Chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại - Giải pháp vốn cho thị trường bất động sản thương mại Việt Nam Luận văn thạc sĩ

B GIÁO D C VÀ ĐÀO T O TRƯ NG Đ I H C KINH T THÀNH PH H ***** CHÍ MINH PHAN TH DI U HUY N CH NG KHỐN HĨA TH CH P B T Đ NG S N THƯƠNG M I – GI I PHÁP V N CHO TH TRƯ NG B T Đ NG S N THƯƠNG M I VI T NAM Chuyên ngành: Kinh t tài - Ngân Hàng Mã s : 60.31.12 LU N VĂN TH C SĨ KINH T HƯ NG D N KHOA H C: TI N SĨ NGUY N TH UYÊN UYÊN Thành ph H Chí Minh - năm 2010 L I CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan lu n văn “CH NG KHỐN HĨA TH CH P B T Đ NG S N THƯƠNG M I – GI I PHÁP V N CHO TH TRƯ NG B T Đ NG S N THƯƠNG M I VI T NAM” cơng trình nghiên c u c a b n thân, dư i s hư ng d n c a Ti n sĩ Nguy n Th Uyên Uyên Tác gi lu n văn Phan Th Di u Huy n M CL C DANH M C CH VI T T T DANH M C B NG, HÌNH PH N M Đ U Chương 1: T ng quan v ch ng khốn hóa th ch p b t ñ ng s n thương m i 1-26 1.1 T ng quan v ch ng khốn hóa th ch p b t ñ ng s n thương m i 1.1.1 Khái ni m ch ng khoán th ch p b t ñ ng s n thương m i 1.1.2 Đ c m ch ng khốn th ch p b t ñ ng s n thương m i 1.2 Ngu n v n cho th trư ng b t ñ ng s n thương m i 1.2.1 Ngu n v n cho th trư ng b t ñ ng s n thương m i 1.2.1.1 Vay ngân hàng 1.2.1.2 Huy ñ ng v n t khách hàng mua nhà .4 1.2.1.3 Phát hành trái phi u doanh nghi p 1.2.2 Ưu c ñi m c a ngu n v n cho th trư ng b t ñ ng s n thương m i 1.2.2.1 Vay ngân hàng 1.2.2.2 Huy ñ ng v n t khách hàng mua nhà .7 1.2.2.3 Phát hành trái phi u doanh nghi p 1.3 Ch ng khốn hóa th ch p b t ñ ng s n thương m i – gi i pháp v n cho th trư ng b t ñ ng s n thương m i .8 1.4 Tính hai m t c a ch ng khốn hóa th ch p b t ñ ng s n thương m i 12 1.4.1 L i ích c a đ i tư ng tham gia vào q trình ch ng khốn hóa th ch p b t ñ ng s n thương m i 12 1.4.1.1 Đ i v i ch th t o l p tài s n 12 1.4.1.2 Đ i v i ch ñ u tư phát tri n b t ñ ng s n thương m i 15 1.4.1.3 Đ i v i nhà đ u tư ch ng khốn th ch p b t ñ ng s n thương m i… .15 1.4.2 R i ro c a ch ng khốn hóa th ch p b t đ ng s n thương m i 16 1.4.2.1 R i ro toán s m…………………………………… .16 1.4.2.2 R i ro tín d ng 16 1.5 Nghiên c u ch ng khoán hóa th ch p b t đ ng s n thương m i c a m t s nư c th gi i h c kinh nghi m cho Vi t Nam 17 1.5.1 Nghiên c u ch ng khốn hóa th ch p b t đ ng s n c a m t s nư c th gi i 17 1.5.1.1 T i M 17 1.5.1.2 T i Nh t B n 22 1.5.1.3 T i Singapore 22 1.5.1.4 T i Malaysia .23 1.5.2 Bài h c kinh nghi m đ ch ng khốn hóa th ch p b t ñ ng s n thương m i t i Vi t Nam .26 K t lu n chương 26 Chương 2: Th c tr ng ngu n v n ñ u tư b t ñ ng s n thương m i c a doanh nghi p Vi t Nam 27-62 2.1 Ho t ñ ng th trư ng b t ñ ng s n t i Vi t Nam .27 2.1.1 Ho t ñ ng th trư ng b t ñ ng s n t i Vi t Nam trư c kh ng ho ng tài .27 2.1.2 Ho t ñ ng th trư ng b t ñ ng s n sau kh ng ho ng tài .30 2.1.3 Xu hư ng th trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam sau kh ng ho ng tài 34 2.1.3.1 Th trư ng nhà .36 2.1.3.2 Th trư ng văn phòng cho thuê 38 2.1.3.3 Th trư ng m t b ng cho thuê bán l 39 2.1.3.4 Th tr ơng khách s n 41 2.2 Th c tr ng ngu n v n ñ u tư b t ñ ng s n thương m i c a doanh nghi p Vi t Nam th i gian qua 42 