Giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO TRNGăIăHCăKINHăTăTP.HCM LụăNGUYNăNGCăTHO TệNăDNGăBTăNGă SNăTIă NGÂN HÀNG THNGăMIăTRểNăAăBĨNă TP.HCM LUNăVNăTHCăSăKINHăT TP.ăHăChíăMinhăậ Nmă2011 BăGIỄO DCăVĨăĨOăTO TRNGăIăHCăKINHăTăTP.HCM LụăNGUYNăNGCăTHO TệNăDNGăBTăNGă SNăTIă NGÂN HÀNG THNGăMIăTRểNăAăBĨNă TP.HCM ChuyênăngƠnh:ăKinhătătƠiăchínhăậ Ngân hàng Mƣăs:ă60.31.12 LUNăVNăTHCăSăKINHăT NGIăHNGăDNăKHOAăHC:ă GS.TSăDNGăTHăBỊNHăMINH TP.ăHăChíăMinhăậ Nmă2011 i LIăCAMăOAN Tôi xin cam đoan lun vn này là do chính tôi nghiên cu và thc hin. Các thông tin và s liu đc s dng trong lun vn đc trích dn đy đ ngun tài liu ti danh mc tài liu tham kho là hoàn toàn trung thc. TP.H Chí Minh, tháng nm 2011 LỦ Nguyn Ngc Tho Hc viên cao hc khóa 17 Chuyên ngành: Kinh t tài chính – Ngân hàng. Trng i hc Kinh t TP.H Chí Minh. ii MăU CHNGă1:ăCỄCăVNăăLụăLUNăCHUNGăVăBTăNGăSNă 3 1.1ăăăLỦălunăcăbnăvăbtăđngăsn 3 1.1.1 Khái nim bt đng sn 3 1.1.2 c đim hàng hóa bt đng sn 4 1.1.3 Phân loi bt đng sn 5 1.1.4 Các yu t nh hng đn giá tr bt đng sn 6 1.2ăăăThătrngăbtăđngăsnăvƠăcácăyuătătácăđngăđnăthătrng btăđngăsnă 8 1.2.1 Khái nim th trng bt đng sn 8 1.2.2 C cu th trng bt đng sn 9 1.2.3 Các yu t tác đng đn s hình thành và phát trin th trng bt đng sn 10 1.2.3.1 S phát trin kinh t, gia tng dân s và vn đ đô th hóa 11 1.2.3.2. Các yu t tác đng phía cung bt đng sn 12 1.2.3.3. Các yu t v pháp lut, qun lý, điu tit ca nhà nc v bt đng sn 12 1.2.3.4. Các yu t v chính sách 12 1.3ăăăTínădngăbtăđngăsnă 13 13 1.3.2 Các sn phm tín dng bt đng sn 13 1.3.3 Hiu qu tín dng bt đng sn 14 14 15 1.3.4 Ri ro tín dng bt đng sn 16 1.4ăăThmăđnhăcácădăán,ăhpăđngătínădngăbtăđngăsnă 17 17 iii 1.4.2 Ni dung công tác thm đnh các d án BS 18 1.4 19 1.5 Tín dngăbtăđngăsnăăămtăsăncătrênăthăgiiăvƠăbƠiăhcăăkinhănghimă choăVităNam 20 1.5.1 Kinh nghim v chính sách tài chính tin t cho BS ca mt s nc trên th gii 20 1.5.1.1 Nhng kinh nghim chung 20 1.5.1.2 Chính sách tín dng – Kinh nghim ca Úc và Niu Di Lân 21 1.5.1.3 Áp dng mô hình ngân hàng th chp – kinh nghim ca an Mch 22 22 1.5.2 Mt s bài hc rút ra v chính sách tài chính tin t cho s phát trin th trng BS 23 CHNGă2ă:ăTHCăTRNGăTệNăDNGăBTăNGăSNăCAăCỄCă NGÂNăHĨNGăTHNGăMIăTRểNăAăBĨNăTP.HCM 25 .HCM 25 .HCM 25 .HCM 25 30 2.1.3.1 Kinh t TP.HCM phát trin, vn đ đô th hoá và gia tng dân s 30 2.1.3.2 Các yu t tác đng v phía “cung” bt đng sn 31 2.1.3.3 Các yu t qun lý, điu tit ca nhà nc v bt đng sn 34 2.1.3.4 Các yu t v lãi sut, chính sách thu 34 2.2 ThcătrngătínădngăbtăđngăsnăcaăcácăNHTMătrênăđaăbƠnăTP.HCM 36 2.2.1 Thc sn 36 41 .HCM 45 .HCM 47 47 iv .HCM 48 .HCM 49 2.3.3.1 Thm đnh h s vay vn 49 2.3.3.2 Thm đnh v khách hàng vay vn 49 2.3.3.3 Thm đnh v d án đu t 50 2.4 TP.HCM 53 2.4 53 2.4 53 2.4 55 CHNGă3ă:ăCỄCăGIIăPHỄPăNÂNGăCAOăHIUăQUăHOTăăNGăTệNă DNGăBTăăNGăSNăCAăCỄCăNGÂNăHĨNGăăTHNGăMIăTRểNă AăBĨNăTP.HCMă 57 3.1.ănhăhngăphátătrinăthătrngăbtăđngăsnătrênăđaăbƠnăTP.HCM 57 3.1.1. Mc tiêu phát trin th trng bt đng sn trên đa bàn TP.HCM đn nm 2015 57 3.1.2. nh hng ni dung phát trin th trng bt đng sn trên đa bàn TP.HCM đn nm 2015 58 3.2ăCácăgiiăphápăătmăvămôăphátătrinăthătrngăBS 59 3.2.1 V h thng lut pháp 59 3.2.2 V chính sách và c ch 60 62 3.3.1 i vi chính ph 62 63 64 3.2.1. V ngun vn và sn phm tín dng bt đng sn 64 .HCM 67 PHNăKTăLUNăCHUNG TÀI LIU THAM KHO v BS Bt đng sn BRVT Bà Ra Vng Tàu CBRE - - CB Richard Ellis CIC Trung tâm thông tin tín dng ngân hàng FDI Vn đu