t iM và các nc rong khu c– Bài hc cho các NHTM V i Nam
2.4.2.4. m bo tính d ng cha c ht ch
Các Ngân hàng đ u có qui trình th m đnh tài s n v i nh ng qui đnh c th cho t ng lo i tài s n nh n làm đ m b o. Nh ng đa ph n các kho n tài tr đ u đ c đ m b o b ng chính tài s n hình thành t v n vay, là nh ng tài s n ch a đ c hình thành, thi u c s pháp lý và ch a có trong th c t nên khó kh n trong vi c đnh giá và h n ch trong vi c hoàn t t th t c tài s n đ m b o tr c khi gi i ngân. Nhi u đ n v ch a có b ph n chuyên trách, đ h n ch chi phí, th ng cán b tín d ng s đ m nh n luôn vai trò đnh giá. i u này không th hi n đ c s chuyên môn, tính chính xác vì nh h ng nhi u t nh ng y u t đnh tính trong quá trình xác đnh giá tr tài s n.
Bên c nh đó, quá trình qu n lý tài s n ch a đ c sâu sát v i quá trình qu n lý kho n tài tr . Vi c ki m tra đnh k ch a đ c ti n hành và vi c đnh giá, đánh giá l i tài s n c ng ch a đ c th c hi n th ng xuyên. Cùng v i vi c các Ngân hàng ch a có h th ng qu n lý hi n đ i, ch a đ a ra đ c các c nh báo r i ro…là nh ng khó kh n cho vi c x lý n khi phát sinh v n đ .
2.4.2.5. B t c p trong th c hi n đnh giá Tài s n đ m b o.
Vi c đnh giá B S trong đi u ki n thông tin b t cân x ng trên th tr ng t n t i ph bi n đang là nguy c gia t ng r i ro cho ho t đ ng tín d ng B S c a các ngân hàng trên đa bàn. Thông th ng, các ngân hàng đnh giá B S theo ph ng pháp so sánh, ngh a là l y giá mua bán c a m nh đ t g n k v i m nh đ t mu n đnh giá đ
th c hi n vi c đnh giá. M c khác, ngân hàng c n c vào các tiêu chí đánh giá m nh
đ t nh : ví trí giao thông, v trí có kh n ng sinh l i, hình d ng m nh đ t, c s h t ng, v trí, môi tr ng, .. đ xác đnh giá.
- i v i ph ng pháp so sánh, n u tr ng h p m nh đ t c n đnh giá không có m nh đ t g n k đ c rao bán, ho c là B S đ c thù ch a có ho c ít có giao d ch mua bán tr c đó, thì vi c đnh giá theo ph ng pháp so sánh s g p khó kh n và không th th c hi n đ c. Trong tr ng h p đó, n u ngân hàng s d ng m nh đ t khu v c g n
đó đ làm m nh đ t so sánh thì vi c tính toán đnh giá s có sai l ch l n, đi u này s làm t ng r i ro cho ngân hàng.
- i v i ph ng pháp s d ng tiêu chí ch m đi m, ph ng pháp này th ng có gi i h n đi m s (th p nh t – cao nh t) cho t ng tiêu chí. Vì th n u cán b tín d ng ch quan áp đ t đi m s th p nh t hay cao nh t theo quan đi m c a mình, s nh h ng đ n vi c đnh giá m nh đ t và quy t đnh cho vay có th g p r i ro.
M t s ngân hàng khác, l i dùng đ n giá đ t do UBND thành ph ban hành trong t ng th i k làm c s đ đnh giá B S, trong khi đó, đ n giá đ t do UBND thành ph ban hành th ng th p h n giá đ t th c t trên th tr ng. N u ngân hàng c n c vào đó đ làm c s xác đnh s ti n cho vay thì r i ro c a ngân hàng g p ph i ít h n, nh ng kh n ng c nh tranh v tín d ng c a ngân hàng s tr nên y u kém, ngân hàng s m t khách hàng vì vi c đánh giá B S không sát v i th c t th tr ng, không t o đ c s hài lòng cho khách hàng.
