TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP.PDF

B TR GIÁO D C VÀ ÀO T O NG I H C KINH T TP.HCM NG TH THU HI N TÍN D NG B T TH NG S N C A CÁC NGÂN HÀNG NG M I TRÊN A BÀN THÀNH PH H CHÍ MINH – TH C TR NG VÀ GI I PHÁP LU N V N TH C S KINH T TP.H Chí Minh, N m 2013 B TR GIÁO D C VÀ ÀO T O NG I H C KINH T TP.HCM NG TH THU HI N TÍN D NG B T TH NG S N C A CÁC NGÂN HÀNG NG M I TRÊN A BÀN THÀNH PH H CHÍ MINH – TH C TR NG VÀ GI I PHÁP Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã s : 60340201 LU N V N TH C S KINH T NG IH NG D N KHOA H C PGS.TS NGUY N V N S TP.H Chí Minh - N m 2013 L I CAM OAN Tôi xin cam oan lu n v n nghiên c u th c hi n Các thông tin s li u c s d ng lu n v n c trích d n y ngu n tài li u t i danh m c tài li u tham kh o hoàn toàn trung th c TP.H Chí Minh, ngày 05 tháng 11 n m 2013 ng Th Thu Hi n B TR GIÁO D C VÀ ÀO T O NG I H C KINH T TP.HCM NG TH THU HI N TÍN D NG B T TH NG S N C A CÁC NGÂN HÀNG NG M I TRÊN A BÀN THÀNH PH H CHÍ MINH – TH C TR NG VÀ GI I PHÁP LU N V N TH C S KINH T TP.H Chí Minh, N m 2013 B TR GIÁO D C VÀ ÀO T O NG I H C KINH T TP.HCM NG TH THU HI N TÍN D NG B T TH NG S N C A CÁC NGÂN HÀNG NG M I TRÊN A BÀN THÀNH PH H CHÍ MINH – TH C TR NG VÀ GI I PHÁP Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã s : 60340201 LU N V N TH C S KINH T NG IH NG D N KHOA H C PGS.TS NGUY N V N S TP.H Chí Minh - N m 2013 M CL C TRANG PH BÌA L I CAM OAN M CL C DANH M C CÁC B NG BI U U DANH M C CÁC BI U L IM CH U .1 NG 1:T NG QUAN V NG TÍN D NG B T 1.1 T ng quan v th tr 1.1.1 B t TH TR NG S N VÀ HO T NG S N ng b t ng s n ng s n hàng hóa b t 1.1.1.1 Khái ni m v b t NG B T ng s n ng s n hàng hóa b t ng s n 1.1.1.2 Phân lo i 1.1.2 Th tr ng b t 1.1.2.1 Th tr 1.1.2.2 ng s n y u t tác ng b t 1.1.3 R i ro thu c th tr 1.2 T ng quan v ho t ng b t ng n th tr ng b t 1.2.3.1 Môi tr 1.2.3.2 S nh h ng ng s n ng b t ng s n .8 ng s n .11 ng s n 11 n ho t ng kinh t môi tr nh h ng S n ng s n 11 c tr ng c a tín d ng b t 1.2.3 Các nhân t ng b t ng s n 10 ng tín d ng b t 1.2.1 Khái ni m tín d ng b t 1.2.2 n th tr ng s n c i m c a th tr 1.1.2.3 Các y u t tác ng ng c a th tr ng tín d ng b t ng s n 12 ng pháp lý .12 ng b t ng s n 12 1.2.3.3 C ch , sách qu n lý c a c quan nhà n c 13 1.2.3.4 Chính sách ti n t , tín d ng, lãi su t .13 1.2.3.5 nh h ng, chi n l c cho vay b t ng s n c a Ngân hàng 13 1.2.3.6 Quá trình th c hi n trình tham gia vào ho t chuyên môn nghi p v c a nh ng ch th ng tín d ng b t ng s n .13 1.2.3.7 N ng l c s d ng v n kh n ng ho t 1.2.4 Vai trị c a tín d ng b t 1.2.5 Các r i ro ho t ng c a khách hàng 14 ng s n 14 ng tín d ng b t ng s n 15 1.2.5.1 Y u t ch quan 15 1.2.5.2 Y u t khách quan 16 1.3 M t s nghiên c u th c nghi m v ho t kinh nghi m th c ti n ng tín d ng b t ng s n h c Vi t Nam 17 1.3.1 Tín d ng b t ng s n t i M 17 1.3.2 Tín d ng b t ng s n t i Singapore 18 1.3.3 Các h c kinh nghi m th c ti n t i Vi t Nam 19 K T LU N CH CH NG 20 NG 2: TH C TR NG TH TR NG TÍN D NG B T NG B T NG S N VÀ HO T NG S N C A CÁC NHTM TRÊN A BÀN TP.HCM 22 2.1 Phân tích bi n 2.1.1 Bi n ng c a th tr ng th tr ng b t ng b t ng s n 22 ng s n th i gian qua a bàn TP.HCM 22 2.1.1.1 Di n bi n 22 2.1.1.2 Nh ng i m b t n t n t i 27 2.1.1.3 Nguyên nhân t n t i nh ng i m b t n 29 2.1.2 Quan ni m d báo bi n 2.2 Th c tr ng ho t ng th tr ng tín d ng b t ng b t ng s n th i gian t i 29 ng s n th i gian qua c a NHTM a bàn TP.HCM 31 2.2.1 Phân tích bi n 2.2.1.1 T c ng d n b t ng s n 31 t ng d n B S qua n m .31 2.2.1.2 T tr ng d n B S/t ng d n .36 2.2.1.3 T tr ng s n ph m tín d ng b t ng s n 37 2.2.1.4 Tín d ng B S theo lo i hình t ch c .38 2.2.2 Th c tr ng th ch p b t ng s n 39 2.2.2.1 T tr ng tài s n th ch p b t ng s n 39 2.2.2.2 T l cho vay giá