Luận văn thạc sĩ Xử lý nợ xấu cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn TPHCM

TRANG

M U 1-3

1 Tính c p thi t c a đ tài nghiên c u

2 M c tiêu nghiên c u

3 Ph m vi nghiên c u

4 Ph ng ph́p nghiên c u

5 K t c u c a lu n v n

6 H n ch c a đ tài nghiên c u

DANH M C CÁC CH VI T T T

DANH M C CÁC B NG BI U VÀ BI U

CH NG 1: LÝ LU N CHUNG V CHO VAY B T NG S N VÀ N

X U TRONG CHO VAY B T NG S N C A NGÂN HÀNG TH NG

M I 4

1.1 Lý lu n chung v cho vay b t đ ng s n 4

1.1.1 Kh́i ni m cho vay b t đ ng s n 4

1.1.2 c tr ng cho vay b t đ ng s n 4

1.1.3 Vai tr̀ c a cho vay b t đ ng s n 6

1.1.4 R i ro trong cho vay b t đ ng s n 7

1.2 Lý lu n chung v n x u trong cho vay b t đ ng s n c a ngân hàng th ng m i 8

1.2.1 Khái ni m n x u c a ngân hàng th ng m i 8

1.2.1.1 Theo ngân hàng trung ng liên minh châu Âu 8

1.2.1.1 Theo đ nh ngh a n x u c a Ph̀ng th ng kê – Liên hi p qu c 9

1.2.2 Kh́i ni m n x u trong cho vay b t đ ng s n c a ngân hàng th ng m i 9 1.2.3 Nguyên nhân d n đ n n x u c a ngân hàng th ng m i 10

1.1.3.1 i v i ngân hàng th ng m i 11 1.1.3.2 i v i n n kinh t .12 1.2.5 M c tiêu x lý n x u c a ngân hàng th ng m i 13 1.3 Kinh nghi m v x lý n x u ngân hàng c a Ch́nh ph m t s n c và bài

h c cho Vi t Nam 14 1.3.1 Kinh nghi m v x lý n x u ngân hàng c a Ch́nh ph m t s n c 14 1.3.1.1 Kinh nghi m v x lý n x u ngân hàng c a Ch́nh ph Hàn qu c 16 1.3.1.2 Kinh nghi m v x lý n x u ngân hàng c a Ch́nh ph M .21 1.3.2 Bài h c kinh nghi m x lý n x u ngân hàng cho Vi t Nam 23

K T LU N CH NG 1 24

CH NG 2: TH C TR NG X LÝ N X U TRONG CHO VAY B T NG

S N T I CÁC NGÂN HÀNG TH NG M I VI T NAM TRÊN A BÀN THÀNH PH H CH́ MINH 25 2.1 Th c tr ng th tr ng b t đ ng s n Thành ph H Ch́ Minh t n m 2009 đ n

n m 2011 25 2.1.1 u th c a th tr ng b t đ ng s n Thành ph H Ch́ Minh 25 2.1.2 T ng quan th tr ng b t đ ng s n Thành ph H Ch́ Minh t n m 2009

đ n n m 2011 .25 2.2 Th c tr ng n x u trong cho vay b t đ ng s n t i các ngân hàng th ng m i

Vi t Nam trên đ a bàn Thành ph H Ch́ Minh n m 2009 - 2011 30 2.2.1 D n cho vay b t đ ng s n t i các ngân hàng th ng m i Vi t Nam trên

đ a bàn Thành ph H Ch́ Minh n m 2009 - 2011 30 2.2.2 N x u cho vay b t đ ng s n t i các ngân hàng th ng m i Vi t Nam trên đ a bàn Thành ph H Ch́ Minh n m 2009 - 2011 33 2.3 Th c tr ng x lý n x u trong cho vay b t đ ng s n t i các ngân hàng th ng

m i Vi t Nam trên đ a bàn Thành ph H Ch́ Minh 38

2.3.1.1 Yêu c u tái c c u tài chính doanh nghi p và t́i c c u l i n .38

2.3.1.2 Bù đ p b ng qu d phòng r i ro 41

2.3.1.3 X lý tài s n đ m b o 43

2.3.1.4 Bán các kho n n .46

2.3.2 T n t i trong x lý n x u trong cho vay b t đ ng s n t i các ngân hàng th ng m i Vi t Nam trên đ a bàn Thành ph H Ch́ Minh 47

2.3.3 Nguyên nhân t n t i .53

2.3.3.1 Nguyên nhân t ph́a các ngân hàng th ng m i 53

2.3.3.2 Nguyên nhân t ph́a kh́ch hàng và môi tr ng kinh t .56

K T LU N CH NG 2 .58

CH NG 3: GI I PHÁP T NG C NGX LÝ N X U TRONG CHO VAY B T NG S N T I CÁC NGÂN HÀNG TH NG M I VI T NAM TRÊN A BÀN THÀNH PH H CH́ MINH 59

3.1 nh h ng phát tri n t́n d ng và x lý n x u t i ćc ngân hàng th ng m i Vi t Nam .59

3.2 Gi i ph́p nâng cao hi u qu x lý n x u trong cho vay b t đ ng s n t i ćc ngân hàng th ng m i Vi t Nam trên đ a bàn Thành ph H Ch́ Minh 62

3.2.1 Nhóm gi i ph́p ng n ch n n x u ph́t sinh 62

3.2.1.1 Xây d ng chi n l c cho vay phù h p v i đ c thù th tr ng b t đ ng s n .62

3.2.1.2 T ng c ng công t́c ki m tra tr c, trong và sau khi cho vay 63

3.2.1.3 Thành l p b ph n chuyên môn đ nh gí tài s n đ m b o 64

3.2.1.4 T ch c ćc b ph n th m đ nh và qu n lý t́n d ng theo ngành 65

3.2.1.5 ào t o đ i ng ćn b ngân hàng 65

3.2.2 Nhóm gi i ph́p t ng c ng x lý n x u 66

3.2.2.1 Minh b ch n x u nói chung, n x u b t đ ng s n nói riêng 66

3.3 Ki n ngh .68

3.3.1 i v i Ngân hàng Nhà n c 66

3.3.2 i v i Ch́nh ph .71

K T LU N CH NG 3 75

K T LU N 76 DANH M C TÀI LI U THAM KH O

ABS Asset-backed security Ch ng khón có b o đ m b ng tài

s n AMC Asset Management Company Công ty qu n lý n và khai th́c tài

s n

CIC Credit Information Center Trung tâm thông tin t́n d ng

DATC Debt and Asset Trading

Corporation

Công ty mua b́n n và tài s n t n

đ ng c a doanh nghi p DIF Deposit Insurance Foundation Qu b o hi m ti n g i

FDI Foreign direct investment Ngu n v n đ u t tr c ti p n c

ngoài Kamco Korean Asset Management

V L V n đi u l

Bi u đ 2.3 D n cho vay b t đ ng s n c a ćc ngân hàng th ng m i Vi t

Nam theo nhu c u vay v n n m 2011

M U

1 TÍNH C P THI T C A TÀI NGHIÊN C U

Cu c kh ng ho ng th tr ng cho vay B S d i chu n c a M n m 2008 đã làm chao đ o th tr ng tài chính th gi i và t o nên nguy c r t l n cho s n đ nh và phát tri n c a ngân hàng Thông qua cu c kh ng ho ng này, đã cho th y vai trò nh

h ng c a th tr ng B S đ i v i ho t đ ng ngân hàng là r t l n

Riêng đ i v i Vi t Nam hi n nay, ho t đ ng cho vay c a các ngân hàng ph n

l n là cho vay có b o đ m b ng tài s n là B S, nên t́c đ ng c a th tr ng B S t ng

ho c gi m c ng có nh h ng nh t đ nh đ n ho t đ ng cho vay M t khác, vi c cho vay đ i v i l nh v c B S c a các ngân hàng trong m y n m tr l i đây, nh t là giai

đo n n m 2007 - 2009, không ng ng t ng lên trong khi ngu n v n và các chính sách pháp lu t còn nhi u b t c p, đã t o nên r i ro gia t ng trong ho t đ ng này T n m

2008 - 2011, th tr ng B S “đóng b ng”, nhi u d án mà ngân hàng đã m nh tay cho vay tr c đây đã b m t kh n ng thanh kho n, lãi su t vay ngân hàng ch a có d u hi u

h khi n t l n x u c a B S t ng cao Ch́nh vì lý do đó, vi c nghiên c u n x u trong cho vay B S và các gi i pháp x lý kho n n x u này tr thành m t yêu c u c p thi t cho s phát tri n c a th tr ng B S nói chung và hi u qu c a ho t đ ng ngân hàng nói riêng, t đó góp ph n t o nên s gia t ng l i ích v m t kinh t , l i ích v m t

xã h i cho nhi u đ i t ng liên quan, trong đó có ngân hàng Lu n v n “X ĺ n x u

trong cho vay b t đ ng s n t i ćc ngân hàng th ng m i Vi t Nam trên đ a b̀n Thành ph H Ch́ Min h” đ c tác gi th c hi n v i mong mu n có đ c cái nhìn

t ng qút v n x u trong cho vay B S, đ ng th i đ a ra gi i ph́p t t nh t x lý n

n x u trong cho vay B S c a các NHTM trên đ a bàn TP.HCM đ t đó đ a ra gi i pháp cho v n đ đ c nêu, m c đ́ch cu i cùng là n x u trong cho vay B S c a các ngân hàng, t đó có 03 v n đ c n quan tâm:

