Tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã h

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

1

Mục Lục

LỜI CAM ĐOAN 3

LỜI CẢM ƠN 4

DANH MỤC CÁC BẢNG 5

DANH MỤC CÁC HÌNH 6

BẢNG KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT 7

LỜI NÓI ĐẦU 8

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 10

1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản 10

1.1.1 Bất động sản 10

1.1.2 Thị trường bất động sản 14

1.2 Tín dụng bất động sản 19

1.2.1 Khái niệm tín dụng bất động sản 19

1.2.2 Những quy định trong tín dụng bất động sản 20

1.2.3 Đặc điểm của tín dụng bất động sản 21

1.2.4 Vai trò của tín dụng bất động sản 21

1.2.5 Các rủi ro trong cho vay bất động sản 23

1.3 Thực trạng cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ 25

1.3.1.Cơ chế cho vay thế chấp 25

1.3.2 Quá trình phát triển cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn ở Mỹ 27

1.3.3 Hậu quả của việc cho vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ 32

1.3.4 Những bài học kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng tín dụng BĐS ở Mỹ 35

Kết luận chương 1 39

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 40

2.1Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2007 - 2011 40

2.1.1 Diễn biến của thị trường bất động sản trong thời gian qua 40

2.1.2 Một số nhận xét về những diễn biến của thị trường bất động sản 52

2.2 Chính sách tiền tệ giai đoạn 2007 – 2011 55

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

2

2.3 Tình hình cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn

TP.HCM giai đoạn 2007 – 2011 58

2.3.1 Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản 58

2.3.2 Diễn biến dư nợ bất động sản giai đoạn 2007 – 2011 60

2.3.3 Đánh giá chung về hoạt động cho vay BĐS tại các NHTM Việt Nam 68

Kết luận chương 2 75

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 76

3.1 Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam 76

3.2 Những giải pháp phát triển tín dụng bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam 78

3.2.1 Những giải pháp đối với ngân hàng thương mại 78

3.2.2 Các đề xuất đối với Ngân hàng nhà nước 82

3.2.3.Những giải pháp đối với cơ quan quản lý Nhà nước 83

Kết luận chương 3 85

Kết luận chung 86

Tài liệu tham khảo 88

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng luận văn “Tín dụng bất động sản tại các ngân hàng

thương mại trên địa bàn TP.HCM – kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ” là công trình nghiên cứu của riêng tôi

Các thông tin, dữ liệu được sử dụng trong luận văn là trung thực, các nội dung trích dẫn đều được ghi rõ nguồn gốc và các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn này chưa được công bố tại bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

T.P Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2011

Người cam đoan

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

4

LỜI CẢM ƠN

Sau một thời gian học tập, nghiên cứu tài liệu và điều tra thu thập thông tin,

đến nay ý tưởng trong luận văn tốt nghiệp cao học với đề tài: “Tín dụng bất động

sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM – kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ” đã được thực hiện thành công

Có được kết quả này là nhờ công ơn to lớn của toàn thể Quý Thầy Cô, gia đình và bạn bè đồng nghiệp đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài Đặc biệt, tôi xin chân thành gửi lời cám ơn sâu sắc đến: PGS.TS Nguyễn Ngọc Định, PGS.TS Phan Thị Bích Nguyệt, người đã dìu dắt hướng dẫn tôi từ những bước đi đầu tiên làm đề cương cho đến khi hoàn thành luận văn cao học Đồng thời cũng là người động viên và giúp đỡ tôi rất nhiều trong việc điều tra thu thập số liệu, phân tích, xử lý tốt bộ dữ liệu của mình

TP Hồ Chí Minh, tháng … năm 20…

Học viên

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

5

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Diễn biến dữ trữ bắt buộc năm 2007-7/2010 56

Bảng 2.2 Diễn biến các mức lãi suất điều hành của NHNN 2007-7/2010 56

Bảng 2.3 Cơ cấu dư nợ BĐS giai đoạn 2007 – 2009 theo thời hạn 72

Bảng 2.4 Tỷ lệ nợ xấu trên dư nợ bất động sản giai đoạn 2005-2012 74

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

6

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Lãi suất Cục dự trữ Liên bang Mỹ giai đoạn 5/2000 – 6/2006 28

Hình 1.2 Dư nợ cho vay dưới chuẩn ở Mỹ ( 1994 – 2006) ( đơn vị: tỷ USD) 30

Hình 1.3 Chứng khoán hóa tài sản cho vay thế chấp ( 1975 – 2007) 32

Hình 1.4 Lượng cung nhà ở Mỹ giai đoạn 2000 – 2007 ( Đv triệu ngôi nhà) 33

Hình 2.1 Nguồn cung diện tích văn phòng theo hạng tại thị trường bất động sản TP.HCM (Từ quý 4/2010-quý 3/2011) 47

Hình 2.2 Giá thuê văn phòng theo hạng tại thị trường bất động sản TP.HCM (Từ quý 4/2010- quý 3/2011) 48

Hình 2.3 Nguồn cung căn hộ theo các quận trên địa bàn TP.HCM 49

Hình 2.4 Giá chào bán căn hộ bình quân tại thị trường bất động sản TP.HCM ( Từ quý 4/2010- quý 3/2011) 49

Hình 2.5 Giá chào thuê mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM ( Từ quý 4/2010-3/2011) 50

Hình 2.6 Nguồn cung đất nền tại thị trường bất động sản TP.HCM 51

Hình 2.7 Giá đất nền khu vực TP.HCM quý 3/2011 51

Hình 2.8 Dư nợ tín dụng bất động sản của các ngân hang trên địa bàn TP.HCM 63

Hình 2.9 Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn TPHCM 65

Hình 2.10 Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ của các ngân hàng trên địa bàn TP.HCM 66

ARM: Vay thế chấp với lãi suất điều chỉnh (Adjustable-Rate Mortage)

FED: Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (Federal Reserve System)

Fannie Mae: Hiệp hội quốc gia tài trợ bất động sản (Federal National Mortage Association)

