Khóa luận Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản dưới góc dộ nhà đầu tư tiềm năng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ ỨNG DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN DƯỚI GÓC ĐỘ NHÀ ĐẦU TƯ TIỀM NĂNG PHẠM THỊ VÂN TRANG LUẬN VĂN CỬ NHÂN NGÀNH KẾ TOÁN Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 07/2006 Hội đồng chấm báo cáo luận văn tốt nghiệp đại học khoa Kinh Tế, trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh xác nhận luận văn “Ứng dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản góc độ nhà đầu tư tiềm năng” Phạm Thị Vân Trang, sinh viên Khóa 28, ngành Kế toán, bảo vệ thành công trước hội đồng vào ngày ĐẶNG MINH PHƯƠNG Người hướng dẫn, Ký tên, ngày tháng năm 2006 Chủ tịch hội đồng báo cáo Ký tên, ngày tháng năm 2006 Thư ký hội đồng chấm báo cáo Ký tên, ngày tháng năm 2006 LỜI CẢM TẠ Trên đường đến tương lai, quãng thời gian dài đầy gian nan thử thách, nụ cười cho thành mà lỗ lực đạt có giọt nước mắt nỗi buồn, lần thất bại, khó khăn vật chất tinh thần Nhưng, vượt lên tất tinh thần mong muốn học Học chơi trốn tìm vậy, ta thấy thứ trước mắt tưởng chừng dễ dàng đạt được, mơ hồ, mênh mông, thân cảm thấy trơ trọi kìm nắm vào đâu, gặp phải vô vọng, hoài nghi hiểu biết thân trước kho tàng kiến thức rộng lớn Tôi rằng, đường chinh phục đỉnh cao kiến thức có lần cảm giác giống Để bước đường đầy gian nan đó, luôn có ánh mắt dõi theo bước tôi, chỗ dựa vững chắc, nghị lực giúp vươn lên sau lần khó khăn Đó Cha Mẹ tôi, Người cô, Người thầy thời trung học, Người Thầy, Người Cô đáng kính giảng đường đại học Thầy Đặng Minh Phương - Người Thầy dìu dắt, hướng dẫn làm đề tài tận tình Thật khó nói rõ lời, từ đáy sâu lòng nói câu vào lúc này: “Con cảm ơn Cha, cảm ơn Mẹ, cảm ơn Thầy cô, cảm ơn anh chị công ơn người mà cố gắng vươn lên sống thật tốt.” Đồng hành chia sẻ với vui buồn hàng ngày sống xa nhà không nhắc tới người bạn Cùng lo lắng cho bữa ăn, hết tiền, lúc bệnh tật mà người thân Cùng khóc cảm thấy nhớ nhà, tủi thân Một lần nữa, xin cảm ơn tất người, Những Con người đáng kính đáng tôn trọng mãi tim Tác giả: Vân Trang NỘI DUNG TÓM TẮT PHẠM THỊ VÂN TRANG, Khoa Kinh Tế, Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Tháng năm 2006 Ứng dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản gốc độ nhà đầu tư tiềm Trọng tâm nghiên cứu ứng dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản để ước tính giá trị thị trường bất động sản mục tiêu, cụ thể nghiên cứu đất trống công trình hữu (khách sạn) Từ đó, giúp cho nhà thẩm định biết phương pháp phù hợp với loại hình bất động sản đầu tư Tư vấn cho nhà đầu tư nhận biết mức giá hợp lý hay chi phí bỏ để mua (hay thuê) bất động sản, làm sở tính toán thu nhập nhận đưa chiến lược đầu tư thích hợp bước đầu xây dựng dự án tiền khả thi Đề tài áp dụng phương pháp cho hai tình nghiên cứu cụ thể Kết cho thấy phương pháp phù hợp với loại hình bất động sản định ABSTRACT PHAM THI VAN TRANG, Faculty of economics, Nong Lam University Ho Chi Minh July 2006 Applying The Valuation Approaches for Real Estate Under View of The Potential Investor The focus of studying is application the valuation approaches for real estate in order to estimate market value of target real estate, is the