N Mean Std. Deviation Std. Error Mean C7.3.1 180 3.84 .962 .072 C7.3.2 180 3.74 1.084 .081 C7.3.3 180 4.11 .968 .072 Ngu n: K t qu kh o sát
B ng k t qu trên cho th y trung bình c a các bi n đ u l n h n so v i 3 đi m. i u này cho th y xét trong m u 180 ng i đ c ph ng v n, h cho r ng v n, tín d ng b t đ ng s n, chính sách tín d ng c a h th ng ngân hàng cĩ tác đ ng đ n th tr ng b t đ ng s n.
Tuy nhiên, n u mu n đ a ra k t lu n trên ph m vi t ng th mà m u này cĩ th đ i di n đ c, thì c n xem xét đ n k t qu ki m đ nh sau: B ng 2.10. One-Sample Test Test Value = 3 95% Confidence Interval of the Difference t df Sig. (2-tailed) Mean
Difference Lower Upper
C7.3.1 11.777 179 .000 .844 .70 .99
C7.3.2 9.216 179 .000 .744 .59 .90
C7.3.3 15.398 179 .000 1.111 .97 1.25
B ng trên cho th y Sig c a One-sample T Test đ u nh h n 0.05. Nên đ tin c y 95%, trung bình c a t ng bi n C7.3.1, C7.3.2, C7.3.3 đ u th c s khác bi t so v i 3. K t h p v i k t qu tính tốn t trung bình m u đ u > 3, cĩ th k t lu n r ng ng i tr l i th c s cho r ng “Qui mơ v n là y u t quy t đ nh trong vi c phát tri n b n v ng th tr ng b t đ ng s n”, “Tín d ng b t đ ng s n là kênh cung ng v n ch y u cho th tr ng b t đ ng s n”, và “Vi c thay đ i chính sách tín d ng b t đ ng s n c a h th ng ngân hàng s nh h ng tr c ti p đ n th tr ng b t đ ng s n”.
Nh n đ nh trên c ng khơng thay đ i n u chúng ta so sánh v i m c 3.5 (70%x 5 đi m c a Likert 5 đi m). Nh ng ng i th n tr ng th ng s d ng chu n này.
B ng 2.11. One-Sample Test Test Value = 3.5 Test Value = 3.5 95% Confidence Interval of the Difference t df Sig. (2-tailed) Mean
Difference Lower Upper
C7.3.1 4.804 179 .000 .344 .20 .49
C7.3.2 3.026 179 .003 .244 .09 .40
C7.3.3 8.469 179 .000 .611 .47 .75
Ngu n: K t qu kh o sát
xem xét li u cĩ s khác bi t nào gi a nh ng ng i cơng tác các l nh v c khơng gi ng nhau hay thâm niên khác nhau hay khơng, ta hãy xem xét nh ng phân tích d i đây:
Ki m đ nh s khác bi t trong nh n th c v tác đ ng c a v n đ n th tr ng b t đ ng s n gi a nh ng ng i đang cơng tác các l nh v c khác nhau.
B ng sau cho th y trung bình c a C7.3.1, C7.3.2, C7.3.3 phân theo t ng l nh v c cơng vi c c a ng i tr l i.
B ng 2.12. Descriptives
95% Confidence Interval for Mean
N Mean Std. Deviation Std. Error Lower Bound Upper
Bound Min Max Ngan hang 104 3.82 .922 .090 3.64 4.00 2 5 Bat dong san 46 4.02 1.022 .151 3.72 4.33 1 5
Khac 30 3.67 .994 .182 3.30 4.04 2 5
C7.3.1
Total 180 3.84 .962 .072 3.70 3.99 1 5
Ngan hang 104 3.82 1.095 .107 3.60 4.03 1 5 Bat dong san 46 3.78 .941 .139 3.50 4.06 1 5
Khac 30 3.43 1.223 .223 2.98 3.89 1 5
C7.3.2
Total 180 3.74 1.084 .081 3.59 3.90 1 5
Ngan hang 104 4.17 .929 .091 3.99 4.35 1 5 Bat dong san 46 4.09 .890 .131 3.82 4.35 1 5
Khac 30 3.93 1.202 .219 3.48 4.38 1 5 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
C7.3.3
Total 180 4.11 .968 .072 3.97 4.25 1 5
Ngu n: K t qu kh o sát
Tuy nhiên, xét trên t ng th , chúng ta c ng mu n bi t xem trung bình c a C7.3.1, C7.3.2, C7.3.3 cĩ khác bi t gi a các l nh v c hay khơng. tr l i câu h i này ta c n th c hi n ki m đ nh ANOVA. B ng ANOVA ch s d ng đ c khi ph ng sai gi a các nhĩm là đ ng nh t. Do v y, ki m đ nh Levene v s đ ng nh t ph ng sai ph i đ c xem xét tr c tiên. K t qu cho th y Sig c a ki m đ nh Levene đ u l n h n 0.05; nên ph ng sai b ng nhau.
