Khủng hoảng tài chính quốc tế 2008 và bài học cho tín dụng bất động sản Việt Nam

BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO TRNGăIăHCăKINHăTăTP.HCM NGUYNăNGCăBOăLINH KHNGăHONGăTĨIăCHệNHăQUCăTă2008ă VĨăBĨIăHCăCHOăTệNăDNGăBTăNGăSNă VITăNAM LUNăVNăTHCăSăKINHăT TP.HăChíăMinh ậ Nm 2012 BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO TRNGăIăHCăKINHăTăTP.HCM NGUYNăNGCăBOăLINH KHNGăHONGăTĨIăCHệNHăQUCăTă2008ă VĨăBĨIăHCăCHOăTệNăDNGăBTăNGăSNă VITăNAM Chuyên ngành :ăKinhătătƠiăchínhăậ Ngân hàng Mã să : 60.31.12 LUNăVNăTHCăSăKINHăT NGIăHNGăDNăKHOAăHCă:ă PGS.ăTS.ăTRNGăQUANGăTHỌNG TP.HăChíăMinhăậ Nmă2012 LIăCAMăOAN Tôi xin cam đoan lun vn nƠy do chính tôi nghiên cu vƠ thc hin vi s hng dn ca PGS.TS Trng Quang Thông. Các thông tin vƠ s liu đc s dng trong lun vn đc trích dn đy đ ngun tƠi liu ti danh mc tƠi liu tham kho lƠ hoƠn toƠn trung thc. TP.H Chí Minh, tháng 02 nm 2012 NguynăNgcăBoăLinh Hcăviênăcaoăhcăkhóaă18 ChuyênăngƠnhă:ăKinhătătƠiăchínhăậ Ngân hàng TrngăiăHcăKinhăTăTP.HăChíăMinh MCăLC Trangăphăbìa Liăcamăđoan Mcălc DanhămcăcácăkỦăhiu,ăchăvitătt Danhămcăcácăbng,ăbiuăvƠăsăđ Danh mcăcácăhìnhăv,ăđăth Măđu CHNGă Iă :ă Lụă THUYTă Vă KHNGă HONGă TĨIă CHệNH,ă THă TRNGăBTăNGăSNăVĨăTệNăDNGăBTăNGăSN 1.1.Khng hong tƠi chính 1 1.1.1.Khái nim 1 1.1.2.Các mô hình khng hong c bn 1 1.2.Bt đng sn vƠ th trng bt đng sn 2 1.2.1.Bt đng sn 2 1.2.1.1.Khái nim bt đng sn 2 1.2.1.2.Phơn loi bt đng sn 3 1.2.1.3.Các yu t nh hng đn giá tr bt đng sn 4 1.2.2. Th trng bt đng sn 6 1.2.2.1.Khái nim 6 1.2.2.2.Vai trò ca th trng bt đng sn 7 1.2.2.3.Các yu t tác đng đn th trng bt đng sn 8 1.3.Tín dng bt đng sn 10 1.3.1.Khái nim tín dng bt đng sn 10 1.3.2.c đim ca tín dng bt đng sn 11 1.3.3.Nguyên tc cho vay bt đng sn 12 1.3.4.Ri ro trong cho vay bt đng sn 12 1.3.4.1.Yu t ch quan 12 1.3.4.2 Yu t khách quan 13 KT LUN CHNG I CHNGă II:ă KHNGă HONGă TĨIă CHệNHă QUCă Tă VĨă RIă ROă TÍN DNGăBTăNGăSNăTIăM 2.1.Din bin ca cuc khng hong 17 2.2.Nguyên nhơn ca cuc khng hong 21 2.2.1.Cho vay di chun 21 2.2.2.Bong bóng bt đng sn 24 2.2.3. Sai lm trong điu tit th trng tƠi chính ca Chính ph M 26 2.2.4.Mua bán khng 28 2.2.5.Các ngơn hƠng s dng đòn by tƠi chính quá cao 29 2.2.6.Khng hong nim tin 29 2.2.7.Môi trng lƣi sut thp 29 2.2.8. Ngun tin mt phong phú 30 2.2.9. Giá nhƠ tng liên tc vƠ cn st đu c 30 2.2.10. Nhn thc sai v ri ro 31 2.3.Các bin pháp can thip th trng, gii cu ngơn hƠng ca Chính ph 32 2.3.1.Nhng du hiu ban đu ca khng hong 32 2.3.2.Các bin pháp gii cu th trng ca Chính ph 32 2.3.2.1.Ti Hoa K 32 2.3.2.2.Ti các nc khác 34 2.4.Tác đng ca cuc khng hong đn nn kinh t toƠn cu 35 2.4.1.M 35 2.4.2.Châu Âu 35 2.4.3.Các nc khác 37 KT LUN CHNG II CHNGăIIIă:ăTHCăTRNGăHOTăNGăTệNăDNGăBTăNGăSNă