Chứng khoán hóa chỉ có thể ñược ứng dụng trong thực tế khi thị trường thế chấp ñược tồn tại, tức là các tổ chức có thể mua bán, chuyển nhượng các khoản nợ vay thế chấp với nhau. Thực tế trong thời gian tại Việt Nam cũng tồn tại việc mua bán, chuyển nhượng nợ nhưng là nợ tồn ñộng của doanh nghiệp chứ không phải là chuyển nhượng các khoản nợ vay dài hạn ñang còn hiệu lực như các khoản nợ vay có thế chấp BĐS thương mại. Các khoản vay thế chấp hiện nay chỉñược diễn ra trên thị trường sơ cấp, tức là chỉ có bên vay thế chấp và bên cho vay. Điều này dẫn ñến vốn của bên cho vay thế chấp bị ứ ñộng, khó khăn trong việc mở rộng cho vay. Trước thực trạng vốn của bên cho vay thế chấp bịứ ñộng, khó khăn trong việc mở rộng cho vay, nhiều tổ chức, cá nhân phản ánh và ñề xuất hình thành thị trường thế chấp thứ cấp, ñây là nơi các tổ chức có thể mua bán những khoản cho vay thế thế chấp sơ cấp ñể tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng thế chấp BĐS. Trên cơ sở chuyển nhượng khoản cho vay thế chấp BĐS với nhau, các tổ chức tài chính tín dụng sẽ có thêm nguồn vốn cho vay cho thị trường BĐS, còn tổ chức mua khoản cho vay sẽ thanh khoản khoản vay thế chấp mới mua về bằng cách phát hành trái phiếu.
Như vậy, việc ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại chỉñược thực hiện khi các tổ chức có thể mua bán khoản cho vay thế chấp BĐS thương mại với nhau. Do ñó nhất thiết phải có sự ra ñời của thị trường thế chấp thứ cấp nếu ứng dụng chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại tại Việt Nam.
Tuy nhiên, ñể thị trường thế chấp thứ cấp hoạt ñộng hiệu quả và phát huy vai trò thì cần phải xây dựng ñược một hành lang pháp lý tốt ñể có thể ñảm bảo ñược quyền lợi cũng như nghĩa vụ của các bên tham gia vào thị trường, nhất là tính thanh khoản khi chuyển nhượng các giá trịñã cho thế chấp cho các tổ chức khác.