B ng 2.13. Test of Homogeneity of Variances Levene Levene Statistic df1 df2 Sig. C7.3.1 .182 2 177 .834 C7.3.2 2.457 2 177 .089 C7.3.3 .793 2 177 .454 Ngu n: K t qu kh o sát
K t qu c a ki m đ nh ANOVA cho th y Sig c a th ng kê F c a các bi n C7.3.1, C7.3.2, C7.3.3 b ng 0.264, b ng 0.224, b ng 0.483 (đ u >0.05) nên trung bình c a t ng bi n này đ u khơng khác bi t gi a các l nh v c ngh nghi p c a ng i tr l i. Dù h cĩ làm vi c trong l nh v c ngân hàng, b t đ ng s n, hay ngành ngh khác thì h đ u cĩ nh n th c nh nhau v nh h ng c a y u t v n đ n s phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n.
B ng 2.14. ANOVA
Sum of
Squares df Mean Square F Sig.
Between Groups 2.471 2 1.235 1.340 .264 Within Groups 163.174 177 .922 C7.3.1 Total 165.644 179 Between Groups 3.523 2 1.761 1.508 .224 Within Groups 206.722 177 1.168 C7.3.2 Total 210.244 179 Between Groups 1.374 2 .687 .731 .483 Within Groups 166.403 177 .940 C7.3.3 Total 167.778 179 Ngu n: K t qu kh o sát
Ki m đ nh s khác bi t trong nh n th c v tác đ ng c a v n đ n th tr ng b t đ ng s n gi a nh ng ng i cĩ thâm niên khác nhau.
B ng 2.15. Group Statistics thamnien N Mean thamnien N Mean Std. Deviation Std. Error Mean < 3 nam 99 3.69 .986 .099 C7.3.1 >=3 nam 81 4.04 .901 .100 < 3 nam 99 3.58 1.107 .111 C7.3.2 >=3 nam 81 3.95 1.023 .114 < 3 nam 99 4.02 1.059 .106 C7.3.3 >=3 nam 81 4.22 .837 .093 Ngu n: K t qu kh o sát
B ng 2.16. Independent Samples Test
Levene's Test for
Equality of Variances t-test for Equality of Means
F Sig. t df
Sig. (2- tailed) Equal variances assumed 2.731 .100 -2.464 178 .015 C7.3.1
Equal variances not
assumed -2.486 175.820 .014
Equal variances assumed 3.530 .062 -2.337 178 .021 C7.3.2
Equal variances not
assumed -2.356 175.335 .020
Equal variances assumed .960 .328 -1.396 178 .164 C7.3.3
Equal variances not
assumed -1.429 177.797 .155
đ tin c y 95%, ph ng sai c a các bi n C7.3.1, C7.3.2, C7.3.3 đ u b ng nhau gi a hai nhĩm thâm niên (<3 n m và >=3 n m). Sig c a ki m đ nh T đ i v i bi n C7.3.1 = 0.015 (<0.05), c a C7.3.2=0.021 (<0.05) nên trung bình c a 2 bi n này đ u cĩ khác bi t gi a hai nhĩm thâm niên. K t h p v i trung bình m u đã đ c tính tốn (Mean c a C7.3.1, c ng nh c a C7.3.2 c a nhĩm thâm niên t 3 n m tr lên đ u l n h n so v i nhĩm thâm niên d i 3 n m cơng tác), chúng ta cĩ th k t lu n r ng: nh ng ng i cĩ thâm niên cao đ ng ý nhi u h n so v i nhĩm thâm niên th p (<3 n m) v nh h ng c a quy mơ v n, tín d ng b t đ ng s n đ n s phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n.
Sig c a ki m đ nh T đ i v i C7.3.3 =0.164 (>0.05) nên đ tin c y 95%, nh ng ng i cĩ thâm niên cao hay th p đ u cho r ng “Vi c thay đ i chính sách tín d ng b t đ ng s n c a h th ng ngân hàng s nh h ng tr c ti p đ n th tr ng b t đ ng s n” m c đ nh nhau. Nĩi cách khác, khơng cĩ khác bi t trong nh n th c v đi u trên gi a nhĩm thâm niên cao và thâm niên th p.
