Khác với phương pháp huy ñộng vốn truyền thống qua ngân hàng chỉ có hai ñối tượng chính là ngân hàng cho vay và bên vay thì hoạt ñộng huy ñộng vốn thông qua chứng khoán hóa cần có sự tham gia của bốn nhóm ñối tượng chính: bên vay, bên cho vay (chủ thể tạo lập tài sản), tổ chức có mục ñích ñặc biệt, nhà ñầu tư. Bên cạnh bốn ñối tượng chính này còn có sự tham gia của các tổ chức hỗ trợ như: công ty ĐMTN, công ty cung cấp dịch vụ quản lý, công ty hỗ trợ thanh khoản, công ty kiểm toán, công ty tư vấn pháp lý…
• Bên vay: chủ sở hữu BĐS thương mại, thực hiện vay từ các tổ chức ngân hàng, công ty tài chính….Khoản vay này ñược ñảm bảo bằng thế chấp BĐS thương mại và nguồn thu nhập từ BĐS thương mại ñược dùng thanh toán nợ gốc và lãi vay.
• Bên cho vay/Chủ thể tạo lập tài sản: có thể thực hiện cho vay hoặc mua danh mục cho vay về rồi bán chúng cho tổ chức có mục ñích ñặc biệt (SPV). Chủ tài sản ban ñầu thường tiếp tục làm dịch vụ quản lý tài sản cho SPV ñể hưởng phí quản lý.
Chủ thể tạo lập tài sản có thể là: các ngân hàng thương mại, ngân hàng ñầu tư , các công ty bảo hiểm, các công ty tài chính và các doanh nghiệp phi tài chính. Tuy nhiên do tính chất rủi ro và số vốn vay lớn nên chủ thể tạo lập tài sản thường là ngân hàng.
• Tổ chức có mục ñích ñặc biệt (SPV): ñược thành lập bởi chủ thể tạo lập tài sản, duới dạng công ty theo luật doanh nghiệp. SPV mua khoản vay có thế chấp từ chủ thể tạo lập tài sản và phát hành chứng khoán thế chấp BĐS thương mại trên cơ sở tài sản này. Việc phát hành chứng khoán thế chấp BĐS thương mại này giúp cho SPV có tiền trả cho chủ thể tạo lập tài sản.
SPV ñược thành lập chỉ mang tính tượng trưng, thường là không có vốn, không có nhân viên. Mọi hoạt ñộng của SPV ñược thực hiện thông qua công ty cung cấp dịch vụ quản lý tài sản bên ngoài.
• Nhà ñầu tư: là cá nhân, tổ chức như ngân hàng, công ty bảo hiểm… quan tâm và ñầu tư chứng khoán thế chấp BĐS thương mại do SPV phát hành.
• Các thành phần dịch vụ khác
- Công ty ĐMTN: là tổ chức ñộc lập và chuyên nghiệp thực hiện ñánh giá khả năng tín dụng hay khả năng hoàn trả của công cụ nợ. Căn cứ vào ñánh giá của công ty này, nhà ñầu tư ra quyết ñịnh ñầu tư của mình ñối với chứng khoán nợ. Do ñó, ĐMTN có vai trò quan trọng ñối với sự phát triển của công cụ nợ.
Trong chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại, công ty này có nhiệm vụ thực hiện việc cung cấp thông tin về mức ñộ tín nhiệm, an toàn của chứng khoán phát hành dựa trên tài sản ñảm bảo là BĐS thương mại. Công ty ĐMTN
sẽ ñánh giá mức ñộ bảo vệñối với nhà ñầu tư thông qua khía cạnh pháp lý cũng như cấu trúc giao dịch của chứng khoán phát hành.
- Công ty hỗ trợ thanh khoản: cam kết ứng tiền cho SPV ñể thanh toán cho nhà ñầu tư trong trường hợp chưa thu kịp từ bên vay.
- Công ty cung cấp dịch vụ cho SPV: ñược thuê bởi SPV với nhiệm vụ quản lý danh mục tài sản; thu nợ gốc và lãi; gửi thư ñôn ñốc thu nợñúng hạn và thực hiện thủ tục xiết nợ khi cần thiết; thanh toán gốc và lãi cho nhà ñầu tư chứng khoán nợ theo ñúng thứ tựưu tiên.
Chủ thể tạo lập tài sản có thể thực hiện dịch vụ quản lý tài sản cho SPV và hưởng phí quản lý từ SPV.
