Nghiên cứu hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ.

Nghiên cứu hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ.

1 CHƯƠNG 1: KHUNG LÝ THUYẾT VỀ THN TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm Theo quy định Luật dân sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ bất động sản tài sản bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định Như vậy, theo quy định bất động sản có đặc điểm sau: - Bất động sản tài sản khơng di động được, bất động sản điển hình đất đai, nhà Mặt khác đặc điểm khơng di động được, nên vị trí bất động sản thành phố hay nông thôn, khu vực trung tâm hay khu vực xa trung tâm đóng vai trị quan trọng việc định giá bất động sản Cùng mảnh đất diện tích nhau, vị trí khác giá bất động sản khác - Các cơng trình xây dựng, tài sản khác khơng gắn liền với đất đai, nhà khơng thể xem bất động sản, gắn với đất đai, nhà xem bất động sản Như bất động sản yếu tố vật chất có ích cho người, tài ngun quốc gia có tính lâu bền thể rõ trình sử dụng đất đai đất đai khơng bị hao mịn Mặt khác, bất động sản hàng hố cịn giao dịch thị trường mang lại giá trị tăng thêm cho kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị vật sang tiền tệ Tuy nhiên, với tính chất khơng di động được, có tính khan khơng thể tăng thêm dù dân số tăng Đây nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất động sản tương lai thấp so với tổng nhu cầu bất động sản xét dài hạn 1.1.1.2 Phân loại Căn theo khái niệm trên, Bất động sản chia thành loại sau: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản văn phòng, nhà xưởng cơng trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) Trong bất động sản có đầu tư xây dựng nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm bất động sản bản, chiếm tỷ trọng lớn, có tính chất phức tạp chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm chiếm đa số giao dịch thị trường bất động sản nước ta nước giới Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng Bất động sản đặc biệt: bất động sản cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang 1.1.1.3 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản Giá bất động sản tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung cầu thị trường Khi cầu lớn cung, giá bất động sản thường bị đNy cao lên; ngược lại, cầu thấp cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường độc quyền, đầu cơ, can thiệp Nhà nước đầu tư Nhà nước vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cư đường giao thơng, cấp nước, cấp điện ; tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, sách nhà cho người có thu nhập thấp ; có yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen người dân khơng muốn bán nhà đất cha ông để lại, không thích nhà chung cư Có nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng bất động sản nói chung: 1.1.1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản: - Các yếu tố tự nhiên: * Vị trí bất động sản: Do bất động sản khơng di động được, nên vị trí bất động sản đâu, môi trường xung quanh nào, vị trí trung tâm hay xa trung tâm, vị trí dùng làm chỗ kinh doanh hay dùng để yếu tố tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản * Diện tích, hình thể đất lơ đất: diện tích đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng * Địa hình bất động sản toạ lạc hình thức bên ngồi bất động sản - Các yếu tố kinh tế: * Khả mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị bất động sản Khi khả tạo thu nhập từ bất động sản cao giá chuyển nhượng cao ngược lại * Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hồ nhiệt độ, thơng tin liên lạc Hệ thống tiện nghi đầy đủ chất lượng tốt làm cho giá trị bất động sản gia tăng - Các yếu tố liên quan đến thị trường: * Tính hữu dụng bất động sản: Bất động sản dể dàng cho thuê dùng mặt để buôn bán … * Cung - cầu bất động sản: Diễn biến cung cầu bất động sản giai đoạn định đNy giá bất động sản lên cao ngược lại Yếu tố mang tính thị trường có làm cho giá trị bất động sản bị tăng, giảm cách bất ngờ lên cao thấp so với giá trị thực bất động sản 1.1.1.3.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản: * Tình trạng pháp lý bất động sản: giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng có * Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với bất động sản, hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với bất động sản, tình trạng cho thuê, chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế số tầng xây dựng 1.1.1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài: - Các yếu tố sách: Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền sở có tác động đến hoạt động thị trường bất động sản nói chung đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng Cụ thể là: * Các sách có tác động gián tiếp như: khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu bất động sản qua làm cho giá bất động sản gia tăng * Các sách tác động trực tiếp như: • Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản Việt Nam • Chính sách cho phép người khơng có hộ khNu thành phố mua nhà thành phố • Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản • Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất… • Các sách thuế Nhà nước bất động sản - Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mơ: yếu tố kinh tế liên quan như: Tình hình cung cầu bất động sản, mức độ tăng trưởng GDP hàng năm, thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng, khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng vùng … - Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị bất động sản nơi tăng lên cân cung cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ… Tóm lại, việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản quan trọng, thơng qua việc phân tích, xử lý đánh giá yếu tố sở để xác định giá trị thực bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm Thị trường bất động sản thị trường mà giao dịch, mua bán trao đổi bất động sản diễn người mua người bán thông qua chế giá Tuy nhiên bất động sản khác với hàng hóa khác chỗ chúng khơng mua bán, mà đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hồn chỉnh khơng thể quan hệ người mua, người bán bất động sản mà nơi diễn giao dịch liên quan đến bất động sản cho thuê, chấp, bảo hiểm Tóm lại trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa chế giá diễn không gian thời gian định 1.1.2.2 Vai trò thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế: thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân: Bất động sản tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng bất động sản tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa khai thác Nn chứa bất động sản nước phát triển lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước phát triển vòng 30 năm qua Bất động sản tài sản lớn hộ gia đình Trong điều kiện kinh tế thị trường bất động sản chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, cịn nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động chấp - Thị trường bất động sản phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động: Theo thống kê, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp bất động sản chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trị quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế - Phát triển quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá này: Kinh nghiệm nước cho thấy để đạt tiêu chuNn nước cơng nghiệp hố tỷ lệ thị hố thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng u cầu thị hố nước ta vấn đề lớn có tầm quan trọng - Phát triển quản lý tốt thị trường bất động sản góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển điều hành tốt thị trường bất động sản có tác dụng thúc đNy tăng trưởng kinh tế thơng qua biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc Theo Tổng cục thuế khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất giai đoạn từ năm 2001 đến năm 2007 bình quân gần 9,000 tỷ đồng/năm tỷ lệ chiếm gần 40% giao dịch, cịn 60% chưa kiểm sốt thực tế giao dịch không thực nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đNy chế, sách pháp luật để giao dịch bất động sản thức (có đăng ký thực nghĩa vụ thuế) đổi chế giao dịch theo giá thị trường hàng năm thị trường bất động sản đóng góp cho kinh tế 20,000 tỷ đồng năm - Phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu xúc ngày gia tăng nhà cho người dân từ đô thị đến nông thôn: Thị trường nhà phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn thị trường bất động sản Thị trường nhà thị trường sôi động thị trường bất động sản, sốt nhà đất hầu hết sốt nhà lan toả sang thị trường bất động sản khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người dân Vì vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp với thu nhập người dân vai trò quan trọng quản lý nhà nước thị trường bất động sản nhà 1.2 Tín dụng bất động sản 1.2.1 Tín dụng bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm tín dụng bất động sản Là quan hệ tín dụng ngân hàng với khách hàng (thể nhân pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản Theo đó, tín dụng bất động sản việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng vào mục đích vay vốn khách hàng liên quan đến bất động sản Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện sở hạ tầng dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phịng cho thuê Như vậy, tín dụng ngân hàng lĩnh vực bất động sản vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà người dân Việc cấp tín dụng bất động sản ngân hàng góp phần tác động đến cung cầu bất động sản thị trường Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu hoạt động an toàn cho vay, ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc tín dụng vốn vay phải sử dụng mục đích phải hoàn trả gốc lãi theo kỳ hạn cam kết Mặt khác, ngân hàng cịn yêu cầu khách hàng thực đảm bảo tín dụng áp dụng nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm sở xét duyệt cho vay 1.2.1.2 Đặc điểm tín dụng bất động sản Ngồi đặc điểm thị trường tín dụng thơng thường tín dụng bất động sản có đặc trưng, tính chất đặc biệt hàng hóa bất động sản mang lại như: - Thị trường tín dụng bất động sản thường thị