Tĩm l i ng i tr l i th c s cho r ng “Qui mơ v n là y u t quy t đ nh trong vi c phát tri n b n v ng th tr ng b t đ ng s n”, “Tín d ng b t đ ng s n là kênh cung ng v n ch y u cho th tr ng b t đ ng s n”, và “Vi c thay đ i chính sách tín d ng b t đ ng s n c a h th ng ngân hàng s nh h ng tr c ti p đ n th tr ng b t đ ng s n”. Dù h cĩ làm vi c trong l nh v c ngân hàng, b t đ ng s n, hay ngành ngh khác thì h đ u cĩ nh n th c nh nhau v nh h ng c a y u t v n đ n s phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n.Và khơng cĩ khác bi t trong nh n th c v nh ng nh n đ nh trên gi a nhĩm thâm niên cao và thâm niên th p.Trong khi đĩ th c t hi n nay, v n cung ng th tr ng b t đ ng s n cịn r t h n ch ch y u huy đ ng v n chi m d ng c a khách hàng và kênh tín d ng t ngân hàng. ơng đ o ý ki n c a các chuyên gia t i h i th o “Kh i thơng ngu n v n” đ c t ch c t i TP.HCM c ng đ ng ý v v n đ này. Dịng v n khan hi m khi n cho th tr ng luơn bi n đ ng, do đĩ làm th nào đ dịng v n “ch y” vào th tr ng b t đ ng s n đ u đ n, lâu dài và an tồn là v n đ c n đ c gi i quy t trong th i gian s m nh t đ cĩ th n đ nh và phát tri n th tr ng.
K t qu kh o sát đã ch ng minh m t cách thuy t ph c s tác đ ng c a tín d ng b t đ ng s n đ n th tr ng b t đ ng s n và ng c l i thì sao? Li u th tr ng b t đ ng s n cĩ tác đ ng gì đ i v i tín d ng b t đ ng s n, đ tài s d ng câu h i C8.3: S phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n kéo theo s t ng tr ng c a tín d ng b t đ ng s n; c ng v i cách phân tích nh trên ta cĩ: B ng 2.17 One-Sample Statistics N Mean Std. Deviation Std. Error Mean Sự phát triển thị trường BĐS
kéo theo sự phát triển TD BĐS 180 3.87 1.030 .077 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Ngu n: K t qu kh o sát B ng 2.18 One-Sample Test Test Value = 3 95% Confidence Interval of the Difference t df Sig. (2- tailed) Mean
Difference Lower Upper Sự phát triển thị trường BĐS
kéo theo sự phát triển TD BĐS 50.417 179 .000 3.872 3.72 4.02
Ngu n: K t qu kh o sát
B ng k t qu trên cho th y trung bình c a bi n C8.3 đ u l n h n so v i 3 đi m. Do v y, xét trong m u 180 ng i đ c ph ng v n, h cho r ng “S phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n kéo theo s t ng tr ng c a tín d ng b t đ ng s n. Và Sig c a One-sample Test nh h n 0.05. Nên đ tin c y 95%, trung bình c a bi n C8.3 th c s khác bi t so v i 3. K t h p v i k t qu tính tốn t trung bình m u > 3, cĩ th k t lu n r ng ng i tr l i th c s cho r ng “S phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n kéo theo s t ng tr ng c a tín d ng b t đ ng s n”.
Th t v y, th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam cĩ v trí r t quan tr ng cho n n kinh t . M t khi th tr ng này phát tri n s thúc đ y và kéo theo các lnh v c kinh t khác. Các doanh nghi p tham gia trên th tr ng s ngày càng nhi u h n, ch c ch n h s s d ng v n tín d ng nh là m t ngu n chính đ tài tr cho nh ng d án c a mình, b i l i nhu n mang l i nhi u h n qua vi c s d ng địn b y tài chính trong c u trúc v n.K t qu th ng kê trên cho th y m i quan h ch t ch gi a tín d ng b t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s n. c bi t là tính quy t đ nh c a vi c cung ng v n qua kênh tín d ng cĩ th th i phịng hay xì h i th tr ng b t đ ng s n b t c lúc nào nh chúng ta đã th y qua nh ng di n bi n trong gian qua. Chính vì v y, vi c qu n lý, đ nh h ng ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n t i các ngân hàng th ng m i đ v a mang l i l i nhu n cho ngành, đáp ng cho nhu c u phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n nh ng đ ng th i ph i đ m b o an toàn cho n n kinh t là đi u mà c quan qu n lý nhà n c c ng nh b n thân các ngân hàng th ng m i ph i h t s c chú tr ng.