land and a hotel paticularly From that point, it’s play helping role valuator who will know more clearly about which approach is the most suitable to the form of invested real estate Advise on investor realize the reasonable price of property or cost for buying (or rent) that one, it’s basic for estimating income such as advance sensible investment strategy, the first step make pre – feasible project The subject is including of four approaches for two studying situations in particular From the results, we see the most suitable approach for every form of real estate certainly MỤC LỤC Trang Danh mục chữ viết tắt ix Danh mục bảng x Danh mục phụ lục xii CHƯƠNG ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Sự cần thiết đề tài 1.2 Mục tiêu ý nghĩa đề tài 1.2.1 Mục tiêu 1.2.2 Ý nghĩa 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Đối tượng nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.6 Cấu trúc luận văn CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Khái niệm 6 2.1.1 Khái niệm Thẩm định giá 2.1.2 Khái niệm BĐS 2.1.3 Khái niệm Thẩm định giá bất động sản 2.1.4 Khái niệm thị trường bất động sản 2.1.5 Khái niệm chi phí 2.1.6 Khái niệm giá 2.1.7 Khái niệm lãi suất 2.1.8 Khái niệm lãi suất vốn hóa 2.1.9 Khái niệm thu nhập 2.2 Cơ sở giá trị Thẩm định giá 2.2.1 Cơ sở thị trường Thẩm định giá 2.2.2 Cơ sở phi thị trường Thẩm định giá 2.3 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 2.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu vi 10 11 2.3.1 Nguyên tắc cung – cầu 11 2.3.3 Nguyên tắc thay đổi 11 2.3.4 Nguyên tắc thay 11 2.3.5 Nguyên tắc cân 12 2.3.6 Nguyên tắc thu nhập tăng giảm 12 2.3.7 Nguyên tắc phân phối thu nhập 12 2.3.8 Nguyên tắc đóng góp 12 2.3.9 Nguyên tắc tuân thủ 13 2.3.10 Nguyên tắc cạnh tranh 13 2.3.11 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai 13 2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 13 2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 13 2.4.2 Phương pháp chi phí 15 2.4.3 Phương pháp thặng dư 17 2.4.4 Phương pháp thu nhập 19 2.4.5 Phương pháp lợi nhuận 20 CHƯƠNG TỔNG QUAN 21 3.1 Tổng quan hình thành phát triển ngành TĐG Việt Nam 21 3.1.1.Quá trình hình thành 22 3.1.2 Cơ sở pháp lý cho việc hình thành phát triển 23 3.2 Các loại hình doanh nghiệp, đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá 24 3.2.1 Các Trung tâm thẩm định giá 24 3.2.2 Các doanh nghiệp thẩm định giá 26 3.3 Hội thẩm định giá Việt Nam vai trò Hội 26 3.4 Tổng quan thị trường bất động sản 27 3.4.1 Tổng quan thị trường bất động sản giới 27 3.4.2 Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 31 3.4.3 Diễn biến tình hình thị trường bất động sản 31 vii CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 4.1 Đầu tư BĐS Việt Nam hội rủi ro 34 4.1.1 Những điểm thu hút nhà đầu tư 39 4.1.2 Kỳ vọng nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản Việt Nam 40 4.1.3 Những rủi ro gặp phải nhà đầu tư 42 4.2 Thẩm định giá với vai trò tư vấn đầu tư bất động sản 4.2.1 Vai trò tư vấn đầu tư thẩm định giá 41 41 4.2.2 Các phương pháp thẩm định giá việc ứng dụng cho loại hình đầu tư bất động sản 42 4.2.3 Quy ước nhập liệu đầu vào 43 4.3 Ứng dụng phương pháp phân tích dự án đầu tư 45 4.3.1 Phân tích dự án đầu tư xây dựng