CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠ
4.3.1 Đánh giá lại khoản vay và cơ cấu lại nợ:
Ngân hàng cần đánh giá lại toàn bộ khoản vay bất động sản trong toàn hệ thống ngân hàng. Việc xem chừng đơn giản nhưng không phải tất cả các ngân hàng đều làm tốt, mục đích việc đánh giá này tập trung vào các yếu tố sau đây :
- Đối tượng khách hàng (doanh nghiệp, công nhân viên, hộ kinh doanh cá thể…)
- Mức độ ổn định nguồn thu nhập để trả nợ (từ lương, từ cho thuê nhà, từ kinh doanh...)
- Định giá lại tài sản đảm bảo và so sánh với dư nợ vay hiện tại. - Khả năng tài chính hiện tại của khách hàng và trong tương lai - Lịch sử trả nợ.
Sau khi đánh giá xong, Ngân hàng nên sắp xếp các khoản vay theo từng nhóm và tương ứng với mỗi nhóm sẽ có các giải pháp thích hợp. Việc phân chia nhóm cho khoản vay tùy theo tình hình cụ thể của từng ngân hàng và có thể áp dụng một trong các biện pháp sau để xử lý khoản vay:
Thứ 1, cơ cấu lại đối tượng cho vay: chuyển món vay từ đối tượng là đầu cơ sang đối tượng có nhu cầu thật sự về chỗ ở. Điều đó có nghĩa là ngân hàng sẽ cho khách hàng vay mua lại bất động sản, đối tượng này phải đáp ứng đầy đủ điều kiện vay vốn. Tuy nhiên, để có thể thu hút được các khách hàng mua bất động sản vào thời điểm này cần có các chính sách ưu đãi tín dụng như thời hạn vay, thời gian ân hạn và nếu được là lãi suất cho vay. Ưu điểm của giải pháp này là giải quyết triệt để khoản vay bất động sản nhưng với tình hình hiện tại có thể hiệu quả sẽ không đạt như mong muốn.
Thứ 2, gia hạn nợ vay: biện pháp xem qua tưởng như đơn giản và ai cũng có thể sử dụng. Mặc dù vậy, các Ngân hàng đều không dám áp dụng biện pháp này. Lý do là việc gia hạn nợ vay dẫn đến chuyển nhóm nợ sang nhóm III với tỷ lệ trích dự phòng rủi ro 20%; sau 03 tháng (đối với các khoản vay ngắn hạn) món vay chuyển sang lại nhóm nợ đủ tiêu chuNn là nhóm 1 nếu khách hàng thanh toán nợ vay đầy đủ, gây ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của Ngân hàng. Cần lưu ý khi sử dụng biện pháp này đối tượng vay vốn phải có uy tín trong thanh toán nợ vay và khả năng tài chính tốt cũng như tài sản phải đủ đảm bảo cho dư nợ vay tránh trường hợp khách hàng trả nợ không được thì món vay sẽ chuyển sang nhóm nợ cao tương ứng tỷ lệ trích dự phòng cao hơn.
Thứ 3, xử lý đối với các món vay không có khả năng thanh toán: đây là giải pháp cuối cùng mà muốn hay không ngân hàng phải thực hiện để giảm thiệt hại
xuống mức thấp nhất. Trước tiên ngân hàng phải tiến hành đánh giá lại tài sản đảm bảo, nếu trị giá tài sản không đủ đảm bảo khoản vay thì yêu cầu khách hàng nộp bổ sung tài sản. Việc xử lý tài sản đảm bảo tuy không đơn giản nhưng đến thời điểm này, các khoản vay mất khả năng thanh toán không phải là đơn lẻ mà là các con số đến hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng. Vì vậy, cần phải có một biện pháp toàn diện áp dụng hết cho các trường hợp trên, ngân hàng có thể thành lập hoặc liên kết với công ty xử lý nợ hay chủ động liên hệ với các đối tác trong và ngoài nước để thỏa thuận mua bán lại một số dự án hay bất động sản.