K T L UN CH NG 2
3.2.3 V phía Chính Ph
3.2.3.1 C ch , chính sách đ i v i th tr ng b t đ ng s n
N n kinh t mà chúng ta đang xây d ng đó là m t n n kinh t m , do đó vi c giám sát th tr ng và các t ch c tài chính càng ph i ch t ch vì n n kinh t th tr ng m c ng đ ng ngh a v i nguy c doanh nghi p th t b i cao kèm theo đó là nh ng r i ro l n c a các t ch c tín d ng và các nhà đ u t th c hi n ho t đ ng đ u t và cho vay đ i v i các doanh nghi p đó. th tr ng có th ph c h i v ng ch c c n ph i ti n hành đ ng b nhi u chính sách, trong đó có th k đ n m t s gi i pháp chính sách quan tr ng:
M t là, nghiên c u, ban hành Lu t đ ng ký b t đ ng s n. Lý lu n, kinh nghi m qu c t và th c ti n Vi t Nam đã ch ra r ng, b t đ ng s n c n ph i đ c đ ng ký, c n s m hoàn thi n khung pháp lý v b t đ ng s n đ m b o đ ng b , th ng nh t. Xây d ng, hòan thi n h th ng pháp lu t đ d dàng chuy n b t đ ng s n thành v n
đ u t , t o h th ng đ ng ký b t đ ng s n th ng nh t, công khai hóa ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n.
Hai là, nghiên c u, ban hành lu t v th tr ng th ch p th c p. ây là m t v n b n pháp lu t quan tr ng và c n thi t đ t đó làm c s pháp lý cho h th ng ngân hàng có th t o ngu n v n trung và dài h n t ngu n v n ng n h n do th ch p b t đ ng s n t o ra.
Ba là, nghiên c u, ban hành lu t v các lo i hình qu đ u t b t đ ng s n. c bi t c n nghiên c u, ban hành lu t v qu đ u t tín thác b t đ ng s n (REIT). ây là m t lo i hình qu thành công r t nhi u qu c gia, đ c bi t t nh ng n m đ u th k XX tr l i đây. Hi n t i, Vi t Nam c n có th i gian đ hình thành và phát tri n nh ng qu đ u t tín thác b t đ ng s n này. Mô hình Qu tín thác B S là m t trong nh ng cách ch ng khoán hóa B S (thông qua ch ng ch qu ), vì v y c n có bi n
pháp ki m soát h n ch nh ng nguy c do ch ng khoán hóa B S đem l i theo h ng c n quy đnh c th các tiêu chu n v nhân l c, ngu n v n, qu n lý r i ro, ch đ báo cáo... Do v y, v n đ quan tr ng nh t hi n nay đó là có m t khung pháp lý đ ch t đ h n ch nh ng r i ro khi th tr ng ch ng khoán t i Vi t Nam còn thi u tính n đnh. Có nh v y, mô hình REIT Vi t Nam m i th c s đem l i hi u qu , và là m t kênh huy đ ng v n cho th tr ng nhà , làm t ng ngu n cung, h tr th tr ng trong đi u ki n đang khát v n nh hi n nay.
B n là nghiên c u, ban hành v n b n pháp lu t v trái phi u b t đ ng s n. Vi c phát hành trái phi u b t đ ng s n đã manh nha hình thành t i Vi t Nam. Tuy nhiên, do ch a có khung pháp lý nên vi c m r ng ph m vi và đ i t ng ch a th tri n khai đ c.
N m là, nghiên c u ban hành Lu t quy ho ch. Hi n có r t nhi u quy ho ch, quy ho ch t ng th phát tri n kinh t xã h i, quy ho ch s d ng đ t, quy ho ch phát tri n đô th , quy ho ch nghành. Lu t quy ho ch phát tri n đô th đã đ c ban hành, lu t quy ho ch s d ng đ t đang đ c B tài nguyên và Môi tr ng đ xu t nghiên c u trong B lu t t đai, Ngh đnh quy ho ch t ng th phát tri n kinh t xã h i đã
đ c ban hành. Vì v y, c n th ng nh t các quy ho ch vào m t m i. Mà đi u th ng nh t tr c h t có th th c hi n đ c là th ng nh t v m t lu t pháp.
Sáu là, chính sách pháp lu t v xây d ng: Chính ph c n ban hành các chính sách tích c c h n n a v thu hút công ngh xây d ng, ban hành các h ng d n v trình t th t c xây d ng và quy ho ch xây d ng.
B y là, c n nghiên c u ban hành lu t v thông tin B S đ xây d ng các ch s liên quan đ n th tr ng.
3.2.3.2 T o đi u ki n thu n l i cho ngu n v n c a th tr ng b t đ ng s n
¬ Thu hút v n đ u t tr c ti p n c ngoài vào l nh v c B S
u t n c ngoài vào B S VN chi m m t t tr ng l n trong t ng v n đ ng ký. Tuy nhiên, h u h t các d án FDI vào B S nhà hi n nay đ u s d ng “mi ng võ” huy đ ng v n tr c t ng i mua nhà nh các nhà đ u t trong n c đang làm. Do v y, c n có gi i pháp đ các nhà đ u t n c ngoài không ch đ u t ti n b c,
mà k t h p làm kinh doanh - đ u t - qu n lý - ti p th d án. i u này giúp th tr ng B S ngày càng chuyên nghi p, t ng ngu n l c tài chính, kinh nghi m qu n lý và t m nhìn chi n l c đ u t B S.
Thu hút v n đ u t tr c ti p n c ngoài vào l nh v c B S: đây s là m t kênh huy đ ng v n c ng nh kêu g i đ u t vào B S khá hi u qu n u chúng ta bi t tranh th th i c và t o đi u ki n thu n l i cho các nhà đ u t n c ngoài. Các đa ph ng c n ban hành quy ch thu hút đ u t n c ngoài vào B S đ có th đ m b o ho c thanh toán chi phí xây d ng bên ngoài hàng rào, h tr gi i phóng m t b ng, có chính sách m t giá v i các d ch v …
c bi t, c quan qu n lý ph i công b danh m c d án phát tri n B S, kêu g i đ u t tr c ti p n c ngoài, thành l p công ty phát tri n qu đ t đ m trách vi c chu n b ngu n đ t và làm d ch v công v B S. ng th i ph i th ng nh t đ c v i các nhà đ u t v m c đ n bù gi i t a, t l nhà đ c bán, m c giá, trách nhi m xã h i…
¬ Hình thành qu đ u t tín thác cho th tr ng b t đ ng s n
Trong tình hình tín d ng th t ch t, n n kinh t khó kh n. Các kênh huy đ ng v n truy n th ng s không đ đáp ng nhu c u c a th tr ng, các qu tín thác đ u t B S (REIT) là kênh huy đ ng v n m i c n tính đ n. ây là mô hình mà nhà đ u t y thác cho công ty qu n lý qu đ u t v n vào b t đ ng s n đ ki m l i. Qu s ho t đ ng theo ph ng th c khai thác th tr ng b t đ ng s n, tìm cách s h u và
đi u hành khai thác b t đ ng s n đ t o thu nh p, đ ng th i có th cho ch s h u b t đ ng s n ho c nh ng ng i khác vay ti n và c ng có th mua l i các kho n n ho c ch ng khoán đ c đ m b o b ng b t đ ng s n,…Ch ng ch qu đ u t tín thác s có tính ch t n a nh trái phi u, n a nh c phi u và ng i n m gi đ c nh n l i t c đnh k nh ng không tham gia qu n lý đ u t .
Ý t ng xây d ng qu này c a B Xây d ng đã manh nha cách đây vài n m, nh ng cho đ n nay v n ch a th c hi n đ c. Sau cu c kh ng ho ng tài chính t i M b t ngu n t s bùng phát quá m c ho t đ ng ch ng khoán hóa B S, nhi u n c đã th n tr ng h n v i s n ph m này. T i Vi t Nam, v i quan đi m duy trì s
n đnh cho th tr ng, ch a bi t bao gi s n ph m trên m i đ c cho phép th c hi n. Vì v y, tr c khi mu n phát tri n các kênh huy đ ng ngu n v n thì nhà n c ph i xây d ng đ c khung pháp lý hoàn thi n, đ ch t ch đ h n ch nh ng r i ro mà REIT có th đem l i
3.2.3.3 y m nh công khai, minh b ch các thông tin đ n đnh th tr ng b t đ ng s n
C quan qu n lý nhà n c v th tr ng B S ph i có quy ho ch và t ch c h th ng thông tin v th tr ng B S, th ng xuyên t ch c các h i ngh , h i th o v l nh v c này cho các ngân hàng đ nâng cao s hi u bi t v th tr ng B S, tình hình bi n đ ng c a th tr ng; đ ng th i giúp các TCTD c p nh t nh ng thông tin v ch tr ng, v n b n pháp lý có liên quan nh m t o c s cho vi c th m đnh các d án kinh doanh và đnh giá B S sát giá th c t h n.
¬ Xây d ng h th ng c s d li u qu n lý b t đ ng s n
V i s tr giúp c a k thu t và công ngh thông tin hi n đ i, TP.HCM c n xây d ng m t h th ng c s d li u qu n lý b t đ ng s n thông qua vi c đ ng ký b t
đ ng s n và thu th p giá giao d ch b t đ ng s n. Thông qua h th ng thông tin đ t
đai này, các c quan qu n lý đ t đai, thu , ngân hàng th ng m i, kho b c nhà n c,…có th trao đ i thông tin v i nhau nh m giúp nhà n c ki m soát đ c nh ng bi n đ ng v di n tích, hi n tr ng s d ng đ t và ch s d ng đ t, qua đó n m v ng cung – c u trên th tr ng và có bi n pháp x lý k p th i tr c bi n đ ng c a th tr ng b t đ ng s n. i m đ c bi t trong h th ng này là ng i s d ng b t
đ ng s n ph i đ ng ký giá đ t trên c s giao d ch th c t x y ra trên th tr ng đ i v i khu đ t đó, giá qua đ u th u và đ u giá, ho c giá đ t do c quan chuyên đnh giá xác đnh. Các c quan ch c n ng s c n c vào m c giá đ ng ký này đ tính ti n
đ n bù đ t đai khi gi i phóng.
