- Cuộc khủng hoảng tín dụng BĐS tại Mỹ một lần nữa cho thấy, hễ giá bất động sản tăng lên thì thông thường nó là hệ quả của (hoặc đi kèm với) một cơn sốt cung tín dụng trong ngành ngân hàng hoặc sự nới lỏng chính sách tiền tệ (CSTT), hay sự dư dã thanh khoản trên thị trường tiền tệ. Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng. Thứ nhất, Chính phủ các nước cần hết sức thận trọng trong việc điều CSTT, CSTT nới lỏng trong thời gian dài sẽ kích thích đầu tư vào thị trường bất động sản và rất dễ tạo nên tình trạng bong bóng bất động sản và sau đó, nếu chính sách tiền tệ bị thắt chặt thì rủi ro tín dụng sẽ tăng mạnh.Thứ hai, trong vấn đề quản lý, việc thị trường bất động sản nóng lên có thể xem như là một dấu hiệu cảnh báo, cần tăng các biện pháp cường kiểm tra dư nợ bất động sản của các ngân hàng thương mại, tránh tình trạng cho vay quá mức, nhằm đảm bảo an toàn cho hệ thống.
- Nhằm khơi thông nguồn vốn cho hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng thương mại, trong thời gian qua, ở Việt Nam, có ý kiến cho rằng cần ban hành luật thị trường thế chấp thứ cấp làm hành lang pháp lý cho hệ thống ngân hàng tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp bất động sản. Tuy nhiên, qua cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ lần này, kinh nghiệm cho thấy cần phải hết sức thận trọng. Cần phải có những biện pháp giám sát, quản lý thật hiệu trước khi đem lại cho ngân hàng một nguồn vốn lớn. Bởi với một nguồn vốn dồi dào trong tay, trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt, để giành
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 36
khách hàng về phía mình, những điều kiện, tiêu chuẩn cho vay rất có thể bị hạ thấp thậm chí bỏ qua trong quá trình xét duyệt.
- Nguyên nhân sâu xa từ khủng hoảng tài chính tại Mỹ chính là khủng hoảng nợ dưới chuẩn cùng với sự lạm dụng công nghệ chứng khoán hóa. Đối với Việt Nam, mặc dù chưa tồn tại chứng khoán hóa cũng như không tồn tại hình thức cho vay dưới chuẩn. Tuy nhiên, trên thực tế các NHTM Việt Nam cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với hoạt động tín dụng bất động sản. Hơn thế, các NHTM Việt Nam cũng dùng hệ thống chấm điểm tín dụng để đánh giá khách hàng vay. Tuy nhiên, hệ thống điểm số này có quá nhiều bất cập nên cũng không phản ánh được chất lượng tín dụng bất động sản. Hệ thống chấm điểm tín dụng hàm chứa quá nhiều nhược điểm, nhưng lại là cơ sở để ra quyết định cho vay, vì thế có thể xuất hiện những trường hợp nợ dưới chuẩn. Để khắc phục nhược điểm trên, các NHTM cần có sự nâng cấp toàn diện hệ thống chấm điểm tín dụng và xếp hạng khách hàng đảm bảo khắc phục được những nhược điểm đã được nêu ra. Bên cạnh đó, các NHTM cũng nên liên kết với nhau để xây dựng và hoàn chỉnh hệ thống dữ liệu lịch sử tài chính với các cá nhân của Việt Nam.
- Từ những kinh nghiệm qua cuộc khủng hoảng này, về phía mình, các NHTM cần phải có quy chế rõ ràng trong việc cho vay vào thị trường BĐS. Các ngân hàng cần phải tuân thủ đúng những quy định và quy chế cho vay đó, không được nới lỏng điều kiện cho vay đặc biệt trong trường hợp thị trường BĐS có diễn biến thất thường. Nhằm để bảo đảm tính tuân thủ, hoạt động kiểm soát nội bộ ngân hàng phải thường xuyên giám sát và quản lý rủi ro hệ thống. Công tác đào tạo và nâng cao ý thức trách nhiệm, trình độ năng lực thẩm định đánh giá của các nhân viên tín dụng cũng rất quan trọng, bảo đảm chính xác ngay từ khâu đầu tiên của quá trình cho vay đối với lĩnh vực bất động sản là phương pháp phòng chống rủi ro hiệu quả nhất.