- Nghiên c u nh ng v n đ lý lu n v cho vay B S c a các NHTM

- Nghiên c u th c tr ng v th tr ng B S, th c tr ng cho vay B S, tình hình

n x u B S và đ c bi t là công t́c x lý n x u trong cho vay B S c a các NHTM trên đ a bàn TP.HCM

- Các gi i pháp ng n ng a hi u qu và x lý n x u trong cho vay B S c a các NHTM trên đ a bàn TP.HCM

3 PH M VI NGHIÊN C U

Ph m vi nghiên c u c a lu n v n ch gi i h n ho t đ ng c a các ngân hàng có cho vay đ i v i l nh v c B S và là nh ng ngân hàng l n trên đ a bàn TP.HCM, nh ACB, BIDV, Sacombank, Vietcombank, Vietinbank,… Kho ng th i gian s li u dùng trong vi c nghiên c u b t đ u t n m 2009 đ n n m 2011

6 H N CH C A TÀI NGHIÊN C U

Th tr ng B S là m t th tr ng ch u s chi ph i c a nhi u y u t , trong đó ngân hàng ch là m t ch th tham gia trên th tr ng, ch u s tác đ ng c a th tr ng Trong khi các gi i ph́p đ a ra ch t p trung cho l nh v c ho t đ ng ngân hàng là ch

y u, ch a quan tâm đ n các gi i pháp t ng th c a các ngành l nh v c khác nh ch́nh śch v mô c a Nhà n c, chính sách phát tri n c a ćc ngành, l nh v c có liên quan

nh ngành xây d ng, ngành s n xu t nguyên li u nh xi m ng, s t, thép, ngành d ch v

t v n, d ch v đ u t

Trong ho t đ ng ngân hàng, cho vay B S ch là m t trong các l nh v c đ ngân hàng đ u t Vì th , đ phát huy hi u qu trong vi c th c hi n các gi i ph́p đã đ c

đ a ra c n có s liên k t, n i k t, t ng h p trong t t c các chính sách phát tri n ho t

đ ng ngân hàng nói chung, t đó m i có th đ́nh gí đ y đ hi u qu ho t đ ng c a ngân hàng

Chân thành ćm n

TP.HCM, tháng 10 n m 2012

H c viên: Nguy n Nh t H ng

CH NG 1

1.1 Ĺ lu n chung v cho vay b t đ ng s n

1.1.1 Kh́i ni m cho vay b t đ ng s n

Cho vay B S là quan h t́ n d ng gi a ngân hàng v i kh́ch hàng có liên quan

đ n ho t đ ng B S Hay nói cách khác , cho vay B S là vi c ngân hàng c p v n cho kh́ch hàng c n c vào m c đ́ch vay v n c a kh́ch hàng liên quan đ n l nh v c B S Bao g m ćc ho t đ ng sau:

- Cho vay đ kinh doanh B S

- Cho vay xây d ng nhà đ b́n

- Cho vay đ s a ch a nhà c a

- Cho vay đ xây d ng hoàn thi n c s h t ng ćc d ́n

- Cho vay đ mua nhà d i hình th c tr góp

- Cho vay đ xây d ng v n ph̀ng cho thuê

Nh v y, ho t đ ng cho vay B S c a h th ng NHTM bao g m hai n i dung :

v a cho vay kinh doanh B S, v a cho vay đ i v i nhu c u nhà c a ćc h gia đình

M t khác B S là nh ng hàng hóa có giá tr l n, do v y, các kho n cho vay này th ng

có giá tr l n, nên vi c hoàn tr trong m t th i gian ng n mang tính kh thi th p

- Hi n giá dòng ti n ho c thu nh p c a ng i đi vay là y u t quan tr ng đ ngân hàng quy t đ nh có cho vay hay không Tuy nhiên đ i v i cho vay B S, giá tr và tình tr ng c a tài s n là tr ng tâm c a món vay, chúng có t m quan tr ng t ng đ ng

v i thu nh p c a ng i đi vay Do đó vi c đ́nh gí ch́nh x́c gí tr tài s n là đi u t i quan tr ng S đ́nh gí này ph i đ c tuân theo ćc quy đ nh c th c bi t trong

tr ng h p tài s n đ c dùng làm v t th ch p, ngân hàng đ c phép bán l i trên th

tr ng th c p đ thu h i v n khi phát m i tài s n

- Là ho t đ ng có m c đ r i ro cao : i u này xu t ph́t t ch́nh đ i t ng cho vay là B S và th tr ng giao d ch lo i hàng hó a này M t khi th tr ng B S chuy n

t t ng nóng sang đóng b ng , giá B S s nhanh chóng b đi u ch nh gi m , các giao

d ch v B S g n nh không x y ra làm cho ćc nhà đ u t g p r t nhi u khó kh n v tài chính, th m ch́ có th b ph́ s n i u này làm cho kh n ng thanh tón c a ćc kho n t́n d ng c a ng i đi vay g p r t nhi u khó nh n , có th m t luôn kh n ng thanh toán ng th i, v i th i h n cho vay dài th ng ch a đ ng nh ng nguy c r i

ro đáng k b i vì nhi u v n đ có th x y ra bao g m c nh ng thay đ i tiêu c c trong

đi u ki n kinh t , trong lãi su t, trong s c kh e c a ng i vay trong su t k h n c a món vay Vì v y, vi c thu h i ćc kho n cho vay này là m t v n đ nan gi i , n x u

t ng lên m t ćch nhanh chóng, nguy c đ v tín d ng là r t cao

- Ng i đi vay th ng yêu c u gi i ngân theo ti n đ c a d án: V n đ u t cho

d án B S th ng l n nh ng s dàn tr i theo t ng giai đo n: đ n bù gi i t a đ t, xây

d ng h t ng, n n móng, xây thô, hoàn thi n,….Nhà đ u t c n kho n ti n l n cho d

́n nh ng nh ng kho n ti n này c n cho t ng giai đo n khác nhau, do đó n u gi i ngân theo t ng giai đo n s làm gi m áp l c v lãi su t N u huy đ ng v n m t l n thì v n không đ c s d ng ngay m t lúc nh ng v n phát sinh lãi ph i tr , d n đ n vi c s

d ng v n không hi u qu

1.1.3 Vai trò c a cho vay b t đ ng s n

* i v i ngân hàng

- Là m t ho t đ ng c a ngân hàng, mang l i ngu n thu nh p cho ngân hàng

- Là m t s n ph m nh m đa d ng hoá các s n ph m cho vay c a ngân hàng

* i v i n n kinh t

Th tr ng B S đóng vai tr̀ quan tr ng đ i v i n n kinh t , đ́p ng ngu n v n

đ kích thích th tr ng phát tri n là đi u c n thi t C th :

- Khai thác tri t đ ngu n v n nhàn r i, thúc đ y vi c s d ng v n ti t ki m và

hi u qu

- Phát tri n n n kinh t thông qua kênh ngân hàng, dòng v n đ c l u chuy n vào th tr ng B S nhanh h n, ph́t tri n đ ng b gi a các th tr ng

- y nhanh t c đ đô th hóa: cho vay B S giúp các ch đ u t ch đ ng h n

v v n và m nh d n đ u t vào ćc d án nâng c p h t ng, các trung tâm th ng m i, các tòa nhà cao t ng, chung c l n…góp ph n đ y nhanh t c đ đô th hóa trong quá trình công nghi p hóa, hi n đ i hóa đ t n c

- T ng quy mô và l i th c nh tranh cho DN: cho vay B S còn t o đi u ki n cho các DN gi m áp l c v v n đ u t m r ng nh m t ng quy mô và l i th c nh tranh trong quá trình h i nh p

