Xu hướng tiêu dùng hiện ñại tại Việt Nam có tác ñộng ñến việc phát triển các cửa hàng tiện lợi ñến thói quen mua sắm của người tiêu dùng. Do ñó sự gia tăng mặt bằng thị trường bán lẻ là ñiều tất yếu cho thị trường ñầy tiềm năng này. Mặt khác thu nhập của người dân ở các thành phố lớn ngày càng cao. Đó là lý do khiến nhiều mặt bằng bán lẻ dành cho thương mại hiện ñại ngày càng phát triển và ñược chú ý nhiều hơn.
Trong thời gian qua, trái với sự trầm lắng của các phân khúc thị trường bất ñộng sản khác, thị trường mặt bằng bán lẻ tại khu trung tâm TPHCM nói riêng vẫn sôi ñộng, cung không ñủ cầu, giá vẫn tăng ñều. Mặt bằng bán lẻ là mặt tiền
nhà phốở khu trung tâm hầu nhưñã hết, rất ít khi xuất hiện mặt bằng mới, do ñó thị trường này vẫn nóng, giá vẫn tăng ñều. Theo số liệu thống kê từ Công ty CBRE, tổng diện tích nguồn cung bán lẻ tại TPHCM năm 2007: 25.280 m2; năm 2008: 62.182 m2; năm 2009: 65.468 m2 và dự tính nguồn cung diện tích bán lẻ tại trung tâm trong năm 2010: 133.050 m2. Nguồn cung mặt bằng bán lẻ tăng là do diện tích bán lẻ tại các khu nhà phố sẽ chuyển dần vào các trung tâm thương mại, ñây là phát triển tất yếu của kinh doanh bán lẻ. Tuy nguồn cung mặt bằng bán lẻ có tăng nhưng giá thuê vẫn không hề giảm, thậm chí, tại các khu thương mại nổi tiếng tại TPHCM, giá thuê vị trí ñắt ñịa có khi lên ñến 200 - 250 USD/m2/tháng. Điều này chứng tỏ sức tiêu thụ của thị trường TPHCM rất lớn và vẫn ñang tăng. Chính vì thị trường thiếu nguồn cung nên tòa nhà Vincom Center vừa khai trương khách hàng thuê mặt bằng bán lẻ ñã ñông nghịt, chen kín diện tích bán lẻ của cao ốc này.
Thị trường này vẫn nóng nên các nhà ñầu tư ñang ráo riết tranh thủ ñưa hàng của mình vào thị trường. Trong thời gian ngắn sắp tới, khu trung tâm TP sẽ có nguồn cung mặt bằng bán lẻ không nhỏ từ các tòa cao ốc sắp hoàn thành như Bitexco Financial Tower ñường Ngô Đức Kế (quận 1), SaiGon M&C Tower ñường Tôn Đức Thắng (quận 1)…
Bảng 2.2 : Nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại thành phố HCM
Nguồn cung bán lẻ (m2) năm 2007 năm 2008 năm 2009 Năm 2010
Trong trung tâm
1.280 11.882 18.781 65.050 Ngoài trung tâm
24.000 50.300 46.687 68.000 Tổng cộng 25.280 62.182 65.468 133.050
Nguồn: CBRE Việt Nam Tóm lại, với sự phát triển của nền kinh tế trong dài hạn, thị trường mặt bằng cho thuê bán lẻ hứa hẹn nhiều tiềm năng phát triển và là mảng thị trường mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
2.1.3.4 Thị trường khách sạn
Nhu cầu về phòng khách sạn tăng nhanh tại Việt Nam trong thời gian qua, một phần là do thị trường du lịch Việt Nam ngày càng có những bước chuyển biến mạnh mẽ, ñặc biệt là từ khi Việt Nam gia nhập WTO. Theo thống kê cho từ CBRE cho thấy, công suất thuê phòng trung bình của khách sạn 4-5 sao luôn ở mức 60%, tuy nhiên tỷ lệ này có sụt giảm ñáng kể vào năm 2009, ñến nửa ñầu năm 2010 thì tình hình có sự cải thiện ñáng kể.
