khóa luận tốt nghiệp vấn đề cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại việt nam giai đoạn 2005 - 2008 - thực trạng và giải pháp

n í T R Ư Ờ N G ĐẠI H Ọ C NGOAI T H Ư Ơ N G KHOA KINH T Ê V À KINH DOANH Q U Ố C T Ế C H U Y Ê N N G À N H KINH T Ế ĐÔI NGOẠI K)fflo3 KHOA LUẬN TỐT NGHIỆP ềtài: VẤN ĐỂ CHO VAY KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN CỦA C Á C N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G MẠI VIỆT NAM GIAI Đ O Ạ N 2005-2008 - THỰC TRẠNG V À GIẢI PHÁP ị THU- VỊÍ-.U Ị Ẽầ Sinh viên thực : Hồng Quỳnh Giang Lạp : Trung Khoa : 43G - Giáo viên hưạng dẫn : ThS Lé Phương Lan Hà Nội - Tháng 06/2008 KT&KDQT Khoa luận tốt nghiệp MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Ì C H Ư Ơ N G 1: C S Ở L Ý T H U Y Ế T V Ề V Â N Đ Ể CHO V A Y K I N H D O A N H B Ấ T Đ Ộ N G SẢN C Ủ A C Á C N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G M Ạ I V I Ệ T N A M G I A I Đ O Ạ N 2005-2008 ì Tổng quan Ngân hàng thương mại / Khái niệm Chức 2.1 Chức trung gian t i 2.2 Chức trung gian toán 2.3 Chức tạo tiền l i Tổng quan hoạt động kinh doanh bải động sàn / Tổng quan vê bất động sản 1.1 Khái niệm bờt động sản 1.2 Đặc diêm bờt động sản 1.3 Khái niệm thị trường bờt động sản lo 1.4 Đặc điểm thị trường bờt động sàn lo Đặc điểm kinh doanh bất động sản 15 2.1 Lợi nhuận 15 2.2 Rủi ro 16 2.3 Những yếu tố ảnh hường đến hoạt động kinh doanh bờt động sàn 18 2.3.1 Các sách qn lý vĩ mơ Nhủ nước 18 2.3.2 Các yếu tố thị trường 20 Tác động qua lại ngân hàng thương mại thị trường bái động sỳn 21 n i Tổng quan hoạt động cho vay kinh doanh bát động sản Khái niệm 22 22 Nguyên tắc cho vay kinh doanh bát đọng sản 23 Những yêu lố ảnh hường đến hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản cùa ngân hàng thương mại Việt Nam 3.1 Rui ro tín dụng rủi ro l i suờt ã 3.2 Biến động giá vàng USD 24 3.3 Tính chờt hoạt động kinh doanh bờt động sàn Hoàng Quỳnh Giang 23 23 Trung - K43G - ">() KT&KDQT Khoa luận tốt nghiệp 3.4 K h ả t h u h i v ố n c ủ a ngân hàng thương m i t r o n g h o t đ ộ n g c h o v a y k i n h d o a n h bất đ ộ n g sản 26 3.5 T h ô n g t i n b ấ t cân x ứ n g thị trường bất đ ộ n g sản 26 3.6 C c sách điều tiết vĩ m c ủ a N h n c 27 3.7 T i n h hình k i n h tê tài t r o n g ngồi n c 28 C H Ư Ơ N G 2: T H Ự C T R Ạ N G CHO V A Y KINH D O A N H B Á T Đ Ộ N G S Á N C Ủ A C Á C N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G MẠI VIỆT N A M GIAI Đ O Ạ N 2005- 2008 30 ì Thực trạng thị trường bất động sàn Việt Nam giai đoạn 2005-2008 ĩũ ì Tóc độ thị hóa nhu cầu nhà tăng mạnh 30 Giá bát động sản phát triển theo xu hướng ngày tăng Ì2 Nhu câu vốn vay bát động sản kháng ngừng tăng lẽn ?7 Một số tượng có anh hưởng tiêu cực kinh doanh bất động sản 37 li Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản c ủ a Ngân hàng thương mại Việt Nam giai đoạn 2005-2008 41 / Thục trạng dư nợtíndụng tỳ lệ nợ xấu ngán hàng thương mại hoạt động cho vay bát động sản giai đoạn 2005-2008 41 Thực trạng hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại giai đoạn thị trường bất động sản dóng, băng 45 T h ự c trạng 45 2.2 N g u y ê n nhân 48 2.3 Á n h h n g t h o t đ ộ n g c h o v a y k i n h d o a n h bất đ ộ n g sản cùa ngân hàng thương m i t r o n g t h i k ỳ thị trường bất đ ộ n g sản đ ó n g băng 50 2.3.1 Đơi với nên kinh tế vĩ mô 50 2.3.2 Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất dộng sản 50 2.2.3 Đói với ngân hàng thương mại 51 2.2.4 Đối với khách hàng 52 Thực trạng hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản ngân háng thương mại Việt Nam giai đoạn thị trường bất động sản phớt triển tốt 53 31 T h ự c trạng 53 N g u y ê n nhân 56 3.3 A n h h n g t hoạt đ ộ n g k i n h d o a n h bất đ ộ n g sàn c ủ a ngán hàng thương m i t r o n g t h i k ỳ thị trường b ấ t đ ộ n g sản phát t r i ể n t ố t 57 3.3.1 Đôi với nên kinh tế vĩ mơ Hồng Quỳnh Giang 57 Trung - K43G - KT&KDQT Khoa luận tốt nghiệp 3.3.2 Đơi với doanh nghiệp kình doanh bãi động sản 59 3.3.3 Đối với ngán hàng thương mại ẻo 3.3.4 Dôi với khách hàng 61 Thục trạng hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản giai đoạn thị trường bất động sản phát triển nóng 62 4.1 Thực trạng 62 4.2 Nguyên nhân 63 4.3 Anh hường từ hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại thời kỳ thị trường bất động sản phát triển nóng 65 4.3.1 Đối với kinh tế vĩ mơ 65 4.3.2 Đôi với doanh nghiệp kinh doanh bất động sàn 65 4.3.3 Đối với ngân hàng thương mại 66 4.3.4 Đối với khách hàng 67 C H Ư Ơ N G 3: GIẢI P H Á P N Â N G C A O HIỆU Q U Ả H O Ạ T Đ Ộ N G C H O V A Y KINH D O A N H B Ấ T Đ Ộ N G S Ả N C Ủ A C Á C N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G MẠI VIỆT N A M 68 ì Định hướng hoạt động cho vay kinh doanh bát động sàn ngủn hàng thương mại Việt Nam đến năm 2015 68 l i Giải pháp 70 / Giải pháp từ phía Chính phủ 70 1.1 Xây dựng sách điểu