Tìm hiểu hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại trong năn 2011 - 2012.

Tìm hiểu hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng TM trong năn 2011 - 2012.

trong năm 2011-2012

Giảng viên hướng dẫn : Tô Thị Tú Trang

Nhóm sinh viên thực hiện :

1. Bùi Thị Thanh Nga 090098 Nhóm trưởng

2. Lê Công Kỳ 092068 Thành viên

3. Nguyễn Thị Kim Hương 091843 Thành viên

4. Lưu Gia Tín 093434 Thành viên

Tp Hồ Chí Minh, tháng 12/2012

NGÀNH TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG

ĐỀ ÁN MƠN HỌC

Tên đề tài:

Tìm hiểu hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại

trong năm 2011-2012

Giảng viên hướng dẫn : Tơ Thị Tú Trang

Nhĩm sinh viên thực hiện :

1. Bùi Thị Thanh Nga 090098 Nhĩm trưởng

2. Lê Cơng Kỳ 092068 Thành viên

3. Nguyễn Thị Kim Hương 091843 Thành viên

4. Lưu Gia Tín 093434 Thành viên

Phần dành riêng Khoa:

Ngày nộp báo cáo: _ _/ _ _/ 2012

Người nhận báo cáo (ký tên và ghi rõ họ tên):

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập, triển khai nghiên cứu đề tài chúng tôi không thể

nào quên được công lao hướng dẫn và hỗ trợ của Cô Tô Thị Tú Trang – Cô đã

hướng dẫn giúp chúng tôi có những kiến thức vững vàng để có thể hoàn thành đề án

“Tìm hiểu hoạt động vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương

mại trong năm 2011-2012”một cách thật xuất sắc.

Tập thể nhóm

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đếnđời sống kinh tế- xã hội Lĩnh vực kinh doanh bất động sản dù mang lại nhiều lợinhuận nhưng vẫn là một ngành kinh tế nhạy cảm và chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn,mức độ rủi ro phụ thuộc nhiều vào sự biến động giá cả trên thị trường bất động sản Đối với các ngân hàng thương mại trên thế giới, cho vay trong lĩnh vực bấtđộng sản hoặc cho vay thế chấp bằng bất động sản, nhìn chung là nghiệp vụ phổbiến Ở Việt Nam, do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn trong thịtrường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống ngân hàng thương mại Tỷtrọng dư nợ tín dụng đối với cho vay trong lĩnh vực bất động sản và cho vay có bảođảm bằng tài sản là bất động sản chiếm đa số trong nghiệp vụ tín dụng của ngânhàng thương mại Do đó tác động của thị trường bất động sản có ảnh hưởng rất lớnđến hoạt động của các ngân hàng thương mại Đó cũng là lý do mà nhóm đã lựa

chọn đề tài: “Tìm hiểu hoạt động vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại trong năm 2011-2012” Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và đánh

giá thực tế, tác giả đã đề xuất một số biện pháp nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng đốivới lĩnh vực kinh doanh bất động sản, góp phần ổn định hiệu quả hoạt động của hệthống ngân hàng thương mại tới năm 2020

Báo cáo sẽ gồm các nội dung sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về cho vay kinh doanh bất động sản

Chương 2: Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản tại một số ngân hàngthương mại

Chương 3: Các giải pháp cho hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Thị trường bất động sản:

1.1.1 Khái niệm và đặc trưng của hàng hóa bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm

Theo Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội

chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì: “Bất động sản là các tài sản

bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sảngắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai vàcác tài sản khác do pháp luật quy định”

Hàng hóa bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thịtrường

1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản:

-Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian

nhất định không thể di chuyển được Chính đặc điểm này làm cho giá của bất độngsản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các bất động sản nằm càng gầntrung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại

- Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị

hao mòn và giá có thể ngày càng tăng Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc đượcxây dựng trên đất có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa

- Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên thường có

giá trị cao

- Khả năng co giãn của cung bất động sản rất kém so với những thay đổi của

giá cả do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai, thể hiện trên các khíacạnh sau:

• Tổng quan toàn bộ về đất đai là gần như cố định hay nói cách khác quỹ đất luônluôn không thay đổi.Cung đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giớihạn

