Có thể khẳng định sự phát triển của thị trường BĐS trong thời gian qua đã đem lại nhiều lợi ích cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Sự phát triển của thị trường nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư đã đóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch đô thị, cải thiện diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân đô thị. Đồng thời, nó cũng đáp ứng một phần quan trọng nhu cầu về chỗ ở cho người dân đô thị, nhu cầu về trụ sở kinh doanh, văn phòng hoạt động của các tổ chức kinh tế. Không những thế sự phát triển của thị trường BĐS trong thời gian qua cũng đã góp một phần không nhỏ vào việc thúc đẩy nhiều ngành nghề khác cùng phát triển. Bởi theo thống kê thì ngành BĐS có liên quan với gần 50 ngành nghề khác trong nền kinh tế. Còn đối với hầu hết nhà đầu tư,
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 53
kinh doanh BĐS thì có lẽ giai đoạn cuối năm 2007 và đầu 2008 là một thời điểm khó quên; thị trường phát triển nóng, đã đem lại cho họ nguồn lợi nhuận khổng lồ.
Tuy đã đạt nhiều thành tựu và vẫn được đánh giá có nhiều tiềm năng phát triển, nhưng theo nhiều chuyên gia, thị trường BĐS Việt Nam cũng có nhiều dấu hiệu thiếu ổn định và tiềm ẩn nhiều rủi ro, thể hiện qua những điểm sau:
Thứ nhất, trong thời điểm cuối 2007 và đầu năm 2008, tại TP.HCM và Hà Nội đã xảy ra tình trạng giá văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng đột biến. Trong một thời gian ngắn giá đã tăng từ 50%, thậm chí có những khu vực, dự án tăng đến 300% so với cuối năm 2006. Rõ ràng sự nóng lên không bình thường của thị trường này là do yếu tố đầu cơ, bởi nhu cầu nhà ở của người dân dù cao cũng không thể lên tới mức tăng 300% trong vòng 1 năm. So sánh với các nước trong khu vực chúng ta cũng thấy được sự bất hợp lý này. Hiện nay, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam thuộc vào loại thấp nhưng đất ở đô thị Việt Nam nói chung và hai thành phố Hà Nội, TP.HCM nói riêng lại cao hơn 2 lần so với mặt bằng chung đất đô thị Thái Lan và ngang bằng với giá BĐS Nhật Bản.Trong khi đó thu nhập bình quân đầu người của Thái Lan, Nhật Bản lại gấp 10 lần và 49 lần của Việt Nam.
Thứ hai, thị trường BĐS Việt Nam còn đang ở cấp độ phát triển thấp, các thành tố của thị trường hình thành chưa đầy đủ, thể chế thị trường chưa hoàn chỉnh. Thực chất, hiện tại thị trường BĐS vẫn đang ở cấp độ tiền tệ hóa – tức là thị trường BĐS vẫn phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng. Nguồn tài trợ lớn cho thị trường BĐS tính đến nay vẫn là nguồn vốn tính dụng ngân hàng, ước tính chiếm tới hơn 60% tổng vốn đầu tư vào lĩnh vực này. Thị trường tài chính ( TTTC) ngày càng đóng một vai trò quan trọng, thậm chí là có tính quyết định đối với sự thăng hay trầm của thị trường BĐS. Qua những chính sách đối với TTTC các chuyên gia có thể hình dung cơ bản diễn biến của thị trường BĐS sẽ diễn biến như thế nào. Những biến động lên xuống của thị trường BĐS trong các năm từ 2006 – 2011 đều có dấu ấn của sự tác động của chính sách tài chính, tiền tệ. Trong đó, cơn suy thoái của thị trường BĐS trong suốt năm 2008, khiến giá nhà đất trên địa bàn TP.HCM mất từ 30-70% giá trị là do sự tác động của chính sách siết chặt tín dụng
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 54
để chống lạm phát của những tháng đầu năm 2008. Sự phụ thuộc lớn của thị trường BĐS vào TTTC dẫn tới hệ quả nếu TTTC có vấn đề ( tính thanh khoản, tổng lượng vốn) thì thị trường BĐS sẽ gặp khó khăn.
Thứ ba, hàng hoá bất động sản, nhất là nhà ở có cơ cấu không hợp lý, chủ yếu các doanh nghiệp đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích rộng và giá thành lớn chỉ phù hợp với đối tượng có thu nhập cao, trong khi đó nhu cầu và khả năng của phân khúc thị trường này chỉ chiếm khoảng 5% thị trường nhà ở. Thị trường thiếu hàng hoá có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, thiếu loại nhà ở cho thuê phù hợp với nhu cầu của đối tượng thu nhập trung bình và thấp.
Thứ tư, lợi nhuận cao trên thị trường BĐS trong thời gian vừa qua đã thu hút nhiều công ty, tập đoàn lớn thành lập công ty kinh doanh bất động sản. Nhiều ngân hàng có quỹ hoặc công ty kinh doanh bất động sản, xuất hiện đầu tư nội bộ khó kiểm soát. Nhiều doanh nghiệp không đủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm, không có chức năng và liên quan gì đến BĐS cũng tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản. Thêm vào đó, rất nhiều người không có nhu cầu thật sự về nhà đất cũng đua nhau vay ngân hàng để mua nhà đất, trong khi năng lực và khả năng về tài chính hạn hẹp. Từ đó, nảy sinh hiện tượng cạnh tranh không lành mạnh, đầu tư theo phong trào, đầu tư không hiệu quả.
Thứ năm, thị trường BĐS Việt Nam vẫn thiếu minh bạch. Thị trường BĐS nói chung, thị trường BĐS nhà ở nói riêng đang phụ thuộc vào bên bán, thông tin kém minh bạch. Việc mua bán các sản phẩm BĐS tại các dự án cho đến nay vẫn chưa đi vào quy cũ. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đã quy định các chủ đầu tư không được huy động vốn của bên mua khi chưa hoàn thành móng nhưng trong thực tế, các bên vẫn giao dịch thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền... để mua các sản phẩm từ khi dự án mới hình thành. Do vậy, một khi phát sinh những tranh chấp, thường là bên mua chịu bất lợi. Mặt khác, cũng từ chỗ thiếu minh bạch, thông tin chưa đầy đủ mà các hoạt động giao dịch ngầm, trao tay hiện nay vẫn còn khá phổ biến, rất khó khăn trong việc quản lý nhà nước cũng như thất thu ngân sách nhà nước, đồng thời tiếp tay cho tham nhũng.
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 55
Mặc dù cho đến nay, Việt Nam vẫn chưa đủ thông tin để đánh giá đầy đủ mức độ phát triển của thị trường BĐS, song sự biến động giá cả thất thường trong thời gian qua cùng với những hạn chế nêu trên cho thấy, thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay thiếu tính bền vững và phát triển thiếu ổn định.