Giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T Tp.HCM ___________________ LÊ DUY KHÁNH GII PHÁP PHÒNG NGA RI RO PHÁP LÝ CA HOT NG TÍN DNG BT NG SN TI CÁC NGÂN HÀNG THNG MI VIT NAM Chuyên ngành: Kinh t tài chính - Ngân hàng Mã s: 60.31.12 LUN VN THC S KINH T NGI HNG DN KHOA HC: PGS. TS. TRNG QUANG THÔNG TP. H Chí Minh – Nm 2011 MC LC Trang Trang ph bìa Li cam đoan Mc lc Danh mc các ký hiu, ch vit tt M đu Chngă1. Lý lun chung v ri ro pháp lý ca hotăđng tín dng btăđng sn ti các ngânăhàngăthngămi Vit Nam 1 1.1 Bt đng sn 1 1.1.1 Khái nim bt đng sn 1 1.1.2 Phân loi bt đng sn 1 1.2 c đim ca bt đng sn 2 1.2.1 Theo quan đim ca c quan qun lý 2 1.2.1.1 Tính cá bit và khan him 2 1.2.1.2 Tính bn lâu, ít hao mòn 2 1.2.1.3 Tính chu s nh hng ln nhau 2 1.2.1.4 Các tính cht khác 2 1.2.2 Theo quan đim ca các ngân hàng thng mi 3 1.2.2.1 Tính c đnh 3 1.2.2.2 Tính thanh khon và kh nng x lý tài sn th chp là bt đng sn tng đi cao 3 1.2.2.3 Bo đm giá tr và giá tr s dng 4 1.2.2.4 Giá mua bán/chuyn nhng bt đng sn luôn tng trong dài hn 4 1.2.2.5 Giy t chng minh quyn s hu/s dng rõ ràng 4 1.2.3 So sánh hai quan đim v đc đim ca bt đng sn 4 1.3 Th trng bt đng sn 5 1.3.1 Khái nim th trng bt đng sn 5 1.3.2 Các loi bt đng sn đc đa vào kinh doanh 6 1.3.3 Các yu t nh hng đn giá bt đng sn 7 1.3.3.1 Các yu t thuc v đc tính ca bt đng sn 7 1.3.3.2 Các yu t kinh t và xã hi ca bt đng sn 8 1.3.3.3 Các yu t pháp lý ca bt đng sn 8 1.4 Tín dng bt đng sn trong h thng ngân hàng 10 1.4.1 Cp tín dng trong h thng ngân hàng 10 1.4.2 Khái nim tín dng bt đng sn trong h thng ngân hàng 11 1.4.3 c đim ca tín dng bt đng sn trong h thng ngân hàng 11 1.4.3.1 Tín dng bt đng sn thng là nhng khon cp tín dng trung, dài hn 11 1.4.3.2 Tín dng bt đng sn thng là nhng khon cp tín dng ln 12 1.4.3.3 Tín dng bt đng sn phi gii ngân theo tin đ 12 1.4.3.4 Tín dng bt đng sn thng là nhng khon tín dng có ri ro cao 12 1.4.4 Phân loi tín dng bt đng sn trong h thng ngân hàng 13 1.4.4.1 Phân loi theo thi hn cp tín dng 13 1.4.4.2 Phân loi theo mc đích s dng vn 13 1.4.5 Vai trò ca tín dng bt đng sn đi vi nn kinh t Vit Nam hin nay 15 1.4.5.1 Tích cc 15 1.4.5.2 Tiêu cc 18 1.5 Ri ro pháp lý ca hot đng tín dng bt đng sn trong ngân hàng thng mi 20 1.5.1 Khái nim ri ro pháp lý 18 1.5.2 Ri ro pháp lý trong hot đng ngân hàng 21 1.5.3 Khái nim ri ro pháp lý ca hot đng tín dng bt đng sn trong ngân hàng thng mi 22 1.5.4 Nhng đòi hi phi nghiên cu ri ro pháp lý ca hot đng tín dng bt đng sn trong h thng ngân hàng thng mi Vit Nam hin nay 23 1.5.4.1 Bt đng sn hin chim t trng rt ln trong tng tài sn ca h thng ngân hàng 23 1.5.4.2 Nhng điu chnh chính sách có liên quan thng nh hng mnh đn hot đng tín dng bt đng sn ca h thng ngân hàng 24 1.5.4.3 Ngân hàng Nhà nc