Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)

Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH CHÍNH SÁCH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng NGUYỄN THỊ THANH THƯ Hà Nội, Năm 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH CHÍNH SÁCH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM Ngành: Tài – Ngân hàng – Bảo hiểm Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số : 8340201 Họ tên học viên : Nguyễn Thị Thanh Thư Người hướng dẫn : PGS, TS Nguyễn Việt Dũng Hà Nội, Năm 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Nguyễn Thị Thanh Thư , học viên cao học khóa 23, chun ngành Tài – Ngân hàng, Đại học Ngoại Thương Hà Nội Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ “Thực trạng giải pháp nhằm đẩy mạnh sách cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam ” thân tự nghiên cứu thực theo hướng dẫn khoa học PGS, TS Nguyễn Việt Dũng Các thông tin, số liệu kết luận văn hồn tồn trung thực.Tơi xin cam đoan chịu trách nhiệm nghiên cứu Người cam đoan Nguyễn Thị Thanh Thư ii LỜI CẢM ƠN Em xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành sâu sắc tới thầy cô giáo trường Đại học Ngoại Thương, khoa Tài Ngân hàng, đặc biệt PGS, Tiến sĩ Nguyễn Việt Dũng tận tình hướng dẫn tạo điều kiện giúp đỡ em trình hoàn thành luận văn Do thời gian nghiên cứu có hạn trình độ người viết cịn hạn chế nên chắn luận văn không tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận nhận xét góp ý thầy để luận văn hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, tháng năm 2018 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC BẢNG BIỂU vi DANH MỤC HÌNH VẼ vii TÓM TẮT LUẬN VĂN ix LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VẾ CHÍNH SÁCH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Những vấn đề bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Định nghĩa bất động sản 1.1.1.2 Phân loại bất động sản 1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Định nghĩa thị trường bất động sản 1.1.2.2 Vai trò thị trường bất động sản 1.1.2.3 Các quy luật tác động đến thị trường bất động sản 10 1.2 Những vấn đề tín dụng ngân hàng sách tín dụng 10 1.2.1 Tín dụng ngân hàng 10 1.2.1.1 Định nghĩa tín dụng ngân hàng 10 1.2.1.2 Đặc điểm cúa tín dụng ngân hàng 11 1.2.1.3 Tín dụng cho vay 12 1.2.1.4 Phân loại tín dụng ngân hàng 13 1.2.2 Chính sách tín dụng ngân hàng thương maị 14 1.2.2.1 Định nghĩa sách tín dụng 14 1.2.2.2 Mục đích sách tín dụng 14 1.2.2.3 Vai trò sách tín dụng 15 1.3 Chính sách cho vay bất động sản ngân hàng thương mại 16 1.3.1 Cho vay bất động sản 16 iv 1.3.1.1 Định nghĩa cho vay bất động sản 16 1.3.1.2 Đặc điểm cho vay bất động sản 17 1.3.1.3 Phân loại cho vay bất động sản 18 1.3.1.4 Vai trò hoạt động cho vay bất động sản 20 1.3.1.5 Nguyên tắc cho vay bất động sản 23 1.3.2 Các yếu tố sách cho vay bất động sản ngân hàng thương mại 26 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 33 2.1 Hệ thống luật pháp hình thành sách tín dụng cho vay bất động sản 33 2.2 Kinh nghiệm quốc tế sách tín dụng cho vay bất động sản 41 2.2.1 Chính sách Australia New Zealand 41 2.2.2 Chính sách Đan Mạch 43 2.3 Thực trạng thực sách tín dụng cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam 43 2.3.1 Các sản phẩm cho vay bất động sản NHTM Việt Nam 43 2.3.1.1 Sản phẩm cho vay tiêu dùng bất động sản 43 2.3.1.2 Sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản 45 2.3.2 Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam 45 2.3.3 Thực trạng sách tín dụng cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam 48 2.3.3.1 Đối tượng vay vốn 48 Phương thức cho vay 50 2.3.3.2 Lãi suất 50 2.3.3.3 Hạn mức cho vay 52 2.3.3.5 Thời hạn cho vay 53 2.4 Đánh giá chung thuận lợi, khó khăn cho vay bất động v sản ngân hàng thương mại Việt Nam 53 2.4.1 Thuận lợi 53 2.4.2 Khó khăn 55 2.5 Đánh giá hiệu sách cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam 60 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH CHÍNH SÁCH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 62 3.1 Dự đốn xu hướng phát triển sách cho vay bất động sản thời gian tới 62 3.2 Giải pháp hồn thiện sách tín dụng cho vay BĐS 65 3.2.1 Những giải pháp ngân hàng 66 3.2.1.1 Vấn đề nhân 66 3.2.1.2 Vấn đề hồn thiện sách cho vay bất động sản 67 3.2.1.3 Đối với việc huy động nguồn vốn 68 3.2.1.4 Vấn đề hạn chế rủi ro khoản vay 72 3.2.2 Những kiến nghị ngân hàng nhà nước 73 3.2.2.1 Vấn đề hệ thống pháp luật 73 3.2.2.2 Về tổ chức liên kết 75 3.2.2.3 Về chiến lược phát triển bền vững 76 KẾT LUẬN 81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 vi DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: So sánh thời hạn loại cho vay theo Quyết định 1627 Thông tư 39 36 Bảng 2.2: Mức lãi suất cho vay tiêu dùng BĐS NHTM Việt Nam (Cập nhật ngày 19/05/2017) 51 vii DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 2.1 Dư nợ cho vay BĐS tính đến Quý II/2016 46 Hình 2.2 Tỷ trọng lĩnh vực cho vay ngành ngân hàng VB Bank 47 Hình 3.1 Năm áp lực tác động tới lãi suất năm 2017 63 Hình 3.2: Tác động TT06 tới đường cung cầu tín dụng trung dài hạn lãi suất cho vay trung dài hạn 64 viii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Cụm từ Agribank Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn BĐS Bất động sản BIDV Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam NHTM Ngân hàng thương mại Techcombank Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ Thuơng Việt Nam TCTD Tổ chức tín dụng Vietcombank Ngân hàng Ngoại Thương Việt Nam Vietinbank Ngân hàng Thương mại cổ phần Công Thƣơng Việt Nam Vpbank Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng 71 (mỗi chứng bất động sản tương ứng với phần giá trị bất động sản chứng khốn hóa) Việc chuyển quyền sở hữu chứng bất động sản thuận lợi nhanh chóng nhiều so với việc chuyển quyền sở hữu bất động sản vốn chậm chạp nhiều chi phí (5) Thực liên kết ngân hàng với tổ chức kinh tế khác Hiện nay, với môi trường hội nhập kinh tế quốc tế, đòi hỏi thân ngân hàng thành phần kinh tế khác phải tăng trưởng quy mô tài sản, thị trường hoạt động, đồng thời tận dụng lợi người khổng lồ, dẫn tới việc hợp nhất, sáp nhập liên kết đầu tư xảy Dưới góc độ giải pháp kích cung cho thị trường bất động sản, ngân hàng sử dụng chiến lược liên kết với đối tác sau: (6) Liên kết ngân hàng với công ty kinh doanh địa ốc Sự liên kết ngân hàng với công ty địa ốc, tạo nên gắn bó mặt lợi ích, tận dụng lợi mặt chuyên môn lẫn nhau, cơng ty kinh doanh địa ốc có chun mơn xây dựng, thiết kế địa ốc, nhân chuyên nghiệp thẩm định đánh giá tài sản, đó, ngân hàng lại có lợi vốn, khả thẩm định hiệu dự án, lĩnh vực tốn, ngân quỹ, Do đó, kết hợp ngân hàng công ty địa ốc, tạo nên hiệu hoạt động cao cho ngân hàng công ty địa ốc việc đầu tư vào bất động sản hạn chế rủi ro lĩnh vực Vấn đề lại việc chọn lựa đối tác để liên kết đầu tư, mức độ liên kết đầu tư, quyền nghĩa vụ bên tham gia đầu tư để hoạt động liên kết ngân hàng công ty kinh doanh địa ốc đạt hiệu điều ngân hàng cần quan tâm tiếp tục nghiên cứu, học hỏi kinh nghiệm (7) Liên kết ngân hàng với bảo hiểm Việc liên kết ngân hàng với bảo hiểm, góp phần gia tăng nguồn vốn huy động ngân hàng, đồng thời hạn chế rủi ro cho ngân hàng thực liên kết với bảo hiểm Hoạt động bảo hiểm thân hoạt động quản trị rủi ro, liên kết có hai định chế tài tạo nên sức mạnh cho ngân hàng lẫn bảo hiểm chất lượng hoạt động quy mô thị 72 trường Vấn đề cịn lại mơ hình liên kết phải tạo nên hài lòng khách hàng khách hàng người định việc dùng dịch vụ ngân hàng bảo hiểm liên kết Giải pháp cần công ty bảo hiểm cân nhắc việc định giá bảo hiểm để phù hợp với khách hàng công ty bảo hiểm để đưa mức giá phù hợp cho sản phẩm 3.2.1.4 Vấn đề hạn chế rủi ro khoản vay Các khoản vay bất động sản thơng tường có giá trị lớn, khoản vay đầu tư bất động sản Ngân hàng áp dụng hình thức để giảm mức rủi cho khoản vay Giải pháp: Cho vay đồng tài trợ Để