2.2.1 T ng quan ngu n v n tài tr ñ u tư b t ñ ng s n thương m i c a doanh nghi p Vi t Nam th i gian qua .42 2.2.1.1 Vay ngân hàng 43 2.2.1.2 Huy ñ ng v n t khách hàng mua nhà 46 2.2.1.3 Liên doanh, liên k t v i doanh nghi p nư c 47 2.2.1.4 Phát hành trái phi u .49 2.2.2 Ưu ñi m h n ch c a ngu n v n cho th trư ng b t ñ ng s n thương m i Vi t Nam th i gian qua 51 2.2.2.1 Vay ngân hàng .51 2.2.2.2 Huy ñ ng v n t khách hàng mua nhà 54 2.2.2.3 Liên doanh, liên k t v i doanh nghi p nư c 55 2.2.2.4 Phát hành trái phi u 55 2.3 Các ñi u ki n c n có ñ ng d ng k thu t ch ng khốn hóa th ch p b t ñ ng s n thương m i .57 2.3.1 Th trư ng th ch p th c p 57 2.3.2 Pháp lý v ch ng khốn hóa 58 2.3.3 S tham gia c a t ch c q trình ch ng khốn hóa 58 2.4 Thu n l i khó khăn đ doanh nghi p có th huy đ ng v n thơng qua ng d ng ch ng khốn hóa .60 2.4.1 Thu n l i .60 2.4.2 Khó khăn .61 K t lu n chương 62 Chương 3: Gi i pháp ng d ng ch ng khoán th ch p b t ñ ng s n thương m i t i Vi t Nam 63-85 3.1 Tính c n thi t ch ng khốn hóa th ch p b t ñ ng s n thương m i t i Vi t Nam 63 3.1.1 Kênh huy ñ ng v n cho b t ñ ng s n thương m i 62 3.1.2 Gi m chi phí tài tr v n c a doanh nghi p 64 3.1.3 Đem l i m t s đánh giá tín d ng hi u qu 64 3.1.4 T o thêm hàng hóa cho th trư ng tài phát tri n 64 3.1.5 S d ng hi u qu ngu n l c xã h i 65 3.1.6 Góp ph n tăng tính minh b ch thơng tin cho nhà đ u tư th trư ng ch ng khoán, th trư ng b t ñ ng s n .65 3.2 Đ nh hư ng hình thành k thu t ch ng khốn hóa t i Vi t Nam 66 3.3 Đ xu t m t s gi i pháp ng d ng ch ng khoán th ch p b t ñ ng s n thương m i t i Vi t Nam 68 3.3.1 Gi i pháp vĩ mô .68 3.3.1.1 Hình thành th trư ng th ch p th c p 68 3.3.1.2 Ban hành văn b n pháp lu t hư ng d n ch ng khốn hóa .69 3.3.1.3 Hồn thi n h th ng văn b n pháp lu t liên quan đ n ch ng khốn hóa 70 3.3.1.4 Thành l p t ch c có m c đích đ c bi t 72 3.3.1.5 Thành l p công ty đ nh m c tín nhi m nư c .74 3.3.1.6 Ph bi n thông tin v ch ng khốn hóa 76 3.3.2 Gi i pháp vi mô .76 3.3.2.1 Nâng cao trình đ l c qu n tr tài c a doanh nghi p 76 3.3.2.2 Nâng cao hi u qu ho t đ ng tín d ng b t ñ ng s n c a ngân hàng .77 3.4 Đ xu t gi i pháp phòng ng a r i ro c a ch ng khốn hóa 77 3.5 Đ xu t quy trình ch ng khốn hóa th ch p b t ñ ng s n thương m i t i Vi t Nam 80 3.6 Gi i pháp h tr phát tri n b n v ng th trư ng b t ñ ng s n 83 K t lu n chương 84 K t lu n .85 Tài li u tham kh o .87 Ph l c 88-94 DANH M C CH VI T T T BĐS B t ñ ng s n BLDS B lu t dân s BTC B Tài DN Doanh nghi p ĐMTN Đ nh m c tín nhi m NĐT Nhà ñ u tư NHTM Ngân hàng thương m i NHNN Ngân hàng nhà nư c RTC T ch c lý qu ti t ki m phá s n SPV T ch c có m c đích ñ c bi t TPDN Trái phi u doanh nghi p TPHCM Thành ph H Chí Minh TTCK Th trư ng ch ng khoán UBCKNN WTO y ban ch ng khoán Nhà nư c T ch c Thương m i Th gi i DANH M C B NG, HÌNH B NG Bàng 2.1: FDI vào b t ñ ng s n giai ño n t 1988-2008 29 Bàng 2.2: Ngu n cung m t b ng bán l t i thành ph H chí minh 40 Bàng 2.3: Ngu n cung s phòng khách s n t năm 2010 -2013 t i TPHCM 42 B ng 2.4: Dư n cho vay b t ñ ng s n t i thành ph H chí minh qua năm 45 HÌNH Hình 2.1: FDI vào b t ñ ng s n giai ño n t 1988-2008 29 Hình 2.2: Th trư ng h cao c p chuy n ng t i Tp.HCM: % tăng giá so v i th i ñi m trư c ñó 32 Hình 2.3: Giá tr h cao c p t i TP.HCM 34 Hình 2.4: Giá chào bán trung bình lo i h (2008-2010) .38 Hình 2.5: Giá chào thuê trung bình (2008-2010) .38 Hình 2.6: Ngu n cung văn phịng cho th c tính t i TPHCM t 2010-2013 39 Hình 2.7: Cơng su t cho thuê trung bình t quý 2.2008-2.2010 t i TPHCM 41 Hình 2.8: T l tăng trư ng huy đ ng v n toàn ngân hàng 53 Hình 2.9: T l tăng trư ng cho vay tồn h th ng ngân hàng 53 PH N M I Đ U TÍNH C P THI T C A Đ TÀI Th trư ng b t ñ ng s n m t nh ng th trư ng quan tr ng c a n n kinh t th trư ng liên quan tr c ti p t i m t lư ng tài s n l n giá tr c a m t n n kinh t qu c dân Do s phát tri n c a th trư ng b t đ ng s n có t m quan tr ng nh hư ng ñ n s phát tri n cu m t qu c gia Tuy nhiên đ phát tri n th trư ng này, ngồi nh ng v n ñ liên quan ñ n h th ng pháp lý giám sát m t v n ñ khác quan tr ng mà quan ch c doanh nghi p b t ñ ng s n r t quan tâm, ñó ngu n v n ñ ñ u tư phát tri n b t ñ ng s n Th c t cho th y doanh nghi p kinh doanh lĩnh v c địi h i ph i có ngu n v n l n dài h n Tuy nhiên ñ i ña s doanh nghi p b t ñ ng s n t i Vi t Nam hi n khơng đ ti m l c tài đ t th c hi n d án, h huy đ ng b ng nhi u cách khác nhau: (i) vay ngân hàng, (ii) s d ng ti n ng trư c c a khách hàng mua nhà m i nh t (iii) phát hành trái phi u doanh nghi p Vi c s d ng ngu n l c nói không ph i lúc thu n l i th c hi n ñư c, ñi n hình giai đo n Ngân hàng nhà nư c th t ch t tín d ng doanh nghi p b t ñ ng s n ñành trì hỗn vi c tri n khai d án khơng vay đư c, tr nh ng doanh nghi p kinh doanh có uy tín, ho t đ ng hi u qu m i phát hành trái phi u thành cơng Trư c th c t có r t nhi u doanh nghi p mu n tham gia ñ u tư vào lĩnh v c b t ñ ng s n g p khó khăn vi c huy ñ ng v n theo phương pháp truy n th ng, thi t nghĩ ñã ñ n lúc Vi t Nam nên h c h i nư c th gi i vi c s d ng k thu t tài tiên ti n ñ huy ñ ng v n Và m t nh ng k thu t ñã ñư c nư c ng d ng thành cơng ch ng khốn hóa th ch p b t đ ng s n thương m i - Tuân th quy ñ nh, c n có quy ch rõ ràng cho vi c cho vay vào th trư ng BĐS; - Đánh giá l c uy tín c a khách hàng, kh ñem l i k t qu kinh doanh t d án BĐS thương m i, b o ñ m xác t khâu ñ u tiên c a trình cho vay; - Đào t o nâng cao ý th c trách nhi m, trình ñ l c th m ñ nh ñánh giá c a nhân viên tín d ng; - Xây d ng quy trình th m đ nh cho vay ch t ch ; - Ph i ti n hành ho t đ ng ki m sốt n i b c a ngân hàng qu n lý r i ro có h th ng theo quy chu n th ng nh t 3.5 Xây d ng quy trình ch ng khốn hóa th ch p b t ñ ng s n thương m i t i Vi t Nam Bên vay H p ñ ng cung c p d ch v Cơng ty đ nh m c tín nhi m H p đ ng vay Đánh giá tín nhi m Ti n Bên cho vay/Bên bán kho n cho vay SPV Ti n Nhà ñ u tư Bán tài s n Ch ng khóan T ch c b o lãnh phát hành H p ñ ng b o lãnh phát hành H p ñ ng ñ i lý phát hành trái phi u Đ i lý phát hành trái phi u t ch ng khốn hóa th ch p bñs thương m i Bư c 1: Bên vay, ch ñ u tư BĐS thương m i, th c hi n vay v n t t ch c tài chính, tín d ng H p đ ng vay ñư c ñ m b o b ng d án BĐS thương m i c a bên vay Ngu n thu tương lai t d án s toán n g c lãi vay Bư c 2: Bên cho vay bán kho n