Một số vấn đề định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại VPBank

Tài liệu tham khảo tài chính ngân hàng Một số vấn đề định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại VPBank

Lời mở đầu

Trong nền kinh tế thị trờng mở cửa ở nớc ta hiện nay, hệ thống ngân hàng đóng vai trò rất quan trọng, nó đợc xem nh là hệ thống tuần hoàn của nền kinh tế quốc dân Đợc tổ chức ra để kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động chính là: đi vay để cho vay, nhng trong hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn những rủi ro, để hạn chế những rủi ro này các ngân hàng thờng yêu cầu ngời vay phải thế chấp tài sản của họ, trong đó có bất động sản

Hoạt động thế chấp bất động sản để vay vốn đã tồn tại từ rất lâu trên thế giới, ở Việt Nam những vấn đề liên quan đến bất động sản thế chấp đã đợc pháp luật qui định, tuy nhiên vấn đề định giá, quản lý và sử lý bất động sản thế chấp vẫn còn cha đợc đây đủ, thiếu đồng bộ về mặt pháp lý, còn rất nhiều bất cập trong thực tế

Trớc tình hình đó, với mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp trong

thời gian tới Trong thời gian thực tập em đã chọn đề tài : “ Một số vấn đề về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank ” để

nghiên cứu làm chuyên đề thực tập cuối khóa

Chuyên đề nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận khoa học của công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp, đánh giá thực trạng công tác

định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank thông

qua phân tích các trờng hợp điển hình trong thời gian qua và đa ra những giải pháp nhằm góp phần đổi mới để hoàn thiện các hoạt động trên

Chơng 3 Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank

Em biết chuyên đề còn nhiều thiếu sót và nhiều vấn đề cần thảo luận Em rất mong đợc sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn và các bạn sinh viên để có thể có một bài viết hoàn chỉnh

Em xin cảm ơn các thầy cô giáo trong bộ môn Định giá tài sản và kinh doanh Bất động sản, các cô chú, anh chị công tác tại Ngân hàng VPBank Đặc biệt là cô Trần Thị Thanh Hà đã giúp đỡ nhiệt tình để em có thể hoàn thành đề tài này.

Sinh viên thực hiện

Văn Hồng Sơn

chơng 1

Cơ sở lý luận về định giá,

quản lý và xử lý bất động sản thế chấp

1.1 Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp bất động sản.

1.1.1 Khái niệm :

Trong Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 đợc thông qua ngày 14/6/2005 của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (sau đây gọi tắt là Bộ luật Dân sự 2005) đã quy định bất động sản và động sản nh sau :

1 Bất động sản là các tài sản bao gồm:

Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và bất động sản nói riêng Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức

tín dụng để vay vốn, vì vậy trong nền kinh tế thị trờng cạnh tranh hiện nay, thế chấp bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cờng công tác quản lý của nhà nớc với bất động sản nói chung và nhà đất nói riêng Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tránh đợc những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn Từ đó ta có thể rút ra, thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình dể bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp).

Đối với đất đai thì luật pháp quy định là: đất thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý; còn nhà thì đa dạng hoá hình thức sở hữu, vì vậy khi thế chấp nhà đất thì thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.

1.1.2 Phân loại bất động sản thế chấp.

Bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng loại, kích cỡ, tính năng tác dụng cho nên tài sản thế chấp cũng rất phong phú, đa dạng Tài sản thế…chấp có thể bao gồm :

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.

+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đợc thế chấp.+ Trờng hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.Trong trờng hợp thế chất một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.

+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trờng hợp tài sản thế chấp đợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.

Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trờng hợp các bên có thoả thuận bên thế chấp hoặc ngời thứ ba giữ Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu có thể đợc thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự đợc bảo đảm trừ trờng hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

1.1.3 Các hình thức thế chấp bất động sản.

Hình thức thế chấp bất động sản xuất phát từ nhu cầu thực tế về vốn để sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức kinh tế Họ có thể thế chấp một phần bất động sản để vay vốn sản xuất kinh doanh nếu nhu cầu về vốn của họ không lớn nh chỉ thế chấp dây chuyền máy móc sản xuất, phơng tiện vận chuyển hay nhỉ thế chấp đất đai Bên cạnh đó, nếu nhu cầu về vốn của họ lớn…thì có thể thế chấp toàn bộ bất động sản nh : đất đai, nhà xởng, nhà kho…

Thế chấp bất động sản phải đợc lập thành văn bản cam kết hoặc hợp đồng thế chấp tài sản Đối với tài sản mà pháp luật có quy định đăng kí quyền sở hữu thì khi thế chấp phải đăng kí tại cơ quan nhà nớc có thẩm quyền; bên nhận thế chấp giữ bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu tài sản Hợp đồng thế chấp cần có chứng nhận của cơ quan công chứng nhà nớc hoặc chứng nhận của UBND cấp huyện.