tiết thị trường 70 Xây dựng hồn thiện sách quản lí vĩ m 73 ì.2.1 Ban hành văn luật, tạo hành lang pháp lí thuận lợi ì.2.2 Chính sách th phí 73 73 1.2.3 Chính sách định giá bái động sản 74 1.2.4 Chinh sách tín dụng bối động sản 75 1.3 Nâng cao lực lãnh đạo đồng hóa cấp quản lý 76 Ì Đổng hoa sách pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại 78 Giải pháp từ phía ngàn hàng 79 2.1 Giải pháp từ phía ngân hàng Nhà nước 79 2.1.1 Xây d ng sách quàn lí rủi ro 79 2.1.2 Xây diữig áp dụng sách tiền tệ hiệu quà Hoàng Quỳnh Giang Trung - K43G - SI KT&KDQT Khoa luận tốt nghiệp 2.2 Giải pháp từ ngân hàng thương mại 83 2.2-1 Núng cao chất lượng thẩm đinh dự án bất động sản đánh giá chi trà dự án Si 2.2.2 Tạo lập trì nguồn vốn dài hạn ỉ 83 2.2.3 Xay dựng loại hình cho vay hiệu quà 84 2.2.4 Thiết lập nâng cao chất lượng kênh thơngtínvề thị trưỉmg bất dộng sản Số Giải pháp từ nhà kinh doanh bất động sản Ì Nâng cao tính khả thi cùa dự án kinh doanh bất động sản 86 88 3.2 Nâng cao uy tín doanh nghiệp 88 3.3 Đ m bào khả hoàn trà vốn cho ngân hàng 89 3.4 Xây dựng kênh thông tin đầy đủ ngân hàng khách hàng 89 KẾT LUẬN 90 TÀI L I Ệ U T H A M K H Ả O 92 Hoàng Qu nh Giang Trung - K43G - Kĩ & KDQT Khoa luận tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẨU Tính cáp thiết đề tài N h ữ n g n ă m gần đáy, sụ phát triển c ủ a k i n h t ế thê giới đánh dấu đóng góp đáng kể k i n h t ế quốc gia phát t r i ể n Châu Á t r o n g khơng thể khơng nhắc đến bước phát triển c ủ a k i n h tế V i ệ t Nam Bàng việc g i a nhập t ổ chức thương m i t h ế giới W T O Việt Nam khỉng định vị t h ế cùa trường quốc tê Điều khơng m m ộ t giai đoạn phát t r i ể n m i k h i V i ệ t N a m t r thành đối tác t i n cậy cùa quốc gia toàn t h ế g i i , m thêm lần khỉng định công hội nhập cùa nước ta với bạn bè k h ắ p n ă m châu T r o n g x u t h ế k i n h tế t h ế giới phát t r i ể n m n h mẽ đó, n h u cầu n g u n v ố n để xây dựng phát t r i ể n k i n h tê trở thành n h u cẩu thiết N h u cầu t r nên thiết đổi với ngành k i n h doanh bất động sản (BĐS) k h i m ộ t ngành cần m ộ t sô lượng v ố n vay k h ổ n g l đáp ứng nhu cầu khách quan B Đ S có x u hướng ngày m ộ t tăng lên sô lượng chất lượng T u y nhiên, k i n h doanh B Đ S ngồi việc m a n g lại l ợ i nhuận cao lại m ộ t ngành t i ề m ẩn y ể u t ố r ủ i ro lớn Điều khiên ngành k i n h doanh B Đ S gặp n h i ề u khó khăn t r o n g q trình vay vốn đồng thời gây cho ngân hàng rắc r ố i t r o n g trình cho vay d ự án B Đ S Tác động q u a lại c ủ a ngành k i n h doanh B Đ S hoạt động cho vay c ủ a ngân hàng tạo m ộ t sức ảnh hưởng vô l n lĩnh vực khác c ủ a k i n h tế cường độ p h m v i ảnh hưởng N ắ m yếu l ố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay k i n h doanh B Đ S giúp nhà đẩu lư B Đ S có hướng t h u hút ngày n h i ề u v ố n đầu tư cùa ngân hàng, giúp ngân hàng xác định d ự án đầu tư h i ệ u quả, đồng thời c ũ n g giúp nhà quản lí vĩ m õ đề sách quản lí phù hợp đ n g ngành k i n h doanh B Đ S ngành tài ngán hàng Chính nghiên c ứ u v ấ n đề c h o vay k i n h doanh B Đ S t r thành m ộ t v ấ n đề cấp thiết, đặc biệt t r o n g trình nước ta đẩy nhanh cơng h ộ i nhập k i n h t ế quốc tế Đ â y lí d o tác g i ả c h ọ n đề tài: " V ấ n đề c h o vay k i n h doanh B Đ S c ủ a Hoàng Quỳnh Giang Trung - K43G - KT&KDQT Khoa luận tốt nghiệp N H T M Việt Nam giai đoạn 2005-2008 - Thực trạng giải pháp" cho khóa luân cùa M ụ c đích nghiên cứu đề tài - Tim hiểu đặc điểm, tính chất cùa kinh doanh B Đ S hoại động cho vay kinh doanh BĐS ngán hàng, đồng thời làm rõ mối liên hệ tác động qua lại hai hoạt động bối cảnh kinh tế biến động từ năm 2005 đến năm 2008 - Phân tích, đánh giá thực trạng kinh doanh BĐS cùa chủ dự án hoạt động cho vay kinh doanh BĐS ngán hàng thương mại (NHTM) Việt Nam giai đoạn 2005-2008 - Trên sậ nghiên cứu thực trạng hoạt động cho vay kinh doanh B Đ S cùa N H T M Việt Nam, tác giả đưa số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quà cho vay kinh doanh BĐS N H T M Việt nam, hạn chế mặt tiêu cực tạo môi trường đẩu tư hiệu hoạt động kinh doanh BĐS cho vay k i n h doanh B Đ S giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ sâu rộng Phạm vi nghiên cứu - Không gian nghiên cứu: Nghiên cứu hoạt động cho vay kinh doanh B Đ S N H T M Việt Nam bao gồm N H T M quốc doanh N H T M cổ phần - Thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu thực trạng hoạt động cho vay kinh doanh B Đ S giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2008 thời đưa giải pháp nâng cao hiệu hoạt động cho vay kinh doanh BĐS đến năm 2015 Phương pháp nghiên cứu Khóa luận dựa quan điểm Đảng nhà nước phái triển kinh tế phân tích quan hữu quan vấn đề có liên quan đến nội dung để tài.Vì đề t i mang tính thực tiễn nên khóa luận kết hợp sử dụng phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, phương pháp nghiên cứu tổng hợp so