3.1.ă nhăh ngăphátătri năth ătr ngăb tăđ ngăs nătrênăđ aăbƠnăTP.HCM
TP.HCM đn nm 2015
th , khu dân c ; D án đ u t trung tâm th ng m i, h i ngh , ch : đ n 5 n m.
+ D án xây d ng khu đô th , khu dân c , nhà : đ n 7 n m
+ D án k t h p: th i h n cho vay t i đa đ c xác đ nh là th i h n t i đa cho vay theo lo i hình đ u t có th i h n cho vay dài nh t theo quy đ nh. - Lãi su t cho vay:
ngân hàng. Lãi su t cho vay c th do Ngân hàng và khách hàng tho thu n. Ngân hàng áp d ng m c lãi su t quá h n t i đa đ n 150% lãi su t cho vay trong h n đã th a thu n trong h p đ ng tín d ng đã kỦ k t.
- M c cho vay: M c cho vay đ c xác đ nh c n c vào nhu c u vay v n, kh
n ng hoàn tr n và kh n ng b o đ m ti n vay c a khách hàng và kh n ng ngu n v n c a Ngân hàng, nh ng t i đa không v t quá gi i h n cho vay, tr tr ng h p
đ c Th t ng Chính ph cho phép. T ng d n cho vay c a Ngân hàng đ i v i
m t khách hàng không đ c v t quá 15% v n t có c a Ngân hàng, tr tr ng h p đ i v i nh ng kho n cho vay t các ngu n v n y thác c a Chính ph , c a các t ch c và cá nhân.
2.3.2
.HCM
Quy trình th m đ nh d án đ u t nói chung và các d án b t đ ng s n nói
riêng giúp cho vi c th m đ nh đ c th ng nh t, khoa h c; đ m b o ki m soát đ c ho t đ ng nghi p v ; góp ph n phòng ng a, h n ch r i ro trong đ u t . Các b c chính trong quy trình th m đ nh d án B S đ c th c hi n
TP.HCM nh sau:
- Ti p nh n, ki m tra h s d án xin vay v n: khách hàng n p h s t i phòng tín d ng, sau đó h s s đ c chuy n sang cho tr ng phòng th m đ nh có trách nhi m ki m tra. N u h s vay v n ch a đ c s đ th m đ nh thì chuy n l i đ Cán b tín d ng h ng d n khách hàng hoàn ch nh, b sung h s ; n u đã đ c s th m đ nh thì tr ng phòng th m đ nh kỦ giao nh n h s , vào s theo dõi và giao h s cho cán b tr c ti p th m đ nh.
và các n i dung yêu c u (ho c tham kh o) đ c quy đ nh t i các h ng d n thu c
Quy trình th m đ nh c a , s t ch c xem xét, th m đ nh d án đ u t
và khách hàng xin vay v n. N u trong tr ng h p c n thi t, có th đ ngh Cán b tín d ng ho c khách hàng b sung h s ho c gi i trình rõ thêm.
- Khi h s đã đ c s đ ti n hành th m đ nh thì khi hoàn thành công vi c th m đ nh, Cán b th m đ nh s l p Báo cáo th m đ nh d án, trình Tr ng Phòng th m đ nh xem xét.
- Tr ng Phòng th m đ nh ki m tra, ki m soát v nghi p v , thông qua n u
k t qu th m đ nh đã đ t yêu c u ho c yêu c u Cán b th m đ nh ch nh s a, làm rõ các n i dung trong tr ng h p th y k t qu th m đ nh ch a đ t yêu c u.
- Cán b th m đ nh hoàn ch nh n i dung Báo cáo th m đ nh, trình Tr ng
Phòng th m đ nh kỦ thông qua, sau đó ti n hành l u h s , tài li u c n thi t và đ ng th i g i tr h s kèm Báo cáo th m đ nh cho Phòng Tín d ng.