1.1.4 Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp :

Nh ta đã biết bất động sản rất phong phú và đa dạng nhng không phải tất cả các bất động sản đều có thể thế chấp để vay vốn - chúng phải có những tiêu chuẩn nhất định Tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn tài sản thế chấp khi có đủ các điều kiện sau:

+ Tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, trờng hợp mà pháp luật qui định phải đăng ký quyền sở hữu thì thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản Đối với quyền sử dụng đất thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo qui định của pháp luật về đất đai

+ Tài sản đợc phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác

+ Tài sản không tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật về cam kết cuả mình

+ Tài sản mà pháp luật qui định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay

1.2.Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp

Xuất phát từ khái niệm bất động sản là tài sản không thể di dời đợc gồm đất đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất, vậy định giá bất động sản thực chất là định giá đất và các công trình trên đất

Định giá bất động sản là công việc rất khó khăn và phức tạp, nhất là trong điều kiện kinh tế có nhiều biến động Kết quả của công việc định giá bất động sản trong một số trờng hợp phụ thuộc rất nhiều vào sự nhận định chủ quan của ngơì định giá vì vậy đòi hỏi ngời làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp giỏi và có sự nhanh nhậy với sự biến động của thị tr-ờng Bởi vì giá trị của bất động sản có thể tăng khi nền kinh tế tăng trởng cao (hoặc tăng trởng ổn định ; sẽ tăng trởng cao trong tơng lai gần) và sẽ thấp khi nền kinh tế suy thoái (hoặc có dấu hiệu suy thoái) Bên cạnh đó, kết quả của công việc định giá còn chịu tác động của các nhận tố nh : nhóm nhân tố tự nhiên, nhóm nhân tố về kinh tế, nhóm nhân tố về pháp luật, nhóm nhân tố về xã hội.

Có nhiều cách hiểu khác nhau, do đó có nhiều cách định nghĩa khác nhau về định giá bất động sản, ở đây ta đề cập đến hai khái niệm phổ biến nhất, đó là :

+ “ Định giá là ớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định” hay ta có thể định nghĩa nh sau : “ Định giá là nghệ thuật hay khoa học về sự ớc tính cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng nh xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trờng, bao gồm các loại đầu t lựa chọn” Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết hợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại nh là một nghệ thuật Khía cạnh khoa học của định giá bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tình toán về mặt toán học các giá trị bất động sản, còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm đợc thông tin đợc dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đa ra các đánh giá và hình thành quan điểm riêng Và vì vậy định giá bất động sản cần đợc hiểu là “ nghệ thuật bày tỏ quan điểm dới dạng tính toán để đạt đợc mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định của định giá bất động sản ở một thời điểm cụ thể”.

Trong quan hệ tín dụng các ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do vậy bên vay tiền phải dùng tài sản của mình làm vật đảm bảo cho khoản vay, trong trờng hợp ngời vay vốn không trả đợc nợ khi đến hạn thì ngân hàng có thể bán bất động sản đó để thu hồi nợ, vì vậy định giá bất động sản khi thế chấp là rất cần thiết Một lý do mà ngời ta tiến hành định giá bất động sản là để cả bên nhận thế chấp và bên thế chấp biết đợc giá trị của tài sản để họ đa ra mức vốn vay phù hợp với giá trị của bất động sản thế chấp, phù hợp với qui định của pháp luật

Nếu công việc này đợc thực hiện tốt thì nguồn vốn sẽ đợc vận động liên tục, ngành ngân hàng sẽ hoạt động tốt hơn và ngày càng phát triển, bên cạnh đó khi ngời thế chấp vay đợc vốn sẽ tiến hành đầu t vào sản xuất kinh doanh để tạo ra sản phẩm vật chất, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội và thúc đẩy kinh tế phát triển

Vì vậy có thể hiểu định giá bất động sản thế chấp là việc ớc tính tổng số tiền là bao nhiêu mà một bất động sản có thể bán đợc nếu bắt buộc phải bán

1.3 Quản lý và sử lý bất động sản thế chấp 1.3.1 Quản lý bất động sản thế chấp

1.3.1.1.Sự cần thiết phải quản lý bất động sản thế chấp

Đối với các hợp đồng tín dụng có tài sản đảm bảo thì việc quản lý tài sản đảm bảo là đơng nhiên và rất cần thiết Đối với các khoản vay có tài sản cầm cố thì ngân hàng phải quản lý, bảo quản tài sản, giấy tờ có giá của bên cầm cố, còn đối với các khoản vay có tài sản thế chấp thì ngoài việc phải giữ, bảo quản giấy tờ về tài sản thế chấp ngân hàng còn phải tiến hành tổ chức quản lý tài sản thế chấp Nếu nh ngân hàng yêu cầu ngời đi vay phải có tài sản thế chấp để tránh rủi ro cho ngân hàng thì việc quản lý tài sản trong thời gian thế chấp là để ngăn chặn sự mất mát, sự giảm giá hay những nhân tố khác làm giảm giá trị của tài sản thế chấp Trong quản lý tài sản thế chấp, ngoài việc bản thân ngân hàng trực tiếp kiểm tra còn có sự phối hợp của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền nh : UBND phờng nơi có tài sản thế chấp và Sở địa chính - nhà đất, sự phối hợp này với mục đích phòng ngừa bên thế chấp chuyển nhợng hay thực hiện các quyền khác với tài sản trong thời gian thế chấp Ngoài mục đích trên thì ngân hàng cũng phải kiểm tra giám sát việc thực hiện các cam kết của bên thế chấp khi vay vốn về tình hình sử dụng, quản lý bất động sản thế chấp, để pháp hiện kịp thời những sai lệch trong cam kết để có những biện pháp xử lý kịp thời

1.3.1.2 Hình thức quản lý bất động sản thế chấp

Nh ta đã biết việc quản lý và bảo quản bất động sản thế chấp là việc làm rất cần thiết, nó giúp cho ngân hàng ngăn chặn và phòng tránh đợc những những rủi ro, khiến cho bên vay vốn phải nghiêm chỉnh thực hiện các cam kết của mình trong thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực

Việc quản lý bất động sản thế chấp trớc đây đã đợc quy định trong các văn bản pháp luật của nhà nớc nh : Nghị định số 178/1999/ NĐ-CP ngày

29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng; Thông t số 06/2000/TT-NHNN ngày 4/4/ 2000; Nghị định số 08/2000/NĐ -CP ngày 10/3 /2000 của chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm; Nghị định

Theo quy định của quy định pháp luật, quản lý bất động sản thế chấp là một số công việc cần phải thực hiện nối tiếp nhau nh : tổ chức tín dụng giữ giấy tờ sở hữu của tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nớc có thẩm quyền và việc kiểm tra trong thời gian thế chấp, bảo hiểm tài sản thế chấp

Trong các văn bản pháp luật hiện hành cũng nh các công văn trong hệ thống ngân hàng đều qui định rằng đối với hợp đồng tín dụng có tài sản thế chấp thì trớc tiên là tổ chức tín dụng kiểm tra tính pháp lý của tài sản thế chấp và giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cũng nh các giấy tờ tài sản khác Đây là việc làm hết sức cần thiết điều này sẽ ngăn chặn đ-ợc các hành vi nh: chuyển nhợng, cho, tặng tài sản thế chấp trong thời hạn…thế chấp, phòng ngừa những vớng mắc trong xử lý tài sản thế chấp trong trờng hợp phải xử lý …

Tóm lại việc giữ giấy tờ tài sản thế chấp tạo cho tổ chức tín dụng ở thế “nắm đằng chuôi” đối với bất động sản thế chấp trong thời gian thế chấp

Bớc tiếp theo là việc đăng ký thế chấp, đây là hành vi quản lý có sự phối hợp của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền là UBND cấp xã và Sở địa chính hoặc Sở địa chính - nhà đất Đây là việc bổ sung cho việc giữ tài sản thế chấp của tổ chức tín dụng trong trờng hợp ngời thế chấp cố tình không giữ đúng những điều đã cam kết với tổ chức tín dụng trong hợp đồng thế chấp mà tổ chức tín dụng

không kiểm soát đợc Khi có đăng ký thế chấp tại UBND phờng thì UBND ờng sẽ quản lý và thông báo kịp thời cho tổ chức tín dụng để giải quyết, ngăn chặn sự giảm giá trị của tài sản thế chấp

ph-Cùng với việc giữ giấy tờ về tài sản thế chấp và đăng ký thế chấp thì tổ chức tín dụng còn tổ chức kiểm tra, giám sát trong thời hạn thế chấp bất động sản Việc kiểm tra bao gồm kiểm tra định kỳ và kiểm tra đột xuất Kiểm tra định kỳ là việc tổ chức tín dụng tổ chức tín dụng tiến hành xuống kiểm tra tình hình bất động sản thế chấp cũng nh sản xuất kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, sử dụng vốn vay của ng… ời đi vay Kiểm tra định kỳ thờng đợc tiến hành trong khoản thời gian là hàng quí, sáu tháng hoặc một năm Bên cạnh việc kiểm tra định kỳ, tổ chức tín dụng còn tiến hành kiểm tra đột xuất, không thông báo trớc để tránh tình trạng nguỵ biện, đối phó của ngời vay vốn trong các đợt kiểm tra định kỳ

1.3.1.2.1 Kiểm tra định kỳ:

Cán bộ tín dụng phụ trách khoản vay sẽ tiến hàng kiểm tra định kỳ lần đầu sau 15 ngày ngân hàng phát tiền vay, các lần tiếp theo đợc kiểm tra theo tháng, quý, phải lập thành văn bản kết quả mỗi lần kiểm tra và lu vào hồ sơ tín dụng của khách hàng Thông thờng, đợt kiểm tra định kỳ đợc tiến hành với những nội dung sau:

+Tình hình sử dụng vốn vay của khách hàng.+Tình hình tài sản đảm bảo tiền vay:

+Tình hình thực hiện các lời cam kết của khách h àng:

+Tình hình sản xuất - kinh doanh tiêu thụ sản phẩm của khách hàng và tình hình thu nhập, khả năng trả nợ đến hạn của khách hàng.

Trong các nội dung trên thì việc kiểm tra tình hình tài sản đảm bảo tiền vay cũng rất quan trọng, kiểm tra xem tài sản có sai khác gì so với khi thế chấp hay không, mục đích sử dụng có nh cam kết ban đầu không ngoài kiểm tra định kỳ, khi cần thiết cán bộ tín dụng cũng kiểm tra đột xuất.

1.3.1.2.2 Kiểm tra đột xuất.

Trong thời gian thế chấp, ngoài kiểm tra định kỳ, cán bộ tín dụng còn tiến hành kiểm tra đột xuất khi cần thiết, kiểm tra đột xuất khi xuất hiện những thông tin về khách hàng không sử dụng đúng mục đích khoản vốn vay cũng nh khi có vấn đề xảy ra với tài sản thế chấp nh : chủ nhà sửa sang lại, xảy ra hiện t-ợng lấn chiếm, tranh chấp đất đai để từ đó ngân hàng nắm đợc tình hình tài sản, có biện pháp xử lý khi cần thiết Nội dung kiểm tra phải đợc lập thành văn bản.