Freddie : Tập đoàn cho vay thế chấp quốc gia ( Federal Home Loan Mortage

ro Vì vậy mà những bài học từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ càng thêm ý nghĩa thiết thực

Vì lý do đó, tôi quyết định chọn đề tài “Tín dụng bất động sản tại các ngân

hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM – kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ” để nghiên cứu và đưa ra những giải pháp thực tiễn

nhằm góp phần gia tăng hiệu quả trong hoạt động tín dụng bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam trong thời gian tới

2 Mục tiêu nghiên cứu

Tìm hiểu hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng trong thời gian qua, để từ đó xác định những hạn chế, vướng mắc khó khăn Đồng thời cũng tìm hiểu hoạt động tín dụng bất động sản trong cuộc khủng hoảng vừa qua ở Mỹ, qua đó rút ra những bài học kinh nghiệm Từ những hạn chế, vướng mắc khó khăn ở thực

tế Việt Nam và những kinh nghiệm rút được từ cuộc khủng hoảng ở Mỹ đề xuất những giải pháp phát triển tín dụng bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam

3 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Phương pháp tổng hợp số liệu, phương pháp định lượng, phương pháp định tính, phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá

Các số liệu được thu thập trong khoảng thời gian từ năm 2007 đến năm 2010

5 Kết cấu nội dung nghiên cứu

Kết cấu đề tài gồm 03 chương

Chương 1: Những vấn đề cơ bản về thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản

Chương 2: Thực trạng tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3: Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI,

kỳ họp thứ 7 thì bất động sản ( BĐS) là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định

Nhìn chung, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

11

- BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng

- BĐS đặc biệt: là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia,

di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta

1.1.1.3 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản

Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như độc quyền, đầu cơ, sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư như đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ; tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa

ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung

1.1.1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản

- Các yếu tố tự nhiên:

+ Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

12

+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m

+ Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

+ Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu hai BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

+ Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

+ Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

- Các yếu tố kinh tế:

+ Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại + Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

13

- Các yếu tố liên quan đến thị trường:

+ Tính hữu dụng của BĐS: Bất động sản này có thể dễ dàng cho thuê hoặc dùng mặt bằng để buôn bán

+ Cung - cầu về BĐS: Diễn biến cung cầu về BĐS trong từng giai đoạn nhất định có thể đẩy giá BĐS lên cao hoặc ngược lại Yếu tố này mang tính thị trường và

có khi làm cho giá trị BĐS bị tăng, giảm một cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính BĐS

1.1.1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản

- Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền

sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS, tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế số tầng xây dựng

1.1.1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài

- Các yếu tố về chính sách:

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền sở tại có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

+ Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng

+ Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam, chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố, chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS, chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất, các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Tình hình cung cầu BĐS, mức độ tăng trưởng GDP hàng năm, thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng …

Nhìn chung, việc xác định các yếu tố tác động đến việc định giá BĐS là quan trọng vì nó giúp việc định đúng giá trị thực của BĐS đảm bảo cho việc thế chấp, mua bán BĐS chính xác hơn, minh bạch hơn tránh những biến động khó lường do giá ảo của BĐS gây nên

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau:

- Căn cứ theo loại hàng hóa BĐS, người ta có thể chia thị trường BĐS thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường BĐS dùng trong dịch vụ, thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở, thị trường BĐS công nghiệp

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

15

- Căn cứ theo loại tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người

ta có thể chia thị trường BĐS thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm

- Căn cứ theo trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường BĐS thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp)

- Căn cứ theo mức độ kiểm soát, người ta có thể phân chia thị trường BĐS thành thị trường chính thức là thị trường có kiểm soát của Nhà nước, hay thị trường phi chính thức là thị trường không được kiểm soát của Nhà nước

1.1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản

- Thứ nhất, thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước

Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí

và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm

lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v

- Thứ hai, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

16

luật về đất đai và nhà ở Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS

và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội

- Thứ ba, thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường)

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS

Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS

là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác

- Thứ tư, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi

Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

1.1.2.3 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản

Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá

- Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định

- Thứ hai, cấp độ tập trung hóa: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một

dự án BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định

- Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định

- Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

18

trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động

đa dạng hoá các nguồn vốn Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định

1.1.2.4 Vai trò của thị trường bất động sản

- Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế

vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước đang phát triển là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

- Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá này Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì

tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất

có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc Theo Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 2001 đến năm 2007 bình quân gần 9,000 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 40% các giao dịch, còn trên 60% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới

cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên 20,000 tỷ đồng mỗi năm

- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn.Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở

1.2 Tín dụng bất động sản

1.2.1 Khái niệm tín dụng bất động sản

Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS Theo đó, tín dụng BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

20

Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở

hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê

Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực BĐS vừa đáp ứng nhu cầu đầu

tư kinh doanh BĐS của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân

1.2.2 Những quy định trong tín dụng bất động sản

Hiện nay, về mặt quy chế cho vay, Ngân hàng nhà nước ( NHNN ) không ban hành quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản mà chỉ có quy chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Theo đó,

về mặt quy chế cho vay hiện nay, các ngân hàng thương mại ( NHTM ) đang thực hiện quy chế cho vay của Ngân hàng nhà nước Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 bao gồm một số quy định sau:

- Nguyên tắc vay vốn: Khách hàng vay vốn của tổ chức tín dụng ( TCTD ) phải đảm bảo sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thõa thuận trong hợp đồng tín dụng; hoàn trả nợ gốc và lãi vay đúng thời hạn

- Điều kiện vay vốn: Khách hàng đủ điều kiện vay vốn theo quy định của NHNH và quy định ( nếu có của NHTM) Theo quy định của Quy chế cho vay theo Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 thì điều kiện cho khách hàng vay vốn của TCTD như sau:

+ Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật

+ Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp

+ Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết

+ Có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả; hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với quy định của pháp luật

+ Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ

và hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

- Mức cho vay: tối đa bằng 15% vốn điều lệ đối với một khách hàng; tùy từng TCTD quyết định mức cho vay cụ thể, thông thường mức cho vay tối đa bằng

- Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự

án BĐS cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn, đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện… Vì thế, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác nhau do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả

- Là thị trường có độ rủi ro cao: Điều này xuất phát từ bản thân thị trường BĐS là một thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro như đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu… Một khi thị trường BĐS chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về BĐS gần như không

có làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm chí có thể bị phá sản Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của người

đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao

1.2.4 Vai trò của tín dụng bất động sản

Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường BĐS đối với nền kinh tế, đối với xã hội mà việc bơm vốn ở mức cần thiết để kích thích thị trường BĐS phát triển

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

22

là điều cần thiết, trong đó điều tiết vốn thông qua kênh tín dụng ngân hàng với các sản phẩm cho vay bất động sản được xem là hữu hiệu và khá phổ biến ở một số nước bởi kênh tín dụng ngân hàng dễ dàng được tiếp cận

Trong điều kiện Việt Nam có một nền kinh tế tăng trưởng liên tục trong hơn10 năm qua thì cho vay BĐS càng có ý nghĩa thiết thực trong việc khơi thông dòng chảy vốn trong nền kinh tế, tạo đà cho thị trường BĐS phát triển, từ đó tạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững Cụ thể:

- Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi Cho vay BĐS góp phần khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đẩy việc sử dụng vốn tiết kiệm và

có hiệu quả

- Thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu chuyển vào thị trường BĐS nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường

- Cho vay BĐS giúp cho các chủ đầu tư chủ động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn… góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước

- Cho vay BĐS còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn

để đầu tư mở rộng nhà xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập

- Nhờ có các chương trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà

ở, ổn định cuộc sống hơn

- Cho vay BĐS là sản phẩm khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần đa dạng hoá sản phẩm, thu hút khách hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận ngân hàng

- Thông qua mức dư nợ cho vay BĐS, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị trường BĐS để có cách điều tiết hợp lý

- Ngân hàng đã góp phần nâng cao tính hiệu quả của dự án đầu tư BĐS bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

23

với doanh nghiệp kinh doanh BĐS Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung

và cầu BĐS trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường BĐS Nhìn chung, cho vay BĐS có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển đất nước Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị trường BĐS

có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ hết tính thiết yếu của hoạt động cho vay BĐS luôn cần thiết cho những nhu cầu thiết thực trong xã hội, trong nền kinh tế

1.2.5 Các rủi ro trong cho vay bất động sản

Hoạt động cho vay BĐS cũng tiềm ẩn những rủi ro vốn có như trong hoạt động cho vay thông thường như rủi ro pháp lý, rủi ro trong thẩm định, rủi ro do không thực hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng sử dụng vốn không đúng mục đích… Các rủi ro này được nhìn nhận ở hai yếu tố sau:

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

24

+ Cấp tín dụng để đầu tư vào bất động sản với trên 90% tài sản đảm bảo cũng là bất động sản nên rủi ro phát sinh trong việc đầu tư bất động sản mang tính dây chuyền dễ làm phát sinh rủi ro đối với tài sản đảm bảo là bất động sản khó phát mãi để xử lý thu hồi nợ

- Sự biến động của nền kinh tế - xã hội

Thời hạn cho vay BĐS thường là trung và dài hạn, do vậy nếu lãi suất cho vay bất động sản không linh hoạt, không tính đến tính khả biến của thị trường sẽ dễ dẫn đến rủi ro thua lỗ do huy động lãi suất cao nhưng cho vay lãi suất thấp Đồng thời, sự biến động theo hướng tăng cao của lãi suất đã gây khó khăn cho người đi vay bởi phải gánh chịu áp lực trả lãi tăng cao tương ứng Điều này ảnh hưởng lớn đến tính khả thi của phương án vay ban đầu do chi phí đội lên đột biến, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay có thể dẫn đến mất khả năng thanh toán

Ảnh hưởng từ tình hình lạm phát của nền kinh tế với chi phí tiêu dùng tăng cao, chi phí đầu tư tăng cao ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay

Sự khan hiếm của thị trường nguồn vốn do tác động của những chính sách kiềm chế lạm phát của Nhà nước dẫn đến trường hợp vốn tín dụng khan hiếm kéo theo lãi suất lên cao làm tăng chi phí cho người đi vay

- Về hành lang pháp lý

Các quy định điều tiết thị trường BĐS hiện nay chưa rõ ràng, đồng bộ Bên cạnh đó, một loạt vấn đề về điều kiện pháp lý để chấp nhận, định giá tài sản đảm bảo cũng như đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng hợp đồng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ cũng làm gia tăng mức độ rủi ro và hạn chế hoạt động cho vay BĐS của ngân hàng

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

25

Những quy định liên quan đến việc quy hoạch, sử dụng đất còn cồng kềnh Các bước tiến hành bồi thường, giải toả để thực hiện các dự án đầu tư BĐS còn kéo dài làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án

- Rủi ro từ các điều kiện tự nhiên

Đó là các hiện tượng như thiên tai, lũ lụt, hạn hán, cháy nổ… ngày càng có tính ảnh hưởng lớn đến đời sống của người dân nói riêng và các hoạt động sản xuất kinh doanh của cả nền kinh tế nói chung dễ dẫn đến trường hợp không còn khả năng trả nợ do lũ quét hay do mất mùa

- Xuất phát từ đặc tính của thị trường BĐS

Lĩnh vực đầu tư BĐS là lĩnh vực đầu tư dễ tổn thương bởi tính khó dự đoán Yếu tố đầu cơ, làm giá dẫn đến giá BĐS tăng ảo luôn ngự trị trên thị trường BĐS

Kỳ hạn cho vay BĐS rất dài, phần lớn từ 3 năm đến 10 năm, thậm chí đến 25 năm, trong đó nhiều khoản vay có 3 năm ân hạn không trả tiền gốc, chỉ trả lãi Trong khi

đa số nguồn huy động tiền gửi có kỳ hạn của các NHTM chiếm đến hơn 50% là ngắn hạn Điều này thể hiện rõ khả năng thanh khoản của ngân hàng khá thấp nếu duy trì việc lấy ngắn nuôi dài