Đối với các khoản vay bất động sản, ngân hàng cần chú trọng đến việc đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, phương án kinh doanh hiệu quả hơn là chú trọng đến tài sản thế chấp là bất động sản. Trong trường hợp khi thị trường bất động sản đang nóng, việc định giá bất động sản để cho vay cũng là điều khó khăn. Các
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 37
ngân hàng nên cẩn trọng trong việc xác định giá bất động sản, đề phòng khi thị trường sụt giảm, giá bất động sản đang thế chấp sẽ giảm theo gây nên rủi ro cho ngân hàng. Ngoài ra, ngân hàng cần có bộ phận định giá bất động sản độc lập, tránh tình trạng nhân viên tín dụng vừa thẩm định cho vay, vừa định giá tài sản đảm bảo.
- Các ngân hàng tại Mỹ phớt lờ và không tư vấn cho khách hàng những rủi ro có thể gặp phải khi lãi suất được điều chỉnh theo thị trường. Tại Việt nam, các ngân hàng cho vay với thời hạn từ 10 - 30 năm và lãi suất cho vay cũng tính theo lãi suất thị trường, nhưng các ngân hàng gần như không tư vấn cho khách hàng những rủi ro có thể gặp phải khi lãi suất tăng. Trong thời gian qua, khi tính khả năng trả nợ của khách hàng tại thời điểm vay vốn, các ngân hàng thường dùng lãi suất cho vay ở thời điểm hiện tại, không chú ý đến lãi suất tăng theo thời gian do các yếu tố khác nhau tác động như lạm phát, tỷ giá, cạnh tranh... Do vậy, việc xuất hiện rủi ro lãi suất tăng làm nhiều khách hàng mất khả năng trả nợ. Vì vậy, ngân hàng nên có những giải pháp phòng ngừa cũng như tư vấn cho khách hàng của mình để có biện pháp phòng ngừa hiệu quả.
- Nên giám sát tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng dư nợ cho vay tại ngân hàng để có sự phân bố rủi ro phù hợp. Mặt khác, do tình hình kinh tế Việt Nam hiện nay đang tăng trưởng ổn định và dự đoán sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt trong thời gian tới. Do vậy, việc xác định ngành nghề kinh doanh, lĩnh vực đầu tư mang lại hiệu quả, đối tượng khách hàng tiềm năng không còn là việc riêng của doanh nghiệp sản xuất kinh doanh mà còn là nhiệm vụ quan trọng của ngân hàng trong quá trình cạnh tranh và hội nhập. Tuy nhiên, trong điều kiện kinh tế phát triển hiện nay, các ngân hàng cần thận trọng trong khi theo đuổi mục tiêu lợi nhuận. Các ngân hàng cần phân bố đầu tư vào một số ngành nghề có tính ổn định như lương thực, sản xuất nhu yếu phẩm cần thiết, sản xuất hàng tiêu dùng, song song với việc đầu tư vào các ngành nghề sản xuất hàng cao cấp như sản xuất xe hơi, sản xuất mỹ phẩm,... để phòng chống và hạn chế rủi ro trong trường hợp nền kinh tế chững lại và suy giảm.
- Sắp tới đây, các loại hình hoạt động kinh doanh khác sẽ phát triển như việc mua bán công ty, mua bán nợ, các sản phẩm phái sinh, chứng khoán hóa các khoản cho vay, chứng khoán hóa bất động sản,... càng làm cho thị trường tài chính, ngân
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 38
hàng phát triển mạnh. Do vậy, việc quản lý rủi ro sẽ ngày một khó khăn. Các ngân hàng cần nâng cao hơn nữa công tác giám sát và quản trị rủi ro, dự báo và phòng ngừa rủi ro trong hoạt động, rủi ro thanh khoản, tạo sự ổn định và phát triển cho hoạt động ngân hàng.