hạn chế rủi ro, đồng thời tham gia vào dự án lớn, dự án đòi hỏi nguồn vốn sử dụng vượt khả cho vay theo quy định hạn chế cho vay ngân hàng nhà nước, NHTM sử dụng hình thức cho vay đồng tài trợ Về mặt pháp lý, ngân hàng nhà nước có quy định quy chế cho vay đồng tài trợ tổ chức tín dụng thực hiện, ngân hàng thực đồng tài trợ thuận lợi nhiều Tuy nhiên, vay đồng tài trợ hiệu thuận lợi, cần phải có ngân hàng có uy tín, đứng “thu xếp”, trực tiếp làm việc với ngân hàng khác tham gia tài trợ, trực tiếp làm việc với khách hàng Do đó, ngân hàng thực sách ngân hàng nhỏ, chưa đủ uy tín bị động việc thực chiến lược đồng tài trợ, có ngân hàng lớn có uy tín, chủ động thực sách đồng tài trợ đạt hiệu mong muốn Giải pháp: Nâng cao đào tạo cán chuyên trách lĩnh vực bất động sản Các ngân hàng nay, không quan tâm nhiều đến việc đào tạo nhân lực chuyên môn bất động sản, việc cho vay lĩnh vực bất động sản hay thẩm định, định giá bất động sản tín dụng, phịng tín dụng, phịng thẩm định tín dụng thực Trong đó, thân cán tín dụng lại khơng có kiến thức lẫn kinh nghiệm việc định giá bất động sản, khả đánh giá nhận định xu hướng phát triển 73 thị trường bất động sản, Điều dẫn tới rủi ro cho vay lĩnh vực bất động sản xảy tương lai Cùng với việc phát triển kinh tế, tính cạnh tranh rủi ro thị trường ngày tăng, điều địi hỏi ngân hàng phải thường xun có sách đào tạo cho nhân viên lĩnh vực bất động sản nên có cán chuyên trách lĩnh vực để nghiên cứu, đánh giá, tìm hiểu xu hướng phát triển thị trường bất động sản, sản phẩm bất động sản tăng giá, giảm giá có xu hướng bảo hịa, làm sở để cán tín dụng xét duyệt cho vay Giải pháp: Nâng cao lực quản trị rủi ro Quản trị rủi ro hoạt động quan trọng ngân hàng, trí cịn quan trọng mục tiêu lợi nhuận việc quản trị rủi ro hiệu sở, tảng cho việc đạt lợi nhuận cách bền vững Do để nâng cao lực quản trị rủi ro, ngân hàng phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện củng cố hoạt động quản trị rủi ro đơn vị thông qua việc áp dụng thực tiêu chuẩn, nguyên tắc an toàn Basel I, Basel II định khác ngân hàng nhà nước bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng 3.2.2 Những kiến nghị ngân hàng nhà nước 3.2.2.1 Vấn đề hệ thống pháp luật Giải pháp: Kiến nghị kịp thời thường xuyên Ngân hàng đối tượng tham gia thị trường bất động sản, đó, ngân hàng chịu tác động sách vĩ mô bất động sản, kế hoạch phát triển bất động sản, chương trình, kế hoạch phát triển bất động sản nhà nước Vì thế, để nâng cao hiệu tín dụng bất động sản, hạn chế rủi ro pháp luật, ngân hàng phải thường xuyên tập hợp khó khăn vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp luật làm ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng Trên sở đó, ngân hàng đưa kiến nghị sửa đổi, bổ sung, giải đáp thắc mắc, ngân hàng nhà nước Việt Nam hay sở ban ngành khác cách kịp thời Điều không giúp cho thân ngân hàng hiệu hoạt động tín dụng bất động sản mà cịn giúp cho hành lang pháp luật liên quan đến lĩnh vực ngày phát huy hiệu Đây vấn đề quan trọng mà ngân hàng cần phải làm thường xuyên, liên tục có hệ thống 74 Giải pháp: Xây dựng quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản Hiện nay, mặt quy chế cho vay, thân ngân hàng nhà nước Việt Nam không ban hành quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản mà có quy chế cho vay kèm theo thơng tư 39 quy định hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi khách hàng Theo quy chế này, ngân hàng nhà nước quy định chung hoạt động cho vay áp dụng cho tất loại hình tín dụng khác nhau, có tín dụng bất động sản Tuy nhiên mặt ngân hàng, cần vào quy chế cho vay chung ngân hàng nhà nước để ban hành thêm quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản, điều không góp phần minh bạch mặt quy định cho vay thân ngân hàng, mà cịn góp phần hạn chế rủi ro việc cấp tín dụng lĩnh vực này, làm tiền đề cho cán tín dụng, áp dụng thực thi hiệu việc cấp tín dụng bất động sản Giải pháp: Đưa sách quản lý chặt chẽ với