MỐI QUAN HỆ GIỮA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

MỐI QUAN HỆ GIỮA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về hiện tượng bong bóng bất động sản, thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại. Khái quát sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn từ năm 2000 đến nay. Qua đó phân tích sự tác động lẫn nhau của các nhân tố tham gia thị trường bất động sản. Xem xét mối quan hệ của thị trường bất động sản với hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trong giai đoạn bong bóng. Đưa ra giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn về vốn cho thị trường bất động sản đồng thời nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG i

DANH MỤC BIỂU ĐỒ i

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iii

LỜI CAM ĐOAN iv

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 4

1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1.1 Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản 4

1.1.2 Hàng hóa trên thị trường bất động sản 8

1.1.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản 10

1.1.4 Chu kỳ của thị trường bất động sản 12

1.1.5 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản 14

1.1.6 Cung cầu trên thị trường bất động sản 15

1.2 BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN 18

1.2.1 Khái niệm bong bóng bất động sản 18

1.2.2 Đặc điểm của bong bóng bất động sản 19

1.2.3 Các giai đoạn của bong bóng bất động sản 20

1.2.4 Nguyên nhân của bong bóng bất động sản 20

1.2.5 Hệ quả của bong bóng bất động sản 21

1.2.6 Lý thuyết Mark Carey về bong bóng bất động sản 22

1.3 QUAN HỆ GIỮA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 25 1.3.1 Khái niệm tín dụng bất động sản 25 1.3.2 Mối quan hệ giữa bong bóng bất động sản trong giai đoạn tăng trưởng

và bùng nổ đến hoạt động tín dụng bất động sản ở các NHTM 26 1.3.3 Mối quan hệ giữa bong bóng bất động sản trong giai đoạn suy thoái

và đóng băng và hoạt động tín dụng bất động sản tại các NHTM 27

1.4 HÀNH LANG PHÁP LÍ CHO HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 28 1.4.1 Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản 28 1.4.2 Quản lý Nhà nước về thị trường tín dụng bất động sản 29 CHƯƠNG II: QUAN HỆ GIỮA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2000-2012 30 2.1 TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VÀ SỬ DỤNG VỐN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 30 2.1.1 Về tình hình huy động vốn 30 2.1.2 Về tình hình sử dụng vốn 32

2.2 TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TỪ NĂM

2000 ĐẾN NAY 33 2.2.1 Các chính sách phát triển, kinh doanh bất động sản 33 2.2.2 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 33

2.3 THỰC TRẠNG MỐI QUAN HỆ GIỮA TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 55 2.3.1 Quan hệ giữa dư nợ tín dụng bất động sản và thị trường bất động sản

55 2.3.2 Quan hệ giữa lãi suất tín dụng và thị trường tín dụng bất động sản 58

2.3.3 Mối quan hệ giữa cung tiền và thị trường bất động sản 60

2.3.4 Nợ xấu bất động sản 61

2.4 MỘT SỐ KẾT LUẬN RÚT RA VỀ SỰ PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA HỆ THỐNG CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 62

CHƯƠNG III MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 67

3.1 NHẬN ĐỊNH TÌNH HÌNH 67

3.2 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 67

3.1.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản 67

3.1.2 Định hướng xây dựng hệ thống tài chính riêng trong lĩnh vực bất động sản 68

3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 69

3.3.1 Một số kiến nghị về phía các doanh nghiệp bất động sản và cơ quan quản lý Nhà nước 70

3.3.2 Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cấp tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại 75

KẾT LUẬN 81

TÀI LIỆU THAM KHẢO 82

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Giá đất khu vực trung tâm trên thế giới và thu nhập bình quân đầu người

quốc gia 40

Bảng 2.2: Thu nhập của người dân thành thị qua các năm 41

Bảng 2.3: Thống kê số lượng các doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp xây dựng qua các năm 52

DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1.1: Quan hệ cung-cầu trên thị trường 16

Biểu đồ 1.2: Tác động của Chính sách Nhà nước đến cung đất 17

Biểu đồ 1.3: Quan hệ cung-cầu trên thị trường bất động sản 18

Biểu đồ 2.1: Tăng trưởng huy động vốn các ngân hàng thương mại giai đoạn 2000-2010 31

Biểu đồ 2.2: Tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng thương mại giai đoạn 2000-2010 32

Biểu đồ 2.3: Tốc độ tăng giá nhà đất giai đoạn 2000-2010 34

Biểu đồ 2.4: Số căn hộ chào bán qua các năm 36

Biểu đồ 2.5: Số các dự án chung cư đăng ký qua các năm 36

Biểu đồ 2.6: Vốn FDI đầu tư vào Việt Nam giai đoạn 2001 đến 2010 37

Biểu đồ 2.7: Giá bán một số căn hộ cao cấp trên địa bàn TP.HCM 38

Biểu đồ 2.8: Tỷ lệ dân cư đô thị toàn quốc qua các năm từ 2001 đến 2009 44

Biểu đồ 2.9: Tốc độ tăng giá đất so với tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân của người dân 45

Biểu đồ 2.10: Cơ cấu các kênh đầu tư của các hộ gia đình thành thị 46

Biểu đồ 2.11: Nhu cầu đầu tư bất động sản 47

Biểu đồ 2.12: Tốc độ tăng giá đất và tốc độ tăng lượng kiều hối giai đoạn 2000-2010 48

Biểu đồ 2.13: Tổng cung căn hộ trên địa bàn Hà Nội qua các năm 50

Biểu đồ 2.14: Tốc độ tăng các doanh nghiệp bất động sản và xây dựng qua các năm 52

Biểu đồ 2.15: Vốn FDI đăng ký và vốn FDI vào bất động sản qua các năm 53

Biểu đồ 2.16: Chỉ số VnIndex và khối lượng giao dịch giai đoạn 2006-2012 54

Biểu đồ 2.17: Quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng, tăng trưởng dư nợ BĐS và thị trường BĐS 56

Biểu đồ 2.18: Diễn biến lãi suất cho vay của các NHTM giai đoạn 2006-2011 59 Biểu đồ 2.19: Tăng trưởng M2 và tín dụng khu vực bất động sản 60 Biểu đồ 2.20: Tỷ lệ nợ xấu, nợ xấu BĐS và tỷ trọng nợ xấu bất động sản/tổng nợ xấu 61 Biểu đồ 2.21: Tỷ lệ nợ xấu của ngành ngân hàng trong năm 2010 và 2011 64

Biểu đồ 3.1: Tỷ lệ nợ vay của một số nhóm ngành 70

Eximbank : Ngân hàng Xuất nhập khẩu Việt Nam

FDI : Đầu tư trực tiếp nước ngoài

HSX : Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh

HNX : Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội

IMF : International Monetary Fund (Quỹ tiền tệ Quốc tế)

NHNN : Ngân hàng Nhà nước

NHTM : Ngân hàng thương mại

NHQD : Ngân hàng quốc doanh

Sacombank : Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn thương tín

UBGSTCQG : Ủy ban giám sát tài chính quốc gia

UBND : Ủy ban nhân dân

WSS : Công ty cổ phần Chứng khoán phố Wall

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi, có sự hỗ trợ của giảng viên hướng dẫn là Ths Lê Thanh Ngọc Các nội dung và kết quả nghiên cứu trong đề tài này là trung thực, những số liệu trong các bảng biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá được tác giả thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi

rõ trong tài liệu tham khảo Nếu có phát hiện bất kỳ sự gian lận nào, tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm

TP.HCM

LỜI MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài

Thị trường bất động sản là một phần quan trọng của hệ thống kinh tế thị trường, có đóng góp to lớn trong sự phát triển chung của toàn xã hội Trong điều kiện thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với hệ thống ngân hàng hiện nay, quản lý hiệu quả thị trường bất động sản không những có ý nghĩa to lớn về mặt kinh tế mà còn có ý nghĩa về mặt chính trị sâu sắc

