CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
3.3.2 Cấu trúc các khoản cho vay bất động sản
Xu hướng dư nợ bất động sản: từ năm 2005 - 2006 khi thị trường bất động sản ảm đạm thì dư nợ cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại tại TPHCM không có sự biến động lớn. Giai đoạn 2006 - 2007, khi thị trường bất động sản tăng nóng thì dư nợ tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại lại cho thấy một sự tăng trưởng rất lớn, tốc độ dư nợ bất động sản năm 2007 tăng 218% so với năm 2006. Đến năm 2008, thị trường bất động sản ảm đạm, giảm sâu, giá bất động sản sụt giảm có nơi lên tới 40 - 60% thì đường biểu diễn dư nợ cho vay bất động sản của các Ngân hàng đi xuống, giảm so với năm 2007 là 29%.
Hình 3.9: Xu hướng dư nợ bất động sản biến động theo thị trường - 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 2005 2006 2007 2008
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TPHCM Cơ cấu dư nợ bất động sản: dư nợ bất động sản hiện nay tập trung chủ yếu ở loại hình cho vay mua nhà để ở, xây dựng sửa chữa nhà chiếm khoảng 34%, cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán khoảng 13%, còn lại là các loại hình cho vay bất động sản khác.
Hình 3.10: Tỷ trọng cho vay các loại hình tại TPHCM
29.6%15.8% 15.8% 10% 9.5% 4%2.3% 10.3% 9.3% 9.2% XD, sửa chữa nhà ở XD và SC nhà để bán Khu đô thị mới Cao ốc cho thuê Csở hạ tầng phục vụ
SXKD
Thế chấp bằng BĐS Trung tâm thương mại KCN - KCX
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TPHCM
Mặt khác, nếu xem xét dư nợ bất động sản phân theo loại hình tổ chức tín dụng thì NHTM cổ phần chiếm 69%, NHTM Nhà nước 26%, còn lại 5% là tỷ trọng
dư nợ bất động sản của các hình thức tổ chức tín dụng khác. Tỷ trọng dư nợ bất động sản trong tổng dư nợ địa bàn chiếm khoảng 10%-20% tuỳ theo từng giai đoạn. Đến tháng 9/2008, tỷ trọng này khoảng 15% và thay đổi theo từng NHTM, cụ thể như sau: Ngân hàng Á Châu 28%, Ngân hàng Xuất nhập khNu Việt nam 18,2%, Ngân hàng TMCP Sài Gòn 18%, Ngân hàng Nam Á 30%, Ngân hàng Đông Á 9% ...
Hình 3.11: Dư nợ cho vay bất động sản theo loại hình ngân hàng
69% 5% 26% Ngân hàng TMCP Ngân hàng TMCP Nhà Nước Tổ chức tín dụng khác
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Tài sản đảm bảo chủ yếu là bất động sản: hiện nay hoạt động tín dụng ngân hàng nói chung và hoạt động tín dụng bất động sản nói riêng vẫn chủ yếu dựa vào tài sản bảo đảm, trong đó tài sản là bất động sản chiếm tỷ trọng rất lớn. Đối với tín dụng bất động sản tỷ lệ này chiếm trên gần 90% trong đó phần lớn là các tài sản bảo đảm được thế chấp bằng bất động sản với giá trị tài sản thế chấp cao hơn nhiều so với dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, việc áp dụng hình thức cho vay có bảo đảm bằng tài sản như vậy, lại cho thấy đằng sau nó là khả năng đánh giá khách hàng, đánh giá thị trường bất động sản của các ngân hàng vẫn còn hạn chế.
Xu hướng cho vay dựa trên việc thNm định dự án vay vốn khả thi, mức độ tín nhiệm của khách hàng, khả năng quản trị rủi ro trong hoạt động ngân hàng liên quan đến hoạt động cho vay đối với lĩnh vực bất động sản mới chính là chìa khóa, nền tảng cơ bản để hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng đạt hiệu
quả. Điều này chính là thách thức lớn cho hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng.
Dư nợ cho vay bất động sản chủ yếu là trung và dài hạn: trong hoạt động cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng gồm có cho vay để đáp ứng nhu cầu ngắn hạn như sửa chữa nhà, hoặc để đáp ứng nhu cầu trung dài hạn như mua nhà trả góp, xây dựng dự án nhà ở... Tuy nhiên, căn cứ vào tình hình số liệu từ năm 2005 đến nay, phần lớn các khoản tín dụng bất động sản là để đáp ứng nhu cầu vay vốn trung dài hạn của khách hàng.
Cụ thể, việc nguồn vốn cho vay đối với lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ cho vay bất động sản là một áp lực về nguồn vốn trung dài hạn phải huy động để đáp ứng nhu cầu đầu tư cho vay bất động sản của các ngân