không có đnh hng rõ ràng đi vi hot đng tín dng bt đng sn ca h thng ngân hàng thng mi 25 1.5.4.4 Hin thiu các nghiên cu v ri ro pháp lý ca hot đng tín dng bt đng sn trong h thng ngân hàng thng mi Vit Nam 26 Kt lun chng 1 26 Chngă 2. Nhng ri ro pháp lý ca hotă đng tín dng btă đng sn trong h thngăngânăhàngăthngămi Vit Nam 28 2.1 Mt s nguyên nhân chính gây ra ri ro pháp lý ca hot đng tín dng bt đng sn trong ngân hàng thng mi hin nay 28 2.1.1 Trình đ nhn thc ca cán b ngân hàng còn hn ch và thiu s chia s thông tin 28 2.1.2 S thay đi liên tc ca nhng quy đnh ca pháp lut có liên quan 28 2.1.3 Nhn thc hn ch ca các ngân hàng thng mi đi vi loi hình ri ro này 30 2.1.4 S phc tp ca h thng vn bn pháp lut có liên quan 30 2.1.5 S chng chéo ca các vn bn pháp quy và s không đng nht trong nhn thc và thi hành các vn bn pháp quy ca các c quan qun lý 31 2.2 Mt s ri ro pháp lý ca hot đng tín dng bt đng sn trong h thng ngân hàng thng mi Vit Nam hin nay 31 2.2.1 Ranh gii không rõ ràng gia cho vay kinh doanh bt đng sn và cho vay tiêu dùng bt đng sn 31 2.2.2 Quy đnh v kim soát d n cho vay phi sn xut thiu thc t ca Ngân hàng Nhà nc 33 2.2.3 Ri ro pháp lý t vic nhn th chp bt đng sn hình thành trong tng lai 35 2.2.4 ng ký giao dch bo đm đi vi tài sn th chp là bt đng sn hình thành trong tng lai 38 2.2.5 Các giao dch gi to liên quan đn bt đng sn 40 2.2.6 Nhng quy đnh “thiu tm” ca nhà lp pháp 41 2.2.7 Nhng quy đnh phi thc t ca lut pháp liên quan đn hot đng tín dng bt đng sn 42 2.2.8 Quy đnh v lãi sut c bn ca B Lut dân s 2005 43 2.2.9 Bt buc phi khi kin dù trong hp đng th chp có tha thun khác v phng thc x lý tài sn bo đm khi bên vay không tr đc n 45 2.2.10 Ri ro t vic y quyn x lý tài sn bo đm là bt đng sn ca bên vay cho ngân hàng 49 2.2.11 Kê biên tài sn đã y quyn, đang th chp, cm c là bt đng sn cho ngân hàng đ thi hành án 50 2.2.12 Ngi phi thi hành án c tình kéo dài thi gian thi hành án 52 2.2.12.1 Ngi phi thi hành án tìm cách hoãn, tm đình ch thi hành bn án 52 2.2.12.2 Yêu cu đnh giá li tài sn kê biên đ kéo dài thi gian thi hành án 54 2.2.13 Cng ch giao nhà là nhà  duy nht ca ngi phi thi hành án 54 2.2.14 S phin hà ca th tc t dng dân s hin hành 55 Kt lun chng 2 57 Chngă3. Mt s gii pháp phòng nga ri ro pháp lý ca hotăđng tín dng bt đng sn đi vi h thngăngânăhàngăthngămi Vit Nam và kin ngh chính sách . 59 3.1 Mt s gii pháp phòng nga ri ro pháp lý ca hot đng tín dng bt đng sn đi vi h thng ngân hàng thng mi Vit Nam 59 3.1.1 Các ngân hàng cn thit phi thng kê và ban hành danh mc các loi bt đng sn không đc nhn th chp 59 3.1.2 Phi ban hành quy đnh và quy trình cho vay kinh doanh bt đng sn 61 3.1.3 S cn thit ca công tác t vn pháp lý trong ngân hàng và công tác đào to nhân s 65 3.1.4 Hng đn gii quyt các tranh