cho vay cho SPV thơng qua h p đ ng bán tài s n H p ñ ng thư ng mua ñ t, bán ño n, m i quy n l i r i ro c a tài s n hoàn tồn chuy n cho SPV Nh đó, SPV m i có th chuy n tồn b quy n s d ng ti n m t tuơng lai c a tài s n đ m b o cho ch ng khốn n phát hành Bư c 3: SPV ti n hành bư c ti p ñ phát hành ch ng khoán th ch p BĐS thương m i Bư c 3.1: l p phương án phát hành trình lên quan nhà nư c có ch c Vi c l p phương án phát hành ch ng khoán th ch p BĐS thương m i c a SPV có th th c hi n thông qua t ch c tư v n phát hành Bư c 3.2: thuê công ty cung c p d ch v qu n lý Cơng ty cung c p d ch v có th bên bán kho n cho vay (ch th t o l p tài s n) ho c t ch c khác Nhi m v c a công ty qu n lý thay m t ñi u hành SPV, bao g m: qu n lý danh m c tài s n; thu n g c lãi c a kho n vay th ch p BĐS thương m i; g i thư đơn đ c thu n h n th c hi n th t c xi t n c n thi t; toán g c lãi cho nhà ñ u tư ch ng khốn n theo th t ưu tiên… Bư c 3.3: SPV ký h p ñ ng ñ i lý phát hành ch ng khoán: vi c phát hành ch ng khoán th ch p BĐS thương m i c a SPV thơng qua đ i lý phát hành ch ng khoán Đ i lý phát hành thư ng cơng ty ch ng khốn Bư c 3.4: SPV ký h p ñ ng b o lãnh phát hành ch ng khốn Đ đ m b o ch ng khốn th ch p BĐS thương m i đư c phát hành thành, SPV ký h p ñ ng b o lãnh phát hành v i công ty chuyên cung c p d ch v này, có th ngân hàng, cơng ty ch ng khốn…Vi c ch ng khốn th ch p BĐS thương m i ñư c b o lãnh t t ch c có uy tín mang l i s thành cơng cao cho đ t phát hành Bư c 3.5: ĐMTN tăng cư ng kh tín d ng Các nhà đ u tư s c vào b ng cáo b ch thông tin v đ t phát hành ch ng khốn th ch p BĐS thương m i đ phân tích ch t lư ng tài s n ñ m b o, ngu n thu nh p tương lai c a SPV r i ro tín d ng thơng qua ĐMTN c a ch ng khốn phát hành, t quy t ñ nh vi c ñ u tư Như v y, thơng qua ĐMTN s giúp nhà đ u tư đánh giá xác v ch ng khốn th ch p BĐS thương m i quy t đ nh đ u tư cho Cơng ty ĐMTN s ñánh giá m c ñ b o v ñ i v i nhà ñ u tư thông qua khía c nh pháp lý c u trúc giao d ch c a ch ng khoán th ch p BĐS thương m i Bư c 4: SPV phát hành ch ng khoán th ch p BĐS thương m i cho nhà ñ u tư SPV phát hành ch ng khoán th ch p BĐS thương m i cho nhà đ u tư thơng qua đ i lý phát hành Sau mua ch ng khoán th ch p BĐS thương m i, nhà ñ u tư s tr thành ch s h u dòng ti n m t tương lai cu SPV Vi c phát hành ch ng khốn n thơng qua th t c phát hành thơng thư ng đ i v i vi c phát hành ch ng khoán n c a doanh nghi p Bư c 5: qu n lý dòng ti n tương lai c a SPV toán n g c, lãi cho trái ch Vi c qu n lý dòng ti n tương lai c a SPV toán n g c, lãi cho trái ch s Công ty cung c p d ch v th c hi n theo h p ñ ng ñã ký v i SPV 3.6 Gi i pháp h tr phát tri n b n v ng th trư ng b t đ ng s n Ngồi vi c tìm thêm ngu n v n, đ phát tri n b n v ng th trư ng BĐS c n nh ng gi i pháp ñi kèm theo ñó, c th là: Tăng cư ng nh ng bi n pháp tăng ngu n cung cho th trư ng: nâng cao ch t lư ng, tính n đ nh t m nhìn chi n lư c cho quy ho ch; ti p t c ñ y m nh cơng khai hóa ho t đ ng kinh doanh BÐS c i cách th t c hành chính… Ti p t c hồn thi n lu t ch sách u ch nh th trư ng BĐS Lu t ñ t ñai, lu t kinh doanh b t ñ ng s n, lu t nhà …trên s tránh hi n tư ng mâu