tổ chức thẩm định bất động sản Hiện nay, chưa có những chế tài kiểm soát hoạt động tổ chức thẩm định Một khâu quan trọng gây vấn đề nóng hổi bàn luận gay gắt nhà sách phiên họp Quốc hội gần Bất động sản gặp rủi ro bắt nguồn từ khâu thẩu định giá không chặt chẽ ngân hàng Khách hàng tổ chức thẩm định đơi cịn “bắt tay” với để đạt hạn mức tín dụng cao cho khách hàng Điều khiến cho giá trị tài sản đảm bảo ngân hàng sau thời gian kiểm soát hạ giá mạnh so với mức giá định giá trước đó, dẫn đến việc vay xếp vào hạng nợ xấu Để giải vấn đề này, ngân hàng nhà nước cần có biện pháp kiểm sốt chặt chẽ, đề xuất cho giải pháp này: - Các tổ chức phải gửi kết định giá tài sản định hướng định theo khu vực cho quan quản lý nhà nước theo tháng Cơ quan quản lý từ kiểm soát mức giá ban hành khung giá chung sau kết hợp mức giá công ty thẩm định giá theo khu vực - Đưa mức phạt cụ thể nghiêm khắc tổ chức liên tục đưa định giá sai phạm điều vô cần thiết để đảm bảo công ty định giá bất động hoạt động nguyên tắc 75 Giải pháp: Đưa sách quản lý chặt chẽ tài sản đảm bảo Chính sách cụ thể chi tiết cho lĩnh vực quản lý tài sản đảm bảo ngân hàng điều vô quan trọng Hiện nay, nhờ khe hở hệ thống quản lý, lĩnh vực cho vay bất động sản có sai phạm nghiêm trọng Điển hình năm 2016, lĩnh vực cho vay bất động sản ngân hàng có mâu thuẫn sinh dự án bất động sản chủ đầu tư đưa dự án họ làm vật chấp ngân hàng PVcombank bán sản phầm cho khách hàng thị trường bất động sản (dự án Dolphin plaza) Để giải vấn đề tương tự vấn đề tài sản đảm bảo cho khoản nay, ngân hàng cần có quy định văn hướng dẫn kèm để vấn đề liên quan đến tài sản đảm bảo kiểm soát chặt chẽ 3.2.2.2 Về tổ chức liên kết Giải pháp: Thành lập công ty chuyên kinh doanh bất động sản Thành lập công ty chuyên kinh doanh bất động sản giải pháp nhằm giúp cho ngân hàng chun mơn hóa hoạt động kinh doanh bất động sản, tiến gần đến khách hàng, đồng thời tăng cường hiệu việc đánh giá thẩm định bất động sản, sở để tăng cường hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng Giải pháp tùy theo quy mơ hoạt động, sách phát triển ngân hàng áp dụng Hiện nay, NHTM cổ phần Á Châu, NHTM cổ phần Sài Gòn Thương Tín, ngân hàng Quốc Dân,… thành lập cơng ty chuyên kinh doanh bất động sản Giải pháp: Thành lập công ty chuyên dịch vụ pháp lý mua bán, đảm bảo an toàn giao dịch Tại Mỹ, giao dịch mua bán nhà thông qua Công ty Escrow (công ty chuyên dịch vụ pháp lý mua bán, đảm bảo an toàn tài khoản giao dịch) Công ty thường ngân hàng lập để bảo vệ quyền lợi, tiền bạc cho khách hàng mua bán BĐS Khách hàng chọn dự án ưng ý, thay đóng trực tiếp cho chủ đầu tư, họ đóng tiền mua cho Escrow Sau chủ đầu tư bàn giao nhà, giấy tờ cho khách, công ty đứng trả số tiền mua nhà cho chủ đầu tư Trong trường hợp khách hàng dù đóng tiền khơng muốn tiếp tục giao dịch, cần báo cho Cơng ty Escrow nhận lại tiền 76 Ở Việt Nam, hệ thống pháp luật cịn lỏng lẻo, chưa có tổ chức chuyên trách thị trường bảo vệ quyền lợi cho người mua bất động sản mặt pháp lý vào giao dịch Việc thành lập tổ chức chuyên trách mảng thúc đẩy môi trường bất động sản bất động sản phát triển lành mạnh Từ thúc đẩy hoạt động cho vay bất động sản thêm doanh thu cho ngân hàng 3.2.2.3 Về chiến lược phát triển bền vững Giải pháp: Triển khai số biện pháp quản lý thị trường bất động sản - Tổ chức máy chuyên trách quản lý phát triển thị trường bất động sản Trước hết cấp trung ương cấp tỉnh Tiến tới đưa vào hệ thống thống kê thống tiêu liên quan đến thị trường bất động sản - Tăng cường kiểm tra giám sát tiến độ cơng trình phê duyệt Tăng cường thúc đẩy tiến độ thi cơng cơng trình triển khai Chuẩn bị mặt bằng, thủ tục phê duyệt dự án cho dự án đầu tư bất động sản Kiên thực việc quy định doanh nghiệp phải bán hàng qua sàn giao dịch để tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu Có chế kiểm tra, giám sát, quản lý điều tiết thị trường phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ - Cần giải sớm