chp liên quan đn Hp đng tín dng bng trng tài thng mi thông qua trng tài quy ch 66 3.2 Kin ngh chính sách đi Ngân hàng Nhà nc, Quc hi, Chính ph và các B, ngành có liên quan 67 3.2.1 Kin ngh đi vi Ngân hàng Nhà nc 67 3.2.1.1 Xem xét li quy đnh v cho vay kinh doanh bt đng sn và cho vay tiêu dùng bt đng sn 68 3.2.1.2 iu hành lãi sut c bn 69 3.2.1.3 Vic ban hành các quy đnh cn phi xem xét cn trng, đc bit chú ý đn l trình thc hin 70 3.2.2 Kin ngh đi vi Quc hi, Chính ph và các B, ngành có liên quan 72 3.2.2.1 Nhìn nhn đúng v vn đ tranh chp tài sn bo đm là bt đng sn đang th chp 72 3.2.2.2 Cn thc hin đúng th tc ban hành vn bn quy phm pháp lut 73 3.2.2.3 Cn thit phi xây dng c ch x lý n cho các ngân hàng thng mi 74 3.2.2.4 Gii quyt vn đ th chp và đng ký th chp tài sn là bt đng sn hình thành trong tng lai 75 Kt lun chng 3 77 Kt lun chung 78 Danh mc công trình ca tác gi Tài liu tham kho Ph lc DANHăMCăCÁCăKụăHIU,ăCHăVITăTT A. DanhămcăcácăkỦăhiu,ăchăvitătt 1. ACB : Ngân hàng TMCP Á Châu. 2. BSHTTTL : Bt đng sn hình thành trong tng lai. 3. BIDV : Ngân hàng u t và Phát trin Vit Nam. 4. BLDS 2005 : B Lut dân s nm 2005. 5. BLTTDS 2004 : B Lut t tng dân s nm 2004. 6. CAR : Capital Adequacy Ratio – T l an toàn vn. 7. CBTD : Cán b tín dng. 8. Ch th 01 : Ch th s 01/CT-NHNN ngày 01/3/2011 ca Ngân hàng Nhà nc Vit Nam. 9. DTBB : D tr bt buc. 10. EIB : Ngân hàng TMCP Xut Nhp khu Vit Nam. 11. GDB : Giao dch bo đm hay còn gi là giao dch đng ký th chp, cm c. 12. GCNQSD : Giy chng nhn quyn s dng đt/Giy chng nhn quyn s dng đt, quyn s hu nhà  và tài sn gn lin vi đt. 13. HTC : Hp đng th chp. 14. HTD : Hp đng tín dng. 15. Lut các TCTD 2010 : Lut Các t chc tín dng nm 2010. 16. Lut t đai 2003 : Lut t đai nm 2003. 17. Lut KDBS 2006 : Lut Kinh doanh bt đng sn nm 2006. 18. Lut Nhà  2005 : Lut Nhà  nm 2005. 19. Lut THADS 2008 : Lut Thi hành án dân s nm 2008. 20. LSCB : Lãi sut c bn. 21. LSTT : Lãi sut tha thun. 22. MSB : Ngân hàng TMCP Hàng Hi. 23. Ngh quyt 11 : Ngh quyt s 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 ca Chính ph. 24. NHNN : Ngân hàng Nhà nc Vit Nam. 25. NHTM : Ngân hàng thng mi. 26. NHTMCP : Ngân hàng thng mi c phn, theo đnh ngha ti Ngh đnh 59/2009/N-CP v t chc và hot đng ca ngân hàng thng mi. 27. NHTMNN : Ngân hàng thng mi Nhà nc, theo đnh ngha ti Ngh đnh 59/2009/N-CP v t chc và hot đng ca ngân hàng thng mi. 28. Ngh đnh 163 : Ngh đnh s 163/2006/N-CP ngày 29/12/2006 ca Chính ph. 29. QSD : Quyn s dng đt. 30. STB : Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thng Tín. 31. TCTD : T chc tín dng. 32. TCB : Ngân hàng TMCP K Thng Vit Nam 33. Thông t 13 : Thông t s 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010 ca Ngân hàng Nhà nc Vit Nam. 34. Thông t 19 : Thông t s 