sánh, đối chiếu, thống kẽ để minh họa cho ý tưậng tác già Kết câu khóa luận Ngồi lời mậ đầu phần kết luận, khóa luận chia thành chương với bơ cục sau: Hoàng Quỳnh Giang ĩ Trung - K43G - KT&KDQT Khoa luận tốt nghiệp Chương í: Cơ sà lý thuyết vấn đề cho vay kinh doanh bối độiiíỊ sàn ngăn hàng thương mại Việt Nam Chương 2: Thực trạng hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản cùa cức ngân hàng thương mại Việt Nam giai đoạn 2005-2008 Chương 3: Giải pháp nâng cao hoạt động cho vay kinh doanh bất động sàn ngăn hàng thương mại Việt Nam Em cảm ơn giảng viên Ths Lê Phương Lan tận tinh hướng dẫn em hồn thành khóa luận V ấ n để nghiên c ứ u rộng m a n g tính chun m n nên t r o n g q trình viết khóa luận khơng thể tránh khái sai sót Rất m o n g góp ý cùa ihâv bạn Hoàng Quỳnh Giang Trung - K43G - KT&KDQT Khoa luận tốt nghiệp CHƯƠNG Ì C SỞ L Ý THUYẾT VỀ V Ấ N Đ Ể CHO VAY KINH DOANH B Á T Đ Ộ N G SẢN C Ủ A C Á C N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G MẠI VIỆT NAM GIAI Đ O Ạ N 2005-2008 ì TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Khái niệm N g â n hàng t r o n g k i n h tế g i ữ m ộ t vai trị vơ quan trọng Là m ộ i đơn vị k i n h tế đặc biệt, ngân hàng góp phần thúc đẩy phát t r i ể n bền vững n ề n k i n h tẽ, đồng (hời m ộ t cánh tay đắc lực cùa nhà nước để điều tiết k i n h tẽ vĩ m ô , đ ả m bảo phát triển lành mợnh ổ n định thị trường T r o n g hộ thông ngân hàng, N H T M l ợ i có m ộ t vị trí đặc biệt V ậ y N H T M hiểu t h ế nào? T h e o D a v i d Begg Standley Fisher, " N H T M i r u n g gian t i có g i ấ y phép k i n h doanh c ủ a p h ủ để c h o v a y t i ề n m ó tài khoản tiền gửi kể tài k h o ả n t i ề n g i m dựa vào lưu thơng từ séc'" Theo D a v i d Cox,' m ọ i N H T M đểu hoat đồng với bí! chức nâng bản! nhân g i ữ k h o ả n t i ề n gửi; c h o phép rút t i ề n v ậ n hành hệ t h ố n g c h u y ể n tiên: c h o v a y k h o ả n tiền gửi dư thừa tới khách hàng có n h u cẩu v a y vốn" T h e o pháp lệnh "ngân hàng, hợp tác xã tín d ụ n g cơng ty tài chính" ban hành ngày 24/5/1990 " N H T M t ổ chức k i n h doanh t i ề n tệ m hoợt động chù y ếu thường xuyên nhận t i ề n g i cùa khách hàng v i trách n h i ệ m hoàn trả sử dụng số t i ề n để c h o vay, thực n g h i ệ p vụ chiết khấu làm phương t i ệ n toán" T r o n g cịn q u y định rõ N H T M q u ố c doanh N H T M thành lập 0 % v ố n ngân sách nhà nước; N H T M c ổ phần N H T M thành lập hình thức cơng ty c ổ phần t r o n g m ộ t cá nhân m ộ t tổ chức không sở hữu s ố cổ phân c ủ a ngán hàng vượt tỷ lệ d o ngân hàng N h nước ( N H N N ) q u y định Kinh tế học tập ì li, NXBGD Đ H K T Q D 1992 trang 335 , David Cox nghiệp vụ ngân hàng đợi NXB Thống kê trang 26 Hoàng Quỳnh Giang Trung - K43G - KT&KDQT Khoa luận tốt nghiệp n ă m 1997, L u ậ t h n g h ả i ) T u y n h i ê n , t r o n g n ộ i d u n g c c quy đ ị n h n y c ó n h i ề u v â n đ ể k h ô n g c ò n p h ù hợp v i ệ c p d ụ n g c c quy đ ị n h b i ệ n p h p bảo đ ả m c ò n c ó đ i ể m c h a t h ố n g n h ấ t g â y l ú n g t ú n g cho c c c quan, n g i thực h i ệ n k ể c h ủ t h ế p d ụ n g p h p l u ậ t C h í n h v ậ y , đ ể h i ể u đ ú n g v thực h i ệ n đ ú n g c c q u y đ ị n h c ũ n g n h p h t h i ệ n n h ữ n g v ấ n đ ề c ò n t h i ế u đ n g b ộ h ệ t h ố n g p h p luật b i ệ n p h p b ả o đ ả m , c ầ n c ó n g h i ê n cắu c b ả n , h ệ t h ố n g v ề c c b i ệ n p h p bảo đ ả m nói c h u n g v c c b i ệ n p h p bảo đ ả m t i ề n vay n ó i r i ê n g 2.1.2 Xây dựng úp dụng chinh sách tiền tệ hiệu 2.1.2.1 Chinh sách lãi suất N h đ ã p h â n t í c h , c h í n h s c h lãi suất ả n h h n g trực t i ế p đ ế n hoạt đ ộ n g cho vay k i n h doanh B Đ S c ù a c c n g â n h n g C h í n h s c h lãi suất h i ệ n đ a n g v ậ n h n h theo n g u y ê n tắc t ô n t r ọ n g thị t r n g Lãi suất thị t r n g q u y ế t đ ị n h N g â n h n g N h n c c ó t h ể c ó n h ữ n g t c đ ộ n g đ ị n h đ ể thị t r n g k h n g c ó n h ữ n g b i ế n đ ộ n g đ ộ t n g ộ t , q u t ầ m k i ể m s o t g ã y n h ữ n g c ú sốc k h ô n g cần t h i ế t N H N N phải t í n h t o n k ỹ l ỡ n g trước k h i đ a n h ữ n g can t h i ệ p v ề v ấ n đ ể lãi suất b i lãi suất c ò n liên q u a n đ ế n v ấ n đ ề t ă n g t r n g k i n h t ế vấn đ ể l m p h t Đ ố i v i n ề n k i n h t ế quv m ô n h ỏ , m cửa t h i k ỳ c h u y ể n đ ổ i n h V i ệ t N a m đ ể t ă n g t r n g k i n h t ế m ắ c cao v ổ n đ ị n h lãi suất thị t r n g , phải t ă n g c n g thu húi v ố n đ ầ u t n c n g o i , b ù đ ắ p đ ủ c h ê n h l ệ c h " â m " g i ữ a t i ế t k i ệ m đ ầ u tư Quan h ệ g i ữ a tốc đ ộ t ă n g t r n g v ố n huy đ ộ n g tín d ụ n g h ệ t h ô n g phản n h k h c h í n h x c t ì n h (rạng c u n g - c ầ u v ố n thị t r n g c ó m ố i quan h ệ chật c h ẽ v i b i ế n đ ộ n g lãi suất thị t r n g t i ề n tệ ( n ế u c ố đ ị n h c c n h â n t ố t c đ ộ n g k h c ) Đ ế k i ế m s o i lãi