Để phát triển hiệu quả thị trường bất động sản và nâng cao chất lượng hoạt động của hệ thống ngân hàng_đơn vị cung ứng vốn chủ đạo cho thị trường bất động sản, một điều kiện không thể thiếu là vốn và phải xây dựng một hệ thống quản lý vốn hiệu quả

Trong suốt hơn hai năm kể từ cuối năm 2010 đến nay, dưới áp lực của việc tăng giá quá mức của hàng hóa trên thị trường bất động sản, hoạt động kém an toàn của hệ thống các ngân hàng thương mại và mục tiêu kiềm chế lạm phát, Nhà nước đã thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ nghiêm ngặt Các chính sách này cho đến nay đã phát huy tác dụng khi lạm phát được kiểm soát và hoạt động ngân hàng diễn ra an toàn hơn Tuy nhiên, thị trường bất động sản thì lại đang rơi vào tình trạng suy giảm nghiêm trọng nhất từ trước đến nay Đây là một vấn đề đang làm đau đầu các nhà điều hành Chính sách và thu hút sự quan tâm của đông đảo các tổ chức, cá nhân

Việc nghiên cứu “Mối quan hệ giữa bóng bóng bất động sản và hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại” nhằm tìm hiểu sâu mối quan

hệ giữa hai thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản có thể giúp tìm ra nguyên nhân và giải pháp cho vấn đề vốn cho thị trường bất động sản và nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng bất động sản trong thời gian tới Đây là mục tiêu chính của việc thực hiện đề tài

2 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Khóa luận đưa ra một số đóng góp chính như sau:

- Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về hiện tượng bong bóng bất động sản, thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại

- Khái quát sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn từ năm 2000 đến nay Qua đó phân tích sự tác động lẫn nhau của các nhân tố tham gia thị trường bất động sản

- Xem xét mối quan hệ của thị trường bất động sản với hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trong giai đoạn bong bóng

- Đưa ra giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn về vốn cho thị trường bất động sản đồng thời nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

3 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tìm ra mối liên hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn tín dụng ngân hàng trong những năm gần đây Qua đó, xây dựng hệ thống giải pháp tháo gỡ các vướng mắc về vốn cho thị trường bất động sản hiện tại, đồng thời định hướng cho sự phát triển ở cấp độ cao hơn của thị trường bất động sản Việt Nam Nâng cao năng lực hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại_đơn vị vẫn sẽ giữ vai trò cung ứng vốn chính cho thị trường bất động sản trong thời gian tới

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Các diễn biến trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản Các yếu tố tác động lên sự hình thành bong bóng trên thị trường bất động sản

Thời gian nghiên cứu: năm 2000 đến năm 2012

5 Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích các số liệu thu thập được từ nhiều nguồn kết hợp với những nhận định của cá nhân người viết

để đưa ra các kết luận quan trọng

6 Kết cấu của Khóa luận

 Lời mở đầu

 Chương I: Cơ sở lý luận về bong bóng bất động sản và sự ảnh hưởng của

bong bóng bất động sản đến hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại

 Chương II: Quan hệ giữa bong bóng bất động sản và hoạt động tín dụng

bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam giai đoạn 2000-2012

 Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển thị trường bất

động sản và hoạt động cấp tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại

 Kết luận

CHƯƠNG I

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT

ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1 Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản

Luật dân sự nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (đã sửa đổi năm 2005 33/2005/QH11 Quốc hội khóa 11, kỳ họp thứ 7) điều 174 quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm:

a) Ðất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định

Như vậy, đặc điểm chung nhất của bất động sản theo định nghĩa của luật dân sự đó là tính không thể dịch chuyển

Có thể coi bất động sản cụ thể gồm các loại như sau:

 Đất đai bao gồm:

 Công trình thương nghiệp, khách sạn, văn phòng ;

 Công trình công nghiệp;

 Công trình đặc: biệt quốc phòng, an ninh

 Tài sản khác: cây cối lâu năm

1.1.1.2 Khái niệm về thị trường bất động sản

Cũng giống như các loại thị trường khác, thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa được trao đổi, mua bán trên thị trường Có nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một vì đất đai bản thân nó là bất động sản và cũng là yếu tố đầu tiên, then chốt của mọi bất động sản Tuy nhiên cách hiểu này chưa thật chính xác vì đất đai chỉ là một bộ phận cấu thành nên bất động sản chứ chưa phải toàn bộ và hàng hóa trên thị trường bất động sản không chỉ có mình đất đai

Một quan điểm khác cho rằng, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản theo quy luật thị trường và quy định của pháp luật Khái niệm này tương đối rõ ràng khiến người đọc dễ hình dung được phạm vi và khái quát được nội dung, tính chất của thị trường bất động sản

Từ những nhận định trên có thế khái quát về thị trường bất động sản như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Tại đây người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để hình thành nên giá cả, số lượng hàng hóa, dịch vụ bất động sản được trao đổi, mua bán trên thị trường

1.1.1.3 Phân loại thị trường bất động sản

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và cách thức tiếp cận, có thể có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản Tiêu biểu có các cách phân loại sau:

 Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi

Trên thị trường hàng hóa bất động sản, đối tượng trao đổi gồm: quyền sở hữu công trình gắn liền với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện Thị trường này có thể chia làm thị trường bất động sản tư liệu sản xuất và thị trường bất động sản tiêu dùng

 Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất bao gồm thị trường đất đai (đất

ở đô thị, nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, khu chế xuất, khu công nghiệp…), thị trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp…

 Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng bao gồm thị trường bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ…

 Thị trường vừa là bất động sản phục vụ sản xuất vừa là bất động sản phục vụ tiêu dùng như đường sá, cầu cống…

 Căn cứ vào khu vực có bất động sản

 Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bất động sản công cộng…

 Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông

nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh…), thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng

 Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất động sản công cộng v.v…

 Căn cứ theo công dụng của bất động sản

 Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

 Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y

tế, văn hoá )

 Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất )

 Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)

 Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v ) như

di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v

 Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh doanh)

 Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản

 Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

 Thị trường cho thuê bất động sản

 Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản

 Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản v.v

 Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường

 Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền

sử dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp)

được mua hoặc thuê

1.1.2 Hàng hóa trên thị trường bất động sản

Hàng hóa trên thị trường bất động sản là những bất động sản được giao dịch trên thị trường bất động sản, chịu sự điều chỉnh pháp luật và sự quản lí của nhà nước Tuy nhiên hàng hóa bất động sản không chỉ là đối tượng của giao dịch mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như: cho thuê, thế chấp, chuyển quyền sử dụng…

Hàng hóa bất động sản có những điểm khác biệt cơ bản được thể hiện qua các tính chất sau:

 Tính cố định: bất động sản có tính cố định về vị trí địa lí, không thể di rời

được Đặc điểm này có được là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai mà đất đai

có tính cố định Vì vậy mà lợi ích và giá trị của bất động sản luôn gắn với từng vị trí

cụ thể Vị trí này không phải được xác định bởi các tiêu thức địa lí mà được tính bằng khoảng cách nơi bất động sản tọa lạc đến các trung tâm thương mại, y tế, văn hóa, các tuyến đường giao thông, sự thuận tiện trong di chuyển, tiếp cận…và các yếu tố khác

do thị hiếu của người tiêu dung trong từng thời kì quyết định Khi các yếu tố trên thay đổi thì giá trị của bất động sản theo đó cũng thay đổi

 Tính khan hiếm và cá biệt: đặc tính khan hiếm của hàng hóa bất động sản là

do tính có giới hạn của bề mặt quả đất, cung đất đai phù hợp với những mục đích riêng biệt hạn chế và về mặt quy hoạch tạo nên Chính vì tính có giới hạn, cố định và đặc tính riêng biệt về khí hậu, vị trí địa lý của từng vùng miền, địa phương…đã tạo cho bất động sản có tính cá biệt Không thể tìm được hai bất động sản giống hệt như nhau dù có là trong cùng một khu vực nhỏ