2.3.3
tr .HCM
2.3.3.1 Th m đ nh h s vay v n
H s vay v n là t p h p các tài li u do khách hàng cung c p làm c s cho ngân hàng xem xét cho vay, bao g m:
- Gi y đ ngh vay v n
- H s v khách hàng vay v n
- 4 giai đ : giai đo n chu n b đ u t , giai
đo n l p d án đ u t , Giai đo n tri n khai d án, Giai đo n k t thúc đ u t và đ a d án vào ho t đ ng.
- H s v đ m b o n vay: bao g m H p đ ng b o đ m ti n vay và các gi y
t c n thi t khác nh công ch ng, ch ng th c, đ ng kỦ giao d ch b o đ m ... theo quy đ nh c a pháp luât.
2.3.3.2 Th m đ nh v khách hàng vay v n
:
- T cách và n ng l c pháp lý, n ng l c đi u hành và qu n lý SXKD c a khách
hàng: ánh giá v l ch s ho t đ ng c a khách hàng; v t cách và n ng l c pháp lỦ; v mô hình t ch c và b trí lao đ ng c a khách hàng;v n ng l c qu n tr đi u hành
- Phân tích ho t đ ng và tri n v ng c a khách hàng: trên c s các phân tích đánh giá, đ a ra các nh n xét ng n g n tri n v ng phát tri n c a Khách hàng (R t t t/ T t /Trung bình/ Không t t) trong ng n h n và dài h n
nghi p vay v n c n c vào báo cáo tài chính g n nh t. Các nhóm ch tiêu tài chính c n phân tích bao g m: nhóm ch tiêu thanh kho n; nhóm ch tiêu ho t đ ng; nhóm ch tiêu cân n và c c u tài s n, ngu n v n; nhóm ch tiêu thu nh p; nhóm ch tiêu v hi u qu s d ng lao đ ng. Qua nh ng ch tiêunày, ngân hàng đ a ra k t lu n v s ti n có th cho vay ho c m c d n t i đa (h n m c tín d ng), ti n đ gi i ngân, thu n ti n vay sao cho phù h p v i kh n ng th c t và chu k s n xu t kinh doanh c a khách hàng.
- Phân tích tình hình quan h v i ngân hàng: q
, các lo i s n ph m trong k v a qua (m c đ s d ng , s d hi n t i, s d bình quân; doanh s vay, tr v.v….)
2.3.3.3 Th măđ nhăv ăd ăánăđ uăt
- Xem xét, đánh giá s b theocác n i dung chính c a d án:
+M c tiêu đ u t c a d án: thông qua các ch tiêu, hi u qu v tài chính và kinh t xã h i th m đ nh m c tiêu c a d án nh m tr l i các câu h i nh d án đ u t này có l i hay không? l i ích là l n hay nh ? d án có h i gì đ c bi t là tác h i đ i v i môi tr ng…t đó ra quy t đ nh có nên cho d án vay v n hay không.
+ S c n thi t đ u t d án: c n xem xét xem d án có th c s là c n thi t, phù h p v i nhu c u th tr ng hay không? V m t pháp lỦ d án ra đ i có n m trong s cho phép c a pháp lu t, phù h p v i quy ho ch và chi n l c phát tri n c a ngành, đ a ph ng không? Trên c s th c ti n nào làm n y sinh d án, d án sinh ra đ làm gì…Các d án đ u t B S v i s n ph m có đ c thù là hình thành và t n t i ngay t i n i đ c xây d ng, là c đ nh nên ph thu c hoàn toàn vào v trí đ a lỦ, đi u ki n t nhiên c ng nh chi n l c, quy ho ch phát tri n c a đ a ph ng nên vi c quan tâm xem xét nh ng v n đ này là h t s c c n thi t.
+ Quy mô v n đ u t : T ng m c v n đ u t , c c u v n đ u t c a d án theo các tiêu chí nh xây l p, thi t b , chi phí khác, lãi vay trong th i gian thi công và d phòng phí; v n c đ nh và v n l u đ ng
th c hi n d án theo ngu n g c s h u là v n t có, v n đ c c p, v n vay, hay
v n liên doanh liên k t ...