hộ cho thuê 45 4.3.2 Phân tích dự án đầuthue6xa6y dựng chung cư bán 53 4.3.3 Phân tích dự án đầu tư công trình hữu 61 4.4 Đánh giá chung 70 4.4.1 Đánh giá việc ứng dụng phương pháp thẩm định giá xây dựng dự án đầu tư 70 4.4.2 Các loại hình bất động sản với việc áp dụng phương pháp 71 4.4.3 Đánh giá khả áp dụng thực tế 71 CHƯƠNG KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73 5.1 Kết luận 73 5.2 Kiến nghị 75 Tài liệu tham khảo 77 Phụ lục viii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TĐG Thẩm Định Giá BĐS Bất Động Sản PP Phương Pháp DT Doanh Thu ĐVT Đơn Vị Tính TT Trung Tâm QSDĐ Quyền Sử Dụng Đất TSSS Tài Sản So Sánh GTXL Giá Trị Xây Lắp CP Chi Phí VP Văn Phòng ix - Xây dựng hệ thống ngân hàng liệu riêng: Thường xuyên câp nhật thông tin thị trường, văn pháp luật liên quan để đủ phục vụ cho công tác thời gian Đối với nhà đầu tư - Thẩm định giá góc độ nhà đầu tư: Kết thẩm định giá công cụ hữu ích cho nhà đầu tư đưa chiến lược đầu tư hợp lý cho loại hình BĐS thông qua việc ước tính khoản cho phí bỏ ban đầu giá trị BĐS - Hướng vận dụng thẩm định giá kinh doanh: Thẩm định giá sử dụng công cụ hữu hiệu việc xây dựng DAĐT - Mối liên kết đầu tư bất động sản thẩm định giá: Từ vai trò thẩm định giá việc thẩm định xây dựng DAĐT nhà đầu tư nên nhận biết mối liên hệ hỗ trợ thẩm định giá với đầu tư BĐS, thẩm định giá cho nhà đầu tư biết mức giá dự tính BĐS – chi phí đầu vào quan trọng việc đầu tư, từ có định hướng ban đầu cho đầu tư 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾNG VIỆT Ban Vật Giá Chính Phủ, Vụ Tổng Hợp – Trung Tâm Thông Tin Thẩm Định Giá Những Tiêu Chuẩn Thẩm Định Giá Quốc Tế, 2000 Nguyễn Văn Thọ, Bồi Dưỡng Nghiệp Vụ Thẩm Định Giá Bất Động Sản, Bộ Tài Chính, Trung Tâm Thông Tin Thẩm Định Giá Miền Nam, 2002, 2005, 2006 Website, http//www.thitruongbatdongsan.com TIẾNG NƯỚC NGOÀI Howie Gelbtuch, CRE, FRICS, The Vietnam Real Estate Association by The National Association of Realtors, 2006 Website, http//www.google.com 77 Phụ lục PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Bảng 8,Bảng 9, Bảng 10 Các thông số đầu vào Diện tích khuôn viên Diện tích xây dựng Diện tích sàn xây dựng Mật độ xây dựng Tổng số tầng xây dựng Diện tích cho thuê Giá cho thuê dự tính Tổng giá thuê dự tính Tiền thuê năm Hoa hồng giới thiệu Số năm dự kiến phân tích Chi phí sửa chữa, bảo trì Chi phí thuê quản lý tòa nhà Chi phí quy hoạch Chi phí tiếp thị, quảng cáo Chi phí khác: thiết kế, giám sát xây dựng Chi phí lập, thẩm định giá dự án Chi phí lắp đặt hệ thống chống cháy Đơn vị m2 m2 m2 tầng m2 đ/m2/tháng đ/tháng đ/năm /doanh thu năm /doanh thu năm /doanh thu năm /doanh thu /doanh thu /doanh thu / GTXL bên Số lượng 2.530 1.518 16.698 60% 11 10.854 254.400 2.761.181.280 33.134.175.360 2% 50 10% 4% 1% 5% 3% 2% cameras Thuế suất chuyển mục đích sử dụng / GTXL bên % 10% 100% Giá Nhà nước quy định Lãi vay ngân hàng Vốn vay Tỷ suất chiết khấu Tỷ lệ nộp thuê TNDN Thuế giá trị gia tăng (VAT) Tỷ lệ cho thuê trung bình 02 năm đầu KẾ HOẠCH TRẢ LÃI Khoản mục Năm 2006 Kế hoạch trả nợ Nợ đầu kỳ 102.996.211.754 Trả nợ gốc Lãi vay 188.050.977.802 Trả lãi nợ gốc Khoản mục Năm 2011 đ/m2 /doanh thu năm /tổng chi phí /năm /doanh thu % /năm Năm 2007 102.996.211.754 11.123.590.869 