luận văn thạc sĩ Tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - Thực trạng và giải pháp

Header Page of 89 MỞ ĐẦU - TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Cuộc khủng hoảng thị trường cho vay bất động sản tiêu chuẩn Mỹ làm chao đảo thị trường tài giới tạo nên nguy lớn cho ổn định phát triển ngân hàng Thông qua khủng hoảng này, cho thấy vai trò ảnh hưởng thị trường bất động sản hoạt động ngân hàng lớn Riêng Việt Nam nay, hoạt động cho vay ngân hàng phần lớn cho vay có bảo đảm tài sản bất động sản, nên tác động thị trường bất động sản tăng giảm có ảnh hưởng định đến hoạt động cho vay Mặt khác, việc cho vay lĩnh vực bất động sản ngân hàng năm trở lại từ 2005-2007 không ngừng tăng lên nguồn vốn sách pháp luật nhiều bất cập, tạo nên rủi ro gia tăng hoạt động Chính lý đó, việc nghiên cứu hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản ngân hàng trở thành yêu cầu cần thiết cho phát triển thị trường bất động sản nói chung hiệu hoạt động ngân hàng nói riêng, từ góp phần tạo nên gia tăng lợi ích mặt kinh tế, lợi ích mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan, có ngân hàng Với đánh giá mang tính tổng quan trên, tác giả định chọn đề tài “Tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM - Thực trạng giải pháp” để nghiên cứu đưa giải pháp thực tiễn nhằm góp phần gia tăng hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng địa bàn tương lai Footer Page of 89 Header Page of 89 - MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Tập trung nghiên cứu tồn tại, vướng mắc khó khăn hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng địa bàn để từ đưa giải pháp cho vấn đề nêu, mục đích cuối nâng cao hiệu tín dụng bất động sản ngân hàng, theo có 03 vấn đề cần quan tâm: - Nâng cao hoạt động tín dụng bất động sản gắn liền với hiệu kinh tế - Nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản đôi với việc hạn chế phòng ngừa rủi ro - Cho vay lĩnh vực bất động sản mối quan hệ tổng thể nói chung kinh tế sách pháp luật, sách ngành ngân hàng - ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Thị trường bất động sản chịu chi phối nhiều yếu tố trị, kinh tế, văn hóa, xã hội sách pháp luật, sách kinh tế, sách xã hội yếu tố tác động mạnh Vì mà nói, việc nghiên cứu tín dụng bất động sản ngân hàng địa bàn không khỏi liên quan đến vấn đề nêu Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu đề tài, giới hạn ở: Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động ngân hàng có cho vay lĩnh vực bất động sản địa bàn TP.HCM Thời gian: Khoảng thời gian số liệu dùng việc nghiên cứu năm 2004-tháng 7/2008 - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Footer Page of 89 Header Page of 89 Áp dụng phương pháp nghiên cứu lịch sử, phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp nghiên cứu định lượng, định tính, phương pháp nghiên cứu tham khảo ý kiến chuyên gia lĩnh vực ngân hàng - TÍNH THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Do hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng nước thực không riêng có ngân hàng địa bàn TP.HCM cho vay lĩnh vực Tuy nhiên, tỷ trọng dư nợ tín dụng ngân hàng địa bàn chiếm phần lớn tổng dư nợ cho vay nước, số giải pháp tác giả đề nghị áp dụng cho ngân hàng địa bàn TP.HCM thực Mặt khác, giải pháp áp dụng, kết nghiên cứu thực tế, với tham khảo ý kiến cán tín dụng ngân hàng địa bàn, với kết tham khảo, nghiên cứu thân tác giả, nên giải pháp đưa có tính thực tiễn cao, áp dụng hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng ngắn hạn trung dài hạn - NHỮNG ĐIỂM NỔI BẬT CỦA ĐỀ TÀI Đề tài nghiên cứu “Tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM - Thực trạng giải pháp” đề tài nghiên cứu chưa có tác giả thực từ trước đến Mặt khác, giải pháp đưa có tham khảo học hỏi kinh nghiệm chuyên gia; giải pháp vừa mang tính ngắn hạn, vừa mang tính dài hạn giải pháp áp dụng thực tiễn hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng Footer Page of 89 Header Page of 89 - KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI Kết cấu đề tài gồm 03 chương: Chương 1: Những vấn đề bất động sản, thị trường bất động sản tín dụng ngân hàng Chương 2: Thực trạng tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Thị trường bất động sản thị trường chịu chi phối nhiều yếu tố, ngân hàng chủ thể tham gia thị trường, chịu tác động thị trường giải pháp đưa tập trung cho lĩnh vực hoạt động ngân hàng chủ yếu, chưa quan tâm đến giải pháp tổng thể ngành lĩnh vực khác sách vĩ mô nhà nước, sách phát triển ngành, lĩnh vực có liên quan ngành xây dựng, ngành sản xuất nguyên liệu xi măng, sắt, thép, ngành dịch vụ tư vấn, dịch vụ đầu tư Trong hoạt động ngân hàng, tín dụng bất động sản lĩnh vực để ngân hàng đầu tư Vì thế, để phát huy hiệu việc thực giải pháp đưa cần có liên kết, nối kết, tổng hợp tất sách phát triển hoạt động ngân hàng nói chung, từ đánh giá đầy đủ hiệu hoạt động ngân hàng Về thân giải pháp đề nghị, có số giải pháp cần có thời gian thực hiện, có giải pháp đòi hỏi phải xây dựng tảng môi trường pháp lý phù hợp phát huy hiệu quả, cần phải tiếp tục Footer Page of 89 Header Page of 89 sâu, tìm hiểu áp dụng vào thực tế, phạm vi khả nghiên cứu tác giả rộng, chưa đủ sâu để ngân hàng thuận tiện việc áp dụng giải pháp vào thực tiễn Mặc dù biết hạn chế đề tài nghiên cứu, với khả điều kiện hạn chế thân, tác giả giải tất điều mong đề tài tới, thân tác tác giả khác tiếp tục nghiên cứu, tiếp tục hoàn thiện vấn đề chưa giải đề tài Chân thành cám ơn TP.HCM, tháng 10 năm 2008 Học viên: Nguyễn Ngọc Bình Footer Page of 89 Header Page of 89 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 1.1 KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bất động sản ? Theo quy định Luật dân sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ bất động sản tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định Như vậy, theo quy định cho thấy bất động sản hàm chứa hai đặc điểm sau: - Thứ nhất, bất động sản tài sản không di động được, bất động sản điển hình đất đai, nhà Mặt khác đặc điểm không di động đó, nên vị trí bất động sản thành phố hay nông thôn, khu vực trung tâm hay khu vực xa trung tâm, đóng vai trò quan trọng việc định giá bất động sản Cùng mảnh đất diện tích nhau, hai nơi khác giá bất động sản khác Đây tính hàng hóa bất động sản - Thứ hai, công trình xây dựng, tài sản khác không gắn liền với đất đai, nhà xem bất động sản, gắn với đất đai, nhà xem bất động sản Vì thế, đất đai, nhà thân bất động sản đồng thời yếu tố bất động sản khác Ngoài ra, có bất động sản hàng hóa bất động sản dùng để phục vụ mục đích trị xã hội hay phục vụ cộng đồng Những bất động sản vậy, không chịu tác động chi phối thị trường, Footer Page of 89 Header Page of 89 lại chịu tác động lớn mặt sách nhà nước, bất động sản mở rộng hay thu hẹp, bán cho đối tượng khác để trở thành bất động sản hàng hóa Xét mặt tích cực, bất động sản yếu tố vật chất có ích cho người, tài nguyên quốc gia có tính lâu bền thể rõ trình sử dụng đất đai đất đai không bị hao mòn Mặt khác, bất động sản hàng hoá giao dịch thị trường mang lại giá trị tăng thêm cho kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị vật sang tiền tệ Tuy nhiên, mặt hạn chế bất động sản yếu tố bất động sản không di động được, có tính khan tăng thêm dù dân số tăng Đây nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất động sản tương lai thấp so với tổng nhu cầu bất động sản xét dài hạn 1.1.2 Phân loại bất động sản Theo quy định Luật dân sửa đổi nêu trên, bất động sản có nhiều loại khác Tùy theo tiêu chí phân loại mà có dạng sau: - Đối với bất động sản đất có loại: + Đất đô thị, đất phi đô thị + Đất để xây dựng kiến trúc, đất dùng cho công trình công cộng, đất dự trữ, đất nông nghiệp, đất dùng cho trường hợp khác - Đối với bất động sản nhà có loại: + Nhà cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4, nhà