- T o cho ng i dân có đi u ki n s ng t t h n: nh có ćc ch ng trình h tr cho vay B S, ng i có thu nh p th p, cán b công ch c, công nhân có đi u ki n nâng

c p, xây d ng hay s h u nhà , n đ nh cu c s ng

- Gia t ng d n và l i nhu n cho ngân hàng: cho vay B S là s n ph m ph

bi n các ngân hàng, góp ph n đa d ng hóa s n ph m, thu hút khách hàng bên c nh

m c tiêu là công c gia t ng d n cho vay khi c n thi t, t ng l i nhu n ngân hàng

- Giúp Nhà n c qu n lý th tr ng B S: thông qua m c d n cho vay B S,

Nhà n c có cái nhìn t ng quát v s phát tri n th tr ng B S, đ có ćch đi u ti t

h p lý

- Nâng cao hi u qu c a d ́n đ u t : ngân hàng đã góp ph n nâng cao hi u qu

c a d ́n đ u t B S b i ngân hàng là nhà t v n, nhà cung c p d ch v thanh toán, nhà đ u t góp v n cùng DN kinh doanh B S… i u này đã t o nên m t s g n k t

gi a cung và c u B S trên th tr ng, góp ph n t o nên s phát tri n cho th tr ng

Là m t b ph n c a r i ro tín d ng, r i ro trong cho vay B S là s thi t h i có

th gây ra cho ćc NHTM khi cho vay ćc đ i t ng s d ng v n vào các m c đ́ch liên quan đ n B S: cho vay mua nhà đ , cho vay đ u t – kinh doanh B S, cho vay

đ u t xây d ng d án nhà , xây d ng v n ph̀ng cho thuê… Ho t đ ng cho vay B S

c ng ti m n nh ng r i ro v n có nh trong ho t đ ng cho vay thông th ng nh r i ro

th tr ng, r i ro thanh kho n, r i ro pháp lý, r i ro trong th m đ nh, r i ro do không

th c hi n đúng ćc quy đ nh c a ngân hàng, r i ro do khách hàng s d ng v n không đúng m c đ́ch,…

* nh h ng đ n tính thanh kho n c a h th ng NHTM: Các d ́n đ u t

B S th ng có th i gian thu h i v n dài, trong khi đó ngu n v n t các ngân hàng

th ng có th i h n ng n h n nhi u, vì v y các ngân hàng r i vào tình tr ng s d ng

v n ng n h n cho vay dài h n i u này s d n đ n tình tr ng m t kh n ng thanh kho n trong h th ng ngân hàng khi khách hàng g i ti n đ ng lo t rút v n đ n h n

* Ti m n r i ro v n cao: Khi các kho n n vay ng n h n đ đ u t B S

đ n h n ho c do áp l c thanh kho n các kho n rút v n ti n g i, các ngân hàng s ti n

hành thu n D i áp l c tr n vay, ćc nhà đ u t bu c ph i bán B S v i giá th p đ

tr n Ngoài ra, khi giá B S có chi u h ng đi xu ng, đ h n c r i ro, ngân hàng

đ ng lo t thu h i v n đ u t k c các kho n vay v n ch a đ n h n H n n a, vi c giá

B S gi m s nh h ng đ n tính thanh kho n c ng nh gí tr c a tài s n dùng đ đ m

b o cho kho n vay i u này càng làm cho ngân hàng t ng c ng vi c thu h i v n tài

tr cho các d ́n T́c đ ng này làm cho áp l c tr n đè n ng lên ćc nhà đ u t , bu c

h ph i bán giá r t th p d n t i l n ng ho c không có kh n ng tr n ngân hàng, là nguyên nhân d n đ n r i ro v n

* Nh ng kho n n không th thu h i đ c:

- Nh ng kho n n đã h t hi u l c ho c nh ng kho n n không có c n c đ̀i b i

th ng t n

- Ng i m c n tr n ho c b m t tích, không còn tài s n đ thanh toán n

- Nh ng kho n n mà ngân hàng không th liên l c đ c v i ng i m c n

ho c không th tìm đ c ng i m c n

- Nh ng kho n n mà khách n ch m d t ho t đ ng kinh doanh, thanh lý tài s n

ho c kinh doanh b thua l và tài s n còn l i không đ đ tr n

* N có th thu không thanh tón đ y đ cho ngân hàng

ây là nh ng kho n n không có tài s n th ch p ho c tài s n th ch p không

đ tr n Ng i m c n không liên l c v i ngân hàng đ tr lãi ho c g c có th i h n thanh toán, ho c hoàn c nh ch ra r ng kho n n s không th thu h i đ y đ nh :

- Nh ng kho n n mà ng i m c n đ ng ý thanh toán trong quá kh , nh ng

ph n còn l i không th đ c đ n bù, ho c nh ng kho n n trong đó tài s n đ c chuy n đ thanh tón nh ng gí tr còn l i không đ trang tr i toàn b kho n n

- Nh ng kho n n mà ng i m c n khó có th tr n và yêu c u gia h n n

nh ng không đ n bù đ c trong th i gian th a thu n

- Nh ng kho n n mà tài s n th ch p không đ đ tr n ho c tài s n th ch p ngân hàng không đ c ch p nh n v m t pháp lý d n đ n ng i m c n không th

tr n ngân hàng đ y đ

- Nh ng kho n n mà Tòa án tuyên b ng i m c n phá s n nh ng ph n b i hoàn ́t h n d n

1.2.1.2 Theo đ nh ngh a n x u c a Phòng th ng kê – Liên hi p qu c

M t kho n n x u đ c coi là n x u khi quá h n tr lãi và/ ho c g c trên 90 ngày; ho c các kho n lãi ch a tr lãi t 90 ngày tr lên đã đ c nh p g c, tái c p v n

ho c tr ch m theo th a thu n; ho c các kho n thanh tón đã qú h n 90 ngày nh ng

có lý do ch c ch n đ nghi ng v kh n ng kho n vay s đ c thanh tón đ y đ V

c b n, n x u đ c x́c đ nh d a trên 2 y u t : (i) quá h n trên 90 ngày và (ii) kh

n ng tr n nghi ng ây đ c coi là đ nh ngh a c a Chu n m c k toán qu c t (IAS)

hi n đang đ c áp d ng ph bi n trên th gi i

1.2.2 N x u trong cho vay b t đ ng s n c a ngân h̀ng th ng m i

Là nh ng kho n n x u ph́t sinh trong nghi p v cho vay b t đ ng s n c a ćc NHTM

1.2.3 Nguyên nhân d n đ n n x u trong cho vay b t đ ng s n c a ngân hàng

và n ng l c đi u hành qu n lý, đ u t ćc d ́n b t đ ng s n c a khách hàng

- R i ro th tr ng: b t đ ng s n là ngành ngh có đ r i ro cao , d bi n

đ ng, d d n đ n thua l

- R i ro khách quan: thay đ i c ch , chính sách, thiên tai, h a ho n,…

- S d ng v n vay sai m c đích: đây là m t trong nh ng tr ng h p gian

l n x y ra khá ph bi n trong th c t hi n nay Vi c không giám sát ch t ch c a ngân hàng sau khi gi i ngân ti n vay đã t o đi u ki n cho khách hàng s d ng v n vay sai m c đích, d n đ n r i ro không thu h i đ c n vay n u khách hàng b thua l , phá s n

- Gian l n v s li u, ch ng t : v i nh ng quy đ nh ch a ch t ch v ch đ báo cáo tài chính c a pháp lu t Vi t Nam đã t o đi u ki n cho các DN d dàng

th c hi n gian l n khi l p báo cáo tài chính cung c p cho ngân hàng nh m có đ c

m t đánh giá t t khi đi vay; l p ch ng t , gi y t kh ng đ qua m t ngân hàng

c ng là nguyên nhân d n đ n r i ro

- L a đ o, chi m đo t, b tr n

* Nguyên nhân t phía ngân hàng

- Thi u thông tin th tr ng: thi u thông tin khách hàng có th s d n đ n

th m đ nh d án/ ph ng án vay v n không chính xác, đánh giá không đúng n ng l c

th t s c a khách hàng, không phát hi n đ c nh ng âm m u l a đ o

- Cách qu n tr , qu n lý c a ngân hàng không đ ng b , thi u tính ch t ch và

l ng l o trong vi c ki m tra ki m soát

- Chú tr ng t ng tr ng d n cho vay mà không quan tâm đ n ch t l ng c a kho n vay

- Trình đ nghi p v c a nhân viên tín d ng y u kém: ch t l ng th m đ nh

th p, qu n lý l ng l o, không sâu sát khách hàng Nhân viên làm vi c thi u trách nhi m: không làm đúng quy trình tín d ng, h th p tiêu chu n tín d ng là bi u hi n

c a thi u trách nhi m o đ c ngh nghi p kém: r t nhi u v án x y ra liên quan

đ n nhân viên tín d ng có hành vi thông đ ng v i khách hàng làm sai l ch h s , b qua nhi u quy đ nh b t bu c trong quy trình nh m v l i cá nhân gây r i ro cho ngân hàng