CAăCỄCăNGỂNăHĨNGăTHNGăMIăVITăNAM 3.1.Thc trng th trng bt đng sn Vit Nam trong thi gian qua 39 3.1.1.Tác đng ca khng hong đn nn kinh t Vit Nam 39 3.1.2.Tình hình th trng bt đng sn Vit Nam 40 3.1.3.Nhng ri ro tim n ca th trng bt đng sn Vit Nam 48 3.2.Thc trng cho vay bt đng sn ca các NHTM VN 49 3.2.1.HƠnh lang pháp lỦ đi vi th trng tín dng bt đng sn  VN 49 3.2.2.Tình hình huy đng vn vƠ cho vay bt đng sn ti mt s NHTM VN 51 3.2.2.1.Ngân hàng Á Châu (ACB) 51 3.2.2.2.Ngân hàng Vietcombank (VCB) 54 3.2.2.3.Ngơn hƠng Công Thng (Vietinbank) 56 3.2.2.4.Ngơn hƠng TMCP SƠi Gòn Thng Tín (Sacombank) 58 3.2.3.Thc trng tín dng bt đng sn ca h thng NHTM VN 60 3.3.So sánh nhng đc đim, nguyên nhơn ca cuc khng hong M vƠ Châu Âu vi tình hình Vit Nam 68 3.4.BƠi hc kinh nghim cho Vit Nam 70 KT LUN CHNG III CHNGăIV:ăGIIăPHỄPăHNăCHăTỄCăNGăCAăKHNGăHONGă TĨIă CHệNHă Iă VIă RIă ROă TệNă DNGă BTă NGă SNă TIă CỄCă NHTMăVIT NAM 4.1.nh hng phát trin th trng bt đng sn vƠ tín dng bt đng sn ti các NHTM VN 73 4.1.1. nh hng phát trin th trng bt đng sn 73 4.1.2. nh hng tín dng bt đng sn ti các NHTM VN 74 4.2. Gii pháp hn ch tác đng ca khng hong tƠi chính đi vi ri ro tín dng bt đng sn ti các NHTM Vit Nam 75 4.2.1.Gii pháp v mô 75 4.2.1.1.Phát trin các công c tƠi chính cho th trng bt đng sn Vit Nam 75 4.2.1.2.HoƠn thin c ch, chính sách cho th trng BS phát trin hiu qu 77 4.2.1.3.Kin toƠn h thng pháp lỦ cho tín dng bt đng sn 79 4.2.1.4.Nơng cao nng lc giám sát tƠi chính ca các c quan qun lỦ th trng tƠi chính 80 4.2.1.5.C cu li h thng ngơn hƠng thng mi 82 4.2.1.6. Minh bch hóa th trng bt đng sn 84 4.2.2.Các gii pháp vi mô ca các NHTM VN 84 4.2.2.1.Nơng cao nng lc tƠi chính, s dng đòn by tƠi chính phù hp 84 4.2.2.2.Xem xét t l n, đánh giá li khon vay vƠ c cu n 86 4.2.2.3.Nơng cao vai trò ca h thng kim soát ni b, đc bit lƠ trong lnh vc cho vay bt đng sn 87 4.2.2.4.ThƠnh lp công ty qun lỦ vƠ khai thác bt đng sn 88 4.2.2.5.Nơng cao cht lng ngun nhơn lc nm bt v pháp lut, v th trng bt đng sn 88 4.2.2.6.HoƠn thin quy trình, quy ch cho vay cht ch, hp lỦ vƠ hiu qu 89 4.2.2.7.Nơng cao cht lng h thng xp hng tín dng 92 4.2.2.8.Qun tr ri ro ngơn hƠng 93 KT LUN CHNG IV KTăLUNăCHUNG TƠiăliuăthamăkho DANHăMCăCỄCăKụăHIU,ăCHăVITăTT ACB : Ngân hàng TMCP Á Châu ARM : Lƣi sut linh hot BS : Bt đng sn BOE : Ngơn hƠng trung ng Anh CBRE : Công ty t vn vƠ qun lỦ bt đng sn CDO : Ngha v n có th chp CDS : Hp đng hoán đi ri ro tín dng CPI : Ch s giá tiêu dùng DN : Doanh nghip Dong A Bank : Ngơn hƠng TMCP ông Á ECB : Ngơn hƠng trung ng Chơu Âu FDI : u t trc tip nc ngoƠi FED : Cc d tr liên bang M GDP : Tng sn phm quc ni HDBank : Ngơn hƠng TMCP Phát Trin NhƠ TP.HCM IMF : Qu tin t quc t IFC : Tp đoƠn tƠi chính