11.123.590.869 Năm 2012 2.200.000 10,8% 100,0% 12,7% 32,0% 10% 50% Năm 2008 20% 82.396.969.403 - 20.599.242.351 23.483.136.280 44.082.378.631 Năm 2013 Năm 2009 20% 65.917.575.522 16.479.393.881 29.662.908.985 46.142.302.866 Năm 2010 20% 52.734.060.418 13.183.515.104 33.420.210.790 46.603.725.894 Năm 2014 Năm 2015 Kế hoạch trả nợ 20% Nợ đầu kỳ 30.859.303.442 Trả nợ gốc 13.225.415.761 Lãi vay 29.536.761.866 Trả lãi nợ gốc 42.762.177.626 30% 21.601.512.409 9.257.791.032 20.675.733.306 29.933.524.338 50% 10.800.756.205 10.800.756.205 14.473.013.314 25.273.769.519 50% 5.400.378.102 5.400.378.102 7.236.506.657 12.636.884.759 100% 5.400.378.102 3.618.253.329 9.018.631.431 DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU Năm Năm 2006 Chỉ tiêu Chỉ số lạm phát Tỷ lệ cho thuê Thu nhập thực Thu nhập danh nghĩa Thuế giá trị gia tăng Thu nhập sau thuế giá trị gia tăng Dòng ngân lưu vào Chi phí sửa chữa, bảo trì Sửa chữa lớn Chi phí quản lý tòa nhà Chi phí khác: Thiết kế, giám sát xây dựng, vv Chi phí quảng, cáo tiếp thị Trả nợ ngân hàng Hoa hồng giới thiệu Khấu hao tài sản Tổng chi phí Thuế thu nhập doanh nghiệp Dòng ngân lưu Thu nhập ròng 1,08 0% Năm 2007 1,13 50% 16.567.087.680 18.787.077.429 1.878.707.743 16.908.369.686 Năm 2008 1,19 50% 16.567.087.680 19.726.431.301 1.972.643.130 17.753.788.171 Năm 2009 1,25 60% 19.880.505.216 24.855.303.439 2.485.530.344 22.369.773.095 Năm 2010 1,31 60% 19.880.505.216 26.098.068.611 2.609.806.861 23.488.261.750 năm 2011 1,38 60% 19.880.505.216 27.402.972.041 2.740.297.204 24.662.674.837 1.878.707.743 1.972.643.130 2.485.530.344 2.609.806.861 2.740.297.204 310.950.904.667 281.998.448.793 751.483.097 789.057.252 994.212.138 1.043.922.744 1.096.118.882 563.612.323 591.792.939 745.659.103 782.942.058 822.089.161 845.418.484 887.689.409 1.118.488.655 1.174.413.087 1.233.133.742 11.132.537.097 44.117.832.198 46.179.413.142 46.641.207.273 51.193.177.997 375.741.549 497.106.069 2.101.963.505 2.101.963.505 2.101.963.505 2.101.963.505 2.101.963.505 17.649.463.798 50.460.978.433 54.122.372.955 54.354.255.530 59.186.780.491 (237.150.116) (10.466.300.884) (10.160.831.955) (9.877.118.010) (11.047.713.809) 17.412.313.682 39.994.677.549 43.961.541.000 44.477.137.520 48.139.066.682 (503.943.996) (22.240.889.378) (21.591.767.905) (20.988.875.771) (23.476.391.845) năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 1,45 65% 1,52 65% 1,60 75% 1,68 75% 10 1,76 85% 11 1,85 85% 12 1,94 85% 13 2,04 85% 21.537.213.984 31.170.880.697 3.117.088.070 28.053.792.627 21.537.213.984 32.729.424.732 3.272.942.473 29.456.482.259 24.850.631.520 39.652.956.886 3.965.295.689 35.687.661.198 24.850.631.520 41.635.604.731 4.163.560.473 37.472.044.258 28.164.049.056 49.546.369.630 4.954.636.963 44.591.732.667 28.164.049.056 52.023.688.111 5.202.368.811 46.821.319.300 28.164.049.056 54.624.872.517 5.462.487.252 49.162.385.265 28.164.049.056 57.356.116.143 5.735.611.614 51.620.504.528 3.117.088.070 3.272.942.473 3.965.295.689 4.163.560.473 4.954.636.963 5.202.368.811 5.462.487.252 5.735.611.614 1.246.835.228 1.309.176.989 1.586.118.275 1.665.424.189 1.981.854.785 2.080.947.524 2.184.994.901 2.294.244.646 935.126.421 981.882.742 1.189.588.707 1.249.068.142 1.486.391.089 1.560.710.643 