* Các nguyên nhân khác

- Suy thoái kinh t - chu k kinh t : s phát tri n kinh t c a m i qu c gia

đ u có chu k th nh - suy Khi n n kinh t trong giai đo n th nh v ng, vi c s n xu t kinh doanh thu n l i và nh v y vi c tr n c a khách hàng cho ngân hàng d dàng nên r i ro tín d ng th p, ng c l i lúc kinh t trong th i k suy thoái thì r i ro tín

d ng cao

- Môi tr ng pháp lý: qu c gia mà h th ng pháp lu t ch a đ y đ , thi u

đ ng b và không nghiêm minh thì không th b o đ m quy n l i h p pháp c a bên cho vay

1.2.4 nh h ng c a n x u trong cho vay b t đ ng s n đ n ho t đ ng c a ngân h̀ng th ng m i và c a n n kinh t

* Làm gi m l i nhu n: L i nhu n là ch tiêu cu i cùng c a ngân hàng, l i nhu n

đ c hình thành t nh ng kho n thu c a ngân hàng mà nh ng kho n thu này ch y u thu t lãi cho vay N x u t ng t́c đ ng đ n l i nhu n ngân hàng trên hai kh́a c nh đó là:

- ã ph́t sinh n x u thì lãi c a nh ng kho n n x u khó có th thu đ c hay thu không đ , do đó s làm gi m thu nh p kinh doanh c a ngân hàng

- Ph́t sinh n x u t t y u ngân hàng ph i tŕch l p DPRR cho kho n vay đó,

t c là làm t ng chi ph́ c a ngân hàng, đ ng th i làm gi m l i nhu n

* nh h ng đ n kh n ng thanh tón và k ho ch kinh doanh: Ćc kho n vay

c a kh́ch hàng không đ c thanh tón đúng h n, hay khi chuy n sang qú h n thì vi c thu n đã không đúng theo k ho ch c a ngân hàng gây ra thi u h t so v i d t́nh c a

k ho ch S vi c này ch trong m t gi i h n nh t đ nh, song n u v t qua m t gi i

h n cho phép ngân hàng s d i vào tình tr ng m t kh n ng thanh tón, và không có k

ho ch cho t ng lai

* Làm m t uy t́n c a ngân hàng: Nh ng nh h ng x u c a n x u d n đ n l i nhu n gi m, kh n ng thanh tón gi m , có t́c đ ng sâu s c t i tâm lí khách hàng,

k c là kh́ch hàng cá nhân, DN hay các ngân hàng đ i t́c c a ta Trong l nh v c ngân hàng, uy t́n tuy t đ i quan tr ng, nó quy t đ nh s s ng còn, t n t i và ph́t tri n m t ngân hàng

* Không duy trì đ c đ i ng nhân viên: khi m t ngân hàng làm n không hi u

qu , hay đ tình tr ng n x u nhi u s gây tâm lí hoang mang cho không nh ng kh́ch hàng mà cho chính c nhân viên ngân hàng, s không gi đ c nh ng ng i làm vi c

có hi u qu l i ây là m t chi ph́ r t l n cho ngân hàng

* M t c h i h i nh p: Tình tr ng tài ch́nh x u, không minh b ch do v y mà ngân hàng không d́m công khai tài ch́nh ng ngh a v i vi c không m c a h i

nh p v i ćc ngân hàng qu c t , t ch c qu c t

1.2.4.2 i v i n n kinh t

M i quan h gi a ch́nh śch kinh t v mô và c c u kinh t vi mô là m t m i quan h t ng t́c hai chi u Nh ng y u t kinh t vi mô t́c đ ng đ n di n bi n c a môi tr ng kinh t v mô và ng c l i, ćc ch́nh śch kinh t v mô s t́c đ ng đ n kinh t vi mô Ćc ch́nh śch v mô c a Nhà n c, cu i cùng đ c ph n ́nh vào tri n

v ng ho t đ ng c a m i DN và s t́c đ ng đ n m c tiêu và s n ph m c a b n thân ch́nh śch kinh t v mô S n i l ng ch́nh śch tài khóa th ng d n đ n gia t ng ́p

l c lên ngu n thu ngân śch Nhà n c và ho t đ ng c a khu v c ngân śch Nhà n c

M i m t cú s c, nh t là cú s c trong khu v c ti n t , th ng gây nên ćc ́p l c đ i v i

b ng cân đ i k toán c a ngân hàng và s lành m nh c a toàn b h th ng NHTM

N x u trong cho vay B S kéo theo s trì tr c a hai ngành xây d ng và v t

li u xây d ng Khu v c NHTM có t l n x u cao s ph i đ i m t v i nguy c m t

v n và r i vào tình tr ng m t kh n ng thanh tón S ho t đ ng y u kém, t l n x u

l n, nguy c d đ v c a ćc NHTM là gi m t́nh hi u qu c a c ch th tr ng và

nh h ng x u đ n hi u qu th c thi ch́nh śch kinh t v mô M t h th ng ngân hàng

y u kém v i m c n x u cao không nh ng là t n h i ćc kênh vi mô c n thi t cho vi c

th c thi ch́nh śch ti n t hi u qu , mà còn có th nh h ng đ n tri n v ng t ng

tr ng kinh t , là ǵnh n ng lên ngân śch và gây t́c đ ng tiêu c c đ n s v n hành

c a h th ng t gí h i đói

S lành m nh c a h th ng ngân hàng ph n ́nh t ng th s lành m nh c a n n kinh t Trong đi u ki n chi ph́ c a ngân hàng t ng cao do n x u là nh h ng đ n lãi

su t cho vay khi n cho các DN, ćc h gia đình và ngay c Ch́nh ph c ng có th g p khó kh n trong vi c tr s n hi n t i c a h i u này d n đ n vòng lu n qu n c a khó kh n tài ch́nh

1.2.5 M c tiêu x lý n x u trong cho vay b t đ ng s n c a ngân hàng th ng m i

X lý n x u là nh ng ho t đ ng c a ngân hàng đ c tri n khai khi n x u đã phát sinh nh m gi m thi u nh ng t n th t do n x u gây ra b ng các công c ph bi n

nh : đ̀i n ; tái c u trúc các kho n n ; bán n ; phong to tài s n c a ng i vay, thanh

lý tài s n th ch p; gán n ; xi t n ; yêu c u b i th ng t nh ng ng i có trách nhi m liên đ i; s d ng qu d phòng tài chính; ho c x lý t qu DPRR và các bi n pháp tài

tr tín d ng khác

M c tiêu đ t ra x lý n x u không ch đ n thu n là n x u trong ngân hàng N

x u c n ph i đ c gi i quy t thì n n kinh t m i phát tri n tr l i

* i v i ngân hàng

Th nh t: X lý n x u t t s làm “s ch” b ng cân đ i k tón c a ćc ngân hàng, đ ng ngh a v i vi c ngân hàng s đ c m r ng h n m c cho vay N ng l c tài chính c a ngân hàng c ng đ c c i thi n, nâng cao uy tín c a ngân hàng trên th tr ng tài ch́nh và là đ̀n b y trong vi c thâm nh p th tr ng qu c t

Th hai: X lý đ c n x u, ngh a là ngân hàng s thu đ c m t ph n g c ho c lãi ây c ng là m t ph n làm t ng thu nh p cho ngân hàng

Th ba: Khi n x u càng kéo dài thì ćc chi ph́ b ra v m t h u hình và vô hình đ i v i x lý n x u càng l n V m t h u hình là vi c ćc tài s n c m c t i ngân hàng s ngày càng b hao m̀n , h h ng, gí tr và gí tr s d ng s m t d n , n u n

x u đ c x lý nhanh thì ćc tài s n này s đ c đem ra s d ng nhanh chóng , t o nên gí tr và gí tr th ng d cho n n kinh t

1.3.1 Kinh nghi m x lý n x u ngân hàng c a Chính ph m t s n c

1.3.1.1 Kinh nghi m x lý n x u ngân hàng c a Chính ph Hàn Qu c

K t cu i n m 1997 khi cu c kh ng ho ng tài chính t i Hàn Qu c x y ra, tái

c c u DN và tài ch́nh đã tr thành v n đ ngh s qu c gia Hàn Qu c c bi t,

vi c các ngân hàng Hàn Qu c th c hi n x lý thành công m t l ng l n các kho n n

x u là y u t then ch t đ Chính ph Hàn Qu c có th bình n đ c th tr ng tài chính và là n n t ng cho nh ng gi i pháp c i cách kinh t ti p theo Hàn Qu c

* Hàn Qu c tr c khi x y ra kh ng ho ng

Trong giai đo n t 1980 – đ u nh ng n m 1990, Hàn Qu c đã đ t đ c t ng

tr ng kinh t r t n t ng T 1985 – 1995, GDP t ng tr ng bình quân m i n m là 9% c p đ doanh nghi p, t ng tr ng kinh t d n đ n đ u t nhi u h n, th m chí là