• Các hạn chế về mặt qui hoạch, đây là mặt hạn chế nổi bật nhất vì: việc phân bổ đấtđai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sửdụng đất trongtừng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất tráivới quy hoạch Những thay đổi về cao độ, diện tích xây dựng cũng phải đảm bảotuân theo quy hoạch và quy định về xây dựng của chính quyền địa phương

- Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất động

sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phảiđược cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn sovới các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Mặt khác,giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là

cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên

- Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một hàng

hóa đặc biệt, quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc chuyển đổithành tiền mặt kém linh hoạt Hơn nữa khi chuyển nhượng bất động sản nhà nướcyêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền nên mất mộtkhoảng thời gian đáng kể

- Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: vì bất động sản có tầm quan

trọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nướcluôn có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng vàchuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của NhàNước

1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản:

1.1.2.1 Khái niệm

Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa cácbên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,thế chập và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa cácchủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý của Nhà nước có tác động quyết địnhđến sự thúc đẩy hay phát triển hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được

thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau vàtác động trực tiếp qua lại lẫn nhau Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủyếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báochí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới Do không có thị trường trung tâm nên cácthông thi về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quảcủa thị trường này Gần đây tại Việt Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và cácCông ty môi giới bất động sản đã hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiệncho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn.Mới đây Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng

5 năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việcbán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bấtđộng sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn sựphát triển của thị trường bất động sản

-Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc

tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sựthừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bấtđộng sản mang tính chất địa phương Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triểnkinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽkhác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau vềmức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương.Thị trường bấtđộng sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản là một thị trườngđòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thịtrường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệusản xuất và các thị trường khác Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khanhiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền Các thông tin về quy hoạch, vềquản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều nàylàm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranhkhông hoàn hảo

- Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế

của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào cáctài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ Trong mọi thời điểm người taluôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại Mặtkhác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn Điều

đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lànhmạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định

1.1.3 Phân loại thị trường bất động sản

 Phân loại dựa vào hàng hoá trên thị trường, gồm:

- Thị trường đất đai, nhà ở

- Thị trường bất động sản dịch vụ

- Thị trường bất động sản văn phòng, cho thuê

- Thị trường bất động sản công nghiệp

- Thị trường bất động sản du lịch

 Phân loại theo trình tự tham gia thị trường

- Thị trường sơ cấp (Nhà nước giao đất, cho đất tạo nguồn cung đầu vào về đấtđai bất động sản cho doanh nghiệp, người dân)

- Thị trường thứ cấp (nơi diễn ra các giao dịch của các bên về mua bán…)

 Phân loại theo mức độ đầu tư

- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhàxưởng và công trình thương mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạtầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc v.v Trong bất động sản có đầu tư xâydựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất)

là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, mang tính chất phức tạp vàchịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác độngrất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đôthị bền vững Nhóm bất động sản này chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trườngbất động sản

- Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng

tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷsản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

- Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốcgia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặcđiểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

 Phân loại theo mục đích sử dụng:

- Bất động sản xây dựng cơ sở hạ tầng: bao gồm đầu tư các hạng mục cầuđường

- Bất động sản dự án nhà ở, bao gồm dự án đầu tư khu dân cư, khu căn hộ…

- Bất động sản sản xuất thương mại bao gồm đầu tư nhà xưởng, khu côngnghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê…

- Bất động sản du lịch bao gồm đầu tư nhà hàng khách sạn, khu nghỉ dưỡng,resort…

Việc phân chia bất động sản theo các hình thức trên đây là rất cần thiết bảo đảmcho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất độngsản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội

1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường bấtđộng sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, dân cư…Tuy nhiên, do bất động sản là những hàng hóa đặc biệt nên sự ảnh hưởng của cácyếu tố này đến thị trường bất động sản lại có những đặc điểm, biểu hiện riêng, cụthể:

-Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các

nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nôngnghiệp, vấn đề này đòi hỏi phải có quá trình chuyển dịch đất sử dụng trong hoạtđộng sản xuất nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương

mại - dịch vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về bất động sản và tạo sựphát triển cho thị trường bất động sản Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồngthời là quá trình phát triển của khoa học, kỹ thuật và công nghệ tác động trực tiếpvào việc tạo lập, thay thế, cải tạo hàng hoá bất động sản phù hợp với yêu cầu mớicủa nền kinh tế và xã hội.

