thương mại tại Việt Nam
Như ñã nêu ở trên, vai trò của chứng khoán hóa là không nhỏ và ñược xem như là công cụ tài chính mới. Song khi khủng hoảng trên thị trường bất ñộng sản xảy ra, cùng với việc nới lỏng cho vay của các ñịnh chế tài chính, nợ xấu gia tăng nhanh và làm mất khả năng thanh toán của các ñịnh chế tài chính
này, hệ quả là cuộc khủng hoảng thị trường tài chính Mỹ tiếp tục lan toả và tác ñộng ñến toàn bộ hệ thống tài chính và nền kinh tế Mỹ. Như vậy rủi ro xuất hiện và tác ñộng là rất lớn và ñây cũng là bài học kinh nghiệm thực tiễn quý báu ñối với các nền kinh tế ñã và ñang phát triển hoặc chuẩn bị phát triển công cụ tài chính hiện ñại này. Cụ thểñó là các bài học kinh nghiệm sau:
• Thông qua quá trình chứng khoán hóa, các ngân hàng cho vay bất ñộng sản ñã có thể chuyển rủi ro tín dụng và rủi ro thanh toán sớm cho cho tổ chức có mục ñích ñặc biệt. Chính ñiều này ñã kích thích các ngân hàng mở rộng và tăng trưởng tín dụng bất ñộng sản quá mức và rủi ro xuất hiện mang tính tất yếu khi thị trường bất ñộng sản biến ñộng và khủng hoảng. Do ñó, ñòi hỏi các ngân hàng cần tôn trọng ñầy ñủ các nguyên tắc và ñiều kiện tín dụng trong mọi trường hợp. cụ thể: ngân hàng cần có quy chế rõ ràng cho việc cho vay vào thị trường bất ñộng sản; cần ñào tạo và nâng cao ý thức trách nhiệm, trình ñộ năng lực thẩm ñịnh ñánh giá của các nhân viên tín dụng; ñối với các khoản vay bất ñộng sản cần chú trọng ñến việc ñánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, phương án kinh doanh hiệu quả…
• Phát triển và ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hoá cần chuẩn bị kỹ lưỡng và có bước ñi thích hợp, cần ñảm bảo khai thác ñúng vai trò ý nghĩa của công cụ này là tạo nguồn vốn cho thị trường BĐS, giúp người dân mua ñược nhà và chủ ñầu tư có vốn ñể ñầu tư phát triển dự án BĐS. Từ kinh nghiệm của các nước trên thế giới, chúng ta cần chuẩn bị và có những nền tảng sau ñây:
• Sự hỗ trợ và khuyến khích của chính phủ
Hoạt ñộng chứng khoán hóa nói chung và chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại nói riêng luôn cần có sự hỗ trợ và khuyến khích từ phía chính phủ với những biện pháp cụ thể như sau: cho phép thành lập công ty có mục ñích ñặc biệt chỉ với mục ñích phát hành chứng khoán (hình thành từ chứng khoán hóa), có chính sách khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia vào hoạt ñộng chứng khoán hóa như: ưu ñãi thuế cho các nhà ñầu tư mua chứng khoán, ban hành các
văn bản pháp luật hướng dẫn chi tiết việc thực hiện, phổ biến kiến thức chứng khoán hóa ñến tổ chức và nhà ñầu tư…
• Thành lập tổ chức có mục ñích ñặc biệt
Từ thực tế của các quốc gia cho thấy ñể ứng dụng chứng khoán hóa cần cho phép thành lập tổ chức có mục ñích ñặc biệt, ñây là tổ chức ñược thành lập với mục ñích phát hành chứng khoán dựa vào danh mục các tài sản tài chính. Các công ty này có thể do các chủ thể tạo lập tài sản là các ngân hàng, tổ chức tài chính hoặc do nhà nước thành lập. Việc cho phép thành lập tổ chức có mục ñích ñặc biệt này có vai trò quan trọng trong việc ứng dụng chứng khoán hóa nói chung và chứng khoán thế chấp BĐS thương mại nói riêng.
