Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống
1
/ 135 trang
THÔNG TIN TÀI LIỆU
Thông tin cơ bản
Định dạng
Số trang
135
Dung lượng
1,28 MB
Nội dung
B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH NGUYN TH OAN TRÂN Chuyên ngành: Kinh t tài chính - ngân hàng Mã s: 62.31.12.01 LUN VN THC S KINH T Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS. NGUYN NGC NH TP. H CHÍ MINH - Nm 2009 Li cam đoan Tôi cam đoan lun án Thc s Kinh t này do chính tôi nghiên cu và thc hin. Các thông tin, s liu đc s dng trong lun án hoàn toàn trung thc và chính xác. Nguyn Th oan Trân Cao hc khóa 16 - i hc Kinh t TP. H Chí Minh 2 BNG THUT NG VIT TT ACB Asia Commercial Bank Ngân hàng thng mi c phn Á Châu AIG American International Group Tp đoàn bo him M CDS Credit Default Swap Bo him các khon vay th chp CIC Credit Information Center Trung tâm thông tin tín dng EFMs Emerging Financial Markets Th trng tài chính mi ni EXIMBANK Viet Nam Export Import Bank Ngân hàng Xut nhp khu Vit Nam FED Federal Reserve System Cc D tr Liên bang Hoa K FHA Federal Housing Administration GDP Gross Domestic Product Tng sn phm ni đa HDBANK Housing Development Bank Ngân hàng thng mi c phn Phát Trin Nhà TP. HCM HOLC Home Owners' Loan Corporation M&A Mergers and Acquisitions Mua bán và Sáp nhp MBS Mortgage-Backed Security Các khon cho vay th chp NAVIBANK Ngân hàng thng mi c phn Nam Vit NHTM Ngân hàng thng mi ODA Official Development Assistance H tr phát trin chính thc TCTD T chc tín dng TECHCOMBANK Vietnam Technological and Commercial joint stock Bank Ngân hàng thng mi c phn K thng Vit Nam TP.HCM Thành ph H Chí Minh WB World Bank Ngân hàng Th gii WESTERNBANK Ngân hàng thng mi c phn Min Tây WTO World Trade Organization T chc Thng mi Th gii 3 MC LC Trang TRANG PH BÌA i LI CAM OAN ii BNG THUT NG VIT TT iii MC LC iv DANH MC CÁC BNG viii DANH MC CÁC HÌNH ix PHN M U 1 Chng 1. TNG QUAN V TÍN DNG BT NG SN VÀ TH TRNG BT NG SN 4 1.1. Lý thuyt liên quan đn lnh vc nghiên cu ca đ tài 4 1.1.1. Lý thuyt v th trng ca Adam Smith 4 1.1.2. Lý thuyt th trng Lemon (Theory of Markets for Lemons) ca George Akerlof 6 1.1.3 Lý thuyt v qun tr ri ro trong ngân hàng 1.1.3.1. Nhn dng các loi ri ro 7 1.1.3.2. Qun lý ri ro tín dng 8 1.2. Tín dng bt đng sn 11 1.2.1. Khái nim 11 1.2.2. c trng ca tín dng bt đng sn 12 1.2.3. Vai trò ca tín dng bt đng sn 13 1.2.4. Ri ro trong hot đng tín dng bt đng sn 16 1.3. Bt đng sn và th trng bt đng sn 18 1.3.1. Khái nim và phân loi bt đng sn 18 1.3.2. Nhng nhân t tác đng đn giá tr bt đng sn 19 4 1.3.3. Th trng bt đng sn và vai trò th trng bt đng sn 21 1.3.4. Nhân t tác đng đn th trng bt đng sn 23 1.4. Nghiên cu tín dng bt đng sn trong mi quan h vi các cuc khng hong trong lch s 25 1.4.1. Khng hong tài chính ông Nam Á 1997 25 1.4.2. Khng hong tài chính nhng th trng tài chính mi ni - EFMs (Emerging Financial Markets) 26 1.4.4. Cuc khng hong tín dng bt đng sn Hoa K 28 1.4.4.1. Toàn cnh khng hong 28 1.4.4.2. Nguyên nhân khng hong 30 1.5. Bài hc cho Vit Nam 38 Kt lun chng 1 40 Chng 2. THC TRNG TÍN DNG BT NG SN VÀ TH TRNG BT NG SN TI TP. H CHÍ MINH 41 2.1. Tng quan v h thng ngân hàng thng mi (NHTM) ti TP. H Chí Minh 41 2.1.1. Mng li NHTM ti TP. H Chí Minh 41 2.1.2. Hot đng tín dng ca các NHTM ti TP. H Chí Minh 42 2.1.2.1. Huy đng vn 42 2.1.2.2. Cho vay 46 2.2. Tín dng bt