1.3.1 Tín d ng b t đ ng s n t i M
Cu c kh ng ho ng b t ngu n t tình tr ng bong bóng c a th tr ng nhà đ t M (tình tr ng này di n ra kho ng 2005-2006). Xu t phát t vi c Ngân hàng cho vay quá d dãi và m t ni m tin vào giá tr b t đ ng s n s ti p t c t ng cao, đã t o
đi u ki n cho các nhà đ u c đ xô đi vay mua bán b t đ ng s n, làm cho cung c u m t cân đ i, đ y “bong bóng” b t đ ng s n l i càng lên cao.
Nguyên nhân chính c a cu c kh ng ho ng tín d ng b t đ ng s n t i M là do tín d ng b t đ ng s n M đã phát tri n m t trình đ cao b ng nghi p v ch ng khoán hóa các kho n cho vay trên th tr ng c m c , th ch p th c p. Thêm vào
đó, c ch cho vay l ng l o, không xét kh n ng tài chính chi tr c a khách hàng. i u này làm gia t ng quá nhanh ngu n tài tr cho l nh v c b t đ ng s n trong khi h th ng ki m soát không theo k p.
Cu c kh ng ho ng tín d ng b t đ ng s n t i M đã đ l i cho n n kinh t M và n n kinh t toàn c u nh ng h u qu khôn l ng. Hàng lo t các Ngân hàng và qu đ u t không ch M mà các n c khác trên th gi i r i vào tình tr ng thua l n ng và phá s n. Nhi u Ngân hàng l n trên th gi i đã b qu c h u hóa, các Ngân hàng l n Châu Âu ti p t c thua l hàng t Euro nh t p đoàn cho vay b t đ ng s n Hypo Real Estate, Ngân hàng IKB, DZ Bank, Deutsche Bank c a c,… Chính ph các n c Châu Âu c ng ph i vào cu c đ c u vãn tình th , tránh m t cu c đ
v h th ng tài chính, suy thoái kinh t .
1.3.2 Tín d ng b t đ ng s n t i Singapore
Singapore t ng bùng n th tr ng b t đ ng s n vào cu i th p niên 1970, suy thoái gi a th p niên 1980. L n bùng n th hai là vào đ u đ n gi a th p niên 1990, suy thoái t n m 1997 đ n 2006. T n m 2007, đ t n c này b t đ u l n bùng n th 3. N m 2007, th tr ng nhà đ t Singapore phát tri n “nóng” nh t th gi i, khi giá b t đ ng s n t ng 31%. S phát tri n nóng c a th tr ng b t đ ng s n, cùng v i nh ng c n s t nhà đ t cu i c a nh ng n m cu i th p niên 90, m t s t p đoàn công ty t ch vô danh đã ph t lên nh giá tr b t đ ng s n c a h t ng v t và nh các ngân hàng đã không ng t tung ti n cho vay. Thành công đ n quá d dàng nên r t nhi u công ty kinh doanh l nh v c khác c ng đã nh y vào ngành b t đ ng s n m c dù ch a có kinh nghi m.
Các c n s t nóng l nh c a Singapore c ng b t ngu n t vi c cho vay d dàng c a các ngân hàng và tâm lý ai c ng cho r ng giá nhà s lên cao. Bên c nh đó, nghi p v ch ng khoán hóa b t đ ng s n Singapore c ng đã phát tri n đ n trình đ
cao. Các chính sách cho phát tri n th tr ng B S c a Singapore c ng đ ng b h n, cho phép nhi u hình th c huy đ ng v n v i nh ng đi u ki n d h n.
Cu i n m 2010 đ u n m 2011, Chính ph Singapore đã công b nh ng bi n pháp ch ng đ u c nhà đ t nh : ng i bán nhà và c n h d i 3 n m sau khi mua
s ph i đóng thu 3% giá tr bán l i. Bên c nh đó, s ti n t i đa ngân hàng có th vay mua nhà gi m t 80% xu ng còn 70%,vv…. Tuy nhiên, giá b t đ ng s n t i Singapore v n t ng liên t c b t ch p nh ng n l c c a Chính Ph .
1.3.3 Các bài h c kinh nghi m th c ti n t i Vi t Nam
Tín d ng cho th tr ng b t đ ng s n là đi u c n thi t và t t y u, song câu chuy n t n c M , Singapore và các n c khác trên th gi i cho th y r ng c ch cho vay quá d dãi c ng nh chính sách tài chính, ti n t liên quan đ n b t đ ng s n n u l ng l o, không cân nh c c ng nh thi u s ki m soát đúng m c thì r t d dàng s d n đ n nh ng r i ro khôn l ng. Rút kinh nghi m t nh ng cu c kh ng ho ng này, Vi t Nam tr c h t c n ph i ch đ ng phân tích, nghiên c u đánh giá r i ro, nh n d ng đ y đ tác đ ng c a các cu c kh ng ho ng đ phát huy các m t tích c c, h n ch t i đa nh ng v n đ có th gây tác đ ng tiêu c c đ n n n kinh t đ t n c. M t vài các bài h c kinh nghi m sau đây đ c rút ra t th c ti n các n c:
¬ i v i c quan nhà n c
̶ Hình thành th tr ng tài chính v ng m nh và đ c qu n lý t t. ây đ c xem là chính sách quan tr ng đ Vi t Nam có th đ i phó đ c tr c b t k m t cu c kh ng ho ng tài chính nào.
̶ Phát huy vai trò c a Chính ph , t ng kh n ng qu n lý v mô m t cách linh ho t, khéo léo, n đnh giá c c a th tr ng B S. C n ph i đ a ra nh ng chính sách mang tính ch t“ ng phó” tr c nh ng v n đ n y sinh c a th tr ng tài chính.
̶ Nâng cao hi u qu c a vi c ng d ng h th ng thông tin, d báo và giám sát, c nh báo an tòan, nh t là an tòan h th ng tài chính – ngân hàng. Ngoài ra, c n luôn t nh táo v i các tác đ ng lan t a, dây chuy n c a các s ki n kinh t trên th tr ng trong n c và qu c t .
̶ Hoàn thi n các chính sách đ i v i tín d ng B S: Th tr ng B S là th tr ng đ c bi t nh y c m v i nh ng chính sách và qui đnh c a Nhà n c, t các ban ngành tr c ti p (B xây d ng, B đ u t ,…) đ n các ban ngành l nh v c liên quan (Ngân hàng, v n, v t li u xây d ng, trang thi t b ,…). B t k s thay đ i c a
các chính sách, qui đnh đ u nh h ng tr c ti p ho c gián ti p đ n quá trình c p tín d ng cho n n kinh t .
¬ i v i ngân hàng nhà n c:
Ngân hàng nhà n c c n phát huy h t vai trò c a mình trong vi c đi u hành chính sách ti n t , ki m soát ho t đ ng c a các ngân hàng, c n s d ng có hi u qu các công c trên th tr ng m m t cách ch t ch , th n tr ng và linh ho t đ có gi i pháp k p th i, s n sàng ng phó v i m i s bi n đ ng đa d ng c a n n kinh t .
¬ i v i các NHTM
̶ Ngân hàng c n có nh ng chính sách tín d ng ch t ch , c n tuân th đúng các quy đnh và quy ch cho vay, đ b o đ m tính tuân th theo m t tiêu chu n th ng nh t.
̶ Xác đ nh t tr ng d n cho vay h p lý đ i v i các ngành ngh trong ho t
đ ng cho vay c a các ngân hàng.
̶ M t khác, trong tr ng h p khi th tr ng B S đang “nóng”, vi c đnh giá B S đ cho vay là đi u khó kh n. Các ngân hàng c n tuân th quy đnh và c n tr ng trong vi c xác đnh giá tr tài s n, xác đnh t l cho vay t i đa so v i giá tr tài s n th ch p nh m đ phòng khi th tr ng s t gi m, giá B S đang th ch p s gi m theo gây nên r i ro cho ngân hàng và c khách hàng, d n đ n nh ng h l y khó ng .
