t iM và các nc rong khu c– Bài hc cho các NHTM V i Nam
1.3.2.2. m bo tuân th chính sách, qu iđ nh trong cho vay
Các ngân hàng c n tuân th đúng các quy đnh và quy ch cho vay, theo đó, đ
b o đ m tính tuân th , ho t đ ng ki m soát n i b ngân hàng ph i th ng xuyên giám sát và qu n lý r i ro có h th ng và theo m t tiêu chu n th ng nh t. i v i các kho n vay B S, ngân hàng c n chú tr ng đ n vi c đánh giá kh n ng th c hi n, thi n chí và kh n ng tr n c a khách hàng, ph ng án, d án kinh doanh kh thi và hi u qu ,
đem l i l i ích chung cho xã h i.
R i ro t mãn là m t trong nh ng nguyên nhân d n đ n kh ng ho ng v a qua. Vì v y, v phía các ngân hàng khi đ u t vào th tr ng B S c n l u ý phòng tránh r i ro này. Nên t có nh ng chính sách, qui đnh, bi n pháp giám sát t tr ng cho vay B S trong t ng d n cho vay t i ngân hàng đ có s phân b r i ro phù h p. Trong
đi u ki n kinh t phát tri n hi n nay, các ngân hàng c n th n tr ng trong khi theo đu i m c tiêu l i nhu n. V n là cho vay tài tr hàng hóa là B S, nh ng các ngân hàng nên phân b đ u t vào m t s ngành ngh có tính n đnh nh l ng th c, s n xu t nhu y u ph m c n thi t, s n xu t hàng tiêu dùng, h tr xu t kh u, phát tri n các ngành ngh n đnh, song song v i vi c đ u t vào các ngành ngh s n xu t hàng cao c p nh s n xu t xe h i, s n xu t m ph m,... đ phòng ch ng và h n ch r i ro trong tr ng h p n n kinh t ch ng l i và suy gi m.
M t khác, trong tr ng h p khi th tr ng B S đang “nóng”, vi c đ nh giá B S đ cho vay là đi u khó kh n. Các ngân hàng c n tuân th qui đnh và c n tr ng trong vi c xác đnh giá B S (m c dù đi u này nh h ng r t nhi u đ n tâm lý khách hàng và kh n ng thu hút khách hàng), nh m đ phòng khi th tr ng s t gi m, giá B S đang th ch p s gi m theo gây nên r i ro cho ngân hàng và c khách hàng, d n
đ n nh ng h l y khó ng .
1.3.2.3. Nâng cao qu n tr r i ro trong ho t đ ng tín d ng B t đ ng s n.
a ph n các Ngân hàng đ u t ng tr ng cao d n tín d ng B S vào nh ng giai đo n th tr ng B S phát tri n nóng và t. Vì áp l c c nh tranh lôi kéo khách hàng, t ng tr ng d n , h u nh các Ngân hàng ít chú tr ng đ n vi c phân tích và qu n tr r i ro, m t khâu quan tr ng th ng b ngõ trong quá trình th c hi n, các khâu
trong quá trình th m đ nh th ng đ c rút ng n và b qua khá nhi u c nh báo r i ro. Vì v y, các Ngân hàng c n cho vay v i nh ng d án, ph ng án tr ng tâm, hi u qu v i k ho ch th i gian c th , không nên ch y theo s d t i các th i đi m th tr ng b t n.
