K T L UN CH NG 2
3.2.2 V phía Ngân hàng nhàn c
Nguyên t c trong đi u hành c a NHNN là không nên trông ch vào s qu n lý r i ro t các ngân hàng th ng m i mà ph i có nh ng qui đnh mang tính b t bu c.
3.2.2.1 Gi i pháp ngu n v n cho th tr ng b t đ ng s n
Trong th i gian t i NHNN c n xây d ng h th ng các v n b n đi u hành chính sách ti n t nói chung và đ i v i tín d ng B S nói riêng c n ph i mang tính đ ng b và có m i quan h ch t v i các chính sách kinh t v mô khác. t ng ngu n
v n trung, dài h n cho các NHTM, c n phát tri n các l ai đnh ch tài chính chuyên bi t trong l nh v c B S nh :
- Ti p thu kinh nghi m c a th gi i phát tri n th tr ng mua bán n đ giúp các ngân hàng có đ c ngu n v n trung và dài h n trong b i c nh th tr ng ti n g i huy đ ng đa ph n là v n ng n h n.
- C n có s ph i h p v i các b , ngành th c hi n các gi i pháp phát tri n th tr ng tài chính – ti n t t o đi u ki n cho các t ch c tín d ng m r ng kh n ng huy đ ng v n dài h n. Song song đó, m r ng quan h h p tác v i các t ch c tài chính qu c t đ thu hút ngu n v n t n c ngoài tài tr cho kinh doanh nhà và
đ u t b t đ ng s n.
- Ngân hàng nhà n c c n xem xét nghiên c u nh ng khó kh n v ng m c trong quy trình nghi p v đ tìm cách tháo g và h ng d n th c hi n cho các ngân hàng th ng m i. T ng c ng ch đ o các t ch c tín d ng xây d ng chi n l c tín d ng, theo đó đi u ch nh c c u tín d ng cho phù h p v i c c u n n kinh t , b trí kh i l ng v n h p lý cho vay b t đ ng s n, ti p t c c i ti n quy trình đ n gi n hóa th t c cho vay, t ng kh n ng th m đnh và giám sát v n vay đ đ m b o an tòan, hi u qu và b n v ng ho t đ ng tín d ng…
- Bên c nh ngu n v n vay t các NHTM, c n phát tri n các ngu n v n khác h tr phát tri n th tr ng b t đ ng s n nh : phát tri n mô hình ch ng khóan hóa B S, phát tri n các kênh huy đ ng ngu n l c tài chính khác nh Qu đ u t tín thác b t đ ng s n.
3.2.2.2 Gi i pháp ki m soát r i ro tín d ng b t đ ng s n c a Ngân hàng Nhà n c n c
Cho vay B S là ho t đ ng ch a đ ng nhi u r i ro, tuy nhiên, ho t đ ng này có vai trò quan tr ng trong vi c phát tri n th tr ng nhà đ t và đóng góp l n vào s phát tri n c a kinh t đ t n c. NHNN c n có bi n pháp ki m soát ho t đ ng này. Bi n pháp truy n th ng mà Ngân hàng nhà n c c n t ng cu ng là th t ch t h th ng theo dõi, thanh tra, giám sát, qu n lý r i ro t i các ngân hàng th ng m i, x lý nhanh chóng các d u hi u r i ro...
- Công tác th ng kê, theo dõi, đánh giá th ng xuyên v tín d ng đ i v i kinh doanh b t đ ng s n, t ng c ng công tác thanh ki m tra ho t đ ng tín d ng toàn h th ng đ có gi i pháp ch n ch nh k p th i, đ c bi t là cho vay B S, các vi ph m v các t l an toàn trong ho t đ ng. M c dù ch a có qui đnh v gi i h n cho vay B S, song đ i v i t ng ngân hàng c th , thông qua ho t đ ng thanh tra, ki m tra c n có nh ng khuy n cáo đ i v i nh ng ngân hàng có t l cho vay B S quá cao có th d n đ n nh ng r i ro làm nh h ng đ n an toàn h th ng.
