N m 2007 N m 2008 Tháng 5. 2009
S ti n T tr ng S ti n T tr ng S ti n T tr ng
Xây d ng, s a ch a, mua nhà đ bán 5.750 9,39% 9.855,63 15,3% 7.142,56 10,67% Xây d ng v n phịng cho thuê 5.350 8,73% 6.654,84 10,55% 8.655,92 12,93% Xây d ng, s a ch a, mua nhà đ 24.141 39,41% 18.848,28 29,89% 19.014,58 28,41% Xây d ng c s h t ng ph c v SXKD 3.208 5,24% 6.518,97 10,34% 6.785,42 10,14% Xây d ng khu cơng nghi p, khu ch xu t 1.891 3,09% 1.524,43 2,42% 1.219,36 1,82% Xây d ng khu đơ th 5.103 8,33% 6.029,57 9,56% 5.505,39 8,23% Xây d ng và kinh doanh TTTM, ch , c a hàng 896 1,46% 1.546,11 2,45% 3.320,75 4,96% Cho vay mua quyn s d ng đ t 6.135 10,02% 5.905,8 9,36% 4.583,52 6,85% Cho vay b t đ ng s n khác 8.747 14,28% 6.181,11 9,80% 10.701,15 15,99% T ng d n cho vay b t đ ng s n 61.252 100,00% 63.064,77 100,00% 66.928,65 100,00%
Ngu n: Ngân hàng Nhà n c Vi t Nam - Chi nhánh TP. H Chí Minh
T b ng trên cho th y trong th i gian g n đây, l nh v c cho vay s a ch a, mua nhà c a chi m t tr ng cao nh t trong cho vay đ u t , kinh doanh b t đ ng s n, đi u này hồn tồn phù h p v i s phát tri n kinh t xã h i chung c a c n c c ng nh v i đ a bàn TP.HCM - đ c xem là đ a bàn thu hút nhi u lao đ ng và dân nh p c đ n s ng và làm vi c. T tr ng cho vay s a ch a, mua nhà c a trong t ng cho vay b t đ ng s n c a đ a bàn trung bình trong giai đo n 2007-2009 là 33%. V m t lý thuy t l nh v c cho vay này khá an tồn vì ph n l n khách hàng cĩ nhu c u th c s và đ minh
ch ng v kh n ng tr n . Tuy nhiên chúng ta c ng khơng th quá ch quan b i th c ch t khơng ít tr ng h p đ u t mua c n h , đ t phân lơ, n n nhà ho c su t nhà trong d án…đ đ u c ki m l i.
i v i l nh v c cho vay xây d ng nhà đ bán, cĩ t c đ t ng tr ng m nh nh t trong n m 2008: 15,3%. N m 2009 t l này gi m xu ng cịn 10,67%. Tuy chi m t tr ng khơng quá cao nh ng trong th i gian v a qua l nh v c này đ c xem là lnh v c cho vay cĩ nhi u r i ro nh t trong c c u cho vay b t đ ng s n. B i vì h p đ ng vay v n đ u t b t đ ng s n đ c ngân hàng cho vay trong th i gian trung và dài h n t 2 n m đ n 15 n m ho c h n. Nh ng theo quy đ nh c a h p đ ng, ng i vay ph i tr gĩp đ nh k 3 tháng, 6 tháng hay 12 tháng 1 l n. Ngu n tr n thì bao g m c thu nh p th ng xuyên và khơng th ng xuyên nh l ng, l i nhu n trong kinh doanh, ti n cho thuê nhà… nh ng l n nh t v n là ch c h i đ bán đi nh ng h u h t giá bán đã gi m, th m chí khĩ bán đ c. N u khách hàng khơng tr đ c n thì ngân hàng cho vay ph i xi t n nhà đ t c a tài s n đ m b o ti n vay. Nhi u kh n ng các ngân hàng ph i phát m i nhà, đ t, c n h … đ thu h i v n. i u này cĩ kh n ng đ y cung nhà đ t t ng, c u l i ít, giá gi m. ây là hi u ng c a th tr ng b t đ ng s n, cĩ th liên h ph n nào tình tr ng t ng t v i cu c kh ng ho ng tín d ng b t đ ng s n M hi n nay. Tr c tình hình nh v y, các ngân hàng nên h t s c cân nh c khi cho vay l nh v c này. Bên c nh đĩ, cho vay xây d ng v n phịng cho thuê t ng đ u đ n qua các n m. Vào th i đi m n m 2008, nhu c u thuê v n phịng đang t ng m nh, cung khơng đ c u t i TP.HCM, d n đ n vi c cĩ nhi u d án phát tri n và kinh doanh cao c v n phịng, đã làm t ng nhu c u v n vay xây d ng v n phịng cho thuê.