Nh vậy, có thể nói kiểm tra giấy tờ và xác định giá trị tài sản trớc khi cho vay là công việc đầu tiên để xác định sự phù hợp và giá trị của tài sản đảm bảo thì quản lý bất động sản trong thời gian cho vay là việc bảo vệ sự giảm giá trị của tài sản thế chấp do những tác động không thuộc từ phía ngân hàng.

1.3.2.2 Các hình thức xử lý tài sản thế chấp khi ngời vay không trả ợc nợ

đ-Trong trờng hợp này, biện pháp đầu tiên mà tổ chức tín dụng làm là yêu cầu ngời đi vay thực hiện những cam kết trong hợp đồng để trả nợ Theo đó, tài

sản bảo đảm đợc xử lý theo phơng pháp đã thoả thuận trong hợp đồng thế chấp giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay Trờng hợp các bên không xử lý đợc tài sản đảm bảo theo phơng pháp đã thoả thuận, thì tổ chức tín dụng có quyền chủ động áp dụng phơng thức xử lý bất động sản thế chấp theo các phơng thức sau:

- Bán tài sản bảo đảm: là việc tổ chức tín dụng hoặc bên bảo đảm hoặc các bên phối hợp để bán tài sản trực tiếp cho ngời mua hoặc uỷ quyền cho bên thứ ba bán tài sản cho ngời mua Bên thứ ba có thể là : Trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản hoặc tổ chức có chức năng mua tài sản để bán

- Nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ đợc bảo đảm Trờng hợp này tổ chức tín dụng lấy tài sản bảo đảm đợc định giá khi xử lý làm cơ sở cho thanh toán nợ gốc, lãi vay, lãi qua hạn sau khi trừ đi các chi phí khác (nếu có)

Qui trình, thủ tục xử lý tài sản thế chấp thực hiện theo qui định của pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo.

Vốn điều lệ ban đầu khi mới thành lập là 20 tỷ VND Sau đó, do nhu cầu phát triển, theo thời gian VPBank đã nhiều lần tăng vốn điều lệ Đến tháng 8/2006, vốn điều lệ của VPBank đạt 500 tỷ đồng Tháng 9/2006, VPBank nhận đợc chấp thuận của NHNN cho phép bán 10% vốn cổ phần cho cổ đông chiến l-ợc nớc ngoài là Ngân hàng OCBC - một Ngân hàng lớn nhất Singapore, theo đó vốn điều lệ sẽ đợc nâng lên trên 750 tỷ đồng Tiếp theo, đến cuối năm 2006, vốn điều lệ của VPBank sẽ tăng lên trên 1.000 tỷ đồng Và hiện nay vốn điều lệ của VPBank đã tăng lên 1.500 tỷ đồng vào tháng 7/2007

Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, VPBank luôn chú ý đến việc mở rộng quy mô, tăng cờng mạng lới hoạt động tại các thành phố lớn Cuối năm 1993, Thống đốc NHNN chấp thuận cho VPBank mở Chi nhánh tại thành phố Hồ Chí Minh Tháng 11/1994, VPBank đợc phép mở thêm Chi nhánh Hải Phòng và tháng 7/1995, đợc mở thêm Chi nhánh Đà Nẵng Trong năm 2004, NHNN đã có văn bản chấp thuận cho VPBank đợc mở thêm 3 Chi nhánh mới đó là Chi nhánh Hà Nội trên cơ sở tách bộ phận trực tiếp kinh doanh trên địa bàn Hà Nội ra khỏi Hội sở; Chi nhánh Huế; Chi nhánh Sài Gòn Trong năm 2005, VPBank tiếp tục đợc Ngân hàng Nhà nớc chấp thuận cho mở thêm một số

Chi nhánh nữa đó là Chi nhánh Cần Thơ; Chi nhánh Quảng Ninh; Chi nhánh Vĩnh Phúc; Chi nhánh Thanh Xuân; Chi nhánh Thăng Long; Chi nhánh Tân Phú; Chi nhánh Cầu Giấy; Chi nhánh Bắc Giang Cũng trong năm 2005, NHNN đã chấp thuận cho VPBank đợc nâng cấp một số phòng giao dịch thành chi nhánh đó là Phòng Giao dịch Cát Linh, Phòng giao dịch Trần Hng Đạo, Phòng giao dịch Giảng Võ, Phòng giao dịch Hai Bà Trng, Phòng Giao dịch Chơng D-ơng

Trong năm 2006, VPBank tiếp tục đợc Ngân hàng Nhà nớc cho mở thêm phòng giao dịch Hồ Gơm (đặt tại Hội sở chính của Ngân hàng) và phòng giao dịch Vĩ Dạ, phòng giao dịch Đông Ba (trực thuộc chi nhánh Huế), Phòng giao dịch Bách Khoa, phòng Giao dịch Tràng An (trực thuộc chi nhánh Hà Nội), Phòng giao dịch Tân Bình (trực thuộc chi Nhánh Sài Gòn), Phòng Giao dịch Khánh Hội (trực thuộc chi nhánh Hồ Chí Minh), phòng giao dịch Cẩm Phả (trực thuộc chi nhánh Quảng Ninh), phòng giao dịch Phạm văn Đồng (trực thuộc chi nhánh Thăng long), phòng giao dịch Hng Lợi (trực thộc chi nhánh Cần Thơ)