trường tín dụng dài hạn bất động sản hàng hóa có thời gian hình thành dài Theo phân tích chuyên gia bất động sản, trình hình thành dự án địi hỏi trung bình từ năm trở lên Mặt khác, bất động sản hàng hóa có giá trị lớn tín dụng bất động sản thường khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hồn tín dụng thời gian ngắn mang tính khả thi thấp - Người vay thường giải ngân theo tiến độ dự án: Vốn đầu tư cho dự án bất động sản cần vốn lớn vốn đầu tư dàn trải theo giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, móng, xây thơ hồn thiện… Vì thế, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, khoản tiền cần theo giai đoạn khác giải ngân theo giai đoạn giảm áp lực lãi suất Còn huy động vốn lần vốn khơng sử dụng lúc phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu - Là thị trường có độ rủi ro cao: điều xuất phát từ thân thị trường bất động sản thị trường tiềm Nn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, cân đối cung cầu… Một thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất động sản nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, giao dịch bất động sản gần khơng có làm cho nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn tài chí bị phá sản Điều làm cho khả toán khoản tín dụng người vay gặp nhiều khó khăn ln khả tốn Do vậy, việc thu hồi khoản tín dụng vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên cách nhanh chóng, nguy đổ vỡ tín dụng cao 1.2.1.3 Nguyên tắc cho vay bất động sản Vốn vay phải sử dụng mục đích, có hiệu quả: quan hệ cho vay phát sinh bên vay thiếu hụt vốn tạm thời vay mượn từ bên cho vay thời gian định Do vậy, vốn sử dụng vào mục đích xác định từ ban đầu thời điểm vay mượn Trường hợp, bên vay sử dụng vốn vay vào mục đích khác dẫn đến hiệu mục đích vay xác định ban đầu chưa bổ sung vốn lại thiếu vốn vốn vay dùng cho mục đích khác Khi đó, bên vay khó khăn khó thu hồi vốn để hoàn trả cho bên cho vay Đặc biệt, vốn vay dùng vào mục đích đầu bất động sản khó thu hồi vốn rủi ro mục đích cao Do vậy, tuân thủ nguyên tắc sử dụng vốn vay mục đích điều quan trọng nhằm đảm bảo khả thu hồi vốn tạo điều kiện nâng cao hiệu sử dụng vốn đầu tư ban đầu để trả nợ vay hạn Vốn vay phải hoàn trả vốn lãi hạn: thời hạn trả nợ vay thường xác định rõ ràng theo thỏa thuận ban đầu bên cho vay bên vay Khi đó, bên vay phải có trách nhiệm hồn trả vốn lẫn lãi cho bên cho vay thời hạn định Điều đảm bảo khả bảo toàn xoay tiếp đồng vốn cho bên cho vay mà cịn thể uy tín bên vay cho lần vay mượn sau Đây nguyên tắc cốt lõi quan hệ tín dụng 1.2.2 Vai trị tín dụng bất động sản Xuất phát từ vai trò quan trọng thị trường bất động sản kinh tế, xã hội mà việc bơm vốn mức cần thiết để kích thích thị trường bất động sản phát triển điều cần thiết, điều tiết vốn thơng qua kênh tín dụng ngân hàng với sản phNm cho vay bất động sản xem hữu hiệu phổ biến số nước kênh tín dụng ngân hàng dễ dàng tiếp cận Trong điều kiện Việt Nam có kinh tế tăng trưởng liên tục 10 năm qua cho vay bất động sản có ý nghĩa thiết thực việc khơi thơng dịng chảy vốn kinh tế, tạo đà cho thị trường bất động sản phát triển, từ tạo điều kiện cộng hưởng cho kinh tế phát triển bền vững Cụ thể: 10 - Khai thác triệt để nguồn vốn nhàn rỗi: cho vay bất động sản góp phần khai thác triệt để nguồn vốn nhàn rỗi xã hội, thúc đNy việc sử dụng vốn tiết kiệm có hiệu - Phát triển kinh tế: thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn lưu chuyển vào thị trường bất động sản nhanh góp phần phát triển kinh tế điều kiện phát triển đồng thị trường - Đ y nhanh tốc độ thị hố: cho vay bất động sản giúp cho chủ đầu tư chủ động vốn mạnh dạn đầu tư vào dự án nâng cấp hạ tầng, trung tâm thương mại, tòa nhà cao tầng, chung cư lớn… góp phần đNy nhanh tốc độ thị hóa q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước - Tăng quy mô lợi cạnh tranh cho doanh nghiệp: cho vay bất động sản tạo điều kiện cho doanh nghiệp giảm áp lực vốn để đầu tư mở rộng nhà xưởng nhằm tăng quy mô lợi cạnh tranh trình hội nhập - Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có chương trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nhập thấp, cán cơng chức, cơng nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định sống - Gia tăng dư nợ lợi nhuận cho Ngân hàng: cho vay bất động sản sản phNm phổ biến ngân hàng góp phần đa dạng hố sản phNm, thu hút khách hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay cần thiết, tăng lợi nhuận Ngân hàng - Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thông qua mức dư nợ cho vay bất động sản, nhà nước có cách nhìn tổng qt phát triển thị trường bất động sản để có cách điều tiết hợp lý - Nâng cao hiệu dự án đầu tư: ngân hàng góp phần nâng cao tính hiệu dự án đầu tư bất động sản ngân hàng nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ tốn, nhà đầu tư góp vốn với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Điều tạo nên gắn kết cung cầu bất động sản thị trường, góp phần tạo nên phát triển cho thị trường bất động sản 68 điểm thị trường bất động sản “nóng” Điều dẫn đến rủi ro cho ngân hàng khách hàng khả