Thị trường BĐS là một trong những thị trường có sức hấp dẫn ñặc biệt ñối với các nhà ñầu tư, cả trong và ngoài nước, nhất là thị trường BĐS ở một nước ñang phát triển với tốc ñộ tương ñối cao như Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, ñể ñầu tư vào thị trường này nhà ñầu tư cần có nguồn vốn lớn có giá trị lớn từ vài trăm triệu, vài tỷñồng ñến vài tỷñô la Mỹ và thời gian ñầu tư dài. Chính vì lý do này mà nhà ñầu tư cá nhân nhỏ lẻ ít có cơ hội kiếm lợi nhuận từ thị trường BĐS. Do ñó, chứng khoán thế chấp BĐS thương mại ra ñời sẽ thu hút, khai thác mọi nguồn vốn nhỏ lẽ, nhàn rỗi trong nền kinh tế, góp phần thúc ñẩy nền kinh phát triển.
3.1.6 Góp phần tăng tính minh bạch thông tin cho nhà ñầu tư trên thị trường chứng khoán, thị trường bất ñộng sản
Minh bạch thông tin là một trong những nhân tố quan trọng giúp TTCK và thị trường BĐS phát triển. Nhà ñầu tư có quyền biết rõ tình trạng doanh nghiệp mà mình ñầu tư. Doanh nghiệp niêm yết phải có trách nhiệm công bố thông tin một cách rõ ràng minh bạch theo ñúng pháp luật ñể cho các nhà ñầu tư có những quyết ñịnh ñúng ñắn.
Chứng khoán hóa các thế chấp BĐS thương mại ñược thực hiện dựa trên thông tin ñầy ñủ và tính minh bạch cao. Để có thể phát hành chứng khoán dựa vào khoản cho vay thế chấp BĐS thương mại thì cần có sự tham gia của các tổ chức trung gian: công ty ĐMTN, công ty kiểm toán, công ty bảo lãnh…..Sự
tham gia của các tổ chức này nhằm cung cấp thông tin về chứng khoán nợñược phát hành cho nhà ñầu tư, góp phần tăng tính minh bạch cho thị trường BĐS, TTCK.
3.2 Định hướng hình thành kỹ thuật chứng khoán hóa tại Việt Nam
Tại Việt Nam, cho tới nay kỹ thuật chứng khoán hóa chưa ñược phổ biến, nhưng ñây là một trong những kỹ thuật tài chính ñang ñược sử dụng rộng rãi tại nhiều thị trường trái phiếu khu vực và quốc tế do ñem lại rất nhiều lợi ích riêng cho doanh nghiệp. Theo quyết ñịnh số 128/2007/QĐ-TTg, ngày 2/8/2007 về việc phê duyệt ñề án phát triển thị trường vốn Việt Nam ñến năm 2010 và tầm nhìn ñến năm 2020 của Thủ tướng chính phủ có ñề cập ñến việc sử dụng các sản phẩm từ chứng khoán hóa, trong ñó nêu rõ việc “mở rộng quy mô và ña dạng hoá các loại trái phiếu”, ñồng thời “phát triển các loại chứng khoán phái sinh như: quyền chọn mua, quyền chọn bán chứng khoán; hợp ñồng tương lai; hợp
ñồng kỳ hạn; các sản phẩm liên kết (chứng khoán - bảo hiểm, chứng khoán - tín dụng, tiết kiệm - chứng khoán...); các sản phẩm từ chứng khoán hoá tài sản và các khoản nợ....”
Như vậy sản phẩm từ chứng khoán hóa là một trong những loại chứng khoán phái sinh ñược nghiên cứu ứng dụng tại thị trường vốn Việt Nam trong tương lai, góp phần giải quyết những khó khăn trong hoạt ñộng huy ñộng vốn dài hạn của các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay và ñưa lại sự phát triển ổn ñịnh, bền vững cho toàn bộ nền kinh tế.