Tóm lại, cho vay BĐS cũng chứa đựng nhiều rủi ro mà mỗi ngân hàng phải luôn dè dặt và chú trọng hơn khi quyết định cho vay Do vậy, mặc dù việc đẩy mạnh hoạt động cho vay BĐS là cần thiết góp phần phát triển thị trường BĐS song việc đẩy mạnh trong sự thận trọng và phù hợp với mỗi giai đoạn của nền kinh tế kèm theo sự quản lý tốt chất lượng cho vay trước những rủi ro khó lường của hoạt động cho vay này là điều cần thiết

1.3 Thực trạng cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ

1.3.1.Cơ chế cho vay thế chấp

Cho vay thế chấp đúng chuẩn là khoản cho vay mua bất động sản có chất

lượng cao Nó được quyết định cẩn thận bởi một nhân viên tín dụng và được đảm bảo bằng giấy tờ của những người đi vay chứng minh khả năng thanh toán cho ngân hàng, bao gồm: thu nhập hàng năm, tiểu sử nghề nghiệp, hồ sơ vay mượn trước đây, tài sản và các khoản nợ

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

26

Cho vay thế chấp dưới chuẩn là khoản cho vay chất lượng thấp với mức rủi

ro cao Các khoản vay này không được xem xét kỹ lưỡng và thường được bảo đảm bởi rất ít hoặc không có giấy tờ chứng minh khả năng tài chính của những người đi vay

Theo truyền thống, một người đi vay phải trình ngân hàng đơn xin vay vốn Đơn này được xem xét bởi một nhân viên tín dụng và việc xem xét này phải được thể hiện rõ ràng bằng văn bản Đồng thời, người vay phải đưa ra các giấy tờ liên quan đến thu nhập, tiểu sử nghề nghiệp, tài sản và các khoản nợ Ngân hàng có thể đồng ý cho vay thế chấp với lãi suất cố định trong suốt 30 năm hoặc cho vay thế chấp theo lãi suất có thể tự điều chỉnh ARM Đa số người đi vay chọn hình thức vay theo lãi suất cố định

Vào những năm 1980, khi số lượng doanh nghiệp tăng lên nhanh chóng, các ngân hàng cho rằng thủ tục cho vay theo kiểu truyền thống quá cồng kềnh và kém hiệu quả Do vậy, họ bắt đầu áp dụng cơ chế tính điểm tín dụng cho khách hàng Mỗi công dân Mỹ đều có một mức điểm tín dụng, từ 300 đến 850, nhằm phản ánh lịch sử thanh toán cá nhân Có ba tổ chức tín dụng thu thập thông tin về hồ sơ thanh toán của từng khách hàng Các ngân hàng lấy điểm trung bình của ba tổ chức này để quyết định mức tín nhiệm tín dụng phù hợp Mặc dù người đi vay vẫn phải đưa ra những giấy tờ về thu nhập, tiểu sử nghề nghiệp, tài sản nhưng có thể đơn giản hơn Các nhân viên tín dụng thực hiện các quyết định cho vay chủ yếu dựa trên điểm tín dụng

Trong những năm đầu của thế kỷ XXI, khi sự bùng nổ của giá nhà đất trở nên đỉnh điểm, số lượng các giấy tờ đã được giảm thiểu tới mức thấp nhất Các khoản vay này còn được gọi là “không giấy tờ” bởi vì chúng hầu như không được bảo đảm bằng bất kỳ giấy tờ nào Điểm tín dụng trở thành tiêu chuẩn duy nhất Nếu điểm tín dụng của một cá nhân thấp thì khoản vay mang hình thức dưới chuẩn Không có một tài liệu chính thức nào quy định cụ thể về người đi vay dưới tiêu chuẩn nhưng ở Mỹ hầu hết những người vay này có điểm tín dụng thấp hơn 620, chiếm gần 25% dân số Mỹ Để bù đắp lại rủi ro cao, những khoản vay này là những

nó là nhà đất - vốn thường xuyên rơi vào chu kỳ đống băng Những người cho vay

đã không nhận ra cái bẫy họ đang bước vào Đồng thời, nhiều người đi vay đã lợi dụng sự dễ dãi của môi trường cho vay để đầu cơ Họ không mua nhà để ở mà chỉ

để giữ một thời gian rồi bán lại cho người khác nhằm kiếm lời

1.3.2 Quá trình phát triển cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn ở Mỹ Môi trường lãi suất thấp

Sau khi bong bóng Dot-com vỡ vào năm 2001 cùng với sự kiện ngày 11/09/2001, nước Mỹ bị khủng bố, nhằm tránh cho nền kinh tế không bị suy sụp, thống đốc Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ (FED) Alan Green Span đã liên tục điều chỉnh hạ lãi suất.Tính từ thời điểm tháng 5/2000 đến tháng 12/2001, FED đã 11 lần giảm lãi suất cho vay, từ 6.5%/năm xuống còn 1.75%/năm, đến tháng 6/2003 là hơn 1%.Thực tế từ giữa năm 2002, nền kinh tế Mỹ đã phục hồi nhưng mối lo ngại về việc suy thoái có thể quay trở lại đã khiến chủ tịch FED và các đồng nghiệp quyết định giữ nguyên lãi suất chỉ đạo ở dưới mức 2.25%/năm trong suốt 2 năm 2003 và

2004 Đến tháng 6 năm 2005 mới tăng lên 3%/năm và tháng 6 năm 2006 là 5.25%

Thứ nhất, kích thích đầu tư và tiêu dùng trong nước

Thứ hai, làm giảm giá trị của đồng Dollar so với các đồng ngoại tệ mạnh khác, nhằm kích thích xuất khẩu, cho phép giảm thâm hụt ngoại thương và kiềm chế nợ nước ngoài.Về dài hạn, sự kích thích đầu tư đầu tư, đẩy mạnh tiến bộ công nghệ và tăng năng suất lao động sẽ làm tăng khả năng quốc tế và sức mạnh của đồng Dollar Mỹ, mở ra một sự thịnh vượng dài hạn của đất nước và người dân Mỹ Song họ đã không lường trước hai hệ quả của chính sách duy trì lãi suất thấp trong một thời gian khá dài: Sự phát triển mạnh mẽ của hình thức cho vay dưới chuẩn và sự bùng nổ của thị trường bất động sản Mỹ - những nhân tố quan trọng gây nên cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008