1.638.746.176 1.720.683.484 1.402.689.631 1.472.824.113 1.784.383.060 1.873.602.213 2.229.586.633 2.341.065.965 2.458.119.263 2.581.025.226 35.835.224.598 30.256.751.491 15.128.375.745 10.796.746.793 623.417.614 832.712.095 1.092.497.450 2.101.963.505 2.101.963.505 2.101.963.505 2.101.963.505 2.101.963.505 2.101.963.505 2.101.963.505 2.101.963.505 45.262.345.067 39.395.541.313 25.755.724.981 22.683.077.410 12.754.432.976 13.287.056.449 14.938.808.547 14.433.528.476 (5.506.736.781) (3.180.498.897) 3.178.219.589 4.732.469.391 10.187.935.901 10.730.964.112 10.951.544.550 11.899.832.337 39.755.608.286 36.215.042.416 28.933.944.570 27.415.546.801 22.942.368.877 24.018.020.561 25.890.353.096 26.333.360.813 (11.701.815.659) (6.758.560.157) 6.753.716.627 10.056.497.457 21.649.363.790 22.803.298.739 23.272.032.169 25.287.143.716 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Năm 2024 Năm 2025 Năm 2026 Năm 2027 14 15 16 17 18 19 20 21 2,14 2,25 2,36 2,48 2,60 2,73 2,87 3,01 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 28.164.049.056 28.164.049.056 28.164.049.056 28.164.049.056 28.164.049.056 28.164.049.056 28.164.049.056 28.164.049.056 60.223.921.950 63.235.118.047 66.396.873.950 69.716.717.647 73.202.553.529 76.862.681.206 80.705.815.266 84.741.106.029 6.022.392.195 6.323.511.805 6.639.687.395 6.971.671.765 7.320.255.353 7.686.268.121 8.070.581.527 8.474.110.603 54.201.529.755 56.911.606.242 59.757.186.555 62.745.045.882 65.882.298.176 69.176.413.085 72.635.233.739 76.266.995.426 6.022.392.195 6.323.511.805 6.639.687.395 6.971.671.765 7.320.255.353 7.686.268.121 2.408.956.878 1.806.717.658 2.710.076.488 2.529.404.722 1.897.053.541 2.845.580.312 2.655.874.958 1.991.906.218 2.987.859.328 2.788.668.706 2.091.501.529 3.137.252.294 2.928.102.141 2.196.076.606 3.294.114.909 3.074.507.248 2.305.880.436 3.458.820.654 2.101.963.505 15.050.106.724 12.528.455.370 27.578.562.094 26.622.967.661 1.264.702.361 2.101.963.505 16.962.216.246 12.783.804.799 29.746.021.045 27.165.585.197 2.101.963.505 17.091.057.799 14.609.276.187 31.700.333.986 31.044.711.896 1.464.051.071 2.101.963.505 19.304.563.585 14.904.875.069 34.209.438.654 31.672.859.522 2.101.963.505 18.627.439.964 16.175.671.399 34.803.111.363 34.373.301.722 Năm 2040 Năm 2041 Năm 2036 2.101.963.505 16.377.291.404 13.881.566.448 30.258.857.852 29.498.328.702 Năm 2037 Năm 2038 Năm 2039 8.070.581.527 8.070.581.527 3.228.232.611 2.421.174.458 3.631.761.687 2.101.963.505 27.524.295.314 14.435.500.296 41.959.795.610 30.675.438.129 8.474.110.603 3.389.644.241 2.542.233.181 3.813.349.771 1.694.822.121 2.101.963.505 22.016.123.422 17.360.279.041 39.376.402.463 36.890.592.963 Năm 2042 Năm 2043 30 31 32 33 34 35 36 37 4,67 4,90 5,15 5,40 5,67 5,96 6,26 6,57 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 28.164.049.056 28.164.049.056 28.164.049.056 28.164.049.056 28.164.049.056 28.164.049.056 28.164.049.056 28.164.049.056 131.461.268.837 138.034.332.278 144.936.048.892 152.182.851.337 159.791.993.904 167.781.593.599 176.170.673.279 184.979.206.943 13.146.126.884 13.803.433.228 14.493.604.889 15.218.285.134 15.979.199.390 16.778.159.360 17.617.067.328 18.497.920.694 118.315.141.953 124.230.899.051 130.442.444.003 136.964.566.203 