 Tính bền lâu: đất đai là tài sản tự nhiên có tính không thể bị phá hủy trừ khi có

thiên tai, tính bền lâu ở đây còn bao gồm cả các tài sản, công trình gắn liền trên đất Tài sản, công trình gắn liền trên đất phải có tuổi thọ hàng chục năm hoặc có thể lâu hơn nếu được bảo dưỡng tốt

 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: giá trị của một bất động sản luôn chịu ảnh

hưởng của các bất động sản khác xung quanh nó Trong thực tế việc một bất động sản khi được xây dựng làm tôn lên giá trị của một bất động sản khác là một việc thường xuyên xảy ra, điển hình là việc xây dựng thêm cơ sở hạ tầng đường, giao thông quanh

vị trí tọa lạc bất động sản sẽ làm tăng giá trị bất động sản đó lên rất nhiều

 Tính thích ứng: lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng

nó nhưng vì có tính lâu bền nên trong quá trình sử dụng người ta có thể thay đổi mục đích sử dụng của bất động sản sao cho phù hợp và kinh tế nên có thể nói bất động sản

có tính thích ứng cao hơn các loại tài sản khác

 Bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí

đầu tư lớn và khả năng sinh lợi cao đồng thời cũng có thể tạo ra vốn mới do khai thác công năng của nó Việc đầu tư kinh doanh bất động sản cần nhiều vốn do đó luôn đòi hỏi sự tham gia của các tổ chức tín dụng

 Tính chịu sự chi phối của pháp luật và chính sách của Nhà nước Bất động

sản là hàng hóa đặc biệt trên thị trường, là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi người dân Các quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản đều có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh tế, xã hội; chính vì vậy Nhà nước cần quản lí thị trường bất động sản một cách chặt chẽ để thị trường hoạt động ổn định, hiệu quả bằng các văn bản pháp luật, chính sách…Mặt khác, bất động sản là đất đai và tài sản gắn liền với đất đai mà đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do đó chịu sự chi phối của pháp luật và quản lí của Nhà nước

 Tính chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là loại hàng hóa

đặc biệt, không thể di rời, giá trị cao và chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước về

việc chuyển quyền sở hữu nên thời gian giao dịch dài, hàng hóa bất động sản thường

có tính thanh khoản kém

 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: nhất là tại các quốc gia

Á Đông, trong đó có Việt Nam Giá trị của một bất động sản phục thuộc rất nhiều vào các yếu tố bên ngoài nó,vì vậy, xác định được chính xác giá trị của một bất động sản trên thị trường là việc hết sức khó khăn

1.1.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản

 Thứ nhất: thị trường bất động sản có tính tách biệt giữa hàng hóa với địa điểm

giao dịch

Do tính cố định của bất động sản nên hàng hóa bất động sản không thể giống như các loại hàng hóa giao dịch thông thường hiện diện tại địa điểm giao dịch Hàng hóa bất động sản thường phải tiến hành giao dịch gián tiếp qua các trung gian môi giới (sàn giao dịch bất động sản, mạng internet, trung tâm/cá nhân môi giới bất động sản…) Vì giao dịch diễn ra gián tiếp nên thường phải tiến hành qua ba bước giao dịch:

 Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin cơ bản hoặc người bán cung cấp thông tin về hàng hóa cho người mua cân nhắc trước khi quyết định thực hiện bước tiếp theo

 Kiểm tra thực địa để xác nhận tính xác thực của thông tin về bất động sản Đánh giá các yếu tố bên ngoài của bất động sản

 Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục để xác nhận quan hệ giao dịch

Quan hệ giao dịch bất động sản không thể tiến hành trong thời gian ngắn do đó dễ gặp các biến cố do biến động tỷ giá ( nếu giao dịch bằng vàng hoặc ngoại tệ), giá cả, thay đổi của pháp luật và điều kiện môi trường…Thời gian diễn ra giao dịch càng dài rủi ro càng lớn, do đó để giảm thiểu rủi ro cần rút ngắn thời gian diễn ra các khâu giao dịch Đây là điểm mấu chốt phải thực hiện để có thể nâng cao tính hiệu quả trong hoạt động của thị trường bất động sản

 Thứ hai, thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc

Do đặc tính cố định và không thể bị chia cắt của bất động sản nên thị trường bất động sản chịu sự tác động mạnh mẽ của vị trí địa lý Sự thiếu hụt ở nơi này không thể được bù đắp bởi sự dư thừa ở một nơi khác Cũng vì lý do trên nên giá trị của bất động sản ở từng địa phương có sự khác biệt rất lớn Ngoài ra, trình độ dân trí, văn hóa, mật độ dân số…cũng có tác động không nhỏ đến cầu bất động sản và do đó làm cho thị trường bất động sản của từng địa phương có mức độ phát triển khác nhau

 Thứ ba, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

Do tính chất đặc biệt quan trọng của bất động sản nên thị trường này luôn chịu sự quản lý gắt gao từ phía Nhà nước Mặt khác, do tính khan hiếm của cung hàng hóa bất động sản nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền cao, các thông tin về quy hoạch, quản

lý ít phổ biến vì vậy thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

 Thứ tư, thị trường bất động sản luôn có mối liên hệ mật thiết với các thị trường

khác, đặc biệt là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và gắn với sự phát triển chung của nền kinh tế

Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng: một là thị trường tài chính; hai là thị trường tài sản Trong mọi thời điểm, trên thị trường luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang các loại tài sản và ngược lại Mặt khác, do có giá trị lớn nên các giao dịch về bất động sản luôn ít nhiều cần đến sự hỗ trợ về vốn của các ngân hàng Điều đó cho thấy thị trường bất động sản có tác động mạnh mẽ đến sự phát triển chung của toàn thị trường tài chính, tiền tệ cũng như sự phát triển chung của toàn nền kinh tế Thị trường bất động sản chỉ

có thể phát triển lành mạnh và ổn định nếu như có một thị trường vốn phát triển lành mạnh

mức cân bằng Quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản không tuân theo quy luật như vậy, cung cầu sẽ quyết định giá của bất động sản nhưng giá cả trên thị trường bất động sản thường ít bị ảnh hưởng bởi cung cầu Điều này xảy ra là do cung bất động sản rất ít co giãn (tính có giới hạn của đất đai), việc đầu tư vào bất động sản cũng cần rất nhiều thời gian, nên khi cầu tăng, cung thường chậm phản ứng kịp với sự tăng lên của cầu Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ làm giá cả phản ứng theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản

Lịch sử từng chứng kiến nhiều cuộc khủng hoảng mà gốc rễ của nó bắt đầu từ thị trường bất động sản, đây cũng là lý do khiến hoạt động của thị trường bất động sản luôn phải chịu sự kiểm soát của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước Quá trình giao dịch bất động sản luôn phải qua khâu pháp lý nên Nhà nước là nước là một thành phần tham gia vào thị trường bất động sản Vai trò của Nhà nước chính là: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa bất động sản trong quá trình giao dịch, định hướng thị trường nhằm phát huy ưu điểm cũng như hạn chế những khiếm khuyết do nền kinh tế thị trường mang lại

 Thứ sáu: thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập

Không như thị trường các hàng hóa thông thường, người mua và người bán trên thị trường bất động sản ít khi gặp gỡ trực tiếp để tiến hành giao dịch do đó không có đầy đủ thông tin về hàng hóa Mặt khác bất động sản thường có giá trị lớn và những người giao dịch thường có ít kinh nghiệm trong mua bán ( do có ít cơ hội được mua bán trừ những nhà đầu

tư chuyên nghiệp) vì vậy cần có những trung gian tư vấn, môi giới am hiểu về thị trường, sản phẩm và pháp luật; lực lượng này sẽ giúp hoạt động trên thị trường bất động sản thêm phần hiệu quả Ngoài ra, không thể không kể đến vai trò của các tổ chức tín dụng trên thị trường bất động sản Các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã tiến hành thẩm định tính pháp lý cần thiết và tiến hành định giá Sự tham gia của các tổ chức tín dụng góp phần giúp thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả hơn

