Tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH ***** ***** NGUYN TH THÚY HNG TÍN DNG BT NG SN TI CÁC NGÂN HÀNG THNG MI VIT NAM LUN VN THC S KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH - NM 2010 B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH ***** ***** NGUYN TH THÚY HNG TÍN DNG BT NG SN TI CÁC NGÂN HÀNG THNG MI VIT NAM CHUYÊN NGÀNH : KINH T TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG. MÃ S : 60.31.12 LUN VN THC S KINH T NGI HNG DN KHOA HC: TS. LÊ TH LANH THÀNH PH H CHÍ MINH - NM 2010 i LI CAM OAN Tôi xin cam đoan lun vn này là do chính bn thân tôi nghiên cu và thc hin vi s hng dn ca Tin s Lê Th Lanh. Các thông tin và s liu đc s dng trong lun vn đc trích dn đy đ ngun tài liu ti danh mc tài liu tham kho là hoàn toàn trung thc. TP.H Chí Minh, tháng 10 nm 2010. Nguyn Th Thúy Hng Hc viên cao hc khóa 16 Chuyên ngành: Kinh t - Tài chính – Ngân hàng. Trng i hc Kinh t TP.H Chí Minh. ii LI CM N Tín dng bt đng sn là hot đng đem li hiu qu cao trong hot đng chung ca Ngân hàng, đem li hiu qu cho các ch th kinh t, góp phn phát trin xã hi nu đc đu t cht lng và hiu qu. Vi nhng bin đng ca nn kinh t nói chung và th trng bt đng sn nói riêng, cùng nhng chính sách ca Nhà nc trc tip đn lnh vc bt đng sn và tín dng bt đng sn đã đy nhiu d án, phng án vào tình cnh “tin thoái lng nan”, các ch đu t có kh nng mt vn, các doanh nghip có th dn đn phá sn, các Ngân hàng lâm vào tình trng mt thanh khon, hiu qu ca nhng khon đu t tín dng Bt đng sn không đt, không nhng không đóng góp cho s phát trin chung ca xã hi mà còn to ra nhng h ly khó lng. Là ngi tham gia và chng kin nhng thành tu mà tín dng bt đng sn đã đóng góp, cng nh nhng khó khn đang din ra đi vi tín dng bt đng sn nói riêng và hot đng ca các Ngân hàng, s phát trin ca th trng bt đng sn nói chung, tác gi quyt đnh tìm hiu, nghiên cu và đa ra mt s gii pháp đ có th nâng cao hiu qu cho các Ngân hàng trong quá trình cp phát tín dng bt đng sn.  tài đã đc hoàn thành vi s hng dn tn tình ca Tin s Lê Th Lanh, cùng vi s h tr ca các anh ch đng nghip, ban lãnh đo c quan, đã to điu kin và thi gian đ tác gi có điu kin thc hin tt nht. Qua đây, cho phép tác gi gi li cm n sâu sc đn T.S Lê Th Lanh, ngi thy đã có nhng hng dn và ch bo tn tình, ban lãnh đo và các đng nghip ti Ngân hàng thng mi c phn Sài Gòn đã to điu kin và thi gian cho tác gi hoàn tt đ tài. Kính gi đn li chúc sc khe và thành công. TP.H Chí Minh, tháng 10 nm 2010. Hc viên: Nguyn Th Thúy Hng iii MC LC DANH MC CÁC KÝ HIU, CH VIT TT. DANH MC CÁC HÌNH V, BNG BIU. LI M U CHNG 1. TÍN DNG BT NG SN VÀ CHT LNG TÍN DNG BT NG SN TI CÁC NGÂN HÀNG THNG MI VIT NAM 1 1.1.Tng quan v Tín dng Bt đng sn. 1 1.1.1.Bt đng sn và Th trng Bt đng sn. 1 1.1.1.1.Bt đng sn. 1 1.1.1.2.Các yu t nh hng đn giá tr Bt đng sn. 2 1.1.1.3.Th trng Bt đng sn. 3 1.1.2.Tín dng Bt đng sn ti các Ngân hàng thng mi Vit Nam. 5 1.1.2.1.Khái nim tín dng Bt đng sn. 5 1.1.2.2.Vai trò ca Tín dng Bt đng sn. 6 1.1.2.3.Qui trình thc hin tín dng Bt đng sn ti các Ngân hàng thng mi Vit Nam. 6 1.2.Cht lng tín dng và hiu qu Tín dng Bt đng sn ti các Ngân hàng thng mi Vit Nam. 10 1.2.1.Cht lng tín dng. 10 1.2.1.1.Khái nim. 10 1.2.1.2.