tập thể, nhà cao tầng + Nhà đơn lập, song lập, liên kế, cư xá + Nhà để ở, nhà dùng để kinh doanh, nhà dùng cho mục đích khác Footer Page of 89 Header Page of 89 + Nhà mặt tiền, nhà hẻm, nhà khu quy hoạch, nhà khu quy hoạch, Nhìn chung, tùy theo tiêu chí phân loại khác mà có hình thức tên gọi cho bất động sản khác Vì vậy, cách thức phân loại kể có tính tương đối, nhiều cách phân loại khác chưa kể đến 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Khi đánh giá bất động sản ngầm hiểu bất động sản hàng hóa, bất động sản mua đi, bán lại, cho thuê, chuyển quyền sở hữu, Như vậy, yếu tố quan trọng tác động đến việc định giá bất động sản kể đến sau: (1) Vị trí bất động sản: Do bất động sản không di động được, nên vị trí bất động sản đâu, môi trường xung quanh nào, vị trí trung tâm hay xa trung tâm, vị trí dùng làm chỗ kinh doanh hay dùng để ở, yếu tố tác động không nhỏ đến giá trị bất động sản định giá cao hay thấp (2) Hình dáng bất động sản yếu tố văn hóa: Về mặt giá trị sử dụng, rõ ràng mảnh đất vuông vắn, chiều rộng không rộng, chiều dài không dài lựa chọn ưa thích đa số nhiều người Những điều đó, thể đặc điểm văn hóa, thị hiếu, sở thích cá nhân hình dáng bất động sản Một họ yêu thích vừa lòng với hình dáng, diện tích, kích cỡ bất động sản họ định giá bất động sản cao ngược lại Do đó, hình dáng bất động sản yếu tố văn hóa yếu tố làm ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Footer Page of 89 Header Page of 89 (3) Cung - cầu bất động sản: Diễn biến cung cầu bất động sản giai đoạn định đẩy giá bất động sản lên cao ngược lại Yếu tố mang tính thị trường có làm cho giá trị bất động sản bị tăng, giảm cách bất ngờ lên cao thấp so với giá trị thực bất động sản (4) Chính sách nhà nước: Chính sách nhà nước quy hoạch, giải tỏa, phóng đường, v v làm ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản, làm cho bất động sản biến động không ngờ, có trường hợp theo quy định bất động sản giao dịch thị trường nhà, đất khu vực quy hoạch không cho mua bán, Tóm lại, việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản quan trọng, thông qua việc phân tích, xử lý đánh giá yếu tố sở để xác định giá trị thực bất động sản, giúp cho việc chế chấp, mua bán, liên doanh, liên kết trở nên xác hơn, minh bạch thị trường bất động sản bớt nóng lạnh thất thường 1.1.4 Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh Theo Điều 2, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản loại bất động sản đưa vào kinh doanh gồm: (1) Nhà, công trình xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng đưa vào kinh doanh (2) Quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản theo quy định pháp luật đất đai Footer Page of 89 Header Page 10 of 89 10 (3) Bất động sản nhà, công trình xây dựng quyền sử dụng đất quy định hai điều khoản đồng thời phải đủ điều kiện theo quy định Điều Luật Kinh doanh bất động sản đưa vào kinh doanh (4) Căn vào tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh, bổ sung loại bất động sản đưa vào kinh doanh phù hợp với tình hình thực tế quy định pháp luật 1.2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Thị trường bất động sản Hiện giới tồn nhiều quan điểm khác thị trường bất động sản, theo có quan điểm sau: - Quan điểm thứ cho thị trường bất động sản thị trường đất đai - Quan điểm thứ hai cho thị trường bất động sản thị trường nhà, đất - Quan điểm thứ ba cho thị trường bất động sản hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sở hữu hay quyền sử dụng bất động sản theo chế thị trường có quản lý nhà nước Trong 03 quan điểm quan điểm thứ ba phản ánh trực tiếp hoạt động thị trường, làm cho người ta dễ nhận biết phạm vi nội dung thị trường bất động sản Quan điểm cho thấy thị trường bất động sản nơi chuyển tài sản bất động sản chưa phải hàng hóa thành tài sản bất động sản hàng hóa để giao dịch thị trường Footer Page 10 of 89 Header Page 63 of 89 63 sản lại vốn