Bùng nố cho vay dưới chuẩn

Trong chiến dịch tranh cử tổng thống năm 2004, G.W.Bush đưa ra khẩu hiệu

“một xã hội sở hữu” nhằm tranh thủ tình cảm của người dân Mỹ vốn thích sở hữu nhà hơn thuê nhà Và sau khi được bầu làm tổng thống, G.W.Bush bắt đầu khởi động chương trình, đặt mục tiêu gia tăng chủ sở hữu nhà mới phải đạt ít nhất là 5.5

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

29

triệu người vào năm 2010 Với chính sách nới lỏng tiền tệ và chính sách “nhà cho người có thu nhập thấp” của chính quyền G.W.Bush, tín dụng bất động sản tăng trưởng mạnh trong đó có tín dụng dưới chuẩn

Thuật ngữ “dưới tiêu chuẩn” ở đây liên quan đến vị thế tín dụng của người vay Theo cẩm nang hướng dẫn của Bộ Tài chính Mỹ năm 2001: “Những người đi vay dưới chuẩn thường có quá khứ tín dụng yếu kém như thường có khoản thanh toán quá hạn và có thể có những vấn đề nghiêm trọng như phải ra tòa, phá sản Họ cũng có thể có khả năng thanh toán thấp xét trên những chỉ số như điểm tín dụng, tỷ

lệ nợ trên thu nhập, hoặc một số tiêu chí khác…” Không có một tài liệu chính thức nào quy định cụ thể về người đi vay dưới tiêu chuẩn nhưng ở Mỹ hầu hết những người đi vay có điểm tín dụng thấp hơn 620, chiếm gần 25% dân số Mỹ Do uy tính của người vay thấp và tình hình tài chính không cao nên nhìn chung, các khoản vay dưới tiêu chuẩn có lãi suất cao hơn lãi suất thị trường Và điều này lại càng làm tăng thêm khó khăn tài chính cho người vay, đặc biệt khi lãi suất thị trường gia tăng Lợi nhuận cao kết hợp với lòng tham đã dẫn đến lạm dụng việc cho vay dưới chuẩn Các thủ tục thẩm định được thực hiện bởi các đại lý cho vay diễn ra hết sức lỏng lẻo và việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chóng, dễ dàng hơn bao giờ hết Những người có thu nhập thấp, đặc biệt là dân định cư lần đầu tiên cũng có cơ hội mua nhà.Trước đây, muốn vay nợ ngân hàng để trả góp mua nhà thì người đi vay phải trả trước ít nhất 10 - 20% giá trị căn nhà đồng thời họ phải chứng

tỏ là mình có đủ khả năng tài chính để trả nợ đều đặn trong suốt thời gian vay Số tiền trả góp hàng tháng không vượt quá mức an toàn là một phần ba mức thu nhập trước khi tính thuế Phần còn lại - tối đa 80 -90% trị giá căn nhà sẽ được ngân hàng cho vay.Tuy nhiên, để khuyến khích nhiều người mua nhà từ vay thế chấp, các công

ty cho vay thế chấp đã tung ra những sản phẩm vay trả góp mới đầy hấp dẫn mà thông dụng nhất là khoản vay thế chấp với lãi suất điều chỉnh ARM (Adjustable Rate Mortage) Mức lãi suất này trong vài năm đầu rất thấp chỉ khoảng 2% nhưng sau đó sẽ được điều chỉnh lại với lãi suất cao hơn Với giá nhà đất liên tục tăng và

sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường, nhiều công ty sẵn sàng cho vay không cần tiền đặt cọc, không đòi hỏi người vay phải chứng tỏ khả năng trả nợ và không hề

2005 - 2006 con số này đạt gần 700 tỷ USD hàng năm, chiếm thị phần đáng kể trong toàn bộ doanh số cho vay thế chấp mua nhà toàn nước Mỹ

Hình 1.2 Dư nợ cho vay dưới chuẩn ở Mỹ ( 1994 – 2006) ( đơn vị: tỷ USD)

Nguồn: http://www.sinhviennganhang.com

Nguồn vốn dồi dào

Trước đây, ở Mỹ, nguồn vốn cho vay mua bất động sản chủ yếu do ngân hàng cung cấp, vì vậy lượng tiền cho vay có giới hạn tùy thuộc vào lượng tiền gửi của người dân và những hạn chế về tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc của chính phủ đối với ngân hàng

Nhằm tạo điều kiện cho dân nghèo và nhóm dân da màu được vay tiền mua nhà dễ dàng hơn Chính phủ Mỹ đã tìm cách tạo thêm các nguồn tài trợ khác Năm

1980, đạo luật Giao dịch thế chấp tương đương (Alternative Mortage Transaction Parity Act) được ban hành, nới rộng những quy định cho vay và khuyến khích thành

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

31

lập những kênh tài trợ khác Nhiều công ty cho vay thế chấp đã ra đời và không bị ràng buộc bởi những luật lệ ngân hàng Ngay cả những ngân hàng cũng thành lập hoặc liên kết với những công ty cho vay thế chấp làm bùng nổ các kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản

Đồng thời, để hổ trợ cho vay tao lập nhà cửa, Chính phủ Mỹ còn lập thêm hiệp hội quốc gia tài trợ bất động sản ( Federal National Mortage Association – gọi tắt là Fannie Mae) và tập đoàn cho vay thế chấp quốc gia ( Federal Home Loan Mortage Corporation – gọi tắt là Freddie Mac ) Hoạt động của Fannie Mae và Freddie Mac là mua lại những món nợ vay thế chấp bằng bất động sản, đặc biệt là các khoản vay thế chấp dưới chuẩn (Subprime mortages) Các khoản cho vay dưới chuẩn, sau đó, được định giá, đóng gói, chứng khoán hóa thành MBS (Mortage Backed Securities – Chứng khoán bảo đảm bằng bất động sản thế chấp), và cuối cùng đem bán chúng cho các nhà đầu tư trên toàn thế giới