+ D ki n ti n đ tri n khai d án.
- ánh giá t ng quan v nhu c u s n ph m d án
, phân tích, đánh giá m i quan h cung - c u đ i v i s n ph m và d ch v đ u ra c a d án B S ( s n ph m c a các d án B S là nhà , khu ngh mát (resort), công viên, các khu kinh doanh d ch v , gi i trí, nhà ngh , khách s n, v n phòng cho thuê…)
đi m…)
+ Xem xét đ c tính c a nhu c u đ i v i s n ph m, d ch v đ u ra c a các
d án B S.Tình hình các s n ph m, d ch v thay th đ n th i đi m th m đ nh. Nhu c u v s n ph m d án B S c a m i vùng, m i khu v c, m i qu c gia là r t khác nhau, ph thu c vào th hi u, t p quán c a ng idân sinh s ng t i đó.
- ánh giá v cung s n ph m
+ Xác đ nh n ng l c cung c p th a mãn nhu c u c a n n kinh t trong n c hi n t i c a s n ph m d án B S, các d án đ u t B S trong n c đã đáp ng bao nhiêu ph n tr m.
+ D đoán, phân tích nh ng bi n đ ng c a th tr ng trong t ng lai khi có các d án khác, đ i t ng khác cùng tham gia vào th tr ng s n ph m và d ch v
đ u ra c a d án. ng th i d đoán và đánh giá đ c nh h ng c a các chính
sách khi Vi t Nam tham gia h i nh p cùng các n c khu v cvà qu c t
- ánh giá, d ki n kh n ng tiêu th s n ph m c a d án.
Cán b th m đ nh đ a ra đ c các d ki n v kh n ng tiêu th s n ph m c a d án sau khi đi vào ho t đ ng làm c s cho vi c tính toán, đánh giá hi u qu tài chính các ph n sau, theocác ch tiêu:
+ Ch t l ng, kh n ng tiêu th c a s n ph m hàng n m.
+ Di n bi n s thay đ i dao đ ng giá s n ph m, d ch v hàng n m (giá nhà , v n phòng cho thuê hàng n m...)
- ánh giá kh n ng cung c p nguyên v t li u và các y u t đ u vào c a d án. Trên c s h s d án và đ c tính k thu t đánh giá kh n ng cung c p nguyên v t li u đ u vào cho d án đ u t B S:
+ Nhu c u v nguyên nhiên li u đ u vào đ xây d ng đúng ti n đ công trình. + S l ng các nhà cung c p nguyên li u đ u vào
- Quy mô, gi i pháp xây d ng
+ Xem xét quy mô xây d ng, gi i pháp k t c u ki n trúc các h ng m c công trình có đ m b o các đ nh m c kinh t k thu t c a d án đã đ ra hay không.
+ Xem xét, đánh giá t ng d toán và d toán c a t ng h ng m c công trình,
tránh b sót h ng m c c n đ u t mà ch a đ c d tính, các h ng m c không c n
thi t ho c ch a c n thi t ph i đ u t hay không.
+ Ti n đ thi công có phù h p v i k ho ch và v i th c t hay không. + Các v n đ h t ng c s c n quan tâm nh ngu n n ng l ng s d ng cho d án giao thông, đi n, c p thoát n c...
- Môi tr ng, PCCC
Trong ph n này, cán b th m đ nh xem xét, đánh giá tính đ y đ , h p lỦ c a các gi i pháp v môi tr ng, PCCC c a d án, đã đ c c quan có th m quy n ch p
thu n trong tr ng h p yêu c u ph i có hay ch a. ng th i c n ph i đ i chi u v i các quy đ nh hi n hành xem xét xem d án có ph i l p, th m đ nh và trình duy t Báo cáo đánh giá tác đ ng môi tr ng, PCCC.
- ánh giá v ph ng di n t ch c, qu n lý th c hi n d án:
Tính kh thi c a d án đ
:
+ Xem xét, đánh giá kh n ng chuyên môn, kinh nghi m qu n lỦ, trình đ t ch c, s hi u bi t c a ch đ u t d án trên l nh v c kinh doanh B S.
+ Xem xét, đánh giá n ng l c c ng nh uy tín c a các nhà th u t v n, thi công, cung c p thi t b - công ngh ...
+ V ngu n nhân l c c a d án: s l ng lao đ ng c n, tay ngh , trình đ k thu t, k ho ch đào t o và kh n ng cung ng ngu n nhân l c cho d án.
- Th m đ nh t ng v n đ u t và tính kh thi ph ng án ngu n
+ T ng v n đ u t d án: cán b th m đ nh xem xét, đánh giá s tính toán t ng v n đ u t h p lỦ không, đã tính đ các kho n c n thi t ch a, các y u t làm t ng chi phí do l m phát, tr t giá, s thay đ i chính sách ch ng h n nh thu theo chi u h ng b t l i, d phòng vi c thay đ i t giá ngo i t n u d án có s d ng ngo i t ... Thêm vào đó, Cán b th m đ nh c ng c n xem xét nhu c u v n l u đ ng ban đ u đ đ m b o ho t đ ng c a d án sau này.
+ Xác đ nh nhu c u v n đ u t theo ti n đ th c hi n d án: Cán b th m đ nh xem xét, đánh giá tính h p lỦ, ti n đ th c hi n d án và nhu c u v n c ng nh kh n ng đáp ng nhu c u v n trong t ng giai đo n th c hi n d án đ đ m b o ti n đ thi công; t l h p lỦ c a t ng ngu n v n tham gia t ng giai đo n.
- ánh giá hi u qu v m t tài chính c a d án.
Vi c đánh giá và đ a ra các gi đ nh ban đ u có Ủ ngh a quy t đ nh đ i v i vi c xác đ nh hi u qu tài chính c a d án có chính xác hay không. Trong quá trình đánh giá hi u qu tài chính c a d án hai nhóm ch tiêu chính c n thi t ph i đ c p, tính toán c th , g m có:
* Nhóm ch tiêu v t su t sinh l i c a d án:
NPV - Hi n giá thu n c a d án
IRR - T su t sinh l i n i b c a d án ROE - T su t sinh l i trên v n ch s h u
* Nhóm ch tiêu v kh n ng tr n .
Ngu n tr n hàng n m. Th i gian hoàn tr v n vay.
Ch s đánh giá kh n ng tr n dài h n c a d án DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
- Th m đ nh tài s n đ m b o
Th m đ nh tài s n tài s n đ m b o n vay nh m đánh giá m t cách chính xác và trung th c kh n ng thanh lỦ các tài s n đ m b o n vay khi c n thi t, đ m b o kh n ng thu n . Các cán b th m đ nh s t p trung ch y u vào th m đ nh các khía c nh pháp lỦ c a tài s n và kh n ng thanh lỦ tài s n đó theo giá tr th tr ng.
2.4 TP.HCM 2.4 - .HCM đã th c hi n vi c cho vay đ i v i l đ đ u t vào l nh v c B S theo c .HCM. - , thuê b t đ ng s n…
- Các hình th c cho vay b t đ ng s n trong th i gian qua khá đa d ng: cho vay ch đ u t các d án, cho vay các đ n v xây l p, cho vay đ i v i các t ch c, cá nhân có nhu c u mua, s d ng các s n ph m c a d án nh c n h , v n phòng,…
-
.
2.4
- Ngu n v n c a ngân hàng huy đ ng đ c ph n l n là ngu n v n ng n h n,
trong khi đó th tr ng b t đ ng s n l i đòi h i ngu n v n trung dài h n, có khi lên