Trong th i gian s p t i, các lo i hình ho t đ ng kinh doanh khác s phát tri n nh vi c mua bán công ty, mua bán n , các s n ph m phái sinh, ch ng khoán hóa các kho n cho vay, ch ng khoán hóa B S,... càng làm cho th tr ng tài chính, ngân hàng phát tri n m nh. Do v y, vi c qu n lý r i ro s ngày m t khó kh n. Các ngân hàng c n nâng cao h n n a công tác giám sát và qu n tr r i ro, d báo và phòng ng a r i ro trong ho t đ ng, r i ro thanh kho n, t o s n đ nh và phát tri n cho ho t đ ng ngân hàng. c bi t th tr ng B S g n li n v i ho t đ ng cho vay c a ngân hàng, các ngân hàng c n có quy ch rõ ràng và n ng đ ng cho vi c đ u t vào th tr ng này, trong đó vi c đào t o và nâng cao ý th c trách nhi m, trình đ n ng l c th m đ nh
đánh giá là r t quan tr ng, b o đ m chính xác ngay t khâu ban đ u c a quá trình cho vay đ i v i l nh v c B S là ph ng pháp phòng ch ng r i ro hi u qu nh t.
K t lu n ch ng 1.
Nh m nâng cao hi u qu Tín d ng B S t i các Ngân hàng Th ng m i Vi t Nam, chúng ta c n n m rõ t t c các khái ni m v B S và nh ng y u t liên quan, tác
đ ng đ n lo i hàng hóa đ c các Ngân hàng tài tr . Vi c n m rõ và hi u rõ b n ch t c a đ i t ng tài tr s giúp các Ngân hàng có quy t đ nh đúng đ n trong quá trình c p tín d ng, qu n lý và x lý các phát sinh trong quá trình tài tr v n cho các ch th th c hi n thành công các d án, ph ng án B S, góp ph n n đnh và phát tri n th tr ng B S nói riêng và kinh t xã h i nói chung, góp ph n n đnh, nâng cao hi u qu TDB S và phát tri n ho t đ ng tín d ng t i các NHTM Vi t Nam.
N i dung chính bao g m:
- T ng quan v Tín d ng B t đ ng s n t i các NHTM Vi t Nam.
- Cu c kh ng ho ng tài chính tín d ng c a M và các n c khu v c Châu Á t nh ng kho n cho vay tín d ng B S d i chu n. Bài h c cho các NHTM Vi t Nam.
CH NG 2. TH C TR NG TH TR NG B T NG S N VÀ TÍN D NG B T NG S N T I CÁC NGÂN HÀNG TH NG M I VI T NAM TH I GIAN T N M 2005 N N M 2009 2.1. Th c tr ng Th tr ng B t đ ng s n. 2.1.1. Tình hình kinh t Vi t Nam.
Theo báo cáo t Vi n Nghiên c u Qu n lý Kinh t Trung ng, sau ba n m gia nh p WTO, Vi t Nam đã có nh ng di n bi n nhi u chi u v s phát tri n kinh t . C th , n m 2007, t ng tr ng kinh t đ c h ng l i t nhi u y u t tích c c, n n kinh t g n li n v i h i nh p kinh t qu c t , t c đ t ng tr ng GDP đ t 8,5%, m c dù giá trên th gi i t ng cao gây áp l c l n đ n giá đ u vào c a s n xu t trong n c.
N m 2008, tác đ ng c a h i nh p kinh t qu c t di n ra theo nhi u chi u trái ng c nhau, giá nguyên li u t ng cao t o s c ép l m phát cao và t ng tr ng kinh t th p h n. Kinh t các n c b n hàng chính b c vào th i k suy thoái ho c t ng tr ng ch m l i, c ng là y u t nh h ng x u đ n xu t kh u và FDI c a Vi t Nam. Cùng v i s lúng túng trong vi c x lý các b t n kinh t v mô đã gây nh h ng nh t đnh đ n l m phát và t ng tr ng. Nh ng tác đ ng tiêu c c nh h ng l n h n, truy n d n nhanh h n vào n n kinh t , m c dù giá d u thô và giá l ng th c - hai m t hàng xu t kh u ch l c c ng nh giá nhi u m t hàng xu t kh u khác t ng cao, th tr ng xu t kh u đ c m r ng... nh ng t ng tr ng GDP v n ch ng l i ch đ t 6,2%. N m 2009 tác đ ng tiêu c c c a cu c kh ng ho ng tài chính và suy gi m kinh t toàn c u, t ng tr ng GDP ti p t c gi m, ch đ t 5,3%. Tuy đây là m c s t gi m
đáng k nh ng v n đ c xem là t ng đ i cao so v i m c t ng tr ng th p ho c âm c a nhi u n c trên th gi i trong b i c nh kh ng ho ng tài chính và suy thoái kinh t toàn c u.