Chứng khoán hóa là một công cụ tài chính hiện đại khá tinh vi, có lịch sử phát triển

từ năm 1977 tại Mỹ song chỉ thật sự phát triển mạnh từ thập niên 90.Về bản chất, chứng khoán hóa là một quá trình huy động vốn bằng cách sử dụng các tài sản sẵn

có trên bảng cân đối kế toán làm tài sản đảm bảo cho việc phát hành các loại chứng khoán nợ Nói một cách khác, chứng khoán hóa là quá trình phát hành chứng khoán

nợ trên cơ sở đảm bảo bởi dòng tiền mặt tương lai sẽ thu được từ một nhóm tài sản tài chính có sẵn Do đó, các nhà đầu tư mua chứng khoán nợ chấp nhận rủi ro liên quan tới danh mục tài sản đảm bảo được đem ra chứng khoán hóa

Như vậy với nghiệp vụ chứng khoán hóa, người cho vay không nhất thiết phải nắm giữ rủi ro tín dụng mà có thể chuyển sang cho người khác Chính điều này

là cơ sở khiến các NHTM đã trở nên mạo hiểm hơn trong việc cho vay, bất chấp khả năng trả nợ của khách hàng

Nếu như trước đây các NHTM với nguồn vốn hữu hạn của mình từ tiền gửi của khách hàng dùng để cho vay thế chấp mua nhà, thì giờ đây, với hoạt động chứng khoán hóa, nguồn vốn này dường như bất tận.Trong giai đoạn 2001 – 2007,

sự bùng nổ của giá nhà cùng với sự cho vay dễ dãi của các ngân hàng, bong bóng

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

32

mua nhà thế chấp phình to dạt mức 11.03 nghìn tỷ USD vào quý 3/2007, trong con

số đó có đến 57% đã được chứng khoán hóa

Hình 1.3 Chứng khoán hóa tài sản cho vay thế chấp ( 1975 – 2007)

Nguồn: http://www.cuna.com

1.3.3 Hậu quả của việc cho vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ

Bong bóng BĐS

Hiệu ứng của việc FED giảm lãi suất cơ bản là làm giảm lãi suất cho vay, và

do đó làm tăng tổng số cho vay đầu tư vào bất động sản Điều này được thúc đẩy bởi niềm tin của người dân vào sự giàu có ngày càng tăng của Mỹ; vào dân số tiếp tục tăng; và giới hạn đất đai Theo thống kê của cơ quan Tài chính nhà ở Liên Bang (OFHEO) thì nếu chỉ số nhà ở ( HPI) trung bình của toàn Liên bang năm 1980 là

100 điểm, thì tới năm 1998 chỉ số giá nhà ở là 206 điểm và tới quý 4/2006 là 387 điểm, cá biệt có những bang như New England là 613 điểm Thị trường nhà đất của

Mỹ đã tăng trưởng rất mạnh trong giai đoạn 2001 – 2005 đẩy giá nhà liên tục leo thang, tăng 10% năm 2002 và tăng bình quân trên 25%/năm giai đoạn 2003 – 2005 Giá tăng dẫn đến tâm lý ỷ lại của người dân Mỹ Hệ quả là người ta lại sẵn sàng mua nhà với giá cao, bất kể giá trị thực và khả năng trả nợ sau này vì họ nghĩ nếu cần sẽ bán lại để trả nợ ngân hàng mà vẫn có lời Đặt trong bối cảnh tín dụng dễ dãi

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

33

suy nghĩ này đã thúc đẩy người dân đổ xô vào mua bán, đầu cơ bất động sản Từ năm 2000 đến năm 2007, bình quân mỗi năm ở Mỹ xây dựng thêm 1,333,000 ngôi nhà ở Nếu bình quân mỗi ngôi nhà có diện tích khoảng 150 m2 thì hàng năm nước

Mỹ được gần 200 triệu m2 nhà

Hình 1.4 Lượng cung nhà ở Mỹ giai đoạn 2000 – 2007 ( Đv triệu ngôi nhà)

Nguồn: http://www.cuna.org

Và sự sụp đổ của hệ thống ngân hàng

Từ tháng 6/2003, trong điều hành lãi suất của Fed đã bất đầu có sự thay đổi

Do lo lắng về diễn biến lạm phát, Cục dự trữ liên bang bắt đầu tăng dẫn lãi suất từ 1% lên 1.25%, 1.5% và 5.25% vào ngày 30/06/2006, dẫn đến việc thị trường bất động sản bắt đầu chững lại

Bước sang năm 2007, số lượng nhà tồn kho của ngành xây dựng Mỹ đã ở mức khá cao do sự bùng nổ trong xây dựng Mỹ đã ở mức khá cao do sự bùng nổ xây dựng nhà trong giai đoạn trước đó Ngoài ra, tỷ lệ các vụ tịch thu tài sản thế chấp liên tục tăng lên, đặc biệt là đối với vay ARM đã dẫn tới sự ế ẩm của thị trường nhà đất gây áp lực giảm giá nhà Lúc này kỳ vọng của người dân Mỹ về việc trả hết tiền trong thời gian ngắn đã tan biến Ngược lại, họ phải đối mặt với những điều khoản bất lợi hơn trong các hợp đồng vay thế chấp vì ARM là phương thức mà ngân hàng có thể điều chỉnh thời hạn thu nợ cũng như tăng lãi suất cho vay.Tỷ lê vỡ

nợ, thu hồi tài sản thế chấp tiếp tục tăng cao như một vòng xoáy Cho vay ARM chỉ chiếm 6.8% dư nợ tín dụng của Mỹ, nhưng lại chiếm tới 43% số vụ tịch thu tài sản