lớn Do đó, để phát triển tín dụng bất động sản cấu huy động vốn ngân hàng phải trọng đến việc phát hành giấy tờ có giá trung dài hạn để đáp ứng nhu cầu nguồn vốn trung dài hạn phục vụ cho tín dụng bất động sản ngân hàng Bảng số liệu 3.1 PHÁT HÀNH GIẤY TỜ CÓ GIÁ CỦA CÁC NGÂN HÀNG TRÊN ĐỊA BÀN 2004- 07/2008 Đơn vị tính: % Chỉ tiêu 2004 2005 2006 2007 07/2008 Tỷ trọng giá trị 4.06 3.32 8.66 6.76 8.29 GTCG/Tổng huy động Nguồn: Báo cáo Ngân hàng nhà nước Chi nhánh TP.HCM Theo bảng số liệu cho thấy, nguồn vốn huy động từ nguồn phát hành giấy tờ có giá ngân hàng chiếm từ cao 8,66%, khi, cho vay trung dài hạn chiếm 30% tổng huy động vốn Rõ ràng có chênh lệch nguồn vốn trung dài hạn cần cho việc phát triển khoản tín dụng trung dài hạn mà tín dụng bất động sản phần lớn lại tín dụng trung dài hạn Mặt khác, thân giá trị nguồn vốn huy động từ việc phát hành giấy tờ có giá lại chủ yếu nguồn vốn ngắn hạn (dưới 12 tháng) chiếm 75% tổng giá trị giấy tờ có giá phát hành Điều cho thấy nguồn vốn trung dài hạn huy động từ việc phát hành giấy tờ có giá ngân hàng thấp, ngân hàng chủ yếu phát hành giấy tờ có giá để thực bù đắp thiếu hụt khoản ngắn hạn hay thực đầu tư ngắn hạn mà không ý đến việc phát hành giấy tờ có giá nhằm mục đích đầu tư dài hạn Do đó, thời gian tới, Footer Page 63 of 89 Header Page 64 of 89 64 ngân hàng cần quan tâm ý đến việc phát hành giấy tờ có giá trung dài hạn để đầu tư vào tín dụng bất động sản đạt hiệu quả, hạn chế rủi ro khoản đầu tư vào lĩnh vực (2) Tận dụng quản lý nguồn vốn huy động hiệu Hiện nay, việc quản lý tập trung vốn tổ chức tín dụng thực Thông qua việc tập trung quản lý vốn hội sở chính, việc quản lý cân đối nguồn vốn nâng cao hiệu Thông thường, ngân hàng đưa tiêu kế hoạch nguồn vốn huy động, dư nợ cho vay kỳ cho chi nhánh thực Qua đó, trình thực kế hoạch, hội sở thực cân đối cung cầu vốn toàn hệ thống, thừa vốn thiếu vốn, có hội sở thực giao dịch liên ngân hàng, không cho chi nhánh tự thực giao dịch Tuy nhiên, để hiệu việc thực sách quản lý tập trung vốn, ngân hàng cần nâng cao việc ứng dụng công nghệ tin học, đặc biệt việc nối kết trực tuyến chi nhánh với hội sở Khi cần lưu chuyển vốn, cần quan tâm đến vấn đề an ninh, an toàn đường vận chuyển + Đối với hội sở ngân hàng cần cân nhắc việc lập kế hoạch tiêu kế hoạch cho chi nhánh phù hợp với khả quy mô nhánh, linh động uyển chuyển sách, đặc biệt phải có sách khen thưởng xử phạt thích hợp chi nhánh để nâng cao hiệu sử dụng nguồn vốn, tránh tượng chi nhánh tập trung thực kế hoạch mà không quan tâm đến việc phát triển hoạt động chi nhánh phù hợp với môi trường kinh doanh địa phương Footer Page 64 of 89 Header Page 65 of 89 65 + Đối với chi nhánh, nên chủ động việc cân đối nguồn vốn sử dụng vốn thân chi nhánh, linh động và nắm bắt hội đầu tư hiệu quả, cần thiết xin trợ giúp thêm vốn Hội sở để đầu tư vào dự án hiệu (3) Chứng khoán hóa bất động sản Chứng khoán hoá bất động sản mô hình nhiều nước áp dụng hiệu Theo mô hình này, chủ đầu tư dự án BĐS phép phát hành rộng rãi chứng BĐS không giới hạn số lượng nhà đầu tư tham gia Cụ thể sau: - Về phía nhà đầu tư cần minh bạch thông tin tình hình tài chính; nội dung dự án; quyền lợi trách nhiệm bên tham gia; tiến độ thực dự án vấn đề bồi thường cho nhà đầu tư dự án chậm tiến độ; trường hợp rủi ro xảy - Về phía ngân hàng chịu trách nhiệm giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công, đảm bảo vốn nhà đầu tư sử dụng mục đích Khi dự án hoàn tất, toàn bất động sản đưa bán đấu giá Và nhà đầu tư chia (từ số tiền thu được) theo tỷ lệ chứng BĐS nắm giữ Đặc điểm công cụ chứng khoán hoá bất động sản kết hợp hai hình thức đầu tư: đầu tư chứng khoán đầu tư bất động sản Theo hình thức này, nhà đầu tư không thiết phải sở hữu toàn bất động sản mà sỡ hữu phần bất động sản vào tỷ lệ chứng BĐS nắm giữ Mặt khác, là công cụ chứng khoán, nên việc giao dịch thị trường chứng BĐS giống giao dịch loại giấy tờ có Footer