suất thị t r n g t i ề n t ệ N H N N c ầ n g i m sát chặt c h ẽ q u y m ô v chất l ợ n g t ă n g t r n g tín d ụ n g , c c h ệ s ố an t o n k i n h doanh c c N H T M T r o n g n h ữ n g n ă m t i , N H N N c ẩ n t r i ể n khai m ộ t số b i ệ n p h p đ i ề u h n h v k i ể m s o t lãi suất n h ằ m n â n g cao h i ệ u q u hoạt đ ộ n g tín d ụ n g c ù a c c N H T M , đ ặ c b i ệ t hoạt đ ộ n g cho vay k i n h doanh BĐS 2.122 Chính sách tỵ giá Sau k h ủ n g h o n g tài c h í n h t i ề n tệ k h u vực n ă m 1997 V i ệ t N a m đ ã lựa c h ọ n c c h ế tỷ g i t h ả n ổ i c ó đ i ể u t i ế t C h ú n g ta đ ã t b ỏ c c h ế tỷ g i neo m ề m theo đ ó tỳ Hoàng Quỳnh Giang SI Trung - K43G - KT&KDQT Khoa luận tất nghiệp giá thị trường giao dịch q u a n h tỷ giá thức d o N g n hàng N h nước cơng bố m ộ t biên đươc ấn định sẵn V i ệ c [hay t h ế lý giá thức tỷ giá b i n h quân liên ngán hàng c h o thấy, lần tỷ giá d o N H N N công b ố phản ánh m ứ c tỷ giá d o thị trường q u y ế t định N H N N t h a m g i a vào thị trường liên ngân hàng hoạt động m u a bán ngoại tệ thị trường H n h động thực chất soi đường bồi m ộ t " t ỷ giá m ụ c tiêu" T ỷ giá m ụ c tiêu m ứ c tỷ giá phản ánh xác m ố i quan hệ k i n h tế đối ngoại c ủ a quốc gia, m ứ c tỷ giá m n g u n lực lài phán bổ m ộ i cách hiệu q u ả K h ả tính tốn tỷ giá m ụ c tiêu c h o k i n h tế mức độ t i n cậy c ủ a tính tốn có ý nghĩa định đơi v i vai trị điều tiết cùa N H N N t r o n g p h m vi c h ế tỷ giá lựa chọn T r o n g trình h ộ i nhập vào k i n h tố t h ế g i i , tảng c h ế tỷ giá lựa c h ọ n , việc điều hành sách tỷ giá phải theo hướng ngày l i n h hoạt v i biên độ nới rộng để tỷ giá phản ánh sát c u n g cầu ngoại thị trường Chính sách tỷ giá hợp lý ổ n định cùa N H N N giúp hạn c h ế phẩn tác động tiêu cực l diên b i ế n tăng giá mạt hàng nhập khâu d o biến động giá thị trường t h ế g i i , q u a giúp k i ể m c h ế l m phát N H N N cần phải nghiên c ứ u kỹ sách tỷ giá để có sách dài hạn góp phần ổ n định phát t r i ể n thị trường tiền tệ Q u a đó, k i ể m sốt t ố t hoạt động tín dụng c ủ a N H T M , đặc biệt tín dụng B Đ S 2.1.2.3 Chính sách /Ỷ lẽ dư trữ bát buộc C ô n g cụ tỷ l ệ d ự t r ữ bắt buộc tỷ l ệ g i ữ a sô lượng phương tiện cần vơ h i ệ u hóa tổng sơ tiền gửi h u y động, n h ằ m điều chỉnh k h ả toán (cho vay) c ủ a N g â n hàng thương mại V i việc tăng hay g i ả m tỷ l ệ d ự t r ữ bắt buộc, N H N N k i ể m soát lượng c u n g tiền c ủ a N H T M Trước b i ế n động tiền tệ x ả y t r o n g thời gian t i , b i ệ n pháp tăng tỷ l ệ d ự t r ữ bắt buộc m ộ t b i ệ n pháp h i ệ u q u ả n h ằ m k i ể m soát m ứ c tăng trưồng tín d ụ n g c ủ a N H T M , m ứ c tăng trưồng tín dụng t r o n g hoạt động c h o vay B Đ S T u y nhiên, N H N N c ũ n g phải thận trọng t r o n g việc áp dụng sách việc tăng tỷ lệ d ự trữ ảnh hưồng đến lãi suất M ộ t k h i lãi suất tăng, tỷ lệ h u y đ ộ n g v ố n c ũ n g tăng cẩu v ố n lại g i ả m d o lãi suất c h o vay c ũ n g tăng theo Vì thế, tùy vào thời điểm m Hồng Quỳnh Giang Trung - K43G - KT&KDQT Khoa luận tốt nghiệp N H N N có điểu tỷ lệ dự trữ bắt buộc phù hợp với phát triển cùa thị trường 2.2 Giải pháp tù ngán hàng thương mại 2.2.ì Nâng cao chất lượng thẩm định dự án bất động sàn đánh giá khả chi trả dự án Các dự án BĐS chiếm tỷ lệ vốn vay lớn từ N H T M , nói, tính hiệu dự án BĐS ảnh hường nhiều đến phát triển khậe mạnh bền vững cùa ngân hàng Vì mối liên hệ chặt chẽ nên trước cấp vốn cho dự án BĐS N H T M phải thực cơng tác quan trọng, thẩm định dự án BĐS đánh giá khả chi trả người vay Để nâng cao chất lượng thẩm định dự án, ngân hàng thực biện pháp kiểm soát trước, sau cho vay Theo đó, ngân hàng thương mại giám sát chặt chẽ việc sù dụng vốn cùa khách mục đích hay khơng, quản lý vốn vay đầu tư có chặt chẽ hiệu hav không Chỉ dự án hoạt động có hiệu ngân hàng đảm báo khả trả nợ khách hàng Trong thời gian tới để hoạt động thẩm định thực có hiệu đảm bảo chất lượng công tác thẩm định N H T M cần xây dựng phận chuyên vé thấm định với nhân viên có trình độ chun mơn cao nhằm hạn chế thấp rủi ro hoạt động tín dụng Mặt khác N H T M cấp vốn cho dự án BĐS thị trường BĐS biến động theo chiều hướng bất lợi ngân hàng cần tập trung thu hổi nợ đến hạn nợ hạn, nợ xử lý rủi ro, kiên chuyến nợ hạn khách hàng đến hạn trả nợ khơng có lý đáng để gia hạn nợ 2.2.2 Tạo lập trì nguồn vốn dài hạn Trong bối cảnh thị trường tài nước ta nay, tín dụng ngân hàng kênh cung cấp vốn chủ yếu cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS Tuy nhiên, để việc huy động theo kênh hiệu cần phải tăng cường huy động vốn trung dài hạn ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn vay trung dài hạn Trên thực tế, hạn chế hệ thống ngân hàng vốn dài hạn, hạn mức tín dụng, nên hệ thống ngân hàng khó tiếp tục mở rộng tín dụng cho thị Hồng Quỳnh Giang 83 Trung - K43G - KT&KDQT Khoa luận tốt nghiệp trường