tốt việc kéo dài tình trạng nhiều giấy chứng nhận (sổ) cho bất động sản (sổ đỏ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, ) Khai thông ách tắc hoạt động thị trường bất động sản, giảm thiểu chậm trễ khâu thủ tục hành liên quan đến vấn đề bất động sản (cấp sổ, xác nhận quyền ) kinh doanh bất động sản (công chứng mua bán, công chứng chấp, xác nhận giao dịch bảo đảm) - Cần cơng khai hố địa điểm nội vi thành phố lớn (các khu cũ, khu cổ), địa điểm yêu cầu đầu tư Tăng cường phương thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư cơng trình khu đất vàng Đồng thời, cần xem xét, xét duyệt cách thận trọng lực, khả đặc biệt tính khả thi chủ đầu tư dự án địa bàn Đây vấn đề cần phối hợp nhiều ngành, nhiều lĩnh vực vừa để đại hố thị vừa để chống tính cục bộ, vụn vặn phá nát kiến trúc đô thị cũ chưa có kiến trúc thị 77 - Để đề phòng tránh tác động tiêu cực xuất việc thực dự án đất đai, tài chính, cần phải có lộ trình tổng thể quan nhà nước chịu trách nhiệm việc định chế, sách nhằm chỉnh trang chung cư cũ nát địa bàn đô thị hoá phát triển sở hạ tầng Cần ban hành quy chuẩn đồng thời với chế tài tổ chức thực thực tiễn để chống việc tồn tuyến phố có nhà mặt tiền không đủ tiêu chuẩn - Các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản, với tư cách người cung cấp hàng hố cho thị trường phải đảm chất lượng, uy tín thương hiệu doanh nghiệp - Hoạt động kinh doanh bất động sản mang lại lợi nhuận cao, nhiên lĩnh vực tiềm ẩn yếu tố rủi ro lớn Do địi hỏi đối tượng tham gia kinh doanh bất động sản phải có tính chun nghiệp cao Các chủ thể tham gia thị trường phải đảm ứng điều kiện quy định pháp luật kinh nghiệm, lực tài chính, đào tạo nhân lực,… - Hàng hố bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải giao dịch thông qua sàn giao dịch đảm bảo công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh Giải pháp: Hồn thiện mơi trường thể chế thị trường bất động sản -Hồn thiện sách đầu tư theo hướng khuyến khích chủ thể tham gia đầu tư để tăng nguồn “cung” cho thị trường BĐS nhằm góp phần bình ổn thị trường Từng bước tạo điều kiện khuyến khích nhà đầu tư nước ngồi tham gia thị trường bất động sản theo hướng bình đẳng, sân chơi với nhà đầu tư nước -Nghiên cứu bổ sung chế cho thuê đất trường hợp đầu tư xây dựng nhà thuê, góp phần thúc đẩy thị trường cho thuê bất động sản nhà phát triển -Nghiên cứu sửa đổi chế phù hợp cơng tác đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư để hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực dự án -Nghiên cứu ban hành bổ sung số loại thuế liên quan đến thị trường BĐS thuế tài sản, thuế hạ tầng nhằm đảm bảo quyền lợi Nhà nước, góp phần ổn định thị trường hạn chế đầu BĐS Trong thuế tài sản nhằm tập trung điều chỉnh 78 đối tượng có nhiều BĐS BĐS có giá trị lớn, điều tiết trực tiếp đối tượng sử dụng nhiều diện tích nhà đất nhằm hạn chế đầu khuyến khích khai thác có hiệu BĐS Thuế hạ tầng nhằm điều chỉnh chênh lệch địa tô tạo nhà nước đầu tư hạ tầng mà có, góp phần đảm bảo lợi ích người chủ sở hữu đất đai (đại diện nhà nước), từ tạo thêm nguồn thu để hỗ trợ cho cơng tác bồi thường, giải phóng mặt -Nghiên cứu ban hành bổ sung số chế, sách hỗ trợ tài để phát triển quỹ nhà cho đối tượng sách xã hội Khắc phục tình trạng hỗ trợ, ưu đãi trung gian thông qua doanh nghiệp biện pháp hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng sách xã hội gặp khó khăn chỗ Bên cạnh việc đẩy mạnh phát triển quỹ nhà xã hội theo quy định pháp luật hành, cần tăng cường biện pháp hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách cho người nghèo, người thu nhập thấp để giúp họ cải thiện nhà ở, đảm bảo công xã hội - Sớm nghiên cứu, ban hành văn hướng dẫn liên quan đến công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp chứng môi giới, định giá quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản theo hướng khuyến khích nhiều tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế tham gia lĩnh vực - Đẩy