thu n quy ñ nh, ñ ng th i có mơ hình qu n lý th trư ng BĐS theo ch th trư ng, d n d n lo i b ch hai giá Gi i quy t vư ng m c liên quan ñ n th trư ng BĐS như: gi i to , ñ n bù, quy ho ch treo, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng ñ t… Xây d ng h th ng s d li u v th trư ng BĐS: ñ vi c ñi u ti t th trư ng b ng cơng c tài th c s có hi u l c c n ph i xây d ng s d li u b n v th trư ng M t khác, ñ i v i qu n lý nhà nư c, h th ng thông tin b t đ ng s n cịn cơng c h u ích ph c v cho vi c d báo th trư ng, t nhà u hành có th xây d ng ch vĩ mơ đ u hành th trư ng Vì v y, vi c xây d ng h th ng thông tin BĐS c n thi t V n i dung h th ng thông tin BĐS c n cung c p d li u: thơng tin liên quan đ n cung, thơng tin liên quan đ n kh i lư ng th trư ng, thơng tin liên quan đ n giá tr th trư ng, thông tin liên quan ñ n c u…H th ng c n ph i ñư c xây d ng m t cách khoa h c, v a phù h p thông l qu c t , v a h u ích cho cơng tác u hành kinh t vĩ mơ ph c v cho vi c ñi u ti t th trư ng Nâng cao l c, hi u l c qu n lý nhà nư c v th trư ng BÐS: tăng cư ng ñào t o, b i dư ng ñ i ngũ cán b chuyên trách qu n lý nhà nư c v th trư ng BÐS K t lu n chương Vi t Nam ñang giai ño n phát tri n, nhu c u BĐS ñư c ñánh giá m c cao, nhiên đ đáp ng nhu c u địi h i ph i có ngu n v n l n sách qu n lý đ ng b , ch t ch S ñ i c a nh ng phương pháp huy ñ ng v n m i s nhu c u t t y u c a th trư ng BĐS, k thu t ch ng khốn hóa th ch p BĐS thương m i ñã ñư c nhi u nư c th gi i ng d ng Ngoài vi c t o thêm kênh huy ñ ng v n cho phát tri n th trư ng BĐS thương m i, ch ng khốn hóa th ch p BĐS thương m i cịn góp ph n t o thêm hàng hóa cho th trư ng tài chính, tăng tính luân chuy n v n kinh doanh c a ngân hàng, gi m chi phí s d ng v n c a doanh nghi p…Tuy v y, đ có th áp d ng ch ng khốn hóa th ch p BĐS vào th c t t i th trư ng Vi t Nam c n giai ño n dài ñ chu n b h t ng pháp lý, môi trư ng kinh doanh s ph i h p c a nhi u quan ch c năng, doanh nghi p K T LU N B t ñ ng s n m t lĩnh v c địi h i ph i có ngu n v n trung dài h n v ng m nh, m t k ho ch tài n đ nh Th c t nư c ta th i gian qua, doanh nghi p BĐS ngồi s v n t có theo quy ñ nh h ch y u tìm ñ n v n vay ngân hàng hay ti n ng trư c khách hàng Vi c s d ng kênh huy đ ng nói khơng ph i lúc thu n l i th c hi n ñư c N u ngân hàng g p khó khăn huy ñ ng ti n g i trung hay dài h n khó có th ti p t c m r ng cho vay BĐS hình th c huy ñ ng v n t dân cư hi n g p khơng khó khăn Đã ñ n lúc doanh nghi p kinh doanh BĐS thương m i t ch c tài tín d ng ph i nghĩ ñ n phương án huy ñ ng v n khác, m t nh ng phương pháp ñã ñư c nư c th gi i áp d ng phát hành trái phi u s tài s n ñ m b o th ch p BĐS thương m i Thay gi danh m c cho vay th ch p BĐS thương m i v i vi c ch ng khốn hóa kho n th ch p s giúp cho t ch c tài tín d ng ‘gi i phóng’ kho n cho vay th ch p kh i b ng cân ñ i k tốn t o dịng ti n m i (t vi c bán danh m c cho vay th ch p) ñ ti p t c m r ng tài tr cho th trư ng BĐS thương m i Hơn n a, v i nh ng doanh nghi p BĐS có trình đ tài d án BĐS thương đư c đánh giá cao có th v n d ng ho t đ ng ch ng khốn hóa đ tài tr v n th c hi n d án Ngoài vi c cung c p v n đ đ u tư BĐS, ch ng