1.1.4 Chu kỳ của thị trường bất động sản

Hàng hóa bất động sản cũng như các hàng hóa khác, có vòng đời và chu kỳ phát triển Nhưng do hàng hóa bất động sản đặc biệt hơn những hàng hóa thông thường khác nên chu

kỳ của thị trường cũng có nhiều điểm khác biệt Phần lớn các nhà nghiên cứu chia thị trường bất động sản làm bốn giai đoạn:

Giai đoạn phồn vinh (sôi động): đây là giai đoạn mà thị trường bất động sản thu hút

được sự quan tâm của khá nhiều nhà đầu tư Thị trường bất động sản sôi động với nhiều giao dịch Giá bất động sản có thể tăng hoặc tăng mạnh (tùy vào số lượng và cường độ của những

cú “shock” ngắn gây nên) Bất động sản trong nền kinh tế thị trường là một loại hàng hóa nên cũng bị chi phối bởi các qui luật của thị trường như qui luật giá trị, qui luật cung cầu, qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị thặng dư,…Nhưng bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt bởi các đặc trưng mà giá trị của nó được xem như một loại của cải tích lũy giống như vàng, có thể sinh lời chứ không bị mất giá trị Như vậy, nó sẽ bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý

và yếu tố đầu cơ Do đó, thị trường bất động sản ở giai đoạn phồn vinh luôn tiềm ẩn mối nguy cơ cho một giai đoạn suy thoái khi giá bất động sản được giao dịch vượt quá nhiều lần giá trị thật

Giai đoạn suy thoái (có dấu hiệu chững lại): đây là giai đoạn đặc trưng bởi số lượng

và giá các bất động sản giao dịch thành công giảm Việc đầu tư chứa đựng nhiều rủi ro hơn

so với giai đoạn phồn vinh Thị trường bất động sản vẫn có thể duy trì giai đoạn này trong một thời gian rồi sau đó phục hồi hoặc chuyển sang giai đoan 3: Giai đoạn tiêu điều (đóng băng)

Giai đoạn tiêu điều (đóng băng) Đây là giai đoạn mà thị trường bị ngưng trệ, lượng

giao dịch giảm chỉ còn rất ít Cầu bất động sản giảm mạnh làm cung dư thừa, lượng vốn

“chết” ứ đọng lớn trong các dự án không có đầu ra Tuy nhiên, giá bất động sản vẫn ở mức cao và có xu hướng không biến động trong một khoản thời gian

Có nhiều nguyên nhân giải thích cho tình hình thị trường giai đoạn này, như là: các chính sách của nhà nước thay đổi, làm cho cung cầu thị trường không thay đổi kịp hoặc có thể do giá tăng mạnh, làm lượng cầu “ảo” tăng cao gây nên những cơn “sốt” nhà đất; cũng

có thể do giá cả thế giới và trong nước biến động mạnh (chủ yếu do lạm phát)

Bất động sản sau một thời gian đóng băng ở mức giá cao sẽ xuất hiện thời kỳ tuột dốc giá cả, đây là thời kỳ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản và mâu thuẫn cao của cung cầu Khi người mua “chờ” giảm giá và người bán muốn rút vốn trong phạm vi thiệt hại nhỏ nhất Quá trình này có thể diễn ra nhanh hay chậm phụ thuộc vào chính sách và biến động thị trường

Giai đoạn phục hồi (nóng dần lên và có thể gây “sốt”) đây là giai đoạn hồi phục tiền

phồn vinh của thị trường bất động sản Tuy nhiên, giai đoạn này có thể kéo dài và xuất hiện những cú “sốc ngắn” làm động lực để thị trường hồi phục nhanh hơn Mặc dù thị trường vẫn chưa có khả năng thanh khoản cao nhưng sẽ có một số nhà đầu tư kỳ vọng tăng giá trong tương lai ngắn và vì thế khởi động lại thị trường

1.1.5 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản trên thế giới cho đến nay hình thành và phát triển qua bốn

cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá

Cấp độ sơ khởi: là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của

mình Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là bất động sản Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định

Cấp độ tập trung hoá: là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Trong giai đoạn

này, do hạn chế về đất đai, hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định

Cấp độ tiền tệ hoá: là giai đoạn của các ngân hàng Các doanh nghiệp xây dựng và

bất động sản bị hạn chế về các điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ vốn để phát triển bất động sản cho tới khi bán ra được trên thị trường Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án

khác Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định

Cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường bất động sản mở rộng và thị trường

phát triển mạnh, những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản khiến các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn trên thị trường Trong cấp độ tài chính, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định

Cho đến nay, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều phải tuần tự trải qua từng cấp độ phát triển như trên Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều

áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường mà qua các cấp độ trung gian Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS1

1.1.6 Cung cầu trên thị trường bất động sản

 Cầu trên thị trường bất động sản

Trong mọi thị trường, khi có sự cân bằng cung cầu ta sẽ có đường biểu diễn quan hệ giữa giá đơn vị và số lượng cầu trong một đơn vị thời gian Ứng với giá Po ta có lượng cầu

Qo Khi giá tăng thì lượng cầu giảm và ngược lại, đây là mối quan hệ phổ biến trong thị trường hàng hóa

1 Nguồn: Phòng quản lý TTBĐS-Cục quản lý nhà

Biểu đồ 1.1: Quan hệ cung-cầu trên thị trường

Tuy nhiên, vì hàng hóa bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt nên bên cạnh sự chi phối của yếu tố giá cả thị trường, bất động sản còn chịu sự chi phối của các nhân tố khác như:

Nhưng vì hàng hóa bất động sản có giá trị lớn nên sự tăng thu nhập cũng cần phải đạt ở mức

độ nào đó mới có thể khiến cho cầu tăng lên và ngược lại

động sản có thể bị ảnh hưởng bởi giá của một loại hàng hóa khác có thể thay thế Ví dụ như nếu giá nhà ở bán trên thị trường tăng cao thì giá nhà thuê cũng sẽ tăng lên

kinh tế thì giá bất động sản sẽ tăng Thị trường bất động sản và nền kinh tế luôn có tác động lẫn nhau rất lớn

hoạch, đất đai, sở hữu… luôn có ảnh hưởng mạnh đến cầu bất động sản

 Cung trên thị trường bất động sản

So với các loại hàng hóa khác cung bất động sản có độ co giãn so với giá rất thấp Điều này là do đặc điểm có giới hạn của đất đai và tính có giá trị lớn của bất động sản

Cũng như cầu, có nhiều nhân tố ảnh đến cung hàng hóa bất động sản:

 Giá thành khai phá bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của nhà

đầu tư do đó ảnh hưởng đến quyết định có đầu tư để tăng cung hay không Giá thành cao hay thấp còn tùy thuộc vào lãi suất cho vay của ngân hàng và tình hình lạm phát chung của nền kinh tế…Nếu lãi suất của ngân hàng giảm thì đường cung sẽ dịch chuyển sang phải như hình vẽ:

quy định…nếu có sự thay đổi cũng sẽ có tác động đến cung bất động sản Ví dụ: nếu Chính phủ tăng khung giá đất hoặc tăng thuế suất thì đường cung sẽ dịch chuyển sang trái (trong dài hạn)

Biểu đồ 1.2: Tác động của Chính sách Nhà nước đến cung đất

tương lai giá bất động sản sẽ tăng thì họ sẽ có động thái là giữ lại bất động sản chờ lên giá

 Quan hệ cung_cầu trên thị trường bất động sản

Đường cung và đường cầu bất động sản cắt nhau tại vị trí cân bằng E, khi có sự tác động của các yếu tố bên ngoài, ví dụ: lãi suất các ngân hàng cho vay mua nhà tăng lên

đường cầu sẽ dịch chuyển sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E1, nếu như cung vẫn như cũ không thay đổi thì giá bất động sản sẽ hình thành ở một mốc mới là P1

Biểu đồ 1.3: Quan hệ cung-cầu trên thị trường bất động sản 1.2 BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Khái niệm bong bóng bất động sản