mạnh công tác lập kế hoạch phát triển thị trường bất động sản, yêu cầu tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải có chương trình, kế hoạch phát triển bất động sản hàng năm thời kỳ năm, 10 năm phù hợp với điều kiện cụ thể định hướng phát triển kinh tế - xã hội địa phương - Tập trung ưu tiên đẩy mạnh công tác quy hoạch xây dựng, đặc biệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị điểm dân cư nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức như: quy hoạch khu công nghiệp, khu đô thị nhà ở, đồng thời quy định cụ thể chế độ công khai quy hoạch để nhân dân biết thực hiện, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin quy hoạch; khắc phục trùng lặp, chồng chéo với quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nông nghiệp nuôi trồng thuỷ sản nguyên tắc đảm bảo tính khoa học, khả thi Đồng thời tập trung đạo đảm bảo mục tiêu công tác quy hoạch xây dựng thực trước bước để phát triển BĐS hướng, có hiệu bền vững Từng bước hạn chế chấm dứt tình trạng chia nhỏ đất đai, vi phạm quy 79 hoạch Khi có quy hoạch phải tổ chức thực quy hoạch để khắc phục tình trạng đầu tư dàn trải lãng phí - u cầu đảm bảo hàng hóa bất động sản giao dịch thị trường phải công khai, áp dung quy định bắt buộc có chế tài xử lý để thực yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh phải bán sản phẩm hàng hóa bất động sản thông qua sàn giao dịch theo quy định pháp luật nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu dễ dàng tiếp cận tham gia giao dịch - Tổ chức tốt hệ thống cung cấp thông tin bất động sản theo nguyên tắc công khai, minh bạch, trung thực quy định bắt buộc việc công khai thông tin thị trường bất động sản kênh thơng tin theo quy định để góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản - Khuyến khích giao dịch thức đơi với chế tài đủ mạnh để hạn chế giao dịch “ngầm” thông qua việc giảm thuế chuyển dịch bất động sản, giảm phí xác định sở hữu bất động sản để khuyến khích chủ thể tham gia giao dịch thức - Có biện pháp thích hợp để hạn chế đầu khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản theo hướng bắt buộc chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản phải nộp thuế tài sản, điều chỉnh giảm tiền sử dụng đất phải nộp giao đất tăng thuế nhà đất đóng hàng tháng (hoặc hàng năm) Việc hạn chế đầu bất động sản góp phần tăng cung hàng hóa cho thị trường, giảm tình trạng đầu cơ, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh - Khuyến khích phát triển đa dạng hố thị trường BĐS chủng loại, chất lượng giá sản phẩm phù hợp với nhu cầu mức độ phát triển thị trường BĐS, trọng ưuu tiên phát triển thị trường BĐS nhà Nghiên cứu ban hành bổ sung sách hỗ trợ để khuyến khích phát triển thị trường bất động sản cho thuê - Có biện pháp thích hợp để ổn định giá BĐS phù hợp với mức độ tăng trưởng kinh tế thu nhập người dân nhằm tăng sức cạnh tranh kinh tế đáp ứng nhu cầu người dân, hạn chế đầu tư cân đối vào BĐS để khắc phục tình trạng đầu tư dàn tràn, cân đối cung - cầu Kết hợp đồng giải pháp để đưa giá thị trường gần với giá trị bất động sản, đồng thời kết hợp với biện pháp cải cách cấu tiền lương, tăng thu nhập cho người lao động để đảm 80 bảo mục tiêu đa số người lao động có điều kiện cải thiện nhà - Hồn thiện chế sách liên quan tới đăng ký, chấp bất động sản nhằm khai thác khả huy động vốn phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội; ban hành quy định để đảm bảo an tồn cho tổ chức tín dụng cho vay chấp bất động sản, đồng thời có sách hợp lý để khuyến khích người dân tham gia vay vốn ngân hàng để tạo lập nhà ở, khuyến khích phát triển đồng thị trường tài chính, thị trường chứng khoán thị trường bất động sản - Hoàn thiện cấu tổ chức thị trường, bao gồm tạo lập tổ chức cho thị trường BĐS sàn giao dịch BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn pháp lý BĐS, tổ chức bảo hiểm BĐS, hệ thống thông tin BĐS hồn chỉnh lại tổ chức có sẵn tổ chức mơi giới BĐS, định chế tài tham