Các cá nhân, doanh nghi p c ng có th truy c p h th ng và tr m t kh an phí nh t đnh đ mua m t s thông tin v b t đ ng s n mà h quan tâm nh m b o đ m tính công khai và minh b ch c a thông tin. Thu nh p t vi c cung c p thông tin này s chuy n vào qu đ duy tr , b o d ng và c p nh t thông tin c a h th ng.
¬ Công khai minh b ch các s li u báo cáo
Th i gian qua t i TP.HCM c ng nh trong c n c, thông tin v đ t đai, quy ho ch v n còn ch a đ y đ , công khai, minh b ch. H u h t các báo cáo c a Ngân hàng nhà n c và y ban Giám sát tài chính Qu c gia (NFSC) không trùng kh p nhau v các ch s : d n tín d ng b t đ ng s n, s l ng hàng t n kho,…. và đ c bi t là các s li u v t l n x u. Vi c thông tin không chu n xác không ch càng kh ng đnh rõ tính thi u minh b ch c a th tr ng B S mà còn khi n cho các nhà qu n lý đ a ra nh ng chính sách đi u hành thi u h p lý. Quan h liên thông n x u - đóng b ng B S hi n đang là m t th c t gay g t, m t nguy c không th coi th ng. Nó đe d a tri n v ng khôi ph c t ng tr ng và n đnh v mô c a n n kinh t . Mu n c u th tr ng B S, c ng là c u n n kinh t , c n ph i đánh giá xem "bong bóng” th tr ng này hi n m c nào. Mu n nh v y, r t c n thi t ph i có nh ng s li u th t chính xác v t n kho và n x u thì nhà n c m i có th đ a ra nh ng ho ch đnh, chính sách đi u hành h p lý.
3.2.3.4 Phát tri n th tr ng b t đ ng s n đ ng b v i các th tr ng khác, nh t là th tr ng tài chính, ch ng khoán
- T o đi u ki n và khuy n khích các doanh nghi p phát hành ch ng khoán đ
huy đ ng v n trên th tr ng ch ng khoán trong và ngoài n c đ đ u t phát tri n các d án b t đ ng s n.
- Nhà n c c n có chính sách, c ch đ th tr ng b t đ ng s n phát tri n
đ ng b v i th tr ng xây d ng, nh t là th tr ng v t li u xây d ng.
- Do đ c tr ng c a th tr ng B S có th i gian hoàn v n dài, do đó đòi h i ngu n v n tài tr cho th tr ng này ph i là ngu n v n trung và dài h n, trong khi trên th tr ng v n c a n c ta còn quá ít các công c tài chính tín d ng phi ngân hàng. Vì v y c n khuy n khích phát tri n các qu đ u t khác, các công ty đ u t d i hình th c các công ty c ph n đ huy đ ng v n đ u t c a công chúng và các ngu n đ u t trong và ngoài n c cho th tr ng b t đ ng s n.
- S m nghiên c u, hòan thi n các v n b n pháp lu t đ nhanh chóng hình thành và phát tri n h th ng th ch p th c p, đ t ng c ng ngu n
ti n cho th tr ng b t đ ng s n. N u đ a đ c lo i này vào, m t l ng v n l n trong dân s đ c huy đ ng và gi i quy t ph n nào khó kh n cho h th ng ngân hàng hi n nay.
3.2.3.5 Gi i pháp v t ch c trong qu n lý th tr ng b t đ ng s n
Hi n nay còn t n t i nhi u thách th c cho s phát tri n c a th tr ng B S nh tình hình t ng dân s c h c ngày càng cao, h t ng k thu t, giao thông huy t m ch, còn y u, quy ho ch ch p vá, qu n lý v mô và đi u hành đô th ch a hoàn thi n. Vì v y, v lâu dài c n có bi n pháp t ng th t phân vùng, quy ho ch đ n đ u t phát tri n th tr ng B S, nh m t o l p tính n đ nh và minh b ch c a th tr ng, nh t là khi ngày càng có nhi u nhà đ u t n c ngoài quan tâm đ n th tr ng này
C n hoàn thi n b máy t ch c qu n lý đ t đai t Trung ng đ n đa ph ng, t ng c ng n ng l c cho b máy t ch c và cán b qu n lý nhà n c v đ t đai. T ng c ng th c thi các công c giám sát đ th c hi n có hi u qu công tác thanh tra, ki m tra vi c th c thi pháp lu t. Xây d ng ch tài x ph t và x lý nghiêm các tr ng h p vi ph m pháp lu t c a Nhà n c v đ t đai và qu n lý đ t đai.
C n hình thành c quan đ t m qu n lý th tr ng B S. Th tr ng b t đ ng s n là m t l nh v c, không đ n thu n là m t ngành kinh t nh nh ng ngành kinh t khác. Vì v y th tr ng B S c n m t s c quan nhà n c đ ng th i qu n lý, trong