đ u t qú m c Trong giai đo n t 1988 – 1996, đ u t t b n trung bình đ t 13,6%,

so v i 10,4% Singapore và 8,3% H ng Kông c bi t, nhi u tr ng h p, doanh nghi p không có s phân tích k l ng gi a l i ích và r i ro khi ti n hành đ u t N m

1996, 20 trong s 30 t p đoàn l n nh t Hàn Qu c có t l chi phí v n đ u t l n h n t

su t l i nhu n L i nhu n th p nh ng cho vay DN v n không h gi m, m t ph n do s t́c đ ng c a Chính ph Hàn Qu c đ n vi c c p phát tín d ng trong n n kinh t Trong

l nh v c ngân hàng, r i ro còn l n h n Qú trình t do hó đã cho phép h th ng tài chính có nhi u t do h n trong khi ch a có khung ph́p lý hoàn thi n Các ngân hàng

n c ngoài Hàn Qu c vay ng n h n b ng ngo i t đ tài tr cho các kho n vay dài

h n b ng n i t , m t ph n là tài tr cho các kho n vay m i Chính s b t cân x ng v

th i h n và lo i ti n t đã làm suy y u h th ng ngân hàng Do đó, khi cu c kh ng

ho ng x y ra t i Thái Lan, nó ngay l p t c t́c đ ng đ n n n kinh t Hàn Qu c, ngân hàng và các doanh nghi p đ u g p ph i khó kh n

(Ngu n: Nguy n Th Minh H ng, 2009, b ng 1)

B ng 1.1 cho th y t́nh đ n n m 1998, n x u c a toàn b h th ng tài chính Hàn Qu c, bao g mngân hàng, công ty b o hi m, công ty ch ng khoán, công ty qu n

lý đ u t t́n ch p, các t ch c cho vay phi ngân hàng lên t i 118 nghìn t won, b ng 17,7% t ng d n , t ng đ ng kho ng 26,6% GDP c a Hàn Qu c n m 1998, trong

đó có 42% là n quá h n t 3 - 6 tháng, và 58% là n quá h n trên 6 tháng Lãi su t cao,

đ ng n i t suy y u đã đ y ph n l n các ngân hàng và r t nhi u DN đ n b v c phá

s n Tr c tình hình đó, Ch́nh ph Hàn Qu c đã ti n hành các ho t đ ng can thi p m t cách nhanh chóng và toàn di n đ n đ nh th tr ng Có th nói ch ng trình x lý n

x u c a Hàn Qu c đã đ t đ c nh ng thành công nh t đ nh, đ c th hi n n x u gi m

d n qua các n m ti p theo: 88 nghìn t won - chi m 14,9% t ng d n trong n m 2009;

ch còn 31,8 nghìn t won - chi m 3,9% t ng d n trong n m 2002, góp ph n gi i quy t m i đe do n x u và duy trì ho t đ ng n đ nh c a h th ng ngân hàng

* Các bi n pháp x lý n x u

Trong quá trình x lý n x u, có th nói, Kamco đóng vai tr̀ r t quan tr ng trong vi c mua l i các kho n n x u t các t ch c tài chính có v n đ và bán l i cho

ćc nhà đ u t n c ngoài ng th i, b ng vi c ban hành r t nhi u lu t có liên quan, Chính ph Hàn Qu c đã thành công trong vi c gi i thi u k ho ch ch ng khoán có

đ m b o b ng tài s n - m t công c r t quan tr ng mà h u h t ćc đ n v có n x u, c Kamco và các ngân hàng, đ u s d ng th ng xuyên đ x lý các tài s n có v n đ c a mình H n n a, Chính ph Hàn Qu c c ng đã thành l p ćc c quan lu t ph́p kh́c đ

t o đi u ki n cho qú trình t́i c c u DN và ngành tài chính theo nguyên t c th tr ng

nh công ty t́i c c u DN M c dù ćc c quan này không đ c thành l p v i m c đ́ch duy nh t là x lý các kho n n x u nh ng không th ph nh n r ng chúng đóng vai trò quan tr ng trong vi c gi m n x u t i các ngân hàng

các chính sách và k ho ch đ c th c hi n hi u qu , Chính ph Hàn Qu c

c ng đ a ra ch́nh śch u đãi thu quan tr ng v i nh ng ch th trên th tr ng n x u

ng th i c ng đ a ra ćc tiêu chu n ch t ch và rõ ràng Chính ph yêu c u các ngân hàng ph i l p d phòng m t v n nhi u h n cho ćc kho n n x u b ng vi c áp d ng các nguyên t c phân lo i tài s n ch t ch h n T n m 2000, ćc tiêu chu n c nh báo

c ng đ c áp d ng t i các ngân hàng Hàn Qu c theo thông l qu c t Chính sách trích

l p d phòng m t v n này có vai trò r t quan tr ng thúc đ y các ngân hàng n l c gi m

kh o ý ki n c a U ban giám sát tài chính, ch u trách nhi m ban hành chính sách và

ph i h p qu n lý qu công chúng Kamco qu n lý NRF v i s v n huy đ ng là 20,5 t won và KDIC qu n lý DIF v i 43,5 t won M c đ́ch ch́nh c a qu NRF là mua l i

nh ng kho n n x u c a các t ch c tài chính, ch y u là ngân hàng và x lý thông qua vi c bán l i, phát ABS ho c MBS, ho c các k thu t kh́c nh hón đ i n - v n

ch s h u, t́i c c u n và tái tài tr cho các công ty g p khó kh n t m th i v tài chính T l thu h i c a NRF là 87,3%, đ ng th i NRF l i s d ng ti n thu h i đ c này đ ti p t c mua các kho n n x u T ng s ti n mà NRF đã dùng đ mua n x u là

30 t won M t kh́c, DIF huy đ ng v n đ t́i c c u v n cho các t ch c tài chính và

th c hi n thanh toán cho nh ng ng i g i ti n các t ch c tài chính m t kh n ng thanh tón DIF đã dùng kho ng 48 t won cho m c đ́ch trên Thêm vào đó, DIF c ng dùng ti n đ mua l i các kho n n x u, và khi đó DIF đóng vai tr̀ nh Kamco DIF đã

dùng 4 t won mua l i các tài s n x u các ngân hàng

+ C s lu t pháp cho qu công chúng

Vì Chính ph đ m b o thanh toán g c và lãi cho trái phi u do Kamco và KDIC phát hành nên Chính ph ph i đ t đ c s thông qua c a qu c h i khi huy đ ng

v n cho qu công chúng Do đó, m t s đi u kho n đ c bi t đã đ c b sung vào lu t

nh lu t c i ti n c c u ngành công nghi p tài chính, lu t b o v ng i g i ti n…

+ Vai trò c a Kamco

Kamco, ti n thân là công ty con c a Ngân hàng phát tri n Hàn Qu c, khi cu c

kh ng ho ng x y ra, đã đ c c i ti n l i ch c n ng và nhi m v thành c quan chuyên

gi i quy t n x u Kamco thu c s h u c a B Tài chính và Kinh t , Ngân hàng phát tri n Hàn Qu c và m t s t ch c tài chính khác

Cùng v i NRF, Kamco mua l i các kho n n x u t các t ch c tín d ng Kamco phân các tài s n mà nó mua thành 2 lo i: tài s n thông th ng và tài s n đ c

bi t Tài s n thông th ng là nh ng kho n n x u mà kh n ng đ c thanh toán là không ch c ch n Tài s n đ c bi t là nh ng kho n n x u cho ćc công ty đang trong quá trình tái t ch c DN, do đó ćc kho n n đ c c c u l i v i lãi su t th p h n và kéo dài th i gian tr n Các lo i tài s n này l i ti p t c đ c phân thành ćc kho n vay

có đ m b o và không có đ m b o

Sau khi mua l i, Kamco s nhóm các kho n n x u này l i và bán cho các nhà

đ u t thông qua đ u giá qu c t ho c Kamco s phát hành các ch ng khón có đ m

b o b ng tài s n d a trên các kho n n x u đã mua Kamco c ng có th t ch thu th

ch p c a các tài s n có đ m b o ôi khi, Kamco n m gi các kho n n x u và c

g ng t́i c c u n , tái tài tr hay chuy n đ i n - v n ch n u Kamco cho r ng công ty

(Ngu n: Nguy n Th Minh H ng, 2009, b ng 2)

B ng 1.2 cho th y Kamco đã mua t ng s n x u trong khu v c ngân hàng lên

t i 44 nghìn t won trong giai đo n t tháng 03/1998 đ n tháng 12/1999 Trong nh ng

n m k ti p, Kamco l i chuy n h ng mua bán n x u trong khu v c phi ngân hàng

T́nh đ n n m2002, Kamco đã x lý đ c h n t ng s n x u t c là Kamco đã mua

t ng s 110,2 nghìn t won n x u trong t ng s 118 nghìn t won n x u nêu trên

- Các gi i pháp h tr

đã ban hành nh ng lu t thu đ c bi t – m t s đã t ra r t có hi u qu trong m t kho ng th i gian nh t đ nh