2.1.2. Th c tr ng Th tr ng B t đ ng s n.
2.1.2.1. S phát tri n và nh ng bi n đ ng c a Th tr ng B t đ ng s n.
Cùng v i nh ng chính sách m i th i m c a, đ a th tr ng B S phát tri n v i nh ng nhu c u m i c a các thành ph n kinh t , l ng cung hàng hóa B S c ng đ c
đ u t và k p th i cung c p cho th tr ng. Tuy nhiên, bên c nh s phát tri n là nh ng bi n đ ng khó l ng. Th c t th tr ng B S n c ta cho th y hai "c n s t" vào n m 1994, n m 2001 và c n s t th ba vào cu i n m 2007 đ u n m 2008 đã đ y giá B S đ n m c cao k l c ch trong m t th i gian ng n, nh t là B S thu c d án xây d ng các khu đô th m i, g m c n h và đ t n n khu v c Hà N i và Tp. H Chí Minh, t ng t 50% đ n 300% so v i cu i n m 2006, cao g p 4 đ n 6 l n so v i Trung Qu c, Thái Lan, nh ng qu c gia có thu nh p bình quân đ u ng i cao h n Vi t Nam. Trong
đó, giá thuê v n phòng c ng cao không kém. Theo k t qu t cu c đi u tra th tr ng v giá thuê v n phòng toàn c u t i 176 thành ph trên toàn th gi i c a T p đoàn kinh doanh B S CB Richard Ellis (CBRE), Tp. H Chí Minh x p th 14/50 th tr ng có giá thuê v n phòng t ng nhanh nh t th gi i và đ ng th 45/50 n i có giá thuê v n phòng đ t đ nh t, h n c các thành ph n i ti ng khác nh : Li-v -pun (Anh), Am- xtec-đam (Hà Lan), Th ng H i (Trung Qu c)...Trong top 50 th tr ng có giá thuê t ng nhanh nh t, Tp. H Chí Minh đ ng th 14 (t ng 33,3%), sau A-bu a-bi c a các ti u v ng qu c -r p th ng nh t (t ng 102,9%), Niu ê-li c a n (79,1%), Xin- ga-po (53,6%)...
Rõ ràng s nóng lên không bình th ng c a th tr ng này là do y u t đ u c , b i nhu c u nhà c a ng i dân dù cao c ng không th lên t i m c t ng 300% trong vòng m t n m. Ph i ch ng th tr ng B S n c ta đang đi theo "l i mòn" mà các n c đã v p ph i th t b i? Theo đánh giá chung, th tr ng B S n c ta hi n nay là thi u minh b ch, b t n, ti m n nhi u r i ro và có nh ng tác đ ng không thu n l i
đ n phát tri n kinh t - xã h i c a đ t n c.
2.1.2.2. Tác đ ng chung t nh ng di n bi n c a Th tr ng B t đ ng s n.
S phát tri n và nh ng di n bi n c a Th tr ng B S trong th i gian qua đã có nh ng tác đ ng m nh m và nh h ng l n đ i v i s n đnh và phát tri n c a n n kinh t , m t cách gián ti p và tr c ti p đ i v i các thành ph n kinh t , nh t là các đ i
t ng tham gia vào l nh v c B S, và ho t đ ng c a các NHTM, nhà tài tr v n cho th tr ng B S phát tri n và ho t đ ng, bao g m c tích c c và tiêu c c.
Ü i v i n n kinh t .