- T ng c ng qu n lý các kho n trích l p d phòng r i ro c a các t ch c tín d ng, nh t là các kho n cho vay kinh doanh đ u t B S nh m t o đi u ki n hình thành các qu d phòng cho ho t đ ng tín d ng m t cách t p trung và k p th i. - V c ch tín d ng, Ngân hàng Nhà n c c n t p trung ban hành h th ng
v n b n mang tính ch t khung pháp lý chung t ng h p t t c các quy đnh v lo i hình ho t đ ng tín d ng B S t o ch đ ng cho các ngân hàng th ng m i trong vi c th c hi n các nghi p v tín d ng liên quan đ n B S.
3.2.2.3 Nâng cao hi u qu ho t đ ng thông tin tín d ng ngân hàng
Nâng cao hi u qu ho t đ ng c a CIC, k p th i c p nh t nh ng thông tin v tình hình tài chính, quan h tín d ng, ho t đ ng kinh doanh c a cá nhân, t ch c. Minh b ch hóa các thông tin và qui trình x p h ng tín d ng khách hàng c a CIC. H tr các ngân hàng th ng m i xây d ng qui trình x p h ng tín d ng n i b , thêm c s đ ra quy t đnh cho vay và ng n ng a r i ro.
Trung tâm thông tin tín d ng c n ph i đ i m i và đa d ng hóa s n ph m, d ch v . Trong thông tin c a trung tâm cung c p, c n b sung thêm thông tin v ho t
đ ng b o lãnh, ngh a v phát sinh b o lãnh, s d L/C, … Ho t đ ng thông tin tín d ng Ngân hàng không ch có nh ng thông tin c a doanh nghi p vay, mà c n ph i thu th p và cung c p thông tin liên quan đ n vi c th c hi n các ngh a v c a doanh nghi p/cá nhân đ i v i c quan nhà n c (n thu , n b o hi m xã h i,…), tình hình tài chính, ch m đi m tín nhi m ng i đ ng đ u lãnh đ o doanh nghi p, các n ph m, s n ph m chi ti t, t ng h p, c nh báo tín d ng, thông tin doanh nghi p ngoài n c, d ch v t v n, h tr công ngh .
Nh ng s n ph m và d ch v c a Trung tâm tín d ng ngân hàng ph i th t s là m t kênh thông tin đáng tin c y, c p nh t nh ng thông tin m i và chính xác nh t
đ n th i đi m tra c u thông tin, ngày càng đ c nhi u t ch c, cá nhân khai thác s d ng đ đ u t , góp ph n phát tri n kinh t b n v ng.
3.2.3 V phía Chính Ph
3.2.3.1 C ch , chính sách đ i v i th tr ng b t đ ng s n
N n kinh t mà chúng ta đang xây d ng đó là m t n n kinh t m , do đó vi c giám sát th tr ng và các t ch c tài chính càng ph i ch t ch vì n n kinh t th tr ng m c ng đ ng ngh a v i nguy c doanh nghi p th t b i cao kèm theo đó là nh ng r i ro l n c a các t ch c tín d ng và các nhà đ u t th c hi n ho t đ ng đ u t và cho vay đ i v i các doanh nghi p đó. th tr ng có th ph c h i v ng ch c c n ph i ti n hành đ ng b nhi u chính sách, trong đó có th k đ n m t s gi i pháp chính sách quan tr ng:
M t là, nghiên c u, ban hành Lu t đ ng ký b t đ ng s n. Lý lu n, kinh nghi m qu c t và th c ti n Vi t Nam đã ch ra r ng, b t đ ng s n c n ph i đ c đ ng ký, c n s m hoàn thi n khung pháp lý v b t đ ng s n đ m b o đ ng b , th ng nh t. Xây d ng, hòan thi n h th ng pháp lu t đ d dàng chuy n b t đ ng s n thành v n
đ u t , t o h th ng đ ng ký b t đ ng s n th ng nh t, công khai hóa ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n.
Hai là, nghiên c u, ban hành lu t v th tr ng th ch p th c p. ây là m t v n b n pháp lu t quan tr ng và c n thi t đ t đó làm c s pháp lý cho h th ng ngân hàng có th t o ngu n v n trung và dài h n t ngu n v n ng n h n do th ch p b t đ ng s n t o ra.
Ba là, nghiên c u, ban hành lu t v các lo i hình qu đ u t b t đ ng s n. c bi t c n nghiên c u, ban hành lu t v qu đ u t tín thác b t đ ng s n (REIT). ây là m t lo i hình qu thành công r t nhi u qu c gia, đ c bi t t nh ng n m đ u th k XX tr l i đây. Hi n t i, Vi t Nam c n có th i gian đ hình thành và phát tri n nh ng qu đ u t tín thác b t đ ng s n này. Mô hình Qu tín thác B S là m t trong nh ng cách ch ng khoán hóa B S (thông qua ch ng ch qu ), vì v y c n có bi n
pháp ki m soát h n ch nh ng nguy c do ch ng khoán hóa B S đem l i theo h ng c n quy đnh c th các tiêu chu n v nhân l c, ngu n v n, qu n lý r i ro, ch đ báo cáo... Do v y, v n đ quan tr ng nh t hi n nay đó là có m t khung pháp lý đ ch t đ h n ch nh ng r i ro khi th tr ng ch ng khoán t i Vi t Nam còn thi u tính n đnh. Có nh v y, mô hình REIT Vi t Nam m i th c s đem l i hi u qu , và là m t kênh huy đ ng v n cho th tr ng nhà , làm t ng ngu n cung, h tr th tr ng trong đi u ki n đang khát v n nh hi n nay.
B n là nghiên c u, ban hành v n b n pháp lu t v trái phi u b t đ ng s n. Vi c phát hành trái phi u b t đ ng s n đã manh nha hình thành t i Vi t Nam. Tuy nhiên, do ch a có khung pháp lý nên vi c m r ng ph m vi và đ i t ng ch a th tri n khai đ c.
N m là, nghiên c u ban hành Lu t quy ho ch. Hi n có r t nhi u quy ho ch, quy ho ch t ng th phát tri n kinh t xã h i, quy ho ch s d ng đ t, quy ho ch phát tri n đô th , quy ho ch nghành. Lu t quy ho ch phát tri n đô th đã đ c ban hành, lu t quy ho ch s d ng đ t đang đ c B tài nguyên và Môi tr ng đ xu t nghiên c u trong B lu t t đai, Ngh đnh quy ho ch t ng th phát tri n kinh t xã h i đã
đ c ban hành. Vì v y, c n th ng nh t các quy ho ch vào m t m i. Mà đi u th ng nh t tr c h t có th th c hi n đ c là th ng nh t v m t lu t pháp.
Sáu là, chính sách pháp lu t v xây d ng: Chính ph c n ban hành các chính sách tích c c h n n a v thu hút công ngh xây d ng, ban hành các h ng d n v trình t th t c xây d ng và quy ho ch xây d ng.
B y là, c n nghiên c u ban hành lu t v thông tin B S đ xây d ng các ch s liên quan đ n th tr ng.
3.2.3.2 T o đi u ki n thu n l i cho ngu n v n c a th tr ng b t đ ng s n
¬ Thu hút v n đ u t tr c ti p n c ngoài vào l nh v c B S
u t n c ngoài vào B S VN chi m m t t tr ng l n trong t ng v n đ ng ký. Tuy nhiên, h u h t các d án FDI vào B S nhà hi n nay đ u s d ng “mi ng võ” huy đ ng v n tr c t ng i mua nhà nh các nhà đ u t trong n c đang làm. Do v y, c n có gi i pháp đ các nhà đ u t n c ngoài không ch đ u t ti n b c,
mà k t h p làm kinh doanh - đ u t - qu n lý - ti p th d án. i u này giúp th tr ng B S ngày càng chuyên nghi p, t ng ngu n l c tài chính, kinh nghi m qu n lý và t m nhìn chi n l c đ u t B S.