Lnh v c cho vay xây d ng c s h t ng s n xu t kinh doanh cĩ t tr ng đ ng th ba trong c c u d n cho vay b t đ ng s n. n tháng 5.2009 t l này là 10.14%. Các lnh v c cịn l i chi m t l t ng đ i và n đ nh trong th i gian qua, đ c đánh giá t ng đ i an tồn h n. Thi t ngh , các ngân hàng nên chú tr ng xây d ng chi n
l c tín d ng cho riêng mình theo chi u h ng đa d ng hĩa các danh m c đ u t đ h n ch t i thi u r i ro cĩ th cĩ.
2.2.3. Nguy c ti m n trong ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a các NHTM t i TP. H Chí Minh
Sau giai đo n phát tri n n đ nh c a nh ng n m đ u 2000, nh ng n m g n đây n n kinh t Vi t Nam b t đ u đ i di n v i nh ng tình hu ng vơ cùng khĩ kh n. M đ u là s tr i d y b t ng c a th tr ng ch ng khốn n m 2007, th ng d t th tr ng này đã làm bùng phát cho đ t l m phát v t t m ki m sốt c a Chính ph , cán cân th ng m i thâm h t, t giá liên t c bi n đ ng… Chính ph đ a ra hàng lo t chính sách ki m ch l m phát, th t ch t ti n t , n đ nh t giá… làm đĩng b ng th tr ng b t đ ng s n và r i t do đ i v i th tr ng ch ng khốn. N m 2008 đ y khĩ kh n thách th c cho ngành ngân hàng b i vi c th c thi chính sách c a Nhà n c. M t trong nh ng nguy c mà các ngân hàng th ng m i đang ph i đ i di n là gi i quy t các kho n n liên quan đ n b t đ ng s n. H u h t các kho n vay này đ c gi i ngân n m 2007 khi các ngân hàng ch y đua t ng tr ng l y d n , l y th tr ng b t đ ng s n làm m c tiêu c nh tranh. Nh n đ nh v r i ro ti m n trong ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a h th ng ngân hàng th ng m i trên đ a bàn TP. H Chí Minh nh sau:
R i ro th tr ng: Nguy c s p đ th tr ng b t đ ng s n r t cao khi cĩ bi n đ ng v chính sách và th tr ng. Khi chính sách th t ch t ti n t đ c áp d ng (t ng t l d tr b t bu c, mua tín phi u) h u h t các ngân hàng r i vào tình tr ng khĩ kh n trong thanh kho n, d n đ n vi c th t ch t tín d ng. Giá hàng hĩa b t đ ng s n s t gi m m nh s n ph m đ t d án, c n h ; các s n ph m khác c ng gi m đáng k nh ng v n khơng cĩ ng i mua. R i ro l n nh t trong kinh doanh b t đ ng s n là thi u thơng tin v th tr ng b t đ ng s n. Tr c tình hình th tr ng b t đ ng s n c a Vi t Nam thi u tính n đ nh nh hi n nay và h th ng thơng tin cịn khá h n ch v i đ tin c y là r t th p, thì r i ro do thay đ i c ch chính sách c a nhà n c liên quan đ n th tr ng b t
đ ng s n, r i ro do thi u thơng tin ch c ch n s t o ra hi u ng đơ-mi-nơ nh h ng đ n n n kinh t , th tr ng tài chính và c th là ho t đ ng tín d ng c a các ngân hàng là khơng th tránh kh i.