- Tích c c: V i s phát tri n chung c a đ t n c, l nh v c B S đã góp ph n t ng c ng và phát tri n xã h i và n n kinh t thông qua vi c góp ph n phát tri n các ngành ngh kinh t m t cách gián ti p và tr c ti p (phát tri n c s h t ng, nhà x ng, v n phòng làm vi c,…), góp ph n n đnh an sinh xã h i qua các d án cung c p nhà , ch nh trang đô th , xây s a nâng c p nhà trong các t ng l p dân c , nâng cao đ i s ng theo đi u ki n xã h i ngày m t phát tri n.
- Tiêu c c: Khi th tr ng ch a đ c đ u t và m r ng, các ngu n v n đ c phân đ u trong các ngành, các l nh v c và u tiên cho các ngành đ c h tr và khuy n khích phát tri n. Nh ng khi th tr ng nhà đ t b c vào th i k bùng n , l i nhu n t nh ng kho n B S t ng cao, t t c các ngu n v n h u nh t p trung vào các giao d ch B S, t các thành ph n kinh t đ n các t ch c tín d ng, h tr đ u t và tr c ti p tham gia đ u t . Th tr ng B S góp ph n phát tri n các ngành ngh , c ng góp ph n h n ch ngu n v n và nhân l c khi t su t l i nhu n t B S t ng cao. Và nh ng h l y kéo theo khi th tr ng B S r i vào tr ng thái “đóng b ng”, ngu n v n ti p t c th c hi n thi u, giao d ch khó th c hi n, n x u t i các Ngân hàng t ng lên.
Ü i v i các thành ph n kinh t .
- Tích c c: Th tr ng B S phát tri n mang l i c h i cho các thành ph n kinh t , t cá nhân đ n doanh nghi p. Giá c hàng hóa B S t ng lên, đi u ki n giao d ch thu n l i h n, m ra c h i làm giàu cho các thành ph n kinh t , nhi u cá th c ng t
đó có đi u ki n phát tri n h n. V i nh ng chính sách thông thoáng h n sau khi Vi t Nam gia nh p WTO, nhi u chính sách, qui đnh c ng đ c c i cách, ch nh s a b sung thu n l i h n, t o đi u ki n và c h i cho các thành ph n kinh t có đi u ki n và kh n ng cùng tham gia.
- Tiêu c c: Th tr ng B S h t h i b t đ u t gi a n m 2008 sau khi Ngân hàng si t tín d ng. Các ch đ u t đ u lâm vào tình tr ng lao đao khi thi u ngu n th c
hi n và đ u ra h u nh b ch n l i, th t c th c hi n kh t khe h n, nhi u ch đ u t không th hoàn t t gi y t pháp lý và huy đ ng ngu n đ th c hi n, và s thanh l c trên th tr ng B S cho các d án, ph ng án không đ đi u ki n di n ra. Bên c nh
đó, khó kh n trong vi c gi i quy t đ u ra khi n nhi u ch th r i vào tình tr ng m t thanh kho n, và nguy c d n đ n phá s n là đi u không tránh kh i.
Ü i v i tình hình ho t đ ng c a các Ngân hàng th ng m i.
- Tích c c: Ho t đ ng chính c a đa s các Ngân hàng hi n t i v n là huy đ ng và cho vay. Trong t ng d n cho vay, d n tín d ng B S th ng chi m khá cao, bao g m c nh ng kho n thu c ngành ngh B S và nh ng ngành ngh liên quan. Trong th i gian th tr ng B S phát tri n, t tr ng d n t i các Ngân hàng t ng lên
t, cùng v i nh ng d án đ c c p phép th c hi n, nh ng gói cam k t tài tr c ng
đ c ký k t gi a Ngân hàng và khách hàng. T tr ng d n t ng cao, cùng v i nh ng chính sách m r ng tín d ng, đây c ng là th i gian cho các Ngân hàng gia t ng l i nhu n t ho t đ ng tín d ng và d ch v mua bán B S qua Ngân hàng.
- Tiêu c c: T nh h ng kh ng ho ng c a n n kinh t th gi i và khu v c, các