gia thị trường bất động sản, tổ chức kinh doanh bất động sản, tổ chức dịch vụ công - Tăng cường lực hiệu lực máy quản lý Nhà nước thị trường BĐS theo hướng kết hợp với chủ trương cải cách hành chính, ưu tiên cho công tác đào tạo, bồi dưỡng nhằm lực quản lý cán công chức nhà nước nguồn nhân lực thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS - Đảm bảo có hệ thống quản lý, điều hành thị trường bất động sản đồng từ TW tới địa phương; tăng cường công tác nghiên cứu dự báo đưa tiêu phát triển thị trường BĐS thành tiêu hàng năm kế hoạch phát triển kinh tế xã hội - Đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến rộng rãi pháp luật kinh doanh bất động sản Kết luận chương 3: Trong chương này, luận văn đưa kiện thực tế định hướng cho dự đoán xu hướng tương lai Từ dự đốn thực trạng này, giải pháp từ phía phía ngồi ngân hàng đưa để xây dựng sách chặt chẽ ngân hàng môi trường bất động sản lành mạnh làm tảng để sách ngân hàng hoạt động tốt, hiệu minh bạch 81 KẾT LUẬN Trên giới, cho vay lĩnh vực bất động sản dịch vụ tài phổ biến ngân hàng Tuy nhiên, nguồn vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản huy động từ nguồn tài quỹ quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí, quỹ nhà nước quỹ cơng ty tài nói chung khơng phải ngân hàng Tuy thị trường bất động sản bắt đầu khởi sắc từ năm 2003 trở lại đây, thị trường tài chưa phát triển nên nguồn vốn cho thị trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng Tuy nhiên điều kiện nay, với nhiều nguyên nhân khác nhau, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển thiếu tính bền vững, môi trường pháp lý chưa chặt chẽ, thông tin thị trường thiếu… Điều ảnh hưởng định đến hoạt động doanh nghiệp, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, qua gây rủi ro cho hoạt động tín dụng nói chung tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại nói riêng Do vậy, ngân hàng thương mại cần phải thẩn trọng cho vay lĩnh vực bất động sản, tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật đất đai, đầu tư xây dựng, tín dụng ngân hàng; phải ban hành quy định nghiệp vụ cho vay bất động sản, đảm bảo kiểm soát rủi ro hệ thống, khống chế tỷ trọng tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản mức hợp lý so với tổng dư nợ nguồn vốn; theo dõi chặt chẽ, có tính hệ thống liên tục hoạt động cho vay bất động sản, diễn biến cung- cầu giá thị trường… Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường công tác tra, giám sát cho cho vay Ngân hàng thương mại, góp phần ổn định thị trường bất động sản thị trường tiền tệ Qua đề tài nghiên cứu này, em mong muốn đóng góp ý kiến cho giải pháp hồn thiện sách cho vay bất động sản bao gồm giải pháp nhân hàng nhân sự, hệ thống sách, phương pháp huy động vốn, thành lập tổ chức liên kết với ngân hàng đề xuất cho phát triển bền vững 82 lĩnh vực bất động sản nói chung tính hiệu sách cho vay bất động sản nói riêng, Đề tài luận văn tập trung vào phân tích tình hình thức tế sách cho vay ngân hàng đưa giải pháp cho khó khăn mà ngân hàng gặp phải Tuy nhiên, giới hạn thời gian nghiên cứu, tài liệu tham khảo, số liệu thu thập, hạn chế kinh nghiệm thực tế em hoạt động cho vay bất động sản Do đó, luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót, em mong nhận thơng cảm đóng góp ý kiến thầy để luận văn hoàn thiện 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tiếng Việt Nguyễn Thị Mùi 2008, Giáo trình Nghiệp vụ NHTM, NXB Tài Nguyễn Văn Tiến, Nguyễn Thu Thủy, 2014, Giáo trình Nguyên lý nghiệp vụ ngân hàng thương mại, NXB Thống kê Nguyễn Văn Tiến, Nguyễn Thị Lan, 2014, Giáo trình tín dụng ngân hàng, NXB Thống kê Bộ luật dân 2015 số 91/2015/QH13 ban hành ngày 24/11/2015 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 Quốc hội ban hành ngày 25/11/2014 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, Ngân hàng nhà nước ban hành ngày 30/12/2016 quy định hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước khách