đng sn ca các NHTM ti TP. H Chí Minh 50 2.2.1. Chính sách tín dng đi vi th trng bt đng sn 50 2.2.2. Thc trng tín dng bt đng sn ca các NHTM ti TP. H Chí Minh 52 2.2.3. Nguy c tim n trong hot đng tín dng bt đng sn ca các NHTM ti TP. H Chí Minh 60 2.3. Th trng bt đng sn ti TP. H Chí Minh 63 2.3.1. Thc trng th trng bt đng sn trong thi gian qua ti TP.HCM 63 5 2.3.2. ánh giá nhng tn ti ca th trng bt đng sn ti TP. H Chí Minh 70 2.3.2.1. Tn ti 70 2.3.2.2. Nguyên nhân 73 2.4. Kho sát mi quan h gia tín dng bt đng sn và th trng bt đng sn 74 Kt lun chng 2 85 Chng 3. GII PHÁP NÂNG CAO CHT LNG TÍN DNG NHM PHÁT TRIN LÀNH MNH TH TRNG BT NG SN TI TP. H CHÍ MINH 87 3.1. Quan đim v hot đng tín dng bt đng sn 87 3.1.1. Xây dng chin lc tín dng bt đng sn nhm đm bo hiu qu cho h thng NHTM 87 3.1.2. áp ng kp thi nhu cu phát trin lành mnh ca th trng bt đng sn 88 3.1.3. n đnh và phát trin nn kinh t 89 3.2. Gii pháp nâng cao cht lng hot đng tín dng bt đng sn 90 3.2.1. Gói gii pháp v chính sách 90 3.2.1.1. Kin toàn h thng pháp lý 90 3.2.1.2. Phát huy ti đa vai trò ca Chính ph và Ngân hàng Nhà nc 91 3.2.1.3. V chính sách thu 93 3.2.1.4. Hoàn thin và phát trin h thng cung cp thông tin tín dng 94 3.2.2. Gói gii pháp cho h thng ngân hàng thng mi 95 3.2.2.1. Xây dng chin lc tín dng bt đng sn 95 3.2.2.2. Kin toàn quy trình cp tín dng cht ch, hp lý và hiu qu 97 3.2.2.3. Xây dng chính sách đào to, bi dng đi ng 101 3.2.2.4. Xây dng “vn hóa qun tr ri ro” 103 3.2.2.5. Xem xét t l n, đánh giá li khon vay và c cu n 105 6 3.2.2.6. Phát trin h tng công ngh thông tin 107 3.2.2.7. Xây dng h thng chm đim và xp hng tín dng, nâng cao vai trò ca công tác qun lý tín dng, giám sát đánh giá 107 3.2.2.8. Nâng cao nng lc tài chính, s dng đòn by tài chính phù hp 108 3.2.2.9. Phát huy ti đa vai trò ca h thng h thng kim soát ni b 109 3.2.3. Gói gii pháp khác cho th trng bt đng sn 111 3.2.3.1. y mnh công khai, minh bch các hot đng trên th trng bt đng sn 111 3.2.3.2. a dng hóa hàng hóa, cân đi cung cu trong th trng bt đng sn 112 3.2.3.3. Mt s bin pháp to vn cho th trng bt đng sn 112 3.3. Hng nghiên cu tip theo 113 KT LUN 114 DANH MC CÔNG TRÌNH TÁC GI TÀI LIU THAM KHO PH LC 7 DANH MC BNG Bng 2.1. Mng li các t chc tín dng ti TP. H Chí Minh đn 31/5/2009 42 Bng 2.2. Huy đng vn (VT: t VN) 44 Bng 2.3. D n tín dng (VT: t VN) 46 Bng 2.4. D n tín dng và d n tín dng bt đng sn (VT: t VN) 52 Bng 2.5. D n tín dng bt đng sn phân theo nhu cu vn vay (VT: t VN) 58 Bng 2.6. Giá mt s đt d án 64 Bng 2.7. Kt qu chuyn nhng, giao dch bo đm 65 Bng 2.8. Lnh vc công tác và thâm niên công tác ca mu 76 Bng 2.9. One-Sample Statistics 78 Bng 2.10. One-Sample Test 78 Bng 2.11. One-Sample Test 79 Bng 2.12. Descriptives 80 Bng 2.13. Test of Homogeneity of Variances 81 Bng 2.14. ANOVA 81 Bng 2.15. Group Statistics 82 Bng 2.16. Independent Samples Test 82 Bng 2.17 One-Sample Statistics 84 Bng 2.18 One-Sample Test 84 8 DANH MC HÌNH Hình 2.1. Tình hình lãi sut trong thi gian qua 43 Hình 2.2. Huy đng vn (VT: t VN) 45 Hình 2.3. Tc đ tng trng vn huy đng 45 Hình 2.4. Tình hình d n tín dng (VT: t VN) 47 Hình 2.5. Tc đ d n tín dng 48 Hình 2.6. Hot đng cho vay và huy đng vn 49 Hình 2.7. D n tín dng và d n tín dng bt đng sn (VT: t VN) 53 Hình 2.8. D n xu tín dng bt đng sn (VT: t VN) 55 Hình 2.9. T l n xu so vi tng d n cho vay bt đng sn 56 