̶ Nâng cao qu n tr r i ro trong ho t đ ng tín d ng B S: a ph n các ngân hàng đ u t ng tr ng cao d n tín d ng B S vào nh ng giai đo n th tr ng B S phát tri n nóng và t. Các ngân hàng c n nâng cao h n n a công tác giám sát và qu n tr r i ro, d báo và phòng ng a r i ro trong ho t đ ng, r i ro thanh kho n, t o s n đnh và phát tri n cho ho t đ ng ngân hàng.
K T LU N CH NG 1
Ch ng 1 ch y u gi i thi u v khung lý thuy t b t đ ng s n, th tr ng b t
đ ng s n và tín d ng b t đ ng s n thông qua các khái ni m, đ c đi m và các nhân t tác đ ng c ng nh các r i ro ti m n. Tác gi liên h đ n cu c kh ng ho ng tín d ng b t đ ng s n t i M và m t vài n c trên th gi i, đúc k t kinh nghi m thông
qua các gi i pháp tài chính đ t o n n t ng lý lu n làm c s cho vi c th c hi n các m c tiêu nghiên c u c a đ tài trong nh ng ch ng ti p theo.
CH NG 2: TH C TR NG TH TR NG B T NG
S N VÀ HO T NG TÍN D NG B T NG S N
C A CÁC NHTM TRÊN A BÀN TP.HCM 2.1 Phân tích bi n đ ng c a th tr ng b t đ ng s n
2.1.1 Bi n đ ng th tr ng b t đ ng s n th i gian qua trên đ a bàn TP.HCM 2.1.1.1 Di n bi n 2.1.1.1 Di n bi n
¬ Giai đo n t n m 2007 đ n n m 2010: giai đo n kh i s c sau đó là đi vào đóng b ng
Sau m t th i gian đóng b ng, đ n n m 2007, th tr ng b t đ ng s n c ng đã m d n và rã đông. Quý I/2007 th tr ng b t đ u sôi đ ng, nhi u giao d ch đ c th c hi n thành công. Ng i mua trong s đó là nh ng ng i thu đ c kho n l n t nh ng giao d ch trên th tr ng ch ng khoán, h tìm ki m bi t th và nhà cao c p b ng s ti n l i trên th tr ng ch ng khoán. Không ch nh ng giao d ch mua bán nhà đ t , ngay c nhu c u v đ t xây d ng công s , c quan c ng tr nên “nóng” khi giá thuê v n phòng ngày càng t ng. Nguyên nhân c a vi c t ng tr ng b t ng và m nh m c a th tr ng b t đ ng s n n m 2007 m t ph n là do s thay đ i c a chính sách. T ngày 01/01/2007 Lu t kinh doanh B S có hi u l c, cùng v i s ra
đ i nh ng quy đnh chính sách kinh doanh B S giúp các nhà đ u t yên tâm h n khi tham gia th tr ng. Hành lang pháp lý cho th tr ng ngày càng tr nên rõ ràng, h p lý nh Lu t đ ng ký B S, lu t thu s d ng đ t, Lu t nhà , chính sách u đãi áp d ng cho Vi t ki u mua nhà… đã đ c hoàn thi n và b t đ u có hi u l c. Vi c này ph n nào t o ra s bùng n th tr ng B S n m trong 2007.
B ng 2.1: K t qu chuy n nh ng giao d ch b o đ m qua các n m N m H s đ ng b chuy n quy n s h u nhà và QSD đ t H s đ ng ký bi n đ ng đ t đai (chuy n nh ng QSD đ t) Giao d ch b o đ m 2006 57.810 38.244 126.193 2007 111.899 111.120 181.097 2008 90.657 87.965 100.768 2009 109.785 89.760 111.678 2010 120.890 111.657 190.765 2011 111.567 110.327 189.458 2012 78.950 67.546 100.578
Ngu n: S Tài Nguyên & Môi Tr ng TP.HCM M t nguyên nhân n a là ngu n v n FDI đ u t vào Vi t Nam t ng m nh trong n m 2007 t o t ng tr ng kinh t n t ng c ng là m t trong nh ng nguyên nhân góp ph n vào c n s t B S 2007.
Tuy nhiên, đ n n m 2008 tình hình chuy n bi n ng c l i do s tác đ ng c a th tr ng ch ng khoán. Không còn ngu n thu nh p t th tr ng ch ng khoán, th tr ng B S b c n ki t ngu n v n. Thêm vào đó, nhà n c th c hi n chính sách th t ch t tín d ng ch ng l m phát tr thành nguyên nhân d n đ n tình tr ng “ng
đông” đ u n m 2008. Th tr ng không h n là đóng b ng nh giai đo n 2004 - 2006 nh ng các giao d ch c ng ch m l i và B S b r t giá.
Bi u đ 2.1: S l ng các c n h chào bán qua các n m
Ngu n: CB Richard Ellis (Vi t Nam) – H i th o th tr ng nhà S s t gi m c a th tr ng khi n nhi u nhà đ u c “l t sóng” g p c nh lao
đao. N m 2008 tuy m ra ch ng đ ng gian truân cho b t đ ng s n nh ng v n còn b ngõ th tr ng nhà v a túi ti n cho ng i có thu nh p n đnh.
N m 2009 th c s là th i đi m khó kh n c a ngành B S. Theo đó, đa c không d quay tr l i th i k vàng son, c ng nh ph i đ i phó v i nguy c ti p t c gi m giá vì giá B S lúc này tuy đã gi m nh ng đ c đánh giá là v n còn r t cao. Nhà đ t s hình thành giá m i “m m” h n đ kích c u và t c u chính mình.
B c sang n m 2010, v i s ra đ i c a Ngh đnh 71/2010/N -CP quy đnh chi ti t và h ng d n thi hành Lu t nhà và thông t 16 đ c ban hành n m 2010 giúp th tr ng b t đ ng s n minh b ch và thu n l i h n. Tuy nhiên, th tr ng b t
đ ng s n trong giai đo n này m c dù có nh ng khôi ph c so v i tr c đó nh ng c ng khá bu n t . T i TP.HCM 2010, th tr ng v n quay l ng v i c n h cao c p. Th tr ng v n phòng h ng A trong n m r i vào tình tr ng m và b t bu c ph i gi m giá. L ng c n h tr ng các h ng đ u t ng.
Bi u đ 2.2: Tình hình c n h cho thuê qua các n m
Ngu n: CB Richard Ellis (Vi t Nam)
¬ Giai đo n t n m 2011 đ n 09/2013 : Giai đo n kh ng ho ng
N m 2011, tr c áp l c ph i ki m soát l m phát và bình n kinh t v mô, ngày 24/02/2011 Chính ph đã ban hành Ngh quy t 11/NQ-CP và ngày 01/03/2011. Th ng đ c NHNN đã ban hành ch th 01, theo đó ngân hàng si t ch t tín d ng, gi m t c đ và t tr ng cho vay phi s n xu t, nh t là l nh v c B S so v i n m 2010 (t tr ng d n cho vay l nh v c phi s n xu t so v i t ng d n t i đa đ n 31/12/2011 là 16%). Bi n pháp này đã gây khó kh n l n cho th tr ng B S Vi t Nam. Khó kh n đ c đ y lên g p đôi khi vi c th c hi n th t ch t t ng c u thông qua th t ch t ngu n tín d ng nh ng l i không có các kênh h p thu tài chính thay th . N m 2011 c ng đánh d u m t n m gi m sút nghiêm tr ng v n FDI vào l nh v c B S, và là n m đ t con s th p nh t trong 5 n m qua. ây đ c coi là th i
đi m th tr ng B S th c s suy gi m nghiêm tr ng.
B ng 2.2: FDI vào l nh v c b t đ ng s n qua các n m
( n v : T USD)
N m 2008 2009 2010 11/2011
FDI vào l nh v c B S 23,6 7,6 6,8 0,464 Ngu n: T ng C c Th ng kê (gso.gov.vn)
B c sang n m 2012, th tr ng nhà đ t s t gi m giá nghiêm tr ng và các doanh nghi p đã chuy n h ng xuôi d n theo th ph n c n h giá r . Các d án c n