CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠ
4.2. Những triển vọng của thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản trong thời gian tới:
trong thời gian tới:
Trong thời gian qua, các Ngân hàng thương mại đã góp phần huy động vốn cho thị trường bất động sản và giúp thị trường bất động sản phát triển. Cụ thể, các
Ngân hàng Thương mại đã cấp tín dụng cho thị trường bất động sản, tạo nên cơ sở vật chất, hạ tầng giao thông, phục vụ cho nhu cầu bất động sản của xã hội. Thông qua việc đầu tư bất động sản của các ngân hàng, đã kích thích sự phát triển hơn nữa của các ngành xây dựng, ngành sản xuất xi măng, sắt, thép, góp phần nâng cao sự tăng trưởng kinh tế của cả nước nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Tuy nhiên với việc Ngân hàng ngưng cho vay bất động sản, từ chối các hợp đồng vay vốn mới và kết thúc thời hạn cho vay trong mục tiêu kìm hãm sự phát triển quá nóng của thị trường, tập trung tiến hành các biện pháp thu hồi nợ vay đã tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm tình hình thêm tồi tệ hơn.
Với những dấu hiệu thị trường Mỹ chưa phục hồi, nếu như Chính phủ không có giải pháp phù hợp thì nguy cơ thị trường bất động sản sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới. Theo nghiên cứu khảo sát thực tế của Vietrees, có đến 70% các chuyên gia đều nhận định là chưa thể xác định được thời gian cụ thể thị trường sẽ phục hồi, chỉ có 12% cho rằng thị trường sẽ phục hồi trong năm 2009 và 18% cho rằng thị trường sẽ phục hồi sau năm 2009.
Hình 4.1: Dự báo năm thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi
12% 18% 18% 70% Năm 2009 Sau năm 2009 Không xác định
Nguồn: Vietnam Real Estate
Điều dễ nhận thấy nhất ở thị trường bất động sản trong thời gian qua đó là sự chênh lệch giữa cung và cầu hàng hóa bất động sản. Ngay cả những chuyên gia lạc quan nhất vẫn không dám dự đoán thị trường bất động sản khi nào sẽ hồi phục. Thực tế cho thấy, nhu cầu về nhà ở của đa số dân nhập cư và người có thu nhập
trung bình và thấp là rất lớn, trong khi lượng cung hàng hóa của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thị trường chỉ tập trung chủ yếu vào các đối tượng thu nhập cao và sau này bị đối tượng đầu cơ trục lợi, đNy giá nhà lên vượt quá giá trị thực gây ra một lượng cầu ảo khổng lồ.
Vừa qua, đã có những lời kêu cứu từ phía các doanh nghiệp bất động sản, những nỗ lực không ngừng nghỉ nhằm chèo kéo ngân hàng hạ lãi suất cho vay, huy động vốn từ nhiều nguồn và những đề xuất đề nghị Chính phủ hổ trợ thị trường bất động sản trong gói kích cầu của chính phủ. Chỉ có người dân vẫn chờ đợi trong vô vọng với việc giá tiếp tục giảm để có thể mua được nhà.
Các doanh nghiệp luôn than thở về tình hình kinh doanh không mấy khả quan của mình và thị trường đang trong cảnh chợ chiều. Nhiều doanh nghiệp tuyên bố sắp phá sản vì không biết tìm đâu ra nguồn vốn, những dự án đang dở chừng phải bỏ đó vì cạn vốn, vì giá nguyên vật liệu tăng cao, vì vô vàn những lý do khó khăn khác. Vì vậy, họ còn kêu gọi huy động nguồn vốn từ các quỹ phúc lợi xã hội đang nhàn rỗi như các quỹ bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội… Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã đề nghị Chính phủ thành lập ngay một quỹ tài chính đặc biệt khoảng 10.000 tỷ đồng để hỗ trợ các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản.
Tình hình bất động sản đang gặp khó khăn khiến dư luận không thể không đặt câu hỏi có cần giải cứu thị trường bất động sản hay không. Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản TPHCM từng có lời nhận định: “Thị trường bất động sản không hề đóng băng. Có chăng là số lượng giao dịch trên thị trường ít hơn quý 4 năm 2007”. Với tình hình trên thì những kêu cứu cho thị trường bất động sản có vẻ như quá bi quan và có phần nghiêng về quyền lợi của doanh nghiệp, chủ đầu tư và một bộ phận nhà đầu cơ bất động sản hơn là lợi ích chung của xã hội.