tr tài s n th ch p 40 2.2.2.3 Ph ng pháp nh giá c a NHTM .40 2.2.3 Th c tr ng v n x u tín d ng b t d ng s n th i gian v a qua 41 2.2.4 Th c tr ng v r i ro c a tín d ng b t ng s n a bàn TP.HCM 43 2.2.4.1 R i ro t n ng l c c a cán b ngân hàng 43 2.2.4.2 R i ro quy trình c p tín d ng .43 2.2.4.3 R i ro v lãi su t .43 2.2.4.4 R i ro thi u thông tin 44 2.2.4.5 R i ro v nh ng thay i sách c a c quan nhà n c 44 2.2.4.6 R i ro t h th ng lu t pháp vi c th c thi lu t pháp 44 2.3 ánh giá v ch t l ng ho t ng tín d ng b t ng s n t i NHTM a bàn TP.HCM 46 2.3.1 Thành t u ã t c 46 2.3.2 Nh ng óng góp c a tín d ng b t ng s n 46 2.3.3 Nh ng h n ch c a tín d ng B S 47 2.4 Thu n l i khó kh n ho t ng tín d ng b t ng s n c a NHTM a bàn TP.HCM 48 2.4.1 Nh ng thu n l i 48 2.4.1.1 H th ng sách, pháp lu t c a nhà n 2.4.1.2 L i th có s n c a NHTM 2.4.1.3 Môi tr ng kinh t c 48 a bàn 48 a bàn TP.HCM r t thu n l i 49 2.4.2 Nh ng khó kh n 49 2.4.2.1 Nh ng v ng m c v th t c hành .49 2.4.2.2 Khó kh n ho t 2.4.2.3 Nh ng v n K T LU N CH ng cho vay c a Ngân hàng 49 khác 50 NG 50 CH NG 3: GI I PHÁP NÂNG CAO HI U QU B T 3.1 HO T NG TÍN D NG NG S N C A CÁC NHTM TRÊN ng phát tri n ho t nh h A BÀN TP.HCM 51 ng s n th i gian t i 51 ng tín d ng b t 3.1.1 nh h ng phát tri n ho t ng tín d ng b t nhà n c 51 3.1.2 nh h ng phát tri n ho t ng s n c a Ngân hàng .51 ng tín d ng b t ng s n c a NHTM a bàn TP.HCM .52 3.2 Gi i pháp nâng cao hi u qu ho t ng tín d ng m c ích kinh doanh b t ng s n 53 3.2.1 V phía NHTM 53 3.2.1.1 Xây d ng c ch cho vay riêng 3.2.1.2 Th m ph n 3.2.1.3 i v i l nh v c B t ng s n .53 nh giá tr tài s n thông qua m t công ty chuyên nh giá ho c b c l p v i b ph n cho vay 54 i v i ho t 3.2.1.4 Nâng cao ch t l ng huy ng ng v n cho th tr ng b t ng s n 54 i ng nhân s 55 3.2.1.5 Xây d ng hoàn thi n quy trình x p h ng tín d ng n i b 56 3.2.1.6 ng d ng công ngh tin h c ngân hàng vi c qu n lý kho n cho vay b t ng s n 57 3.2.1.7 ánh giá l i kho n vay c c u l i n 58 3.2.1.8 Nâng cao n ng l c qu n tr r i ro, c bi t r i ro kho n r i ro lãi su t .59 3.2.2 V phía Ngân hàng nhà n c 60 3.2.2.1 Gi i pháp ngu n v n cho th tr ng b t 3.2.2.2 Gi i pháp ki m soát r i ro tín d ng b t n ng s n 60 ng s n c a Ngân hàng Nhà c .61 3.2.2.3 Nâng cao hi u qu ho t ng thông tin tín d ng ngân hàng 62 3.2.3 V phía Chính Ph 63 3.2.3.1 C ch , sách i v i th tr ng b t ng s n 63 3.2.3.2 T o i u ki n thu n l i cho ngu n v n c a th tr ng b t ng s n .64 3.2.3.3 y m nh công khai, minh b ch thông tin n nh th tr ng b t ng s n 66 3.2.3.4 Phát tri n th tr th tr ng b t ng s n ng b v i th tr ng khác, nh t ng tài chính, ch ng khoán 67 3.2.3.5 Gi i pháp v t ch c qu n lý th tr 3.2.3.6 Gi i pháp sách ol ng b t ng b t ng s n .68 3.2.3.7 Phát tri n nhân l c nâng cao nh n th c c ng 3.2.4 V phía nh ng nhà kinh doanh b t 3.2.4.1 T ng c ng huy ng s n 68 ng .69 ng s n 70 ng ngu n v n .70 3.2.4.2 Tái c c u danh m c u t 70 3.2.4.3 Rút ng n th i gian th c hi n d án 70 3.2.4.4 ng d ng công ngh hi n i t ng n ng su t lao 3.2.4.5 Chuyên nghi p hóa ho t 3.3 Gi i pháp nâng cao hi u qu ho t ng .71 ng kinh doanh B S .71 ng tín d ng ngồi m c ích kinh doanh b t ng s n 71 3.3.1 Ki n ngh c quan nhà n c 71 3.3.2 Ki n ngh v i Ngân hàng Nhà n c .72 3.3.3 Gi i pháp c a Ngân hàng Th ng M i 3.3.4 Ki n ngh i v i ch 3.3.5 Gi i pháp u t nhà i v i nh ng ng a bàn Tp.HCM 73 Xã h i 74 i i vay mua nhà th c s .74 3.4 Gi i pháp h tr .75 3.4.1 V quy nh nh n qu n lý tài s n 3.4.2 V c ch nh giá tài s n b o 3.4.3 V trình t , th t c th ch p m b o 75 m 76 ng ký giao d ch b o m nh m h n ch r i ro phát sinh 76 K T LU N CH NG 78 K T LU N .79 TÀI LI U THAM KH O 69 c a th tr th tr ng (nóng, l nh,…) ch s nh m ph n ánh m t s ng B S Trong m t ch ng m c ó, ph m vi s