2.4.2.6. Công ngh qu n lý ch a đáp ng đ c nhu c u phát tri n.
Công ngh qu n lý hi n đ i giúp gi m thi u các phát sinh trong quá trình th c hi n. Nh ng h u h t, h th ng công ngh thông tin t i các Ngân hàng còn thi u và ch a đ c đ u t đúng m c do h n ch v ngu n(v n và nhân l c) th c hi n. H th ng qu n lý t i nhi u Ngân hàng còn thô s và l c h u, không theo k p nh ng phát tri n c a s n ph m và nhu c u c a th tr ng. Nhi u qui đnh c a NHNN và các ban ngành liên quan ban hành và th c thi, nh ng t i các Ngân hàng v n ph i th c hi n th công, ho c đ a vào th c hi n b ng h th ng công ngh nh ng ho t đ ng không chính xác, không đáp ng đ c nhu c u công vi c hàng ngày t H i s đ n các đ n v tr c ti p kinh doanh.
2.4.2.7. Huy đ ng còn nhi u b t c p.
V i chính sách th t ch t ti n t , và nh ng “c n khát v n” c a n n kinh t , đ
thu hút v n, các Ngân hàng đã b c l nh ng y u kém trong vi c phát tri n ngu n, khi n th tr ng v n m t d n tính n đ nh:
̇ S n ph m huy đ ng xô b ch y theo s l ng b ng m i hình th c khuy n mãi, huy đ ng kèm theo.
̇ Các Ngân hàng tham gia vào cu c đua lãi su t huy đ ng không có đi m ng ng, khi n n n kinh t tr nên xáo tr n, c Ngân hàng và khách hàng đ ng ng i không yên khi hàng ngày, hàng gi lãi su t các Ngân hàng liên t c đi u ch nh t ng.
̇ Hi p h i Ngân hàng không cùng ti n nói chung, các Ngân hàng tranh th khó kh n c a nhau nh m thu l i nhu n t nh ng kho n vay liên Ngân hàng v i lãi su t cao g p 2 – 3 l n.
̇ Nguy c m t thanh kho n x y ra t i m t s Ngân hàng có ngu n v n t có th p, tham gia nhi u vào các d án l n, đã ra s c tìm ki m ngu n v n t nhi u kênh: Th tr ng liên Ngân hàng, Tái chi t kh u t Ngân hàng Nhà N c,…
̇ Qu n lý ngu n kém hi u qu , ch a ch đ ng trong vi c huy đ ng và s d ng
đúng ngu n huy đ ng, ph thu c nhi u vào th tr ng và đòi h i c a khách hàng.
2.4.2.8. Ch a đóng tròn vai trò c a nhà cung ng v n.
L i nhu n t l nh v c B S đã lôi kéo nhi u thành ph n kinh t tham gia, nhi u doanh nghi p kinh doanh B S ra đ i, nhi u ch th ti n hành đi u ch nh gi y phép ho t đ ng v i ch c n ng kinh doanh B S, và Ngân hàng c ng là m t trong nh ng ch th cùng góp v n vào nh ng giao d ch tr c ti p và gián ti p đ u t . S đ u t quá đà vào nh ng d án, ph ng án B S đã đ a ra nh ng h l y:
̇ Kéo dài th i gian gi i ngân gây khó kh n cho ch đ u t không th th c hi n theo ti n đ , th t h a v i các đ i tác trong vi c thanh toán các kho n đ n h n.
̇ Phá v H p đ ng, cam k t tài tr đã ký k t. Vi c này không ph bi n nh ng x y ra không ít khi ngu n v n khó kh n. Nhi u khách hàng đã ph i h y d án, ph ng án và m t tr ng nh ng chi phí ban đ u đã b ra. Và vi c b c c trong th i gian qua c ng do m t trong nh ng tr ng h p b Ngân hàng ch m d t vi c tài tr nh đã cam k t.
