Nghiên cứu một số vấn đề về môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại tại Hà Nội

Đề tài: Nghiên cứu một số vấn đề về môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại tại Hà Nội

Phần i Lời nói đầu

1 Lý do nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu 1 số vấn đề về môi giới thuê và cho thuê bất động sản thơng mại tại Hà Nội.

Trong những năm qua nền kinh tế Việt Nam đang đi vào quỹ đạo phát triển ổn

định của nền kinh tế Song song với sự phát triển đó tình hình thị trờng bất động sảnViệt Nam trong những năm qua cũng đã có những bớc phát triển đáng kể, đặc biệt

từ sau khi nhà nớc cho phép các tổ chức cá nhân tham gia hoạt động kinh doanhtrong lĩnh vực này Cũng giống nh thị trờng bất động sản các nớc trên thế giới thị tr-ờng bất động sản Việt Nam cũng có chu kỳ phát triển và suy thoái nói chung

Thị trờng bất động sản Hà Nội là một thị trờng tiêu biểu đại diện cho thị trờngbất động sản Việt Nam cũng vừa trải qua đợt suy thoái kéo dài từ cuối năm 2003 tớinay và hiện đang dần hồi phục mạnh mẽ

Thị trờng bất động sản Hà Nội bao gồm các lĩnh vực hoạt động chủ yếu nh: + Kinh doanh mua bán bất động sản

+ Thuê và cho thuê bất động sản

ảnh hởng bởi quy luật mang tính chu kỳ của thị trờng và phát triển dầm dộ nhất bắt

đầu từ năm 2003 cho đến nay đã đợc gần 4 năm và đã giải quyết đợc rất nhiều nhucầu ngày càng cao trong xã hội Tuy nhiên song song với sự phát triển đó đang đề

ra một số vấn đề rất lớn cần đợc giải quyết đó là tình hình hoạt động của các trungtâm môi giới, chất lợng, kĩ năng chuyên môn của nhà môi giới, cũng nh đạo đức,tiêu chuẩn nghề nghiệp, chất lợng thông tin, dịch vụ khách hàng đang là một câuhỏi lớn đang đặt ra, nó không thể giải quyết ngay trong một sáng một chiều mà đòihỏi cần có sự quản lý, điều tiết cũng nh quy hoạch sự phát triển mở rộng, phải cóchính sách, định hớng phát triển trong ngắn hạn, dài hạn để có đợc một hệ thốngmạng lới các trung tâm chất lợng cũng nh hệ thống thông tin “sạch” nhằm đáp ứngtốt nhất nhu cầu ngày càng cao của xã hội và đặc biệt là tại Hà Nội – một trongnhững thị trờng sôi động nhất trong cả nớc

Vì các lý do trên nên em mạnh dạn lựa chọn đề tài của mình là: “Nghiên cứumột số vấn đề về môi giới thuê và cho thuê Bất động sản thơng mại”

Mục tiêu nghiên cứu: Giải quyết những bất cập, những vấn đề nổi cộm trong lĩnh

vực Môi giới thuê và cho thuê bất động sản thơng mại và cung ứng các thông tin,dịch vụ tốt nhất cho khách hàng tại thì trờng Hà Nội

Ph ơng phát nghiên cứu : Hệ thống hoá, đào sâu, làm dõ các vấn đề lý thuyết về

môi giới bất động sản nói chung & môi giới bất động sản thơng mại nói riêng vàvận dụng những vấn đề lý thuyết đó vào thực tiễn thị trờng bất động sản tại Hà Nội

Nội dung nghiên cứu : Đề án gồm 3 chơng chính nh sau:

- Chơng I: Tổng quan về môi giới bất động sản thơng mại.

- Chơng II: Hiện trạng và thực tiễn tình hình hoạt động kinh doanh trong lĩnh

vực

- Chơng III: Các giải pháp và phơng hớng giải quyết

Em chân thành cám ơn T.s Nguyễn Minh Ngọc đã hớng dẫn giúp em hoànthành chuyên đề nghiên cứu môn học này

Phần II: Nội dung.