B Đ S V ấ n đề đặt phải có m ộ t cách tiếp cặn m i c h ứ không đơn g i ữ a ngân hàng doanh n g h i ệ p đẩu tư k i n h doanh B Đ S T h i gian t i , m ụ c tiêu c ủ a tín dụng B Đ S % / n ã m nâng dẩn tỳ t r ọ n g c h o vay dài hển phù h ợ p v i thời gian hoàn vốn Đ ể đ ả m bảo điều ngân hàng phải xây dựng mơi trường tín d ụ n g bình đẳng v i thành phần k i n h tố thực giải pháp phát t r i ể n thị trường tài - tín d ụ n g theo hướng m r ộ n g h u y đ ộ n g vón dài hển để tăng cho vay thành phần k i n h t ế k i n h doanh B Đ S , đồng b ộ v i m ứ c độ phát triển c ủ a thị trường B Đ S Các biện pháp m ngân hàng áp dụng thành lập q u ỹ đầu tư công ty m u a bán chứng khoán T ể i V i ệ t N a m nay, m õ hình q u ỹ đầu tư ngày phát t r i ể n nhân ủng h ộ r ộ n g rãi, q u a nó, nhà đầu lư có dịp tiếp cận vào d ự án B Đ S lớn m h ọ khơng thể t ự thực H n nữa, thị trường B Đ S có tính r ủ i ro cao, nhà đầu tư thích phân tán r ủ i r o thay đ e m tất t r ứ n g bò vào m ộ t giỏ So v i việc đầu lư trực tiếp vào B Đ S , q u ỹ đầu tư cho phép đầu tư vào tài sản có tính k h o ả n c ổ phẩn đầu tư m u a bán dễ dàng T r o n g k h i thị trường B Đ S ngày phát t r i ể n , q u ỹ đầu tư B Đ S m ộ t kênh thu hút tiền nhàn r ỗ i nhiều nhà đầu tư t u nhân V i ệ t N a m t h a m gia cùa nhà đầu tư nước N h vậy, việc thành lập q u ỹ đầu tư, ngân hàng có m ộ i kênh h u v động v ố n dài hển từ t r o n g nước m thu hút n g u n vốn đầu tư gián tiếp t nước ngồi C ó n g u n v ố n dài hển hoểt động c h o vay B Đ S t r nên thuận l ợ i , ngân hàng khơng cịn tình trểng thiêu v ố n đầu tư chịu sức ép lớn từ việc đ ả m bảo an toàn v ố n vay Ngoài việc thành lập q u ỹ đẩu tư ngân hàng thành lập công t y m u a bán chứng khoán để h u y đ ộ n g n g u n v ố n dài hển bảo đ ả m an toàn hển c h ế r ủ i r o cho vay 2.2.3 Xảy dựng loại hình cho vay hiệu Đ ể đáp ứng n h u cầu v a y v ố n ngày l n c ủ a doanh n g h i ệ p k i n h doanh B Đ S c ũ n g để đ ả m bảo an toàn t r o n g hoểt động c h o vay, N H T M việc tiếp tục t r i ể n k h a i m hình c h o vay t r u y ề n thống c ẩ n phải m rộng thêm loểi hình c h o vay m i v i n h ữ n g điều k i ệ n ưu đãi M ộ t số N H T M Hoàng Quỳnh Giang Trung - K43G - KT&KDQT Khoa luận tốt nghiệp t r i ể n k h a i hình thức cho vay m i , sản p h ẩ m c h o vay lãi c ấ n t r B Đ S m ộ t t r o n g số n h ữ n g loại hình c h o vay m i m N H T M c ổ phần Sài G ò n thương tín Sacombank áp dụng Đ â y dịng sản p h ẩ m c h o vay t i V i ệ t N a m áp d ụ n g phương thức "lãi c ấ n t r " v i n h i ề u tiện ích l i n h hoạt c h o người sậ dụng Khác v i sản p h ẩ m c h o vay B Đ S thông thường h i ệ n có hầu hết ngân hàng t r o n g nước, sản p h ẩ m "Cho vay lãi c ấ n t r - B Đ S " cùa Sacombank có ưu thê bạt, việc áp d ụ n g sách tính lãi l i n h hoạt tiết k i ệ m cho khách hàng Ví d ụ k h i khách hàng vay 100 t r i ệ u đồng để m u a B Đ S , đồng t h i lại có m ộ t tài k h o ả n tiền gậi không kỳ hạn 30 t r i ệ u đồng, khách hàng x e m vay phải trà lãi c h o số l i ề n thực t ế 70 triệu đổng, nghĩa tiền gậi không kỳ hạn c ủ a khách hàng hướng lãi suất lãi suất tiền vay Bẽn cạnh đó, k h i c ầ n chi tiêu, khách hàng t ự động rút tiền t r o n g tài k h o ả n tiền gậi đế sậ dụng m thông q u a t h ủ tục x i n vay l i thơng thường Đ â y x e m đặc tính l i n h hoạt c ủ a sản phẩm s ả n phẩm c h o vay cùa Sacombank m ộ t ví d ụ việc t r i ể n k h a i loại hình cho vay m i C ó thể thây, với n h ữ n g sản p h ẩ m c h o vay có n h i ề u điều k i ệ n ưu đãi chắn ngân hàng thu hút ngày nhiều khách hàng từ nâng cao h i ệ u quà tín dụng, hoạt đ ộ n g tín d ụ n g B Đ S bời thị trường B Đ S phát triển tương lai khơng xa Các ngân hàng ngồi việc t r i ể n k h a i sản p h ẩ m c h o vay B Đ S hình thức cho vay c ũ n g cân phải đổi K i n h doanh B Đ S c ầ n m ộ t lượng v ố n lớn, t h ế ngân hàng có t h ể kết hợp với đơn vị k i n h tế khác để c u n g cấp n g u n v ố n vay dài hạn có q u y m ô l n m chịu áp lực t sức ép n ợ xấu V i ệ c kết hợp g i ữ a s a c o m b a n k cơng t y tài q u ố c t ế I F C m ộ t ví dụ T h e o Sacombank, việc tìm v ố n giải q u y ế t c h o chương trình nhà V i ệ t N a m gặp n h i ề u khó khăn V n g mắc m ngân hàng thường gặp phải k h i cho vay đ ố i với lĩnh vực B Đ S n h u cầu v ố n t r u n g dài hạn, t r o n g k h i ngân hàng nơi c u n g c ấ p n g u n v ố n ngắn hạn, í r ủ i r o nhanh t h u h i v ố n Trước khó t khăn này, Sacombank l ự a c h ọ n k h a i thác k h o ả n vay t r u n g dài hạn t định c h ế tài chính, q u ỹ đầu tư nước để giải q u y ế t toán n g u n vốn Cụ thể, t r o n g n ă m 0 k h o ả n tín d ụ n g 0 tỷ đ n g t I F C Sacombank dùng đẽ Hoàng Quỳnh Giang 85 Trung - K43G - KT&KDQT Khoa luận tốt nghiệp đ p ứ n g n h u c ẩ u v a y v ố n m u a nhà, xây m i s a c h ữ a nhà c h o h ộ g i a đình V ì v ậ y , t r o n g t h i g i a n t i , ngân hàng nên t r i ể n k h a i ( h