Bong bóng BĐS
Hiệu ứng của việc FED giảm lãi suất cơ bản là làm giảm lãi suất cho vay, và do đó làm tăng tổng số cho vay đầu tư vào bất động sản. Điều này được thúc đẩy bởi niềm tin của người dân vào sự giàu có ngày càng tăng của Mỹ; vào dân số tiếp tục tăng; và giới hạn đất đai. Theo thống kê của cơ quan Tài chính nhà ở Liên Bang (OFHEO) thì nếu chỉ số nhà ở ( HPI) trung bình của toàn Liên bang năm 1980 là 100 điểm, thì tới năm 1998 chỉ số giá nhà ở là 206 điểm và tới quý 4/2006 là 387 điểm, cá biệt có những bang như New England là 613 điểm. Thị trường nhà đất của Mỹ đã tăng trưởng rất mạnh trong giai đoạn 2001 – 2005 đẩy giá nhà liên tục leo thang, tăng 10% năm 2002 và tăng bình quân trên 25%/năm giai đoạn 2003 – 2005. Giá tăng dẫn đến tâm lý ỷ lại của người dân Mỹ. Hệ quả là người ta lại sẵn sàng mua nhà với giá cao, bất kể giá trị thực và khả năng trả nợ sau này vì họ nghĩ nếu cần sẽ bán lại để trả nợ ngân hàng mà vẫn có lời. Đặt trong bối cảnh tín dụng dễ dãi
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 33
suy nghĩ này đã thúc đẩy người dân đổ xô vào mua bán, đầu cơ bất động sản. Từ năm 2000 đến năm 2007, bình quân mỗi năm ở Mỹ xây dựng thêm 1,333,000 ngôi nhà ở. Nếu bình quân mỗi ngôi nhà có diện tích khoảng 150 m2 thì hàng năm nước Mỹ được gần 200 triệu m2 nhà
Hình 1.4 Lượng cung nhà ở Mỹ giai đoạn 2000 – 2007 ( Đv triệu ngôi nhà)
Nguồn: http://www.cuna.org
Và sự sụp đổ của hệ thống ngân hàng.
Từ tháng 6/2003, trong điều hành lãi suất của Fed đã bất đầu có sự thay đổi. Do lo lắng về diễn biến lạm phát, Cục dự trữ liên bang bắt đầu tăng dẫn lãi suất từ 1% lên 1.25%, 1.5% và 5.25% vào ngày 30/06/2006, dẫn đến việc thị trường bất động sản bắt đầu chững lại.
Bước sang năm 2007, số lượng nhà tồn kho của ngành xây dựng Mỹ đã ở mức khá cao do sự bùng nổ trong xây dựng Mỹ đã ở mức khá cao do sự bùng nổ xây dựng nhà trong giai đoạn trước đó. Ngoài ra, tỷ lệ các vụ tịch thu tài sản thế chấp liên tục tăng lên, đặc biệt là đối với vay ARM đã dẫn tới sự ế ẩm của thị trường nhà đất gây áp lực giảm giá nhà. Lúc này kỳ vọng của người dân Mỹ về việc trả hết tiền trong thời gian ngắn đã tan biến. Ngược lại, họ phải đối mặt với những điều khoản bất lợi hơn trong các hợp đồng vay thế chấp vì ARM là phương thức mà ngân hàng có thể điều chỉnh thời hạn thu nợ cũng như tăng lãi suất cho vay.Tỷ lê vỡ nợ, thu hồi tài sản thế chấp tiếp tục tăng cao như một vòng xoáy. Cho vay ARM chỉ chiếm 6.8% dư nợ tín dụng của Mỹ, nhưng lại chiếm tới 43% số vụ tịch thu tài sản
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 34
thế chấp trong quý II – 2007. Trong cả năm 2007 đã có tới 1.3 triệu tài sản bị các ngân hàng đưa vào danh sách thu hồi, tăng 79% so với 2006. Đến tháng 10 năm 2007, 16% các khoản vay dưới chuẩn ARM đã quá hạn và đứng trước nguy cơ bị thu hồi tài sản thế chấp, gấp 3 lần con số năm 2005, và lên tới 21% vào tháng 1 năm 2008.
Khủng hoảng khu vực thế chấp dưới chuẩn đã nhanh chóng lan sang cả khu vực chứng khoán bảo đảm bằng các khoản cho vay thế chấp ( MBS). Hàng loạt ngân hàng đầu tư trót nắm giữ các gói trái phiếu rủi ro mà chưa kịp chuyển giao cho thị trường đã phải ghi nhận các tổn thất lên đến hàng trăm tỷ USD như Citygroup ( 21 tỷ USD), Merrill Lynch ( 25 tỷ USD), UBS ( 18 tỷ USD), Morgan Stanley (10 tỷ USD), TP Morgan ( 2.2 tỷ USD), Bear Stearms ( 2 tỷ USD), Lehman Brothers ( 1.5 tỷ USD), Goldman Sachs (1.3 tỷ
Các trái phiếu MBS không chỉ bán cho các nhà đầu tư trên phố Wall, mà còn bán cho nhiều nhà đầu tư trên toàn thế giới.Trong khoảng thời gian từ năm 2002 đến 2006 có một lượng tiền rất lớn đổ vào nước Mỹ, đặc biệt là từ các quốc gia Châu Á và các nước có nhiều dầu lửa. Lượng vốn khổng lồ này đã gián tiếp tạo điều kiện làm bùng phát cho vay dưới chuẩn, qua hình thức đầu tư vào trái phiếu MBS. Chính vì vậy khi mà MBS bị tụt giá thì những nhà đầu tư của những nước này cũng không tránh khỏi những tổn thất.
Năm 2007 cũng ghi nhận hai trường hợp phá sản đầu tiên - công ty Mortage Lenders Network USA đứng thứ 15 trong số các nhà cho vay dưới chuẩn nhiều nhất ở Mỹ và New Century Financial, nhà cho vay dưới chuẩn lớn nhất Mỹ.
Tình hình trở nên xấu đi khi bước vào năm 2008, hàng loạt các ngân hàng trên phố Wall tuyên bố phá sản. Mở màng cho chuỗi sự kiện này là Bear Stearn – một trong những tập đoàn môi giới chứng khoán và ngân hàng đầu tư hàng đầu phố Wall, đã có bề dày hoạt động 85 năm trên thị trường tài chính Mỹ…những cái tên tiếp theo sau là Indy Mac Bancorp Inc, Freddie Mac và Fanine Mae, Lehman Brother ,Merrill Lynch, City Group, National Bank of Commerce, Bank of Clark Country….
Hà Đức Thủy – K17-TCDN 35
Từ Mỹ, cuộc khủng hoảng làm chao đảo thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, làm phá sản nhiều ngân hàng, công ty tài chính, nhiều tập đoàn kinh tế lớn ở nhiều nước trên thế giới, gây suy giảm nghiêm trọng các quan hệ thương mại, tài chính, đầu tư quốc tế và kinh tế thế giới nói chung. Các Ngân hàng Royal Bank (Scotland), Kaupthing, Landsbanki, Glitnir (Iceland), Ngân hàng Northern Bank, công ty cho vay thế chấp Brandford & Binglay (Anh), các Ngân hàng IKB, DZ Bank, Deutsche Bank, Sachsen LB (Đức), Tập đoàn Bảo hiểm Yamato Life Insurance Co (Nhật Bản) ....và nhiều ngân hàng khác là những nạn nhân của cuộc khủng tài chính Mỹ, buộc phải xin trợ giúp của chính phủ hoặc bị chính phủ quốc hữu hoá.