Hình 2.10. D n cho vay bt đng sn phân theo thi gian (VT: t VN) 57 Hình 2.11. S cn h đã bán 63 Hình 2.12. Giá cho thuê vn phòng 65 Hình 2.13. Tình hình cho thuê vn phòng 67 Hình 2.14. Tình hình nhà đ bán 68 Hình 2.15. Tình hình cn h dch v cho thuê 69 Hình 3.1. xut quy trình tip nhn vn vay, đánh giá và thm đnh 99 9 PHN M U i. t vn đ Cuc khng hong tín dng bt đng sn bt ngun t M vào cui nm 2007 đã lan nhanh, nh hng sâu rng và tr thành cuc khng hong tài chính ln nht k t thi k đi suy thoái 1929-1933. Các tác đng ca cuc khng hong không ch dng li nc M mà nhanh chóng lan rng đn các quc gia trên toàn th gii vi mc đ nhiu hay ít tùy theo quy mô nn kinh t và mi liên h vi nn kinh t M. Ngày nay, c th gii phi đi mt vi s suy thoái kinh t mà nh hng ca nó có th kéo dài khong 3 nm hoc có th 5 nm na mi phc hi. Vì vy, các quc gia nên chia s gii pháp đ mi bn thân nn kinh t t phc hi trong s phc hi chung ca kinh t toàn cu thay vì mi nn kinh t có gii pháp đn l. Nhìn li nn kinh t Vit Nam, th trng bt đng sn phát trin nóng vào cui nm 2007 đu nm 2008 gây ra “bong bóng” bt đng sn cao hn rt nhiu so vi giá tr tht. iu này đã nhn chìm không bit bao nhiêu nhà đu t đ vn vào lòng tham ca th trng, đng thi khá nhiu ngân hàng ri vào hon cnh khó khn vi các khon n xu và nguy c mt kh nng thanh khon cao. Mt trong nhng nguyên nhân ch yu ca tình trng trên chính là vic cung ng vn khá d dàng ca h thng ngân hàng qua kênh tín dng bt đng sn. Mt khác, vic cho vay bt đng sn vi đa s tài sn đm bo là bt đng sn nên tác đng ca th trng bt đng sn tng hoc gim có nh hng đáng k đn hot đng cho vay ca các ngân hàng. Vi nhng đánh giá trên, tác gi đã chn đ tài “Mi quan h gia tín dng bt đng sn và th trng bt đng sn ti TP.HCM” nhm nghiên cu thc trng hot đng tín dng bt đng sn, th trng bt đng sn trong thi gian qua; tìm ra mi quan h gia chúng và t đó, kin ngh nhng gii pháp nhm nâng cao cht lng tín dng, va đem li hiu qu cho ngành ngân hàng đng thi góp phn đáp ng nhu cu phát trin lành mnh ca th trng bt đng sn trong hin ti và tng lai. [...]... Th ) , các bi : - êu và thi M êu qu à gi à gi quá h quá h êu qu chính sách tín d ùh do H m êu qu à công c àr àng nh ìn chung có hai ki àm tham gia c và th àh à th d phù h àng c ãi su àng và tiêu chu à chính sách tín d ùy theo tình hình qu àng 18 - Phân tích và th trình tín d : Là hai khâu r ày n àn b th và gi -X :X tín d àk à công b ên các tiêu chí ph uy tín tín d & Poor (S&P) và Moody’s Investor Service... -8.3%; n thêm 30 t àng và các công ty tài chính phá s ài chính ti à nhi 1.4.2 Kh ên th ài chính ài chính m – EFMs (Emerging Financial Markets) M r tc às ào th GDP th c ình 9% t này là “châu Á th tài chính v -1995 Nhi ” Th à kinh t àr ì ã khi h vào suy thoái Trong th chính m àt àn sóng t às ài ài chính toàn c ã ch m à ngân hàng, à kh ê, Argentina, Uruguay trong su ho - ình hóa cho lo ài chính theo mô hình... hát tri chuy b àng ò quan tr ành ngu ài chính d ào ph êu c - xã h Phát tri à qu s à th quan tr ài s Kinh nghi nghi êu chu óa thì t óa êu c quan tr v óa àv à có t Nh các thi ch à hi ì vi à qu lý th ph m Phát tri à qu b xu s ngân sách Th có quan h khác ài chính tín d ên gia kinh t n b ngành có liên quan phát tri tri ìs - 2 USD Phát tri ành t s kích ình, nhà x chuy trên ph b à quan tr ên ành, các vùng... c à ho d à ãh ào t Y Y t ê, th ch b ràng pháp lu àm õ ình thành