21 tỷ USD), Merrill Lynch ( 25 tỷ USD), UBS ( 18 tỷ USD), Morgan Stanley (10 tỷ USD), TP Morgan ( 2.2 tỷ USD), Bear Stearms ( 2 tỷ USD), Lehman Brothers ( 1.5

tỷ USD), Goldman Sachs (1.3 tỷ

Các trái phiếu MBS không chỉ bán cho các nhà đầu tư trên phố Wall, mà còn bán cho nhiều nhà đầu tư trên toàn thế giới.Trong khoảng thời gian từ năm 2002 đến 2006 có một lượng tiền rất lớn đổ vào nước Mỹ, đặc biệt là từ các quốc gia Châu Á và các nước có nhiều dầu lửa Lượng vốn khổng lồ này đã gián tiếp tạo điều kiện làm bùng phát cho vay dưới chuẩn, qua hình thức đầu tư vào trái phiếu MBS Chính vì vậy khi mà MBS bị tụt giá thì những nhà đầu tư của những nước này cũng không tránh khỏi những tổn thất

Năm 2007 cũng ghi nhận hai trường hợp phá sản đầu tiên - công ty Mortage Lenders Network USA đứng thứ 15 trong số các nhà cho vay dưới chuẩn nhiều nhất

ở Mỹ và New Century Financial, nhà cho vay dưới chuẩn lớn nhất Mỹ

Tình hình trở nên xấu đi khi bước vào năm 2008, hàng loạt các ngân hàng trên phố Wall tuyên bố phá sản Mở màng cho chuỗi sự kiện này là Bear Stearn – một trong những tập đoàn môi giới chứng khoán và ngân hàng đầu tư hàng đầu phố Wall, đã có bề dày hoạt động 85 năm trên thị trường tài chính Mỹ…những cái tên tiếp theo sau là Indy Mac Bancorp Inc, Freddie Mac và Fanine Mae, Lehman Brother ,Merrill Lynch, City Group, National Bank of Commerce, Bank of Clark Country…

DZ Bank, Deutsche Bank, Sachsen LB (Đức), Tập đoàn Bảo hiểm Yamato Life Insurance Co (Nhật Bản) và nhiều ngân hàng khác là những nạn nhân của cuộc khủng tài chính Mỹ, buộc phải xin trợ giúp của chính phủ hoặc bị chính phủ quốc hữu hoá

1.3.4 Những bài học kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng tín dụng BĐS ở Mỹ

- Cuộc khủng hoảng tín dụng BĐS tại Mỹ một lần nữa cho thấy, hễ giá bất động sản tăng lên thì thông thường nó là hệ quả của (hoặc đi kèm với) một cơn sốt cung tín dụng trong ngành ngân hàng hoặc sự nới lỏng chính sách tiền tệ (CSTT), hay sự dư dã thanh khoản trên thị trường tiền tệ Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng Thứ nhất, Chính phủ các nước cần hết sức thận trọng trong việc điều CSTT, CSTT nới lỏng trong thời gian dài sẽ kích thích đầu tư vào thị trường bất động sản

và rất dễ tạo nên tình trạng bong bóng bất động sản và sau đó, nếu chính sách tiền tệ

bị thắt chặt thì rủi ro tín dụng sẽ tăng mạnh.Thứ hai, trong vấn đề quản lý, việc thị trường bất động sản nóng lên có thể xem như là một dấu hiệu cảnh báo, cần tăng các biện pháp cường kiểm tra dư nợ bất động sản của các ngân hàng thương mại, tránh tình trạng cho vay quá mức, nhằm đảm bảo an toàn cho hệ thống

- Nhằm khơi thông nguồn vốn cho hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng thương mại, trong thời gian qua, ở Việt Nam, có ý kiến cho rằng cần ban hành luật thị trường thế chấp thứ cấp làm hành lang pháp lý cho hệ thống ngân hàng tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp bất động sản Tuy nhiên, qua cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ lần này, kinh nghiệm cho thấy cần phải hết sức thận trọng Cần phải có những biện pháp giám sát, quản lý thật hiệu trước khi đem lại cho ngân hàng một nguồn vốn lớn Bởi với một nguồn vốn dồi dào trong tay, trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt, để giành

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

36

khách hàng về phía mình, những điều kiện, tiêu chuẩn cho vay rất có thể bị hạ thấp thậm chí bỏ qua trong quá trình xét duyệt

- Nguyên nhân sâu xa từ khủng hoảng tài chính tại Mỹ chính là khủng hoảng

nợ dưới chuẩn cùng với sự lạm dụng công nghệ chứng khoán hóa Đối với Việt Nam, mặc dù chưa tồn tại chứng khoán hóa cũng như không tồn tại hình thức cho vay dưới chuẩn Tuy nhiên, trên thực tế các NHTM Việt Nam cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với hoạt động tín dụng bất động sản Hơn thế, các NHTM Việt Nam cũng dùng hệ thống chấm điểm tín dụng để đánh giá khách hàng vay Tuy nhiên, hệ thống điểm số này có quá nhiều bất cập nên cũng không phản ánh được chất lượng tín dụng bất động sản Hệ thống chấm điểm tín dụng hàm chứa quá nhiều nhược điểm, nhưng lại là cơ sở để ra quyết định cho vay, vì thế có thể xuất hiện những trường hợp nợ dưới chuẩn Để khắc phục nhược điểm trên, các NHTM cần có sự nâng cấp toàn diện hệ thống chấm điểm tín dụng và xếp hạng khách hàng đảm bảo khắc phục được những nhược điểm đã được nêu ra Bên cạnh đó, các NHTM cũng nên liên kết với nhau để xây dựng và hoàn chỉnh hệ thống dữ liệu lịch sử tài chính với các cá nhân của Việt Nam

- Từ những kinh nghiệm qua cuộc khủng hoảng này, về phía mình, các NHTM cần phải có quy chế rõ ràng trong việc cho vay vào thị trường BĐS Các ngân hàng cần phải tuân thủ đúng những quy định và quy chế cho vay đó, không được nới lỏng điều kiện cho vay đặc biệt trong trường hợp thị trường BĐS có diễn biến thất thường Nhằm để bảo đảm tính tuân thủ, hoạt động kiểm soát nội bộ ngân hàng phải thường xuyên giám sát và quản lý rủi ro hệ thống Công tác đào tạo và nâng cao ý thức trách nhiệm, trình độ năng lực thẩm định đánh giá của các nhân viên tín dụng cũng rất quan trọng, bảo đảm chính xác ngay từ khâu đầu tiên của quá trình cho vay đối với lĩnh vực bất động sản là phương pháp phòng chống rủi ro hiệu quả nhất

