2.3.3.1 Tín dụng bất động sản của các NHTM tại TP. Hồ Chí Minh đối diện nhiều nguy cơ tiềm ẩn.
Sau giai đoạn phát triển ổn định, những năm gần đây nền kinh tế Việt Nam bắt đầu đối diện với những tình huống vô cùng khó khăn. Mở đầu là sự trỗi dậy bất ngờ của thị trường chứng khoán năm 2007, thặng dư từ thị trường này đã làm bùng phát cho đợt lạm phát vượt tầm kiểm soát của Chính phủ, cán cân thương mại thâm hụt, tỷ giá liên tục biến động. Chính phủ đưa ra hàng loạt chính sách kiềm chế lạm phát, thắt chặt tiền tệ, ổn định tỷ giá… làm đóng băng thị trường bất động sản và rơi tự do đối với thị trường chứng khoán. Năm 2008 đầy khó khăn thách thức cho ngành ngân hàng bởi việc thực thi chính sách của Nhà nước. Một trong những nguy cơ mà các ngân hàng thương mại đang phải đối diện là giải quyết các khoản nợ liên quan đến bất động sản. Hầu hết các khoản vay này được giải ngân năm 2007 khi các ngân hàng chạy đua tăng trưởng lấy dư nợ, lấy thị trường bất động sản làm mục tiêu cạnh tranh. Nhận định về rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng thương mại trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh như sau:
Rủi ro thị trường: Nguy cơ sụp đổ thị trường bất động sản rất cao khi có
biến động về chính sách và thị trường. Khi chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng (tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, mua tín phiếu) hầu hết các ngân hàng rơi vào tình trạng khó khăn trong thanh khoản, dẫn đến việc thắt chặt tín dụng. Giá hàng hóa bất động
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 69
sản sụt giảm mạnh ở sản phẩm đất dự án, căn hộ; các sản phẩm khác cũng giảm đáng kể nhưng vẫn không có người mua. Rủi ro lớn nhất trong kinh doanh bất động sản là thiếu thông tin về thị trường bất động sản. Trước tình hình thị trường bất động sản của Việt Nam thiếu tính ổn định như hiện nay và hệ thống thông tin còn khá hạn chế với độ tin cậy là rất thấp, thì rủi ro do thay đổi cơ chế chính sách của nhà nước liên quan đến thị trường bất động sản, rủi ro do thiếu thông tin chắc chắn sẽ tạo ra hiệu ứng đô-mi-nô ảnh hưởng đến nền kinh tế, thị trường tài chính và cụ thể là hoạt động tín dụng của các ngân hàng là không thể tránh khỏi.
Rủi ro về lãi suất: Do đặc thù của các khoản cho vay bất động sản thường
có thời gian dài (đến 30 năm) với mức lãi suất điều chỉnh 6 tháng hoặc 1 năm 1 lần, trong khi hầu hết cơ cấu vốn huy động của các ngân hàng là vốn ngắn hạn (chiếm 80% vốn huy động). Như vậy với tình hình lãi suất biến động nhanh, lãi suất huy động tăng trong khi chưa đến thời gian điều chỉnh lãi suất đối với khách hàng vay, các ngân hàng sẽ phải gánh chịu rủi ro về lãi suất.
Rủi ro thanh khoản: Nguồn vốn của các ngân hàng trên địa bàn chủ yếu
là nguồn vốn ngắn hạn, chiếm đến 80% trong tổng nguồn vốn huy động của các ngân hàng, trong khi đặc thù của các khoản vay bất động sản lại có thời gian trung, dài hạn. Vì vậy khi có sự biến động mạnh của nền kinh tế, của thị trường tài chính các ngân hàng sẽ rơi vào tình trạng thiếu hụt thanh khoản. Thực tế trong những tháng đầu năm 2008, khi Ngân hàng Nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, các ngân hàng thương mại đã bộc lộ điểm yếu đó là tính cân đối, an toàn trong tài sản của một số ngân hàng chưa bảo đảm.