19/2010/TT-NHNN ngày 27/9/2010 ca Ngân hàng Nhà nc Vit Nam. 35. TSB : Tài sn bo đm. 36. TSTC : Tài sn th chp. 37. TSHTTTL : Tài sn hình thành trong tng lai. 38. VCB : Ngân hàng TMCP Ngoi thng Vit Nam. 39. Vietinbank : Ngân hàng TMCP Công thng Vit Nam. 40. VPB : Ngân hàng TMCP Vit Nam Thnh Vng. B. Ghi chú: Không dùng các t vit tt trong các tên chng, tiêu đ, đu mc ca lun vn. Không vit tt khi trích dn trc tip. M U 1. Lý do chnăđ tài Trong hot đng ngân hàng, ri ro tín dng là mt đ tài đã đc nhiu ngi nghiên cu. Mt s đ tài nghiên cu trong lnh vc này nh: Nguyn Ngc Bình (2008) v tín dng BS trên đa bàn Tp.HCM, Trn Tin Chng (2008) v qun tr ri ro tín dng ti VCB, Lê Th Hng iu (2008) v qun lý ri ro tín dng ti BIDV và mt s nghiên cu khác. Nhng nghiên cu này đã có nhng đóng góp nht đnh v c s lý lun và nhng gii pháp mi vào công tác qun lý ca các nhà qun tr, điu hành các ngân hàng ti Vit Nam thi gian qua. Nhng đ tài này thng đ cp khá tng quát v ri ro tín dng và nhng gii pháp đc đúc kt da trên nhng nghiên cu khái quát nh vy. Trong khi đó, cp tín dng là mt hot đng khá phc tp, khá rng khi cha đng trong đó nhiu nghip v khác nhau nh cho vay, bo lãnh, chit khu, bao thanh toán, cho thuê tài chính và nhiu nghip v khác. Riêng hot đng cho vay cng đã có th phân chia thành nhiu loi nh cho vay sn xut kinh doanh, cho vay tiêu dùng, cho vay đu t kinh doanh chng khoán, cho vay đu t kinh doanh BS… mà mi mt loi hình này có nhng đc đim, tính cht, mc đ ri ro, các nhân t ri ro cng rt khác nhau. Do đó, vic nghiên cu ri ro tín dng nói chung s khó gii quyt thu đáo các vn đ, nhng gii pháp đa ra s khó ng dng hiu qu. Xut phát t thc tin công tác ca tác gi; nhng bin đng tht thng ca th trng BS thi gian qua; t nhng thay đi mang tính khó d đoán trong chính sách điu hành ca NHNN; t s “phình to” ca h thng các vn bn pháp lut trong qun lý, điu hành th trng tin t, trong công tác qun lý BS và th trng BS; t thc t còn xem nh công tác qun tr ri ro pháp lý trong hot đng tín dng BS ca h thng NHTM Vit Nam; và cui cùng t yêu cu phi có mt nghiên cu chuyên sâu, có h thng v nhng ri ro pháp lý trong hot đng tín dng BS ca các NHTM đ nhng ngi đang thc hin các công vic có liên quan t CBTD, cán b xét duyt khon vay, nhng ngi làm công tác pháp lý đn nhng nhà qun tr ngân hàng có cái nhìn tng đi đy đ v loi ri ro này, nhng vn đ vng mc đ có bin pháp phòng nga ri ro pháp lý đi vi hot đng tín dng BS  ngân hàng mình.  tài “Gii pháp phòng nga ri ro pháp lý ca hot đng tín dng bt đng sn ti các ngân hàng thng mi Vit Nam” ra đi đ đáp ng các yêu cu đó. 2. Mcăđíchănghiênăcu Mc đích ca đ tài là thng kê mt cách có h thng và phân tích chuyên sâu v nhng nguyên nhân ca ri ro pháp lý ca hot đng tín dng BS trong h thng NHTM Vit Nam. Trên c s đó, đ xut nhng gii pháp đi vi các NHTM và kin ngh chính sách nhm hn ch loi ri ro này, góp phn vào công tác qun tr ri ro chung ca h thng NHTM Vit Nam.  