* Đối với BĐS là hiện vật:
Khi phòng thẩm định tài sản bảo đảm nhận đợc giấy đề nghị định giá thì cán bộ thẩm định bắt đầu thực hiện định giá tài sản, dựa vào các giấy tờ chứng minh quyền hợp pháp của tài sản, chứng minh tài sản đó có bị đem thế chấp nơi khác hay không. Cán bộ thẩm định xuống tận nơi có bất động sản thế chấp để lấy dữ liệu thực tế về bất động sản mục tiêu.
Những vấn đề mà cán bộ thẩm định cần quan tâm đó là: - Địa chỉ cụ thể của bất động sản đem thế chấp.
- Diện tích hình dáng của bất động sản có giống nh đợc ghi trong quyền sử dụng đất hay không, nếu có sự thay đổi thì phải miêu tả chi tiết về sự thay đổi đó.
- Xem mối quan hệ xung quanh của bất động sản mục tiêu nh thế nào, điều kiện cơ sở hạ tầng, kinh tế xã hội....
- Nếu có nhà trên đất thì phải xem thời gian đã sử dụng của ngôi nhà. - Bất động sản hiện đang đợc sử dụng để làm gì.
- Tham khảo giá của những bất động sản xung quanh
- Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản nh phong thủy, kiến trúc, hớng....
Sau đó bất động sản sẽ đợc xác định giá trị theo những thông tin thị trờng mà cán bộ thẩm định thu thập đợc một cách đáng tin cậy. Đặc biệt là dựa vào kinh nghiệm của cán bộ định giá và ý kiến của các đồng nghiệp đã từng định giá các bất động sản tuơng tự.
* Đối với bất động sản có nhà trên đất:
- Chúng ta xác định giá trị ngôi nhà theo số liệu sổ sách kế toán, bao gồm việc tập hợp những chi phí cho việc xây dựng căn nhà , nh chi phí mua nguyên vật liệu, chi phí nhân công, chi phí thiết kế...Hoặc dựa theo chi phí xây dựng mà UBND thành phố, tỉnh quy định tại thời điểm định giá.
- Sau đó ta xác định giá trị còn lại của công trình trên đất bằng cách :
Giá trị còn lại của công trình
= =
Nguyên giá nhà cửa, công trình xây dựng
- _
Khấu hao cơ bản đã trích
Nh vậy giá trị còn lại của công trình xây dựng chính là giá trị ớc tính của cán bộ thẩm định. Còn việc tính khấu hao cơ bản đã trích thì ngân hàng chủ yếu
dựa vào phơng pháp khấu hao theo đờng thẳng. Đó là thực tế đối với những công trình xây dựng của các doanh nghiệp còn đầy đủ giấy tờ, thực tế với nhà dân thì việc định giá đợc tiến hành nh sau:
- Xác định nguyên giá bằng cách lấy quy định mét vuông xây dựng của Uỷ ban thành phố, tỉnh , địa phơng quy định tại thời điểm định giá.
- Giá trị còn lại ớc tính tùy theo kinh nghiệm từng ngời. Tính theo tỷ lệ còn lại.
Vậy giá trị ớc tính của bất động sản :
Giá trị nhà còn lại = đơn giá m2 sàn xây dựng * Diện tích xây dựng * tỷ lệ % giá trị còn lại của bất động sản
* Đối với những bất động sản bảo đảm hình thành sau vốn vay thì cách xác định nh sau:
Vói những ngôi nhà tự xây dựng thì đợc định giá dựa vào chi phí xây dựng thực tế, dựa vào hóa đơn thanh toán những khoản để có đợc bất động sản thuộc sở hữu. Cán bộ thẩm định phải theo dõi sát sao số chi phí đó.
- Với những ngôi nhà chung c thì cán bộ thực hiện ký kết với ngời thầu xây dựng khu chung c đó để đảm bảo ngôi nhà đó không đợc bán, chuyển nh- ợng hay cho thuê đối với ngời khác mà không đợc sự đồng ý của ngân hàng. Lúc này giá trị ngôi nhà đợc xác định bằng giá bán của nhà thầu xây dựng cho khách hàng.
Việc định giá một tài sản không phải là việc đơn giản, nó đòi hỏi cán bộ thẩm định đa ra đợc một mức giá ớc tính cho bất động sản sao cho thị trờng chấp nhận tại thời điểm vay. Định giá tài sản đảm bảo gặp khó khăn hơn nhiều bởi lẽ định giá tại thời điểm hiện tại nhng nếu phải đem phát mãi thì cũng phải sau ít nhất một năm mới thực hiện đợc, vì vậy chứa đựng rủi ro cho cán bộ thẩm định là rất lớn và rủi ro cho hoạt động tín dụng cũng không nhỏ. Do đó, việc định giá của cán bộ thẩm định cũng phải tuân theo một phơng pháp nhất định, nhằm làm giảm rủi ro tới mức thấp nhất.