b ph n th tr nhà n ng n tồn b th tr c có th n m b t c p h p it h p th tr ng B S T ng B S ng giao d ch, giá c c rao bán th tr ng (t lúc lúc giao dich thành công) Vi c xây d ng ch s th c hi n th tr ó có nh ng c ng phát tri n Ch s th tr c xây d ng t quan sát v : S l giao d ch, th i gian c a B S n r ng, t ph n ánh m t ng D a vào ch s này, c quan qu n lý c di n bi n c a th tr ch , sách qu n lý i u hành tr o t ng th v c rao bán n phân vùng/n i ng B S ã phát tri n, v sau, có s k t n i gi a phân vùng c a th ng s xây d ng ch s th tr ng B S r ng ph m vi c a c n s thu n ti n cho vi c qu n lý i u hành th tr t nh thành ph Nhà n ng c a c quan ch c n ng, c 3.2.3.7 Phát tri n nhân l c nâng cao nh n th c c ng Th tr c Nh v y ng B S th tr ng ng phát tri n b c cao n n kinh t th tr Do v y, ngành ngh kinh doanh liên quan n hàng hóa th tr ng ng ph i c th a nh n nh ngành ngh kinh doanh khác Vi c doanh nghi p làm n, kinh doanh t t th tr ng c ng c n ph i úng m c Hi n t i, ngu n v n n có xu h c xã h i nhìn nh n ánh giá c cung ng cho th tr ng t ng ch m gi m sút Th tr ng m i ang phát tri n, c ch c nhi u b t c p, c ch m i ch a t tri n th c t c a th tr tham gia th tr h n ch ng giai o n ng ho t c kinh doanh ph i tính nh n th c c a th t s c n thi t Th tr nhân l c (nh ng nhà uc as i v i doanh nghi p kinh doanh B S vi c c r i ro th tr Nâng cao trình ng nh ng thích v i s phát ng ph i ch p nh n r i ro th tr chun nghi p hóa, chi n l ho ch ng d ng mang l i ng kinh doanh ph i c n m c tiêu dài h n i ng tham gia ho t ng th tr ng ng B S có nh ng yêu c u r t a d ng v ngu n u t , nh ng ng i môi gi i, nh ng nhà t v n, nh ng nhà nh sách, ) Vì v y, c n t ng c ng t o ngu n nhân l c cho th 70 tr ng B S r t c n có nhi u h n n a khoa tr h t có th sau t t i tr ng i h c, mà tr ng kinh t có ch c n ng chuyên môn c o t o c nhân, i h c v chuyên ngành B S C n khuy n khích thành l p Hi p h i môi gi i B S v i quy rõ ràng, ch t ch , m b o cho h i i vào ho t nh ng nhà môi gi i ho t ng huy Trong i u ki n th tr h giá thành ng ngu n v n ng B S ang thi u v n nh hi n nay, u t ti m n ng (các ch ng ti n ng tr nh c a Nhà n c t nhà ng huy u t ti m n ng có th huy i v i d án phân lơ bán n n ng v n, h t ng ph n móng m i c huy ng v n, h n n a huy i v i d án xây nhà ph i xong cơng trình Hi n ngu n ti n t nhà ng v n ph i theo u t ti m n ng r t l n c khai thác t n d ng 3.2.4.2 Tái c c u danh m c ut Các doanh nghi p kinh doanh B S cho th u l i d án d ho c nh u t th c p), c, áp ng yêu c u pháp lu t c huy nh ng ch a ng ngu n y hồn thi n móng cơng trình theo úng ph i làm xong h t ng m i ti n i v i ch u t c n h , ch u th u s n ph m, thúc tiêu chu n quy s c th i ng s n d án, doanh nghi p ang th c hi n d án B S c n t ng c v n t nhà ng ng khơng chun nghi p 3.2.4 V phía nh ng nhà kinh doanh b t 3.2.4.1 T ng c nh pháp lý i d ng nhà th u ph ng l i d án, ho c liên doanh, liên k t Trong b i c nh hi n nay, vi c tái c c u danh m c u t , liên doanh, liên k t t o ti m l c d t i m t ng cơng trình, quay vòng v n, thu hút thêm ngu n l c t bên th tr nh ng gi i pháp r t c n thi t t ob c ng B S m t t phá phát tri n th tr ng B S 3.2.4.3 Rút ng n th i gian th c hi n d án Trên th c t , nguyên nhân làm ch m tr , kéo dài th t c th c hi n d án có 60% c ch th t c, ó, chi m 30% l i b máy cơng quy n, cịn l i 40% l i c a doanh nghi p Chính v y, b n thân doanh nghi p ph i 71 t ý th c c vai trị c a vi c t ng t c y nhanh ti n th c hi n d án chu chuy n v n 3.2.4.4 ng d ng công ngh hi n i t ng n ng su t lao ng Ti t ki m chi tiêu, sáng t o tìm tịi ngun, v t li u thay th ; ng d ng khoa h c, công ngh hi n i t ng n ng su t lao ng, qua ó góp ph n gi m thi u chi phí h giá thành s n ph m 3.2.4.5 Chuyên nghi p hóa ho t ng kinh doanh B S Chuyên nghi p