Đặc biệt ñối với thị trường BĐS, có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua ñó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và ñồ nội thất, thị trường lao ñộng .... Do ñó, dao ñộng của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn ñịnh của nền kinh tế quốc dân. Sự phát triển của thị trường này có vai trò quan trọng ñến sự phát triển của nền kinh tế quốc dân.Tuy nhiên,
ñể phát triển thị trường này cần có nguồn vốn lớn, nhưng trong thời gian qua tại Việt Nam các doanh nghiệp BĐS vẫn còn phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng. Tuy nhiên, việc sử dụng các nguồn lực nói trên không phải lúc nào cũng thuận lợi và thực hiện ñược, ñiển hình là trong giai ñoạn Ngân hàng nhà nước thắt chặt tín dụng thì các doanh nghiệp bất ñộng sản ñành trì hoãn việc triển khai dự án vì không vay ñược.
Trước thực tế có rất nhiều doanh nghiệp muốn tham gia ñầu tư vào lĩnh vực bất ñộng sản nhưng gặp khó khăn trong việc huy ñộng vốn theo các phương pháp truyền thống, thiết nghĩñã ñến lúc Việt Nam nên học hỏi các nước trên thế giới trong việc sử dụng các kỹ thuật tài chính tiên tiến ñể huy ñộng vốn. Do ñó sự ra ñời của một trong những sản phẩm hình thành từ chứng khoán hóa là chứng khoán thế chấp BĐS thương mại sẽ góp phần giải quyết nhu cầu vốn của thị trường này, hơn nữa còn góp phần ña dạng hóa sản phẩm tài chính cho nhà ñầu tư.
Tuy vậy ñể chứng khoán hóa ñược ứng dụng tại Việt Nam thì cần có ñịnh hướng phát triển nghiệp vụ này bằng cách tạo ra môi trường pháp lý ñể nó tồn tại và phát triển. Do ñó, các cơ quan nhà nước có chức năng cần ñưa ra văn bản pháp luật hướng dẫn cho hoạt ñộng chứng khoán hóa. Đây là cơ sở quan trọng ñể ñưa công cụ này vào vận hành trong thực tế.
Chứng khoán hóa ñược thực hiện dựa trên nhiều loại tài sản tài chính khác nhau, như: khoản cho vay thế chấp mua nhà; các khoản cho vay thương mại; các khoản phải thu thương mại; danh mục các khoản cho vay thẻ tín dụng……. Tuy nhiên, trong thời gian ñầu chúng ta nên chứng khoán hóa dựa trên tài sản tài chính là thế chấp BĐS thương mại và thực hiện theo quy trình ñơn giản trước, sau ñó mới ñi vào các loại chứng khoán hóa phức tạp hơn. Sở dĩ như vậy là vì BĐS thương mại là sản phẩm có nhu cầu cao và thu hút những nhà ñầu tư trên thị trường BĐS… Do ñó, ngoài việc có hệ thống văn bản pháp luật hướng dẫn
hoạt ñộng chứng khoán hóa nói chung, cần phải có những ñiều kiện khác ñể riêng chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại ñược thực hiện, ñó là: hình thành thị trường thế chấp thứ cấp ñể các khoản cho vay thế chấp BĐS ñược chuyển nhượng giữa các tổ chức với nhau; và cho phép hình thành tổ chức có mục ñích ñặc biệt ñể chuyên thực hiện hoạt ñộng chứng khoán hóa.
3.3 Đề xuất một số giải pháp ứng dụng chứng khoán thế chấp bất
ñộng sản thương mại tại Việt Nam 3.3.1 Giải pháp vĩ mô
3.3.1.1 Hình thành thị trường thế chấp thứ cấp
Chứng khoán hóa chỉ có thể ñược ứng dụng trong thực tế khi thị trường thế chấp ñược tồn tại, tức là các tổ chức có thể mua bán, chuyển nhượng các khoản nợ vay thế chấp với nhau. Thực tế trong thời gian tại Việt Nam cũng tồn tại việc mua bán, chuyển nhượng nợ nhưng là nợ tồn ñộng của doanh nghiệp chứ không phải là chuyển nhượng các khoản nợ vay dài hạn ñang còn hiệu lực như các khoản nợ vay có thế chấp BĐS thương mại. Các khoản vay thế chấp hiện nay chỉñược diễn ra trên thị trường sơ cấp, tức là chỉ có bên vay thế chấp và bên cho vay. Điều này dẫn ñến vốn của bên cho vay thế chấp bị ứ ñộng, khó khăn trong việc mở rộng cho vay. Trước thực trạng vốn của bên cho vay thế chấp bịứ ñộng, khó khăn trong việc mở rộng cho vay, nhiều tổ chức, cá nhân phản ánh và ñề xuất hình thành thị trường thế chấp thứ cấp, ñây là nơi các tổ chức có thể mua bán những khoản cho vay thế thế chấp sơ cấp ñể tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng thế chấp BĐS. Trên cơ sở chuyển nhượng khoản cho vay thế chấp BĐS với nhau, các tổ chức tài chính tín dụng sẽ có thêm nguồn vốn cho vay cho thị trường BĐS, còn tổ chức mua khoản cho vay sẽ thanh khoản khoản vay thế chấp mới mua về bằng cách phát hành trái phiếu.