t trc tip nc ngoài GHB Ngân hàng nhà  Chính ph Thái Lan GHLC Công ty cho vay v nhà  ca Chính ph Nht Bn HDB y ban phát trin nhà  Singapore NHNH Ngân hàng nhà nc NN&PTNT Nông nghip và phát trin nông thôn NHTM Ngân hàng thng mi REIT TCTD T chc tín dng TP.HCM Thành ph H Chí Minh UBND U ban nhân dân vi B i các thành ph khác ti mt s nc Châu Á Bng 2.2 Gía bán s cp và th cp ca mt s d án tiêu biu Bng 2.3 Bng thng kê mt đ dân s TP.HCM qua các nm Bng 2.4 Din tích sàn xây dng trên đa bàn TP.HCM qua các nm Bng 2.5 Vn đu t trên đa bàn TP.HCM qua các nm Bng 2.6 S d án đu t nc ngoài đc cp phép mi qua các nm trên đa bàn TP.HCM vii HÌNH H 1.1 Hình 2.1 Lng cung cn h ti TP.HCM qua các nm Hình 2.2 Lng cung bit th ti TP.HCM qua các nm Hình 2.3 Giá cho thuê vn phòng ti các Thành ph ln trong khu vc Hình 2.4 Ngun cung vn phòng cho thuê ti TP.HCM phân theo hng Hình 2.5 Gía thuê vn phòng hng A  các TP Châu Á Hình 2.6 2011 – 2012 Hình 2.7 n trong tng vn đu t trên đa bàn TP.HCM qua các nm Hình 2.8 Lãi sut c bn – huy đng cho vay tng thi k .HCM t 2005 đn 2010 trên đa bàn TP.HCM ngân hàng trên đa bàn TP.HCM Hình 2.12 Xu hng tín dng bt đng sn trong nm 2011 Hình 2.13 T trng d n cho vay các nhóm s .HCM Hình 2.15 T l n xu BS trên tng d n BS - 1- MăU 1.ăTínhăthcătinăcaăđătƠi Nhu cu v nhà  luôn là mt trong nhng nhu cu thit thc ca con ngi. Tuy nhiên đó li là mt rào cn khá ln đi vi đi b phn ngi dân do giá tr khon tài sn này khá ln. v mô thun li, có tác đng tt đn th trng bt đng sn. Nhng yu t này bao gm t l đô th hóa cao, dân s tr, mc đ giàu có gia tng, kh nng đc lp v nhà ca cao hn và t l tiêu dùng cao. Nhng yu t này s h tr tt cho các sn phm . Vic cho vay đi vi lnh vc bt đng sn luôn gn lin vi s bin đng ca th trng bt đng sn nên hot đng này có nhiu ri ro. . T đó vic nghiên cu hot đng tín dng bt đng sn tr thành mt yêu cu cn thit cho s phát trin ca th trng bt đng sn nói chung và hiu qu ca hot đng ngân hàng nói riêng, t đó góp phn to nên s gia tng li ích v mt kinh t, li ích v mt xã hi cho nhiu đi tng liên quan. 2.ăMcătiêuănghiênăcu : - 2010. - ánh giá hot đng tín dng bt đng sn trên đa bàn TP.HCM t nm 2006 đn nm 2010 [...]... 3- - Các g HCM , Ngân này - 4- u phân - - p thôn - 5- - - là tài p v - - - - 6- , - - - thì - - 7- - - 1.1.4 Cá C ng Nhóm 1: Nhóm các y u t có m i liên h tr c ti p v i b t - Các y u t t nhiên c lô * - - * Cung - ng s n: - 8- Nhóm 2 - ng xây d Nhóm 3 - * Các chính sách tác c - - n thuy - 9- Tu - - - - 10- q m , - ong - 11- n án liên doanh - - - - 12- , tr - - - 13- - - - - - - - - 14- hàng. .. :x , xem xé + + + + - t 1.4.3 - 5 - 21- 1.1: t NHTM có v 1.5.1 1.5.1.1 - n - - - 22- quá trìn - 1.5.1.2 à Niu Di Lân - - Các ngân hàng ê v - g 35% m - 23- - r ,h u - g nh n C 1.5.1.4 Malaysia Malaysia ) Cagamas - 24- 1.5 - H th â , - 25- REIT (REIT) Cu ù nên ác Các dòn -mis - 26- dung: - , - 27- 2.1 Th HCM HCM - 2 - - TP.HCM , [1] , không HCM phát h P.HCM 1 Theo 2010 - C . tích sàn xây dng trên đa bàn TP.HCM qua các nm Bng 2.5 Vn đu t trên đa bàn TP.HCM qua các nm Bng 2.6 S d án đu t nc ngoài đc cp phép mi qua các nm trên đa bàn TP.HCM . trung thc. TP.H Chí Minh, tháng nm 2011 LỦ Nguyn Ngc Tho Hc viên cao hc khóa 17 Chuyên ngành: Kinh t tài chính – Ngân hàng. Trng i hc Kinh t TP.H Chí Minh. . trên đa bàn TP.HCM ngân hàng trên đa bàn TP.HCM Hình 2.12 Xu hng tín dng bt đng sn trong nm 2011 Hình 2.13 T trng d n cho vay các nhóm s .HCM Hình 2.15 T l n xu BS trên tng