R i ro v lãi su t: Do đ c thù c a các kho n cho vay b t đ ng s n th ng cĩ th i gian dài (đ n 30 n m) v i m c lãi su t đi u ch nh 6 tháng ho c 1 n m 1 l n, trong khi h u h t c c u v n huy đ ng c a các ngân hàng là v n ng n h n (chi m 80% v n huy đ ng). Nh v y v i tình hình lãi su t bi n đ ng nhanh, lãi su t huy đ ng t ng trong khi ch a đ n th i gian đi u ch nh lãi su t đ i v i khách hàng vay, các ngân hàng s ph i gánh chu r i ro v lãi su t.
R i ro thanh kho n: Ngu n v n c a các ngân hàng trên đ a bàn ch y u là ngu n v n ng n h n, chi m đ n 80% trong t ng ngu n v n huy đ ng c a các ngân hàng, trong khi đ c thù c a các kho n vay b t đ ng s n l i cĩ th i gian trung, dài h n. Vì v y khi cĩ s bi n đ ng m nh c a n n kinh t , c a th tr ng tài chính các ngân hàng s r i vào tình tr ng thi u h t thanh kho n. Th c t trong nh ng tháng đ u n m 2008, khi Ngân hàng Nhà n c th c hi n chính sách ti n t th t ch t, các ngân hàng th ng m i đã b c l đi m y uđĩ là tính cân đ i, an toàn trong tài s n c a m t s ngân hàng ch a b o đ m.
R i ro t cơng tác đ nh giá tài s n b o đ m n vay, giá tr tài s n th ch p cĩ nguy c th p h n kho n vay t ngân hàng: Vi c đánh giá chính xác giá tr tài s n là y u t quan tr ng trong cho vay b t đ ng s n. S đánh giá này ph i tuân th theo tiêu chu n c a ngành và c a Nhà n c. Tuy nhiên trong th i gian g n đây, th tr ng b t đ ng s n c a Vi t Nam trong tình tr ng s t giá o m t s khu v c, đ a bàn mà thành ph H Chí Minh là tâm đi m. Vì v y n u c n c vào giá c th tr ng c a tài s n t i th i đi m th tr ng đang s t đ xác đ nh giá tr cho vay thì nguy c các ngân hàng ph i gánh ch u r i ro n ng n v vi c gi m giá tr c a tài s n th ch p n u ph i th c hi n x lý tài s n đ thu h i n khi th tr ng tu t d c và đĩng b ng.
R i ro trong cơng tác thu h i n : Trong giai đo n “s t” c a th tr ng b t đ ng s n, l ng khách hàng đ xơ đi mua nhà đ t mà trong đĩ cĩ m t ph n v n do ngân hàng tài tr . ng th i các ngân hàng c ng t ra d dãi h n trong vi c xem xét các đi u ki n cho vay c đ i v i ng i mua nhà và c ch đ u t d án. Trong tình hình kinh t xã h i cĩ nh ng bi n đ ng, khi lãi su t ti n vay t ng và th tr ng b t đ ng s n b t đ u h giá, nh ng ng i đ u c vào th tr ng đ a c b ng v n vay ngân hàng đang đ ng tr c kh n ng v n cao. i u này nh h ng đ n kh n ng thu h i n c a các ngân hàng trong t ng lai và tình hình x u nh t cĩ th x y ra đĩ là x lý tài s n đ thu h i n s phát sinh hàng lo t n u th tr ng ti p t c đĩng b ng và khơng cĩ d u hi u kh i s c tr l i.