Thu hút v n đ u t tr c ti p n c ngoài vào l nh v c B S: đây s là m t kênh huy đ ng v n c ng nh kêu g i đ u t vào B S khá hi u qu n u chúng ta bi t tranh th th i c và t o đi u ki n thu n l i cho các nhà đ u t n c ngoài. Các đa ph ng c n ban hành quy ch thu hút đ u t n c ngoài vào B S đ có th đ m b o ho c thanh toán chi phí xây d ng bên ngoài hàng rào, h tr gi i phóng m t b ng, có chính sách m t giá v i các d ch v …
c bi t, c quan qu n lý ph i công b danh m c d án phát tri n B S, kêu g i đ u t tr c ti p n c ngoài, thành l p công ty phát tri n qu đ t đ m trách vi c chu n b ngu n đ t và làm d ch v công v B S. ng th i ph i th ng nh t đ c v i các nhà đ u t v m c đ n bù gi i t a, t l nhà đ c bán, m c giá, trách nhi m xã h i…
¬ Hình thành qu đ u t tín thác cho th tr ng b t đ ng s n
Trong tình hình tín d ng th t ch t, n n kinh t khó kh n. Các kênh huy đ ng v n truy n th ng s không đ đáp ng nhu c u c a th tr ng, các qu tín thác đ u t B S (REIT) là kênh huy đ ng v n m i c n tính đ n. ây là mô hình mà nhà đ u t y thác cho công ty qu n lý qu đ u t v n vào b t đ ng s n đ ki m l i. Qu s ho t đ ng theo ph ng th c khai thác th tr ng b t đ ng s n, tìm cách s h u và
đi u hành khai thác b t đ ng s n đ t o thu nh p, đ ng th i có th cho ch s h u b t đ ng s n ho c nh ng ng i khác vay ti n và c ng có th mua l i các kho n n ho c ch ng khoán đ c đ m b o b ng b t đ ng s n,…Ch ng ch qu đ u t tín thác s có tính ch t n a nh trái phi u, n a nh c phi u và ng i n m gi đ c nh n l i t c đnh k nh ng không tham gia qu n lý đ u t .
Ý t ng xây d ng qu này c a B Xây d ng đã manh nha cách đây vài n m, nh ng cho đ n nay v n ch a th c hi n đ c. Sau cu c kh ng ho ng tài chính t i M b t ngu n t s bùng phát quá m c ho t đ ng ch ng khoán hóa B S, nhi u n c đã th n tr ng h n v i s n ph m này. T i Vi t Nam, v i quan đi m duy trì s
n đnh cho th tr ng, ch a bi t bao gi s n ph m trên m i đ c cho phép th c hi n. Vì v y, tr c khi mu n phát tri n các kênh huy đ ng ngu n v n thì nhà n c ph i xây d ng đ c khung pháp lý hoàn thi n, đ ch t ch đ h n ch nh ng r i ro mà REIT có th đem l i
3.2.3.3 y m nh công khai, minh b ch các thông tin đ n đnh th tr ng b t đ ng s n
C quan qu n lý nhà n c v th tr ng B S ph i có quy ho ch và t ch c h th ng thông tin v th tr ng B S, th ng xuyên t ch c các h i ngh , h i th o v l nh v c này cho các ngân hàng đ nâng cao s hi u bi t v th tr ng B S, tình hình bi n đ ng c a th tr ng; đ ng th i giúp các TCTD c p nh t nh ng thông tin