quc t MBS : Chng khoán đm bo bng th chp Navibank : Ngơn hƠng TMCP Nam Vit NH : Ngân hàng NHNN : Ngơn hƠng NhƠ nc NHTM : Ngơn hƠng thng mi NHTMCP : Ngơn hƠng thng mi c phn NHTM VN : Ngơn hƠng thng mi Vit Nam NBER : Cc nghiên cu kinh t quc gia M ODA : H tr phát trin chính thc PNTR : Quy ch quan h thng mi bình thng vnh vin REIT : Qu tín thác đu t bt đng sn Sacombank : Ngơn hƠng TMCP SƠi Gòn Thng Tín TCTD : T chc tín dng TD BS : Tín dng bt đng sn Techcombank : Ngơn hƠng TMCP K Thng Vit Nam TP.HCM : ThƠnh ph H Chí Minh VCB : Ngơn hƠng TMCP Ngoi Thng Vit Nam VietABank : Ngơn hƠng TMCP Vit Á Vietinbank : Ngơn hƠng TMCP Công Thng Vit Nam VN : Vit Nam Western Bank : Ngơn hƠng TMCP Phng Tơy WTO : T chc Thng mi th gii DANHăMCăCỄCăBNG,ăBIUăVĨăSă S đ 2.1:Quá trình chuyn đi các hp đng cho vay th chp thƠnh chng khoán 23 Bng 3.14: Tng trng d n tín dng bt đng sn các NHTM ti TP.HCM…… 68 [...]... ch s Dow Jones, NASDAQ và S&P 500 s t gi m m nh nh t k t sau s ki n 11/9/2001 - Ngày 17/09 /2008: C c d tr liên bang M c p tín d ng 85 t ph giúp công ty này tránh phá s n - - Ngày 20 và 21/9 /2008: Hai ngân hàng Goldman Sachs và Morgan Stanley - Ngày 26/9 /2008: Ngân hàng Washington Mutual nh cM c chính ph ti p qu Chase & Co v i giá 1.9 t ô la ngân hàng ti t ki m l n c bán l i cho JP Morgan Washington... tiên trong l ch s - Tháng 8/2007: Kh ng ho ng tín d ng toàn c u, mà chính xác là ch ng khoán d a trên các kho n n th ch m cv i chu và qu trên kh p th gi i t c phát hi n trong các danh n Ngân hàng Trung Qu c Nhi u nhà cho vay ng ng cho vay tín d ng mua nhà C c d tr cho các ngân hàng vay 100 t ô la v i lãi su t th p - - Ngày 16/08/2007: T ch p l n nh cM cho vay th i tránh phá s n b ng cách vay kh n c... Rock 19 , , và Tháng ng - Ngày 15/10/2007: Citigroup - - vào ngày 4/11 - Ngày 15 17/10/2007: Liên minh các ngân hàng M ph thông báo l p m t siêu qu tr giá 100 t m b o b ng tài s n th ch p mà giá tr th ho c h tr b i chính mua l i các ch ng khoán s t gi m do kh ng i chu n Ch t ch C c d tr Liên bang Ben Bernake và B B tài chính M bóng b ng ng c nh báo v m i nguy hi m c a vi c v bong ng s n m 2008 v i nh... n hàng t + Che gi 1.3.4.2 - - 14 cho va toán - - - 15 r n Nh th nâng cao hi ng m khái ni qu và nh ng y n rõ và hi Ngân hàng có quy nh và phát tri úng th rõ b c tc a trong liên quan tác rõ ng s giúp các góp ph n n ng B S nói riêng và kinh t xã h i nói chung, góp ph n nâng cao hi u qu tí NHTM Vi : - các Ngân hàng , chúng ta c v - ng B m n -K tín B S và phát tri ho ng tín d ng 16 17 Cu c kh ng ho ng... giá 1.9 t ô la ngân hàng ti t ki m l n c bán l i cho JP Morgan Washington Mutual 21 - Ngày 29/09 /2008: Qu c h i M bác b k ho ch gi i c u th chính M do b Tài chính M xu t - Ngày 