è m n h i ề u s ả n p h ẩ m c h o v a y m i h i ệ u q u h n , đ ổ n g t h i c ó n h ữ n g b i ệ n pháp h u y đ ộ n g n g u n v ố n dài h n thông q u a kênh h u y đ ộ n g m i , đặc b i ệ t b i ệ n pháp liên k ế t v i t ổ c h ứ c , đựnh c h ế tài t r o n g ngồi nước 2.2.4 Thiết lập nâng cao chất lượng kênh thông tin vé thị trường bối dộng sàn T h õ n g t i n m ộ t y ế u t ố v ô q u a n t r ọ n g thúc đ ầ y s ự phát t r i ể n c ủ a thự trường B Đ S T i n h t r n g t h i ế u thông ( i n gây nên n h ữ n g h i ệ n tượng lâm lý k h ô n g tốt c h o n h đ ầ u tư c ũ n g n h n g i dân t r o n g q u trình v a y v ố n Chính t h ế , t r o n g t h i g i a n t i ngân hàng c ầ n hoàn chỉnh h n n ữ a hệ thông thông t i n n h ằ m c u n g c ấ p thông t i n t ậ p t r u n g , t h ố n g v ẻ s ự k i ệ n , h o t đ ộ n g cùa h ệ t h ố n g ngân h n g t r o n g nước, đ ộ n g thái c ủ a h ệ t h ố n g tài ngân hàng t i V i ệ t N a m thông t i n v ề sách t i ề n tệ H n n ữ a p h ả i c u n g c ấ p thông t i n k i n h lê tài n h ữ n g d i ễ n b i ế n q u a n t r ọ n g thự trường toàn c ầ u c ó ả n h h n g đ ế n V i ệ t N a m C ó n h v ậ y , n h đ ẩ u tư k i n h d o a n h B Đ S m i có t h ể n ắ m bắt đ ợ c h ộ i đ ầ u tư c ũ n g n h ứ n g p h ó đ ợ c trước n h ữ n g b i ế n đ ộ n g cùa h ệ t h ố n g tài t i ề n tệ t r o n g nước Giải pháp từ nhà kinh doanh bất động sản M ộ t d o a n h n g h i ệ p m u ố n v a y t i ề n cùa ngân hàng p h ả i trải q u a trình t h ẩ m đựnh h ổ sơ x i n vay Đ ể làm v i ệ c m ộ t s ố ngàn hàng đ ã s d ụ n e m ộ t s ố chì tiêu để đ n h giá C tín d ụ n g Năng lực (Capacity) nói đ ế n k h ả d o a n h n g h i ệ p có t i ề n đổ t h a n h toán k h o ả n v a y h a y không N g â n hàng m u ố n b i ế t xác d o a n h n g h i ệ p v a y c ó đựnh t r ả k h o ả n v a y h a y khơng N g â n hàng tính đ ế n v i ệ c lưu chuyên t i ề n t ệ c ủ a d o a n h n g h i ệ p , t h i h n hoàn trà k h ả v i ệ c hoàn trà n ợ thành công N g â n hàng c ũ n g đ n g t h i x e m xét v i ệ c t r ả n ợ t r o n g q u k h ứ để x e m xét k h ả n ă n g t r ả n ợ t r o n g tương l a i V í dụ, n ế u t r o n g k h ứ d o a n h n g h i ệ p đ ó đ ã t n g k h ô n g t r ả n ợ k h o ả n v a y , r ấ t k h ó để có t h ể v a y thêm Vốn (Capital) t i ề n cùa cá nhãn đ ầ u tư vào c ô n g t y chí tiêu c h o b i ế t b n t h u a l ỗ b a o nhiêu k h i d o a n h n g h i ệ p phá sản N g â n hàng x e m xét t ỷ l ệ Hoàng Quỳnh Giang Trung - K43G - KT&KDQT Khoa luận tất nghiệp nợ/vốn doanh nghiệp để tìm hiểu xem doanh nghiệp muốn vay tiền (nợ) so với chủ sở hữu đầu tư tiền (vốn) Chi số nợ/vốn cao có nghĩa doanh nghiệp vay nhiều rủi ro tài cao Thế chấp (Collateral) hay bào lãnh bên thứ ba hình thức khác mà doanh nghiệp đàm bảo với Ngân hàng Ngân hàng ln địi tài sản chấp hình thức bảo hiểm trường hợp doanh nghiệp không trà nợ Nếu doanh nghiệp không trả nợ, Ngân hàng thu hồi tài sản chấp để thay cho khoản nợ Máy móc thiết bụ, nhà xưởng, khoản phải thu hàng tồn kho tài sàn chấp Ngân hàng thường muôn thời hạn cho vay phù hợp với thời hạn sử dụng tài sản chấp Ví dụ, thiết bụ có thời hạn sử dụng năm, thời hạn khoản vay năm Trong nhiều trường hợp người cho vay cẩn thêm bên thứ ba bảo lãnh việc trá nợ doanh nghiệp trả Điêu kiện (Conditions) liên quan đến mục đích khoản vay, ví dụ vốn luân chuyển, thêm thiết bụ văn phòng Giá trụ khoản vay liên quan đến mục đích sử dụng giúp người cho vay đánh giá yêu cầu khoản vay doanh nghiệp Các điều kiện khác liên quan đến điều kiện kinh tế mức quốc gia đụa phương công nghiệp Một kinh tế khơng ổn đụnh có ảnh hường xấu đến việc đánh giá Tuy nhiên, hy vọng lạc quan đem đến kết vay Uy tin (Characíer) ý thức trách nhiệm hồn trả lại khoản vay cùa người vay Vì khơng có phương pháp đụnh lượng xác để đánh giá uy tín, Ngân hàng đụnh cách chủ quan liệu doanh nghiệp có khả trả khoản vay hay không Ngân hàng kiểm tra khoản nợ doanh nghiệp trước đày, xem xét báo cáo tín dụng Hình độ học vấn kinh nghiệm kinh doanh chủ doanh nghiệp Các vấn để khác liên quan đến cá nhân chù doanh nghiệp trình độ, kinh nghiệm nhân viên xem xét Chính tiêu chí doanh nghiệp kinh doanh BĐS muốn vay vốn ngân hàng phải ý hồn thiện tiêu sau: Hoàng Quỳnh Giang Trung - K43G - KT&KDQT Khoa luận tốt nghiệp 3.1 Nâng caotínhkhả thi dự án kinh doanh bát động sản Đ ể có t h ể vay t i ề n t ngân hàng t ổ chức tín dụng chủ d ự án phải chứng m i n h tính k h ả t h i c ủ a d ự án C h ứ n g m i n h tính k h ả t h i c ủ a d ự án cà m ộ i trình v i n h i ề u t h ủ tục Điều có nghĩa doanh n g h i ệ p k i n h doanh B Đ S phải chứng m i n h k h ả nâng t i ế n độ hoàn thành d ự án, k h ả t h u h ổ i v ố n thông q u a việc phân tích tổng v ố n đầu tư l ợ i nhuận đại dược bao nhiêu, dòng l i ề n , điểm hòa vốn thắi gian t h u h ổ i vốn n h ữ n g r ủ i r o gặp phải t r o n g trình thực d ự án N ắ m thơng số này, ngân hàng có sở để đánh giá x e m có