- Tổ chức bảo lãnh phát hành: thường là ngân hàng, công ty chứng khoán cam kết mua lại chứng khoán thế chấp BĐS thương mại theo giá ñịnh trước nếu nhà ñầu tư không mua hết.
- Ngoài ra trong quá trình chứng khoán hóa còn có: công ty kiểm toán, công ty tư vấn pháp lý…
2.4 Thuận lợi và khó khăn ñể doanh nghiệp có thể huy ñộng vốn thông qua ứng dụng chứng khoán hóa
2.4.1 Thuận lợi
• Điều kiện về thị trường: TTCK Việt Nam hiện nay ñang rất tiềm năng, tính ñến 15.09.2010 toàn thị trường chỉ có 1.255 chứng khoán niêm yết, chủng loại sản phẩm chưa ña dạng, do ñó ñây là cơ hội xuất hiện sản phẩm mới làm ña dạng phong phú sản phẩm của thị trường tài chính.
• Nhà ñầu tư chứng khoán thế chấp BĐS thương mại: tại các nước có thị trường chứng khóan thế chấp BĐS thương mại phát triển thì ñối tượng ñầu tư chính của sản phẩm này là ngân hàng, công ty bảo hiểm, các nhà tư vấn ñầu tư… Hiện nay tốc ñộ phát triển của thị trường bảo hiểm nhân thọ Việt Nam tương ñối nhanh, ñiều này dẫn tới việc các công ty bảo hiểm nhân thọ tại Việt Nam tìm kiếm các kênh ñầu tư mới ñểñầu tư tiền thu về từ phí bảo hiểm. Đây là nhà ñầu tư tiềm năng của chứng khoán thế chấp BĐS thương mại.
• Dịch vụ tư vấn, bảo lãnh phát hành chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại: Việt Nam ñã sự có mặt của các ngân hàng có vốn nước ngoài, ñây là những ngân hàng có nhiu kinh nghim trong lnh vc tài chính, chc chn s
là thu n li áng k các doanh nghip Vit Nam có th tip c n vi các dch vụ tài chính hay tư vấn cần thiết trong chứng khoán hóa.
• Tham khảo kinh nghiệm ở các nước khác: chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại ñã ñược áp dụng tại Mỹ, Nhật Bản, Hồng Kông…. Căn cứ vào kinh nghiệm của các nước này trong việc xây dựng và quản lý TTCK, Việt Nam có thể nghiên cứu ñể áp dụng vào hệ thống pháp luật và kế toán Việt Nam.
2.4.2 Khó khăn
• Chưa có hệ thống pháp lý cho hoạt ñộng chứng khoán hóa: Việt Nam chưa có văn bản pháp lý nào về chứng khoán hóa nói chung và chứng khoán hóa thế chấp BS thương mại nói riêng.
• Chưa hình thành SPV: trong kỹ thuật chứng khoán hóa nói chung và chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại nói riêng thì SPV có vai trò quan trọng, t chức này có nhiệm vụ mua tài sản tài chính và căn cứ vào tài sản này ñể phát hành chứng khoán. Tuy nhiên, hiện nay Việt Nam vẫn chưa có một văn bản nào hướng dẫn hình thành và loại hình của tố chức này.
• Chưa có công ty ĐMTN trong nước: mt trong nhng lý do khin cho th trng trái phiu ti Vit Nam cha phát trin do nhà u t vn cha an tâm vi trái phiu b i h cha có nhiu cn c, hay ánh giá ca các c! quan v ch"t lng ca chng khoán n phát hành.
• Trình ñộ tài chính, khả năng quản trị doanh nghiệp chưa cao: chứng khoán hóa là kỹ thuật ñòi hỏi tổ chức thực hiện phải có trình ñộ tài chính cao, tuy nhiên hiện nay việc quản trị doanh nghiệp và trình ñộ tài chính của doanh nghiệp Việt Nam nói chung vẫn còn hạn chế. Đây là một trong yếu tố cản trở thực hiện nghiệp vụ chứng khoán hóa tại Việt Nam.