• Hình thành thị trường thế chấp thứ cấp
Ngoài việc cho phép thành lập tổ chức có mục ñích ñặc biệt thì rất cần sự ra ñời của thị trường thế chấp thứ cấp. Thị trường này là nơi diễn ra mua bán những khoản thế chấp sơ cấp ñể tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng thế chấp BĐS thương mại. Nếu không tồn tại một thị trường thế chấp thứ cấp, tức các tổ chức không mua bán trao ñổi khoản vay thế chấp BĐS ñược với nhau thì sẽ không thể cho ra ñời hoạt ñộng chứng khoán hóa. Vì trên cơ sở danh mục tài sản tài chính là khoản cho vay thế chấp BĐS ñược mua về, tổ chức có mục ñích ñặc biệt mới có căn cứ phát hành chứng khoán. Do ñó việc ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại chỉ ñược thực hiện khi các tổ chức có thể mua bán, trao ñổi các khoản cho vay thế chấp trên thị trường thế chấp thứ cấp. Mặt khác nếu các khoản cho vay thế chấp BĐS ñược mua bán giữa các tổ chức với nhau thì nguồn tài chính dành cho ñầu tư, kinh doanh BĐS càng phát triển.
• Ban hành luật về thị trường thế chấp thứ cấp
Bên cạnh sự ra ñời của thị trường thế chấp thứ cấp cần phải hệ thống pháp lý hướng dẫn cho các hoạt ñộng diễn ra trên thị trường này. Có như vậy các tổ
chức, cá nhân mới có căn cứ và an tâm cho các hoạt ñông mua bán khoản cho vay thế chấp BĐS.
• Hình thành công ty ñịnh mức tín nhiệm (ĐMTN)
Bên cnh bn i tng chính tham gia vào quá trình chng khoán hóa là bên vay, ch th to l p tài sn, tổ chức có mục ñích ñặc biệt, nhà u t thì còn có s tham gia ca các t chc có chc nng h tr nh: công ty ĐMTN, công ty tư vấn, bảo lãnh, công ty kiểm toán… Các công ty này có vai trò quan trọng giúp chứng khoán ñược phát hành thành công. Với nhiệm vụ ánh giá kh nng tín dng ca doanh nghip hay kh nng hoàn tr ca công c n, công ty MTN có vai trò quan trng i vi s phát trin ca công c n nói chung và trái phiu hình thành t chng khoán hóa nói riêng.
Kết luận chương 1:
Chứng khoán hóa thế chấp BĐS nói chung và BĐS thương mại nói riêng là kỹ thuật tài chính ñã ñược ứng dụng tại nhiều nước trên thế giới, ngoài việc cung cấp thêm kênh huy ñộng vốn cho thị trường BĐS, mang lại lợi ích cho các thành phần tham gia, kỹ thuật này còn góp phần tạo thêm hàng hóa cho thị trường tài chính, thúc ñẩy thị trường trái phiếu phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh lợi ích ñem lại, chứng khoán hóa cũng là một trong những nguyên nhân dẫn ñến khủng hoảng tín dụng vừa qua. Đây là bài học kinh nghiệm cho các nước có kế hoạch ứng dụng kỹ thuật này vào trong thực tế, ñòi hỏi phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng và có bước ñi thích hợp ñể ñảm bảo khai thác ñúng nghĩa vai trò của công cụ này.
CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI
CỦA DOANH NGHIỆP VIỆT NAM
2.5 Hoạt ñộng thị trường bất ñộng sản tại Việt Nam
2.5.1Hoạt ñộng thị trường bất ñộng sản tại Việt Nam trước khủng hoảng tài chính
Từ ñầu năm 2000 trở lại ñây, diễn biến thị trường bất ñộng sản của Việt Nam khá phức tạp. Thị trường ñã trải qua cơn sốt giá ñất vào năm 2001-2003 và 2007 và sau mỗi ñợt như vậy thì thị trường rơi vào trạng thái ñóng băng. Dưới ñây là phân tích diễn biến thị trường BĐS tại thành phố Hồ Chì Minh, qua ñó thể hiện tình hình chung của thị trường BĐS tại Việt Nam, cụ thể như sau:
• Giai ñoạn thị trường bất ñộng sản bùng nổ 2001- 2003
Đây là giai ñoạn bùng nổ của thị trường bất ñộng sản, giá ñất liên tục tăng cao. Nguyên nhân diễn ra sự bùng nổ này là do người ñầu tưñánh giá chủ trương cho việt kiều mua nhà (nghị ñịnh 80) và ban hành giá ñất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà ñất nên nhiều người ñầu tư mua ñất khắp nơi, tạo ra cơn sốt mạnh tập trung ở phân khúc chính là nhà mặt tiền và ñất dự án. Ngoài nguyên nhân chính là do nhà nước ban hành chính sách như trên, còn có những nguyên nhân khác gây nên ñợt bùng nổ lần này, ñó là: do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu vềñất ñai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và do sựñầu cơ trong kinh doanh nhà ñất gia tăng mạnh mẽ…
• Giai ñoạn thị trường bất ñộng sản ñóng băng 2004 – 2005
Sau khi cơn sốt giá ñất 2001 - 2003 bắt ñầu hạ nhiệt, thị trường bất ñộng sản bắt ñầu có những ñiều chỉnh và có xu hướng giảm. Theo số liệu thống kê cho thấy giao dịch ñịa ốc thành công trong năm 2003 giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. (nguồn: http://www.mhb.com.vn).