-Dân số: Tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng

hoá trên thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển

về quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất Tuy nhiên, do diện tích đất đaigiới hạn và tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vàocác mục đích phi nông nghiệp khác nên luôn có những sức ép nhu cầu lớn đòi hỏithị trường bất động sản phải tự sắp xếp lại cho phù hợp với nhu cầu của thị trường,

và sức ép đó cũng phải giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu từ đó đẩy thịtrường bất động sản phát triển hơn

Thêm vào đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụngnhà ở, đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ,thương mại, nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí, thểdục thể thao…, những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu về bấtđộng sản, nhất là các bất động sản tại các khu vực dân cư, trung tâm thương mại,dịch vụ

-Pháp luật: Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự

hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy địnhpháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh… bằng bấtđộng sản Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏ

sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất độngsản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ công

xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh

-Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước: chính sách kinh tế của

Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnhhưởng đến thị trường bất động sản

Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế

sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽxác định và xác định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằmtrong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sảnxuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới,các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sảnxuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩytăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị trường Ngược lại,những vùng, khu vực không được Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phươngchú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu

phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinhdoanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa vớigiao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triểncủa thị trường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng.Bên cạnh đó các chínhsách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thịtrường bất động sản Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thịtrường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần nhưkhông có giao dịch mua bán bất động sản Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chínhsách tiền tệ mở rộng thì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giaodịch về bất động sản tăng lên rõ rệt.

- Tập quán, truyền thống và thị hiếu: Tập quán, truyền thống là những yếu tố mang

tính nhân văn của thị trường bất động sản Tập quán, truyền thống ảnh hưởng trựctiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp…trên thị trường bất động sản, nó có tác dụng đẩy nhanh hoặc làm hạn chế các vụgiao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua-bán, thuê-cho thuê,…; nó cũng

có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc chậm tiến trình thanh toán giữa các bên vớinhau.Trong khi đó, thị hiếu lại tác động đến thị trường bất động sản trên hai khíacạnh chủ yếu sau, thứ nhất là, thị hiếu về vị trí bất động sản, hình dạng, phươnghướng của bất động sản phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người có nhu cầu;thứ hai, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại, cổ điển… cũng là những nhân

tố trực tiếp làm ảnh hưởng đến cung và cầu hàng hoá trên thị trường bất động sản

1.1.5 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản

Xuất phát từ bản chất của hàng hóa bất động sản làm cho hị trường bất động sản

là một thị trường đầy rủi ro:

- Sự phát triển bong bóng của thị trường BĐS: thông tin về các dự án bất

động sản trên thường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp cao.Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin liên quan đếnnhững dự án đầu tư mà họ chỉ mới thoả thuận mua đất, hoặc chỉ mới được chấpthuận về chủ trương đầu tư, v/v Những động thái này tạo nên "cầu ảo" của thịtrường và góp phần đưa đến những cơn "sốt" đất khiến cho các dự án bất động sản

có sự chênh lệch rất lớn về giá so với giá trị thực tế của nó

- Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều Chính sự tham gia của các

nhà đầu cơ làm cho giá cả BĐS đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giá ảo Đâychính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo ra những cơn sốt nóng lạnhtrên thị trường

-Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các

thông tin về phát triển và quy hoạch không được công khai rỏ ràng làm cho các đối

tượng tham gia vào thị trường có những quyết định không đúng Điều này làm chotính minh bạch cả thi trường này thấp hơn các thi trường khác.

- Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà Nước: đã khiến thị trường

này hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật:

hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng

ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý côngkhai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, gópvốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trongbất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý,cán bộ quản lý còn nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới

về đất đai

- Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: thị trường bất động sản vẫn

rất hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn Do đó, hiện nay không ít các doanhnghiệp không chuyên cũng tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt động với tínhchuyên nghiệp không cao Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu cầucủa thị trường cũng là điều rất đáng quan tâm Năng lực yếu kém khiến cho nhiềudoanh nghiệp không có được chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra tìnhtrạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản, và tác động xấu đến hiệu quả đầu tư

- Quy hoạch tổng thể: việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch đã gây ra

những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong việc phát triển và triển khai các

dự án bất động sản, làm giảm giá trị của các dự án đầu tư

1.2.1.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản

Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng bấtđộng sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản manglại, như sau:

- Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường tín dụng dài hạn:

do bất động sản là những hàng hóa thời gian hình thành dài Theo phân tích của cácchuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 nămtrở lên Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng bất

động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trongmột thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.