Như vậy, việc ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại chỉñược thực hiện khi các tổ chức có thể mua bán khoản cho vay thế chấp BĐS thương mại với nhau. Do ñó nhất thiết phải có sự ra ñời của thị trường thế chấp thứ cấp nếu ứng dụng chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại tại Việt Nam.
Tuy nhiên, ñể thị trường thế chấp thứ cấp hoạt ñộng hiệu quả và phát huy vai trò thì cần phải xây dựng ñược một hành lang pháp lý tốt ñể có thể ñảm bảo ñược quyền lợi cũng như nghĩa vụ của các bên tham gia vào thị trường, nhất là tính thanh khoản khi chuyển nhượng các giá trịñã cho thế chấp cho các tổ chức khác.
3.3.1.2 Ban hành văn bản pháp luật hướng dẫn chứng khoán hóa
Để chứng khoán hóa có thể ñược ứng dụng trong thực tiễn cần phải có văn bản pháp luật hướng dẫn hoạt ñộng này, nội dung của các văn bản pháp luật hướng dẫn về chứng khoán hóa nhìn chung cần nêu lên các ñiểm cụ thể:
Các thành phần chính tham gia vào chứng khoán hóa, bao gồm: bên vay, bên cho nay, tổ chức có mục ñích ñặc biệt, nhà ñầu tư. Ngoài ra có sự tham gia của: công ty ñịnh mức tín nhiệm, công ty bảo lãnh phát hành, công ty cung cấp dịch vụ quản lý, công ty kiểm toán…
Các giao dịch chứng khoán hóa khi ñược thực hiện tại Việt Nam có thể nằm trong tầm quản lý của ba cơ quan Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước và UNCKNN.
Các loại tài sản tài chính ñủ ñiều kiện ñể chứng khoán hóa bao gồm thế chấp BĐS nhà ở, thế chấp BĐS thương mại, khoản phải thu…
Hợp ñồng chuyển nhượng tài sản tài chính cần quy ñịnh việc chuyển nhượng các tài sản tài chính giữa chủ thể tạo lập tài sản và tổ chức có mục ñích ñặc biệt nên ñược thực hiện theo kiểu mua ñứt, bán ñoạn, tức là mọi quyền lợi và
rủi ro của tài sản tài chính hoàn toàn chuyển cho tổ chức có mục ñích ñặc biệt. Trong trường hợp bên vay thế chấp phá sản cũng không ảnh hưởng ñến quyền sở hữu tài sản tài chính cũng như khả năng trả nợ của tổ chức có mục ñích ñặc biệt.
Chủ thể tạo lập tài sản nên ñược cho phép nắm quyền quản lý hoạt ñộng ñiều hành với tổ chức có mục ñích ñặc biệt sau khi bán tài sản tài chính cho tổ chức này. Việc duy trì dịch vụ quản lý này không có nghĩa là việc bán tài sản chưa ñáp ứng ñiều kiện mua ñứt bán ñoạn. Chủ thể tạo lập tài sản sẽ ñược trả phí quản lý cho việc cung cấp dịch vụ.
Có quy ñịnh áp dụng biện pháp tăng cường tín dụng cho tổ chức có mục ñích ñặc biệt. Biện pháp này giúp cho việc phát hành trái phiếu từ chứng khoán hóa hấp dẫn nhà ñầu tư, mang lại cơ hội phát hành trái phiếu thành công.
Việc cấp phép và quản lý các giao dịch chứng khoán hóa có thể do UBCKNN thực hiện.