N x u t ng cao: vi c th tr ng b t đ ng s n đĩng b ng trong th i gian v a qua đã nh h ng x u đáng k đ n n n kinh t nĩi chung và ho t đ ng ngân hàng nĩi riêng. Nhi u nhà phân tích lo ng i n x u t ng cao do nh ng r i ro trên th tr ng b t đ ng s n, đe d a s an toàn c a các ngân hàng cho vay. M c dù theo s li u chính th c t l n x u là khơng cao nh ng th c t (n x u th c ch t) thì khá cao và cĩ chi u h ng gia t ng. Th hi n ch sau nh ng tháng đ u n m 2008 giá b t đ ng s n s t gi m m nh, b t đ ng s n m t tính thanh kho n nh h ng đ n kh n ng tr n c a khách hàng. Cu i n m 2008, Ngân hàng Nhà n c luơn cĩ v n b n yêu c u các ngân hàng th ng m i báo cáo v tình hình cho vay b t đ ng s n. ng th i, thành l p nhi u đồn thanh tra ch t l ng tín d ng t i các ngân hàng th ng m i trong đĩ t p trung thanh tra đ i v i cho vay b t đ ng s n.
R i ro t đ o đ c ngh nghi p c a cán b ngân hàng: Trong đi u ki n t ng tr ng tín d ng nĩng thì vi c x y ra tình tr ng “cị” tín d ng câu k t v i cán b ngân hàng làm gi h s vay, vay đ o n , vay “ké” là khơng th tránh kh i.
Ngồi ra, vi c đào t o đ i ng cán b nhân viên thơng th o trong vi c đánh giá giá tr tài s n và trong lu t pháp v b t đ ng s n là y u t c n thi t c a các ngân hàng trong cho vay b t đ ng s n. Tuy nhiên hi n nay, nhìn chung các ngân hàng trên đ a bàn
r i vào tình tr ng chung là thi u h t đ i ng cán b gi i chuyên mơn, giàu kinh nghi m trong lnh v c cho vay b t đ ng s n, h n ch thơng tin v th tr ng, v khách hàng, kh n ng phân tích, d báo và qu n lý r i ro c a các ngân hàng cịn cĩ h n nên các ngân hàng s g p khĩ kh n trong vi c xác đ nh và h n ch r i ro.
2.3. Th tr ng b t đ ng s n t i TP. H Chí Minh
2.3.1. Th c tr ng th tr ng b t đ ng s n trong th i gian qua t i TP.HCM
Sau nhi u n m tr m l ng, th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam n m 2007 b t đ u m t con s t m i, giá b t đ ng s n b t đ u t ng lên nhanh chĩng. Ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n r t nh n nh p, khơng ch trong gi i đ u t , đ u c b t đ ng s n mà c các qu đ u t , ngân hàng th ng m i và các doanh nghi p cĩ th ng d v n c ph n đ u nh y vào lnh v c ti m n ng này. S l ng c n h giao d ch thành cơng liên t c t ng lên.
Hình 2.11. S c n h đã bán
Th tr ng c n h đ c đánh giá là lo i s n ph m đ c a thích nh t c a các nhà đ u t l t sĩng b i cách th c thanh tốn theo t ng đ t, h cĩ th s d ng v n vay mua tr tr c m t ph n giá tr sau đĩ bán l i thu chêch l ch. ây là cách th c giao d ch ph bi n trong đ t “s t” b t đ ng s n v a qua. N m 2007, s l ng c n h đã bán là 12.849 c n t ng 136% so v i n m 2006. i chi u v i vi c cho vay c a h th ng ngân
hàng, theo s li u Ngân hàng Nhà n c TP.HCM, d n cho vay xây d ng, s a ch a, mua nhà đ bán và mua quy n s d ng đ t 11.885 t đ ng chi m 20% trong t ng d n cho vay b t đ ng s n ch sau cho vay xây d ng, s a ch a nhà đ .
Giá bán nhà đ c bi t là c n h chung c cao c p và bi t th t ng liên t c. V i m c giá cao ng t t 1.200 USD/m2 đ n 3.500 USD/m2 c a ch đ u t đ a ra và kho n chênh l ch c ng thêm t 1.000 USD/m2 đ n 2.000 USD/m2 cho các khâu trung gian giao d ch, nhà đ u t v n chen nhau đ t ti n mua nhà, đĩng ti n “thành ý”. Trong đĩ, m t ph n khơng nh các b t đ ng s n đang giao d ch này ch cĩ th bàn giao cho ng i mua khơng s m h n cu i n m 2010.