K T L UN CH NG 2
3.2.1 V phía các NHTM
3.2.1.1 Xây d ng c ch cho vay riêng đ i v i l nh v c B t đ ng s n
- Tín d ng B S ch u nh h ng tr c ti p t th tr ng B S, vì v y các ngân hàng c n c p nh t thông tin th tr ng, các c ch chính sách đi u ti t th tr ng B S c a Nhà n c đ k p th i xây d ng nh ng c ch cho vay riêng đ i v i l nh v c b t đ ng s n nh m theo k p v i xu h ng c a th tr ng, phù h p v i đnh h ng chính sách c a nhà n c đ ng th i h n ch th p nh t r i ro t th tr ng này mang l i.
- Liên k t gi a ngân hàng v i các t ch c kinh t khác: Các ngân hàng có th s d ng chi n l c liên k t gi a ngân hàng v i các công ty kinh doanh đa c, liên k t gi a ngân hàng v i công ty b o hi m, vv… nh m phát tri n và nâng cao hi u qu cho vay l nh v c b t đ ng s n.
3.2.1.2 Th m đnh giá tr tài s n thông qua m t công ty chuyên đ nh giá ho c b ph n đ c l p v i b ph n cho vay
- Hi n nay, h u h t các Ngân hàng có quy mô l n đã thành l p công ty con chuyên v đnh giá b t đ ng s n. Tuy nhiên theo quy đnh c a Ngân hàng đó, v n có nh ng tr ng h p không b t bu c b t đ ng s n th ch p ph i thông qua công ty
đinh giá nh : h s có giá tr vay nh , h s có giá tr tài s n th ch p nh ,…Th nên trên th c t , đ ti t ki m chi phí cho khách hàng, đ ti n đ x lý h s nhanh chóng và đ t ng tính c nh tranh v i các ngân hàng khác thì đ i v i các tr ng h p b t đ ng s n không b t bu c ph i thông qua công ty con đnh giá thì Ngân hàng th ng t đ nh giá tài s n trên c s chuyên viên đnh giá đ ng th i là chuyên viên tín d ng. Trong khi b n thân các cán b tín d ng l i không đ c đào t o chuyên môn v l nh v c này, h n ch v ngu n thông tin v B S trên th tr ng, do đó vi c đnh giá B S kém hi u qu , không khách quan và d gây r i ro cho Ngân hàng. Chính vì th , đ nâng cao hi u qu tín d ng B S, các ngân hàng c n thành l p công ty con chuyên v nghi p v th m đnh giá tài s n ho c thành l p phòng th m đnh B S đ đnh giá B S m t cách chuyên nghi p, đ ng th i xây d ng quy trình đnh giá B S g n v i th tr ng, t o đi u ki n h tr cho công tác tín d ng đ t hi u qu .
- th c s ho t đ ng th m đnh có hi u qu c ng c n ph i tách bi t gi a ch c n ng quy t đ nh cho vay v i th m đnh tín d ng, ch c n ng th m đnh tín d ng B S và đnh giá tài s n đ m b o. Không đ lãnh đ o các phòng, ban tr c ti p th m đnh tín d ng n m trong thành ph n bi u quy t cho vay t i h i đ ng tín d ng
đ đ m b o tính khách quan trong vi c th m đnh tín d ng B S.
3.2.1.3 i v i ho t đ ng huy đ ng v n cho th tr ng b t đ ng s n
Tính t i th i đi m hi n nay, ngoài ngu n v n ch s h u thì v n vay ngân hàng v n là ngu n v n chính tài tr cho các d án kinh doanh b t đ ng s n. Bài h c kinh nghi m t th tr ng ch ng khoán cho th y, đ tránh nh ng cú s c v v n cho th tr ng, các NHTM c n th c hi n m t s gi i pháp đ t ng c ng các kênh huy
- T ng c ng huy đ ng v n trung và dài h n c a ngân hàng k t h p v i nâng t l s d ng v n ng n h n đ cho vay trung và dài h n. Ngu n v n huy đ ng k h n dài s giúp các ngân hàng h n ch đ c nh ng r i ro k h n khi cho vay đ u t b t đ ng s n, h n ch s thi u h t thanh kho n và s ph thu c vào th tr ng liên ngân hàng, ch đ ng trong ho t đ ng và th c hi n các m c tiêu kinh doanh. C n nghiên c u xây d ng, hình thành các lo i qu dành riêng cho m c đích cho vay b t
đ ng s n đ t ng kh n ng thanh kho n.
3.2.1.4 Nâng cao ch t l ng đ i ng nhân s
i ng nhân s bao gi c ng đóng m t vai trò r t quan tr ng quy t đnh đ n hi u qu ho t đ ng c a m t doanh nghi p. c bi t đ i v i ho t đ ng tín d ng thì y u t con ng i l i càng đóng vai trò quan tr ng, nó quy t đ nh đ n ch t l ng tín d ng, ch t l ng d ch v và hình nh c a Ngân hàng và t đó quy t đ nh đ n hi u qu c a ho t đ ng tín d ngg, các ngân hàng c n có nh ng gi i pháp nâng cao ch t l ng đ i ng nhân s :
- T ng c ng ngu n l c cho tín d ng b t đ ng s n. Vì B S không đ n thu n là m t ngành kinh t h p mà là m t l nh v c ho t đ ng kinh t bi n đ ng muôn màu, đ c bi t trong nh ng n m g n đây. Do đó cán b tín d ng c n ph i có m t h th ng ki n th c, kinh nghi m khá r ng.