hóa kinh doanh B S bao g m c kinh doanh B S kinh doanh d ch v liên quan marketing, d ch v n B S nh : t o v nhân l c, sách i kèm… 3.3 Gi i pháp nâng cao hi u qu ho t doanh b t ích kinh ng s n 3.3.1 Ki n ngh c quan nhà n - Nhà n nhà n ng tín d ng m c c c ch ng c u t phát tri n qu nhà cho thuê, thuê mua; xã h i t ngu n ngân sách ng th i ban hành c ch , sách u ãi khuy n khích thành ph n kinh t tham gia u t xây d ng nhà - C n th c thi hóa sách u tiên phát tri n nhà gian v a qua, B Xây d ng Ngân hàng Nhà n tri n khai th c hi n nhi m v xã h i xã h i Trong th i c ã có s ph i h p ch t ch c giao theo Ngh quy t 02/NQ-CP c a Chính ph v m t s gi i pháp tháo g khó kh n cho s n xu t kinh doanh, h tr th tr ng, gi i quy t n x u Theo ó, B Xây d ng NHNN ã ban hành v n b n quy ph m pháp lu t t ch c th c hi n gói tín d ng 30.000 t theo Ngh quy t 02 c a Chính ph Gói tín d ng u ãi r t tích c c, ngồi vi c h tr ng thu nh p trung bình có nhà i u ch nh giá bán m t s ch u t g p s c ép tài c ng có th thu h i v n Tuy nhiên, ã c tri n khai t nay, gói h tr 30.000 t ch a th c s ti p c n c mua nhà it th c Do ó, c n quy tham gia ch ng trình tr nh rõ v c, ví d nh : Cán b ch ng c n mua ho c nh ng ng i i it u tháng n ng c n vay v n ng c th c u tiên oàn, niên m i l y v , l y c h i ph n , c u chi n binh gi i thi u 72 cho mua tr c Nh v y, nh t tin c y t t h n ng i ta bình xét sát v i cu c s ng h n ngân hàng H n n a, vi c xét nh v y s t o s nh t c c vay mua tr c Thơng qua ó, v th c a ồn th c ng ng mang l i quy n l i cho nh ng ng - Nghiên c u s a d ng t; c ch t o qu phí c t ng t ai, n l nh v c phát tri n nhà ng, gi i phóng m t b ng; l p, th m ic n i tham gia… i, b sung hồn thi n sách nh ng n i dung quan tr ng liên quan th u tiên cho ng c bi t xã h i, nh b i nh phê t quy ho ch, k ho ch s t s ch; ki m tra rà soát thu h i qu t s d ng lãng b trí, khai thác có hi u qu ; hồn thi n sách tài chính, thu liên quan n t … áp ng nhu c u phát tri n nhà nói chung nhà xã h i nói riêng - Nghiên c u, hoàn thi n c ch , sách v tài chính, thu liên quan phát tri n nhà xã h i (nhà thu nh p th p, nhà cho thuê, nhà khu công nghi p…); nghiên c u, xây d ng sách thu nhà n cho công nhân nh m h n ch u c - B trí qu nhà cho t it xã h i ph m vi áp ng nhu c u phát tri n nhà , ng có thu nh p th p, ng c bi t nhà i nghèo it xã h i, ng sách a bàn - Nghiên c u xu t ban hành c ch b o hi m i v i tài s n th ch p, b o hi m b o lãnh kho n vay th ch p phù h p v i i u ki n phát tri n kinh t c a v c nhà tn c nh m khuy n khích nh ch tài t ng c xã h i - Chính ph có c ch , sách h tr ngu n v n ban v n hành c quan tái cho vay th ch p nhà c p phát tri n chu n b cho s - Nhà n làm ng l c thúc i v n hành c a th tr u thành l p y th tr ng trình phát tri n nhà xã h i xã h i cho ng 3.3.2 Ki n ngh v i Ngân hàng Nhà n c ng s ng th ch p th c p c nên nghiên c u thành l p T ng công ty phát tri n nhà qu ti t ki m phát tri n nhà ch ng cho vay l nh xã h i y nhanh vi c tri n khai th c hi n i dân 73 - Chính sách ti n t c n ho ch phân b l ng; t ng c u nh m c v n hành ch t ch , linh ho t, nh t quán có k m b o t ng tr ng tín d ng B S n nh, có ch t ng qu n lý r i ro ki m sốt hi u qu dịng tín d ng vào b t s n, hồn thi n c ch , sách nh m khai thác huy tài ngồi n c cho phát tri n nhà ng ng t i a ngu n l c nói chung nhà xã h i nói riêng - Xây d ng h th ng cho vay th ch p nhanh g n, hi u qu , an toàn d ti p c n; b o ho t m vi c ki m soát thu h i n kho n vay th ch p; h th ng hóa ng th ch p B S h th ng t ch c tín d ng; tiêu chu n hóa cơng c quy trình cho vay th ch p b t ng s n - Nghiên c u xây d ng ban hành h th ng tiêu chí th m vay nhà xã h i nh kho n cho áp d ng th ng nh t toàn qu c - Có bi n pháp khuy n khích ngân hàng th ph m tài nhà xã h i, nhà