khoản, ngân hàng khó khăn việc phát mãi, thu hồi nợ - Rủi ro khoản: Ngân hàng có tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản cao có biểu khó khăn tiền gửi mà nguyên nhân gặp rủi ro kỳ hạn tiền huy động ngắn hạn dư nợ cho vay trung hạn (một phần đáng kể vào lĩnh vực bất động sản) - Rủi ro lãi suất: khoản cho vay bất động sản kỳ hạn thường dài hạn (có đến 30 năm) với mức lãi suất điều chỉnh tháng năm lần nguồn vốn huy động đa số lại ngắn hạn Như vậy, xét mặt thời gian rủi ro, với tình hình biến động lãi suất nhanh nay, lãi suất huy tăng cao thời gian điều chỉnh lãi suất khách hàng chưa đến hạn làm cho ngân hàng gặp phải rủi ro lãi suất Nhìn chung, thị trường bất động sản thị trường nhạy cảm trước diễn biến phức tạp kinh tế Nhưng nhiều ngân hàng tận dụng hội nóng sốt tức thời thị trường bất động sản mà đNy mạnh hoạt động cho vay vào thị trường cho mục đích riêng có mà khơng tính đến yếu tố biến động khó lường thị trường bất động sản Biểu rõ nét Ngân hàng gặp khó khăn trước tình hình biến động thị trường bất động sản siết chặt hoạt động cấp tín dụng vào thị trường bất động sản làm cho thị trường trở nên trầm lắng Sở dĩ khả dự báo rủi ro thị trường, rủi ro lãi suất, dự báo chu kỳ phát triển doanh nghiệp Ngân hàng hạn chế Các ngân hàng chưa trọng đến chất lượng cho vay bất động sản nên phản ứng trước biến động thị trường bất động sản thời gian gần chậm chạp gặp nhiều trở ngại 4.2 Những triển vọng thị trường bất động sản tín dụng bất động sản thời gian tới: Trong thời gian qua, Ngân hàng thương mại góp phần huy động vốn cho thị trường bất động sản giúp thị trường bất động sản phát triển Cụ thể, 69 Ngân hàng Thương mại cấp tín dụng cho thị trường bất động sản, tạo nên sở vật chất, hạ tầng giao thông, phục vụ cho nhu cầu bất động sản xã hội Thông qua việc đầu tư bất động sản ngân hàng, kích thích phát triển ngành xây dựng, ngành sản xuất xi măng, sắt, thép, góp phần nâng cao tăng trưởng kinh tế nước nói chung thị trường bất động sản nói riêng Tuy nhiên với việc Ngân hàng ngưng cho vay bất động sản, từ chối hợp đồng vay vốn kết thúc thời hạn cho vay mục tiêu kìm hãm phát triển nóng thị trường, tập trung tiến hành biện pháp thu hồi nợ vay tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm tình hình thêm tồi tệ Với dấu hiệu thị trường Mỹ chưa phục hồi, Chính phủ khơng có giải pháp phù hợp nguy thị trường bất động sản tiếp tục giảm thời gian tới Theo nghiên cứu khảo sát thực tế Vietrees, có đến 70% chuyên gia nhận định chưa thể xác định thời gian cụ thể thị trường phục hồi, có 12% cho thị trường phục hồi năm 2009 18% cho thị trường phục hồi sau năm 2009 Hình 4.1: Dự báo năm thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi 12% 18% Năm 2009 Sau năm 2009 Không xác định 70% Nguồn: Vietnam Real Estate Điều dễ nhận thấy thị trường bất động sản thời gian qua chênh lệch cung cầu hàng hóa bất động sản Ngay chuyên gia lạc quan không dám dự đoán thị trường bất động sản hồi phục Thực tế cho thấy, nhu cầu nhà đa số dân nhập cư người có thu nhập 70 trung bình thấp lớn, lượng cung hàng hóa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thị trường tập trung chủ yếu vào đối tượng thu nhập cao sau bị đối tượng đầu trục lợi, đNy giá nhà lên vượt giá trị thực gây lượng cầu ảo khổng lồ Vừa qua, có lời kêu cứu từ phía doanh nghiệp bất động sản, nỗ lực không ngừng nghỉ nhằm chèo kéo ngân hàng hạ lãi suất cho vay, huy động vốn từ nhiều nguồn đề xuất đề nghị Chính phủ hổ trợ thị trường bất động sản gói kích cầu phủ Chỉ có người dân chờ đợi vô vọng với việc giá tiếp tục giảm để mua nhà Các doanh nghiệp ln than thở tình hình kinh doanh khơng khả quan thị trường cảnh chợ chiều Nhiều doanh nghiệp tuyên bố phá sản khơng biết tìm đâu nguồn vốn, dự án phải bỏ cạn vốn, giá nguyên vật liệu tăng cao, vơ vàn lý khó khăn khác Vì vậy, họ kêu gọi huy động nguồn vốn từ quỹ phúc lợi xã hội nhàn rỗi quỹ bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội… Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị Chính phủ thành lập quỹ tài đặc biệt khoảng 10.000 tỷ đồng để hỗ trợ ngân hàng doanh nghiệp bất động sản Tình hình bất động sản gặp khó khăn khiến dư luận khơng thể khơng đặt câu hỏi có cần giải cứu thị trường bất động sản hay không Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản TPHCM có lời nhận định: “Thị trường bất động sản khơng đóng băng Có số lượng giao dịch thị trường quý năm 2007” Với tình hình kêu cứu cho thị trường bất động sản bi quan có phần nghiêng quyền lợi doanh nghiệp, chủ đầu tư phận nhà đầu bất động sản lợi ích chung xã hội Bên cạnh đó, khơng dự án cao cấp đầu tư, khởi cơng xây dựng, dù thị trường đóng băng Đó nghịch lý mà nhiều người thêm nghi ngờ lời kêu cứu giới bất động sản Khi thị trường có giá cao, nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản thu vài tỷ tới vài trăm tỷ đồng, Nhà nước người dân khơng Hiện nay, 71 tình hình nguy hiểm lại kêu lập quỹ cứu bất động sản Nếu cứu, có sóng tăng giá bất động sản mới, hội mua nhà người dân bình thường lại xa vời hết Một thực tế diễn ra, nhiều nhà đầu tư có đủ lực