- Người đi vay thường huy động theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự

án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền

bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thồ và hoàn thiện… Thế nên, nhàđầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án , nhưng những khoản tiền này cần theo từnggiai đoạn khác nhau do vậy nếu huy động theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãisuất Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúcnhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả

- Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường bất

động sản là một thị trường tiềm rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cungcầu … Một khi, thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giábất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất động sản gầnnhư không xãy ra làm cho các nhà đâu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậmchí có thể bị phá sản Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụngcủa người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán Dovậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên mộtcách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao

1.2.2 Các hình thức phát triển của thị trường tín dụng bất động sản

1.2.2.1 Thị trường trực tiếp (hay thị trường cầm cố sơ cấp)

Đây là hình thức cho vay trực tiếp của tổ chức tín dụng đến người mua hoặcdoanh nghiệp đi vay Nghiệp vụ tín dụng này được bảo đảm bởi chính các tài sản lànhà ở đã hình thành hoặc chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai nhằm tạo ra cácnguồn tài chính phục vụ cho mục đích tiêu dùng, mua sắm, sửa chữa hoặc xâydựng, mua nhà ở (đối với cá nhân); hoặc cho các doanh nghiệp vay sản xuất kinhdoanh đầu tư tài sản cố định, bổ sung vốn lưu động; hoặc cho vay để thực hiện các

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Trong quá trình trả nợ, nếu người vay mấtkhả năng thanh toán, tổ chức tín dụng sẽ phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi gốc vàlãi vay

Tại thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các tổ chức tíndụng khi người vay trả lãi - gốc không đúng hạn, hoặc khi tổ chức tài chính cầntiền cho mục đích kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả,khi đó tổ chức tín dụng sẽ bị thiếu tiền mặt

1.2.2.2 Thị trường cầm cố thứ cấp

Là thị trường mà tại đây, các tổ chức tín dụng có thể mua bán những khoản chovay cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này theo hìnhthức chiết khấu và tái chiết khấu dựa trên các khoản lãi do cầm cố và thời gian đáo

hạn nợ cầm cố của người chủ tài sản Thị trường cầm cố thứ cấp càng phát triển thìnguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở càngdồi dào.

1.2.3 Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản

1.2.3.1 Các tiêu chí thẩm định cho vay bất động sản

Trên thế giới, nghiệp vụ cho vay bất động sản (cùng với nghiệp vụ cho vay tiêudùng) là những dịch vụ tài chính phổ biến nhất của ngân hàng Những ngân hàng cókhả năng cho vay bất động sản thường là các ngân hàng có nguồn tiền gửi dài hạn

và có một đội ngũ nhân viên thông thạo trong việc đánh giá giá trị tài sản và amhiểu luật pháp về bất động sản

Khi thẩm định đối với các khoản cho vay bất động sản, ngân hàng thường dựa trên các tiêu chí sau:

Đối tượng khách hàng: cá nhân, hộ kinh doanh, doanh nghiệp tư nhân, Công ty,

tổ chức…có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, có uy tín trong kinhdoanh và trong lịch sử tín dụng (chưa từng phát sinh nợ quá hạn)

Mục đích vay vốn: nhằm bổ sung vốn kinh doanh, đầu tư dự án, hay cho vaytiêu dùng hay cho các mục đích khác không trái với quy định của pháp luật Đối vớicác dự án đầu tư bất động sản, ngoài việc đáp ứng các quy định tín dụng ngân hàng,

dự án còn phải đáp ứng các quy định pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng Hiệuquả của phương án/dự án vay vốn: Đây là nguồn trả nợ quan trọng của dự án, ngânhàng chỉ xem xét cho vay đối với những kế hoạch kinh doanh khả thi, các rủi ro ởmức có thể kiểm soát