Bong bóng tài sản là một khái niệm đã không còn mới lạ với các nước phát triển kể từ những năm 1930_sau cuộc khủng hoảng do bong bóng thị trường chứng khoán Hoa Kỳ Bong bóng tài sản nói chung là trạng thái giá cả giao dịch trên thị trường của một loại hàng hóa vượt quá giá trị thực của tài sản đó

"Bong bóng", xét trên khía cạnh tâm lý đầu tư, là một hiện tượng thể hiện một điểm yếu nhạy cảm trong cảm xúc của con người Hiện tượng bong bóng hình thành khi nhu cầu của nhà đầu tư với một loại tài sản lên quá cao, từ đó làm cho giá giao dịch vượt xa mọi mức được coi là hợp lý khi tính toán dựa vào kết quả vận hành thực của thị trường Giống như một bong bóng xà phòng với bản chất là không bền vững, vỡ là kết quả tất yếu Và khi bong bóng vỡ thị trường sẽ sụp đổ

Sụp đổ là hiện tượng suy giảm nhanh và lớn của tổng giá trị toàn thị trường do nhà đầu tư đồng loạt bán ra tài sản mà lâu nay họ vẫn đang nắm giữ Mối quan hệ giữa bong bóng và sụp đổ có thể ví như mây và mưa Có thể có mây nhưng không có mưa nhưng nếu

đã có mưa thì ắt phải có mây trước đó Mưa càng to chứng tỏ đám mây trước đó phải càng lớn

Hiện tượng bong bóng bất động sản cũng tương tự như vậy Bong bóng bất động sản xảy ra khi giá hàng hóa bất động sản được giao dịch trên thị trường tăng đột biến đến bất hợp lý và không thỏa mãn các nguyên tắc định giá thông thường

1.2.2 Đặc điểm của bong bóng bất động sản

Chúng ta có thể nhận thấy bong bóng bất động sản xuất hiện ở bất kỳ nền kinh tế nào khi đã phát triển đến một giai đoạn nhất định và hầu hết các bong bóng bất động sản đều gây

ra khủng hoảng kinh tế gián tiếp hoặc trực tiếp Đặc điểm dễ nhận thấy nhất của thời kỳ bong bóng bất động sản là giá đất tăng liên tục trong suốt các giai đoạn hình thành và phình

to Một sự trượt giá không phanh sẽ là điều không tránh khỏi khi bong bóng vỡ Tuy nhiên khác với các loại hàng hóa khác, khi bong bóng bất động sản vỡ, tác động của nó lên nền kinh tế sẽ diễn ra trong thời gian tương đối dài

Tính thanh khoản của các hàng hóa bất động sản trong suốt thời kỳ hình thành và phát triển bong bóng thường ở mức cao vì các nhà đầu tư có niềm tin mạnh mẽ vào sự vững mạnh của thị trường Số lượng giao dịch thành công chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch Tuy nhiên trong thời kỳ chuyển tiếp và giai đoạn đóng băng thì tính thanh khoản của các bất động sản giảm xuống rất thấp và thậm chí nhiều bất động sản mất tính thanh khoản

Một đặc điểm khác của bong bóng bất động sản là phụ thuộc nhiều vào các thị trường khác Do các nhà đầu tư khi tham gia thị trường bất động sản trong thời kỳ này thường nhằm mục đích sinh lời là chính, yếu tố này làm cho bong bóng bất động sản còn phụ thuộc vào các thị trường khác (kênh đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, chứng khoán,…)

Với tính đặc thù là không thể di chuyển và là tài sản đặc biệt, bất động sản thường được quản lý khá chặt chẽ và có hệ thống phức tạp Việc quản lý các bất động sản được thực hiện thông qua hệ thống văn bản pháp luật và các cơ quan chuyên biệt (UBND, phòng tài nguyên môi trường…) chính điều này một phần tác động làm tăng thời gian chuyển nhượng, mua bán,… của các tài sản là bất động sản Bên cạnh đó, do chịu sự chi phối của các chính sách vĩ mô nên việc thay đổi các quy chế chính sách và luật định có tác động khá lớn đến thị

trường bất động sản Đây là đặc điểm phụ thuộc vào các chính sách nhà nước của bong bóng bất động sản

1.2.3 Các giai đoạn của bong bóng bất động sản

Cũng tương tự như thị trường bất động sản, bong bóng bất động sản cũng có bốn giai đoạn phát triển Nhưng đặc trưng ở hai giai đoạn cơ bản:

Giai đoạn tăng trưởng và bùng nổ: trong giai đoạn này thị trường tăng trưởng cả về

giá trị lẫn khối lượng giao dịch hàng hóa bất động sản Mục đích giao dịch chủ yếu là đầu cơ bất động sản Ngân hàng thường đóng vai trò “thổi thêm hơi” cho giai đoạn bùng nổ bong bóng, bằng cách gia tăng lượng tín dụng một cách nhanh chóng Giá hàng hóa bất động sản tăng lên, thu hút các nhà đầu tư tham gia thị trường Giai đoạn này thường diễn ra sau một thời kỳ nền kinh tế phát triển ổn định, tích lũy xã hội lớn, nhà đầu tư có cái nhìn về thị trường lạc quan

Giai đoạn suy thoái và đóng băng: giá hàng hóa bất động sản tăng tới ngưỡng giới

hạn và chững lại, giao dịch bất động sản giảm và dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản giảm sút đáng kể Thiếu vốn làm thị trường bất động sản không còn tính thanh khoản cao như trong thời kỳ tăng trưởng trước đó Giá giao dịch vẫn giữ ở mức cao nhưng tỷ lệ giao dịch thành công giảm Giai đoạn này sẽ duy trì một thời gian cho đến khi Nhà nước có biện pháp thích hợp can thiệp hoặc chuyển sang giai đoạn tiếp theo khi mà các nhà đầu tư không còn chịu nổi áp lực chi phí vốn đầu tư vào thị trường và bắt đầu bán tháo tài sản Giá bắt đầu sụt giảm cho đến khi đạt được mức phù hợp với sức mua của những người có nhu cầu Thị trường thường phải trải qua một giai đoạn suy thoái kéo dài kèm theo cả sự suy giảm của nền kinh tế trước khi bước sang giai đoạn hồi phục

1.2.4 Nguyên nhân của bong bóng bất động sản

Bong bóng bất động sản có nguyên nhân bắt nguồn từ các nhà đầu tư lạc quan thái quá trên thị trường Những người này sẵn sàng mua những bất động sản được định giá rất cao với mong đợi sẽ bán được những bất động sản đó với giá cao hơn để hưởng chênh lệch Bong bóng sẽ còn tiếp tục phình to nếu những người lạc quan này vẫn còn tìm được những

người lạc quan hơn sẵn sàng mua những bất động sản mà họ bán Bong bóng kết thúc khi người lạc quan nhất trả mức giá cao nhất cho bất động sản được rao bán, lúc đó bóng nổ2

Một đặc trưng quan trọng khác của bong bóng kinh tế nói chung và bong bóng bất động sản nói riêng là nó ảnh hưởng đến thói quen tiêu dùng của người sở hữu tài sản Những người này trong giai đoạn bong bóng phình to sẽ có thói quen tiêu dùng nhiều hơn vì họ cảm giác rằng mình giàu hơn Nhưng bong bóng vỡ và rồi họ lại có cảm giác rằng mình nghèo đi

và từ bỏ những thói quen tiêu dùng trước đây, vô hình chung điều này càng làm suy thoái trầm trọng hơn nền kinh tế trong thời kỳ khủng hoảng

1.2.5 Hệ quả của bong bóng bất động sản

Các nhà kinh tế nhìn nhận bong bóng bất động sản là một hiện tượng rất tiêu cực đối với nền kinh tế vì nguồn lực được phân bổ vào những mục đích không tối ưu Khi đó một lượng lớn tài sản sẽ bị mất mát và gây cho thị trường một thời kỳ khủng hoảng kéo dài Hậu quả của bong bóng không chỉ ảnh hưởng đến một quốc gia mà còn lan ra ngoài biên giới khi

mà thị trường bất động sản phát triển ở mức độ cao và có sự tham gia của hệ thống ngân hàng