tài có động thái đầu tư bất động sản số thành phố Mỹ, siêu cường số giới Điều đó, chứng tỏ mức độ đó, mặt giá bất động sản Việt Nam chưa thực với giá trị thực Yếu tố đầu cơ, làm giá tồn Một số chuyên gia bất động sản nhận định, tỷ lệ đầu bất động sản cao, khoảng 80% TP HCM, 70% Hà Nội Mặc dù, tình trạng suy thoái giá nhà đất giảm tới 50 - 60% cao so sánh với khả tài người có nhu cầu nhà Thực tế cho thấy, với mức thu nhập bình quân người dân Việt nam vào khoảng 17 triệu đồng/năm (1,000 USD/năm) khó mua nhà khu thị lớn Theo ước tính tác giả, với mức thu nhập khoản 60 năm mua nhà, chưa tính tiền lãi phải trả vay tiền để mua Thực tế từ khủng hoảng bất động sản Mỹ cho thấy, việc đNy giá bất động sản xa so với thu nhập người dân dễ dẫn đến khủng hoảng tín dụng bất động sản kéo theo khủng hoảng kinh tế Theo ý kiến tác ý kiến nhiều chuyên gia thị trường bất động sản giảm đến 60%, xa so với thu nhập người dân Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quan tâm đến nhu cầu người có thu nhập cao mà chưa khai thác đến nhu cầu đại đa số người dân Và cần để thị trường tự điều tiết, đợt tập dượt cho kinh tế quen với chế thị trường Nhà nước không cần thiết phải can thiệp giải pháp tài theo lời kêu ca doanh nghiệp, khơng thể giúp thị trường bất động sản tự lớn mạnh Trong chế thị trường, phải chấp nhận việc thành phần tham gia không đủ lực bị đào thải, tình trạng trì nhóm lợi ích cần loại bỏ 72 Hơn nữa, nguyên tắc, thị trường bất động sản phát triển mạnh thu nhập đầu người quốc gia đạt khoảng 10,000 USD; GDP tính theo đầu người Việt Nam mức 1,000 USD Điều chứng tỏ tương lai, thị trường bất động sản nhiều bước phát triển, điều cần chuyên nghiệp sịng phẳng kinh doanh, tránh tính trạng đầu cơ, thiếu minh bạch, đầu thao túng thị trường Với điều tiết thị trường, nhà đầu tư không đủ lực tự đào thải Nhà nước giữ vai trò giám sát nhiều vai trò nhà bảo trợ Tuy nhiên số ngân hàng cho biết, dù có nhiều rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản, mảng tín dụng quan trọng cấu khoản vay ngân hàng nên số Ngân hàng tiếp tục triển khai sản phNm cho vay kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, để phòng tránh rủi ro trước bối cảnh thị trường nhà đất bất ổn nay, nhiều ngân hàng sàng lọc kỹ dự án theo dõi chặt biến động thị trường nhà đất, khu vực có biến động lớn giá để lên kế hoạch cho vay với hạn mức thích hợp 4.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản nhằm ngăn ngừa nguy khủng hoảng Khủng hoảng thị trường bất động sản lần có đóng góp khơng nhỏ Ngân hàng, việc đua tăng trưởng dư nợ, giảm thiểu thủ tục vay vốn nhằm có kết hoạt động khả quan tạo cầu ảo lớn thị trường bất động sản Các Ngân hàng cần riết thực biện pháp khắc phục tự cứu trước có hỗ trợ từ Chính Phủ, Ngân hàng Nhà nước hay tổ chức khác 4.3.1 Đánh giá lại khoản vay cấu lại nợ: Ngân hàng cần đánh giá lại toàn khoản vay bất động sản toàn hệ thống ngân hàng Việc xem chừng đơn giản tất ngân hàng làm tốt, mục đích việc đánh giá tập trung vào yếu tố sau : thể…) Đối tượng khách hàng (doanh nghiệp, công nhân viên, hộ kinh doanh cá 73 - Mức độ ổn định nguồn thu nhập để trả nợ (từ lương, từ cho thuê nhà, từ kinh doanh ) - Định giá lại tài sản đảm bảo so sánh với dư nợ vay - Khả tài khách hàng tương lai - Lịch sử trả nợ Sau đánh giá xong, Ngân hàng nên xếp khoản vay theo nhóm tương ứng với nhóm có giải pháp thích hợp Việc phân chia nhóm cho khoản vay tùy theo tình hình cụ thể ngân hàng áp dụng biện pháp sau để xử lý khoản vay: Thứ 1, cấu lại đối tượng cho vay: chuyển vay từ đối tượng đầu sang đối tượng có nhu cầu thật chỗ Điều có nghĩa ngân hàng cho khách hàng vay mua lại bất động sản, đối tượng phải đáp ứng đầy đủ điều kiện vay vốn Tuy nhiên, để thu hút khách hàng mua bất động sản vào thời điểm cần có sách ưu đãi tín dụng thời hạn vay, thời gian ân hạn lãi suất cho vay Ưu điểm giải pháp giải triệt để khoản vay bất động sản với tình hình hiệu khơng đạt mong muốn Thứ 2, gia hạn nợ vay: biện pháp xem qua tưởng đơn giản sử dụng Mặc dù vậy, Ngân hàng không dám áp dụng biện pháp Lý việc gia hạn nợ vay dẫn đến chuyển nhóm nợ sang nhóm III với tỷ lệ trích dự phịng rủi ro 20%; sau 03 tháng (đối với khoản vay ngắn hạn) vay chuyển sang lại nhóm nợ đủ tiêu chuNn nhóm khách hàng tốn nợ vay đầy đủ, gây ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh Ngân hàng Cần lưu ý sử dụng biện pháp đối tượng vay vốn phải có uy tín tốn nợ vay khả tài tốt tài sản phải đủ đảm bảo cho dư nợ vay tránh trường hợp khách hàng trả nợ khơng vay chuyển sang nhóm nợ cao tương ứng tỷ lệ trích dự phòng cao Thứ 3, xử lý vay khơng có khả tốn: giải pháp cuối mà muốn hay không ngân hàng phải thực để giảm thiệt hại 74 xuống mức thấp Trước tiên ngân hàng phải tiến hành đánh giá lại tài sản đảm bảo, trị giá tài sản khơng đủ đảm bảo khoản vay u cầu khách hàng nộp bổ sung tài sản Việc xử lý tài sản đảm bảo không đơn giản đến thời điểm này, khoản vay khả tốn khơng phải đơn lẻ mà số đến hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng Vì vậy, cần phải có biện pháp tồn diện áp dụng hết cho trường hợp