Rủi ro từ công tác định giá tài sản bảo đảm nợ vay, giá trị tài sản thế chấp có nguy cơ thấp hơn khoản vay từ ngân hàng: Việc đánh giá chính xác giá
trị tài sản là yếu tố quan trọng trong cho vay bất động sản. Sự đánh giá này phải tuân thủ theo tiêu chuẩn của ngành và của Nhà nước. Tuy nhiên trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản của Việt Nam trong tình trạng sốt giá ảo ở một số khu vực, địa bàn mà thành phố Hồ Chí Minh là tâm điểm. Vì vậy nếu căn cứ vào giá cả thị trường của tài sản tại thời điểm thị trường đang sốt để xác định giá trị cho vay thì nguy cơ các ngân hàng phải gánh chịu rủi ro nặng nề về việc giảm giá trị của tài sản
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 70
thế chấp nếu phải thực hiện xử lý tài sản để thu hồi nợ khi thị trường tuột dốc và đóng băng.
Rủi ro trong công tác thu hồi nợ: Trong giai đoạn “sốt” của thị trường bất
động sản, lượng khách hàng đổ xô đi mua nhà đất mà trong đó có một phần vốn do ngân hàng tài trợ. Đồng thời các ngân hàng cũng tỏ ra dễ dãi hơn trong việc xem xét các điều kiện cho vay cả đối với người mua nhà và cả chủ đầu tư dự án. Trong tình hình kinh tế xã hội có những biến động, khi lãi suất tiền vay tăng và thị trường bất động sản bắt đầu hạ giá, những người đầu cơ vào thị trường địa ốc bằng vốn vay ngân hàng đang đứng trước khả năng vỡ nợ cao. Điều này ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ của các ngân hàng trong tương lai và tình hình xấu nhất có thể xảy ra đó là xử lý tài sản để thu hồi nợ sẽ phát sinh hàng loạt nếu thị trường tiếp tục đóng băng và không có dấu hiệu khởi sắc trở lại.
Rủi ro từ đạo đức nghề nghiệp của cán bộ ngân hàng: Trong điều kiện
tăng trưởng tín dụng nóng thì việc xảy ra tình trạng “cò” tín dụng câu kết với cán bộ ngân hàng làm giả hồ sơ vay, vay đảo nợ, vay “ké” là không thể tránh khỏi. Ngoài ra, việc đào tạo đội ngũ cán bộ nhân viên thông thạo trong việc đánh giá giá trị tài sản và trong luật pháp về bất động sản là yếu tố cần thiết của các ngân hàng trong cho vay bất động sản. Tuy nhiên hiện nay, nhìn chung các ngân hàng trên địa bàn rơi vào tình trạng chung là thiếu hụt đội ngũ cán bộ giỏi chuyên môn, giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực cho vay bất động sản, hạn chế thông tin về thị trường, về khách hàng, khả năng phân tích, dự báo và quản lý rủi ro của các ngân hàng còn có hạn nên các ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc xác định và hạn chế rủi ro.
2.3.3.2 Những điểm tương đồng với tín dụng bất động sản tại Mỹ.
Ít nhất ta có thể thấy ba điểm trùng hợp có thể rút ra từ sự so sánh biến động trên thị trường bất động sản của Việt Nam với của Mỹ.
Thứ nhất, giống như ở Mỹ, giá bất động sản ở Việt Nam đã tăng nhanh
chóng, thậm chí nhiều nơi lên vài trăm phần trăm chỉ trong thời gian tính bằng tháng.. Rồi sau cơn sốt nóng là sự nguội lạnh, với giá cả bất động sản đã tụt giảm thậm chí 50-60% so với đỉnh điểm ở nhiều nơi trong Việt Nam với số lượng giao dịch nhỏ giọt.
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 71
Thứ hai, đối tượng đầu cơ, kinh doanh bất động sản chiếm một tỷ trọng
không nhỏ trong số khách hàng được vay vốn. Một thực tế dễ thấy rằng vào những thời điểm thị trường bất động sản sốt cao, đối tương sôi động và tham gia nhiều nhất trên thị trường bất động sản là các đơn vị kinh doanh bất động sản,các cá nhân đầu cơ từ chênh lệch giá. Theo phản ánh của một số ngân hàng, những đối tượng này chiếm một tỷ trọng không nhỏ trong số khách hàng vay vốn. Quan sát những diễn biến thị trường bất động sản chúng ta cũng có thể nhận thấy điều này, bắt đầu từ giữa tháng 4/2008, khi các ngân hàng đua nhau tăng lãi suất khiến cho thị trường bất động sản khó tiếp cận vốn. Về nguyên tắc, khi thị trường thiếu vốn thì hàng hóa sẽ khan hiếm và giá cả phải tăng lên. Nhưng trên thực tế thì giá bất động sản cũng bắt đầu sụt giảm vào thời điểm này. Điều này chỉ có thể lý giải là do một phần lớn vốn vay cho thị trường bất động sản trước đây đã là nguồn cung vốn cho đầu cơ nhà đất, căn hộ của các dự án đã hoàn thành. Chính vì vậy, khi hạn chế vốn vay cho thị trường bất động sản đã trực tiếp cắt nguồn cho đầu cơ bất động sản.