- Bên c nh vi c nâng cao trình đ , ch t l ng đ i ng nhân s , các ngân hàng th ng m i hi n nay c n có nh ng ch đ đãi ng h p lý nh m thu hút đ c ngu n nhân l c có ch t l ng cao và gi chân đ c đ i ng nhân s gi i đang có. Tuy nhiên c ng c n ph i đ a ra nh ng quy đnh c th , rõ ràng, g n trách nhi m, l i ích c a t ng nhân viên v i ho t đ ng tín d ng c a ngân hàng nh m nâng cao tinh th n và s đóng góp c a đ i ng lãnh đ o và toàn th nhân viên. Trong quá trình b nhi m các v trí lãnh đ o t i H i s , S giao d ch, các chi nhánh, phòng giao d ch ph i đ c xem xét m t cách c n tr ng. Nh ng y u t c n quan tâm khi th c hi n
các công vi c này là: n ng l c, thành tích công tác, kinh nghi m và ph m ch t đ o
đ c. ng th i ph i tiêu chu n hóa cán b tín d ng và kiên quy t sa th i, thuyên chuy n sang b ph n khác nh ng cán b y u v t cách đ o đ c, thi u trung th c, nh ng cán b tín d ng thi u ki n th c chuyên môn nghi p v .
3.2.1.5 Xây d ng và hoàn thi n quy trình x p h ng tín d ng n i b
Hi n nay, cán b tín d ng c a các ngân hàng th ng tr c ti p th m đnh các thông tin liên quan v khách hàng. Các thông tin này đ c đi n vào m t bi u m u theo các ch tiêu đnh tr c, và theo đó cán b tín d ng s cho đi m t ng ch tiêu. T ng s đi m c a khách hàng đ c đ i chi u v i thang đi m có s n c a ngân hàng
đ xác đnh nhóm tín d ng…Quy trình x lý nh v y m t r t nhi u th i gian, đó là ch a k vi c x p h ng tín d ng đôi khi còn thi u chính xác, ph thu c vào n ng l c và c m tính c a nhân viên tín d ng, nên d d n đ n r i ro. Vì v y các ngân hàng c n v n d ng công ngh hi n đ i, t đ ng hóa vi c phân lo i tín d ng. Vi c áp d ng công ngh nh th ngoài vi c giúp ngân hàng rút ng n th i gian, t ng đ tin c y tín d ng, còn đáp ng m c đ hài lòng c a khách hàng.
Khi xây d ng quy trình x p h ng tín d ng n i b đ i v i khách hàng, các ngân hàng c n trang b h th ng thông tin d li u khách hàng và ngu n nhân l c đ đánh giá, x p h ng khách hàng, phân lo i n , trích l p d phòng chính xác và k p th i,
đ ng th i chú ý đ n nh ng y u t sau:
- ánh giá c th kh n ng tài chính và uy tín tr n c a khách hàng. Th c hi n vi c đánh giá và x p lo i khách hàng m t cách khách quan và chính xác nh m
có chính sách áp d ng lãi su t cho vay riêng đ i v i t ng đ i t ng khách hàng và có bi n pháp qu n lý ch t l ng tín d ng cho phù h p.
- Th c hi n c p nh t tình hình tài chính và kh n ng tr n c a khách hàng m t cách th ng xuyên và theo đ nh k , ít nh t là m i quý/l n nh m theo dõi k p th i đ i v i các khách hàng suy gi m kh n ng tr n .
- i v i nh ng ngân hàng đã v n hành qui trình x p h ng tín d ng n i b , c n nghiêm túc th c hi n trên tinh th n h n ch r i ro, t ng b c kh c ph c nh ng thi u sót c a qui trình. Lo i b t t ng lách qui đnh, khai thác nh ng h n ch c a qui trình đ cho vay ho c xem qui trình này là bùa h m nh có th h n ch m i r i ro. Nh ng ngân hàng ch a hoàn thành vi c xây d ng qui trình này, c n kh n tr ng xây d ng, hoàn thi n và đ a vào v n hành trên c s ti p thu, t n d ng kinh nghi m c a các ngân hàng đi tr c trong đi u ki n c th c a ngân hàng mình, tránh r p khuôn máy móc
3.2.1.6 ng d ng công ngh tin h c ngân hàng trong vi c qu n lý các kho n cho vay b t đ ng s n cho vay b t đ ng s n
- M nh d n t p trung ngu n l c tài chính và nhân l c đ đ u t máy móc, trang thi t b k thu t song song v i ph n m m qu n lý cao c p. c tr ng c a ph n m m này là v a qu n lý v n hành trong h th ng, v a t ng thích và có th k t n i
đ c các ph n m m h tr n i b khác, có th truy xu t thông tin, t ng h p, phân tích, x lý thông tin nhanh và chính xác, giúp vi c qu n lý và ng n ng a r i ro hi u qu h n.
- Ngoài ra, các ngân hàng c n xây d ng ph n m m qu n lý khách hàng và c s d li u ngành nh m cung c p thông tin k p th i, chính xác cho vi c đánh giá, x p lo i khách hàng, h tr t i đa vi c qu n lý, ki m soát ho t đ ng tín d ng nói chung và tín d ng b t đ ng s n nói riêng. Hi n t i, h u nh t t c các ngân hàng đ u có nh ng ph n m m đ qu n lý r i ro. Tuy nhiên, c n nâng cao, đ u t công ngh thông tin hi n đ i nh m ph c v cho vi c phân tích, d báo, đánh giá đo l ng r i
ro. Trên c s đó t ng h p, hoàn thi n h th ng thông tin qu n lý, thông tin th tr ng, c s d li u hi n đ i, t p trung và th ng nh t, cung c p đ y đ , k p th i và chính xác cho vi c ra quy t đnh và ph c v công tác qu n tr đi u hành. ng th i h th ng thông tin này c ng ph c v t t cho nhu c u qu n lý r i ro c a ngân hàng. - Xây d ng b ng đi u tra các d u hi u s m nh n bi t n s p có v n đ : Th c
hi n li t kê các tiêu chí đánh giá nh ng d u hi u báo tr c các món n có kh n ng có v n đ đ có th giúp cán b tín d ng s m phát hi n ra và ngay l p t c ti n hành cácgi i pháp ng n ch n ho c x lý k p th i tr c khi chuy n sang n x u.
3.2.1.7 ánh giá l i kho n vay và c c u l i n
Ngân hàng c n đánh giá l i tòan b kho n vay b t đ ng s n trong toàn h th ng ngân hàng. Vi c xem ch ng đ n gi n nh ng không ph i t t c các ngân hàng
đ u làm t t, m c đích vi c đánh giá này t p trung vào các y u t sau đây:
- i t ng khách hàng (Doanh nghi p, công nhân viên, h kinh doanh cá th …)
- M c đ n đnh ngu n thu nh p đ tr n (t l ng, t cho thuê nhà, t kinh doanh…)
- nh giá l i tài s n đ m b o và so sánh v i d n vay hi n t i. - Kh n ng tài chính hi n t i c a khách hàng và trong t ng lai. - L ch s tr n .
Sau khi đánh giá xong, ngân hàng nên s p x p các kho n vay theo t ng nhóm và t ng ng v i m i nhóm s có các gi i pháp thích h p. Vi c phân chia nhóm cho kh an vay tùy theo tình hình c th c a t ng ngân hàng và có th áp d ng m t trong các bi n pháp sau đ x lý kh an vay:
Th nh t, c c u l i đ i t ng cho vay: Chuy n món vay t đ i t ng là đ u c sang đ i t ng có nhu c u th t s v ch . i u đó có ngh a là ngân hàng s cho khách hàng vay mua l i b t đ ng s n, đ i t ng này ph i đáp ng đ y đ đi u ki n vay v n. Tuy nhiên, đ có th thu hút đ c các khách hàng mua b t đ ng s n vào th i đi m này c n có các chính sách u đãi tín d ng nh th i h n vay, th i gian ân h n và n u đ c là lãi su t cho vay. u đi m c a gi i pháp này là gi i quy t tri t
đ kh an vay b t đ ng s n nh ng v i tình hình hi n t i có th hi u qu s không đ t nh mong mu n.
Th hai, gia h n n vay: Bi n pháp xem qua t ng ch ng đ n gi n và ai c ng có th s d ng. M c dù v y, các ngân hàng đ u không dám áp d ng bi n pháp này. Lý do là vi c gia h n n vay d n đ n vi c chuy n nhóm n và trích l p d phòng gây nh h ng tr c ti p đ n ho t đ ng kinh doanh c a ngân hàng. C n l u ý s d ng bi n pháp này v i đ i t ng vay v n ph i có uy tín trong thanh toán n vay và kh n ng tài chính t t c ng nh tài s n ph i đ đ m b o cho d n vay tránh tr ng h p khách hàng tr n không đ c thì món vay s chuy n sang nhóm n cao t ng
ng t l trích d phòng cao h n.
Th ba, x lý đ i v i các món vay không có kh n ng thanh toán: ây là gi i pháp cu i cùng mà mu n hay không ngân hàng ph i th c hi n đ gi m thi t h i xu ng m c th p nh t. Tr c tiên ngân hàng ph i ti n hành đánh giá l i tài s n đ m b o, n u giá tr tài s n không đ đ m b o kho n vay thì yêu c u khách hàng n p b sung tài s n. Vi c x lý tài s n đ m b o tuy không đ n gi n nh ng đ n th i đi m này, các kho n vay m t kh n ng thanh toán không ph i là đ n l mà là các con s
đ n hàng tr m, hàng nghìn t đ ng. Vì v y, c n ph i có m t bi n pháp toàn di n áp