Ý ngh ca vic nâng cao cht lng ca hot đng Tín dng ngân hàng trong thi k hi nhp kinh t. 10 1.2.2.Hiu qu Tín dng Bt đng sn. 12 1.2.3.Các nhân t nh hng đn cht lng và hiu qu tín dng Bt đng sn. 15 1.2.3.1.Môi trng kinh t và môi trng pháp lý. 15 1.2.3.2.Nng lc s dng vn và kh nng hot đng ca khách hàng. 15 1.2.3.3.T các chính sách và quá trình thc hin ca các Ngân hàng. 16 iv 1.3.Kinh nghim t sau cuc khng hong cho vay cm c Bt đng sn di chun ti M và các nc trong khu vc – Bài hc cho các NHTM Vit Nam. 17 1.3.1.Khng hong tài chính tín dng Hoa K và các nc trong khu vc. 17 1.3.1.1.Khng hong tài chính - tín dng bt đng sn ti Hoa K. 17 1.3.1.2.Khng hong tài chính tín dng ti Thái Lan. 17 1.3.1.3.Khng hong tài chính tín dng ti Singapor. 18 1.3.1.4.Th trng tài chính tín dng ti Trung Quc. 18 1.3.2.Bài hc kinh nghim cho các Ngân hàng thng mi Vit Nam. 20 1.3.2.1.Hoàn thin các chính sách đi vi Tín dng Bt đng sn. 20 1.3.2.2.m bo tuân th chính sách, qui đnh trong cho vay. 21 1.3.2.3.Nâng cao qun tr ri ro trong hot đng tín dng Bt đng sn. 21 CHNG 2.THC TRNG TH TRNG BT NG SN VÀ TÍN DNG BT NG SN TI CÁC NGÂN HÀNG THNG MI VIT NAM THI GIAN T NM 2005 N NM 2009 24 2.1.Thc trng Th trng Bt đng sn. 24 2.1.1.Tình hình kinh t Vit Nam. 24 2.1.2.Thc trng Th trng Bt đng sn. 25 2.1.2.1.S phát trin và nhng bin đng ca Th trng Bt đng sn. 25 2.1.2.2.Tác đng chung t nhng din bin ca Th trng Bt đng sn. 25 2.1.2.3.Hu qu ca Th trng Bt đng sn đóng bng. 28 2.2.Các c ch, chính sách đi vi Tín dng Bt đng sn. 29 2.2.1.Các chính sách v mô. 29 2.2.1.1.Các chính sách ca Ngân hàng Nhà nc. 29 2.2.1.2.Các chính sách ca các ban ngành liên quan. 29 2.2.2.Các chính sách vi mô ca các Ngân hàng thng mi. 31 2.2.2.1.Theo đi tng đc cp tín dng. 31 2.2.2.2.Theo hàng hóa đc tài tr. 31 2.2.2.3.Theo loi Tài sn đm bo. 32 2.2.2.4.Theo loi tin cp tín dng. 32 v 2.2.2.5.Theo thi gian tài tr. 32 2.2.2.6.Theo ngun s dng tài tr. 33 2.3.Thc trng Tín dng Bt đng sn ti các NHTM Vit Nam. 33 2.3.1.Thc trng tín dng Bt đng sn. 33 2.3.1.1.Tình hình huy đng. 33 2.3.1.2.Tình hình cho cho vay. 35 2.3.2.Cht lng và Hiu qu ca Tín dng Bt đng sn. 43 2.3.2.1.N có vn đ đang ngày mt tng lên ti các Ngân hàng. 43 2.3.2.2.Cht lng và Hiu qu ca Tín dng Bt đng sn. 46 2.4.Mt đt đc và nhng hn ch trong Tín dng Bt đng sn ti các NHTM Vit Nam. 49 2.4.1.Nhng đóng góp ca Tín dng Bt đng sn 49 2.4.1.1.i vi nn kinh t. 49 2.4.1.2.i vi các Thành phn kinh t 49 2.4.2.Nhng hn ch trong quá trình thc hin. 49 2.4.2.1.Cha đ ngun nhân lc thc hin. 50 2.4.2.2.Chính sách, qui trình cha hoàn thin. 50 2.4.2.3.Cha phát huy vai trò ca khi Qun tr ri ro. 50 2.4.2.4.m bo tính dng cha cht ch. 51 2.4.2.5.Bt cp trong thc hin đnh giá Tài sn đm bo. 51 2.4.2.6.Công ngh qun lý cha đáp ng đc nhu cu phát trin. 52 2.4.2.7.Huy đng còn nhiu bt cp. 53 2.4.2.8.Cha đóng tròn vai trò ca nhà cung ng vn. 53 2.5.Nguyên nhân ca nhng tn ti trong Tín dng Bt đng sn ti các NHTM Vit Nam. 54 2.5.1.Nguyên nhân khách quan. 54 2.5.1.1.S bin đng ca tình hình th gii và khu vc. 54 2.5.1.2.T c ch, chính sách ca Nhà nc. 55 vi 2.5.2.Nguyên nhân ch quan. 55 2.5.2.1.T khách hàng – các ch th đc tài tr. 55 2.5.2.2.T bn thân các Ngân hàng thng mi. 57 CHNG 3.GII PHÁP NÂNG CAO CHT LNG VÀ HIU QU TÍN DNG BT NG SN TI CÁC NGÂN HÀNG THNG MI VIT NAM. 61 3.1.nh hng phát trin ca các Ngân hàng thng mi Vit Nam. 61 3.1.1.nh hng chung. 