• Gi m thu trên th ng d v n: Th ng d v n thu đ c t vi c chuy n đ i các tài s n s h u b i các t ch c tài ch́nh nh Kamco hay KDIC đ u đ c gi m 50% thu

• Tính vào chi phí: Khi t ch c tín d ng có s n x u nhi u h n m c d phòng m t v n, t ch c tín d ng đ c phép bù ph n nhi u h n đó v i d ph̀ng đ nh

giá l i tài s n Ph n bù đó đ c tính vào chi phí khi tính thu nh p ch u thu c a t ch c tín d ng

• Mi n gi m thu giao d ch ch ng khoán: Khi Kamco, KDIC hay t ch c tài chính nào mua c phi u c a các t ch c tài chính m t kh n ng thanh tón đ t

ch c l i t ch c này và chuy n đ i l ng c phi u đó cho bên th ba s đ c mi n

gi m thu

+ Ch ng khoán có đ m b o b ng tài s n

K t khi cu c kh ng ho ng tài chính di n ra Hàn Qu c vào cu i n m 1997,

k ho ch ch ng khón hó đã đ c th o lu n nh là m t ph ng ti n h u hi u trong

vi c gi i quy t các kho n n x u vì nó s gi m tài s n n c a các t ch c tài chính

ho c công ty Lu t ch ng khoán có b o đ m b ng tài s n đã đ c ban hành đ thúc đ y

vi c c c u tài chính c a các t ch c tài ch́nh và công ty thông qua c ch th tr ng Công ty hay các t ch c tài chính n m gi các tài s n g c giao tài s n đó cho Công ty

đ c thành l p v i m c đ́ch đ c bi t Công ty s phát hành ABS d a trên tài s n đó Theo Lu t ch ng khón hó, quy đ nh đ tr thành ng i kh i phát khá nghiêm ng t,

ch các t ch c tài ch́nh nh Kamco, Hi p h i đ t đai Hàn Qu c, CRC và các công ty kh́c có đ nh m c tín nhi m t t, đ c U ban các d ch v tài chính u quy n m i có

th là ng i kh i ph́t N m 1999, Chính ph ti p t c đ a ra lo i MBS – công c g n

gi ng nh ABS đ thúc đ y h n n a qú trình t́i c c u doanh nghi p và tài chính

- Công ty t́i c c u doanh nghi p

Là công ty chuy n th c hi n t́i c c u DN, ho t đ ng t ng t nh qu thu mua ch ng khoán Công ty t́i c c u DN ph i đ ng ký v i B Th ng m i, Công

nghi p và N ng l ng theo Lu t phát tri n công nghi p M c đ́ch ho t đ ng là làm

s ng l i nh ng DN không có kh n ng tr n n m đ c quy n qu n lý các DN này, Công ty t́i c c u doanh nghi p th ng mua l i c phi u c a nh ng doanh nghi p này và/ho c mua l i n x u t các t ch c tài ch́nh nh Kamco hay KDIC

1.3.1.2 Kinh nghi m x lý n x u ngân hàng c a Chính ph M

H u nh không có b t k d u hi u c nh báo nào, kh ng ho ng cho vay th ch p

d i chu n M đã b t ng n ra vào gi a n m 2007 Cu c kh ng ho ng này có tác

đ ng m nh đ n c h th ng tài chính l n n n kinh t th c Ćc c quan đi u ti t tài chính c a M , t C c D tr Liên bang M , y ban Ch ng khoán cho t i B Tài chính

đ u đã ph i vào cu c nh m gi i quy t kh ng ho ng Ngu n g c ban đ u c a cu c

kh ng ho ng t i t này là s ch ng khoán hoá các kho n cho vay mua nhà không đ tiêu chu n Các ngân hàng đ u t M đã s d ng nghi p v ch ng khón hóa đ bi n các kho n cho vay mua B S thành các gói trái phi u có g c B S đ y r i ro cung c p cho th tr ng Khi n n kinh t đi xu ng, ng i vay ti n mua nhà không tr đ c các kho n vay mua nhà thì r i ro tín d ng đ c chuy n sang các gói trái phi u có các danh

m c tín d ng B S làm TS B Kh ng ho ng càng gia t ng thì vi c phát m i tài s n càng t ng làm gí b t đ ng s n càng gi m i u này có ngh a gí tr tài s n đ m b o

c a trái phi u càng gi m và r i ro tín d ng càng t ng V̀ng xóy kh ng ho ng c ti p

t c nh v y, làm cho giá ch ng khoán s t gi m m nh Các ngân hàng đ u t m c dù không n m gi toàn b r i ro nh ng c ng tr c ti p ho c gián ti p duy trì m t s danh

m c ch ng khón liên quan đ n B S H u qu là hàng lo t ngân hàng đ u t l n l t báo cáo các kho n l kinh doanh

Khi th tr ng tài chính ngân hàng s p đ , c th c t và lý thuy t v mô đ u

ch ng minh, hi u ng domino s x y ra nhanh chóng trên các th tr ng tín d ng,

ch ng khoán, B S, th ng m i Tr c th c tr ng n x u t ng đ t bi n có th đ́nh đ

t t c các ngân hàng, M đã có nh ng đ ng th́i đ gi i c u n n kinh t n c nhà

Chính sách ch ng khoán hóa các kho n n x u c a các NHTM đ c xem là ch́nh śch u tiên và tr ng tâm trong chu i gi i pháp B Tài chính, T p đoàn B o

hi m ti n g i liên bang M và C c D tr liên bang M c a Hoa K đã cho ra đ i ngân qu , d i d ng các gói ti n 200 t USD, 500 t USD hay th m chí là 700 t USD

nh m b o lãnh cho vi c ch ng khoán hóa các kho n n x u B n ch t, chính là mua c

phi u u đãi – mua c phi u v i m c l i t c không ph thu c vào l i nhu n và c ng không đ c tham gia đi u hành ngân hàng – do các NHTM phát hành nh m t o v n cho ćc NHTM đang lâm n có th tái c u trúc ng th i, đây là ćch t i u hóa vi c chia nh r i ro tín d ng c a NHTM đ n ćc nhà đ u t th tr ng ch ng khoán

Bên c nh đó, c ng qu c này còn áp d ng bi n pháp mua l i n x u cho các NHTM Các kho n n x u s đ c phân lo i và đ c các công ty n x u ho c các t

ch c t ng t mua l i ng thái này m t m t t o v n cho ćc NHTM đ ho t đ ng trong th i gian c p bách, m t ph n khi n ćc nhà đ u t l c quan h n, ḱch th́ch kênh

đ u t t o c h i cho n n kinh t tái ho t đ ng b tr cho gi i pháp này, các công

ty n x u còn giúp nh ng NHTM y u kém gi i quy t các v n đ thanh kho n t m th i

ó là ch a k nh ng đ ng thái mua l i các NHTM thua l , đi n hình là vi c t p đoàn tài chính Countrywide Financial – t p đoàn cho vay th ch p l n nh t M đã đ c ngân hàng Bank of America mua l i sau khi Countrywide r i vào tình tr ng “m t ti n”

do khách hàng thua l không hoàn v n

Ngoài s can thi p Chính ph , M đã m r ng kênh gi i c u n n kinh t i n hình nh t là vi c k t h p v i DN t nhân gi i quy t n x u i n hình là Chính ph Hoa K rót ti n h tr vào các ngân hàng l n nh m gián ti p khuy n khích mua l i các NHTM y u kém và các t ch c tính d ng s p phá s n i u này giúp chia nh nh ng món n kh ng l , chia nh r i ro và áp l c lên vai NHNN

1.3.2 B̀i h c kinh nghi m x lý n x u ngân hàng cho Vi t Nam

Th i gian g n đây, x lý n x u ngân hàng đang là bài tón gây nhi u tranh cãi

b i có nhi u đ́p ́n kh́c nhau Tuy đây không còn là v n đ m i trên th gi i nh ng chính Vi t Nam hi n nay l i g p nhi u khó kh n vì th c tr ng thi u kinh nghi m x lí

c a t t c các bên liên quan

Thông qua cách x lý n x u c a Chính ph Hàn Qu c trong cu c kh ng ho ng tài chính n m 1997, c a Chính ph M trong cu c kh ng ho ng tài ch́nh n m 2008, tuy tình c nh, ti m l c kinh t ,… c a m i n c là kh́c nhau, nh ng qua đó, Chính

ph Vi t Nam c ng h c đ c m t s kinh nghi m

- Chính ph c n nhanh g n và quy t đón t quá trình th c thi chính sách gi i quy t n x u

- T p trung giao vi c gi i quy t n x u cho m t b ngành duy nh t, chi trách nhi m và có toàn quy n x lý