khốn hóa th ch p BĐS thương m i t o s n ph m m i cho nhà ñ u tư th trư ng tài Tuy có nh ng l i ích mang l i cho th trư ng BĐS thương m i nói chung thành ph n tham gia vào ho t ñ ng ch ng khốn hóa th ch p BĐS thương m i nói riêng, đ có th áp d ng vào th c ti n Vi t Nam c n có s h tr t phía ph , quan nhà nư c có ch c s ph i h p c a thành ph n có liên quan Đ c bi t v i t ch c s h u danh m c cho vay th ch p ph i nâng cao trình đ tài chính, kh qu n tr doanh nghi p, cơng ngh thơng tin…đ có th th c hi n phát hành trái phi u t ch ng khốn hóa th ch p BĐS thương m i vào th i ñi m thu n l i TÀI LI U THAM KH O 10 Ti ng vi t M c Quang Huy (2009), C m nang ngân hàng ñ u tư, Nhà xu t b n th ng kê Nguy n Mai Phương (2010), “ ng d ng ch ng khốn hóa huy đ ng v n c a doanh nghi p”, T p chí nghiên c u l p pháp Nguy n Th B o Quỳnh (2008), “Xây d ng h th ng thông tin b t ñ ng s n”, Th i báo Kinh t Sài Gòn Ti ng anh Joseph Franzett (2009), “An Introduction To Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS)”, The Education/Research Committee of the Commercial Mortgage Securities Association Frank J Fabozzi and David Jacobs (1998), The Handbook of Commercial Mortgage–Backed Securities, Published by John Wiley & Sons Jim Jip, “Commercial mortgage backed securities – an alternative debt financing intrument for developers”, Asian Financae Research Vinod Kothari (2006), Securitization – the financial instrument of the future , Wiley Finance Tien Foo SING, Seow Eng ONG, Kah Hwa NG (2004), “Commercial Mortgage Backed Securitization in Singapore: The Challenges Ahead”, Department of Real Estate National University of Singapore and Centre for Financial Engineering National University of Singapore Văn b n pháp lu t Ngh ñ nh 52/2006/NĐ-CP ngày 19/5/2006 v phát hành trái phi u doanh nghi p Quy t ñ nh s 128/2007/QĐ-TTg, ngày 2/8/2007 v vi c phê t ñ án phát tri n th trư ng v n Vi t Nam ñ n năm 2010 t m nhìn đ n năm 2020 c a Th tư ng ph PH L C PH L C Quy trình ch ng khốn hóa th ch p b t đ ng s n thương m i Bư c 1: thành l p t ch c có m c đích đ c bi t (SPV) Q trình ch ng khốn hóa thư ng b t ñ u b ng vi c t o SPV SPV có th hình thành du i d ng cơng ty theo lu t doanh nghi p SPV đư c thành l p cho m c đích mua tài s n tài chính, sau c vào tài s n tài này, SPV s phát hành trái phi u hình thành t ch ng khốn hóa tài s n tài Trong k thu t ch ng khốn hóa th ch p BĐS thương m i, tài s n tài kho n vay th ch p BĐS thương m i M c tiêu c a vi c thành l p SPV tách b ch r i ro tín d ng r i ro c a ch th t o l p tài s n v i danh m c tài s n c n ch ng khốn hóa, giúp nhà ñ u tư có th ñánh giá r i ro ñ u tư mua ch ng khoán d dàng Q trình g i “tách b ch hóa” r i ro ñ u tư liên quan ñ n tài s n dùng đ ch ng khốn hóa SPV ch ñư c th c hi n nghi p v quy đ nh cho m c đích thành l p Đ i v i ho t ñ ng ch ng khốn hóa, SPV khơng đư c phép vay n bên hay dùng tài s n cho m c đích khác M i ho t đ ng c a SPV đư c th c hi n thơng qua công ty cung c p d ch v bên ngồi Bư c 2: bán tài s n tài cho SPV Ch th t o l p tài s n có th tr c ti p cho vay ho c mua danh m c cho vay ñ u tư BĐS thương m i t ngân hàng, công ty tài chính… Sau s h u