đt đc mc đích này, đ tài s làm rõ các vn đ sau: Th nht, nghiên cu và xây dng khái nim ri ro pháp lý ca hot đng tín dng BS trong h thng NHTM. ây là vn đ mà cha có nghiên cu nào t trc đn nay đ cp; Th hai, h thng mt s ri ro pháp lý ca hot đng tín dng BS mà các NHTM Vit Nam đã và đang gp phi. Phân tích chi tit nguyên nhân ca tng ri ro pháp lý, nhng hu qu mà các NHTM Vit Nam có th gp phi. ó là c s đ đ xut các gii pháp cho các NHTM và nhng kin ngh chính sách phù hp. 3. iătng và phm vi nghiên cu - iătng nghiên cu: là h thng các vn bn quy phm pháp lut, vn bn điu hành do Quc hi, Chính ph, các b ngành, NHNN và các c quan Nhà nc khác ban hành có liên quan đn hot đng tín dng BS ca h thng NHTM Vit Nam. - Phm vi nghiên cu: [...]... 1.5 trong ngân hàng 1.5.1 Trong khi ro pháp lý 6 hang.htm http://phapluattp.vn/20110613123316254p0c1014/sat-nhap-de-lanh-manh-he-thong-ngan- 21/78 Trong ngành ngân hàng, nào ACB ( 7 và p lý pháp lý là n gây ra do chín cho mà c 1.5.2 là lý các 7 Ng 22/78 cho chính ngân hàng; gánh c trong ngành hàng là n gây ra do cho các NHTM NHTM, m Trong chính sách, 1.5.3 ro pháp lý ro pháp lý trong trong NHTM... : 1 Lý lu n chung v r i ro pháp lý c a ho ng s n t i các i Vi t Nam ng lý lu n chung v th ng Bên c ng tín d ng , th ng trong h th ng NHTM trong h th c làm rõ ng tín d ng b ng s n i Vi t Nam phân tích m t s nguyên nhân và ng tín d NHTM Vi t Nam c p nh ng r i ro pháp lý c a ng g p nh t hi n nay M t s gi i pháp phòng ng a r i ro pháp lý c a ho d ng b , vai trò c a m r i ro pháp lý và r i ro pháp lý c... ng NHTM Vi t Nam tài ch rõ m t s r i ro pháp lý mà các NHTM nh p ph i i làm công tác ngân hàng t CBTD, cán b xét duy t kho i u hành , c cái nhìn t ng th v r i ro pháp lý c a ho u ch nh nh ng m ng ho r n ng tín d ng ng c a ngân hàng mình, tránh nh ng c tài có th cs d thi t k bài gi ng cho nh ng l tín d ng các NHTM t tài li u tham kh o, nghiên c u, tài li u o v r i ro pháp lý trong ho o hay các i h c ng... Ch 1.4 1.4.1 ngân hàng TCTD h 3 ) trong g tín -B còn a c khác nhau thanh - So TCTD thì 3 11/78 TCTD các ngân hàng 1.4.2 NHTM mà trong Tuy nhiên, trong này, có TSTC 1.4.3 1.4.3.1 , khai 4 xây nhà 4 -25 12/78 3 5 thì 1.4.3.2 Tín bán, hay chi phí t cao , hàng ngàn khi ngân hàng tài 1.4.3.3 là phù 1.4.3.4 Tín cao Tuy nhiên, thì NHTM hay báo cáo HTTTL có , song có 13/78 các àng mà trong dòng vào... ng các NHTM Vi t Nam H th ng NHTM Vi t Nam trong ph m vi các NHTM c, không bao g m Ngân hàng phát tri n Vi t Nam và Ngân hàng chính sách xã h i Th i gian: th i gian nghiên c u ch y u là trong Tuy nhiên, m t s d li u nh c thu th n 2005 th 2010 m c