Với ñợt hạ nhiệt của thị trường bất ñộng sản ñợt này ñã khiến cho giá nhà ñất trên mặt bằng cả nước có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không ñồng ñều và khá phức tạp. Nhìn nhận về nguyên nhân của ñợt ñóng băng này cho thấy chủ yếu là do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất ñộng sản. Với tình trạng giá BĐS liên tục tăng trong giai ñoạn năm 2001 – 2003, các cơ quan quản lý nhà nước ñã áp dụng các biện pháp ñể kiềm chế “bong bóng” bất ñộng sản và ñưa giá ñất trở về ñúng với giá thực tế. Kết quả là việc ban hành Nghịñịnh 182 về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực ñất ñai (năm 2004); Nghị ñịnh 181 (năm 2004)…. ñã góp phần khiến cho thị trường BĐS hạ nhiệt, giá ñất trở về giá thực tế.
Tóm lại, có thể thấy rằng sau giai ñoạn bùng nổ 2001-2003 thì thị trường bất ñộng sản ñi xuống vì nhiều yếu tố, mà phần nhiều liên quan ñến chính sách hạ nhiệt thị trường do chính phủ và các luật mới ñược ban hành.
• Giai ñoạn phát triển mạnh trở lại 2006-2007
Vào năm 2007 cơn sốt ñất lại xuất hiện, không giống như cơn sốt giai ñoạn 2001-2003 là tập trung ñất dự án và nhà mặt tiền, lần sốt ñất này tập trung mạnh mẽ vào phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự. Theo thống kê của Công ty CBRE, số lượng căn hộ bán ñược trong 2007 là 12.849 căn, tăng 3.434 căn so với năm 2006. Đi kèm với số lượng bán tăng thì giá cả cũng tăng không kém “ấn tượng”, giá căn hộ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh tăng từ 3.000 USD/m2 lên mức ñỉnh gần 6.000 USD/m2 vào quý 4 năm 2007 (nguồn: CBRE).
Lý giải cho sự bùng bổ của thị trường BĐS lần này có thể do một số nguyên nhân sau:
- Do nguồn vốn FDI ñầu tư vào thị trường bất ñộng sản tăng mạnh mẽ từ năm 2006-2008. Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Việt Nam ñã thu hút mạnh vốn FDI ñăng ký trong giai ñoạn 2006-2008, tổng
vốn lên ñến 90,47 tỷ USD chiếm 58% tổng vốn ñăng ký cả giai ñoạn 1998-2008. Trong ñó lĩnh vực bất ñộng sản trong giai ñoạn 2006-2008 chiếm phần lớn.