Bên cạnh việc mở rộng mạng lới giao dịch trên đây, trong năm 2006, VPBank cũng đã mở thêm hai Công ty trực thuộc đó là Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản; Công ty Chứng Khoán

Tính đến tháng 8 năm 2006, Hệ thống VPBank có tổng cộng 37 điểm giao dịch gồm có: Hội sở chính tại Hà Nội, 21 Chi nhánh và 16 phòng giao dịch tại các Tỉnh, Thành phố lớn của đất nớc là Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Thừa Thiên Huế, Đà Nẵng, Cần Thơ, Quảng Ninh, Vĩnh Phúc; Bắc Giang và 2 Công ty trực thuộc Năm 2006, VPBank sẽ mở thêm các chi nhánh mới tại Vinh (Nghệ An); Thanh Hóa, Nam Định, Nha Trang, Bình Dơng; Đồng Nai, Kiên Giang và các phòng giao dịch, nâng tổng số điểm giao dịch trên toàn hệ thống của VPBank lên 50 chi nhánh và phòng giao dịch Hiện tại VPBank đã có 90 chi nhánh và phòng giao dịch hoạt động tại 34 tỉnh, thành trên cả nớc

Số lợng nhân viên của VPBank trên toàn hệ thống tính đến nay có trên 2.600 ngời, trong đó phần lớn là các cán bộ, nhân viên có trình độ đại học và

trên đại học (chiếm 87%) Nhận thức đợc chất lợng đội ngũ nhân viên chính là sức mạnh của ngân hàng, giúp VPBank sẵn sàng đơng đầu đợc với cạnh tranh, nhất là trong giai đoạn đầy thử thách sắp tới khi Việt Nam bớc vào hội nhập kinh tế quốc tế Chính vì vậy, những năm vừa qua VPBank luôn quan tâm nâng cao chất lợng công tác quản trị nhân sự

Đại hội cổ đông năm 2005 đợc tổ chức vào cuối tháng 3/2006, một lần nữa, VPBank khẳng định kiên trì thực hiện chiến lợc ngân hàng bán lẻ Phấn đấu trong một vài năm tới trở thành ngân hàng bán lẻ hàng đầu khu vực phía Bắc và nằm trong nhóm 5 Ngân hàng dẫn đầu các Ngân hàng TMCP trong cả n-ớc

2.1.2 Lĩnh vực hoạt động của VPBank

 Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của các tổ chức và cá nhân dới các hình thức tiền gửi có kì hạn, không kì hạn.

 Tiếp nhận vốn uỷ thác đầu t và phát triển của các tổ chức trong nớc

 Vay vốn của Ngân hàng Nhà nớc và các tổ chức tín dụng khác

 Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ chức và cá nhân

 Chiết khấu thơng phiếu, trái phiếu và giấy tờ có giá

 Hùn vốn, liên doanh và mua cổ phần theo pháp luật hiện hành

 Thực hiện dịch vụ thanh toán giữa các khách hàng

 Thực hiện kinh doanh ngoại tệ, vàng bạc

 Huy động nguồn vốn từ nớc ngoài

 Thanh toán quốc tế và thực hiện các dịch vụ khác liên quan đến thanh toán quốc tế

 Thực hiện các dịch vụ chuyển tiền trong và ngoài nớc dới nhiều hình thức, đặc biệt chuyển tiền nhanh Western Union

2.1 3 Mục tiêu, phơng hớng hoạt động

- Nâng cao năng lực tài chính, hoàn thiện về công nghệ và quản trị điều hành;

+ Thực hiện tăng vốn điều lệ theo lộ trình cần thiết để đáp ứng mức vốn điều lệ tối thiểu theo quy định của chính phủ vào năm 2008 và năm 2010;

+ Phát hành trái phiếu chuyển đổi để chuẩn bị cho việc tăng vốn điều lệ vào các năm tiếp theo;

+ Triển khai thành công phần mềm T24 ngay từ cuối quý 3 năm 2007 trên toàn hệ thống ;

+ Đẩy mạnh hoạt động của các công ty trực thuộc nh công ty chứng khoán, công ty Quản lí tài sản Tích cực phát triẻn hoạt động phát hành và thanh toán thẻ, phát triển hệ thống ATM trên cơ sở tự đầu t của ngân hàng.

- Phát triển mạng lới hoạt động:

+ Tích cực mở rộng mạng lới chi nhánh , phòng giao dịch trên cả nớc.Ưu tiên mở các điểm giao dịch tại các thành phố lớn, các trung tâm kinh tế, các khu đô thị mới , khu đông dân c và có thu nhập cao Phấn đấu đạt 120 chi nhánh và phòng giao dịch;

+ Ngoài hệ thống chi nhánh và phòng giao dịch, VPBank sẽ nhanh chóng triển khai hệ thống thẻ ngân hàng tự động (ATM) để đa vào hoạt động rộng rãi;

+ Ngoài hai công ty đã thành lập, sắp tới VPBank sẽ tiếp tục thành lập thêm công ty quản lí quỹ, tham gia góp vốn vào công ty bảo hiểm ;…

+Đồng thời với việc phát triển mạng lới hoạt động VPBank sẽ chú trọng công tác tuyển dụng đào tạo bồi dỡng nâng cao trình độ cán bộ nhằm đáp ứng yêu cầu công tác ngày một cao.