Bên cạnh đó, không ít những dự án cao cấp vẫn được đầu tư, khởi công xây dựng, dù thị trường vẫn đóng băng. Đó vẫn là nghịch lý mà nhiều người càng thêm nghi ngờ những lời kêu cứu của giới bất động sản.
Khi thị trường có giá cao, nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản đã thu về vài tỷ tới vài trăm tỷ đồng, Nhà nước và người dân không được gì. Hiện nay,
khi tình hình nguy hiểm thì lại kêu lập quỹ cứu bất động sản. Nếu được cứu, có thể sẽ có những làn sóng tăng giá bất động sản mới, thì cơ hội mua nhà của người dân bình thường lại càng xa vời hơn bao giờ hết.
Một thực tế nữa vẫn đang diễn ra, nhiều nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính đã có động thái đầu tư bất động sản tại một số thành phố của Mỹ, siêu cường số 1 thế giới. Điều đó, cũng chứng tỏ một mức độ nào đó, mặt bằng giá của bất động sản Việt Nam vẫn chưa thực sự về với đúng giá trị thực. Yếu tố đầu cơ, làm giá vẫn còn tồn tại. Một số chuyên gia bất động sản đã nhận định, tỷ lệ đầu cơ bất động sản vẫn còn rất cao, khoảng 80% ở TP. HCM, và 70% ở Hà Nội. Mặc dù, trong tình trạng suy thoái hiện nay giá nhà đất đã giảm tới 50 - 60% thế nhưng vẫn còn là quá cao nếu so sánh với khả năng tài chính của những người có nhu cầu nhà ở.
Thực tế cho thấy, với mức thu nhập bình quân của người dân Việt nam vào khoảng 17 triệu đồng/năm (1,000 USD/năm) thì khó có thể mua được nhà tại các khu đô thị lớn. Theo ước tính của tác giả, với mức thu nhập này thì khoản 60 năm mới có thể mua được nhà, đó là chưa tính tiền lãi phải trả nếu vay tiền để mua. Thực tế từ cuộc khủng hoảng bất động sản tại Mỹ cho thấy, việc đNy giá bất động sản đi quá xa so với thu nhập của người dân dễ dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản và kéo theo khủng hoảng cả nền kinh tế.
Theo ý kiến của tác giả cũng như ý kiến của nhiều chuyên gia thì mặc dù thị trường bất động sản đã giảm đến 60%, nhưng vẫn còn quá xa so với thu nhập của người dân. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ quan tâm đến nhu cầu của người có thu nhập cao mà chưa khai thác đến nhu cầu đại đa số của người dân. Và cần để thị trường tự điều tiết, như một đợt tập dượt cho nền kinh tế quen với cơ chế thị trường. Nhà nước cũng không cần thiết phải can thiệp bằng các giải pháp tài chính theo lời kêu ca của doanh nghiệp, vì như vậy sẽ không thể giúp thị trường bất động sản tự lớn mạnh. Trong cơ chế thị trường, phải chấp nhận việc những thành phần tham gia không đủ năng lực sẽ bị đào thải, tình trạng duy trì nhóm lợi ích cần loại bỏ.
Hơn nữa, về nguyên tắc, thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh cho đến khi thu nhập đầu người của một quốc gia đạt khoảng 10,000 USD; trong khi đó GDP tính theo đầu người ở Việt Nam hiện mới ở mức 1,000 USD. Điều này chứng tỏ trong tương lai, thị trường bất động sản sẽ còn nhiều bước phát triển, điều này cần một sự chuyên nghiệp và sòng phẳng trong kinh doanh, tránh tính trạng đầu cơ, thiếu minh bạch, đầu cơ thao túng thị trường. Với sự điều tiết của thị trường, những nhà đầu tư không đủ năng lực sẽ tự đào thải và Nhà nước chỉ giữ vai trò giám sát nhiều hơn là vai trò một nhà bảo trợ.
Tuy nhiên một số ngân hàng vẫn cho biết, dù có khá nhiều rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản, nhưng đây vẫn là mảng tín dụng quan trọng trong cơ cấu các khoản vay của ngân hàng nên một số Ngân hàng vẫn tiếp tục triển khai các sản phNm cho vay kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để phòng tránh rủi ro trước bối cảnh thị trường nhà đất khá bất ổn như hiện nay, nhiều ngân hàng đã sàng lọc kỹ các dự án và theo dõi chặt sự biến động trên thị trường nhà đất, nhất là các khu vực có biến động lớn về giá để lên kế hoạch cho vay với hạn mức thích hợp.