̇ T ng lãi su t, phí cho vay b ng nhi u ph ng án k c lách lu t. V i chi phí đ u vào b đ y lên, đ đ m b o và h n ch kh n ng l do chi phí đ y, các Ngân hàng tìm cách t ng các kho n phí, t n d ng các ngu n thu có th t m i ho t đ ng phát sinh trong quá trình giao d ch v i khách hàng cho đ n khi NHNN ra qui đnh không th c hi n m i kho n phí t ho t đ ng tín d ng. T qui đnh này, vô tình các Ngân hàng m t luôn các kho n phí đáng có nh tr c đây, gi m thu nh p trong khi chi phí ho t đ ng không ng ng t ng lên.
̇ Kh ng ho ng đ n h n nh ng kho n cho vay ng n h n theo hình th c cho vay b c c u, cho vay góp v n, khách hàng khó th c hi n ti p các giai đo n theo k ho ch, Ngân hàng không th ti n hành chuy n lo i hình cho vay, và n quá h n t ng lên là
đi u không tránh kh i.
̇ Khó kh n trong vi c huy đ ng ngu n đã làm cho các Ngân hàng tr thành “k th t h a” đ i v i nh ng kho n đ u t tr c ti p. i u này còn nh h ng đ n c nh ng kho n đ u t gián ti p (phát hành cam k t, b o lãnh) khi Ngân hàng rút vào th an toàn, không d đoán đ c ngu n th c hi n cho các phát sinh t ng lai.
̇ Sàn l c khách hàng kh c khe, đ a ra nh ng đi u ki n ràng bu c v i nh ng d án m i và không ngo i tr nh ng d án, ph ng án đã tài tr . Vi c đ a thêm các yêu c u cho khách hàng th c hi n m t ph n th c hi n theo qui đnh c a Nhà n c và các ban ngành liên quan, nh ng ph n chính là h n ch vi c ph i tài tr cho nh ng kho n đã c p h n m c “d i chu n” trong th i gian tr c. ây là kho n th i gian sàn l c d án, ph ng án có kh n ng tài chính m nh và kh n ng th c hi n c a ch đ u t .
2.5. Nguyên nhân c a nh ng t n t i trong Tín d ng B t đ ng s n t i các NHTM Vi t Nam.
2.5.1. Nguyên nhân khách quan.
2.5.1.1. S bi n đ ng c a tình hình th gi i và khu v c.
V i s phát tri n chung c a n n kinh t th gi i, các giao d ch và ho t đ ng thu n l i h n, th tr ng Vi t Nam v n luôn đ c các nhà đ u t n c ngoài đánh giá là th tr ng ti m n ng đ đ u t và phát tri n. Các ngu n v n đ c các thành ph n
kinh t tham gia qua nhi u kênh theo hình th c tr c ti p ho c gián ti p, đ a n n kinh t phát tri n và t o đi u ki n cho nhi u th tr ng t ng tr ng.
S kh ng ho ng kinh t th gi i b t ngu n t nh ng khó kh n c a n n kinh t M đã đ y nh ng Ngân hàng l n đ n b v c phá s n, nh h ng lan t a kh p Châu Âu, và không ngo i tr b t k n n kinh t m c a nào. Kh ng ho ng kinh t làm thay
đ i và bi n đ ng trái chi u, tác đ ng tiêu c c “nu t ch ng” nh ng ngu n v n trong n n kinh t , nhi u ngu n v n quay đ u, giao th ng khó kh n, các ho t đ ng h u nh r i vào trì tr . Cùng v i nh ng chính sách và gi i pháp c a Nhà n c nh m kh ng ch nh ng tác đ ng x u có th x y ra, h n ch đ n m c t i thi u nh ng tiêu c c đang di n bi n đa d ng trên th tr ng, …đã nh h ng nhi u đ n th tr ng B S nói chung và tình hình tín d ng nói riêng t i các NHTM.