nên cấp v ố n c h o d ự án hay khơng Vì nhà k i n h doanh B Đ S phải có biện pháp để nâng cao tính k h ả t h i c ủ a d ự án Điểu nàv l i phụ thuộc vào đơn vị k i n h doanh cụ thể M ỗ i doanh n g h i ệ p phải dựa vào n h ữ n g t i ề m lực riêng c ủ a để có t h ể có d ự án B Đ S k h ả t h i , đảm bảo điều k i ệ n vay v ố n c ủ a ngân hàng t r o n g t h ắ i điểm t i , ngân hàng hạn chê cân nhắc kĩ hoại động c h o vay B Đ S 3.2 Nâng cao uy tín doanh nghiệp T r o n g quan hệ vay nợ, uy tín điểu vô quan trọng Đ ặ c biệt t r o n g lĩnh vực k i n h doanh đầy m o h i ế m B Đ S uy tín c ủ a doanh nghiệp k i n h doanh t r nên quan t r ọ n g bao g i ắ hết N ó chứng m i n h doanh n g h i ệ p có t h ể hồn thành tốt d ự án hay khơng, có k h ả t h u h ổ i v ố n trả n ợ hạn c h o ngân hàng hay không Các ngân hàng cho vay B Đ S việc vào tính k h ả thi c ủ a d ự án B Đ S cịn vào u y tín cùa doanh nghiệp thị trưắng Vì thế, để hoạt động c h o vay B Đ S đạt hiệu q u ả tốt nhất, doanh n g h i ệ p k i n h doanh B Đ S c ũ n g phải p h ố i h ợ p v i ngân hàng việc ngày m ộ t nâng cao uy tín cùa tạo m ộ t tảng thuận l ợ i c h o hợp tác lâu dài góp phần vào phát triển ổ n định v ữ n g c ủ a thị trưắng B Đ S sức k h ỏ e cùa hệ thơng tài ngân hàng N h ữ n g việc m doanh n g h i ệ p cần làm hoạt động k i n h doanh B Đ S pháp luật đảm bào t i ế n độ d ự án đảm bảo hoàn trả n ợ hạn c h o ngân hàng thắi có quan hệ làm ăn lâu hữu hảo v i doanh n g h i ệ p khác Hoàng Quỳnh Giang Trung - K43G - KT&KDQT Khoa luận tốt nghiệp 3.3 Đảm bảo khả hoàn trả vón cho ngân hàng N h nói doanh n g h i ệ p m u ố n ngân hàng cấp v ố n c h o d ự án đầu lư B Đ S phái c h ứ n g m i n h tính k h ả (hi cùa d ự án đ ổ n g thời phải đảm bảo n g u n t h u nhập để trả n ợ c h o ngân hàng Vì c h o vay B Đ S hoạt đ ộ n g c h o vay t r o n g thời hạn dài, hàng chữc năm nên ngân hàng thận t r ọ n g v i n h ữ n g khoản vay cùa k h o ả n vay t i ề m ẩn nhiều r ủ i r o c h o vay B Đ S Đ ể đảm bảo k h ả hoàn trả vốn doanh nghiệp phải đảm bảo n g u n thu c ũ n g d ự tính r ủ i ro gặp phải t r o n g q trình hồn thành d ự án 3.4 Xây dụng kênh thông tin đầy đủ đôi với ngán hàng rà khách hàng Các thông t i n thị trường B Đ S không quan trọng v i chù d ự án người k i n h doanh B Đ S , m quan trọng với ngân hàng người có n h u cầu m u a B Đ S Trên thực tế có nhiều lẩn chưa nắm thơng t i n thông t i n sai lệch m thị trường B Đ S nhiều phen phải chao đào M ộ i số nhà đầu nhà môi g i i thường xuyên t u n g n h ữ n g thông t i n ảo n h ằ m đẩy giá lên cao T â m lý c ủ a người dân dễ bị ảnh hường bời thông t i n thông t i n giá T h ê m vào thị trường B Đ S V i ệ t N a m cịn thiếu tính m i n h bạch N h i ề u d ự án B Đ S v ẫ n phải theo c h ế " x i n - cho", điều chỉnh q u ỵ hoạch; tình trạng giao dịch n g ấ m ngầm, đẩu nhà đất, kích cầu để nâng giá k h i ế n tăng độ r ủ i r o t r o n g k i n h doanh B Đ S N h i ề u địa phương chưa nghiêm túc việc công k h a i q u y hoạch phát t r i ể n đô thị d ự án m i theo q u y định T i n h hình t h i ế u m i n h bạch thơng t i n cịn nghiêm t r ọ n g n h i ề u thị trường t h ứ cấp ( k h i nhà nước tiến hành giao đất c h o thuê đất đối v i chù d ự án doanh nghiệp) Vì thế, để thị trường B Đ S phát t r i ể n lành mạnh, doanh nghiệp cần phái thiết l ậ p nâng cao chất lượng kênh thông t i n thị trường B Đ S đế làm sở cho ngân hàng t h ẩ m định d ự án, đánh giá k h ả c h i trả c ủ a c h ủ đầu lư mặt khác, giúp người dân n ấ m tình hình thị trường để đưa định đắn t r o n g n h ữ n g giai đoạn khác cùa thị trường B Đ S đầy b i ế n động t i ề m ẩn n h i ề u r ủ i ro Hoàng Quỳnh Giang 89 Trung - K43G - KT&KDQT Khoa luận tốt nghiệp KẾT LUẬN Đất nước ta đường hội nhập sâu rộng với kinh tế quốc tế sau Việt N a m thức nhập tổ chức thương mại Ihế giới WTO N h ữ n g thuận l ợ i m trình hội nhập mang lại tạo điều kiện để nước ta ngày cải thiện hình ảnh vị trường quốc tế T u y nhiên, thách thức, khó khăn m q trình hội nhập đang, mang lại mội vấn để nhức nhối khiến nhà quàn lý kinh tế vĩ m ô phải đắc biệt quan tâm M ộ t k h i hội nhập, tác động m môi (rường kinh tế quốc tế mang lại có sức ảnh hưởng lớn đến kinh tế nước Trong đó, lĩnh vực tài tiền tệ nhữna ngành chịu ảnh hường nhanh sâu sắc Là mắt xích quan trọng hệ thống tài tiền lệ cùa đất nước, N H T M định nhiều đến ổn định kinh lê nói chung ngành kinh tế trực tiếp chịu ảnh hưởng sách tiền lệ nói riêng Nghiên cứu thực trạng hoạt động tín dụng B Đ S N H T M Việt N a m giai đoạn 20052008, phẩn thấy hoạt động cho vay kinh doanh B Đ S cùa N H T M trải qua giai đoạn thăng trầm khác nguyên nhân chủ quan khách quan, thời thấy bước phát triển thị trường B Đ S Việt N a m n ă m đầu hội nhập N ắ m dắc điểm thuận lợi khó khăn xu hướng phát triển hoạt động tín dụng B Đ S N H T M nhà quản lý kinh tế vĩ m ó cá nhân tổ chức chịu tác động cùa sách từ phía ngân hàng có bước