d ng công ngh ph ng m i a d ng hóa s n thu nh p th p, nâng cao n ng l c t ch c, áp ng pháp qu n lý tiên ti n, hi n i vào vi c cho vay nhà xã h i 3.3.3 Gi i pháp c a Ngân hàng Th ng M i - Tín d ng B S phân thành hai hình th c rõ, hàng c n h n ch t i a cho vay r i ro Ngu n tr n ch y u mà khơng có nh ng ho t a bàn Tp.HCM u c u t Các ngân u c v n mang tính b t n ch a c xác nh t vi c mua bán, chuy n nh ng em l i ngu n thu n ng nhi u ng B S nh Chính nh ng ho t ng u c ã t o nên nh ng c n s t B S th i gian qua, làm t ng tính r i ro cho th tr ng - Có c ch , sách u ãi lãi su t cho ng nhà xã h i th ch p b ng nhà mua - Xây d ng quy trình cho vay riêng th t c cho vay, kéo dài th i gian cho vay i thu nh p th p vay ti n mua it ng mua nhà xã h i i v i l nh v c nhà xã h i, phù h p v i ti n l n gi n hóa ng, thu nh p c a 74 - T o i u ki n thu n l i cho doanh nghi p u t xây d ng d án nhà xã h i có th ti p c n gói tín d ng h tr lãi su t t phía Chính Ph NHNN (hi n t i gói tín d ng 30.000 t ng) - C n nghiên c u thêm hình th c "chuy n n " t nhà nhà b ng cách ký l i kh gi a ngân hàng v i ng d ng b t c vay gi a ngân hàng v i nhà u t nhà 3.3.4 Ki n ngh c vay u t có v n tái ut , xã h i i v i ch - Các doanh nghi p ng nh m m c ích u t nhà Xã h i u t , tri n khai d nghiên c u thông tin th tr th tr u t sang kh i mua i mua nhà B ng cách s khơng làm t ng t tr ng tín ng s n nh ng s t o kho n cho nhà ó có u t sang ng ng c n án nhà xã h i ph i d a m b o tuân th quy lu t cung c u c a m b o an sinh xã h i, góp ph n n nh xã h i, mang l i hi u qu kinh doanh - Nâng cao ti m l c tài chính, h n ch s ph thu c vào ngu n tín d ng, nâng cao n ng l c qu n tr doanh nghi p - T n d ng t i a ngu n v n u ãi c a Chính ph Các doanh nghi p tham gia xây d ng nhà n c v thu , xã h i ch ng nh ng sách u ãi c a Nhà t ai, tài chính,…thì ph i tn th quy chu n c quan qu n lý nhà n c ban hành 3.3.5 Gi i pháp i i vay mua nhà nh, quy chu n, tiêu i v i nh ng ng th c s Th i gian qua Chính Ph có nhi u sách u ãi cho nhu c u nhà dành cho ng i thu nh p th p có nhu c u v nhà Xã h i th c s , i n hình gói u ãi tín d ng 30.000 t áp d ng vào tháng n m 2013 Tuy nhiên hi n nhi u ng dân mu n vay ti n t gói h tr 30.000 t v n không th ti p c n ph ng th c, th t c i u ki n c th Nh v y, v phía nh ng ng “ch ng” tìm hi u v quy i c khơng rõ c vay v n i có nhu c u vay v n mua nhà th c s c n ph i bi t nh c a gói u ãi, xem xét có áp ng i u ki n hay ch a? Tìm hi u v th t c làm h s , vay v n Nâng cao ki n th c, 75 hi u bi t v pháp lý, th tr ti p c n ch ng b t ng s n, tín d ng ngân hàng ng trình u ãi c a c quan nhà n c t phía Ngân hàng Khơng l i d ng ngu n v n u ãi c a Chính ph ph i mua m c ích n )h c dành cho nh ng ng Ng mua nhà r i bán l i (không ng chênh l ch giá, làm m t ý ngh a h tr c a nhà i có nhu c u v nhà th c s i dân ph i bi t ti t ki m, tham gia qu ti t ki m nhà v n t có th nhanh chóng m b o ngu n ng t i thi u 20 - 30% , áp ng k p th i nhu c u cho vay c a Ngân hàng tham gia gói tín d ng u ãi 3.4 Gi i pháp h tr 3.4.1 V quy nh nh n qu n lý tài s n Th ch p nhà i v i th tr mb o d án hình thành t ng B S nh ng ch a ng lai m t gi i pháp quan tr ng ng nhi u r i ro Mu n h n ch t i a nh ng r i ro ó, c n nhanh chóng th c hi n gi i pháp sau: - Xây d ng v n b n quy ph m pháp lu t h QSD t tài s n g n li n t phù h p quy ng d n v b o m ti n vay b ng nh c a Lu t t B Lu t dân s m i -H ng d n, quy nh rõ lo i gi y t c n thi t ch ng minh tài s n i u ki n làm TSB - C n nâng cao phát huy vai trò c a ki m sốt n i b , khơng ch ki m tra h s sau cho mà cịn ph i có ch c n ng ng n ng a, khuy n cáo r i ro toàn h th ng - i v i B S tài s n hình thành t lý, kh n ng tài s n có th xác l p y sau nh n th ch p C th , c n quy d án ch c th ch p nhà ch quy