Hình 2.7: Công suất cho thuê trung bình từ quý 2.2008 ñến quý 2.2010 tại TPHCM
Nguồn: CBRE Tuy gặp khó khăn kinh doanh sau cuộc khủng hoảng tài chính vừa qua nhưng ñến nay thị trường khách sạn ñang phục hồi dần với sự quay lại của khách quốc tế do ñi du lịch và công tác. Theo số liệu tổng hợp ban ñầu sơ bộ cho thấy trong Việt Nam chào ñón gần 2,52 triệu lượt khách quốc tế trong nửa ñầu năm 2010, tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Trong quý hai năm 2010, khách nội ñịa ñạt 14,8 triệu lượt người, tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng khách tăng ñã tạo ra nhu cầu ñáng kể cho thị trường khách sạn. Nhu cầu này ñến từ ba nhóm khách chính: khách quốc tế, khách dự hội họp kết hợp du lịch, khách ñến Việt Nam bằng những chuyến bay thuê chuyển.
Nhìn về dài hạn, ñây là thị trường vẫn mang lại nguồn lợi kinh doanh cao trong các năm tiếp theo vì nền kinh tế Việt Nam ñược dự báo sẽ có những bước tiến, nhu cầu về khách sạn sẽ gia tăng. Bảng 2.3: Nguồn cung số phòng khách sạn từ năm 2010 ñến 2013 tại TPHCM Năm hoàn thành Dự án Vị trí Sphòng ố LIBERTY 6 Q1 144 GOLDEN TOWER Q1 120 2010 (473 phòng)
SAIGON GIVRAL Phú Nhuận 209
NEW PACIFIC Q3 120 GRAND EXTENTION Q1 170 NIKKO SAIGON Q1 335 TIMES SQUARE Q1 230 2011 (1.175 phòng) LE MERIDIEN SAIGON Q1 320
NOVOTEL SAIGON CENTRE Q1 350
IBIS BẾN THÀNH PALACE Q1 338
2012 (858 phòng)
BIS SAIGON SOUTH Q7 170
2013 SAIGON CONVENTION AND EXHIBITION Q7 1000
TỔNG CỘNG 3506
Nguồn: CBRE Việt Nam Tóm lại, cùng với sự phục hồi và phát triển của kinh tế, nhu cầu di chuyển và chỗ ở ngày càng tăng, mặt khác Việt Nam ñang trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế do ñó sẽ thu hút một lượng lớn khách ñến Việt Nam. Đây là cơ sở cho sự ra ñời hàng loạt dự án khách sạn tại Việt Nam trong thời gian qua.
2.2 Thực trạng nguồn vốn ñầu tư bất ñộng sản thương mại của doanh nghiệp Việt Nam trong thời gian qua doanh nghiệp Việt Nam trong thời gian qua
2.2.1Tổng quan các nguồn vốn tài trợ ñầu tư bất ñộng sản thương mại của doanh nghiệp Việt Nam trong thời gian qua mại của doanh nghiệp Việt Nam trong thời gian qua
Tuy thị trường BĐS tại Việt Nam trong thời gian qua có nhiều biến ñộng, bùng nổ và ñóng băng. Nhưng nhìn chung, ñây là thị trường tiềm năng, mang lại lợi nhuận tốt cho các chủ ñầu tư, vì nhu cầu về nhà ở và văn phòng cho thuê hay mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam còn rất lớn. Tuy ñầu tư vào lĩnh vực này mang lại lợi nhuận cao cho doanh nghiệp BĐS nhưng nó ñòi hỏi doanh nghiệp phải có nguồn vốn vững mạnh và kế hoạch tài chính dài hạn. Trong thời gian qua tại Việt Nam, ña phần các doanh nghiệp hoạt ñộng trong lĩnh vực này lại không ñáp ứng ñược tiêu chuẩn ñó. Trên thực tế, ngoài nguồn vốn tự có theo quy ñịnh, số còn lại doanh nghiệp bất ñộng sản huy ñộng chủ yếu thông qua các: vay ngân hàng, tiền ứng trước của khách hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp…
2.2.1.1 Vay ngân hàng
Việc sử dụng vốn vay từ ngân hàng ñể tài trợ cho dự án vẫn ñược xem là kênh huy ñộng vốn phổ biến của các doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản trong thời gian qua tại Việt Nam. Tình hình cho vay bất ñộng sản ñi theo biến ñộng của thị trường. Khi thị trường bất ñộng sản phát triển thì số cho vay của các ngân hàng tăng và ngược lại khi thị trường bất ñộng sản trầm lắng, ñóng băng thì tình hình cho vay bất ñộng sản giảm hoặc tăng trưởng chậm.
