Với chức năng huy động và cung ứng vốn cho các thành phần kinh tế của nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu vay vốn có hiệu quả kể cả các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản. Đi cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thì nhu cầu về cải tạo nâng cấp cơ sở hạ tầng, đầu tư khu công nghiệp, các dự án xây dựng nhà cao tầng, khách sạn và căn hộ phục vụ cho nhu cầu của nền kinh tế và người dân không ngừng tăng cao. Song song đó, hoạt động tín dụng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản cũng được chú trọng và nâng dần tỷ trọng trong cơ cấu tín dụng của các ngân hàng. Về cơ chế chính sách cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản hiện nay cơ bản không có sự khác biệt đối với các hình thức cho vay khác và cũng chưa có sự can thiệp hành chính của nhà nước. Các ngân hàng xem xét quyết định và tự chịu trách nhiệm về việc cho vay vốn. Mức cho vay do ngân hàng và khách hàng vay thỏa thuận, phù hợp với mức vốn đầu tư và giá trị tài sản thế chấp hay căn cứ vào độ tín nhiệm của khách hàng (nếu vay tín chấp). Thời gian cho vay phụ thuộc vào thời gian thu hồi vốn của dự án đầu tư, khả năng trả nợ của khách hàng vay và nguồn vốn cho vay của ngân hàng. Lãi suất cho vay do hai bên thỏa thuận, áp dụng phương thức cho vay phù hợp với điều kiện sản xuất, kinh doanh của khách hàng. Đối với các dự án lớn, vượt quá khả năng của một ngân hàng, thì các ngân hàng phối hợp đồng tài trợ.
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 59
Hiện nay cơ chế xử lý cho vay đối với kinh doanh bất động sản được thực hiện như sau: các ngân hàng thực hiện cơ chế cho vay đối với kinh doanh bất động sản phù hợp với Quy chế cho vay ban hành theo Quyết định số 1627/2001/QĐ- NHNN ngày 31/12/2001 và các Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN, Quyết định số 783/2005/QĐ- NHNN sửa đổi bổ sung một số điều của Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN. Theo đó, một số ngân hàng đã ban hành riêng quy định nội bộ về cơ chế cho vay đối với kinh doanh bất động sản và tuân theo các quy định hiện hành về cơ chế cho vay của Ngân hàng Nhà nước. Một số quy định cụ thể của ngân hàng khi thực hiện cơ chế cho vay kinh
doanh bất động sản gồm:
Điều kiện vay vốn: Một số ngân hàng yêu cầu khách hàng có một phần vốn tự có tham gia vào phương án vay vốn, mức vốn tự có tham gia vào dự án từ 0-20% đối với cho vay ngắn hạn và 25-30% đối với cho vay trung và dài hạn.
Mức cho vay: Các ngân hàng dựa vào giá trị tài sản bảo đảm và nhu cầu vay vốn để xem xét, quyết định mức cho vay phù hợp. Từng ngân hàng dựa vào tài sản bảo đảm, tính khả thi của dự án, khả năng trả nợ của khách hàng và khả năng bố trí nguồn vốn của mình, xem xét quyết định mức cho vay bằng 40-100% giá trị tài sản bảo đảm nhưng không vượt quá 70-75% tổng nhu cầu vốn đầu tư của phương án/dự án vay vốn.
Kỹ thuật thẩm định khoản vay: Các ngân hàng dựa trên cơ sở phân tích định lượng và định tính khi xem xét khoản vay; điều kiện vay vốn của khách hàng, tài sản đảm bảo để phân tích mức độ tín nhiệm, tính khả thi, hiệu quả của dự án và khả năng hoàn trả nợ vay, từ đó đưa ra quyết định cho vay.
Kiểm tra, giám sát vốn vay: được thực hiện trước, trong và sau khi cho vay của từng khoản vay. Ngân hàng thường xuyên kiểm tra mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng thông qua kiểm tra các báo cáo tài chính và phi tài chính.
Cơ chế lãi suất cho vay: Các ngân hàng áp dụng cơ chế lãi suất thỏa thuận linh hoạt dựa trên mức xếp hạng tín dụng đối với hồ sơ vay của khách hàng; đối với những khoản vay dưới 12 tháng thường áp dụng cơ chế lãi suất cố định tuy nhiên thời gian gần đây do lãi suất thị trường biến động thường xuyên nên đối với những
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 60
khoản vay ngắn hạn có thời gian từ 6 tháng trở lên các ngân hàng cũng áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi 3 tháng điều chỉnh một lần; đối với những khoản vay có thời gian vay trên 12 tháng thì áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi, và được điều chỉnh dựa trên lãi suất huy động tiết kiệm 12 tháng trả sau cộng với biên độ cố định trong thời gian vay. Một vài trường hợp áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi cộng biên độ có điều chỉnh theo định kỳ 6 hoặc 12 tháng 1 lần.