Trên thị trờng bất động sản, cung - cầu vận động hình thành nên giá cả, đến lợt nó, giá cả lại tác động ngợc trở lại cung - cầu và làm thay đổi cung-cầu về bất động sản. Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, cung bất động sản thờng biến đổi chậm hơn sự biến đổi của cầu. Khi cầu về nhà ở, văn phòng, nhà xuởng sản xuất.. tăng lên thì không phải đã có ngay cung mà phải có một thời gian sau cung mới đáp ứng đợc cầu, vì vậy nếu cầu tăng mạnh thì sẽ giảm tăng giá bất động sản trên thị trờng. Nhng trong thị trờng bất động sản, nh ở nớc ta hiện nay, chẳng hạn việc xác định cung, cầu bất động sản trên thị trờng là một việc rất khó khăn và không thể làm đợc, vì chúng ở dạng đơn lẻ, manh mún và nhà nớc cha kiểm soát đợc, dẫn tới những khó khăn trong việc xác định giá trị của bất động sản một cách chính xác. Để phục vụ cho việc tính giá đất cho các mục đích khác nhau, chính phủ đã ban hành quyết định số 242/2006/ QĐ-UBND ngày 29/12/2006 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2007, nhng cho đến nay cả hai bảng giá trên đều không phù hợp so với thực tế. Cho nên đối với những bất động sản thế chấp nếu ngân hàng căn cứ vào khung giá của nhà nớc để xác định giá trị thì sẽ rất thấp, không đáp ứng đợc nhu cầu vốn vay của khách hàng, hiện nay điều này cả khách hàng và phía ngân hàng đều không muốn.
Do vậy để cải thiện tình hình trên các ngân hàng thờng xác định giá bất động sản thế chấp theo nhận định của mình, nhng việc tồn tại một khung giá mới, tơng ứng với thị trờng để làm cơ sở vẫn là mong mỏi của ngân hàng. Và khi đã có khung giá mới của chính phủ, UBND Thành Phố Hà Nội nên đa ra một biên độ giá giao động thích hợp đối với mỗi mức giá để áp dụng vào định giá bất động sản thế chấp. Hiện này với một khung giá “cứng nhắc” và nếu áp dụng vào định giá bất động sản thế chấp nhiều khi làm cho giá trị tài sản tại thời điểm định giá thế chấp khác xa so với giá trị của tài sản đó tại thời điểm phát mãi, đặc biệt đối với các tài sản có sự biến động lên xuống của thị trờng. Biên độ giao động sẽ khác nhau đối với mỗi loại tài sản, biên độ giao động sẽ lớn nếu tài sản có sự nhạy cảm với sự biến động của thị trờngvà sẽ nhỏ hoặc không có biên độ giao động nếu tài sản đó ít biến động, để đảm bảo việc định giá sẽ sát với thực tiễn hơn. Một khung giá có biên độ giao động sẽ giúp cho giá trị của bất động sản thế chấp không quá chênh lệch so với gía thị tr- ờng tại thời điểm định giá và cũng không quá thấp khi phát mãi đề thu nợ.
Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới cũng bộc lộ những bất cập trong trong thực tế hiện nay, bất cập chính là mức giá quy định rất thấp so với tình hình thị trờng. Để xoá bỏ điều này, chính phủ các bộ cần phối hợp ban hành một khung giá khác phù hợp hơn.
3.2.2. Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá bất động sản
Sự đổi mới về đờng lối và phát triển kinh tế đã dẫn tới sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và sự phát triển nhanh của khoa học công nghệ đang đặt ra nhu cầu phải đổi mới tổ chức bộ máy quản lý. Bộ máy tổ chức quản lý phải đợc xây dựng theo hớng gọn nhẹ, tinh giảm đợc biên chế; phẩm chất, năng lực và trình độ, trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ phải ngày càng đợc nâng cao đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của công tác quản lý. Cải cách hành chính phải đợc thực hiện trên mọi mặt, mọi ngành. Những bộ phận cơ quan nào có thể sáp nhập thì sáp nhập, thiếu thì phải bổ sung... nh vậy mới đáp ứng đợc đòi hỏi của thực tiển. Hiện nay chính phủ và các cơ quan chức
năng đang nổ lực bằng nhiều biện pháp thúc đẩy và quản lý thị trờng bất động sản. Trong thị trờng bất động sản thì giá cả bất động sản là rất quan trọng, không những thế nó còn quan trọng trong quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý nhà nớc về đất đai thông qua điều tra, xác định giá các loại đất với các mục đích khác nhau trong thị trờng. Vậy sự tồn tại một cơ quan chuyên định giá bất động sản là điều rất cần thiết. Cơ quan này có thể làm tham mu cho các cơ quan, tổ chức thờng xuyên đụng chạm đến vấn đề định giá, và chịu trách nhiệm trớc pháp luật về kết luận của mình.