hàng Thông tư 26/2015/TT-NHNN, Ngân hàng nhà nước ban hành ngày 20/11/2015 hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai Thông tư 06/2016/TT-NHNN, Ngân hàng nhà nước ban hành ngày 27/05/2016 việc sửa đổi, bổ sung số điều thống tư số 36/2014/TT/NHNN ngày 20 tháng 11 năm 2011 Thống đốc ngân hàng nhà nước quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an tồn hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi Thơng tư 10/2016/TT-BTC hướng dẫn chấp tài sản để bảo đảm cho khoản vay Chính phủ bảo lãnh Bộ trưởng Bộ tài ban hành 10 Nghị định số 1627/QĐ-NHNN, Ngân hàng nhà nước ban hành ngày 29/12/2006 phủ giao dịch bảo đảm 11 Trần Kim Chung 2015, Chính sách phát triển thị trường bất động sản: kinh nghiệm quốc tế học cho Việt Nam 12 Lục Mạnh Hiển, 2014, Luận án tiến sỹ Định giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp đầu từ, xây dựng kinh doanh nhà 13 Nguyễn Mạnh Hùng, 2015, Thị trường bất động sản Việt Nam – thực trạng 84 giải pháp 14 Nguyễn Chí Hồng Ngọc, 2016, Thị trường bất động sản năm 2016 lạc quan, BAOVIET Securites 15 Lê Thanh Ngọc, 2014, Phân tích ảnh hưởng nhân tố tài đến bong bóng bất động sản TP Hồ Chí Minh, Tạp chí Phát triển & Hội nhập, số 15 (25) tháng 3/2014, tr.58-64 16 Ngô Phương Thảo, 2011, Luận án tiến sỹ Định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại Việt Nam 17 Ngô Thị Phương Thảo, 2011, Luận án tiến sỹ kinh tế Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Việt Nam II Tiếng Anh Gary W Eldred, 2008, Bất động sản 101, NXB Lao đồng Hà Nội David Lindahl, 2015, Đầu tư bất động sản, NXB Lao động Frederic S Mishkin, 2010, The Economics and Money, Banking and Financial Markets Ninth edition, NXB Pearson Education, Inc Cliff Perotti, 2009, Doanh nghiệp đầu tư bất động sản, NXB Tổng hợp Thành phố Hồ Chí Minh Peter S Rose and SylviaC.Hudgins, 2012, Bank Management and Financial Service Nineth edition, NXB McGraw-Hill IRWIN Peter S Rose, 2004, Quản trị Ngân hàng thương mại, NXB Tài Georger H Ross, 2015, Donald Trump - Chiến lược đầu tư bất động sản, NXB Lao động CBRE Vietnam, 2017, Báo cáo thị trường quý I năm 2017, CBRE Vietnam Savills Vietnam, 2016, Báo cáo thị trường Việt Nam năm 2016, Savills Vietnam 10 Savills Vietnam 2015, Báo cáo thị trường Việt Nam năm 2015, Savills Vietnam 85 III Các website Informoney.vn, Thông tư 06 nối tiếp thông tư 36 – nhà đầu tư bất động sản thời phào, 08/05/2017 http://infomoney.vn/thong-tu-06-noi-tiep-thong-tu-36-nha-dau-tu-bat-dongsan-tho-phao-d46036.html News.zing.vn, Các ngân hàng đua quý đầu năm 2017,07/05/2017 http://news.zing.vn/cac-ngan-hang-da-dua-nhu-the-nao-trong-quy-daunam-2017-post743827.html research.lienvietpostbank.com.vn, Triển vọng ngành ngân hàng năm 2017, 17/04/2017 http://research.lienvietpostbank.com.vn/trien-vong-nganh-ngan-hang-nam2017-theo-nhan-dinh-cua-hang-xep-hang-tin-dung-fitch Diocvinahomes.vn, kịch cho thị trường bất động sản 2017, 05/05/2017 http://diaocvinahomes.vn/tin-thi-truong/3-kich-ban-cho-thi-truong-bat-dongsan-2017/ Cafef.vn, Thị trường bất động sản có khả tự bong sốt giá vào cuối năm?, 15/5/2017 http://cafef.vn/thi-truong-bat-dong-san-2017-co-kha-nang-tu-bong-bong-sotgia-vao-cuoi-nam-20161216121422343.chn Cafef.vn, VP Bank giảm mạnh cho vay bất động sản 2017, 8/05/2017 http://cafef.vn/vpbank-giam-manh-cho-vay-bat-dong-san2017022316564737.chn ... sở lý thuyết sách cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng sách cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Chương 3: Một số giải pháp nhằm đẩy mạnh sách cho vay bất động sản. .. 1.3 Chính sách cho vay bất động sản ngân hàng thương mại 1.3.1 Cho vay bất động sản 1.3.1.1 Định nghĩa cho vay bất động sản Cho vay bất động sản loại hình tín dụng NHTM Ngân hàng cho người vay vay... doanh bất động sản 45 2.3.2 Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam 45 2.3.3 Thực trạng sách tín dụng cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt