2.2.6 Nh ng quy đ nh “thi ut m” ca nhà lp pháp
hàng đ thi hành án
2005.
19Kho n 1 Thông t liên t ch s 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/5/2007 quy đ nh: “vi c đ ng ký th ch p nhà đ c th c hi n khi có yêu c u c a m t trong các bên ho c các bên ký k th p đ ng th ch p nhà ...”.
(v) b n sao gi y phép xây d ng ho c d án đ u t đã đ c c quan nhà n c có th m quy n phê duy t, tr tr ng h p H TC có công ch ng, ch ng th c. Quy đ nh này s d n đ n 2 tr ng h p:
Tr ng h p 1: đ i v i ch đ u t d án nhà thì các h s yêu c u đ đ ng ký th ch p tài s n g n li n v i đ t hình thành trong t ng lai nh trên là có th đáp
ng đ c.
Tr ng h p 2: các khách hàng mua và/ho c đ c chia s n ph m là nhà t các h p đ ng góp v n, h p tác đ u t , h p tác kinh doanh v i ch đ u t thì không th đáp ng yêu c u này. H không th có GCNQSD ho c các gi y t t ng đ ng và/ho c h có th s không có đ c b n sao gi y phép xây d ng ho c d án đ u t t ch đ u t d án.
Tuy v y, khi đ ng ký GDB t i các v n phòng đ ng ký QSD , thì dù bên th ch p có là ai v n không đ c ch p nh n đ ng ký vì vi ph m đi m a, kho n 1, đi u 91 Lu t Nhà 2005. Ngân hàng và khách hàng đ c gi i thích r ng giá tr pháp lý c a thông t không th cao h n lu t nên v n ph i áp d ng Lu t Nhà trong tr ng h p này, t c là có ch quy n tài s n nào thì ch đ ng ký đ i v i tài s n đó.
gi i quy t nút th t này, B T pháp ti p t c ban hành Công v n s
232/ KGDB -NV ngày 04/10/2007 tr l i m t s v ng m c trong l nh v c công
ch ng cho Trung tâm thông tin TN-MT và ng ký nhà đ t thu c S TN-MT
Tp.HCM, r ng: “Theo quy đ nh t i kho n 1 i u 322 B lu t dân s n m 2005, thì quy n tài s n đ c dùng đ b o đ m th c hi n ngh a v dân s . Do đó, Quý Trung tâm có th h ng d n các bên ký k t h p đ ng th ch p quy n tài s n phát sinh t h p đ ng mua nhà gi a bên th ch p là ch s h u nhà và ch đ u t , vì ng i
mua đã có quy n s h u nhà , nh ng còn thi u Gi y ch ng nh n quy n s h u
nhà ”.
Nh v y, t vi c th ch p B SHTTTL l i chuy n thành th ch p “quy n tài s n phát sinh t h p đ ng mua nhà gi a bên th ch p là ch s h u nhà và ch đ u t ”. Các ngân hàng s r t không an tâm v hình th c th ch p này. Vì h p đ ng này r t d thay đ i l i có nhi u b n, b n nào c ng có giá tr pháp lý nh nhau. N u
khách hàng vay và ch đ u t c u k t h y h p đ ng c (ho c vì yêu c u ph i h y)
mà không thông báo cho ngân hàng, và thay b ng m t h p đ ng m i r i l i th
ch p v i m t ngân hàng khác quy n tài s n phát sinh t h p đ ng này, ho c trong quá trình đang th ch p t i ngân hàng mà khách hàng bán c n h cho khách hàng
khác (đ c ch đ u t cho phép) thì ngân hàng s r i vào vòng khi u ki n kéo dài.
N u là th ch p nhà thì quy n l i c a ngân hàng s b o đ m h n nhi u so v i th ch p quy n tài s n hình thành t h p đ ng mua nhà . H n n a, n u áp d ng thì tr ng h p ch đ u t mu n th ch p tài s n g n li n v i đ t hình thành trong
t ng lai c a d án đ xin c p tín d ng c ng không đ c công v n này đi u ch nh.
2.2.5 Cácăgiaoăd chăgi ăt oăliênăquanăđ năb tăđ ngăs n
Hi n nay trong xã h i có r t nhi u các giao d ch gi t o mà các cán b th m đ nh và xét duy t c p tín d ng c a ngân hàng không th ki m soát đ c. i u này có th d n đ n nh ng h u qu nghiêm tr ng, th m chí các NHTM có th m t tr ng các kho n gi i ngân.
Tình hu ng x y ra nh sau: khách hàng A (bên A) m n ti n c a khách hàng B
(bên B), đ b o đ m bên A ph i th ch p c n nhà c a mình cho bên B. Tuy nhiên,
đ b o đ m cho quy n l i c a mình, bên B yêu c u làm h p đ ng bán c n nhà c a bên A cho bên B. Giao d ch mua bán nh ng th c ch t là bên A th ch p c n nhà cho bên B. Sau khi hoàn thành th t c sang tên, bên B đem th ch p tài s n này t i ngân hàng đ vay v n. ây là m t giao d ch th ng xuyên x y ra trong th c t và ngân hàng đ ng ý cho bên B vay v n vì không đ kh n ng xác th c giao d ch mua bán kia ch là gi t o.
Khi bên B không tr đ c n (th m chí c tình không tr đ ngân hàng x lý tài s n), ngân hàng ti n hành các th t c đ thu h i n thì phát sinh tranh ch p gi a ba bên: bên A, bên B và ngân hàng. Bên A cho r ng đó là nhà c a mình, h p đ ng mua bán ch là hình th c nh m che d u b n ch t c a giao d ch th ch p bên trong. Bên B thì cho r ng đó là nhà h p pháp c a mình vì đã có đ y đ gi y t ch ng minh quy n s h u. Ngân hàng cho r ng mình đã cho vay đúng quy trình, có TSB rõ ràng. Tuy v y, nh gi s ban đ u, giao d ch mua bán c n nhà là giao
d ch gi t o nh m che d u m t giao d ch bên trong là giao d ch m n ti n và th ch p tài s n.
i u 129 BLDS 2005 v giao d ch dân s vô hi u do gi t o quy đ nh: “Khi các bên xác l p giao d ch dân s m t cách gi t o nh m che gi u m t giao d ch khác thì giao d ch gi t o vô hi u, còn giao d ch b che gi u v n có hi u l c, tr tr ng h p giao d ch đó c ng vô hi u theo quy đ nh c a B lu t này”. Chi u theo đi u này, giao d ch bên A bán c n nhà cho bên B là giao d ch gi t o và s b tuyên vô hi u. Khi đó bên B không ph i là ch s h u c a c n nhà và đ ng nhiên không có quy n th ch p tài s n này cho ngân hàng, t đó vi c th ch p c n nhà làm TSB cho ngân hàng c ng s vô hi u theo.
i u 137 BLDS 2005 v h u qu pháp lý c a giao d ch dân s vô hi u có quy đ nh: “1. Giao d ch dân s vô hi u không làm phát sinh, thay đ i, ch m d t quy n, ngh a v dân s c a các bên k t th i đi m xác l p. 2. Khi giao d ch dân s vô hi u thì các bên khôi ph c l i tình tr ng ban đ u, hoàn tr cho nhau nh ng gì đã nh n; n u không hoàn tr đ c b ng hi n v t thì ph i hoàn tr b ng ti n, tr tr ng h p tài s n giao d ch, hoa l i, l i t c thu đ c b t ch thu theo quy đ nh c a pháp lu t. Bên có l i gây thi t h i ph i b i th ng”. Nh v y, đ i v i ngân hàng, vi c h p đ ng mua bán nhà gi a bên A và bên B vô hi u không làm m t đi ngh a v tr n cho ngân hàng c a bên vay (bên B). Trách nhi m c a các bên s đ c tòa án phân đ nh, v lý thì bên A ph i tr ti n m n cho bên B, bên B ph i tr l i nhà cho bên A, còn bên B thì ph i tr n vay cho ngân hàng. Bên B vay ti n thì s ph i
thanh toán n cho ngân hàng dù có TSB hay không. Tuy nhiên khi không còn
TSB , ngân hàng có th s lâm vào b t t trong vi c thu h i kho n vay này. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2.2.6 Nh ngăquyăđ nhă“thi uăt m”ăc aănhàăl păpháp
Kho n 7 đi u 113 Lu t t đai 2003 quy đ nh quy n và ngh a v c a h gia đình, cá nhân s d ng đ t không ph i là đ t thuê: “Th ch p, b o lãnh b ng quy n s d ng đ t t i t ch c tín d ng đ c phép ho t đ ng t i Vi t Nam, t i t ch c kinh t ho c cá nhân đ vay v n s n xu t, kinh doanh”. H gia đình, cá nhân th ch p
xu t, kinh doanh. Vay v n có th đ mua s m, tiêu dùng ph c v đ i s ng, đi du h c, mua xe, n i th t gia đình và nhi u m c đích khác. Quy đ nh này b t h p lý d n đ n vi c các NHTM g n nh không quan tâm đ n quy đ nh c a pháp lu t t i đi m này.
i m d kho n 2 đi u 110 Lu t t đai 2003 quy đ nh v quy n và ngh a v c a t ch c kinh t đ c Nhà n c giao đ t có thu ti n s d ng đ t: “Th ch p, b o lãnh b ng quy n s d ng đ t và tài s n thu c s h u c a mình g n li n v i đ t t i t ch c tín d ng đ c phép ho t đ ng t i Vi t Nam đ vay v n theo quy đ nh c a pháp lu t”. T ch c kinh t đâu ch th ch p đ vay v n. N u nh v y thì các nghi p v c p tín d ng khác nh b o lãnh, b o lãnh m L/C, bao thanh toán… s không đ c th c hi n. Nh v y, m t l n n a các quy đ nh c a lu t l i làm khó doanh nghi p và ngân hàng, đi u này xu t phát t nh n th c h n ch c a ng i làm lu t. Nhà so n lu t cho r ng ngân hàng ch có m t nghi p v là cho vay v n và khách hàng c ng th ch p QSD ch đ làm m t vi c duy nh t là vay v n. T m nhìn h n h p c a ng i so n lu t và s th m đ nh h i h t c a Qu c h i đã khi n các bên liên quan b t bu c ph i làm sai.
2.2.7 Nh ngquyăđ nhăphiăth căt ăc aălu tăphápăliênăquanăđ năho tăđ ngătínă d ngăb tăđ ngăs n
i m b kho n 1 đi u 130 c a Lu t t đai 2003 quy đ nh: “Trong th i h n không quá n m ngày làm vi c, k t ngày ký k t h p đ ng tín d ng, bên th ch p, bên đ c b o lãnh b ng quy n s d ng đ t n p h s đ ng ký th ch p, b o lãnh theo quy đ nh t i đi m a kho n này”. Quy đ nh này đ c c th hóa trong Ngh đ nh s 181/2004/N -CP ngày 29/10/2004 t i đi u 153: “Trong th i h n không quá n m (05) ngày làm vi c k t ngày ký k t h p đ ng tín d ng, các bên tham gia th ch p, b o lãnh b ng quy n s d ng đ t ph i n p m t (01) b h s g m có […]” đ đ ng ký GDB . i m 6.1 kho n 6 m c I Thông t liên t ch s 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 h ng d n đ ng ký th ch p, b o lãnh b ng QSD , tài s n g n li n v i đ t quy đ nh: “Trong tr ng h p n i dung h p đ ng tín d ng có đi u kho n v th ch p, b o lãnh b ng quy n s d ng đ t, tài
s n g n li n v i đ t […] thì trong th i h n không quá n m (05) ngày làm vi c, k t ngày ký k t h p đ ng tín d ng, m t trong các bên ho c các bên ký k t h p đ ng th ch p, b o lãnh n p h s đ ng ký th ch p, b o lãnh”. ây là m t quy đ nh vô lý c a pháp lu t v th ch p và đ ng ký GDB . H TD và H TC là hai th c th khác nhau và không có lý do gì đ quy đ nh trong th i h n bao nhiêu ngày k t ngày ký h p đ ng này thì ph i đ ng ký th ch p h p đ ng kia.
Tr ng h p này c ng “phá s n” đ i v i vi c nh n th ch p B SHTTTL nh đã đ c p. Vì th t c công ch ng và đ ng ký GDB đ i v i vi c th ch p
B SHTTTL hi n quá khó kh n mà h u h t các NHTM đ u ch n cách ký H TD
và gi i ngân tr c, đ ng th i ký H TC nh ng không công ch ng, không đ ng ký
GDB . n khi B SHTTTLđã có gi y t đ y đ theo quy đ nh thì m i ti n hành
ký H TC có công ch ng và đ ng ký GDB . Khi đó không bi t kho ng cách th i gian gi a vi c ký H TD và H TC s là bao lâu, có th lên đ n hàng n m ch không th vài ngày. Tr ng h p này, chi u theo quy đ nh trên thì NHTM đã vi ph m pháp lu t vì không th c hi n đúng th t c hành chính theo quy đ nh c a pháp
lu t v đ t đai, vàs b ph t (m c ph t có th lên đ n 10.000.000 đ ng theo đi u 12
Ngh đ nh s 105/2009/N -CP và bu c th c hi n đúng quy đ nh). Ngân hàng rõ
ràng đã g p ph i r i ro vì m t quy đ nh phi th c t c a các v n b n pháp lu t.
2.2.8 Quyăđ nhăv ălưiăsu tăc ăb năc aăB ăLu tădânăs ă2005
i u 476 BLDS 2005 v lãi su t quy đ nh: “Lãi su t vay do các bên th a thu n nh ng không đ c v t quá 150% c a lãi su t c b n do Ngân hàng Nhà n c công b đ i v i lo i cho vay t ng ng”. V i quy đ nh này, n u không có m t v n b n nào có giá tr pháp lý cao h n và/ho c t ng đ ng c a ngành ngân hàng quy đ nh khác thì s không có m t H TD nào, m t th a thu n nào v lãi su t cho vay đ c v t quá 150% LSCB. M t quy đ nh nh v y v n ch a có, ngay c khi Lu t các TCTD 2010 có hi u l c t ngày 01/01/2011, kho n 2 đi u 91 v lãi su t c p tín d ng v n không thay đ i đi u kho n này BLDS 2005.
T i kho n 2 đi u 91 Lu t các TCTD 2010 v lãi su t, phí trong ho t đ ng kinh
thu n v lãi su t, phí c p tín d ng trong ho t đ ng ngân hàng c a t ch c tín d ng theo quy đ nh c a pháp lu t”. Nh v y, lu t chuyên ngành ngân hàng v n gi i h n s th a thu n v lãi su t c p tín d ng (trong đó có lãi su t cho vay) trong khuôn kh pháp lu t. i u đó đ ng ngh a v i vi c lãi su t cho vay không th v t quá 150% LSCB do NHNN ban hành trong t ng th i k . Ngày 30/6/2011, LSCB đ c
NHNN duy trì m c 9%/n m thì lãi su t cho vay c a các TCTD ch đ c t i đa là
13,5%/n m. Tuy nhiên, th c t không ph i nh v y, tr n lãi su t huy đ ng theo
Thông t s 02/2011/TT-NHNN ngày 03/3/2011 đã lên đ n 14%/n m.
N u c n c vào kho n 3 đi u 91 Lu t các TCTD 2010 và ch p nh n r ng hi n nay “ho t đ ng ngân hàng có di n bi n b t th ng” thì NHNN c ng không có quy đ nh nào v lãi su t c p tín d ng theo c ch này mà ch quy đ nh v tr n lãi su t huy đ ng. Thông th ng, lãi su t cho vay ph i cao h n lãi su t huy đ ng nh ng