- Thúc đẩy phát triển các sản phẩm dịch vụ mới:

+ Trên cơ sở triển khai thành công hệ thống phần mềm T24 và hệ thống thẻ ngân hàng tự động (ATM), VPBank sẽ tích cực khai thác các lợi thế về công

nghệ trong việc phát triển các sản phẩm mới đa dạng hơn để đáp ứng nhu cầu của khách hàng ngày càng phong phú.

2.1.4 Tầm nhìn chiến lợc

Phấn đấu đến năm 2010: Trở thành ngân hàng hàng đầu khu vực phía Bắc, Ngân hàng trong top 5 của cả nớc, một ngân hàng có tầm cỡ của khu vực Đông Nam á về chất lợng, hiệu quả, độ tin cậy.

2.1.5.Tổ chức hoạt động của Ngân hàng VPBank :

Sơ đồ cơ cấu tổ chức :

Ban kiểm soát

Phòng kiểm tra kiểm toán nội

Hội sởCN Hà NộiCN Hồ Chí Minh

CN Sài GònCN Hải Phòng

CN HuếCN Đà NẵngCN Cần ThơCN Quảng Ninh

CN Vĩnh PhúcCN Bắc GiangCác

chi nhánh

cấp 2 và phòng

Trung tâm đào tạo Trung tâm kiều hối, phát chuyển tiền nhanh WU

Phòng kế toán

Phòng ngân quỹ

Phòng tổng hợp và quản lý hành chínhĐại hội cổ đông

Hội đồng quản trịBan điều hànhHội đồng tín dụng

Các ban tín dụng

2.2 Tình hình hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại VPBank

2.2.1 Quy định của Ngân hàng Nhà nớc và Ngân hàng VPBank về thế chấp bất động sản

Bất động sản là tài sản có giá trị và quan trọng đối với các cá nhân tổ chức và hộ gia đình cho nên các hoạt động kinh tế liên quan đến bất động sản đòi hỏi phải cẩn trọng, cân nhắc kỹ lỡng, hoạt động thế chấp bất động sản cũng vậy Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động thế chấp bất động sản, ở nớc ta đã hình thành một hệ thống các văn bản pháp luật xuyên suốt từ trung ơng tới các văn bản hớng dẫn chỉ đạo của các ngân hàng thơng mại Những nội dung về thế chấp bất động sản trớc đây đã đợc quy định trong những văn bản pháp luật sau: Bộ luật dân sự 1999 (chơng V); Luật đất đai năm 1993; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1993, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1999; nghị định số 17/1999/NĐCP ngày 29/3/1999 của Chính phủ; Thông t số 1417/1999/thị tr-ờng ngày 18/9/1999 của Tổng cục địa chính hớng dẫn thi hành Nghị định số 17/1999/NĐCP, và sau đó Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai có hiệu lực từ 1/10/2001 Hiện nay, các quy định mới đã đợc ban hành thay thế Luật và Nghị định cũ không còn phù hợp với nền kinh tế thị trờng hiện nay, cụ thể hiện nay ngân hàng đang áp dụng quy định về thế chấp bất động sản trong Bộ luật Dân sự 2005 (phần III mục 5 chơng XVII của phần thứ ba); Luật đất đai thông qua ngày 26/11/2003; Nghị định 178 hớng dẫn thi hành Luật đất đai và các văn bản hớng dẫn khác

Đối với Ngân hàng VPBank, Ngân hàng Nhà nớc căn cứ vào hệ thống văn bản pháp luật hiện hành và tình hình thị trờng, quy định trình tự, thủ tục về việc thế chấp bất động sản Bất động sản gồm đất đai và các tài sản gắn với đất, việc thế chấp đất đai thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất Vì vậy quy định của Ngân hàng Nhà nớc về việc thế chấp bất động sản bao gồm quy định về thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn với đất (chủ yếu là nhà ở) bao gồm:

a) Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất: quyền sử dụng đất có thể đợc thế chấp một phần hoặc toàn bộ; khi hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác của ngời thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận.

b) Điều kiện thế chấp.

- Đối với hộ gia đình, cá nhân: để tránh tình trạng đem đất đai cùng tài sản gắn trên đất làm vật đảm bảo thế chấp nhiều nơi và đảm bảo sử dụng đúng mục đích vốn vay thì điều kiện thế chấp gía trị quyền sử dụng đất tại Ngân hàng VPBank đợc quy định nh sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đợc Nhà nớc giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đợc Nhà nớc cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả trớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đợc trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm Giá trị quyền sử dụng đất đợc thế chấp trong trờng hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi Nhà nớc cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nớc sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó.

+ Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì đợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất.

- Đối với tổ chức: Tổ chức kinh tế đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại Ngân hàng VPBank khi có một trong các điều kiện sau:

+ Đất do Nhà nớc giao có thu tiền.

+ Đất do nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp.

+ Đất do Nhà nớc cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đợc trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm Giá trị quyền sử dụng đất đợc thế chấp trong trờng hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi đợc Nhà nớc cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất trả cho Nhà nớc sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó.

+ Trờng hợp tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì đợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.

Bên cạnh những điều kiện trên thì khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, cá nhân, hộ gia đình và tổ chức kinh tế phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Ngân hàng VPBank đợc phép căn cứ vào quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất, giấy nộp tiền sử dụng đất để cho vay.

- Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất khi thế chấp

Giá trị tài sản gắn liền với đất đợc xác định căn cứ vào đơn giá xây dựng, thời hạn sử dụng, tình hình tài sản tại thời điểm thế chấp, có thể Ngân hàng VPBank định giá hoặc thuê tổ chức có chuyên môn định giá

Việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền, thì giá trị tài sản đảm bảo tiền vay bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất Mức cho vay đợc xác định không vợt quá 55% giá trị tài sản đảm bảo tiền vay.

- Xoá thế chấp, xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ + Xoá thế chấp.

Khi bên thế chấp hoàn thành nghĩa vụ trả nợ thì Ngân hàng VPBank xóa thế chấp việc xoá thế chấp thực hiện nh sau:

* Bên thế chấp là cá nhân, hộ gia đình gửi thông báo giải chấp đến UBND xã, phờng, thị trấn nơi đã đăng ký thế chấp

* Bên thế chấp là tổ chức thì phải gửi thông báo giải chấp đến Sở địa chính- nhà đất để xoá đăng ký thế chấp.

UBND xã, phờng, thị trấn, Sở địa chính - nhà đất kiểm tra hồ sơ để xoá đăng ký thế chấp trong sổ đăng ký thế chấp đất đai

- Xử lý tài sản thế chấp.

Khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng thế chấp thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn trên đất đ-ợc xử lý để thu hồi nợ

Trong quá trình xử lý tài sản thế chấp và thu hồi nợ, Ngân hàng

VPBank sẽ xem xét giảm, miễn lãi cho bên vay theo quy chế giảm, miễn lãi của ngân hàng.

* Thời điểm tài sản đợc xử lý bởi tổ chức tín dụng:

- Sau 60 ngày, kể từ ngày phải trả nợ, nếu khách hàng không thực hiện đợc nghĩa vụ của mình, tài sản thế chấp sẽ đợc xử lý nh thoả thuận.

- Trờng hợp bên vay là tổ chức kinh tế bị giải thể theo luật phá sản, * Phơng thức xử lý tài sản thế chấp:

- Trờng hợp nhận thấy tài sản thế chấp cần thiết cho hoạt động kinh doanh của mình, Ngân hàng VPBank và bên thế chấp thoả thuận phơng án gán nợ Hai bên thoả thuận giá cả cụ thể trên cơ sở giá trị còn lại của tài sản, mặt bằng tài sản, giá cùng loại tại địa bàn vào thời điểm thoả thuận.

- Trờng hợp không nhận gán nợ hoặc không thoả thuận đợc theo phơng án nhận gán nợ, ngân hàng yêu cầu bên thế chấp đứng chủ bán tài sản Đây là phơng án tối u nhất vì sẽ tránh đợc chi phí phát sinh về xử lý tài sản.

- Ngoài ra, ngân hàng có thể bán trực tiếp hoặc thông qua bán đấu giá để thu hồi nợ.

+ Đấu giá trực tiếp

+ Uỷ quyền bán đấu giá, giao cho bên thứ 3 thực hiện việc bán đấu giá.

- Nếu các hớng xử lý trên không thực hiện đợc thì ngân hàng đề nghị toà án có thẩm quyền giải quyết.

- Nếu tranh chấp và việc kiện tụng tại toà án phát sinh, tài sản bảo đảm sẽ đợc xử lý theo phán quyết của toà án hoặc theo quyết định của cơ quan

Nhà nớc có thẩm quyền.

- Trong trờng hợp phá sản, tài sản thế chấp đợc xử lý theo luật phá sản.Sau khi bất động sản thế chấp đợc xử lý, ngời nhận quyền sử dụng đất trong trờng hợp này đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.2.2 Trình tự, thủ tục vay vốn có tài sản bảo đảm

Toàn bộ quy trình cho vay của Ngân hàng VPBank đối với khách hàng ợc chia thành 2 giai đoạn và 7 bớc tác nghiệp chính gồm có:

đ-* Giai đoạn I: Thẩm định và xét duyệt

Bớc 1: Hớng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Bộ phận chức năng thực hiện: Tín dụng Cán bộ tín dụng có nhiệm vụ tìm kiếm, tiếp thị khách hàng, nắm bắt nhu cầu vay vốn, t vấn thỏa mãn nhu cầu khách hàng trên nguyên tắc hai bên cùng có lợi.

Các bên cung cấp tài liệu hồ sơ có thể là: Khách hàng, các tổ chức tín dụng khác đóng vai trò đầu mối, các nhà thu xếp tài chính, các đối tác đầu t của ngân hàng

Cán bộ tín dụng phải hớng dẫn các bên cung cấp tài liệu lập hồ sơ vay vốn ngân hàng, đồng thời cũng là đầu mối tiếp nhận , kiểm tra hồ sơ vay vốn và

giao dịch với khách hàng, đối tác Cán bộ tín dụng thực hiện theo trình tự và phải tuân thủ những quy định sau:

1 Hớng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn: bộ hồ sơ vay vốn gồm:- Hồ sơ về khách hàng vay vốn

- Hồ sơ khoản vay- Hồ sơ về dự án đầu t- Hồ sơ về bảo đảm tiền vay

2 Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

- Kiểm tra tính đầy đủ về số lợng và tính pháp lý của hồ sơ vay vốn theo quy định hớng dẫn lập hồ sơ.

- Báo cáo trởng phòng xin ý kiến chỉ đạo

- Trờng hợp tài liệu cha đầy đủ, yêu cầu và hớng đãn khách hàng cung cấp bổ sung hoàn thiện.