trên, ngân hàng thành lập liên kết với công ty xử lý nợ hay chủ động liên hệ với đối tác nước để thỏa thuận mua bán lại số dự án hay bất động sản 4.3.2 Xây dựng quy trình th m định cho vay chặt chẽ Hiện nay, mặt quy chế cho vay, thân ngân hàng nhà nước không ban hành quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản mà có quy chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Theo quy chế này, ngân hàng nhà nước quy định chung hoạt động cho vay áp dụng cho tất loại hình tín dụng khác nhau, có tín dụng bất động sản Tuy nhiên mặt ngân hàng, cần vào quy chế cho vay chung ngân hàng nhà nước để ban hành thêm quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản, điều khơng góp phần minh bạch mặt quy định cho vay thân ngân hàng, mà cịn góp phần hạn chế rủi ro việc cấp tín dụng lĩnh vực này, làm tiền đề cho cán tín dụng, áp dụng thực thi hiệu việc cấp tín dụng bất động sản Cho vay lĩnh vực bất động sản Ngân hàng thương mại phần nhiều dựa vào tài sản chấp, chưa đánh giá lực trả nợ khách hàng làm sở cho vay Đây điểm yếu Ngân hàng thương mại thời gian qua Để hạn chế điểm yếu này, Ngân hàng thương mại cần tăng cường quản lý hồ sơ khách hàng, giám sát thu nhập khách hàng thơng qua ngân hàng, thực chun mơn hố hoạt động cho vay bất động sản để giám sát biến động thị trường, biến động thu nhập khách hàng làm sở điều chỉnh hoạt động cho vay hợp lý 75 Tác giả xin đề xuất sử dụng nguyên tắc 6C, cho phép phân tích hiệu hoạt động người vay để đưa định cho khách hàng vay vốn Uy tín đạo đức khách hàng (Character) Các tổ chức tài định cho vay vốn dựa vào độ tin cậy cá tính người vay Chính vậy, người vay phải trình bày cách trung thực rõ ràng Ngân hàng cần tiến hành xác minh, phát có chi tiết thiếu trung thực đặt vấn đề độ tin cậy người vay Cụ thể cần ý đến vấn đề sau: lịch sử tín dụng khách hàng, đánh giá Ngân hàng khác đối tác khách hàng này… Năng lực (Capacity) Ngân hàng cần biết kỹ quản lý, nhạy bén kinh doanh vị người xin vay vốn hoạt động kinh doanh bất động sản Những tài năng, kỹ năng, kiến thức, kinh nghiệm, tham vọng, động lực, nghị lực, cam kết mà người vay muốn đem lại cho hoạt động kinh doanh nhằm trụ vững phát triển nhiều doanh nhân khác thất bại Các mô tả trình hoạt động doanh nghiệp đến thời điểm tại, hoạt động lĩnh vực bất động sản, cấu sở hữu, chủ sở hữu, tính chất hoạt động, sản phNm, khách hàng chính, người cung cấp doanh nghiệp Điều kiện (Conditions) Ngân hàng phải thận trọng, bảo thủ ln tính đến tình xấu xảy Cần xác định tìm hiểu rõ điều kiện kinh tế, tình hình ngành khả cạnh tranh dự kiến có tác động (cả tích cực lẫn tiêu cực) đến hoạt động kinh doanh bất động sản khách hàng Xem xét địa vị cạnh tranh khách hàng ngành thị phần dự kiến, kết hoạt động khách hàng so với đối thủ cạnh tranh khác ngành, mức độ nhạy cảm khách hàng chu kỳ kinh doanh, ảnh hưởng lạm phát đến thị trường bất động sản bảng cân đối kế toán dịng tiền khách hàng Ngồi ra, Ngân hàng cần đánh giá dự báo thị trường bất động sản khu vực khách hàng đầu tư Xem xét yếu tố trị, pháp lý, xã hội, cơng nghệ, 76 môi trường ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản lĩnh vực khác khách hàng Tài sản đảm bảo (Collateral) Ngân hàng cần nhìn vào hiệu hoạt động kinh doanh có khách hàng Báo cáo tài Khách hàng cần bao hàm tất khoản phải trả, thực tế lẫn đột xuất Đồng thời, điều kiện thông tin bất cân xứng, khoản tiền cho vay cần đảm bảo giá trị tài sản khách hàng hoạt động kinh doanh có triển vọng, Ngân hàng cần xem xét tài sản đảm bảo để chấp cho khoản vay Vốn (Capital) Đầu tư vốn cổ phần hay vốn vay thêm thể cam kết tài doanh nghiệp hoạt động kinh doanh cụ thể Ngân hàng cần nhìn vào giá trị rịng cơng ty hệ số tài chính, thu nhập qua, tình hình phân chia cổ tức, doanh thu bán hàng, dòng tiền dự kiến, tính khoản tài sản lưu động, cấu nguồn vốn, tình trạng vay nợ để định cho vay Kiểm sốt (Control) • Cần xem xét luật, qui định, qui chế hành liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản • Mức độ phù hợp khoản vay qui chế, qui định Ngân hàng • Hồ sơ giấy tờ cho vay, giải ngân phải đầy đủ phải ký bên • Các chứng từ chứng minh mục đích sử dụng vốn Về nguyên tắc khơng nên xem trọng C thứ tự ưu tiên xem xét nên theo thứ tự nêu 4.3.3 Thành lập phòng th m định, định giá bất động sản Hiện nay, việc khó khăn lớn cán tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản việc thNm định giá bất động sản xác, làm sở để xét duyệt cho vay Tuy nhiên, hoạt động thNm định giá ngân hàng lại thường cán tín dụng thực hiện, thân cán tín dụng lại bị hạn chế trình độ thNm định, họ khơng đào tạo chun mơn lĩnh vực này, 77 lại cịn bị hạn chế nguồn thông tin bất động sản thị trường, việc định giá bất động sản hiệu quả, dễ rủi ro nhiều thời gian Chính thế, để nâng cao hiệu tín dụng bất động sản, ngân hàng cần thành lập phòng thNm định để định giá bất động sản cách chuyên nghiệp, đồng thời xây dựng quy trình định giá bất động sản gắn với thị trường, tạo điều kiện hỗ trợ cho cơng tác tín dụng đạt hiệu Ngoài việc cho vay tối đa 70% giá trị định giá, Ngân hàng cần thường xuyên