30/09 /2008: Ngân hàng kh ng l Wachovia c a M ph n ngân hàng bán l ng tài ng ý bán l i b i th Citigroup v i giá 2,16 t - Tháng 9 và 1 - hu ngoài ... Ngày 07/09 /2008: khi C c d tr liên bang dành quy n ki m soát hai t p ng th ch Los Angeles, Fannie Mae (Là t ch u trong th i chu n c a M ) và Freddie Mac (Là công ty công l n th 20 trên th gi i, là công ty tài chính l n th 2 v th ch p t i M ) - Ngày 14/09 /2008: Merrill Lynch (X p th 32 trong danh sách Global 2000 các công ty l n nh t th gi c bán cho Bank of America v i giá 50 t - Ngày 15/9 /2008: Lehman... tính cao nh t t ch ng nhà t c ng s n suy gi m v i chu n tuyên b phá s n G n 1,3 tri u b th ch p n ng s n l ng s ng ng b b ng b t M vào cu n 5.35% do có nhi u nhà kinh doanh b giá th p th b M b M v vào tháng 08/2005 Th n trên m t vài bang lãi su t ng s n nhà b t ch tài chính M g i bong bóng i nguy hi m ng tr c ti n n n kinh t 18 - Ngày 05/02/2007: Công ty Mortgage Lenders Network USA trong s i chu n... 55 -2010) 56 -2010) 57 -2010) 57 -2010) 58 -2010) 59 -2010) 59 66 TP.HCM 68 - chính - - NHTM tháng 6/2011 qua báo chí, internet, nh, các này 1 THUY : - - 2 - 1.2 1.2 1.2 t i t li tài i i khóa XI, tài t t ai; nhà, công trình xây tài li i t li tài t sau: - i t i 3 - h g 1.2 4 tran 1.2 c t n - trung tâm hay xa trung tâm, 5 - - * Cung - C - 6 Nh - - 1.2 1.2 7 nhi... n m 2008 v i nh ng m sau: - Ngày 16/03 /2008: Bear Stearns - công ty ch ng khoán l n th 7 th gi i bán l i cho JP Morgan Chase v tr liên bang ph i cung c p 30 t - m t c phi tránh phá s n C c d tr giúp các kho n l c a Bear Stearns 20 là ngân hàng có t phát tri n nhanh nh t trong l ch s c M , sau khi Countrywide - oát Ngân hàng IndyMac Bancorp - là t ch c cho vay và g i ti t ki m l n nh t ng th i là t... ch t là bi u hi n rõ nét nh t c a m ng ho m l i nh ng m c s ki n chính trong chu th y kh ng ho n ra h nào: -2004: Giá c các bang Arizona,California, Florida, Hawaii, và bùng n t ng s n t u l ng s n gi m, d nm ng s n ti p t c suy gi m Giá gi m, kinh doanh ng nhà t i M h i gi a tháng 08 gi Ch s xây d ng nhà im ng s n ti p t c th t b i S tính cao nh t t ch ng nhà t c ng s n suy gi m v i chu n tuyên b . hongătƠi chính qucăt 2008 vƠăbƠiăhc cho tín dngăbtă đngăsnăVit Nam đi sơu nghiên cu cuc khng hong tƠi chính toƠn cu 2008 cùng nhng nguyên nhơn ca nó đ t đó rút ra bƠi hc kinh nghim quỦ báu cho Vit Nam. . ca h thng tín dng ngơn hƠng vƠ nn kinh t. Vi nhng lỦ do trên, tác gi quyt đnh chn đ tƠi “Khngă hongă tƠiă chính qucăt 2008 vƠăbƠiăhc cho tín dngăbtăđngăsnăVit Nam đ nghiên. hong tƠi chính đi vi ri ro tín dng bt đng sn ti các NHTM Vit Nam 75 4.2.1.Gii pháp v mô 75 4.2.1.1.Phát trin các công c tƠi chính cho th trng bt đng sn Vit Nam 75 4.2.1.2.HoƠn