danh m c cho vay này, ch th t o l p tài s n chuy n chúng cho SPV thông qua h p ñ ng bán tài s n H p ñ ng thư ng mua ñ t, bán ño n, t c m i quy n l i r i ro c a tài s n hoàn toàn chuy n cho SPV Nh đó, SPV m i có th chuy n toàn b quy n s d ng ti n m t tuơng lai c a tài s n đ m b o cho ch ng khốn n phát hành Trong th c t , vi c bán tài s n thư ng ñư c c u trúc theo d ng ch th t o l p tài s n v n có quy n l i phái sinh liên quan đ n tình hình ho t ñ ng c a tài s n tài Ví d tương lai, n u danh m c cho vay có t l thu h i cao m t m c quy đ nh ch th t o l p tài s n s có m t kho n thư ng d a cơng th c tính th a thu n trư c Quy n l i nh m g n ch t m i quan h gi a ch th t o l p tài s n SPV Như v y lúc SPV có tài s n danh m c kho n vay ñ m b o b i th ch p BĐS thương m i Đ ng th i SPV ph i tr cho ch th t o l p tài s n m t kho n ti n cho vi c mua danh m c tài s n Đ có ti n cho vi c mua này, SPV ph i ti n hành phát hành ch ng khốn n cho nhà đ u tư Đây b n ch t c a vi c ch ng khốn hóa Bư c 3: th cơng ty qu n lý Nhi m v c a công ty qu n lý thay m t ñi u hành SPV, bao g m: • qu n lý danh m c tài s n; • thu n g c lãi c a kho n vay th ch p BĐS thương m i; • g i thư đơn đ c thu n ñúng h n th c hi n th t c xi t n c n • tốn g c lãi cho nhà đ u tư ch ng khốn n theo th t thi t; ưu tiên; Ch th t o l p tài s n có th ti p t c n m quy n qu n lý ho t ñ ng ñi u hành v i SPV Vi c trì d ch v qu n lý khơng có nghĩa vi c bán tài s n chưa ñáp ng ñi u ki n mua ñ t bán ño n Ch th t o l p tài s n s ñư c tr phí qu n lý cho vi c cung c p d ch v Bư c 4: ñ nh m c tín nhi m tăng cư ng kh tín d ng SPV khơng có nhân viên ch có m t danh m c tài s n v a mua v t ch th t o l p tài s n Làm th đ tăng tính h p d n cho nhà ñ u tư ñ i v i ch ng khốn n Q trình g i tăng cư ng kh tín d ng Vi c th c hi n th t c không b t bu c mà c vào nhu c u c a nhà ñ u tư T i h u h t qu c gia, ñ phát hành ch ng khoán n , SPV ph i ñư c ñ nh m c tín nhi m (ĐMTN) Ch th t o l p tài s n s th cơng ty ĐMTN đ th c hi n vi c Cơng ty ĐMTN s đánh giá m c ñ b o v ñ i v i nhà ñ u tư thơng qua khía c nh pháp lý c u trúc giao d ch Thông thư ng, công ty ĐMTN s tư v n cho ch th t o l p tài s n n u c n thi t ph i áp d ng m t s bi n pháp tăng cư ng ñ nh m c tín d ng đ đư c c p h s đ nh m c tín d ng cao Bư c 5: SPV phát hành trái phi u có tài s n ñ m b o SPV phát hành trái phi u cho nhà ñ u tư Các nhà ñ u tư s tr thành ch s h u dòng ti n m t tương lai c a SPV Vi c phát hành ch ng khốn n thơng qua th t c phát hành thông thư ng ñ i v i vi c phát hành ch ng khoán n c a doanh nghi p Các nhà ñ u tư s c vào b ng cáo b ch thơng tin đ phân tích ch t lư ng tài s n ñ m b o, ngu n thu nh p tương lai c a SPV r i ro tín d ng thơng qua ĐMTN c a ch ng khốn phát hành, t quy t đ nh vi c ñ u tư Vi c phát hành ch ng khốn n có th s d ng b o lãnh c a ngân hàng ñ u tư Nhà ñ u tư cu i có th cá nhân, ngân hàng, công ty b o hi m… Mơ hình cho th y SPV có vai trị trung chuy n dòng ti n thu h i c a tài s n đư c ch ng khốn hóa đ toán g c lãi cho trái phi u Bư c 6: qu n lý dòng ti n tương lai c a SPV toán n g c, lãi cho trái ch Khi vi c phát hành ch ng khốn n đư c hồn t t, SPV tr thành m