61 3.1.2.nh hng đi vi Tín dng Bt đng sn. 62 3.2.Gii pháp nâng cao cht lng và hiu qu Tín dng Bt đng sn ti các Ngân hàng thng mi Vit Nam. 63 3.2.1.Các gii pháp v mô. 63 3.2.1.1.Hoàn thin c ch, chính sách cho TT BS phát trin hiu qu. 63 3.2.1.2.Hoàn thin các chính sách đi vi các Ngân hàng thng mi. 66 3.2.2.Các gii pháp vi mô ca các Ngân hàng thng mi. 67 3.2.2.1.Hoàn thin qui trình, qui ch cp tín dng. 67 3.2.2.2.Lp chin lc đu t và phát trin d n Bt đng sn. 69 3.2.2.3.m bo ngun và kh nng thanh khon. 70 3.2.2.4.Thành lp Công ty qun lý và khai thác bt đng sn. 72 3.2.2.5.To lp và khai thác ngun d liu v th trng bt đng sn và Tín dng Bt đng sn. 73 3.2.2.6.Liên kt vi các Qu phát trin BS và các công ty chuyên v BS. 74 3.2.2.7.Phát trin ngun nhân lc. 74 3.2.2.8.u t phát trin h thng công ngh hin đi. 75 3.2.2.9.Nâng cao hiu qu hot đng ca khi Qun tr ri ro. 75 3.2.3.Các gii pháp h tr. 76 3.2.3.1.NHNN cn gi vai trò là đnh hng phát trin cho NHTM. 76 3.2.3.2.Thúc đy các t chc đánh giá, xp loi doanh nghip và cung cp các thông tin tài chính hình thành và phát trin. 76 vii 3.2.3.3.Hoàn thin nhng qui đnh v cp giy phép tham gia hot đng Bt đng sn. 77 3.2.3.4.Nâng cao vai trò ca Hip hi Ngân hàng và Bt đng sn. 78 3.2.3.5.Nâng cao vai trò và kh nng thc hin ca các thành phn kinh t. 78 KT LUN CHUNG. TÀI LIU THAM KHO. viii DANH MC CÁC KÝ HIU, CH VIT TT - BS: Bt đng sn. - TDBS: Tín dng Bt đng sn. - TSB: Tài sn đm bo. - NHTM, ngân hàng: Ngân hàng thng mi. - NHNN: Ngân hàng Nhà nc - TCTD: T chc tín dng. - HQT: Hi đng qun tr - TT1: Th trng 1 - UBND: y ban nhân dân. - CBRE: CB Richard Ellis, công ty bt đng sn hàng đu th gii ca M. [...]... theo t ng th i k và chính sách c a m i ngân hàng i v i t ng i ng khách hàng Trong quá trình tài tr cho khách hàng, h u h t r i ro tín d ng nghiên v phía Ngân hàng và TS B là bi n pháp giúp gi m thi u r i ro cho ho t ng c a Ngân hàng, t ng c ng kh n ng ti p c n ngu n v n t i các Ngân hàng cho khách hàng, kích thích ho t ng c a các Ngân hàng và h n ch r i ro khi kho n tín d ng phát sinh v n 9 Vi c th m... s n và ch t l ng 2: Th c tr ng c a th tr ng B t ng Tín d ng B t ng s n t i các ng s n và Tín d ng B t ng s n ng m i Vi t Nam, giai o n 2005 - 2009 ng 3: Gi i pháp nâng cao ch t l cho các ngân hàng th Th tr ng: ng m i Vi t Nam t i các Ngân hàng th Ch tài g m 03 ch ng 1: Tín d ng B t Ngân hàng th Ch TÀI ng và hi u qu tín d ng B t ng s n ng m i Vi t Nam ng B S là m t th tr ng ch u s chi ph i c a nhi u... phát tri n c a Ngân hàng Hi u qu tín d ng giúp c i thi n tình hình tài chính c a ngân hàng, lành m nh hóa danh m c cho vay, nâng cao ti m l c và v th c nh tranh c a ngân hàng trong quá trình h i nh p, giúp ngân hàng có thành và ngu n thu n nh t o i u ki n cho s t n t i lâu dài c a ngân hàng V i TDB S t i các Ngân hàng, ph i th hi n - T ng tr ph n t ng tr c nh ng khách hàng trung c: ng tín d ng b n v... theo th i gian, c hoàn tr l i cho ch s h u ng tín d ng và hi u qu Tín d ng B t Ngân hàng th ct t ng s n t i các ng m i Vi t Nam ng tín d ng Khái ni m Ch t l ng tín d ng là t ng h p nh ng ch