3.3.1.3 Hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan ñến việc triển khai chứng khoán hóa
Ngoài việc ban hành văn bản pháp luật hướng dẫn hoạt ñộng chứng khoán, các cơ quan có chức năng cần xem xét, hoàn thiện các văn bản pháp luật khác có liên quan ñến việc triển khai chứng khoán hóa. Đây là một trong những ñiều kiện giúp chứng khoán hóa ñược ứng dụng suôn sẻ vào trong thực tịễn.
Luật Phá sản
Một yếu tố quan trọng của kỹ thuật chứng khoán hóa nói chung và chứng khoán hóa thế chấp bất thương mại nói riêng ñó là trong trường hợp bên vay thế chấp bị phá sản cũng không ảnh hưởng tới quyền sở hữu các tài sản tài chính cũng như khả năng trả nợ của tổ chức có mục ñích ñặc biệt. Tuy nhiên những quy ñịnh về phá sản doanh nghiệp hiện hành sẽ ảnh hưởng tới tính khả thi của giao dịch chứng khoán hóa, ñó là: trong trường hợp bên vay thế chấp và cho vay
phá sản, các nhà ñầu tư vào chứng khoán nợ do tổ chức có mục ñích ñặc biệt (SPV) phát hành có thể gặp một số rủi ro vì SPV có thể do bên vay và bên cho vay thành lập dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, như vậy thì SPV có thể bị giải thể vì thành viên sáng lập bị phá sản. Do ñó, ñể có thể ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại thì luật phá sản doanh nghiệp cần phải ñược nghiên cứu ñể hoàn thiện theo hướng khẳng ñịnh sự tồn tại ñộc lập của SPV trong trường hợp bên vay thế chấp và cho vay phá sản.
Luật về xử lý tài sản thế chấp
Nhưñã nêu trong phần xem xét, hoàn thiện luật phá sản doanh nghiệp, các cơ quan chức năng cần hòan thiện ñiều khoản ñể tránh rủi ro cho nhà ñầu tư khi mua trái phiều hình thành từ danh mục khoản vay ñược thế chấp. Tuy nhiên, một vấn ñề mà nhà ñầu tư quan tâm ñến nữa là cách xử lý tài sản thế chấp như thế nào nếu bên vay thế chấp không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán nợ gốc và lãi vay.
Theo BLDS quy ñịnh về phương thức xử lý tài sản thế chấp là khi ñã ñến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp tài sản không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không ñúng thỏa thuận thì tài sản cầm cố thế chấp ñược xử lý theo phương thức do các bên ñã thỏa thuận hoặc ñược bán ñấu giá ñể thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, BLDS không cụ thể hóa các phương thức xử lý này, hình thức tổ chức ñấu giá tài sản thế chấp như thế nào, hội ñồng ñấu giá tài sản gồm những ai, do ai quyết ñịnh. Nếu chưa xác ñịnh cụ thể cách giải quyết vấn ñề này sẽ dẫn ñến tình trạng bất ñồng về ñịnh giá giữa các thành viên trong hội ñồng ñấu giá tài sản thế chấp dẫn ñến việc ñấu giá bán không phù hợp với giá cả thực tế của tài sản ñem thế chấp, ảnh hưởng ñến quyền lợi ñến nhà ñầu tư cuối cùng, nhà ñầu tư mua trái phiếu hình thành tứ thế chấp BĐS thương mại. Do ñó ñể phòng trường hợp bên vay thế chấp không hoàn thành nghĩa vụ của mình và ñảm bảo cho nhà ñầu tư mua trái phiếu hình thành từ cho vay thế chấp từ tổ chức mua
khoản vay thế chấp, ñề nghị cơ quan chức năng xem xét lại các thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo hướng: (1) tài sản thế chấp sẽ ñược xử theo phương thức thỏa thuận cụ thể giữa các bên với nhau trong hợp ñồng; (2) và nên có hợp ñồng mẫu về cầm cố, thế chấp…
3.3.1.4 Thành lập tổ chức có mục ñích ñặc biệt
Trái phiếu hình thành từ chứng khoán hóa nói chung và từ chứng khoán thế chấp BĐS thương mại nói riêng ñược phát hành bởi tổ chức có mục ñích ñặc biệt (SPV), tổ chức này ñược thành lập chỉ với mục ñích chứng khoán hóa. Quá