đánh giá lại tài sản chấp yêu cầu bổ sung tài sản chấp giá trị tài sản có biến động lớn, khơng cịn đảm bảo đủ cho dư nợ Theo chuyên gia kinh tế, cho vay mua bất động sản rủi ro cho vay mua chứng khốn nhờ có tài sản bảo đảm có giá trị tăng dần theo thời gian Tuy nhiên, thị trường bất động sản suy thoái, ngân hàng chịu thiệt hại nặng nề Chẳng hạn, thời điểm cho vay, khu đất có giá tỷ đồng, ngân hàng cho vay 70% 3,5 tỷ đồng Nếu thị trường bất động sản suy sụp, giá khu đất cịn 2,5 tỷ đồng, ngân hàng có khả tỷ đồng 4.3.4 Thành lập Công ty địa ốc, Công ty mua bán nợ khai thác tài sản Thành lập công ty chuyên kinh doanh bất động sản giải pháp nhằm giúp cho ngân hàng chun mơn hóa hoạt động kinh doanh bất động sản, tiến gần đến khách hàng, đồng thời tăng cường hiệu việc đánh giá thNm định bất động sản, sở để tăng cường hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng Giải pháp tùy theo quy mơ hoạt động, sách phát triển ngân hàng áp dụng Hiện nay, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam, Ngân hàng TMCP Á Châu, Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín thành lập công ty chuyên kinh doanh bất động sản công ty mua bán nợ Ngân hàng Công Thương Việt Nam, Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam, Ngân hàng TMCP Nam Việt… có Cơng ty mua bán nợ Việc thành lập Công ty địa ốc, Cơng ty mua bán nợ góp phần giải phần đáng kể nợ xấu Ngân hàng, để Ngân hàng tập trung vào hoạt động 78 4.3.5 Nâng cao vai trò phận kiểm toán nội kiểm soát nội bộ, đặc biệt lĩnh vực cho vay bất động sản Cần nâng cao vai trị phận kiểm tốn nội bộ, kiểm soát nội theo Quy định Ngân hàng nhà nước Tránh tình trạng hoạt động mang tính hình thức, khơng vào thực chất vấn đề, ngại đụng chạm Cần kiểm tra, rà soát, đánh giá cách độc lập, khách quan tất đơn vị, phận, hoạt động tổ chức tín dụng (cơ chế, sách, thủ tục, qui trình vấn đề hoạt động) dựa mức độ rủi ro mức độ ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng trọng đến kiểm tra, kiểm soát hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản Đối với tất vấn đề có ảnh hưởng xấu đến hoạt động ngân hàng, cần thông báo kịp thời chất ảnh hưởng chúng hoạt động ngân hàng đưa khuyến nghị thiết thực nhằm ngăn ngừa, khắc phục vấn đề 4.3.6 Quản trị rủi ro ngân hàng, đặc biệt rủi ro khoản rủi ro lãi suất Quản trị rủi ro hoạt động quan trọng ngân hàng, chí cịn quan trọng mục tiêu lợi nhuận việc quản trị rủi ro hiệu sở, tảng cho việc đạt lợi nhuận cách bền vững Do để nâng cao lực quản trị rủi ro, ngân hàng phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện củng cố hoạt động quản trị rủi ro đơn vị thông qua việc áp dụng thực tiêu chuNn, nguyên tắc an toàn Basel I, Basel II định khác ngân hàng nhà nước bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng Các ngân hàng cần xây dựng hệ thống đánh giá lực khách hàng, kiểm soát rủi ro tín dụng dựa bảng báo cáo tài thông tin ngân hàng thu thập được; kiểm soát, điều phối, quản lý danh mục khoản nợ xấu; cân đối dự phòng hỗ trợ cho việc đáp ứng quy định Hiệp định Basel II Nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản thường nguồn vốn trung dài hạn, đó, để hạn chế rủi ro thiếu khoản chênh lệch kỳ hạn, rủi ro lãi 79 suất biến động lãi suất thị trường, NHTM cần tăng cường cách biện pháp huy động nguồn vốn trung dài hạn thị trường; trích lập dự phịng rủi ro đúng, đủ; thực cân đối nguồn vốn sử dụng vốn cách hợp lý 4.3.7 Sử dụng đòn b y tài phù hợp Ngân hàng nhà nước khống chế mức huy động, chưa có quy định khống chế mức cho vay ngân hàng Vì thời gian qua nhiều ngân hàng cho vay gấp hai, gấp ba lần mức huy động, đNy lãi suất liên ngân hàng qua đêm có thời điểm lên đến 40%/năm Vì vậy, ngồi việc ngân hàng nhà nước cần quy định cụ thể mức cho vay, ngân hàng cần có biện pháp hữu hiệu, tránh sử dụng địn bNy tài q lớn, gây rủi ro cho ngân hàng 4.2.8 Giải pháp khác Vì thị trường bất động sản chịu chi phối lớn sách pháp luật nhà nước, vận dụng thực thi pháp luật ban ngành khác nên ngân hàng tham gia vào trình vận hành thị trường bất động sản, chịu tác động sách này, thế, phần kiến nghị tập trung vào vấn đề mà thân ngân hàng khơng thể giải quyết, vấn đề nằm ngồi khả ngân hàng, lại có tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng - Đối với Quốc Hội Chính phủ Kiến nghị Quốc Hội Chính phủ tiếp tục hồn thiện luật chế sách điều chỉnh thị trường bất động sản hoàn thiện Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, sở tránh tượng mâu thuẫn quy định, đồng thời nghiên cứu mơ hình quản lý thị trường bất động sản theo chế thị trường, loại bỏ chế giá (giá nhà, đất UBND tỉnh, thành phố công bố giá thị trường ấn định), lại chế giá thị trường tạo lập hình thành theo thời kỳ; nghiên cứu áp dụng tính số bất động sản đưa vào thực tế để tăng cường tính minh bạch hoạt động kinh doanh bất động sản; vận dụng thực tốt Luật kinh doanh bất động sản nhằm giảm thiểu 80 phát triển tràn lan khó kiểm sốt thị trường mua bán bất động sản khơng thức Đối với UBND thành phố ban ngành địa phương Các sách bất động sản, đặc biệt vấn đề quyền sử dụng đất yếu tố