Hệ quả của bong bóng tài sản nói chung hay bong bóng bất động sản nói riêng đều ảnh hưởng đến rất nhiều mặt của đời sống kinh tế, xã hội Trước hết phải nói đến bản thân người nắm giữ bất động sản, đặc biệt là những người đầu tư Khi thị trường đỗ vỡ, giá cả giảm nhanh thậm chí giảm xuống dưới mức giá trị thực của tài sản trong khi đa phần các nhà đầu tư trên thị trường đều không thể đầu tư toàn bộ bằng tiền của mình (do đặc điểm bất động sản có giá trị lớn) Vậy nên khi giá giảm và tài sản mất tính thanh khoản sẽ buộc họ đối mặt với chi phí sử dụng vốn tăng lên hàng ngày Các tổ chức tín dụng khi cho vay đầu tư bất động sản hoặc nhận thế chấp bằng bất động sản cũng không tránh khỏi rủi ro Thứ nhất, nếu cho vay đầu tư bất động sản, khi bong bóng vỡ, giá trị khoản đầu tư sụt giảm trong khi thông thường các khoản vay này hầu hết đều nhận chính bất động sản đầu tư làm tài sản đảm bảo Như vậy không chỉ có khoản đầu tư gặp rủi ro mà cả biện pháp đảm bảo cũng có rủi ro tương tự Thứ hai: hoạt động của các tổ chức tín dụng thể hiện ở hai mảng chính là huy động

2 Lý thuyết về kẻ ngốc hơn

vốn và cấp tín dụng, khi hoạt động cấp tín dụng xảy ra rủi ro sẽ khiến hoạt động huy động bị ảnh hưởng Điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ: hoạt động cấp tín dụng không thu hồi được vốn thì ngân hàng cũng sẽ không có tiền trả cho khách hàng gửi tiền khi đến hạn_đây là vấn đề

uy tín_quan trọng hàng đầu trong hoạt động ngân hàng Chúng ta biết rằng, các ngân hàng

có vốn tự có lớn sẽ có tấm đệm vốn vững chắc hơn so với những ngân hàng nhỏ Nhưng thực tế cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2007 tại Hoa Kỳ đã chứng minh một điều rằng: không gì là không thể xảy ra đặc biệt là khủng hoảng bất động sản Thứ ba, các tổ chức tín dụng thường ưu tiên nhận các tài sản đảm bảo là bất động sản do đặc tính giá trị cao, không

bị hao mòn theo thời gian và dễ quản lý (bất động sản không thể dịch chuyển và được Nhà nước kiểm soát nghiêm ngặt) Căn cứ dùng để định giá thường là so sánh với giá giao dịch trên thị trường tại thời điểm gần nhất Trong giai đoạn thị trường bùng nổ, giá bất động sản

có thể cao hơn giá thực, tài sản được định giá cao sẽ khiến người cho vay nhận định lạc quan hơn về năng lực tài chính của người đi vay dẫn đến chấp nhận cho vay giá trị lớn hơn Khi thị trường sụp đổ, tài sản giảm giá và trở nên vô cùng khó khăn để thanh lý, tổ chức tín dụng cho vay sẽ phải đối mặt với rủi ro cộng hưởng: rủi ro của lĩnh vực cấp tín dụng kết hợp rủi

ro của thị trường bất động sản

Đối với nền kinh tế, trong quá trình hình thành bong bóng, một lượng lớn vốn được

đổ vào thị trường bất động sản và quay vòng từ tay người này sang tay người khác chứ không đi vào hoạt động sản xuất để sinh lợi Ở một khía cạnh nào đó, giá trị tăng thêm trong quá trình chuyển nhượng bất động sản có thể là nhân tố kích thích thị trường, làm tăng tính thanh khoản cho hàng hóa Tuy nhiên nếu vốn trong nền kinh tế bị giữ quá nhiều trong bất động sản sẽ làm suy giảm hiệu quả hoạt động của nền kinh tế Nghiêm trọng hơn là, khi thị trường đổ vỡ, hiện tượng dễ thấy là người dân mất lòng tin vào hệ thống tài chính, cá nhân giảm tiêu dùng do ảnh hưởng tâm lý (họ thấy mình nghèo đi), doanh nghiệp giảm đầu tư, thu hẹp sản suất do không có thị trường tiêu thụ, tổ chức tín dụng thu hẹp phạm vi cấp vốn do lo ngại rủi ro Tất cả những động thái trên sẽ dẫn đến tình trạng giảm phát của nền kinh tế

1.2.6 Lý thuyết Mark Carey về bong bóng bất động sản

Mô hình giá đất của Mark Carey giải thích hoàn hảo cho sự hình thành bong bóng bất động sản Lý thuyết của mô hình được đưa ra như sau:

Nếu giả định rằng có N nhà đầu tư tiềm năng là giống nhau và họ đưa các mức giá P khác nhau Việc đưa ra các mức giá khác nhau là do sự nhận định khác nhau về các kỳ vọng tương lai mà tài sản mang lại (Đó có thể là những sai lầm trong việc tính toán giá trị thực của đất hoặc bởi vì các nhà đầu tư có những thông tin riêng về thu nhập kỳ vọng trong tương lai hoặc xác định tỷ lệ vốn hóa thích hợp) Các mức giá sẵn lòng trả này được xây dựng liên tục quanh giá trị thực của đất đai theo một hàm phân phối F(P) Hàm phân phối này có dạng một hàm phân phối đều có tỉ lệ phân phối xác suất được mô tả như sau:

Ở đây X là biến giá (P) bất động sản; a, b là khoảng giao động của giá bất động sản giao dịch (lần lượt là giá thấp nhất và cao nhất mà thị trường chấp nhận) Nếu nhà đầu tư trả với giá nhỏ hơn a thì sẽ không có người bán nào chấp nhận bán và ngược lại nếu nhà đầu tư trả giá lớn hơn b thì tất cả những người bán đều sẽ chấp nhận bán Tỉ lệ giao dịch thành công

sẽ nằm trong khoảng giá [a,b] vì giao dịch thực sự chỉ diễn ra khi người mua và người bán thỏa thuận được mức giá mà cả hai cùng chấp nhận

Trong mô hình của Carey, giá đất được xác định bởi tỷ lệ mà nhà đầu tư sẵn lòng trả

ở giá P, nó thể hiện hiệu quả của thị trường với cung đất là Z Cầu của đất ở mức giá bất kỳ P’, nó phụ thuộc vào tỷ lệ nhà đầu tư_những người sẵn lòng trả (P > P’)_đó là (1-F(P’)), nhân với lượng nhà đầu tư N, nhân với nguồn lực của mỗi nhà đầu tư L (bao gồm cả 2 khoản

là tài sản và nợ phải trả hiện có của nhà đầu tư) ta được: N(1-F(P’))L Trạng thái cân bằng, tổng cầu phải bằng với tổng cung của đất PZ và:

P = [N(1-F(P’))L]/Z (1)

Với giả thiết rằng F(P) là một hàm phân phối đều là trọng tâm của giá chuẩn, P*, với một khoảng P* ± h, h là sai số về giá sẵn lòng trả của những nhà đầu tư

Từ 1 – F(P’) = (P* + h – P)/2h ( vì khoảng [a,b]=[-h,h]) chúng ta có thể viết (1) trong trường hợp hàm phân phối đều:

P = [N(P* + h)L]/[2hZ + NL] (2) Đạo hàm cấp một của (2) theo P* (P’(P*)=1-hZ/(hZ+1/2NL)) chỉ ra P tăng khi số lượng nhà đầu tư N tăng, giá chuẩn (P*) tăng và nguồn lực của từng nhà đầu tư (L) cũng tăng lên P cũng sẽ tăng nếu sai số h cũng tăng, cho đến khi tổng nguồn lực sẵn có của 1/2 nhà đầu tư (1/2NL) vượt qua giá trị chuẩn của đất P*

Lưu ý: những quan điểm là đồng nhất (h = 0) dựa trên giá cơ bản, giá cân bằng sẽ

không lệch khỏi giá cơ bản.)