n s h u/s d ng c a bên b o nh ch u t ng m i mua nhà c a m t ng ký th ch p, tránh tr ng h p m t d ng th i th ch p nhi u l n, t i nhi u ngân hàng Bên c nh ó, u t ph i ký h p s n th ch p nhà nh rõ tính pháp HTTTL thu c d án ó cho m t ngân hàng nh m t o thu n l i cho vi c ki m soát th ch p án ho c m t nhà ng lai, c n xác ng h p tác v i ngân hàng vi c cho vay, qu n lý tài HTTTL S th n tr ng c a ngân hàng b t bu c nh ng 76 qui nh pháp lý ch a rõ ràng vi c hi u, th c thi qui nh pháp lu t c a c quan h u quan ch a th ng nh t 3.4.2 V c ch Có qui nh giá tài s n b o nh th c hi n nghiêm túc vi c ánh giá l i giá tr tài s n b o nh t ph i tháng/l n, tr h ng m n vi c ng h p giá B S bi n ng b t th m và/ho c tr n tr ch nt b gi m sút sau ánh giá l i trích l p d phòng r i ro Nh ng d án B S th qui ng có th làm nh m b o c a kho n vay ph i ánh giá liên t c, yêu c u khách hàng b sung tài s n b o trình m, ng có m c v n ng ng v i giá tr tài s n y u t l n mà vi c th m nh òi h i chuyên mơn r t cao, u c u cán b tín d ng (CBTD) ph i n m v ng nh pháp lý, hành chính, nhi u nh ng v n nh m c xây d ng, khác liên quan n d án n giá v t li u, dòng ti n i u ph n l n v n ng, kinh nghi m n ng l c giám sát c a CBTD, nh ng ng t q kh i có vai trị quy t nh kho n vay ngân hàng Nhi u ngân hàng nh , y u n ng l c c nh tranh bu c ph i xem vi c s n th ch p cao, ph n gi n hóa th t c rút ng n th i gian th m ng th c c nh tranh Vi c th m theo giá th tr nh giá tài nh, cho vay nh tr nên s sài, chi u l , nh giá tài s n ng H u qu là, ch c n khách hàng ch m tr lãi 1-2 tháng ho c giá B S gi m t 5-10% giá tr th c c a tài s n khơng cịn b o vay Khi n q h n x y ra, ngân hàng l i tìm cách m cho kho n o n , i u ch nh k h n tr n , gia h n n , chuy n nhóm n trích l p d phòng r i ro sai qui nh n kh n ng thu h i khó kh n, kéo dài 3.4.3 V trình t , th t c th ch p ng ký giao d ch b o m nh m h n ch r i ro phát sinh - Xây d ng Phòng qu n lý r i ro Phòng pháp ch v ng m nh, t p trung nh ng ng i có n ng l c, kinh nghi m, hi u bi t sâu r ng v ho t d ng th tr ng B S Kh c ph c nh ng qui vi c sàng l c qui th ch p theo qui nh rõ nh ng B S ng tín nh manh mún c a pháp lu t b ng c nh n th ch p B S không c nh n nh c a pháp lu t hi n hành Xây d ng sách qu n lý r i ro 77 tín d ng, i u ch nh k p th i nh ng n i dung ch a phù h p, s h h p th ch p, tín d ng, qui trình th m - Vi c cho ngh i Lu t n ho t m v n m hi n th c t c a th c t nêu C n xác sâu r ng nh giá tài s n t i ngân hàng ng ký giao d ch b o nh v giao d ch b o nhi u v n nh tín d ng, ng h t s c c n thi t, ã không gi i quy t quan tr ng, nh h nh ây v n c ng ng c a ngành Ngân hàng c a n n kinh t V lâu dài, B T pháp c n xây d ng m t c quan qu c m t trung tâm có y ng ký giao d ch b o m th ng nh t toàn d li u v tài s n ã ng ký nh m giúp vi c ng ký d dàng, xác; t o i u ki n cho ngân hàng, cá nhân t ch c c ti p c n chuy n nh có thêm thơng tin v tài s n th c hi n giao d ch mua bán, ng, th ch p - Nh ng b t c p n y sinh t s ch ng chéo gi a v n b n qui ph m pháp lu t t yêu c u v s th ng nh t qui Ngh nh Thông t h ng ký giao d ch b o ng d n liên quan quy n vi c x lý tài s n b o nhân l c, th i gian nh ng ng t o i u ki n cho ngân hàng m b o quy n l i c a bên liên quan Vi c x lý tài m d dàng c ng s h n ch tình tr ng ng d n quy o n , gi m b t chi phí trích l p ng kinh doanh t hình thành t T pháp ã nh n th y nh ng phát sinh t v n t ng lai, nhiên, v n b n h quy t cv ng ký th ch p, ng lai Nh ã c p, B nh n th ch p tài s n hình thành ng d n l i r t không rõ ràng, không gi i ng m c th c t Các c quan l p pháp c n nghiên c u m t cách c s tham kh o ý ki n t ngân hàng vi c xây d ng qui ch ng th c ngân hàng nh v th t c, trình t cơng ch ng h s b o lãnh b ng tài s n g n li n v i th u áo v n n công ch ng, ch ng th c m nhanh chóng, thu n l i, gi m b t chi phí v d phịng r i ro t ng hi u qu ho t -H t ai, Lu t Nhà , m… mà trách nhi m thu c v Qu c h i B liên quan Bên c nh ó, c n i u ch nh theo h s nb o nh Lu t ng ký giao d ch b o nh, h m n v liên quan, ó có ng d n v ho t ng công ch ng, 78 - T ch c a c p ph c t t p hu n, h ng xã ng d n th t c ng ký GDB th c hi n úng quy nh v cho cán b ng ký GDB T ng ng t p hu n nâng cao nh n th c hi u bi t c a cán b công ch ng giao d ch b o m v ho t ng ngân hàng, d ng quy nh v công ch ng ng th i ng ký ng ký th ng nh t cách hi u áp kh c ph c s h n ch tu ti n công tác M t khác, nh m b o th ch p), lu t c n quy ng ký th ch p, c n h m quy n u tiên x lý tài s n cho ngân hàng (bên nh n nh giao d ch th ch p ph i ng d n c th h s pháp lý c công ch ng công ch ng ng ký th ch p giao d ch, ch m d t tình tr ng khơng th ng nh t v trình t , th t c th ch p nhà HTTTL thu c d án nh th i gian v a qua Trong h s công ch ng c n ph i có v n b n cam k t c a ch u t v vi c ch a th ch p nhà b t c t ch c khác v n b n y quy n c a ch ti p nh n Gi y ch quy n c a tài s n b o K T LU N CH Trong ch qu ho t d án HTTTL cho u t cho ngân hàng c m sau tài s n hình thành NG ng t p trung vào gi i pháp, ki n ngh nh m nâng cao hi u ng tín d ng nói chung ho t NHTM ng tín d ng b t ng s n nói riêng t i a bàn Khơng th th c hi n thành cơng m t sách, m t gi i pháp n u thi u s chung lòng c a ch th tham gia Các thành ph n kinh t c n nâng cao ý th c, trình n c ng nh phát tri n ho t kh n ng t t c hành vi quy t ng tín d ng B S a m t s ki n ngh nâng cao hi u qu ho t ng tín d ng b t a bàn Ngoài ra, ph n i v i c quan qu n lý nhà n ng c a th tr ng b t ng s n c a NHTM nh, góp ph n c góp ph n ng s n c ng nh hi u qu ho t 79 K T LU N Tóm l i, cho vay b t ng s n ho t ng tín d ng mang l i ngu n thu nh p l n cho NHTM Ho t ng cho vay B S góp ph n vào vi c c i t o c s h t ng, tài tr cho d án u t tài tr v n cho cá nhân mua nhà, s a ch a nhà,…Thành qu c a ngu n v n tín d ng B S mang l i cho c n c nói chung TP.HCM nói riêng không nh th i gian g n ây, góp ph n làm cho b m t TP.HCM ngày p, v n minh hi n i h n, n nh an sinh xã h i Tuy nhiên cho vay B S hình th c cho vay ti m n nhi u r i ro nh t ho t ng tín d ng c a ngân hàng M i ngân hàng ph i quan tâm th n tr ng h n quy t nh cho vay V y nên, vi c phát tri n tín d ng b t b ch, lành m nh áp ng úng nhu c u v n cho th tr ng s n minh ng b t ng s n th c s c n thi t giai o n hi n v sau B n thân NHTM c ng ch m t ch th th tr gia cung c p ngu n v n cho th tr b t ng s n c n phát tri n th tr ng b o hi m, th tr ch ng khốn hóa b t ho t ng tín d ng b t h n i v i th tr tr ng b t ng b t ng s n Do ó, ng tài tham phát tri n th tr nh ch tài khác nh th tr ng ch ng khóan, ng phái sinh v i cơng c ch ng ch b t ng s n, …V phía NHTM, ng ng s n, nâng cao hi u qu ng s n c n ph i có ý th c c ng nh s quan tâm sâu s c ng b t ng s n c ch tín d ng cho s phát tri n c a th ng s n, nâng cao n ng l c tài ngu n nhân l c nh m nâng cao kh n ng c nh tranh phát tri n an toàn b n v ng Thêm vào ó ph i th ng xuyên th c hi n nghiêm túc c ch , sách v qu n tr r i ro, qu n tr kho n, trích l p d phịng r i ro úng, Nh v y, nâng cao hi u qu ho t u t vào l nh v c ng tín B S c a NHTM a bàn không ch trách nhi m c a b n thân NHTM mà c n có s ph i h p ch t ch t nhi u phía khác Chính nh ng lý ó, ng d ng B S c a NHTM ó óng góp m t s gi i pháp s n ho t ng tín d ng b t i vi t ã ch n tài “Tín a bàn TP.HCM – Th c tr ng gi i pháp” nh h ng cho ho t ng c a th tr ng s n c a ngân hàng Th ng b t ng m i qua ng a bàn 80 TP.HCM nh m giúp ho t Xa h n th , lu n v n hàng nhà n c, c n có nh ng ngân hàng th m i phát tri n n nh h ng ch o c th h n ng tình hình cho vay b t ng m i làm c s ng