quan trọng việc tạo lập sở pháp lý cho việc phân định quyền nghĩa vụ đất đai đối tượng liên quan giao dịch bất động sản Tuy nhiên, vấn đề khó khăn liên quan đến bất động sản khơng phải hồn tồn chế, sách bất động sản chưa minh bạch mà việc thực thi quy định pháp luật bất động sản quan Nhà nước chậm trễ không quán Nguyên nhân phát sinh từ hoạt động phối hợp thiếu đồng ban ngành, vấn đề người lực cán quan Nhà nước điều đặt cho cải cách hành nói chung đổi hành lĩnh vực bất động sản nói riêng Do đó, vấn đề kiến nghị UBND thành phố tiếp tục đạo sở ban ngành phải khắc phục, đổi thường xuyên thực công tác kiểm tra, đôn đốc giải vướng mắc nNy sinh liên quan đến thị trường bất động sản vấn đề giải tỏa, đền bù, quy hoạch treo, cấp giấy chủ quyền nhà, đất cho người dân, - Đối với Ngân hàng nhà nước Việt Nam Kiến nghị Ngân hàng nhà nước Việt Nam xem xét nghiên cứu xây dựng sách tiêu chí phân biệt hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản đơn phục vụ cho nhu cầu nhà người dân hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản làm sở để ngân hàng định hướng đầu tư tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cách hợp lý Hoàn thiện hệ thống giám sát ngân hàng theo hướng: Nâng cao chất lượng phân tích tình hình tài phát triển hệ thống cảnh báo sớm tiềm Nn hoạt động TCTD, bao gồm việc phân tích báo cáo tài xác định “điểm” nhạy cảm; Xây dựng cách tiếp cận tới công việc đánh giá chất 81 lượng điều hành rủi ro nội TCTD; Nâng cao đòi hỏi kỹ thuật việc trích lập dự phịng rủi ro Ngân hàng nhà nước cần có quy định mức cho vay tối đa ngân hàng, quy định việc góp vốn liên đầu tư bên ngồi, tránh tình trạng ngân hàng đầu tư q nhiều vào kinh doanh chứng khoán thời gian qua, gây rủi ro lớn cho ngân hàng Ngoài ra, phải kể đến vai trị điều tiết vĩ mơ Ngân Hàng Nhà Nước Ngân Hàng Nhà Nước nên có dự báo thị trường đưa sách phù hợp vừa hướng dẫn vừa định hướng cho Ngân hàng thương mại thực Hiệu giải pháp cịn tùy thuộc nhiều vào tình hình thực tế khoản vay bất động sản Ngân hàng, khoản vay tốt, tiềm lực tài ngân hàng mạnh vượt qua giai đoạn khó khăn Nhưng cần lưu ý phải thực đồng loạt nhiều biện pháp từ khâu quản lý tốt khoản vay, đánh giá khách hàng, tích cực đơn đốc thu hồi nợ, biện pháp thỏa thuận với khách hàng để xử lý khoản vay kết hợp với giải pháp nói nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro xảy ra, tránh khủng hoảng hệ thống bắt nguồn từ thị trường bất động sản Kết luận chương Ở chương này, tác giả đưa nguy tiềm Nn hoạt động tín dụng bất động sản đánh giá triển vọng thị trường bất động sản tín dụng bất động sản thời gian tới Đồng thời, tác giả đưa số giải pháp góp phần nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng cho vay bất động sản Trong tập trung vào đề nghị ngân hàng cần xây dựng quy chế cho vay chặt chẽ, tránh cho vay chạy theo tình trạng bong bóng bất động sản; thành lập phận định giá bất động sản, định kỳ đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo; thành lập công ty kinh doanh bất động sản; quản trị rủi ro ngân hàng, rủi ro lãi suất, rủi ro khoản …; nâng cao vai trị phận kiểm tốn kiểm sốt nội bộ; đồng thời có sách kiểm tra sau cho vay, cấu lại nợ cho phù hợp với khả khách hàng 82 KẾT LUẬN CHUNG Mặt dù khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ khó ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng Việt nam Ngân hàng Việt nam khơng sở hữu chứng khốn bất động sản, khơng phải gánh chịu khoản lỗ gây từ việc giảm giá loại chứng khoán phái sinh Tuy nhiên, số giá bất động sản Việt nam có đường nét giống với xu hướng thị trường bất động sản Mỹ thời gian qua, với tăng trưởng đột biến vào năm 2007 bắt đầu đổ dốc kể từ Quý II năm 2008 đến Cùng với dư nợ tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng Việt nam tương đối lớn, tỷ lệ nợ xấu tăng cao, đặc biệt lĩnh vực cho vay bất động sản cho thấy nguy khủng hoảng tín dụng bất động sản tương lai Vì vậy, ngân hàng cần có sách, giải pháp thích hợp cấu lại đối tượng cho vay, gia hạn nợ, xử lý vay khơng có khả toán Về lâu dài Ngân hàng cần xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, có phận định giá độc lập, định kỳ đánh giá lại tài sản đảm bảo đồng thời có dự báo thị trường bất động sản nhằm nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản thời gian tới Thêm vào phải thường xuyên thực nghiêm túc quy định Ngân hàng nhà nước, ngân hàng, có sách quản trị rủi ro khoản, rủi ro lãi suất đồng thời trích lập dự phịng rủi ro đúng, đủ cho vay vào lĩnh vực ... bất động sản, thị trường bất động sản, tín dụng bất động sản vai trị tín dụng bất động sản Trong tập trung chủ yếu vào nội dung: - Khái niệm bất động sản, phân loại bất động sản nhân tố tác động. .. bất động sản - Khái niệm thị trường bất động sản, vai trò thị trường bất động sản - Khái niệm tín dụng bất động sản, đặc điểm tín dụng bất động sản, nguyên tắc cho vay bất động sản, vai trò tín. .. dụng bất động sản rủi ro cho vay bất động sản 15 CHƯƠNG 2: KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM 2.1 Hoa kỳ bong bóng bất động sản Bong bóng bất động sản