Page 65 of 89 Header Page 66 of 89 66 giá khác trái phiếu, cổ phiếu Điều góp phần thu hút đông đảo nhà đầu tư tham gia, nhà đầu tư nhỏ lẻ có hội tham gia thị trường bất động sản thông qua hình thức đầu tư Như thế, việc thu hút vốn thông qua mô hình chứng khoán hoá bất động sản tạo nên đột phá cho thị trường bất động sản nguồn vốn huy động thị trường Các chủ đầu tư dự án nhanh chóng chuyển quyền sở hữu bất động sản tương lai cho nhà đầu tư khác hình thức chứng bất động sản (mỗi chứng bất động sản tương ứng với phần giá trị bất động sản chứng khoán hóa) Việc chuyển quyền sở hữu chứng bất động sản thuận lợi nhanh chóng nhiều so với việc chuyển quyền sở hữu bất động sản vốn chậm chạp nhiều chi phí (4) Thực liên kết ngân hàng với tổ chức kinh tế khác Hiện nay, với môi trường hội nhập kinh tế quốc tế, đòi hỏi thân ngân hàng thành phần kinh tế khác phải tăng trưởng quy mô tài sản, thị trường hoạt động, đồng thời tận dụng lợi người khổng lồ, dẫn tới việc hợp nhất, sáp nhập liên kết đầu tư xảy Dưới góc độ giải pháp kích cung cho thị trường bất động sản, ngân hàng sử dụng chiến lược liên kết với đối tác sau: - Liên kết ngân hàng với công ty kinh doanh địa ốc: Sự liên kết ngân hàng với công ty địa ốc, tạo nên gắn bó mặt lợi ích, tận dụng lợi mặt chuyên môn lẫn nhau, công ty kinh doanh địa ốc có chuyên môn xây dựng, thiết kế địa ốc, nhân chuyên Footer Page 66 of 89 Header Page 67 of 89 67 nghiệp thẩm định đánh giá tài sản, đó, ngân hàng lại có lợi vốn, khả thẩm định hiệu dự án, lĩnh vực toán, ngân quỹ, Do đó, kết hợp ngân hàng công ty địa ốc, tạo nên hiệu hoạt động cao cho ngân hàng công ty địa ốc việc đầu tư vào bất động sản hạn chế rủi ro lĩnh vực Vấn đề lại việc chọn lựa đối tác để liên kết đầu tư, mức độ liên kết đầu tư, quyền nghĩa vụ bên tham gia đầu tư để hoạt động liên kết ngân hàng công ty kinh doanh địa ốc đạt hiệu điều ngân hàng cần quan tâm tiếp tục nghiên cứu, học hỏi kinh nghiệm - Liên kết ngân hàng với bảo hiểm Việc liên kết ngân hàng với bảo hiểm, góp phần gia tăng nguồn vốn huy động ngân hàng, đồng thời hạn chế rủi ro cho ngân hàng thực liên kết với bảo hiểm Hoạt động bảo hiểm thân hoạt động quản trị rủi ro, liên kết có hai định chế tài tạo nên sức mạnh cho ngân hàng lẫn bảo hiểm chất lượng hoạt động quy mô thị trường Vấn đề lại mô hình liên kết phải tạo nên hài lòng khách hàng khách hàng người định có dùng dịch vụ ngân hàng bảo hiểm liên kết hay không? 3.2.1.2 Đối với việc hạn chế rủi ro: (1) Cho vay đồng tài trợ Để hạn chế rủi ro, đồng thời tham gia vào dự án lớn, dự án đòi hỏi nguồn vốn sử dụng vượt khả cho vay theo quy định hạn chế cho vay ngân hàng nhà nước, ngân hàng thương mại sử dụng hình thức cho vay đồng tài trợ Footer Page 67 of 89 Header Page 68 of 89 68 Về mặt pháp lý, ngân hàng nhà nước có quy định quy chế cho vay đồng tài trợ tổ chức tín dụng thực hiện, ngân hàng thực đồng tài trợ thuận lợi nhiều Tuy nhiên, vay đồng tài trợ hiệu thuận lợi, cần phải có ngân hàng có uy tín, đứng “thu xếp”, trực tiếp làm việc với ngân hàng khác tham gia tài trợ, trực tiếp làm việc với khách hàng Do đó, ngân hàng thực sách ngân hàng nhỏ, chưa đủ uy tín bị động việc thực chiến lược đồng tài trợ, có ngân hàng lớn có uy tín, chủ động thực sách đồng tài trợ đạt hiệu mong muốn (2) Nâng cao đào tạo cán chuyên trách lĩnh vực bất động sản Các ngân hàng nay, không quan tâm đến việc đào tạo nhân lực chuyên môn bất động sản, việc cho vay lĩnh vực bất động sản hay thẩm định, định giá bất động sản tín dụng, phòng tín dụng, phòng thẩm định tín dụng thực Trong đó, thân cán tín dụng lại kiến thức lẫn kinh nghiệm việc định giá bất động sản, khả đánh giá nhận định xu hướng phát triển thị trường bất động sản, đó, rủi ro cho vay lĩnh vực bất động sản xảy Cùng với việc phát triển kinh tế, tính cạnh tranh rủi ro thị trường ngày tăng, điều đòi hỏi ngân hàng phải thường xuyên có sách đào tạo cho nhân viên lĩnh vực bất động sản