- Thẩm định các biện pháp bảo đảm tiền vay.

- Thẩm định về khả năng đáp ứng nguồn vốn, lãi suất, thời hạn cho vay của bản thân ngân hàng.

- Lập tờ trình thẩm định

- Báo cáo trởng phòng nghiệp vụ

Bớc 3: Trình duyệt hồ sơ vay vốn, phán quyết cho vay- Trình duyệt hồ sơ vay vốn

- Báo cáo họi đồng t vấn tín dụng

- Phê duyệt vợt mức phán quyết, tái thẩm định tín dụng* Giai đoạn II: Thực hiện cho vay và quản lý tín dụng Bớc 4: Lập, đàm phán và ký kết các hợp đồng

- Soạn thảo hợp đồng

- Đàm phán các điều kiện của hợp đồng

- Ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay

- Làm thủ tục giao nhận giấy tờ liên quan đến tài sản bảo đảm vốn vay.Bớc 5: Giải ngân

- Giải tỏa các hợp đồng bảo đảm tiền vay( nếu có)- Thanh lý hợp đồng tín dụng

- Nghiên cứu những phản ánh từ khách hàng- Lu hồ sơ.

Sơ đồ quy trình tín dụng ở Ngân hàng VPBank

2.2.3 Tình hình công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank

Kiểm tra trước khi cho vay

Kiểm tra giấy tờKiểm tra thực địa

Định giá

Đồng ý cho vay, xác định mức cho vayQuản lý bất động sản thế chấp

Kiểm tra định kỳ Kiểm tra đột xuất Giữ giấy tờ TSCĐ

Kiểm tra đột xuất Thanh lý hợp đồng TC

-Hoàn trả hồ sơ giấy tờ

-Giữ hộ để ký hợp đồng khác

-Gia hạn nợ

-Khách tự bán TSCĐ-Ngân hàng bánTrả được nợ Không trả được nợ

Để có thể hiểu rõ nét về công tác định giá bất động sản bảo đảm tại ngân hàng VPBank, em xin lấy hoạt động cụ thể tại phòng thẩm định tài sản ở chi nhánh Nam Thăng Long, địa chỉ : Tòa nhà M3, M4-91 Nguyễn Chí Thanh, Hà Nội làm minh chứng.

2.2.3.1 Cơ cấu phòng thẩm định tài sản bảo đảm

2.2.3.2 Nhiệm vụ của phòng thẩm định

- Thực hiện việc thẩm định và đánh giá các tài sản thế chấp cầm cố.- Kiểm tra tính hợp lệ, hợp pháp của tài sản thế chấp.

- Thẩm định và chịu trách nhiệm về giá trị thẩm định tài sản thế chấp bảo đảm khoản vay.

- Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chuẩn mực trong viêc định giá tài sản thế chấp phù hợp với thực tế và bảo đảm an toàn cho ngân hàng.

- Xây dựng tiêu chuẩn phân hạng và thực hiện việc phân hạng tài sản thế chấp cầm cỗ.

- Su tầm, tập hợp các văn bản pháp luật có liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá.

- Lập các hợp đồng thế chấp cầm cố tài sản bảo đảm nơi vay và thực hiện việc công chứng.

- Lập các văn bản thông báo việc thế chấp cầm cố tài sản cho các cơ quan chức năng theo quy định của pháp luật.

- Chỉ đạo kiểm tra và hớng dẫn thực hiện nghiệp vụ định giá trong toàn hệ thống

- Thực hiện việc mua bảo hiểm cho các tài sản thế chấp.- Sử dụng, thuê các kho bãi để quản lý tài sản cầm cố.

- Định kỳ tái định giá tài sản thế chấp cầm cố, kiểm tra thờng xuyên và định kì kho bãi cũng nh các tài sản cầm cố để đề xuất kịp thời các biên pháp xử lý các vấn đề phát sinh để đảm bảo an toàn tín dụng

2.2.3.3 Cơ sở xác định giá trị tài sản bảo đảm tại VPBank.

- Xác định giá trị tài sản theo giá thị trờng, hoặc giá tham khảo.- Xác định giá trị tài sản theo gía sổ sách kế toán.

- So sánh giữa giá trị tài sản theo giá sổ sách và giá trị tài sản theo giá thị trờng.

+ Nếu giá trị tài sản tính theo giá sổ sách kế toán (hoặc giá quy định) lớn hơn giá trị tài sản tính theo giá tham khảo hoặc giá thị trờng thì giá trị tài sản thế chấp cầm cố đợc xác định theo giá trị tài sản tính theo giá tham khảo hoặc giá trị trên thị trờng.

+ Nếu giá trị tài sản tính theo giá sổ sách kế toán nhỏ hơn giá trị tài sản tính theo giá trị tham khảo hoặc giá trị trên trên thị trờng thì giá trị thế chấp đợc xác định theo giá trị tài sản tính theo giá sổ sách kế toán.

+ Trờng hợp đặc biệt khác phải đợc ban tín dụng hoặc hội đồng tín dụng quyết định

Các phơng pháp định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng VPBank chủ yếu là phơng pháp so sánh trực tiếp vì phơng pháp này đơn giản, dễ sử dụng, tiến hành nhanh chóng Phơng pháp này còn dựa vào những bằng chứng có thực nên dễ thuyết phục khách hàng.

2.2.3.4 Quy trình thẩm định bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank :