Thứ nhất, xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ. Hiện nay, về mặt quy chế cho vay, NHNN không ban hành quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản mà chỉ có quy chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001. Theo quy chế này, ngân hàng nhà nước quy định chung về hoạt động cho vay áp dụng cho tất cả các loại hình tín dụng khác nhau, trong đó có tín dụng bất động sản. Tuy nhiên đứng về mình, các ngân hàng cần căn cứ vào quy chế cho vay chung của NHNN để ban hành thêm quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản và đối với mỗi sản phẩm cho vay phải có quy trình nghiệp vụ rõ ràng, điều này không chỉ góp phần minh bạch hơn về mặt quy định cho vay của bản thân ngân hàng, mà còn góp phần hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng trong lĩnh vực này, làm tiền đề cho các cán bộ tín dụng, áp dụng và thực thi hiệu quả việc cấp tín dụng bất động sản.
Thứ hai, cần có kế hoạch rõ ràng trong từng năm và chiến lược cho vay BĐS trong khoảng thời gian dài. Ích lợi lớn nhất của việc làm này là giúp ngân hàng chủ động trong việc cho vay vào lĩnh vực BĐS, chính sách tín dụng cũng ổn định hơn, tránh được tình trạng mở rộng tín dụng BĐS theo diễn biến ngắn hạn của thị trường hoặc theo xu hướng tín dụng BĐS nhất thời của các ngân hàng khác trong cùng ngành. Ngoài ra, công tác này cũng sẽ giúp các ngân hàng chủ động được nguồn vốn qua đó nâng cao năng lực cạnh tranh của ngân hàng. Khi lập kế hoạch và chiến lược cho vay, hai vấn đề cơ bản sao đây phải được làm rõ:
Đầu tiên, xây dựng được danh mục cho vay BĐS, trong đó phân rõ tỷ trọng cho vay vào từng lĩnh vực; hạn chế bớt tỷ trọng cho vay vào lĩnh vực có rủi ro cao
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 79
như kinh doanh BĐS. Hoặc vào mảng phục vụ nhu cầu xây dựng cao ốc, nhà ở cao cấp. Bởi khi thị trường BĐS có nhiều biến động, hai lĩnh vực này sẽ bị ảnh hưởng nhiều và do đó ảnh hưởng đến chất lượng khoản vay, khả năng thu hồi vốn của ngân hàng. Tập trung cho vay phục vụ nhu cầu xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp và trung bình. Lý do là bởi, nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình, thấp là rất lớn. Trong thời gian qua, mặt dù thị trường có những biến động bất lợi, nhưng phân khúc này hầu như không bị ảnh hưởng. Hơn nửa, trong thời gian gần đây, vấn đề về nhà ở cho những đối tượng nay dành được rất nhiều sự quan tâm, ưu đãi từ phía Nhà nước.
Kế đến, nguồn vốn tài trợ cho danh mục đó. Khi kế hoạch đã xác định được lĩnh vực và tỷ trọng sẽ cho vay, tiếp theo các ngân hàng phải xác định những nguồn để tài trợ cho lĩnh vực đó. Để gia tăng nguồn vốn phục vụ cho vay BĐS cần đẩy mạnh hoạt động huy động nguồn vốn mà đặc biệt là nguồn vốn trung dài hạn. Song song đó là nâng cao hiệu quả sử dụng vốn bằng những phương án hợp lý. Những dự án có nhu cầu vốn lớn, các ngân hàng thương mại chủ động dàn xếp và thỏa thuận cho vay hợp vốn. Như vậy cũng sẽ phần nào giảm gánh nặng về ngồn vốn cho ngân hàng. Để tránh rủi ro do khó khăn thanh khoản, với các dự án cần nguồn vốn lớn, thời gian dài các ngân hàng nên cho vay trên nguồn vốn huy động trung, dài hạn của mình, hạn chế sử dụng vốn ngắn hạn cho vay BĐS.
Trong quá trình lập kế hoạch, chiến lược cũng như triển khai thực hiện trên thực tế, những quy định về an toàn vốn cần phải được tuân thủ nghiêm ngặt. Tỷ trọng dư nợ BĐS trên tổng dư nợ cho vay nên giới hạn ở tỷ lệ nhỏ hơn 10%/tổng dư nợ, điều này sẽ giúp ngân hàng hạn chế tập trung vốn tín dụng vào BĐS, góp phần hạn chế rủi ro mang tính hệ thống
Ngân hàng phải có những bộ phận có khả năng dự báo tốt, chính xác những diễn biến cơ bản của tình hình kinh tế vi mô, diễn biến của thị trường tài chính và thị trường BĐS. Bên cạnh đó cũng phải nắm vững đặc điểm, tình hình hoạt động của ngân hàng mình. Có như vậy công tác lập kế hoạch và chiến lược mới đạt hiệu quả cao, ít bị động trong quá tình thực hiện trước những thay đổi của thị trường.
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 80
Thứ ba, thành lập bộ phận chuyên môn định giá tài sản đảm bảo. Hiện nay, việc khó khăn lớn của các cán bộ tín dụng trong cho vay đối với lĩnh vực bất động sản chính là việc thẩm định giá bất động sản chính xác, làm cơ sở để xét duyệt cho vay. Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá tại ngân hàng lại thường được các cán bộ tín dụng thực hiện, trong khi bản thân các cán bộ tín dụng lại bị hạn chế về trình độ thẩm định, về khả năng đánh giá, nhân định xu hướng phát triển của thị trường BĐS, do đó việc định giá bất động sản kém hiệu quả, dễ rủi ro và mất nhiều thời gian. Chính vì thế, để nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản, các ngân hàng cần thành lập phòng thẩm định để định giá bất động sản một cách chuyên nghiệp, đồng thời xây dựng quy trình định giá bất động sản rõ ràng, chặt chẽ. Nhằm tạo điều kiện hỗ trợ cho công tác tín dụng hiệu quả, bộ phận thẩm định cần phải thường xuyên theo dõi biến động thị trường BĐS, giá cả thị trường, am hiểu quy định của pháp luật về nhà đất, nắm bắt được thông tin về quy hoạch từng khu vực, định kỳ tổ chức đánh giá lại tài sản đảm bảo phù hợp với giá thị trường tại từng thời điểm, thông báo kịp thời đến bộ phận quản lý tín dụng để có biện pháp kịp thời nhằm đảm bảo an toàn tín dụng.
Thứ tư, cần có sự phân loại từng nhóm đối tượng khách hàng để đánh giá mức độ rủi ro theo từng nhóm và có biện pháp giám sát chặt hơn đối với những đối tượng có rủi ro cao. Có thể dựa vào các tiêu chí sau để phân loại:
- Dựa vào tài sản đảm bảo: Khách hàng vay đầu tư bất động sản với tài sản đảm bảo bằng chính bất động sản hình thành từ vốn vay có mức độ rủi ro cao hơn so với khách hàng vay đầu tư bất động sản với tài sản đảm bảo bằng một bất động sản đã có sẵn, do tại thời điểm giải ngân các bất động sản thế chấp chưa đầy đủ về giấy tờ sở hữu vì vậy chưa thể hoàn thành thủ tục pháp lý như công chứng thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm về tài sản đảm bảo. Với nhóm đối tượng này bên cạnh các biện pháp kiểm soát thông thường cần phải tăng cường công tác giám sát, theo dõi chặt chẽ tiến độ hoàn thành bất động sản để hoàn thiện thủ tục thế chấp tài sản.
- Dựa vào nguồn trả nợ: các khách hàng vay đầu tư bất động sản với nguồn trả nợ bằng chính việc bán bất động sản đầu tư có rủi ro cao vì khi thị trường bất động sản đóng băng sẽ khó khăn trong việc trả nợ do bất động sản khó bán. Đối với
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 81
đối tượng này các NHTM cần thẩm định các nguồn trả nợ dự phòng trong trường hợp thị trường bất động sản biến động xấu và cần phải dự báo biến động thị trường để đề xuất biện pháp quản lý rủi ro phù hợp.
- Dựa vào mục đích đầu tư bất động sản: Cho vay bất động sản phục vụ nhu cầu đầu cơ có mức độ rủi ro cao hơn so với phục vụ nhu cầu thật sự. Vì vậy, các ngân hàng phải hết sức cân nhắc khi cho những khách hàng này vay vốn.
Thứ năm, tăng cường công tác kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay. Tuân thủ đúng nguyên tắc và điều kiện cấp tín dụng trong hoạt động cho vay của các NHTM theo quy định của pháp luật, thẩm định tín dụng tuân thủ các quy định pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng, xem xét, quyết định cho vay các dự án đầu tư bất động sản trên cơ sở các chủ đầu tư có năng lực tài chính và phương án kinh doanh khả thi, có khả năng hoàn trả nợ vay đầy đủ, đúng hạn, có biện pháp phòng ngừa rủi ro do biến động giá cả bất động sản.
Tăng cường công tác kiểm tra về mục đích sử dụng vốn, tình hình sử dụng vốn của khách hàng vay, tài sản đảm bảo. Các nội dung kiểm tra bao gồm:
- Tiến độ giải ngân cho dự án, phương án vay vốn. - Tình hình sử dụng vốn vay theo mục đích sử dụng vốn. - Kết quả, hiệu quả thực hiện dự án, phương án vay vốn.
- Hiện trạng về tài sản bảo đảm tiền vay: trị giá và tính thanh khoản của tài sản. - Tình hình tài chính, tình hình thu nhập, nguồn trả nợ của khách hàng. - Tình hình trả nợ gốc và lãi.
Để thực hiện tốt việc kiểm tra, cán bộ ngân hàng cần căn cứ vào các nguồn sau: - Các báo cáo tài chính của khách hàng theo định kỳ tháng, quý, năm ( đối với khách hàng vay là doanh nghiêp)
- Các báo cáo, chứng từ liên quan đến việc sử dụng vốn vay. - Bảng theo dõi quá trình cho vay, trả nợ gốc và lãi cho ngân hàng. - Qua tiếp xúc, trao đổi trực tiếp với khách hàng.
- Các thông tin về thị trường trên các phương tiện thông tin đại chúng. - Các nguồn thông tin khác có liên quan đến khoản vay và khách hàng. Thứ sáu, quản trị rủi ro ngân hàng, đặc biệt là rủi ro thanh khoản và rủi ro lãi suất.
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 82
Quản trị rủi ro là một hoạt động rất quan trọng của ngân hàng, thậm chí còn quan trọng hơn cả mục tiêu lợi nhuận vì chính việc quản trị rủi ro hiệu quả là cơ sở, nền tảng cho việc đạt được lợi nhuận một cách bền vững. Do đó để nâng cao năng lực quản trị rủi ro, các ngân hàng phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện và củng cố hoạt động quản trị rủi ro của đơn vị thông qua việc áp dụng và thực hiện các tiêu chuẩn, nguyên tắc an toàn của Basel I, Basel II và các quyết định khác của ngân hàng nhà nước về bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng.
Nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản thường là nguồn vốn trung dài hạn, do đó, để hạn chế rủi ro thiếu thanh khoản vì chênh lệch kỳ hạn, rủi ro lãi suất vì biến động lãi suất trên thị trường, các NHTM cần tăng cường cách biện pháp huy động nguồn vốn trung dài hạn trên thị trường; trích lập và dự phòng rủi ro đúng, đủ; thực hiện cân đối nguồn vốn và sử dụng vốn một cách hợp lý.
Thứ bảy, nâng cao vai trò của bộ phận kiểm toán nội bộ và kiểm soát nội bộ, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay bất động sản.Cần nâng cao vai trò của bộ phận kiểm toán nội bộ, kiểm soát nội bộ theo quy định của Ngân hàng nhà nước. Cần kiểm tra, rà soát, đánh giá một cách độc lập, khách quan đối với tất cả các đơn vị, bộ phận, các hoạt động của tổ chức tín dụng (cơ chế, chính sách, thủ tục, qui trình hoặc các vấn đề trong hoạt động) dựa trên mức độ rủi ro và mức độ ảnh hưởng đến hoạt động của ngân hàng trong đó chú trọng đến kiểm tra, kiểm soát các hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Đối với tất cả những vấn đề có thể có ảnh hưởng xấu đến hoạt động của ngân hàng, cần thông báo kịp thời về bản chất và ảnh hưởng của chúng đối với hoạt động của ngân hàng và đưa ra những khuyến nghị thiết thực nhằm ngăn ngừa, khắc phục những vấn đề này.