Chúng ta có thể biến đổi (2) từ cân bằng tĩnh sang cân bằng động bằng cách thêm yếu

tố thời gian cho mỗi biến số Gọi Pt là biến số theo thời gian của giá đất Khi giá trị đất biến động theo thời gian, nếu bỏ qua các yếu tố ngoại cảnh sẽ có xu hướng làm cho mức cung và cầu trong “kết cấu thị trường bất động sản” trở về hướng cân bằng – đây là thị trường chuyển nhượng Tuy nhiên, trong thị trường thuê mướn thì khác Giá dịch vụ thuê hoàn toàn

có khả năng điều chỉnh giá theo thời gian, trong khoảng ngắn hạn Chính vì thế cung cầu dịch vụ địa ốc thương mại sẽ cân bằng theo mức giá P được biến động theo thời gian t Chẳng hạn parkson ban đầu cho thuê bất động sản với giá P, tuy nhiên, do mới mở và thị trường mới nên giá P có xu hướng cao hơn giá thực, sau một chu kỳ thuê, thường 1 năm, với các địa ốc thương mại mới ra và các điều chỉnh nhằm thu hút khách hàng để đảm bảo tính cạnh tranh giá sẽ được điều chỉnh thành P1, nếu sau khoản thời gian t nữa mà giá chưa hợp

lý sẽ chuyển thành P2, P3,… cho đến khi giá chuyển sang mức cân bằng P’ nào đó Nhưng giá P’ này cũng chỉ là giá cân bằng trong khoản thời gian t’ nào đó, giá này hoàn toàn có thể thay đổi trong một khoảng thời gian khác

Chúng ta phải giả định trong trường hợp này các nhà đầu tư và người tham gia thị trường bất động sản đều khách quan và có thiện chí tham gia thị trường Các yếu tố khách

quan và kỳ vọng đều thuộc thị trường, tính đầu cơ ở mức tương đối Khi giá của các địa ốc

thương mại hiện có tăng cao hơn chi phí thay thế, những nhà phát triển bắt đầu khuyến khích những xây dựng mới để tăng Zt Điều này cuối cùng sẽ khôi phục lại cân bằng trong dài hạn

là tỷ lệ giá địa ốc thương mại hiện có và chi phí thay thế là bằng 1 Giá địa ốc thương mại hiện có bằng với chi phí thay thế P*t, giá chuẩn được xem xét trong dài hạn (khoảng từ 2 đến 6 năm)3

Cuối cùng, nguồn cung tài chính sẵn có cho những nhà đầu tư bất động sản Lt xuất hiện là yếu tố quan trọng làm tăng sự bùng nổ của giá bất động sản Nguồn cung tài chính trong giai đoạn tiền tệ hóa chính là các ngân hàng Ngân hàng phát triển và bơm thêm vốn cho các nhà đầu tư làm tăng tổng cầu đẩy giá bất động sản lên cao Giá bất động sản cao càng khiến cho các ngân hàng cho vay nhiều hơn hoặc gia tăng tỷ lệ vốn hoạch định trên danh mục cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản vì thực tế cho thấy trong giai đoạn bùng nổ của giá bất động sản danh mục cho vay bất động sản mang lại lợi nhuận cao hơn nhiều so với các khoản cho vay tiêu dùng hay sản xuất khác Có nhiều bằng chứng cho thấy những nguy hiểm nhằm vào việc cho vay bất động sản, vậy nhưng các ngân hàng trong cuộc khủng hoảng 2007 tại Hoa Kỳ đã hoặc vô tình hoặc cố ý không nhận ra Điều này cho chúng ta suy nghĩ làm sao để thiết lập một hệ thống cảnh báo rủi ro sớm để đảm bảo an toàn cho hoạt động ngân hàng trước những biến cố nguy hiểm trên thị trường

1.3 QUAN HỆ GIỮA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

thấy vai trò hết sức quan trọng của các ngân hàng trong hoạt động của thị trường bất động sản

Các sản phẩm ngân hàng liên quan đến bất động sản:

 Cho vay mua nhà đất để ở;

 Cho vay đầu tư, xây dựng bất động sản kinh doanh;

 Cho vay đầu tư bất động sản để hưởng chênh lệch giá;

 Cho vay thế chấp bất động sản để sản xuất, kinh doanh;4

1.3.2 Mối quan hệ giữa bong bóng bất động sản trong giai đoạn tăng trưởng và bùng

nổ đến hoạt động tín dụng bất động sản ở các NHTM

Hiện nay, không chỉ riêng việc tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản ở các NHTM đang ở mức rất cao mà hầu hết các ngân hàng thương mại đều ưu tiên nhận bất động sản làm đảm bảo Do đó việc định giá bất động sản là vô cùng quan trọng Định giá chính xác giá trị của bất động sản không những giúp các ngân hàng đánh giá chính xác giá trị tài trợ, năng lực tài chính của chủ thể vay vốn đồng thời phòng ngừa được các nguy cơ khi món vay xảy ra rủi ro vì ngân hàng có thể phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ

Về phương pháp định giá, các ngân hàng thương mại thường dùng nhất là hai phương pháp: so sánh với giá giao dịch bất động sản tương đương trên thị trường và phương pháp chấm điểm Trong phương pháp so sánh, ngân hàng thường lấy một bất động sản làm căn cứ

so sánh, bất động sản này phải có kết cấu tương tương và ở trong môi trường tương đối đồng nhất với môi trường của bất động sản cần thẩm định Trên cơ sở đó, tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh…để tính ra giá bất động sản cần định giá Còn trong phương pháp chấm điểm, ngân hàng xây dựng một hệ thống các tiêu chí làm nền tảng cho việc định giá, như: vị trí tọa lạc, hình dáng bất động sản, cơ sở vật chất hạ tầng, giao thông công cộng…Cũng có thể gộp chung hai phương pháp này với nhau để tăng tính chính xác của kêt quả thẩm định Tuy nhiên hiện nay rất ít các ngân hàng sử dụng phương pháp thứ hai để định giá

4 Sản phẩm này tuy không phải là sản phẩm tín dụng bất động sản nhưng do tỷ trọng tài sản đảm bảo của các ngân

Đối với thị trường cho vay đầu tư bất động sản, thị trường này bao gồm hai bộ phận:

bộ phận thứ nhất là đầu tư xây dựng, sửa chữa bất động sản dùng cho sản xuất kinh doanh hoặc thương mại và bộ phận thứ hai là những nhà đầu tư bất động sản để bán lại hưởng chênh lệch, thị trường gọi đây là những nhà đầu cơ

Cả hai bộ phận này trong giai đoạn phát triển và bùng nổ của thị trường sẽ gia tăng đáng kể do sự tăng lên của giá thu hút các nhà đầu tư Vì giá trị bất động sản thường lớn nên cần có sự tham gia của các ngân hàng còn đối với các ngân hàng thì sức hấp dẫn của tỉ suất lợi nhuận cao khiến họ khó lòng bỏ qua cơ hội đầu tư Được ngân hàng bơm vốn, thị trường càng phát triển mạnh mẽ, nhiều mảnh đất được quy hoạch để xây dựng thành chung cư, cao

ốc cho thuê Trong giai đoạn này, thị trường tín dụng bất động sản tăng trưởng nhưng tiềm

ẩn rất nhiều rủi ro

1.3.3 Mối quan hệ giữa bong bóng bất động sản trong giai đoạn suy thoái và đóng băng và hoạt động tín dụng bất động sản tại các NHTM