Khả năng tài chính hiện tại và trong tương lai của khách hàng Mức độ ổn địnhnguồn thu nhập (từ lương, từ cho thuê nhà, từ tính khả thi của phương án kinhdoanh )

Thời hạn cho vay được ngân hàng xác định phù hợp với chu kỳ sản xuất kinhdoanh, đặc điểm kinh doanh, khả năng trả nợ của khách hàng và nguồn vốn cho vaycủa ngân hàng

Tài sản thế chấp là bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của người vay hoặcđược bảo lãnh của bên thứ 3 (cha, mẹ, anh chị em ruột, hoặc người hôn phối) và tàisản hình thành từ vốn vay Tài sản đảm bảo có thể là nhà ở, nhà xưởng, nhà vănphòng, quyền sử dụng đất…

Giá trị tài sản đảm bảo do ngân hàng định giá hoặc thông qua cơ quan định giáđộc lập Tùy theo chính sách khách hàng, ngân hàng sẽ quyết định tỷ lệ cho vay sovới giá trị tài sản đảm bảo

1.2.3.2 Rủi ro tín dụng đối với cho vay kinh doanh bất động sản

Về lý luận, rủi ro tín dụng, là khả năng khách hàng vay vốn không thực hiện,hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đối với ngân hàng, gây tổn thất cho ngânhàng Hay nói cách khác, đó là khả năng khách hàng không trả hoặc trả không đầy

đủ, đúng hạn cả gốc và lãi cho ngân hàng Về cơ bản, rủi ro tín dụng gồm nhữngloại sau:

1.2.3.2.1 Rủi ro kỳ hạn

Cho vay đầu tư BĐS là những khoản cho vay trung, dài hạn và kỳ hạn điềuchỉnh lãi suất thường từ 6 tháng đến 1 năm Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn huyđộng của các ngân hàng là nguồn vốn ngắn hạn và lãi suất khá linh hoạt theo thịtrường Sự chênh lệch về kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn vốn huy động và cho vay làvấn đề nan giải nhất mà các ngân hàng phải tính toán và cân đối trong cho vayBĐS

Rủi ro được đẩy lên cao, khi trong đợt sốt BĐS vừa qua, các ngân hàng cho vayđầu cơ BĐS kỳ hạn 12 tháng với nguồn trả nợ từ việc bán chính BĐS hình thành từvốn vay đồng thời là tài sản bảo đảm Trong thời gian đầu, giao dịch nhà đất diễn rasôi động, khách hàng thanh toán đúng hạn đã khiến nhiều ngân hàng mạnh tay thựchiện hình thức này, tuy vậy khi chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng và khuyếncáo từ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về hạn chế cho vay BĐS, thịtrường đóng băng và nợ quá hạn, nợ xấu tăng nhanh ở nhiều ngân hàng

1.2.3.2.2 Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay

Việc giành giật nhân sự trong thời kỳ mở rộng đã tạo điều kiện cho một bộ phậnđông đảo nhân sự gia nhập ngành Ngân hàng, trong đó nhiều nhân sự chưa có kinhnghiệm và không đúng chuyên môn được đào tạo Sau thời gian thử việc ngắn ngủi,

họ được giao công tác thẩm định (có ngân hàng còn phải kiêm luôn việc định giá tàisản) đã dẫn đến những khoản vay chứa đựng nhiều rủi ro

Ở Việt Nam, ngành Ngân hàng vẫn còn non trẻ, lao động trong ngành càng ítkinh nghiệm Tuy vậy, một nhân viên vào làm việc ở ngân hàng nếu không giao cho

họ một chức vụ “quan trọng” nào đó sau 2-3 năm làm việc thì có thể họ sẽ “nhảyviệc” Còn non kém kinh nghiệm nhưng được giao những trọng trách lớn, đặc biệt

là quyết định cho vay đã dẫn đến những rủi ro khó lường

Những dự án BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định đòi hỏitrình độ chuyên môn rất cao, yêu cầu cán bộ tín dụng (CBTD) phải nắm vững cácqui định pháp lý, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật liệu, dòng tiền vànhiều những vấn đề khác liên quan đến dự án Điều này phần lớn vượt quá khả