- Nghiệp vụ chứng khoán hóa là một sáng kiến trong lĩnh vực tài chính của thế giới để tái huy động vốn, phục vụ nhu cầu của thị trường. Việc phát triển nghiệp vụ này ở Việt Nam sẽ giảm gánh nặng cho thị trường tín dụng truyền thống, nhất là trong bối cảnh nhu cầu nhà ở nước ta đang còn rất lớn, trong khi ta lại chưa có thị trường cung cấp dịch vụ tài chính cho nhu cầu này. Tuy nhiên, để nghiệp vụ này hoạt động có hiệu quả ở Việt Nam, từ kinh nghiệm của cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ, chúng ta cần phải làm đáp ứng được những điều kiện sau: (i) xây dựng được hệ thống dữ liệu tài chính cá nhân; (ii) thị trường bất động sản phải minh bạch; (iii) cần có tổ chức định mức tín nhiệm chuyên nghiệp và uy tín để đánh giá cho các tổ chức tài chính, ngân hàng tham gia hoạt động, cũng như là xếp hạng tín nhiệm cho các sản phẩm phái sinh. Cuối cùng (iv) hệ thống giám sát, cảnh báo và phòng ngừa rủi ro tài chính. Tất cả những điều này làm cho việc định giá và cơ cấu các gói trái phiếu được chứng khoán hóa trở nên chính xác và tin cậy.
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 39
Kết luận chương 1
Nội dung chương 1 trình bày sơ lược và tóm tắt về BĐS, thị trường BĐS, tín dụng BĐS và vai trò của tín dụng BĐS. Trong đó tập trung chủ yếu vào các nội dung:
- Khái niệm về BĐS, phân loại BĐS và các nhân tố tác động đến giá trị BĐS. - Khái niệm về thị trường BĐS, vai trò của thị trường BĐS.
- Khái niệm về tín dụng BĐS, đặc điểm của tín dụng BĐS, nguyên tắc cho vay BĐS, vai trò của tín dụng BĐS và các rủi ro trong cho vay BĐS.
- Lược qua tín dụng bất động sản và những bài học kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng tín dụng BĐS ở Mỹ.
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 40
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM
2.1Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2007 - 2011. 2.1.1 Diễn biến của thị trường bất động sản trong thời gian qua. 2.1.1.1Giai đoạn từ đầu năm 2007 đến cuối quý I năm 2008.
Đặc điểm nối bật nhất của giai đoạn này chính là sự tăng trưởng nóng của thị trường BĐS. Hoạt động kinh doanh BĐS rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ BĐS, mà cả các quỹ đầu tư, NHTM và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần đều nhảy vào lĩnh vực đầy tiềm năng này.
Sau giai đoạn trầm lắng từ năm 2004 đến 2006, thị trường BĐS Việt Nam năm 2007 bắt đầu một cơn sốt mới, BĐS sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng. Giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự tăng liên tục. Khởi đầu bằng đợt tăng giá vào khoảng tháng 3 – 4/2007 và lên đến đỉnh điểm với sự kiện tranh mua căn hộ The Vista và Sky Garden III ở thành phố Hồ Chí Minh ( TP.HCM ). Khu The Vista quận 2 tăng gần 1400 USD một mét vuông lên đến khoảng 2800 – 3000 USD một mét vuông vào tháng 8/2007. Cũng cùng thời điểm này, những căn hộ trong dự án Sai Gon Pearl cuối năm 2006 chỉ có giá 1500 USD/m2, thì cũng đã tăng lên đến 2900 – 3000 USD/m2.
Không thua kém giá nhà, giá đất cũng liên tục tăng cao. Tại quận 2, TP.HCM, giá đất các dự án lân cận Khu đô thị mới Thủ Thiêm đạt đỉnh 45 - 50 triệu đồng/m2 - cao nhất từ trước đến nay. Dự án Khu đô thị mới An Phú - An Khánh, đất mặt tiền đường song hành xa lộ Hà Nội đạt 50 triệu đồng/m2. Các vị trí không thuận lợi trong dự án, tháng 8 năm 2007 có giá phổ biến là 18 - 22 triệu đồng/m2, cuối năm 2007 đã vọt lên tới 25 - 28 triệu đồng/m2; dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2, Tp.HCM) có giá bán tại thời điểm tháng 4 năm 2006 khoảng 4 - 6 triệu đồng/m2 cũng đã nhảy vọt lên 25 - 35 triệu đồng/m2 .