Những nhà đầu tư lạc quan trên thị trường sẵn sàng mua vào những bất động sản có giá cao hơn giá trị thực rất nhiều trong giai đoạn trước đó đã bắt đầu nhận ra vấn đề khi không còn nhiều người muốn mua các bất động sản giá cao như vậy nữa Và khi giá bắt đầu

hạ xuống, niềm tin vào sự tăng trưởng của thị trường bị lung lay, nỗi lo sợ lớn dần Một số người tìm cách bán đi những bất động sản đang nắm giữ với hy vọng thị trường vẫn còn những người lạc quan hơn mình Giai đoạn này đặc trưng với các giao dịch bất động sản không thành công Ngân hàng nhận thấy những khách hàng của mình gặp vấn đề thì tìm cách thu hồi lại vốn nhưng thị trường đã bắt đầu chuyển sang giai đoạn đóng băng Thị trường bất động sản mất thanh khoản Lượng vốn lớn trước đây chảy vào thị trường giờ đây

bị giữ lại nơi các bất động sản không thể thanh lý khiến các ngân hàng phải đối mặt với nguy

cơ nợ xấu gia tăng Đối với những thị trường đã phát triển đến cấp độ tài chính hóa thị trường bất động sản, tức là các món vay được chứng khoán hóa và chào bán rộng rãi trên thị trường tài chính như một loại chứng khoán thông thường, thì mức độ ảnh hưởng của bong bóng bất động sản không chỉ ở phạm vi nhà đầu cơ trên thị trường, doanh nghiệp bất động

sản và ngân hàng nữa mà sẽ lan tầm tác động ra cả nền kinh tế Dư nợ tín dụng bất động sản trong giai đoạn này giảm và nợ xấu gia tăng

1.4 HÀNH LANG PHÁP LÍ CHO HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

1.4.1 Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản

Trong hệ thống pháp luật của Việt Nam thì những quy định trong hiến pháp về đất đai

và những tài sản gắn liền với đất đai là cơ sở pháp lý quan trọng nhất Điều 17 và 18 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả…” Trên cơ sở Hiến pháp, Luật đất đai năm 2006 được sửa đổi bổ sung năm 2010 tiếp tục khẳng định Hiến pháp đồng thời quy định:

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

- Các tổ chức kinh tế được giao đất có quyền thu tiền sử dụng đất cũng có quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp (tại tổ chức tín dụng Việt Nam), góp vốn Các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất đã trả trước tiền thuê ít nhất năm năm cũng được quyền chuyển nhượng hoặc cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyề sử dụng đất thuê…

Với những quy định nêu trên, pháp luật nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thừa nhận đất đai có giá, thừa nhận quyền sử dụng đất đai như một loại hàng hóa đặc biệt do

đó đây là nền tảng pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản

Cùng với luật đất đai, luật dân sự dành toàn bộ phần năm quy định cụ thể các điều kiện nội dung hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất, và các văn bản pháp luật khác có liên quan quy định về nhà ở và các công trình

xây dựng khác (phụ lục đính kèm) Tuy có nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản nhưng vẫn còn tồn tại rất nhiều thiếu sót

1.4.2 Quản lý Nhà nước về thị trường tín dụng bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản ngày 23/6/2006, điều 19 quy định:” chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp có quyền huy động vốn theo quy định của pháp luật” Tuy nhiên để huy động được vốn theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải đáp ứng được vốn tự có theo quy định: đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư của dự án đã được phê duyệt, đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô dưới 20ha, không thấp hơn 20% với những dự án có quy mô từ 20ha trở lên (điều 5 nghị định 153/2007/NĐ-CP) Tuy nhiên, hiện nay ở Việt Nam vẫn chưa có quy định nào cụ thể về đầu cơ hay kinh doanh bất động sản Ngoài hạn chế đối với lĩnh vực tín dụng bất động sản được quy định trong Thông tư 13/2010/TT-NHNN về “tỷ lệ đảm bảo an toàn của các TCTD” và Chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 13/02/2012 về “tổ chức thực hiện chính sách tiền tệ

và đảm bảo hoạt động ngân hàng an toàn, hiệu quả” thì các ngân hàng hiện vẫn đang thực hiện việc cho vay theo các quy định chung cho tín dụng và theo các quy định của pháp luật

về đất đai, đầu tư và xây dựng

Luật nhà ở 2005 cũng quy định chi tiết về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý Nhà nước về nhà ở

Tín dụng dưới hình thức phát hành trái phiếu để huy động vốn không có hình thức riêng dành cho bất động sản Hiện chỉ có nghị định 52/2006/NĐ-CP ngày 19/05/2006 được

áp dụng chung cho toàn tất cả, trong đó chưa có giới hạn huy động vốn cho đầu tư bất động sản bằng phát hành trái phiếu

Như vậy nhìn chung thì các quản lý của Nhà nước về thị trường bất động sản là còn tương đối lỏng lẻo và chưa phát triển đồng bộ với tốc độ phát triển của thị trường

CHƯƠNG II

QUAN HỆ GIỮA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN

VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT

NAM GIAI ĐOẠN 2000-2012

CHƯƠNG II: QUAN HỆ GIỮA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

GIAI ĐOẠN 2000-2012 2.1 TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VÀ SỬ DỤNG VỐN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

2.1.1 Về tình hình huy động vốn

Nguồn vốn huy động là nguồn vốn chủ yếu trong tổng nguồn vốn của các Ngân hàng thương mại, các NHTM Việt Nam đã xây dựng chiến lược huy động vốn bằng nhiều hình thức: Nhận tiền gửi, tiền gửi tiết kiệm, ngoài ra còn có các hình thức huy động khác như phát hành kỳ phiếu, trái phiếu và chứng chỉ tiền gửi có kì hạn…

Trong giai đoạn 2001-2010, hệ thống các NHTM trên thị trường Việt Nam đã có bước phát triển khá nhanh kể cả về số lượng và quy mô tài sản Tuy nhiên đến thời điểm 31/12/2010 chỉ mới có 25,6% các ngân hàng có vốn điều lệ trên 5.000 tỷ đồng Điều đó cho thấy quy mô vốn của các ngân hàng thương mại hiện nay là không cao Quy mô vốn nhỏ khiến các ngân hàng gặp nhiều hạn chế trong việc huy động các nguồn lực để phát triển Tuy nhiên, tăng trưởng huy động hàng năm của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong các năm qua lại ở mức khá cao so với nhiều nước trong khu vực:

Đơn vị tính:%

Biểu đồ 2.1: Tăng trưởng huy động vốn các ngân hàng thương mại giai đoạn 2000-2010

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước

Tốc độ tăng trưởng huy động trung bình giai đoạn 2000-2010 đạt 28,91%, trong đó đỉnh điểm năm 2007 tăng trưởng huy động vốn của các ngân hàng thương mại đạt 47,8%

Thị phần huy động và cấp tín dụng của khối các ngân hàng quốc doanh (NHQD) vẫn dẫn đầu trong giai đoạn 2001-2005 Giai đoạn 2005-2010 thị phần có xu hướng chuyển dịch một phần tương đối lớn sang khối các NHTMCP Kể từ năm 2011, khối các ngân hàng nước ngoài đã được gỡ bỏ giới hạn huy động, bắt đầu tham giai cuộc đua một cách công bằng với các NHTM trong nước

Một điểm khó khăn trong công tác huy động vốn của các ngân hàng là thói quen dùng tiền mặt của người Việt còn rất phổ biến Đa phần người dân không có thói quen sử dụng các dịch vụ thanh toán qua ngân hàng Việc người dân giữ nhiều tiền mặt trong lưu thông sẽ khiến thị trường tại bất cứ mọi thời điểm đều tồn tại một lượng tiền không có nhu cầu sử dụng trong khi có rất nhiều tổ chức, cá nhân khác có nhu cầu vốn mà ngân hàng không thể đáp ứng Nếu các ngân hàng thương mại và Nhà nước có thể khiến lượng vồn nhàn rỗi này chảy vào hệ thống các ngân hàng thương mại thì hiệu quả của nền kinh tế có thể tăng lên đến

kể