Bàng 2.1: FDI vào BĐS giai ñoạn từ 1988-2008 Lĩnh vực Số dự án Tổng vốn (triệu USD) Vốn ñiều lệ (triệu USD) Khách sạn-Du lịch 249 14.927.330,335 4.386.504,460 XD khu ñô thị mới 12 8.096.930,438 2.818.213,939 XD Văn phòng, căn hộ 178 18.050.528,700 5.399.926,360 XD hạ tầng KCN-KCX 36 1.754.096,067 558.735.597 Tổng 475 42.828.885,540 13.163.380,356 Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư
Hình 2.1: FDI vào BĐS giai ñoạn từ 1988-2008
- Nguồn tiền từ thị trường chứng khoán chuyển sang thị trường BĐS: những tháng cuối năm 2007, khi chỉ thị 03 của NHNN hạn chế việc cho vay chứng khoán ra ñời làm cho thị trường chứng khoán xuống dốc trầm trọng. Lúc này, hầu hết vốn kinh doanh chứng khoán ñổ vào thị trường bất ñộng sản. Các ngân hàng chạy ñua chỉ tiêu cuối năm nhằm gia tăng dư nợ vay bất ñộng sản thay cho việc giảm dư nợ cho vay chứng khoán theo chỉ thị 03 của Ngân hàng nhà nước. Như vậy, với dòng tiền thay vì ‘chảy’ vào thị trường chứng khoán như trước ñây thì nay (cuối năm 2007) ñã ‘chảy’ vào thị trường BĐS, ñây cũng chính là nguyên nhân khiến thị trường BĐS bùng nổ trong giai ñoạn này.
2.1.1Hoạt ñộng thị trường bất ñộng sản sau khủng hoảng tài chính
Năm 2008 là năm ñầu tiên trên thị trường bất ñộng sản, giá nhà ñất diễn biến theo chiều hướng chủ ñạo là liên tục ñi xuống, không như trước ñây giá nhà ñất chỉ ñứng và có ñi lên, chứ không ñi xuống. Theo một số chuyên gia, diễn biến của thị trường bất ñộng sản năm 2008 là một năm kỳ lạ nhất từ trước ñến nay. Thị trường từ chỗ cực nóng ñến chỗ cực lạnh, chỉ trong một thời gian ngắn chưa ñến 3 tháng (tháng 12/2007 ñến 2/2008), giá nhà ñất ñã tăng bình quân 300%, thậm chí có nơi tăng ñến 500%. Có những trường hợp cùng một dự án, cùng một loại căn hộ, nhưng giữa hai ñợt bán hàng giá ñã tăng hơn 1.200 USD/m2, thế nhưng vẫn không ñủ hàng ñáp ứng nhu cầu thị trường. Từ khu Nam Sài Gòn ñến khu lân cận khu ñô thị mới Thủ Thiêm, lan rộng sang Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Thủ Dầu Một (Bình Dương)... nơi nào giá ñất cũng tăng ít nhất ba lần. Cơn sốt ñã ñẩy giá nhà ñất lên ñến ñỉnh ñiểm. Đất dự án Him Lam - Kênh Tẻ sau ba tháng, từ 30 triệu ñồng/m2 (mặt tiền ñường 35m) ñã vọt lên 90 triệu ñồng/m2. Đất dự án An Phú - An Khánh (quận 2, lân cận khu ñô thị mới Thủ Thiêm) cũng 70-80 triệu ñồng/m2.
Và cơn sốt nhà ñất năm 2008 chỉ chấm dứt khi có chính sách thắt chặt tiền tệ, nguồn cung tiền từ các ngân hàng bị cắt ñứt. Bắt ñầu từ tháng 2 năm 2008 thị
trường bất ñộng sản có những dấu hiệu trầm lắng và ñi vào tình trạng ñóng băng. Nguồn tiền ñầu tư vào thị trường bất ñộng sản trước ñây của nhà ñầu tư cạn kiệt dần, chứng khoán liên tục giảm, nguồn vay vốn từ ngân hàng bị thắt chặt. Đây là giai ñoạn thị trường bất ñộng sản Việt Nam sụt giảm cả về giá cả, giao dịch và nguồn vốn. Sự sụt giảm của thị trường khiến nhiều nhà ñầu cơ gặp cảnh lao ñao, dẫn ñến tình trạng nhiều nhà ñầu tư cá nhân bán tháo các căn hộ mà họ ñã mua trước ñó vì họ không thể duy trì khoản vay ngân hàng. Trong khi ñó, lãi suất vay cao khiến cho các doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản gặp khó khăn trong việc tiếp tục triển khai dự án dang dở, còn ñối với thành phẩm ñã có thì buộc họ phải giảm giá bán. Nếu như năm 2007, thị trường căn hộ cao cấp trở nên nóng sốt sau hàng loạt các dự án gây ñình ñám như The Vista (Công ty Capitaland- Vista); Sky Garden III (Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng); Blue Diamond (Công ty Vạn Phát Hưng)…thì bước sang thời ñiểm tháng 3 và tháng 4 năm