- Cho vay gi i c u nh ng ngân hàng t t, thông qua quá trình mua c phi u c a các ngân hàng nh ng không can thi p vào vi c đi u hành, nh m t o v n cho các ngân hàng đang lâm n có th tái c u trúc

- Thành l p Công ty mua bán n x u, mua l i các kho n n đã đ c phân lo i

ng thái này m t m t t o v n cho ćc NHTM đ ho t đ ng trong th i gian c p bách,

m t ph n khi n ćc nhà đ u t l c quan h n, ḱch th́ch kênh đ u t t o c h i cho n n kinh t tái ho t đ ng b tr cho gi i pháp này, các công ty mua bán n x u còn giúp nh ng NHTM y u kém gi i quy t các v n đ thanh kho n t m th i nh m t o đ ng

l c cho vi c tái c u trúc h th ng

- Sát nh p, c c u l i các ngân hàng quá y u kém

- nh h ng phát tri n cho vay B S theo h ng n đ nh, và n i l ng

K T LU N CH NG 1

Ho t đ ng cho vay B S chi m t l l n trong ho t đ ng c a NHTM, tuy nhiên đây c ng là kho n m c ch đ ng nhi u r i ro Trong đó, r i ro làm phát sinh n x u ngân hàng đang là v n đ nh c nh i cho c ngân hàng l n cho c n n kinh t

Trong ch ng 1, tác gi đã làm rõ các v n đ lý lu n c b n v ho t đ ng cho vay b t đ ng s n và n x u trong cho vay b t đ ng s n c a NHTM, c th là:

Làm rõ khái ni m, đ c tr ng, vai trò, r i ro trong cho vay B S; Làm rõ khái

ni m, nguyên nhân, nh h ng c a n x u trong cho vay b t đ ng s n t i các NHTM,

c ng nh m c tiêu x lý n x u; đ ng th i nêu ra kinh nghi m x lý n x u ngân hàng

c a Chính ph m t s n c đ làm bài h c v n d ng cho Chính ph Vi t Nam

Trên c s lý thuy t trên đây, chúng ta s cùng xem xét sâu h n v th c tr ng cho vay B S và th c tr ng x lý n x u trong cho vay B S t i NHTM Vi t Nam trên

đ a bàn TP.HCM

CH NG 2

th tr ng ph́t tri n

- Là tâm đi m c a vùng kinh t tr ng đi m khu v c ph́a Nam , TP.HCM có v

th chi n l c trong tr c giao thông B c Nam và hành lang ông Tây , do đó kinh ph́

đ u t vào h t ng c s r t l n ây c ng ch́nh là đi u ki n thu n l i cho s ph́t tri n ćc B S th ng m i, d ch v , công nghi p,… nh m đ́o ng nhu c u ngày càng

t ng c a th tr ng

- TP.HCM - trung tâm tài ch́nh l n nh t c n c , là n i ho t đ ng c a h u h t các ngân hàng l n trong, ngoài n c và c a nhi u qu đ u t , có vai tr̀ quan tr ng trong vi c tài tr v n cho ćc ch th tham gia th tr ng , nh v y th tr ng m i ho t

đ ng thông su t và quy mô ngày càng m r ng

2.1.2 T ng quan th tr ng b t đ ng s nTh̀nh ph H Ch́ Minh t n m 2009 đ n

n m 2011

Sau nhi u n m li n t ng gí liên t c, lên t i vài tr m ph n tr m, hi n giá B S

t i Vi t Nam, đ c bi t là t i thành ph l n nh TP.HCM đang m c quá cao, có th nói là “hoàn toàn o” Ti p sau chu i ngày t ng gí đó thì trong 4 n m tr l i đây, th

tr ng B S tu t d c N m 2009, B S v n có kh n ng thanh kho n n cu i n m

2010 và 2011, khi ngân hàng g p khó kh n thì B S b c vào giai đo n “im lìm” tuy t

đ i n nh ng th́ng đ u n m 2012 ćc DN đ a c h u nh không có kh n ng đóng góp cho n n kinh t , không t o ra đ c vi c làm H u nh ćc DN đ u d ng s n xu t, cho nhân viên ngh Chúng ta cùng đi m qua m t vài phân khúc c a th tr ng

* Phân khúc nhà và đ t

Gí đ t n n t ng, gi m ph thu c vào v tŕ và đi u ki n h t ng c a d án Trong khi gí c n h chung c ngoài vi c ph thu c vào v trí d án thì còn ph thu c nhi u vào quan h cung c u, gí nhà chung c bình dân không có nhi u bi n đ ng trong m t th i gian dài, các lo i c n h chung c trung bình có giá bán t 20 - 30 tri u

đ ng/ m2và c n h chung c cao c p có giá bán > 30 tri u

Sau đ t đi u ch nh nh vào gi a n m 2009, th tr ng nhà đ t TPHCM n m

2010 ti p t c tr m l ng, l ng giao d ch gi m, gí c n h chung c và đ t n n không

350 tri u đ ng /n n đ t Nhi u ng i mua đ t n n giá r vùng ven trong th i đi m này

nh m b o toàn dòng v n nhàn r i và k v ng sinh l i trong trung h n 3 - 5 n m

Trong n m 2011, TP.HCM đã ph́t tri n đ c kho ng 8,4 tri u m2

nhà , trong

đó nhà do dân t xây d ng là 7,4 tri u m2

, nhà th ng m i là trên 430 nghìn m2

Còn l i trên 500 nghìn m2 là nhà cho công nhân, nhà t́i đ nh c , nhà cho ćn b công

ch c và ký túc xá sinh viên…

* Phân khúc cho thuê

S t gi m m nh m là phân khúc v n ph̀ng cho thuê Sau khi gí thuê đ t đ nh, kho ng 55 USD/ m2/ th́ng v n ph̀ng h ng A, kho ng 37 - 38 USD/ m2

/ th́ng đ i v i

h ng B vào gi a n m 2008, sang đ u n m 2009 gí thuê b t đ u gi m m nh, sang n m

2010 giá thuê ti p t c xu h ng gi m N m 2011, ngu n cung sàn v n ph̀ng ti p t c gia t ng m nh trong khi ngu n c u không có nhi u kh i s c d n đ n vi c gí thuê v n phòng ti p t c s t gi m t t c các phân h ng trong su t c n m, đ c bi t là quý 4/2011 Trong khi ćc v n ph̀ng h ng A, B v n đang khó kh n đ l p đ y các sàn thì

m t l ng sàn v n ph̀ng l n l i đ c tung ra t i các d án nh Bitexco Financial Tower, Ree Tower, Green Power… Th tr ng l n đ u tiên ch ng ki n s gi m giá và

tr ng sàn c a m t s v n ph̀ng cao c p khu v c trung tâm V n ph̀ng h ng A và h ng

B có s s t gi m v giá l n nh t so v i v n ph̀ng h ng C và ćc v n ph̀ng t nhân xây d ng

Quý 1 - 2/2011, phân khúc c n h cho thuê có d u hi u kh quan, t l l p đ y cao do quy đ nh c a B xây d ng không cho phép s d ng c n h chung c làm v n phòng ch áp d ng v i m t s tr ng h p Tuy nhiên, vào các quý 3 - 4/2011, cùng v i

nh ng bi n đ ng không t t c a th tr ng, m t s v n đ liên quan đ n an ninh, phòng

ch ng cháy n t i ćc khu chung c c ng nh nh ng lùm xùm gi a ćc đ n v đ u t ,

qu n lý và ng i dân t i ćc khu chung c cao c p, l ng c u c a m ng c n h cho thuê gi m d n và t l tr ng sàn chung c t ng m nh Gí thuê c n h c ng có xu

h ng gi m

Tŕi ng c v i tình hình c a m ng v n ph̀ng, chung c , sàn trung tâm th ng

m i cho thuê, m ng nhà riêng cho thuê có tình hình sáng s a h n Nhi u khách hàng không đ ngân śch đ duy trì sàn t i ćc v n ph̀ng, chung c đã l a ch n thuê v n phòng là nhà riêng trong các ngõ r ng, khu v c trung tâm v a đ ti t gi m chi phí, v a

có th t n d ng ćc c s h t ng t i khu v c Tình hình này d n đ n vi c ćc nhà đ u

t , qu n lý t̀a nhà v n ph̀ng cao c p, trung tâm th ng m i ph i cân nh c và th n

tr ng v i th i đi m và quy mô khai tr ng ćc d ́n B S c a mình, đ ng th i ph i áp

d ng nhi u ph ng ph́p m i cùng v i vi c gi m gí thuê nh nâng cao ch t l ng

d ch v , ch p nh n c t l sàn cho khách hàng thuê v i di n tích nh …

* Nh ng d án quy mô l n

Dù tr m l ng nh ng th tr ng B S v n ch ng ki n hàng lo t d án ‘kh ng’ có quy mô l n và v n đ u t lên t i hàng t đô la đ c gi i thi u: d án Bitexco Financial Tower cao 68 t ng chính th c đ c khai tr ng, d án khu ngh d ng H Tràm Resort - V ng Tàu m nh danh sòng b c Las Vegas đ u tiên t i Vi t Nam có t ng m c