nên có cán chuyên trách lĩnh vực để nghiên cứu, đánh giá, tìm hiểu xu hướng phát triển thị trường bất động sản, sản phẩm bất động sản tăng giá, giảm Footer Page 68 of 89 Header Page 69 of 89 69 giá có xu hướng bảo hòa, làm sở để cán tín dụng xét duyệt cho vay 3.2.2 Tín dụng kích cầu bất động sản Tín dụng kích cầu bất động sản hướng tới đáp ứng nhu cầu bất động sản, loại trừ số nhà đầu tư, đầu bất động sản vay tiền ngân hàng để kinh doanh Tuy nhiên, đại phận khách hàng tín dụng kích cầu phải người có nhu cầu thực nhà ở, đất ở, hộ chung cư, Các giải pháp cụ thể sau: 3.2.2.1 Tạo lập khai thác nguồn liệu tín dụng bất động sản ngân hàng Hiện nay, hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng nói riêng hoạt động cho vay nói chung ngân hàng chủ yếu cho vay có bảo đảm tài sản, rào cản lớn cho cạnh tranh ngân hàng tương lai, mặt khác, xu hướng đánh giá khách hàng khả trả nợ khách hàng không đơn dựa vào tài sản bảo đảm (tài sản bảo đảm phận thứ yếu tổng thể hồ sơ xét duyệt khoản vay ngân hàng mà thôi) Vì thế, ngân hàng nên tạo lập sử dụng nguồn số liệu thu thập khách hàng vay vốn liên quan đến bất động sản, nguồn liệu sở để ngân hàng theo dõi, thống kê, chấm điểm, khách hàng Những việc làm không giúp cho ngân hàng xét duyệt khoản vay nhanh hơn, hạn chế rủi ro mà thông qua đó, ngân hàng chủ động sàn lọc khách hàng, chủ Footer Page 69 of 89 Header Page 70 of 89 70 động hướng tới khách hàng thay chờ đợi thụ động khách hàng tìm đến ngân hàng Thông qua hệ thống liệu theo dõi khách hàng, ngân hàng tìm khách hàng tiềm năng, khách hàng đang, người có nhu cầu bất động sản để tìm kiếm, tiếp thị sản phẩm tín dụng bất động sản ngân hàng cho khách hàng 3.2.2.2 Ứng dụng công nghệ tin học ngân hàng việc quản lý khoản cho vay bất động sản Trong hoạt động cho vay bất động sản, liên quan đến việc thẩm định khả trả nợ khách hàng, định giá tài sản bảo đảm, theo dõi trình thu hồi nợ, trả nợ khách hàng, Những điều đó, cần thiết phải xây dựng chương trình tổng thể chung cho việc đánh giá khách hàng, việc đòi hỏi phải có ứng dụng công nghệ tin học trình quản lý khoản cho vay, từ việc đánh giá cho điểm khách hàng vay vốn liên quan đến bất động sản liên tục đánh giá lại theo biến động thị trường hoàn cảnh khách hàng, từ ngân hàng chủ động việc hạn chế phòng ngừa rủi ro hoạt động tín dụng bất động sản 3.3 GIẢI PHÁP KHÁC Các giải pháp đưa phần giải pháp chung đòi hỏi ngân hàng phải thường xuyên củng cố hoàn thiện, giải pháp mặt trực tiếp gián tiếp, tác động đến hiệu giải pháp nói phần Cụ thể sau: 3.3.1 Nâng cao lực quản trị rủi ro Footer Page 70 of 89 Header Page 71 of 89 71 Quản trị rủi ro hoạt động quan trọng ngân hàng, trí quan trọng mục tiêu lợi nhuận việc quản trị rủi ro hiệu sở, tảng cho việc đạt lợi nhuận cách bền vững Do để nâng cao lực quản trị rủi ro, ngân hàng phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện củng cố hoạt động quản trị rủi ro đơn vị thông qua việc áp dụng thực tiêu chuẩn, nguyên tắc an toàn Basel I, Basel II định khác ngân hàng nhà nước bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng 3.3.2 Giám sát hoạt động ngân hàng thông qua ứng dụng công nghệ tin học Việc giám sát hoạt động thông qua ứng dụng công nghệ tin học việc ngân hàng thực kết nối online toàn hệ thống, từ hội sở đến chi nhánh phòng giao dịch, điểm giao dịch, từ hoạt động huy động vốn, cho vay, khả khoản, đơn vị toàn hệ thống cập nhật, giám sát, xử lý cách nhanh chóng nhất, hiệu Thông qua ứng dụng công nghệ, tổng giám đốc, chủ tịch hội đồng quản trị ngân hàng tiến hành họp giao ban trực tuyến với giám đốc chi nhánh; ban hành, đạo việc thực hiện, xử lý vướng mắc có liên quan mà không tốn nhiều thời gian chi phí lại 3.3.3 Thành lập công ty chuyên kinh doanh bất động sản Thành lập công ty chuyên kinh doanh bất động sản giải pháp nhằm giúp cho ngân hàng chuyên môn hóa hoạt động kinh doanh bất động sản, tiến gần đến khách hàng, đồng