Lý giải cho sự bùng nổ thị trường BĐS trong năm 2007, về cơ bản có những nguyên nhân chính sau:
Một là, các vấn đề về thể chế BĐS rõ ràng hơn, thông thoáng hơn. Luật kinh doanh BĐS đi vào hiện thực; sự ra đời của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ban hành
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 41
ngày 25/5/2007, quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, và giải quyết khiếu nại về đất đai. Điều này đã giúp các nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất để xây dựng dự án nhà ở để bán, đất sử dụng ổn định, sử dụng lâu dài và sẽ được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng trong vòng 70 năm ( so với 50 năm như trước đây). Nghị định cũng liệt kê các trường hợp mà Chính phủ có trách nhiệm giải phóng mặt bằng trước khi giao đất cho chủ đầu tư nhằm đẩy nhanh tốc độ cùa quá trình đầu tư. Các địa phương cũng không ngừng nỗ lực cải cách hành chính, theo chiều hướng rút ngắn thời gian và giảm bớt các thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư, đặc biệt là việc TP.HCM công khai 20 khu đất vàng để kêu gọi các nhà đầu tư.
Hai là, với việc là thành viên chính thức của WTO, Việt Nam trở thành địa điểm hấp dẩn nhà đầu tư nước ngoài. Thị trường BĐS với nhiều áp lực do thiếu thốn cơ sở hạ tầng và yếu kém về cung cách quản lý, phục vụ đang dần trở thành một mục tiêu đầu tư mới cho các quỹ đầu tư BĐS của Mỹ và Châu Âu.
Ba là, thị trường BĐS có tác động liên thông với thị trường chứng khoán. Cuối năm 2006 thị trường chứng khoán tăng giá mạnh, một phần lãi đáng kể đã được các nhà đầu tư chứng khoán Việt Nam và không ngoại trừ cả những nhà đầu tư nước ngoài nhạy bén chuyển sang thành tiền mặt rồi đầu tư vào BĐS đô thị. Sau khi thị trường chứng khoán đạt đỉnh 1,170.67 điểm vào ngày 12/03/2007, thì đã liên tục trồi sụt, đầu tư tài chính không sinh lợi nhiều, xu hướng đầu tư BĐS càng trở nên rõ nét.
Bốn là, do chính sách về mua nhà cho Việt Kiều, cho người nước ngoài đang có triển vọng thông thoáng hơn. Một nguồn vốn lớn kiều hối ( khoảng 8 tỷ USD) đổ về Việt Nam, mạnh nhất là thời điểm cuối năm chủ yếu tập trung tại TP.HCM và Hà Nội. Ngoài ra, đề án cho phép Việt Kiều được sở hữu nhà ở Việt Nam cũng có tác động đến thị trường BĐS.
Thị trường BĐS tiếp tục tăng nóng trong những tháng đầu năm 2008. Đây có thể coi là một thời điểm khó quên, khi thị trường nhà đất TP.HCM và cả khu vực Đông Nam Bộ bị rơi vào cơn sốt giá chưa từng thấy. Chỉ trong một thời gian ngắn chưa đến 3 tháng (từ tháng 12/2007 đến 2/2008), giá nhà đất đã tăng bình quân
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 42
300%, thậm chí có nơi tăng đến 500%. Một số dự án xây dựng chung cư cũng đã nhân cơ hội thị trường đang nóng đẩy hàng ra bán kiếm lợi với mức tăng gấp 2 tới 3 lần. Có những trường hợp - cùng 1 dự án, cùng một loại căn hộ, nhưng giữa 2 đợt bán hàng giá đã tăng hơn 1.200USD/m2 thế nhưng cung vẫn không đủ hàng đáp ứng nhu cầu thị trường. Những căn hộ đắt tiền trị giá tới hàng trăm ngàn USD như The Manor, Phú Mỹ Hưng, The Mansion, The Vista … luôn kín khách đặt tiền mua trước. Thời điểm đầu năm 2008, nếu có một suất mua căn hộ chung cư, khi nhượng lại chắc chắn có lãi ít nhất 50 triệu đồng, nhiều trường hợp khác số tiền chênh lệnh qua tay còn nhiều hơn hơn lên đến trên hàng chục ngàn USD. Một kênh đầu tư siêu lợi nhuận, vì vậy những nhà đầu tư (nói chính xác hơn là nhà đầu cơ) đua nhau vay tiền đầu tư vào địa ốc.
Không chỉ căn hộ chung cư nóng sốt trước làn sóng Việt kiều về mua nhà, mà đất dự án cũng sốt nóng không kém. Từ khu Nam Sài Gòn đến khu lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm, lan rộng sang Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai) Bến Cát, Thủ Dầu Một (Bình Dương)... nơi nào giá đất cũng tăng ít nhất 3 lần. Cơn sốt đã đẩy giá nhà đất lên đến đỉnh điểm. Đất dự án Him Lam - Kênh Tẻ sau 3 tháng, từ