Giai ñoạn ngân hàng mở rộng cho vay bất ñộng sản (2003-2007)
Thị trường bất ñộng sản sau thời gian ñóng băng năm 2003 ñã trở lại giai ñoạn tăng trưởng nóng với nhu cầu ñầu tư, mua sắm bất ñộng sản tăng cao, ñi kèm theo ñó là tín dụng bất ñộng sản tăng mạnh. Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, dư nợ vay kinh doanh bất ñộng sản cuối năm 2006 là 31 ngàn tỷ ñồng, chiếm 13,8% tổng dư nợ toàn thành phố và tăng 9% so với năm 2005. Sang năm 2007, dư nợ cho vay BĐS có sự tăng mạnh với số tiền là 44 ngàn tỷ ñồng, tăng 41% so với năm 2006. Sở dĩ có sự tăng trưởng mạnh mẽ này là do vào những tháng cuối năm 2007, khi chỉ thị 03 của NHNN hạn chế việc cho vay chứng khoán ra ñời (hiệu lực ngày 01/07/2007) làm cho thị trường chứng khoán xuống
dốc trầm trọng, hầu hết vốn kinh doanh chứng khoán ñổ vào thị trường bất ñộng sản, gần như ngay lập tức, thì trường bất ñộng sản sốt lên nhanh chóng. Các ngân hàng chạy ñua chỉ tiêu cuối năm nhằm gia tăng dư nợ vay bất ñộng sản thay cho việc giảm dư nợ cho vay chứng khoán theo chỉ thị 03 của Ngân hàng nhà nước. Do ñó, các NHTM ñã ñẩy mạnh cho vay ñể tối ña hóa lợi nhuận và tăng dư nợ.
Giai ñoạn ngân hàng hạn chế cho vay bất ñộng sản
Đến năm 2008 trước lo ngại tăng trưởng tín dụng sẽ gây sức ép lên lạm phát và tình hình quá nóng cục bộ của thị trường bất ñộng sản, Ngân hàng Nhà Nước thực hiện những biện pháp thắt chặt tín dụng, cụ thể là Ngân hàng Nhà Nước ñã tăng lãi suất cơ bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc và phát hành tín phiếu hút 20.300 tỷ ñồng khỏi lưu thông. Việc rút một lượng tiền lớn ñang lưu thông ở ngoài thị trường về của Ngân hàng Nhà Nước làm cho khả năng cung tiền của các ngân hàng thương mại gặp khó khăn rất lớn. Điều này khiến cho nhiều ngân hàng thương mại ñã hạn chế cho vay, chỉ tiếp tục giải ngân các hợp ñồng ñã ký trước ñây hoặc ngưng giải ngân, không cho vay mới. Mặt khác, Ngân hàng Nhà Nước từñầu năm ñến tháng 6/2008 ñã ñiều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ 8.25% lên 14% năm, ñiều này ñẩy lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại lên ñến 21%/năm. Đây thực sự là một gánh nặng lãi suất cho cả các chủ ñầu tư, các nhà ñầu tư bất ñộng sản và gây rủi ro cho ngân hàng. Kết quả của hàng loạt biện pháp thắt chặt tín dụng của Ngân hàng nhà nước là giá bất ñộng sản giảm mạnh, thị trường bất ñộng sản rơi vào tình trạng ‘trầm lắng’. Trái ngược với trước ñây ngân hàng ñẩy mạnh cho vay mua bất ñộng sản thì nay họ làm ngược lại. Theo nhận ñịnh lúc này thì thị trường bất ñộng sản hiện ñã bịñẩy giá lên quá cao, tiềm ẩn quá nhiều rủi ro và ñược xem là danh mục ñầu tiên ñang ñược hầu hết ngân hàng siết lại, hạn chế và thậm chí từ chối cho vay ñối với những khoản vay mang tính chất ñầu cơ bất ñộng sản.
Đến năm 2009, dù ñịnh hướng tín dụng toàn ngành ngân hàng không ưu tiên ñầu tư cho vay mua bán, kinh doanh bất ñộng sản, nhưng các ngân hàng thương mại ñã vận dụng cơ chế cho vay theo lãi suất thỏa thuận ñược phép vượt hơn 150% lãi suất cơ bản ñể cho vay trong lĩnh vực bất ñộng sản với lãi suất từ 12,5% - 15,5%/năm tập trung vào các doanh nghiệp có khả năng thanh toán. Kết quả là mặc dù không tăng mạnh so với các năm trước nhưng dư nợ tín dụng BĐS (riêng tại thành phố Hồ Chí Minh) năm 2009 tăng 24,1% so với 2008, với số tiền 78 ngàn tỷñồng.
Trong năm 2010, tín dụng bất ñộng sản tăng trưởng ổn ñịnh nhưng chưa hoàn thiện. Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, tổng dư nợ tín dụng BĐS của các Ngân hàng thương mại trong 6 tháng ñầu năm ñạt 91,3 ngàn tỷ ñồng, chỉ tăng 16,7% so với ñầu năm 2010. Ngoài việc tín dụng cho bất ñộng sản tăng chậm thì lãi suất cho vay vẫn ở mức cao, ña số các ngân hàng ñang áp dụng lãi suất xấp xỉ 13%/năm hoặc cao hơn. Điều này cũng cho thấy nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn ñịnh, lạm phát luôn ñứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép thì khó có thể tạo dựng ñược một thị trường BĐS phát triển bền vững.
Bảng 2.4: Dư nợ cho vay BĐS tại thành phố Hồ chí minh qua các năm Đơn vị tính: ngàn tỷñồng 2005 2006 2007 2008 2009 2010 6T Tổng dư nợ tín dụng 176 226 406 490 563 613 Dư nợ tín dụng BĐS 29 31 44 63 78 91 Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS 16% 9% 41% 44% 24% 17% Tỷ trọng dư nợ BĐS trong tổng dư nợ cho vay 16% 14% 11% 13% 14% 15% Nguồn: Ngân hàng Nhà nước – chi nhánh TP.HCM
2.2.1.2 Huy ñộng vốn từ khách hàng mua nhà
Bên cạnh kênh huy ñộng vốn truyền thống từ ngân hàng, doanh nghiệp BĐS còn tận dụng một kênh huy ñộng khác mà hiệu quả ñem lại khá cao, ñó là tiền ứng trước của khách hàng.
Việc sử dụng tiền ứng trước của khách hàng mua nhà ñược quy ñịnh cụ thể tại Điều 14, Luật kinh doanh bất ñộng sản: “Chủ ñầu tư dự án kinh doanh bất ñộng sản và khách hàng ñược thỏa thuận trong hợp ñồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo ñảm các nguyên tắc sau ñây:
a ) Việc ứng tiền trước ñược thực hiện nhiều lần, lần ñầu chỉ ñược thực hiện khi chủñầu tư ñó xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất ñộng sản theo nội dung, tiến ñộ của dự án ñó ñược phê duyệt, các lần huy ñộng tiếp theo phù hợp với tiến ñộ thực hiện ñầu tư tạo lập bất ñộng sản;
b) Chủ ñầu tư phải sử dụng ñúng mục ñích tiền ứng trước của khách hàng ñểñầu tư tạo lập bất ñộng sản;
c) Khách hàng ứng tiền trước ñược hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất ñộng sản tại thời ñiểm ký hợp ñồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
d) Trường hợp chủ ñầu tư giao bất ñộng sản chậm tiến ñộ ghi trong hợp ñồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp ñồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời ñiểm giao bất ñộng sản tương ứng với thời gian chậm tiến ñộ;
ñ) Trường hợp khách hàng không thực hiện ñúng cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp ñồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ ñầu tư theo hợp ñồng và phải trả cho chủ ñầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất
vay ngân hàng thương mại tại thời ñiểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả;
e) Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại quy ñịnh tại ñiểm d và ñiểm ñ của khoản này phải ñược thỏa thuận trong hợp ñồng.”
Như vậy, theo quy ñịnh thì việc chủ ñầu tư huy ñộng vốn từ tiền ứng trước của người mua phải ñáp ứng những ñiều kiện như chủ ñầu tưñó xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất ñộng sản. Tuy vậy thực tế trong thời gian qua cho thấy các doanh nghiệp kinh doanh BĐS ñã huy ñộng vốn của khách hàng nhưng chưa ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh. Chính vì vậy, vào thời ñiểm cuối năm 2007, nhiều dự án kinh doanh bất ñộng sản ñã phải trả lại tiền ñặt cọc trong khi chưa ñáp ứng ñủñiều kiện kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như dự án Sky Garden III của Phú Mỹ Hưng, dự án Blue Diamond của Vạn Phát Hưng …