thời tăng cường hiệu việc đánh giá thẩm định bất động sản, sở để tăng cường hiệu hoạt động tín Footer Page 71 of 89 Header Page 72 of 89 72 dụng bất động sản ngân hàng Giải pháp tùy theo quy mô hoạt động, sách phát triển ngân hàng áp dụng Hiện nay, ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu, ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín thành lập công ty chuyên kinh doanh bất động sản MỘT VÀI KIẾN NGHỊ Vì thị trường bất động sản chịu chi phối lớn sách pháp luật nhà nước, vận dụng thực thi pháp luật ban ngành khác nên ngân hàng tham gia vào trình vận hành thị trường bất động sản, chịu tác động sách này, thế, phần kiến nghị tập trung vào vấn đề mà thân ngân hàng giải quyết, vấn đề nằm khả ngân hàng, lại có tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng - Đối với Quốc Hội Chính phủ Kiến nghị Quốc Hội Chính phủ tiếp tục hoàn thiện luật chế sách điều chỉnh thị trường bất động sản hoàn thiện Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, sở tránh tượng mâu thuẫn quy định, đồng thời nghiên cứu mô hình quản lý thị trường bất động sản theo chế thị trường, loại bỏ chế giá (giá nhà, đất UBND tỉnh, thành phố công bố giá thị trường ấn định), lại chế giá thị trường tạo lập hình thành theo thời kỳ; nghiên cứu áp dụng tính số bất động sản đưa vào thực tế để tăng cường tính minh bạch hoạt động kinh doanh bất động sản; vận dụng thực tốt Luật kinh doanh bất Footer Page 72 of 89 Header Page 73 of 89 73 động sản nhằm giảm thiểu phát triển tràn lan khó kiểm soát thị trường mua bán bất động sản không thức - Đối với UBND thành phố ban ngành địa phương Các sách bất động sản, đặc biệt vấn đề quyền sử dụng đất yếu tố quan trọng việc tạo lập sở pháp lý cho việc phân định quyền nghĩa vụ đất đai đối tượng liên quan giao dịch bất động sản Tuy nhiên, vấn đề khó khăn liên quan đến bất động sản hoàn toàn chế, sách bất động sản chưa minh bạch mà việc thực thi quy định pháp luật bất động sản quan Nhà nước chậm trễ không quán Nguyên nhân phát sinh từ hoạt động phối hợp thiếu đồng ban ngành, vấn đề người lực cán quan Nhà nước điều đặt cho cải cách hành nói chung đổi hành lĩnh vực bất động sản nói riêng Do đó, vấn đề kiến nghị UBND thành phố tiếp tục đạo sở ban ngành phải khắc phục, đổi thường xuyên thực công tác kiểm tra, đôn đốc giải vướng mắc nẩy sinh liên quan đến thị trường bất động sản vấn đề giải tỏa, đền bù, quy hoạch treo, cấp giấy chủ quyền nhà, đất cho người dân, - Đối với Ngân hàng nhà nước Việt Nam - Kiến nghị Ngân hàng nhà nước Việt Nam xem xét nghiên cứu xây dựng sách tiêu chí phân biệt hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản đơn phục vụ cho nhu cầu nhà người dân hoạt động cho vay đầu Footer Page 73 of 89 Header Page 74 of 89 74 tư, kinh doanh bất động sản làm sở để ngân hàng định hướng đầu tư tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cách hợp lý KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong chương tập trung vào giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn với nhóm giải pháp bản: - Giải pháp chế sách - Giải pháp cung cầu tín dụng bất động sản đạt hiệu - Giải pháp khác Ngoài ra, có số vấn đề nằm khả ngân hàng nên phần đưa số kiến nghị quan quản lý nhà nước để góp phần nâng cao hiệu hoạt động thị trường bất động sản hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng THÀNH CÔNG, TỒN TẠI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN KHẮC PHỤC CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHTM TRONG THỜI GIAN QUA - Về thành công: + Đối với thị trường bất động sản: Rõ ràng thành công lớn thị trường bất động sản thời gian qua tính minh bạch thị trường bất động sản ngày quan tâm Cơ chế vận hành cung cầu thị trường bất động sản ngày rõ nét, giao dịch thức thông qua công ty kinh Footer Page 74 of 89 Header Page 75 of 89 75 doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản ngày nhiều Mặt khác, chế sách Nhà nước ngày thể rõ việc điều hành thị trường bất động sản ban hành Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, + Đối với tín dụng bất động sản NHTM: Điểm bật thành công ngân hàng thị trường bất động sản góp vốn cho thị trường bất động sản phát triển Trong năm qua, từ 2004-7/2008, NHTM cấp tín dụng cho thị trường bất động sản, tạo nên sở vật chất, hạ tầng giao thông, phục vụ cho nhu cầu bất động sản xã hội Thông qua việc đầu tư bất động sản ngân hàng, kích thích phát triển ngành xây dựng, ngành sản xuất xi măng, sắt, thép, góp phần nâng cao tăng trưởng kinh tế nước nói chung thị trường bất động sản nói riêng - Về tồn cần khắc phục: + Đối với thị trường bất động sản: Bất cập chế sách điều hành thị trường bất động sản tạo nên hạn chế cho phát triển thị trường Thủ tục hành rườm rà làm tăng chi phí giao dịch bất động sản Sự minh bạch hoá thông tin chưa tốt làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, gây nên tượng đầu tư theo “phong trào”, đầu tư theo tâm lý bầy đàn gây ảnh hưởng đến phát triển bền vững thị trường bất động sản Do đó, thời gian tới, với việc nâng cao hiệu điều hành thị trường bất động sản Nhà nước, triển khai vào thực quy định Luật kinh doanh bất động sản, sở để minh bạch hoá thông Footer Page 75 of 89 Header Page 76 of 89 76 tin thị trường, hạn chế tâm lý đầu tư bầy đàn, góp phần ổn định thị trường bất động sản theo hướng minh bạch hoá hơn, bền vững + Đối với tín dụng bất động sản NHTM: Cho vay lĩnh vực bất động sản NHTM phần nhiều dựa vào tài sản chấp, chưa đánh giá lực trả nợ khách hàng làm sở cho vay Đây điểm yếu NHTM thời gian qua Để hạn chế điểm yếu này, NHTM cần tăng cường quản lý hồ sơ khách hàng, giám sát thu nhập khách hàng thông qua ngân hàng, thực chuyên môn hoá hoạt động cho vay bất động sản để giám sát biến động thị trường, biến động thu nhập khách hàng làm sở điều chỉnh hoạt động cho vay hợp lý Mặt khác, nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản thường nguồn vốn trung dài hạn, đó, để hạn chế rủi ro thiếu khoản chênh lệch kỳ hạn, rủi ro lãi suất biến động lãi suất thị trường, NHTM cần tăng cường cách biện pháp huy động nguồn vốn trung dài hạn thị trường; trích lập dự phòng rủi ro đúng, đủ; thực cân đối nguồn vốn sử dụng vốn cách hợp lý KẾT LUẬN CHUNG Hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng có liên quan mật thiết với thị trường bất động sản, mà thị trường bất động sản lại chịu tác động lớn chế sách môi trường pháp lý nhà nước Chính chế sách nhà nước tạo nên kích cung kích cầu cho thị trường bất động sản, tạo chế khai thông nguồn vốn góp phần cho thị trường bất động sản phát triển Footer Page 76 of 89 Header Page 77 of 89 77 Bản thân ngân hàng, chủ thể thị trường tài tham gia cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản Do đó, để phát triển thị trường bất động cần phát triển định chế tài khác thị trường chứng khoán, thị trường bảo hiểm, thị trường phái sinh với công cụ chứng bất động sản, chứng khoán hóa bất động sản Về phía ngân hàng, để nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động cần phải có ý thức quan tâm sâu sắc thị trường bất động sản chế tín dụng cho phát triển thị trường bất động sản Thêm vào phải thường xuyên thực nghiêm túc chế, sách quản trị rủi ro, quản trị khoản, trích lập dự phòng rủi ro đúng, đủ đầu tư vào lĩnh vực này./ .o0o Footer Page 77 of 89 ... đề bất động sản, thị trường bất động sản tín dụng ngân hàng Chương 2: Thực trạng tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất. .. trường bất động sản Việt Nam 1.3 TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ VAI TRÒ CỦA TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 1.3.1 Tín dụng ngân hàng 1.3.1.1 Khái niệm tín dụng Có số quan điểm tín dụng. .. loại bất động sản đưa vào kinh doanh - Khái niệm thị trường bất động sản, yếu tố tác động đến thị trường bất động sản - Khái niệm tín dụng ngân hàng, tín dụng ngân hàng lĩnh vực bất động sản,