tiêu, c a khách hàng (ng c tr ng áp ng theo yêu c u i vay ti n), phù h p v i s phát tri n kinh t - xã h i, mb o s t n t i và phát tri n c a ngân hàng Ch t l Ngân hàng th ng tín d ng là m t ch tiêu t ng h p, ph n ánh... a các Ngân hàng ó là kh n ng cung ng tín d ng phù h p v i yêu c u phát tri n các m c tiêu kinh t - xã h i và nhu c u c a khách hàng, m b o nguyên t c hoàn tr n vay úng h n, mang l i l i nhu n cho các NHTM Trên c s Ngân hàng, góp ph n n ó, m b o s t n t i và phát tri n b n v ng c a các nh và phát tri n xã h i Hi u qu tín d ng còn là ch tiêu kinh t t ng h p ph n ánh kh n ng thích nghi c a các Ngân hàng. .. a các thành ph n kinh t Vi c c p tín d ng B S c a các ngân hàng ã góp ph n tác B S trên th tr ng Tuy nhiên, b o m hi u qu ho t ng n cung c u ng và an toàn khi cho 6 vay, các ngân hàng yêu c u khách hàng vay v n ph i v n vay ph i c s d ng úng m c ích và ph i m b o nguyên t c tín d ng nh c hoàn tr c g c và lãi theo úng k h n ã cam k t M t khác, ngân hàng còn có th yêu c u khách hàng th c hi n m b o tín. .. cao hình nh và th Ü Các ch tiêu xác ng hi u Ngân hàng trên th nh hi u qu TDB S ng ng tr i v i các khách hàng TDB S nói riêng và tín d ng nói chung là nh ng kho n v n c các Ngân hàng tài tr cho các thành ph n kinh t phát tri n hi u qu kinh doanh, n s ng xác nh cm c ng B S ã Nh v y, t nh tính m c hi u qu mà khách hàng c i v i khách hàng, hi u qu c a TDB S c th hi n qua thành công c a các d án, ph ng án... ng, nh tính; và ph kh o ý ki n các chuyên gia trong l nh v c B S, ngân hàng ng pháp phân tích, t ng ng pháp nghiên c u tham xii Ü TÍNH TH C TI N C A Ho t TÀI NGHIÊN C U ng tín d ng là m t trong các ho t ng ch y u c a Ngân hàng Trong ó, tín d ng B S luôn chi m t tr ng cao và t ng tr tri n và nhu c u c a xã h i, là ho t cho ho t ho t ch t l ng qua các n m theo s phát ng góp ph n t ng tr ng Ngân hàng, ... i khách hàng (th nhân ho c pháp nhân) liên quan n l nh v c B S Nói cách khác, TDB S là vi c ngân hàng c p v n cho khách hàng c n c vào m c ích vay v n c a khách hàng liên quan Theo ó, ngân hàng cho khách hàng vay nhà : n B S u t kinh doanh B S, xây d ng bán, s a ch a mua bán nhà c a, xây d ng hoàn thi n c s h t ng các d án, mua nhà tr góp, xây d ng v n phòng cho thuê, Nh v y, tín d ng ngân hàng l nh... B S, tác ng tín d ng t i các Ngân hàng, sau nh ng óng góp tích c c t TDB S em l i là nh ng “ánh nhìn” ái ng i, thi u thi n c m v TDB S Qua quá trình công tác trong ngành Ngân hàng, là ng c ng ch ng ki n nh ng th ng tr m t th tr pháp i tr c ti p tham gia và ng B S và TDB S, m t s các gi i có th nâng cao hi u qu TDB S t i các Ngân hàng th ng m i, là k t qu nghiên c u th c t t i các Ngân hàng, v i s tìm . Bt đng sn ti các Ngân hàng thng mi Vit Nam. 6 1.2.Cht lng tín dng và hiu qu Tín dng Bt đng sn ti các Ngân hàng thng mi Vit Nam. 10 1.2.1.Cht lng tín dng. 10 1.2.1.1.Khái. cht lng Tín dng Bt đng sn ti các Ngân hàng thng mi Vit Nam. Chng 2: Thc trng ca th trng Bt đng sn và Tín dng Bt đng sn ti các Ngân hàng thng mi Vit Nam, giai. ngi dân, 1.1.2. Tín dng Bt đng sn ti các Ngân hàng thng mi Vit Nam. 1.1.2.1. Khái nim tín dng Bt đng sn. TDBS là quan h tín dng gia ngân hàng vi khách hàng (th nhân hoc