Chơng I: Tổng quan về môi giới bất động sản thơng mại

I, Lý luận chung về môi giới bất động sản Thuê và cho thuê

bất động sản thơng mại

1, Khái niệm và sự cần thiết của môi giới thuê và cho thuê bất

động sản thơng mại

1.1 Khái niệm về môi giới bất động sản:

- Theo điều 181- bộ luật dân sự: BĐS là tài sản không thể di dời

đ-ợc hay nói cách khác BĐS là đất đâi và những vật thể cố định gắn với

đất đai ,đó là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong

trạng thái không tách rời đất hoặc khi dịch chuyển sẽ bị h hại(tính

chất,công năng,hình thái)hoặc tốn nhiều công sức và chi phí nh các

công trình kiến trúc,công trình lắp ghép

- Môi giới là trung gian giữa bên bán và bên mua,là một chủ

thể,một cá nhân,một nhóm,một hãng làm chủ thể trung gian cho 2 hoặc

nhiều chủ thể khác để tham gia trong kinh doanh

- Môi giới là hoạt động của ngời thứ ba với mục đích tạo ra sự cảm

thông thấu hiểu trong việc giải quyết các vấn đề hoặc công việc có liên

quan giữa các bên với nhau

- Môi giới BĐS là hoạt động của ngời thứ ba có đủ tính năng ,điều

kiện để giải quyết các quan hệ giao dịch về BĐS nhằm kết nối các

th-ơng vụ giao dịch về BĐS

Bản chất của môi giới BĐS là hoạt động của nhà môi giới chuyên

nghiệp,là việc thực hiện,kết nối các thơng vụ tạo ra sự thấu hiểu giữa

các bên là việc lựa chọn sắp xếp các thơng vụ,đề ra phơng pháp giải

quyết

- Cửa hàng cho thuê là một bô phận của BĐS thơng mại,là hệ thống

các nhà mặt đờng mà chủ sở hữu đồng ý cho thơng nhân thuê để kinh

doanh ,buôn bán

Môi giới cửa hàng cho thuê là hoạt động của nguời thứ ba giữa

bên có cửa hàng cho thuê với bên có mong muốn thuê cửa hàng để

kinh doanh.Môi giới giúp việc thoả thuận giữa hai bên thuân lợi hơn

1.2 Sự cần thiết phải có các trung tâm môi giới bất động sản đặc biệt là các bất

động sản nh văn phòng, cửa hàng thơng mại

- Vì BĐS nói chung và cửa hàng cho thuê nói riêng đều là hàng

hoá đặc biệt Khác với các loại hàng hoá khác chúng còn đợc tính

giá trị dựa trên các quyền năng đi kèm nh: quyền sở hữu, quyền u

thế

Các BĐS mang tính cá biệt cao nên khó có thể so sánh; thị trờng

BĐS là thị trờng không hoàn hảo, hệ thống thông tin còn ít và thiết

độ chính xác

BĐS là tài sản có giá trị lớn: trong việc mua bán BĐS thờng ngời

tiêu dùng chủ yếu chỉ giao dịch số ít lần nên không có kinh nghiệm

dễ vớng phải những vấn đề khó giải quyết trong khi làm thủ tục;