Kết luận chương 2:
Các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh BĐS thương mại Việt Nam có quá ít kênh huy ñộng vốn cho việc ñầu tư các dự án BĐS thương mại, trong khi ñó tiềm lực phát triển và nhu cầu vốn cho thị trường này còn cao, ñây là yếu tố thúc ñẩy việc ra ñời của kỹ thuật mới: chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại. Mặt khác việc ra ñời của kỹ thuật này cũng nằm trong ñề án phát triển thị trường vốn Việt Nam ñến năm 2020 của Thủ tướng chính phủ nhằm “Phát triển thị trường vốn ña dạng ñểñáp ứng nhu cầu huy ñộng vốn và ñầu tư của mọi ñối tượng trong nền kinh tế”. Ngoài việc tạo kênh huy ñộng vốn cho thị trường BĐS thương mại, chứng khoán hóa ra ñời còn giúp giảm áp lực vốn từ phía hệ thống ngân hàng, tạo thêm hàng hóa cho thị trường tài chính Việt Nam.
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP ỨNG DỤNG CHỨNG KHOÁN HÓA
THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM
3.1 Tính cần thiết chứng khoán hóa thế chấp bất ñộng sản thương mại tại Việt Nam
3.1.1 Kênh huy ñộng vốn cho bất ñộng sản thương mại
Từ thực tế ứng dụng chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại của các nước trên thế giới cho thấy, ñây là kênh huy vốn hiệu quả cho thị trường BĐS thương mại. Với cách bán danh mục khoản vay thế chấp BĐS thương mại mà mình sở hữu cho tổ chức có mục ñích ñặc biệt ñể tổ chức này phát hành chứng khoán thì ngân hàng sẽ có thêm nguồn vốn mới ñể thể mở rộng cho vay, do ñó sẽ ñẩy nhanh quá trình tuần hoàn và chu chuyển vốn, khai thác và sử dụng vốn hiệu quả của ngân hàng. Lúc này nguồn vốn ñầu tư vào thị trường BĐS thương mại sẽ nhiều hơn.
Ngoài ra, nếu doanh nghiệp BĐS có dự án ñược ñánh giá là có hiệu quả cao nhưng bản thân doanh nghiệp lại gặp khó khăn không vay ñược ngân hàng hay khó khăn nếu phát hành cổ phiếu huy ñộng vốn thì họ có thể thông qua kỹ thuật chứng khoán hóa ñể thu hút vốn: doanh nghiệp BĐS sẽ ký hợp ñồng vay vốn với chính công ty tài chính do họ lập nên, hợp ñồng vay này ñược ñảm bảo bằng BĐS thương mại và thu nhập từ chính dự án ñầu tư mang lại. Sau khi sở hữu khoản cho vay thế chấp, công ty tài chính sẽ bán chúng cho tổ chức có mục ñích ñặc biệt và tổ chức này phát hành hành chứng khoán cho nhà ñầu tư trên cơ sở ñảm bảo là khoản thế chấp BĐS mà họ mới mua về. Nguồn tiền thu ñược từ nhà ñầu tư mua chứng khoán của tổ chức ñặc biệt sẽ dùng thanh toán cho công ty
tài chính. Trên cơ sở nguồn tiền này, công ty tài chính sẽ giải ngân cho doanh nghiệp BĐS theo ñúng hợp ñồng vay vốn mà hai bên ñã ký kết. Như vậy theo cách làm trên thì chủ ñầu tư phát triển BĐS thương mại không nhất thiết phải huy ñộng vốn bằng vay ngân hàng, họ còn có thể huy ñộng bằng cách thông qua việc phát hành chứng khoán thế chấp BĐS thương mại.
Tóm lại, chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại là kênh huy ñộng vốn hiệu quả cho thị trường BĐS thương mại, không chỉ các tổ chức tài chính lớn mà các tổ chức khác có ñủ năng lực và trình ñộ tài chính có thể ứng dụng chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại ñể huy ñộng vốn.
3.1.2 Giảm chi phí tài trợ vốn của doanh nghiệp
Việc phát hành trái phiếu hình thành từ kỹ thuật chứng khoán hóa, doanh nghiệp vay trực tiếp từ nhà ñầu tư, bỏ qua vai trò trung gian của ngân hàng thương mại, do vậy giảm bớt ñược chi phí trung gian. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp BĐS tăng hiệu quả kinh doanh.