và phát tri th cá bi Nam ình thành và phát tri nào Các quan h ãh ào (tr ãh ình th ã nguyên th àng hóa b ình thành và phát tri ùa th Chính sách kinh t c à a Chính ph Chính sách phát tri àk Chính ph à chính quy các c c àm , vi vùng kinh t à chính quy à hình thành các sá, c c theo quy ho trong ho à àm 33 T à th ti T à truy th ành th th Có... quá trình công nghi Th ãh b tín d ã góp ph chính sách cho vay s à …, tín d àng hóa d th ãn nhu c t M khai thác các ti khác v òn giúp cho vi ãh thu hút àm, ãh Th , doanh nghi , vi òn b y tài chính b ã bi theo lý thuy Tín d cung là m cho doanh nghi Th àng hi chi àng qu tín d ng b ìv c i th ênh ng quy mô, nâng cao ch àng, trong h tín d ài chính àm ngoan c ph ào làm òh àng Tín d nhu ho ngân hàng, tuy nhiên... òh nhi ày c êu trên, nhân t , trong ph ình tín d i nghiên c ình, tác gi xin phân tích m Chi àng M àm ng c êng cho ho ình N u m àng mu àng có m 23 vì h ày h ung xây d chính sách, phát tri chi ày ho C ch toàn M ành lang pháp lý an là n ò trong vi n hoàn h , t chung c ào vi chính sách t à gi có cho nh ên quan Th ã có nh là kênh tài tr tín d ài chính c vì v tri v tính ch y à nh ình thành t vay có tài s òng... pháp lu b chính th à th thì hàng n b Phát tri s à qu s b à Th à nông thôn àb Th b à à th b nh à b phát tri à lan to khác và ìv à qu b à nhà ùh ình à àm trò quan tr b 1.3.4 Nhân t nhà th S S s à ào các m tri às kinh t cho các ngành S d ào m òi h nghi vào m ch v à th b s , th ày m ài ra, do tính ch ên th 32 S : cho s à ìv àm c à ho d à ãh ào t Y Y t ê, th ch b ràng pháp lu àm õ ình thành và phát tri... êu c b r ãi su “s c ”c tín hi ên à hoàn toàn có th Th , hi dòng ti ngân hàng quy s ày có c à tình tr ài s à tr tr tài s ày ph bi ài s c ùng làm v trên th ài s 1.2.3 Vai trò c Th v ò khá quan tr ãh à vi àh c àh chính là qua kênh tín d Vi h àng v ay b àm th nh vay b à khá ph qua ch ên t àng có ý ngh ã ìv òng ch n khác, t ào s Th thác tri hi , tín d àn r ã h , thúc , giúp phát tri vào s phát tri chung c... Qu òng r t không th àng có th òng này ph 1.2 Tín d 1.2.1 Khái ni Trong n àm kinh t àng chi d ài s trong t à thu nh à ngu àng V àng có xu ào danh m hái khó , thì nguyên nhân th àng Vi ngân hàng không thu h ã buông l không minh b hàng là gì? Tín d àng là quan h àng cho khách hàng trong m àng ch - Có s g quy -S ày có th -S ày có kèm theo chi phí Tín d lo à tín d tùy theo nh ) có th êu th 2 V d ên c òn... à Charles W.Colomiris trong tác ph 35 Financial Markets” nh òi cho kh -T , bao g ành trong m kh - Chính sách t giá c - Nh à nhanh chóng tháo ch o ùng n - Nh àng và t D ên c kh à nh àn h àng, h t òn b à nh à ngân hàng Các lu áp l ày càng m cho mình m ãi su òi h ùr Chính ph ày c b và chính sách c àh àng và các t ài n ng go t ình, h ình hình n nhanh chóng k à làm x c àng hay t ch lãi su àm gánh n ã cao . NG SN VÀ TH TRNG BT NG SN TI TP. H CHÍ MINH 41 2.1. Tng quan v h thng ngân hàng thng mi (NHTM) ti TP. H Chí Minh 41 2.1.1. Mng li NHTM ti TP. H Chí Minh 41 2.1.2 Hot đng tín dng ca các NHTM ti TP. H Chí Minh 42 2.1.2.1. Huy đng vn 42 2.1.2.2. Cho vay 46 2.2. Tín dng bt đng sn ca các NHTM ti TP. H Chí Minh 50 2.2.1. Chính sách tín dng. các quan đim và công c do Hi đng tín dng đ ra và thc thi khi xem xét cp tín dng cho khách hàng nhm mc tiêu qun lý tt d n và ri ro tín dng. Nhìn chung có hai kiu chính sách tín