Một trong những dấu hiệu nhận biết khách hàng vay tiền để đầu cơ BĐS, đó là người vay có xu hướng vay ngắn hạn và dùng nguồn thu nhập từ bán BĐS để trả nợ. Những người này cũng thường đề nghị được thanh toán vốn một lần vào cuối kỳ vay và trả lãi hằng quý hay sáu tháng một lần thay vì trả lãi hằng tháng. Mục đích của người vay là mua BĐS để bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá, vì thế họ chỉ vay khoảng một năm trở lại để có được mức lãi suất vay thấp hơn so với vay trung - dài hạn. Còn việc trả lãi hằng quý, hai quý/lần là do trong thời gian vay, khi chưa bán được BĐS thì họ không có nguồn thu nhập nào để trả lãi nên phải giảm bớt tần số thanh toán lãi. Cho những đối tượng này vay ngân hàng sẽ chịu rủi ro trực tiếp khi thị trường bất động sản có biến động giá hoặc bị đóng băng, do người kinh doanh bất động sản không thể thu hồi hoặc thu hồi không đủ vốn từ việc bán các bất động sản đã đầu tư.
Thứ ba, các ngân hàng Việt Nam đóng một vai trò cực kỳ quan trọng trong
việc hình thành bong bóng bất động sản thông qua việc chạy đua mở rộng tín dụng đầu tư và phát triển bất động sản. Họ cũng bị cuốn vào cơn lốc bất động sản vì càng cho vay nhiều, giá bất động sản càng tăng cao, lợi nhuận hứa hẹn càng lớn. Việc
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 72
cho vay mua bán bất động sản cũng có biểu hiện cho vay dễ dãi nhất là vào thời điểm cuối năm 2007. Do bùng nổ sự ra đời các ngân hàng thương mại cổ phần vào cuối 2006 đầu 2007, tạo áp lực cạnh tranh trong kinh doanh quay vòng vốn nên có biểu hiện cho vay dễ dãi. Có những ngân hàng cho vay mua bất động sản đến 70% giá trị bất động sản thế chấp tại thời điểm giá bất động sản cao. Có những ngân hàng cho doanh nghiệp vay tín chấp hoặc thế chấp bằng chính dự án với số vốn lớn để đầu tư bất động sản. Như vậy, cũng xuất hiện nguy cơ khi thị trường bất động sản trầm lắng, giá bất động sản giảm, người vay không có khả năng thanh toán sẽ xuất hiện hiện tượng mất tính thanh khoản và “tự lỗ”, nếu xử lý không khéo thì cũng có thể có hiện tượng mất niềm tin với ngân hàng.
2.3.3.2 Những hậu quả của tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại thời gian qua.
Đối diện với rủi ro thanh khoản do chênh lệch về kỳ hạn giữa nguồn vốn và sử dụng vốn
Có thể dễ dàng nhận thấy tỷ trọng nợ trung và dài hạn trong tổng dư nợ cho vay bất động sản chiếm rất cao. Đây cũng là đặc trưng của loại hình tín dụng này. Về nguyên tắc các ngân hàng phải dùng nguồn vốn dài hạn cho vay trong dài hạn để tránh rủi ro thanh khoản. Tuy nhiên thực tế lại hết sức khó khăn cho các nhà cung cấp tín dụng trong việc huy động những nguồn vốn dài hạn như trái phiếu, tiền gửi tiết kiệm dài hạn… Do đó, không ít ngân hàng đã sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để tài trợ cho các khoản vay dài hạn.
Bảng 2.3 Cơ cấu dư nợ BĐS giai đoạn 2007 – 2009 theo thời hạn.
Nguồn : Ngân hàng Nhà nước, chi nhánh TP.HCM.