t c ñ o ñ c l p v i tài s n tài s n tài đư c ch ng khốn hóa Đ i ng v i tài s n ngu n v n huy đ ng đư c thơng qua phát hành ch ng khốn n SPV ch có v n tư ng trưng khơng có c đơng mà ch có trái ch nhà ñ u tư ch ng khoán n Khi tài s n ñư c thu h i d n, s ti n thu h i s dùng ñ tốn cho nhà đ u tư Cơng ty d ch v ñư c thuê ñ qu n lý SPV v i nhi m v thu h i tài s n toán ch ng khoán n SPV có báo cáo thu nh p b ng cân đ i k tốn doanh nghi p bình thư ng Báo cáo thu nh p c a SPV bao g m: • thu nh p mà tài s n mang l i (lãi su t, phí, ti n cho th…) • chi phí: tốn lãi su t cho ch ng khốn n ; phí qu n lý ph i tr cho Công ty cung c p d ch v Đơn v y thác Trong trư ng h p tài s n có kh tr thành n x u, SPV s ph i l p d phịng n khó địi PH L C B ng ký hi u ñ nh m c ñ i v i công c n dài h n Ch s Tín Nhi m Ch s Tín Nhi m Di n gi i Phân lo i theo S&P theo Moody’s AAA Aaa Ch t lu ng cao nh t, n ñ nh, ñ r i ro th p nh t AA Aa Ch t lư ng cao, r i ro th p, Đ r i ro ch cao h ng AAA m t b c A A Ch t lư ng khá, v y có th b nh hu ng b i tình hình kinh t Baa Ch t lư ng trung bình, an tồn th i gian hi n t i, v y có n ch a m t s y u t r i ro BB Ba Ch t lư ng trung bình th p, có th g p khó khăn vi c tr n , b nh hư ng ñ i v i s thay đ i c a tình hình kinh t B B Ch t lư ng th p, r i ro cao, có nguy khơng tốn ñúng h n CCC Caa R i ro cao, ch có kh tr n n u tình hình kinh t kh quan CC Ca R i ro r t cao, r t g n phá s n, C C R i ro r t cao, khó có kh th c hi n toán nghĩa v n BBB Trái phi u có đ r i ro cao Trái phi u khơng nên đ u tư X p h ng th p nh t, ñã phá s n hay h u s phá s n D NR Trái phi u có th đ u tư NR Khơng ñánh giá Ngu n: Moody S&P B ng ký hi u ĐMTN dài h n ñ i v i doanh nghi p Ký hi u Moody’s Aaa Aa1, Aa2, Aa3 A1, A2, A3 S&P AAA Fitch AAA AA AA A A Baa1, Baa2, Baa3 BBB BBB Ba1, Ba2, Ba3 BB BB B1, B2, B3 B B Caa1, Caa2, Caa3 CCC CCC Ca CC, C CC, C CI, R C SD, D D Di n gi i Ch t lư ng cao nh t, hoàn toàn tin tư ng, r i rot h p nh t Ch t lư ng cao, r i ro th p nh t H ng khá, r i ro th p, nhiên v n có th b nh hư ng b i tình hình kinh t H ng trung b nh, có th ch a ñ ng y u t r i ro, nhiên v n an toàn hi n t i Có y u t r i ro, d b nh hư ng b i tình hình kinh t R i ro cao,tình hình tài có th bi n ñ ng m nh theo th i gian R i ro cao, ch có kh tr n n u tình hình kinh t l c quan Vơ r i ro, có th phá s n ho c g n phá s n ñang c g ng th c hi n nghĩa v toán Đang b giám sát ho t đ ng khơng có kh toán X p h ng th p nh t, phá s n ho c phá s n h u h t trư ng h p Phân lo i H ng ñ u tư H ng r i ro ... gi i pháp v n cho th trư ng b t ñ ng s n thương m i Vi t Nam? ?? cho lu n văn c a II M C ĐÍCH NGHIÊN C U Trên s lý lu n v ch ng khốn hóa nh ng phân tích v th c tr ng ngu n v n thơng thư ng cho đ... n thương m i nh ng ñ xu t cho vi c ng d ng k thu t t i Vi t Nam IV PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN C U - Nghiên c u ñ nh tính lý thuy t v ch ng khốn hóa th ch p b t đ ng s n thương m i v n ñ liên quan; -. .. quy mơ v a nh 1.3 Ch ng khốn hóa th ch p b t đ ng s n thương m i – gi i pháp v n cho th trư ng b t ñ ng s n thương m i Ch ng khốn hóa th ch p BĐS thương m i phương pháp ñã ñư c ng d ng thành công