K t lu n ch ng 2
V i m t b c tranh toàn c nh v th c tr ng ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n t i các ngân hàng th ng m i và th c tr ng di n bi n th tr ng b t đ ng s n trên đ a bàn TP.HCM trong kho ng th i gian t n m 2005 đ n n m 2009. Tác gi m nh d n đánh giá nh ng r i ro ti m n c a tín d ng b t đ ng s n; đánh giá th tr ng b t đ ng s n qua nh ng thành cơng, khĩ kh n và h n ch , t đĩ, phân tích nguyên nhân đang c n tr s phát tri n c a th tr ng. Trong ch ng này, tác gi c ng đã kh ng đ nh m i quan h gi a tín d ng b t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s n thơng qua nghiên c u đ nh l ng ki m đ nh nh ng gi thuy t đ c nêu ra trong quá trình phân tích th c tr ng di n bi n c a tín d ng b t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s n.
Tĩm l i, tín d ng b t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s n cĩ m i quan h ch t ch v i nhau. S phát tri n lên xu ng c a th tr ng b t đ ng s n liên h m t thi t v i vi c n i l ng hay th t ch t chính sách tín d ng c a h th ng ngân hàng. Rõ ràng vi c
b m v n vào th tr ng b t đ ng s n qua kênh tín d ng ngân hàng cĩ ý ngh a đ c bi t quan tr ng và là y u t tiên quy t nh h ng đ n s thành cơng hay th t b i c a th tr ng. Tuy nhiên, b n thân tín d ng b t đ ng s n cịn ti m n khá nhi u r i ro. Vì v y, v n đ đ t ra cho c quan qu n lý các c p, các ngân hàng, doanh nghi p, nhà đ u t … là làm th nào đ nâng cao ch t l ng tín d ng b t đ ng s n đ tín d ng th c s là kênh cung ng v n hi u qu , an tồn đáp ng nhu c u phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n. i u này đ c tác gi m nh d n đ xu t ch ng ti p sau đây.
Ch ng 3
GI I PHÁP NÂNG CAO CH T L NG TÍN D NG
NH M PHÁT TRI N LÀNH M NH TH TR NG B T NG S N T I TP. H CHÍ MINH
V i nh ng c s lý lu n đã nghiên c u ch ng 1 và d a trên k t qu phân tích t th c tr ng c a ch ng 2, tác gi s xây d ng các quan đi m đ i v i tín d ng b t đ ng s n. ng th i đ xu t h th ng gi i pháp nâng cao ch t l ng tín d ng nh m phát tri n lành m nh th tr ng b t đ ng s n t i TP. H Chí Minh.
3.1. Quan đi m v ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n
3.1.1. Xây d ng chi n l c tín d ng b t đ ng s n nh m đ m b o hi u qu cho h
th ng NHTM
Theo báo cáo k t qu ho t đ ng kinh doanh 6 tháng đ u n m 2009 mà các ngân hàng c ph n đã cơng b , Techcombank là ngân hàng cĩ l i nhu n 6 tháng l n nh t v i 1.031 t đ ng (trong đĩ 50% t ho t đ ng tín d ng). L i nhu n c tính c a ACB 1.200 t đ ng (trong đĩ kho ng 50% t ho t đ ng tín d ng). Ngân hàng Liên Vi t 340 t đ ng (trong đĩ 30% t ho t đ ng tín d ng). T i nhi u ngân hàng c ph n khác, ngu n thu t ho t đ ng tín d ng v n chi m t 80% tr lên. Nh v y, ho t đ ng tín d ng (trong đĩ cĩ tín d ng b t đ ng s n) chi m t tr ng ch y u trong t ng l i nhu n c a ngành ngân hàng. Do đĩ, vi c xây d ng chi n l c cho ho t đ ng tín d ng nĩi chung và tín d ng b t đ ng s n nĩi riêng nh m đ m b o hi u qu cho ho t đ ng ngân hàng là yêu c u b c thi t đ i v i các nhà qu n tr ngân hàng.
Hi n nay h u h t các ngân hàng đ u khơng cĩ chi n l c riêng cho ho t đ ng