TT Chỉ tiêu 2006 2007 2008 2009 2010 9/2011
1 Dư nợ BĐS 25,549 61,252 63,064 78,290 98,256 89,530 Ngắn hạn 4,422 18,497 15,323 18,790 23,435 14,061 Trung và dài hạn 21,127 42,755 47,741 59,500 74,825 75,469 2 Cơ cấu dư nợ
Ngắn hạn 17.3% 30.2% 24.3% 24% 23.85% 15,71% Trung và dài hạn 82.7% 69,8% 75.7% 76% 76.14% 84,29%
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 73
Hậu quả là dẫn đến tình trạng khó khăn trong thanh khoản. Minh chứng là đầu năm 2008, hoạt động của các ngân hàng thương mại bắt đầu xuất hiện hiện tượng khan hiếm tiền VND. Hiện tượng này trở thành vấn đề lớn từ tháng 2/2008, khi nhiều ngân hàng đồng loạt hạn chế cho vay ra do khó khăn thanh khoản và căng thẳng vốn khả dụng. Để bù đắp thiếu hụt thanh khoản, các NHTM đã đua nhau tăng lãi suất huy động vốn trên thị trường, làm mặt bằng lãi suất huy động tăng dần lên từ 12% lên tới 18,6%/năm lãi suất trên thị trường liên ngân hàng trong thời gian này có thời điểm lên đến 45%/năm. Trong một thời gian dài (trước năm 2008), dường như hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam không vướng phải vấn đề cân đối kỳ hạn. Tuy nhiên, trong thời gian qua, khu vực NHTM Việt Nam lại bộc lộ vấn đề nổi cộm là quản lý thanh khoản. Nguyên nhân giải thích cho hiện tượng này chính là do việc tăng trưởng tín dụng quá nóng trong năm 2007. Năm 2007 là năm huy động vốn khá dễ dàng của các ngân hàng, thậm chí có thời điểm, hệ thống ngân hàng còn có tình trạng thừa vốn VND. Công bố các mục tiêu huy động vốn của hầu hết ngân hàng đều tăng từ 30% đến trên 50% vào thời điểm đó. Huy động nhiều, các ngân hàng phải đẩy mạnh hoạt động cho vay, trong đó có một lượng không nhỏ dành cho lĩnh vực bất động sản. Đẩy mạnh cho vay BĐS nhưng các NHTM lại không chú ý đúng mức đến cơ cấu danh mục đầu tư và cân đối sử dụng vốn. Một số ngân hàng đã mạo hiểm sử dụng tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn khá lớn. Những tháng cuối năm 2007, nhiều ngân hàng đã đua nhau đưa ra các chương trình cho vay tiêu dùng, cho vay lĩnh vực bất động sản với kỳ hạn khá dài và hấp dẫn, có những mức vay có kỳ hạn lên tới 20 năm. Và hệ quả là tình trạng chênh lệch về kỳ hạn giữa nguồn vốn và sử dụng vốn, một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến diễn biến tiêu cực và nguy cơ rủi ro thanh khoản của thị trường tiền tệ, tín dụng 6 tháng đầu năm 2008.
Nợ xấu bất động sản gia tăng.
Việc thị trường bất động sản đóng băng trong thời gian vừa qua đã ảnh hưởng xấu đáng kể đến nền kinh tế nói chung và hoạt động ngân hàng nói riêng. Một khi nợ xấu tăng cao do những rủi ro trên thị trường bất động sản, thì sự an toàn của các ngân hàng cho vay sẽ bị de dọa. Dầu vậy, gần đây, trong phiên trả lời chất
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 74
vấn trước Quốc hội, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình nhấn mạnh,
nợ xấu bất động sản không đáng báo động như một số phân tích các chuyên gia trước đó mà vẫn nằm trong tầm kiểm soát của Ngân hàng và nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản không phải là nguyên nhân dẫn đến thiếu vốn cho vay hoạt động sản xuất, kinh doanh.Tuy vậy, theo quan điểm cá nhân người viết, tình trạng nợ xấu gia tăng gần đây, thực sự, là rất đáng lo ngại. Thứ nhất, là bởi trong thời gian từ năm 2009 trở lại đây, nợ xấu bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh có xu hướng gia tăng. Theo báo cáo của thanh phố Hồ Chí
Minh trong buổi gặp gỡ chiều qua (23/4) giữa lãnh đạo UBND thành phố với Phó thủ tướng Nguyễn Văn Ninh, mức nợ xấu của các ngân hàng trên địa bàn là 36.924 tỷ đồng. Trong đó, nợ xấu tập trung cao nhất vào lĩnh vực xây dựng và bất động sản, ước tính tỷ lệ này khoảng 3.8%. Đáng nói hơn, theo ý kiến của nhiều chuyên