2.5.1.2. T c ch , chính sách c a Nhà n c.
Môi tr ng pháp lý còn nhi u b t c p, ch a th ng nh t gi a các ban ngành; vi c th c thi các chính sách ch a đ ng b ; qui đ nh, thông t ch a có v n b n h ng d n rõ ràng; thi u hành lang pháp lý cho th tr ng B S, khó kh n trong vi c tìm ngu n v n t ng kh n ng tài chính; V n trong dân vào th tr ng không ki m soát
đ c tác đ ng đ n quá trình qu n lý ti n đ th c hi n d án, ph ng án,…là nh ng ti n đ phát sinh v n đ cho nh ng t n t i và làm gi m hi u qu ho t đ ng c a TDB S.
Bên c nh đó, nh ng v ng m c v c ch và th t c hành chính là nh ng khó kh n và c n tr trong quá trình th c hi n, nh các th t c hành chính liên quan đ n l nh v c đ t đai ph c t p và thi u minh b ch gây nh h ng không nh đ n tâm lý ng i dân trong các giao d ch liên quan đ n đ t đai, nhà c a, s không rõ ràng và không đ y đ trong vi c phân c p và quy n hành x lý t o khó kh n trong quá trình th c hi n, và c ng là nguyên nhân d n đ n nh ng phát sinh.
2.5.2. Nguyên nhân ch quan.
2.5.2.1. T khách hàng – các ch th đ c tài tr .
a ph n khách hàng đ u h n ch ki n th c B S và th tr ng B S. Chính s h n ch này đã đ a khách hàng đ n nh ng quy t đ nh không chính xác, và không có nh ng ph ng án hi u qu x lý phát sinh. Bên c nh đó, nhu c u tìm ngu n tài tr t i các Ngân hàng c ng xu t phát t thói quen, nh ng hi u bi t liên quan v Ngân hàng và tín d ng còn nhi u h n ch . Vì v y, vi c ph i h p gi a Ngân hàng và khách hàng không ít nh ng mâu thu n x y ra trong quá trình làm vi c, nh t là nh ng khách hàng ch a quan h nhi u v i Ngân hàng, ch a quen v i nh ng th t c theo lu t đnh.
Ü Ch a chuyên nghi p trong quá trình ho t đ ng v l nh v c B S.
S cho phép các Doanh nghi p, nhà đ u t tham gia vào l nh v c B S c a Nhà n c, t o l ng khách hàng và cung c p nhi u hàng hóa cho th tr ng B S ho t
đ ng. Nh ng chính s d dãi trong vi c c p phép tham gia, không xét duy t kh n ng th c hi n đã đ a ra th tr ng nh ng nhà đ u t không đ trình đ và kh n ng. Nh ng doanh nghi p l n, v i qui mô đ y đ các b ph n, phòng ban nh ng v n thi u nh ng b ph n chuyên môn. ây c ng là v n đ khó kh n trong vi c tài tr v n c a Ngân hàng, và kh n ng d n đ n vi c qu n lý và đi u hành kém hi u qu là đi u không th tránh kh i.
Ü Thi u v n t có và kh n ng thu hút v n.
a ph n các d án đ u yêu c u v n t i thi u c a các ch th tham gia. Bên c nh
đó, khi giao d ch v i Ngân hàng, theo qui đnh, ch đ u t ph i đ v n t có tham gia. Nh ng th ng t i th i đi m th c hi n v n t có r t th p, th m chí không đ theo yêu c u. Bên c nh đó, kh n ng thu hút v n trên th tr ng còn y u là nh ng nguyên nhân trong vi c h n ch kh n ng tài chính và không th th c hi n khi ngu n t Ngân hàng g p khó kh n.
Ü Thi u s h p tác v i Ngân hàng.
kho n tài tr ho t đ ng hi u qu c n có s ph i h p c a khách hàng và Ngân hàng trong quá trình th c hi n. Tuy nhiên, s thi u thi n chí h p tác c a khách