Đối với các khoản vay bất động sản, ngân hàng cần chú trọng đến việc đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, phương án kinh doanh hiệu quả hơn là chú trọng đến tài sản thế chấp là bất động sản Trong trường hợp khi thị trường bất động sản đang nóng, việc định giá bất động sản để cho vay cũng là điều khó khăn Các

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

37

ngân hàng nên cẩn trọng trong việc xác định giá bất động sản, đề phòng khi thị trường sụt giảm, giá bất động sản đang thế chấp sẽ giảm theo gây nên rủi ro cho ngân hàng Ngoài ra, ngân hàng cần có bộ phận định giá bất động sản độc lập, tránh tình trạng nhân viên tín dụng vừa thẩm định cho vay, vừa định giá tài sản đảm bảo

- Các ngân hàng tại Mỹ phớt lờ và không tư vấn cho khách hàng những rủi ro

có thể gặp phải khi lãi suất được điều chỉnh theo thị trường Tại Việt nam, các ngân hàng cho vay với thời hạn từ 10 - 30 năm và lãi suất cho vay cũng tính theo lãi suất thị trường, nhưng các ngân hàng gần như không tư vấn cho khách hàng những rủi ro

có thể gặp phải khi lãi suất tăng Trong thời gian qua, khi tính khả năng trả nợ của khách hàng tại thời điểm vay vốn, các ngân hàng thường dùng lãi suất cho vay ở thời điểm hiện tại, không chú ý đến lãi suất tăng theo thời gian do các yếu tố khác nhau tác động như lạm phát, tỷ giá, cạnh tranh Do vậy, việc xuất hiện rủi ro lãi suất tăng làm nhiều khách hàng mất khả năng trả nợ Vì vậy, ngân hàng nên có những giải pháp phòng ngừa cũng như tư vấn cho khách hàng của mình để có biện pháp phòng ngừa hiệu quả

- Nên giám sát tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng dư nợ cho vay tại ngân hàng để có sự phân bố rủi ro phù hợp Mặt khác, do tình hình kinh tế Việt Nam hiện nay đang tăng trưởng ổn định và dự đoán sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt trong thời gian tới Do vậy, việc xác định ngành nghề kinh doanh, lĩnh vực đầu tư mang lại hiệu quả, đối tượng khách hàng tiềm năng không còn là việc riêng của doanh nghiệp sản xuất kinh doanh mà còn là nhiệm vụ quan trọng của ngân hàng trong quá trình cạnh tranh và hội nhập Tuy nhiên, trong điều kiện kinh tế phát triển hiện nay, các ngân hàng cần thận trọng trong khi theo đuổi mục tiêu lợi nhuận Các ngân hàng cần phân bố đầu tư vào một số ngành nghề có tính ổn định như lương thực, sản xuất nhu yếu phẩm cần thiết, sản xuất hàng tiêu dùng, song song với việc đầu tư vào các ngành nghề sản xuất hàng cao cấp như sản xuất xe hơi, sản xuất mỹ phẩm, để phòng chống và hạn chế rủi ro trong trường hợp nền kinh tế chững lại và suy giảm

- Sắp tới đây, các loại hình hoạt động kinh doanh khác sẽ phát triển như việc mua bán công ty, mua bán nợ, các sản phẩm phái sinh, chứng khoán hóa các khoản cho vay, chứng khoán hóa bất động sản, càng làm cho thị trường tài chính, ngân

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

38

hàng phát triển mạnh Do vậy, việc quản lý rủi ro sẽ ngày một khó khăn Các ngân hàng cần nâng cao hơn nữa công tác giám sát và quản trị rủi ro, dự báo và phòng ngừa rủi ro trong hoạt động, rủi ro thanh khoản, tạo sự ổn định và phát triển cho hoạt động ngân hàng

- Nghiệp vụ chứng khoán hóa là một sáng kiến trong lĩnh vực tài chính của thế giới để tái huy động vốn, phục vụ nhu cầu của thị trường Việc phát triển nghiệp

vụ này ở Việt Nam sẽ giảm gánh nặng cho thị trường tín dụng truyền thống, nhất là trong bối cảnh nhu cầu nhà ở nước ta đang còn rất lớn, trong khi ta lại chưa có thị trường cung cấp dịch vụ tài chính cho nhu cầu này Tuy nhiên, để nghiệp vụ này hoạt động có hiệu quả ở Việt Nam, từ kinh nghiệm của cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ, chúng ta cần phải làm đáp ứng được những điều kiện sau: (i) xây dựng được hệ thống dữ liệu tài chính cá nhân; (ii) thị trường bất động sản phải minh bạch; (iii) cần có tổ chức định mức tín nhiệm chuyên nghiệp và uy tín để đánh giá cho các tổ chức tài chính, ngân hàng tham gia hoạt động, cũng như là xếp hạng tín nhiệm cho các sản phẩm phái sinh Cuối cùng (iv) hệ thống giám sát, cảnh báo

và phòng ngừa rủi ro tài chính Tất cả những điều này làm cho việc định giá và cơ cấu các gói trái phiếu được chứng khoán hóa trở nên chính xác và tin cậy

- Khái niệm về BĐS, phân loại BĐS và các nhân tố tác động đến giá trị BĐS

- Khái niệm về thị trường BĐS, vai trò của thị trường BĐS

- Khái niệm về tín dụng BĐS, đặc điểm của tín dụng BĐS, nguyên tắc cho vay BĐS, vai trò của tín dụng BĐS và các rủi ro trong cho vay BĐS

- Lược qua tín dụng bất động sản và những bài học kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng tín dụng BĐS ở Mỹ