p nh t m i n tháng 9/2011 4 u tài s d u tình hu ng Vi c nghiên c u không d a trên k t qu u tra, ph ng v n mà có n n t ng là vi c thu th p các d ki n m t cách... c các Là có dài 1.4.4.2 là công - xây 14/78 N ) thuê - các NHTMNN NHTMCP - Xây d , n phòng cho thuê Ngân hàng tài - tài chính toàn NHTMNN tiêu dùng hay - 15/78 giá 12 tháng), n chính là nhà, - Tùy theo có th - 1.4.5 nay 1.4.5.1 - Giúp các các ngân hàng, -5 là , kinh doanh và NHNN , cho vay chính 16/78 - , kinh doanh , công tr , - phòng cho thuê, , kinh doanh - có các - Ngu chính 17/78 tín ngân. .. nhà trong h m, nhà trong khu quy ho ch, nhà không ph i khu quy ho ch Còn theo 1 thì - 1 http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/Kien-thuc/Bat-dong-san/BDS/ 2/78 ; và trang 1.2 1.2.1 Theo qu n lý2 mc 1.2.1.1 nói chung 1.2.1.2 Tính , ít hao mòn thiên tai làm hay Tính còn khá phong phú, 1.2.1.3 Tính ao ) 1.2.1.4 - Tín 2 g - 3/78 L - Tính lý khá và - Tính p Các y i 1.2.2 các trên Tuy nhiên, khác các. .. ng r i ro pháp lý c a ho ho ng tín d ng b t ng s i v i h th ngh chính sách NHTM các NHTM ng tín i Vi t Nam và ki n 1/78 CÁC NGÂN HÀNG 1.1 1.1.1 BLDS 2005 thì: này BLDS là BLDS Th 1.1.2 ,t Nguy , công c t d tr xây d ng ki t dùng cho công trình t nông nghi ng h p khác nhà thì có: nhà c p 1, c p 2, c p 3, c p 4, nhà t p th , nhà cao t ng, n song l p, liên k ,n iv i p, kinh doanh, nhà dùng cho các m... và tìm hi u m a các y u t v i nhau quan h gi a nh u hành c c c và phân tích nh ng r i ro mà các NHTM trong c có th g p ph i 5 Ý n c và th c ti n c tài tài là s t ng k t nh ng nghiên c u và kinh nghi m công tác tín d ng c a tác gi , th hi pháp lu t, trong th c t c m t s nh ng b t c p c a h th ng u hành c a Chính ph , NHNN và các b ngành, mà nh ng b t c ng l n s an toàn trong công tác tín d ng c a h th... - Ngu chính 17/78 tín ngân hàng kinh doanh) theo Do ngân hàng có nguyên nhân chính 2008 g - và tr khai ngân hàng và - Nâ NHTM tham 18/78 , bên thi công - ó g bóng 1.4.5.2 - Nguyên nhân chính p trung bình cao bán và giá thuê mua 5 chính vào 5 http://www.vietnamplus.vn/Home/Can-giai-phap-dong-bo-cho-thi-truong-bat-dong-san/20105/45907.vnplus 19/78 22,97%), NHNN áp các ngân hàng n quan - óc khi thì 2007 . Ri ro pháp lý ca hot đng tín dng bt đng sn trong ngân hàng thng mi 20 1.5.1 Khái nim ri ro pháp lý 18 1.5.2 Ri ro pháp lý trong hot đng ngân hàng 21 1.5.3 Khái nim ri ro pháp. ri ro này, nhng vn đ vng mc đ có bin pháp phòng nga ri ro pháp lý đi vi hot đng tín dng BS  ngân hàng mình.  tài “Gii pháp phòng nga ri ro pháp lý ca hot đng tín dng. ri ro pháp lý và ri ro pháp lý ca hot đng tín dng BS trong h thng NHTM cng đc làm rõ. Chng 2. Nhng ri ro pháp lý ca hotă đng tín dng btă đng sn trong h thng ngân hàng thngămi