thích hợp đắn trình hướng tới phát triển bền vững Tài yếu tố vổ pháp lý, môi trường kinh doanh yếu tố làm sở cho phát triển hoạt động tín dụng N H T M , hoạt động kinh doanh B Đ S cịn hạn chế, thiếu tính chun nghiệp Điều khơng chí ảnh hưởng đến phái triển ổ n định cùa ngân hàng m ảnh hướng tới nhà k i n h doanh B Đ S người dân có nhu cẩu vay v ố n mua B Đ S Chính thế, thời gian tới, N h nước, phù quan hữu quan thân ngân hàng cần có giải pháp khấc phục hạn chế, khó Hoàng Quỳnh Giang 90 Trung - K43G - KT&KDQT Khoa luận tất nghiệp khăn, đ ổ n g thời tạo điều k i ệ n ngày t ố t m ọ i m ặ t để ngân hàng t r i ể n k h a i t ố t hoạt động c h o vay B Đ S c ủ a N h ữ n g v ấ n đề c h u n g thực trạng hoạt động c h o vay B Đ S cùa N H T M V i ệ t N a m g i a i đoạn 2005-2008 khóa luận để cập đến T u y nhiên, t r o n g khuôn k h ổ h n hẹp, tơi chẩ trình bày n h ữ n g h i ể u biết c ủ a để giúp bạn đọc có m ộ t nhìn lồn cảnh hoạt động cho vay B Đ S c ũ n g đưa r a m ộ t số g i ả i pháp góp phần vào phát t r i ể n t r o n g lương l a i c ủ a N H T M V i ệ t Nam Vì t ẩ m h i ể u biết cịn hạn c h ế nên khóa luận chắn cịn n h i ề u thiêu sót Chính vậy, quan tám c ủ a bạn đọc sụ tham khảo b ổ sung c h o khóa luận cẩn thiết đ ố i v i tiến b ộ c ủ a Tơi xin'chân thành cảm ơn! Hồng Quỳnh Giang Trung - K43G - KT&KDQT Khoa luận tốt nghiệp TÀI LIỆU T H A M K H Ả O ì Sách tài liệu nghiên cứu khoa học Kinh tế học tập ì li, (1992), NXBGD, trang 335, Đ H K T Q D PGS.TS Nguyền Đăng Dờn Tín dụng ngân hàng-nghìệp vụ NHÍM, NXB Thơng kê, Đ H K T TPHCM TS Phan Thị Thu Hà - Giáo trinh NHTM, Đ H Kinh tế quốc dân, NXB Thống kê TS Nguyễn Minh Kiều.T/n dụng thẩm dinh tín dụng ngân hàng, NXB Thống kê PGS.TS Lê Văn Tề TS Nguyễn Văn Hà Giáo ninh lý thuyết tiền lệ NXB Thốne kê David Cox Nghiệp vụ ngân hàng đại, NXB Thống kê trang 26 li Các báo tạp chí Thời báo ngân hàng số 37 ngày 25/3/2008 Thời báo ngân hàng cuối tuần số 36 ngày 22/3/2008, số 45 ngày 12/4/2008 Thời báo kinh tế Sài Gòn số ngày 31/01/2008 Đầu tư chứng khoán số ngày 16/01/2008: số 14 ngày 01/02/2008; số 23 ngày 22/02/2008; số 26 ngày 29/02/2008 Thanh Niên số 352, ngày 18/12/2007 Kinh tế đô thị số 28 ngày 19/02/2008 Diên đàn doanh nghiệp số 42 ngày 23/5/2008 Thời báo doanh nhân số ngày 01/4/2008 Tạp chí ngân hàng số 2+3 ngày 14/02/2008 ni Các văn bàn pháp luật Luật tín dụng 1997 Luật đất đai 2003 Luật kinh doanh B Đ S 2006 Luật nhà 2005 Bộ Luật Dân Sự nước Cộng hòa XHCN Việt Nam nám 2005 Hoàng Quỳnh Giang 92 Trung - K43G - KT&KDQT Khoa luận tốt nghiệp Pháp lệnh "ngân hàng, hợp tác xã t n dụng công ty t i chính" ban hành í ngày 24/5/1990 Pháp lệnh nhà năm 1991, nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 mua bán kinh doanh nhà Nghị định 56/CP ngày 18/9/995 ban hành quy chế cho người nước người Việt Nam nước thuê Nghị định 178/1999/NĐ-CP đảm bảo tiền vay tổ chức tín dụng 10 Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 giao địch bào đảm li Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật kinh doanh B Đ S IV Các Website http://www.apsc.com.vn http://www.baothuongmai.com.vn hltp://www.baotructuyen.com http://www.batdongsan.com.vn hllp://www.business.gov.vn http://www.bvsc.com.vn http://www.dddn.com.vo hUp://diaoconIine.vn http://dothi.net lũ http://www.eab.com.vn 11 htlp://www.eximbank.com.vn/vietnam/ 12 http://www.icb.com.vn 13 http://www.issi.gov.vn 14 http://www.kenhdoanhnghiep.vn 15 http://www.laodong.com.vn 16 http://mfo.mquiz.net 17 htlp://w\vw.mof.gov.vn 18 http://ngoisao,net 19 http://www.sacombankxom.vn/ 20 http://www.sacomreal.com Hoàng Quỳnh Giang 93 Trung - K43G - KT&KDQT Khoa luận tốt nghiệp 21 http://saga.vn 22 http://www.taichinhvietnam.com 23 http://www.tango.vn 24 http://www.techcombank.com.vn 25 http://www.thanhnien.com.vn 26 http://www.thitruong24e.com.vn 27 http://tbitruorigvict.com.vri 28 http://www.thongtinthuonemaivietnam-COiTi.vn 29 http://www.thuvienphaplual.com 30 http://tintuc.ethitruone.com 31 http://www.tintucnhadal.ncl 32 http://vasc.com.vn 33 hUp://vietbao.vn 34 http://www.vietcombank.com.vn/ 35 http://vietnamnet.vn 36 http://www,vnagencv.com.vn 37 http://vneconomy.vn 38 http://www.vnep.org.vn 39 http://www.vnexpress.net 40 http://www.vnmedia.vn 41 http://www.xaluan,com Hoàng Quỳnh Giang 94 Trung - - KT&KDQT ... hàng thương mại Việt Nam Chương 2: Thực trạng hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản cùa cức ngân hàng thương mại Việt Nam giai đoạn 200 5- 2008 Chương 3: Giải pháp nâng cao hoạt động cho vay kinh. .. doanh bất động sản c ủ a Ngân hàng thương mại Việt Nam giai đoạn 200 5- 2008 41 / Thục trạng dư nợtíndụng tỳ lệ nợ xấu ngán hàng thương mại hoạt động cho vay bát động sản giai đoạn 200 5- 2008 41 Thực. .. Đổng hoa sách pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại 78 Giải pháp từ phía ngàn hàng 79 2.1 Giải pháp từ phía ngân hàng Nhà nước