Còn với BĐS cửa hàng cho thuê thì có thể khách hàng thuê đã có

chút kinh nghiêm về việc giao dịch nhng nếu có thêm sự hỗ trợ của

nhà môi giới chuyên nghiệp thì quá trình giao dịch sẽ diễn ra thuận

lợi, nhanh chóng và tốt đẹp hơn

- Trong mỗi thơng vụ giao dịch BĐS không tránh khỏi nhng rắc

rối,phiền hà nên hai bên tham gia giao dịch rất cần tới ngời giúp họ

tháo gỡ những vấn đề đó.Đây chính là công việc mà nhà môi giới

chuyên nghiệp sẽ làm

- Môi giới BĐS là một trong những tác nhân làm cho thị trờng BĐS

ngày càng hoàn hảo hơn,hệ thông thông tin về BĐS thông qua môi

giới thờng chính xác,đáng tin cây hơn vì hầu nhừ các thông tin mà

nhà môi giới thu thập đợc đêu trên thị trờng,lấy từ thực tế,sau đó với

kĩ năng và sự hiểu biết chuyên sâu họ đã phân tích và đa ra nhận

định.Đây cũng chính là cở sở để nhà môi giới tạo đợc niềm tin nơi

khách hàng thuê họ.Chắc chắn nhà môi giới sẽ tim đợc những hớn

giải quyết tối u cho khách hàng về mặt: Tài chính, giá cả, thời gian,

đặc biệt là sự an toàn(trong môi giới BĐS tạo cho khách hàng có

cảm giác an tâm là quan trọng nhất)

Cửa hàng cho thuê là một bộ phận của BĐS nên tất yếu hoạt động

môi giới cửa hàng cho thuê cũng rất cần thiết,đặc biệt trong nền kinh tế

mở tăng trởng nh hiện nay ở Việt Nam thì việc sử dụng dịch vụ này trứơc

khi tiến hành kinh doanh là rất có lợi và cần thiết.Đối với nhà kinh doanh

“thời gian là lợi nhuận” mà nhà mối giới cửa hàng cho thuê lại là ngời

giúp nhà kinh doanh rút ngắn thời gian trong việc tìm địa điểm đẹp để

buôn bán

1.3 Đặc điểm của bất động sản thơng mại

+ Bất động sản thơng mại cũng mang tính chất của bất động sản nói chung :

- Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không thể di dời ợc

đ Bất động sản là loại hàng hoá có tính chất lâu bền

- Hàng hoá Bất động sản mang tính khan hiếm

- Bất động sản có tính dị biệt

- Hàng hóa Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

- Hàng hóa Bất động sản chịu ảnh hởng lẫn nhau

- Bất động sản luôn một tài sản có giá trị cao

- Hàng hoá Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật

- Giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hoá Bất động sản phụ thuộcnhiều vào năng lực quản lý.

+ Bất động sản thơng mại cũng có đặc điểm riêng của nó nh:

- Kiến trúc: Đợc thiết kế khác với các bất động sản nhà ở, kiến trúc đợc thiết

kế theo hình dáng kiến trúc công nghiệp đợc thiết kế với tiêu chuẩn hàng đầu

là văn hóa văn phòng, tôn vinh kiến trúc tổng thể, cửa hàng thơng mại đợcthiết kế với kiến trúc riêng đối với từng nghành nghề cụ thể ví dụ nh cửa hànggiới thiệu sản phẩm là mặt hàng nội thất kiên trúc đợc bố trí với không gianrộng với nhiều gam màu xen kẽ, một số cây xanh cách điệu, ánh sáng vừaphải còn với cửa hàng giới thiệu sản phẩm là điện thoại di động thì kiếntrúc thờng chú ý nhiều hơn tới sự sang trọng vì vậy không gian đợc bố trí vớigam màu trắng, xanh nội thất thờng là đồ làm bằng gơng, kính còn với vớivăn phòng thơng mại kiến trúc đợc bố trí với tiêu chuẩn hàng đầu đó là sựtiện ích, có không gian trung và riêng, đòi hỏi có sự tách biệt cụ thể

- Ngoài các đặc điểm về kiến trúc thì các quyền liên quan trong bất động sảnthơng mại cũng có một số điểm khác đối với bất động sản khác, thông thờng

đa số các bất động sản đợc thuê lại và ngời đi thuê có quyền sử dụng bất

động sản đó trong thời gian thuê và ngời cho thuê không đợc phép sử dụng( điều này đợc ghi cụ thể trong hợp đồng thuê bất động sản) có thể 1 bất độngsản thơng mại cho nhiều khách hàng thuê với mục đích và các quyền sử dụngkhác nhau Thông thơng khi nói tới các bất động sản thơng mại thì điều đợcchú ý tới nhiều nhất đó là vị trí Vị trí của các bất động sản này thờng lànhững trung tâm văn hóa, kinh tế, những vị trí thuận tiện về giao thông, thôngtin liên lạc

2 Quy trình thực hiện một thơng vụ môi giới.

Trong bớc này thông thờng các trung tâm môi giới thờng có một đội ngũ nhân viên

đợc tổ chức, trang bị những kĩ năng cần thiết gọi là nhân viên phát triển thị trờngcông việc thờng ngày của nhóm này là thờng xuyên đi tới các khu vực trung tâm th-

ơng mại, khu kinh doanh sầm uất nơi mà cầu tại các khu vực đó thờng rất cao Và

để tìm đợc những thông tin này những nhân viên đó có thể mợn danh nghĩa của 1hãng, 1 công ty hoặc 1 cửa hàng nào đó để trực tiếp gặp đợc chủ nhà với một số kỹnăng giao tiếp trong từng trờng hợp cụ thể nào đó để kiểm tra các thông tin liênquan tới bất động sản ví dụ nh chủ nhà có ý định cho thuê hay không, khách hàng

đang thuê hiện thời gian thuê còn bao lâu, chủ nhà có ý định cho thuê lại không, giá

đang thuê là bao nhiêu Sau khi biết đợc ý định cho thuê của chủ nhà cần hỏi thêmthông tin về mặt tiền, mặt bằng, số tầng, giá thuê, hình thức hợp đồng, hình thứcthanh toán theo tháng, quý hay năm, cho thuê tối đa bao nhiêu năm xin địa chỉ và

số điện thoại của chủ nhà

2.2\ Kiểm tra và xác nhận nguồn thông tin Sau khi đã có thông tin từ đội ngũ

phát triển thị trờng đa về trung tâm Trung tâm cần có ngời kiểm tra thông tin, ghilại chính xác những thông tin cần thiết và bảo đảm trách nhiệm của nhân viên pháttriển thị trờng đối với nguồn thông tin đó sau đó nguồn thông tin trở thành thông tin

“sạch” đợc lu lại trong tài liệu của trung tâm

2.3\ Quảng cáo tin về nguồn thông tin Các thông tin sạch sau khi đợc sử lý sẽ

đ-ợc trung tâm quảng cáo tới khác h hàng thông qua các phơng tiện thông tin đạichúng nh báo chí, internet nh báo Mua & Bán, các trang dao vặt, trang về bất

động sản trên internet thời gian quảng cáo tuỳ thuộc vào mức độ quan trọng củatừng nguồn thông tin, thông thờng thì các thông tin ở các khu vực kinh doanh sầmuất và có lợng cầu cao thì thời gian quảng cáo thờng kéo dài hơn (do nhiều yếu tố)

2.4\ Tiếp xúc với khách hàng Công việc này có thể do một ngời khác hoặc do

chính nhân viên phát triển tìm kiếm đợc thông tin đó thực hiện Sau khi khách hàngliên hệ với trung tâm qua thông tin quảng cáo, trung tâm sẽ đa ra đề nghị 1 cuộcgặp gỡ, khách hàng có thể trực tiếp tới trung tâm hoặc có thể hẹn nhân viên củatrung tâm tới 1 địa điểm thích hợp nào đó cùng kiểm tra, xác nhận nguồn thông tin

đó Trớc khi cùng đi kiểm tra nguồn thông tin đó nhân viên môi giới sẽ đa ra 1 bảnhợp đồng về môi giới nh sau:

Cộng hòa x hội chủ nghĩa Việt Namã hội chủ nghĩa Việt Nam

Điện thoại:

Bên thuê nhà - đất (Gọi tắt là bên B) Tên cá nhân:

Đại diện cho:

Địa chỉ:

Điện thoại:

Sau khi thoả thuận và hai bên đã đi đến ký kết hợp đồng nh sau: Điều I: Điều khoản chung - Bên B đề nghị bên A t vấn và giới thiệu thuê nhà - đất để:

- Vị trí thuê nhà - đất:

- Giá tiền tối đa:

- MT (tối thiểu) MB (tối thiểu) Diện tích sử dụng:

- Yêu cầu khác:

Điều II: Phí dịch vụ

1 Lệ phí hợp đồng

- Nhà thuê mặt phố lệ phí hợp đồng là 100.000 đồng (không phụ thuộc vào số lợng nhà - đất giới thiệu)

- Nhà thuê trong ngõ lệ phí hợp đồng là 50.000 đồng (không phụ thuộc vào số lợng nhà - đất giới thiệu)

2 Lệ phí dịch vụ môi giới

- 50% giá trị tiền thuê nhà cho một tháng của nhà thuê mà bên thuê và bên cho thuê đã thỏa thuận trong hợp đồng

Điều III: Quyền và nghĩa vụ cho các bên

1 Quyền và nghĩa vụ của bên A

- T vấn chính xác những thông tin về nhà mua khi bên B có nhu cầu t vấn

- Tạo điều kiện để bên B thoả thuận trực tiếp với chủ nhà

- T vấn cho bên B giá mua nhà - đất trên thị trờng vào thời điểm đó

- Hỗ trợ bên B các thủ tục pháp lý cần thiết khi bên B tiến hành ký kết hợp đồng

2 Quyền và nghĩa vụ của bên B

Thông báo cho bên A biết chính xác về những giao dịch giữa bên B với chủ nhà

-đất do bên A giới thiệu nhằm thực hiện những giao dịch đó bao gồm: Thời điểm tiến

hành đặt cọc hợp đồng, thời điểm tiến hành thanh toán mua nhà - đất.

- Thanh toán đầy đủ, đúng hạn tiền phí dịch vụ môi giới cho bên A theo thoảthuận trong hợp đồng Trờng hợp việc mua nhà - đất đã hoàn thành nhng bên B cố ýche dấu hoặc cố ý không thanh toán phí dịch vụ đúng hạn thì bên B sẽ bị phạt gấphai lần số tiền phí môi giới theo hợp đồng này

Điều IV: Phơng thức thanh toán và địa điểm thanh toán

- Phơng thức thanh toán bằng tiền mặt

- Phí dịch vụ quy định tại Khoản 2, điều II của hợp đồng này đợc bên B thanhtoán ngay cho bên A tại địa điểm bên B ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà - đất với bêncho thuê do bên A giới thiệu

Điều V: Xử lý tiền đặt cọc

- Trờng hợp bên cho thuê nhà - đất đã nhận đợc tiền đặt cọc của bên thuê dobên A giới thiệu nhng lại không cho thuê nhà - đất nữa thì bên cho thuê nhà - đất cónghĩa vụ hoàn trả số tiền đặt cọc hợp đồng, đồng thời phải nộp phạt cho bên thuê sốtiền bằng số tiền đặt cọc, bên A đợc hởng một nửa (1/2) số tiền đặt cọc đó

- Trờng hợp bên B đã đặt cọc tiền cho bên cho mua nhà - đất do bên A giớithiệu nhng bên B lại không thuê nhà - đất nữa thì số tiền đặt cọc đợc coi là số tiềnphạt hợp đồng, bên A đợc hởng một nửa (1/2) số tiền đặt cọc đó

Điều VI: Giải quyết tranh chấp

- Trong quá trình thực hiện hợp đồng nếu có tranh chấp phát sinh thì hai bên sẽgiải quyết bằng thơng lợng, hoà giải trên tinh thần hợp tác Nếu thơng lợng, hoà giảikhông thành thì có thể khởi kiện ra toà án nhân dân, theo quy định của Pháp luật

Điều VII: Chấm dứt hợp đồng

- Hợp đồng này chấm dứt khi việc thuê nhà đất giữa bên B với bên bán do bên

A giới thiệu hoàn thành và bên B đã thanh toán xong cho bên A phí dịch vụ đợc quy

định trong hợp đồng này

Điều VIII: Điều khoản cuối cùng

- Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký

- Hợp đồng này gồm hai trang đợc lập thành hai bản có giá trị pháp lý nh nhau, mỗi bên giữ một bản

Sau đó nhân viên có trách nhiệm phải giải thích nhng điều lệ trong hợp đồng chokhách hàng, nếu khách hàng chấp nhận, kí và thực hiện các nội dung trong hợp

đồng nhân viên sẽ trực tiếp dẫn khác h hàng tới xem và kiểm tra thông tin về bất

động sản đó, nhân viên có trách nhiệm t vấn những yếu tố, đặc điểm của bất độngsản có phù hợp với nội dung kinh doanh của từng nghành nghề của khách hàng haykhông Ví dụ nh khách hàng đang có ý định mở 1 cửa hàng kinh doanh quần áo thờitrang thì nhân viên không thể giới thiệu cho khách hàng những bất động TrờngChinh, Phùng Hng, Đại Cồ Việt mà phải giới thiệu những bất động sản ở nhữngtuyến đờng nh Phố Huế, Chùa Bộc, Cầu giấy, Bà Triệu hoặc nếu nh khách hàngmuốn kinh doanh về các dịch vụ giải khát nh cafê thì cần tìm hiểu những vị tríthuận tiện trên các tuyến đờng nơi dự kiến sức mua tại những nơi đó cao, các đặc

điểm của bất động sản cần phải có vỉa hè rộng, có thể để nhiều xe, không gianthông thoáng sạch sẽ, kiến trúc có thể đợc cải tạo lại theo yêu cầu của bên thuê Nếu các điều kiện của bất động sản đang định cho thuê phù hợp với các yêu cầu củakhách hàng và khách hàng muốn có đợc gặp trực tiếp với chủ nhà để bàn thảo vềviệc thuê bất động sản nhân viên có thể bố trí một cuộc gặp gỡ giữa 2 bên và mình

là bên trung gian xúc tác cho cuộc gặp gỡ

2.5\ Đàm phán đi tới kí kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng Trong một số trờng

hợp chủ nhà có thể không biết đợc nhân viên môi giới (do 1 số lý do tế nhị ) và cáchgiao tiếp trong cuộc đàm phán này rất phức tạp và tế nhị để có đợc tiếng nói và sựthoả thuận chung nhân viên môi giới thờng đứng trên lập trờng của bên thuê, một sốthoả thuận chung đợc nghiêng về bên khách hàng và ngời môi giới phải khéo léodẫn dắt 2 bên có đợc tiếng nói chung Sau khi đã làm đợc điều này nhân viên sẽ đa

ra bản hợp đồng sau 1 thời gian ngắn, các điều khoản sẽ đợc ghi dõ trong hợp đồng

2.6\ Các dịch vụ sau hợp đồng Sau khi đã thoả mãn đợc yêu cầu của khách hàng

nhân viên có thể yêu cầu khách hàng thực hiện nghĩa vụ của mình trong bản hợp

đồng ban đầu ngay sau khi kí kết hợp đồng thuê bất động sản Sau đó báo cáo vềtrung tâm, trung tâm có trách nhiệm thực hiện các dịch vụ nh trong ngày khai trơngvăn phòng hoặc cửa hàng có thể gửi thiệp chúc mừng

3 Các kĩ năng cần thiết của nhà môi giới

3.1 Các kí năng của nhà Môi Giới

a)Kĩ năng soạn thảo hợp đồng.

- Trong qua trình thực hiện việc môi giới BĐS nhà môi giới phải

soạn thảo nhiều loại hợp đồng:hợp đồng sử dụng dịch vụ môi

giới,hợp đồng dịch vụ môi giới thơng vụ,hợp đồng khởi điểm,hợp

đồng công chứng Vì vậy ngời môi giới phải thành thạo kĩ năng

soạn thảo hợp đồng

(hợp đồng môi giới là bản quy định phạm vị trách nhiệm của nhà

môi giới-bên cung cấp dịch vụ với khách hàng-bên yêu cầu dịch vụ

là minh chứng cho ý chí của hai bên hay nhiều bên trong đó có cácquy định đợc thống nhất giữa các bên.)

Các dạng hợp đồng: -hợp đồng tự soạn thảo sẵn

-hợp đồng soạn thảo theo tình huống

-hợp đồng soạn thảo độc quyền

-Yêu cầu khi soạn thảo hợp đồng

-Nhà môi giới phải xém xét kĩ lỡng về BĐS

-Xét xem ai là ngời yêu cầu hợp đồng

-Phải tuân thủ những điêù khoản cở bản

-Phải soạn thảo bằng hình thức văn bản để đảm bảo độ chínhxác,rõ ràng

-Luôn phải tuân thủ theo điều khoản trong tiêu chuẩn đạo

đức,không cài thêm những điều khoản không đợc phép vào tronghợp đồng

-Hợp đồng có bảo hiểm nghề nghiệp,bảo đảm lợi ích cá nhân -Thống nhất với khách hàng nguyên tắc làm việc cơ bản

-Giúp khách hàng hiểu bản hợp đồng

-Các điều khoản hợp đồng

Nhà môi giới có quyền lựa chọn kí hợp đồng với ai,có thể kí vớitừng cá nhân đủ năng lực pháp lý hay bất cứ tổ chức nào

trong hợp đồng soạn thảo cần:

-Xác định rõ các bên tham gia

-Xác định các tình huống làm hợp đồng vô hiệu

-Bảo đảm lợi ích tối u cho khách hàng

-Xác định đợc quan hệ của khách hàng với quyền liên quan tới BĐS

-Ghi rõ các khoản về tài chính

-Soạn thảo nguyên tắc thu phí hoa hồng

-Thông báo việc đa vào sử dụng thông tin cá nhân + Các hợp đồng giao dịch:

Hợp đồng khởi điểm:

-Điều gì không có trong hợp đồng thì nó không tồn tại

-Nhà môi giới phải tuân thủ những sau khi làm hợp đồng khởi điểm

xác định thời gian và giá cả giao dịch BĐS

xác định rõ hai bên giao dịch.Hai bên giao dịch phải cónhững xác nhận chính xác về BĐS đảm bảo BĐS đầy đủ về mặtpháp lý

xác định thời hạn ký hợp đồng chính thức,thời hạn trả tiền .xác định tiền đặt cọc ,tiền trả trớc

Ngoài ra còn một số điều khoản khác mà nhà môi giới phải soạnthảo tuỳ thuộc và tình huống giao dịch cụ thể

b)Kĩ năng thu thập thông tin.

-Thu thập thông tin về BĐS

Phải biết thu thập thông tin ngay từ khi có ý định hành nghềmôi giới BĐS

Xếp thông tin theo danh mục

Cuối ngày phải ghi lại những thông tin đã thu đợc trong ngày Điều tra lấy thông tin từ thực địa,nghiên cứu,mua thông tin đặcbiệt là về giá cả và chất lợng BĐS

Nên tham gia các hội thảo về BĐS

Trực tiếp xem xét mồi BĐS khác nhau dựa trên kinh nghiệm phán

đoán của mình

Từ những ghi chép của bản thân để đa ra những miêu tả chính xác

về Bđs ,đồng thời đánh giá toàn cảnh hơn ,chân thực hơn ,tốt hơn vềBĐS.Nhà môi giới cần xem xét thái độ ,tính cách của chủ s hữu -Thu thập thông tin về khách hàng

Đối với nhà môi giới luôn có hai khách hàng:khách hàng cầu vàkhách hàng cung.Với hai đối tợng khách hàng này thì nhà môi giớiluôn phải tìm hiểu đầy đủ các thông tin sau trớc khi tiến hàng hoạt

động môi giới của mình

Đôi với khách hàng cầu (ngời muốn mua,thuê BĐS):phải biếtnhững thông tin cơ bản về họ;khả năng tài chính;các thơng vụ liênquan;yếu tố thời gian Sau khi lắm bắt đợc những thông tin vềkhách hàng nhà môi giới có thể đa ra nhận xét về khách hàng vàphải lắng nghe ý kiến phản hồi của khách hàng