đ u t kho ng 4,2 t USD, Khu ph c h p gi i trí Happyland – Long An đ c xây

d ng trên di n tích g n 700 ha v i s v n đ u t g n 2 t USD Bên c nh nhi u d án công b c ng có không ́t d án B S tri u đô đã b thu h i do ch m tri n khai

v y, vi c đ u t xây d ng nhà cho sinh viên, công nhân và ng i thu nh p th p t i ćc đ a ph ng trên c n c b c đ u đã đ t đ c nhi u k t qu kh quan

Trong 2 n m 2009 - 2010 các DN c n c đã đ ng ký đ u t 150 d án v i 152.372 c n h , t ng v n đ u t 22.738 t đ ng T́nh đ n cu i n m 2011, c n c có

42 d ́n nhà cho ng i thu nh p th p kh i công, đ́p ng cho kho ng 73.000 ng i,

nh ng m i ch có kho ng 8.000 ng i đ c d n đ n V ch ng trình đ u t nhà cho sinh viên, c n c có kho ng 150 kh i nhà đ c hoàn thành và đ a vào s d ng, đ́p ng 125.000 ch D ki n đ n cu i tháng 6 và cu i n m 2012 s có 100 kh i nhà

hoàn thành, đa s t 9 t ng tr lên, đ c đ a vào s d ng, đ́p ng ch cho kho ng 205.000 sinh viên ng th i c n c c ng đã có thêm 27 d án nhà cho công nhân

đ c kh i công, v i t ng v n đ u t 3.015 t đ ng, d ki n đ́p ng ch cho kho ng 140.000 lao đ ng t i các khu công nghi p Tuy nhiên, đ n th i đi m này m i có 9 d

án t i Hà N i và Tp.HCM hoàn thành và đ a vào s d ng, đ́p ng ch cho kho ng 27.800 lao đ ng c bi t, đ i v i ch ng trình nhà cho ng i có thu nh p th p t i ćc đô th , trong n m 2011, theo s li u báo cáo c a ćc đ a ph ng trên c n c, hi n

có 42 d án kh i công xây d ng v i t ng m c đ u t kho ng 4.500 t đ ng, t ng di n tích sàn kho ng 907.000 m2, đ́p ng cho kho ng 73.200 ng i có thu nh p th p Tuy nhiên, đ n th i đi m cu i n m 2011, m i ch có 1.714 c n h hoàn thành và đ a vào s

T USD

FDI đ ng ký FDI B S

Bi u đ 2.1: V n FDI l nh v c b t đ ng s n trên đ a bàn TP.HCM

( Ngu n: Thông tin và s li u th ng kê t̀nh h̀nh kinh t xã h i n m 2009, 2010,

2011 c a C c Th ng Kê TP.HCM – Tác gi t t ng h p)

Bi u đ 2.1 cho th y: trong n m 2009, ngu n v n FDI đ ng ký nh ng d án

B S là 7,6 t USD, chi m 35,38% trong t ng v n FDI đ ng ký trên đ a bàn TP HCM

N m 2010, TP.HCM v n là m t trong nh ng đ a ph ng trên c n c d n đ u v thu hút v n đ u t n c ngoài v i t ng s v n đ ng ký là 183,2 t USD, trong đó v n đ ng

ký vào l nh v c B S chi m 69,1%, t ng đ ng 126,5 t USD N m 2011, thu hút

v n FDI c a TP HCM không c̀n t ng m nh nh n m 2010 nh ng v n cao h n n m

tr c 31%, đ t 240,4 t USD, tuy nhiên l i có s s t gi m m nh trong v n đ u t vào

l nh v c B S, ch chi m g n 32% t ng s v n đ ng ký, t ng đ ng 75 t USD

Theo các chuyên gia, nguyên nhân c a s s t gi m này là do ćc nhà đ u t

n c ngoài, các qu l n đang g p khó kh n v tài chính vì v y không th ti p t c m

r ng đ u t mà ch t p trung hoàn thành các d ́n đã tri n khai Bên c nh đó, th

tr ng B S Vi t Nam c ng đang g p r t nhi u v n đ nh không có t́nh thanh kho n, giá gi m m nh vì v y không t o s c hút v i ćc nhà đ u t n c ngoài

2.2 Th c tr ng n x u trong cho vay b t đ ng s n t i các ngân hàng th ng m i

Vi t Nam trên đ a bàn Thành ph H Ch́ Minh

2.2.1 D n cho vay b t đ ng s n t i các ngân hàng th ng m i Vi t Nam trên đ a bàn T h̀nh ph H Ch́ Minh

* N m 2009 là n m ho t đ ng sôi đ ng c a th tr ng B S nh gói h tr lãi

su t kích c u c a Chính ph , giá B S t ng cao Ćc ngân hàng đ y m nh cho vay B S

D n cho vay B S trên c n c kho ng 190 nghìn t đ ng Theo NHNN – Chi nhánh TPHCM, d n cho vay B S t i TP.HCM n m 2009 là 78,29 nghìn t đ ng, chi m kho ng 40% d n cho vay B S trên c n c

* N m 2010

Ngh đ nh s 71(71/2010/N -CP) có hi u l c k t ngày 08/08/2010 – đ c coi

là đi m nóng c a th tr ng B S trong n m 2010 N quy đ nh chi ti t và c th h n các hình th c huy đ ng v n B S, đây đ c xem là m t b c tháo g nút th t nh ng khó kh n v v n cho DN B S i m tích c c c a Ngh đ nh 71 là s giúp nhà đ u t

phát tri n ngu n v n, t ng v n m t cách lành m nh và minh b ch ng th i, đ tham gia th tr ng B S, c ch đ u t và ćc công ty th c p ph i có k ho ch và n ng l c tài chính nh t đ nh Ngh đ nh 71 có hi u l c s làm nên cu c thanh l c trên th tr ng

B S, ch nh ng DN có n ng l c và chuyên nghi p m i có th t n t i

V i Thông t 13 (13/2010/TT-NHNN) có hi u l c t 01/10/2010 Thông t 13 quy đ nh nâng h s r i ro c a các kho n vay B S lên t i 250% (tr c đây là 100%), cùng v i đó, h s an toàn v n c a các ngân hàng t ng lên 9% s d n đ n vi c vay v n mua nhà khó kh n h n Tuy nhiên, nhìn theo h ng tích c c, thông t 13 s giúp h

th ng ngân hàng đ m b o đ c an toàn v n và n đ nh h n trong tr ng h p có bi n

đ ng không tích c c t kinh t v mô

Thông t 13 và Ngh đ nh 71, đ c xem là kh i thông ngu n v n cho các ch

đ u t kinh doanh B S bên c nh ngu n tín d ng ngân hàng ng th i v phía ngân hàng có s th n tr ng h n trong vi c cho vay B S

i u đó đ c ph n ánh qua t ng tr ng cho vay B S đ c đ́nh gí là n đ nh

T ng tr ng cho vay B S x p x b ng t c đ t ng tr ng tín d ng ngân hàng c a t t c ćc ngành, không t ng ch m h n và c ng không t ng nhanh h n so v i ćc l nh v c khác T ng d n cho vay B S n m 2010 kho ng 235 nghìn t đ ng, t ng 23.5% so

v i n m 2009, chi m kho ng 10% t ng d n cho vay toàn ngành (2.300 nghìn t

đ ng) Trong đó, d n cho vay B S trên đ a bàn TP HCM vào kho ng 110 nghìn t

đ ng, chi m 46.8% t ng d n cho vay B S trên c n c, t ng 40% so v i n m 2009

D n cho vay t p trung vào các khu công nghi p, khu ch xu t, cho vay vào các khu

đô th , các d ́n v n ph̀ng cao c, trung tâm th ng m i, s a ch a nhà… Nh v y,

l nh v c cho vay B S v n chi m đ c lòng tin c a các t ch c tín d ng nói chung và các ngân hàng nói riêng, nh t là các d án có hi u qu cao

* N m 2011

NHNN th c hi n chính sách ti n t th t ch t, h n ch cho vay vào th tr ng

B S T ng tr ng tín d ng kh ng ch d i 20% và t tr ng d n cho vay l nh v c

phi s n xu t trong t ng d n t i đa là 22% đ n 30/06/2011 và t tr ng này t i đa là 16% đ n 31/12/2011 B S đ c coi là l nh v c phi s n xu t, do đó, d n cho vay

B S c a các NHTM gi m Theo báo cáo c a NHNN, con s này kho ng 201 nghìn t