lai th tr nh an toàn h n a m t s ki n ngh v i c quan nhà n cung c p thông tin v th tr t ng c a ngân hàng ngày n ch n h nh b n v ng ng th i làm ng s n c a ng i úng ng B S TP.HCM nói riêng th tr c, v i ngân um i a bàn n, có nh th ng B S VN nói chung TÀI LI U THAM KH O Ti ng Vi t “Báo cáo nh n nh tình hình kinh t 2013 & d báo kinh t 2014-2015” - y ban giám sát tài Qu c Gia “Báo cáo phân tích ngành b t ng s n” - Cơng ty c ph n ch ng khốn Ph ng “Báo cáo phân tích ngành Ngân hàng” - Cơng ty c ph n ch ng khốn Ph ng Nam (2012) Nam (2012) “Kh o sát v ngành Ngân hàng Vi t Nam 2013” - Công ty TNHH KPMG “Tình hình kinh t xã h i tháng 08 tháng 2013” – T ng c c Th ng kê – C c Th ng kê TP.HCM Bài vi t “H ng t i phát tri n th tr ng b t ng s n b n v ng” – Website c a Chính ph ; Bài vi t “Th tr ng b t ng s n h th ng tài chính” -TS Lê Xuân Ngh a- Nguyên Phó Ch t ch UBGSTC Các báo cáo c a Ngân hàng Nhà n c chi nhánh TP.HCM t 2006 – 2012 inh V n Ân (2009), Chính sách phát tri n th tr ng b t ng s n: Kinh nghi m qu c t h c cho VN, NXB Th ng kê 10 GS.TS D Tr ng ng Th Bình Minh, TS S ình Thành, Lý thuy t tài ti n t , i h c Kinh t TP.HCM – Khoa tài Nhà N c, NXB Th ng kê 11 GS.TS.Lê V n T , PGS.TS.Ph m V n N ng, Th tr ng tài chính, NXB Th ng kê Hà N i 12 Lê Duy Khánh, “Nh ng r i ro t vi c nh n th ch p B S gi i pháp phịng ng a”, T p chí Kinh t phát tri n, s 15 tháng – 2011 13 Lu t kinh doanh b t ng s n n m 2006 c a N c C ng Hòa Xã H i Ch Ngh a Vi t Nam 14 Lu t dân s 2005 c a Chính ph n 15 Lu t t n m 2005 c a N c C ng hoà xã h i ch ngh a Vi t Nam c C ng Hòa Xã H i Ch Ngh a Vi t Nam 16 Ngh nh s 53/2013/N -CP c a Chính Ph ngày 18 tháng n m 2013 17 Ngh quy t 11/NQ-CP c a Chính Ph ngày 24/02/2011 18 Nguy n Th M Linh, “Th tr T p chí Th ng B S VN b i c nh ki m ch l m phát”, ng m i, s n m 2012 19 PGS TS oàn Thanh Hà & THS Lê Thanh Ng c, “M i quan h gi a tín d ng ngân hàng giá nhà 08/2013 - t”, T p chí Phát tri n H i nh p 11 (21) - Tháng 07- i h c Kinh t Tài Tp.HCM 20 PGS.TS Phan Th Cúc, 21 TS Lê Xuân Bá (2011), S cơng cu c im i hình thành phát tri n th tr ng B S VN, NXB Khoa h c-K thu t Hà N i 22 TS Lê T n Ph ngân hàng th u t kinh doanh B S, NXB Th ng kê n m 2011 c (2013), “Nâng cao hi u qu ho t ng tín d ng B S t i ng m i TP HCM giai o n 2013-2017”, T p chí Phát tri n H i nh p s 12 (22) - Tháng 09-10/2013 23 TS Ph m i h c Kinh t Tài Tp.HCM Chí, “Kh ng ho ng tín d ng b t ng s n t i M h c v i Vi t Nam” 24 TS Thái Bá C n, Th tr ng B S – nh ng v n lý lu n th c ti n, NXB Th ng kê n m 2010 25 Tr ng i h c kinh t TP.HCM (2007), “Qu n tr ngân hàng th Nhà xu t b n lao ng m i”, ng xã h i Các trang Web Báo niên http://www.thanhnien.com.vn Báo tu i tr http://www.tuoitre.com.vn B k ho ch u t http://www.mpi.gov.vn C ng thông tin B t ng s n CafeF Land – http://cafef.vn/tai-chinh-ngan-hang Saga Vi t Nam http://www.saga.vn T p chí ngân hàng http://docbao.com.vn/docbao/bao-tcnh Th i báo kinh t Vi t Nam http://www.vneconomy.vn Tin nhanh Vi t Nam http://www.vnexpress.net T ng c c th ng kê http://www.gso.gov.vn 10 Website c a ngân hàng th ng m i 11 Website c a Hi p h i B S TP.HCM 12 Website c a Hi p h i B S VN ... Ngh a - REIT: qu u t tín thác b t - ODA: Ngu n v n h tr phát tri n tr c ti p n - FDI: V n - HTTTL: Hình thành t - CBTD: Cán b tín d ng - GDB : Giao d ch b o m - NHTM: Ngân hàng th ng m i - TCTD:... NG TH THU HI N TÍN D NG B T TH NG S N C A CÁC NGÂN HÀNG NG M I TRÊN A BÀN THÀNH PH H CHÍ MINH – TH C TR NG VÀ GI I PHÁP Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã s : 60340201 LU N V N TH C S KINH T... VÀ ÀO T O NG I H C KINH T TP.HCM NG TH THU HI N TÍN D NG B T TH NG S N C A CÁC NGÂN HÀNG NG M I TRÊN A BÀN THÀNH PH H CHÍ MINH – TH C TR NG VÀ GI I PHÁP Chuyên ngành: Tài -