3.1.3 Đem lại một sựñánh giá tín dụng hiệu quả
Nếu thị trường trái phiếu chưa phát triển thì các doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng, ñiều này tạo áp lực tăng lãi suất và ñẩy chi phí ñầu vào của doanh nghiệp lên cao, hiệu quả kinh doanh giảm xuống. Việc ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại góp phần thúc ñẩy sự phát triển thị trường trái phiếu nói chung. Với một thị trường trái phiếu phát triển, lãi suất trái phiếu là thước ño sự ñánh giá mức ñộ tín nhiệm của thị trường ñối với trái phiếu ñó. Do ñó các doanh nghiệp sẽ xác ñịnh ñúng ñược chi phí vốn khi ñưa ra các quyết ñịnh ñầu tư.
3.1.4 Tạo thêm hàng hóa cho thị trường tài chính phát triển
Sự phát triển của thị trường tài chính Việt Nam so với các nước trong khu vực còn thấp, số lượng hàng hóa chứng khoán chưa ña dạng và thị trường vẫn
còn tồn tại nhiều vấn ñề ñặt ra cần quan tâm như tăng trưởng thiếu ổn ñịnh; sự hạn chế về công nghệ thông tin; tính chuyên nghiệp của các công ty chứng khoán còn hạn chế....Do ñó, việc thực hiện chứng khoán hoá thế chấp BĐS sẽ góp phần tạo thêm hàng hóa cho thị trường tài chính vốn chưa nhiều hàng hóa và tạo ra nhiều sự lựa chọn cho các nhà ñầu tư.
3.1.5 Sử dụng hiệu quả các nguồn lực trong xã hội
Thị trường BĐS là một trong những thị trường có sức hấp dẫn ñặc biệt ñối với các nhà ñầu tư, cả trong và ngoài nước, nhất là thị trường BĐS ở một nước ñang phát triển với tốc ñộ tương ñối cao như Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, ñể ñầu tư vào thị trường này nhà ñầu tư cần có nguồn vốn lớn có giá trị lớn từ vài trăm triệu, vài tỷñồng ñến vài tỷñô la Mỹ và thời gian ñầu tư dài. Chính vì lý do này mà nhà ñầu tư cá nhân nhỏ lẻ ít có cơ hội kiếm lợi nhuận từ thị trường BĐS. Do ñó, chứng khoán thế chấp BĐS thương mại ra ñời sẽ thu hút, khai thác mọi nguồn vốn nhỏ lẽ, nhàn rỗi trong nền kinh tế, góp phần thúc ñẩy nền kinh phát triển.
3.1.6 Góp phần tăng tính minh bạch thông tin cho nhà ñầu tư trên thị trường chứng khoán, thị trường bất ñộng sản
Minh bạch thông tin là một trong những nhân tố quan trọng giúp TTCK và thị trường BĐS phát triển. Nhà ñầu tư có quyền biết rõ tình trạng doanh nghiệp mà mình ñầu tư. Doanh nghiệp niêm yết phải có trách nhiệm công bố thông tin một cách rõ ràng minh bạch theo ñúng pháp luật ñể cho các nhà ñầu tư có những quyết ñịnh ñúng ñắn.
Chứng khoán hóa các thế chấp BĐS thương mại ñược thực hiện dựa trên thông tin ñầy ñủ và tính minh bạch cao. Để có thể phát hành chứng khoán dựa vào khoản cho vay thế chấp BĐS thương mại thì cần có sự tham gia của các tổ chức trung gian: công ty ĐMTN, công ty kiểm toán, công ty bảo lãnh…..Sự
tham gia của các tổ chức này nhằm cung cấp thông tin về chứng khoán nợñược phát hành cho nhà ñầu tư, góp phần tăng tính minh bạch cho thị trường BĐS, TTCK.
3.2 Định hướng hình thành kỹ thuật chứng khoán hóa tại Việt Nam
Tại Việt Nam, cho tới nay kỹ thuật chứng khoán hóa chưa ñược phổ biến, nhưng ñây là một trong những kỹ thuật tài chính ñang ñược sử dụng rộng rãi tại nhiều thị trường trái phiếu khu vực và quốc tế do ñem lại rất nhiều lợi ích riêng cho doanh nghiệp. Theo quyết ñịnh số 128/2007/QĐ-TTg, ngày 2/8/2007 về việc phê duyệt ñề án phát triển thị trường vốn Việt Nam ñến năm 2010 và tầm nhìn ñến năm 2020 của Thủ tướng chính phủ có ñề cập ñến việc sử dụng các sản phẩm từ chứng khoán hóa, trong ñó nêu rõ việc “mở rộng quy mô và ña dạng