143.812.794.513 151.003.434.239 158.553.605.951 166.481.286.249 13.146.126.884 13.803.433.228 14.493.604.889 15.218.285.134 5.258.450.753 5.521.373.291 5.797.441.956 6.087.314.053 15.979.199.390 15.979.199.390 6.391.679.756 16.778.159.360 17.617.067.328 18.497.920.694 6.711.263.744 7.046.826.931 7.399.168.278 3.943.838.065 5.915.757.098 4.141.029.968 6.211.544.953 4.348.081.467 6.522.122.200 4.565.485.540 6.848.228.310 4.793.759.817 7.190.639.726 5.033.447.808 7.550.171.712 5.285.120.198 7.927.680.298 5.549.376.208 8.324.064.312 2.629.225.377 3.043.657.027 3.523.413.466 2.101.963.505 2.101.963.505 2.101.963.505 2.101.963.505 2.101.963.505 2.101.963.505 2.101.963.505 2.101.963.505 32.995.361.682 31.779.344.945 33.263.214.017 37.864.933.569 52.436.441.585 38.175.006.129 43.502.071.726 41.872.492.998 27.302.329.687 29.584.497.314 31.097.353.596 31.711.882.443 29.240.432.937 36.105.096.995 36.816.490.952 39.874.813.840 60.297.691.369 61.363.842.259 64.360.567.613 69.576.816.012 81.676.874.522 74.280.103.124 80.318.562.678 81.747.306.838 58.017.450.584 62.867.056.792 66.081.876.391 67.387.750.191 62.135.919.991 76.723.331.115 78.235.043.273 84.733.979.411 Năm 2044 Năm 2045 Năm 2046 Năm 2047 Năm 2048 Năm 2049 Năm 2050 Năm 2051 38 39 40 41 42 43 44 6,90 7,24 7,60 7,98 8,38 8,80 9,24 85% 85% 85% 85% 80% 80% 80% 28.164.049.056 28.164.049.056 28.164.049.056 28.164.049.056 26.507.340.288 26.507.340.288 26.507.340.288 194.228.167.290 203.939.575.655 214.136.554.437 224.843.382.159 222.198.165.898 233.308.074.193 244.973.477.903 19.422.816.729 20.393.957.565 21.413.655.444 22.484.338.216 22.219.816.590 23.330.807.419 24.497.347.790 174.805.350.561 183.545.618.089 192.722.898.994 202.359.043.943 199.978.349.309 209.977.266.774 220.476.130.113 45 9,70 80% 26.507.340.288 257.222.151.798 25.722.215.180 231.499.936.618 19.422.816.729 20.393.957.565 21.413.655.444 22.484.338.216 22.219.816.590 23.330.807.419 24.497.347.790 25.722.215.180 7.769.126.692 5.826.845.019 8.740.267.528 8.157.583.026 6.118.187.270 9.177.280.904 8.565.462.177 6.424.096.633 9.636.144.950 8.993.735.286 6.745.301.465 10.117.952.197 8.887.926.636 6.665.944.977 9.998.917.465 9.332.322.968 6.999.242.226 10.498.863.339 9.798.939.116 7.349.204.337 11.023.806.506 10.288.886.072 7.716.664.554 11.574.996.831 4.078.791.513 4.496.867.643 4.899.469.558 2.101.963.505 43.861.019.473 41.902.185.948 85.763.205.421 89.042.145.140 2.101.963.505 50.027.763.784 42.725.713.378 92.753.477.162 90.792.140.927 Năm 2.101.963.505 48.141.322.709 46.266.104.411 94.407.427.120 98.315.471.873 Năm 2052 2.101.963.505 54.940.158.313 47.174.043.402 102.114.201.714 100.244.842.229 Năm 2053 2.101.963.505 49.874.569.173 48.033.209.643 97.907.778.817 102.070.570.492 Năm 2054 2.101.963.505 52.263.199.457 50.468.501.542 102.731.700.998 107.245.565.776 Năm 2055 2.101.963.505 2.101.963.505 59.670.730.812 57.404.726.142 51.457.727.776 55.710.467.353 111.128.458.589 113.115.193.494 109.347.671.524 118.384.743.124 Chỉ tiêu 46 47 48 49 Chỉ số lạm phát 10,19 10,70 11,23 11,80 Tỷ lệ cho thuê 80% 80% 80% 80% Thu nhập thực 26.507.340.288 26.507.340.288 26.507.340.288 26.507.340.288 Thu nhập danh nghĩa 270.083.259.388 283.587.422.358 297.766.793.475 312.655.133.149 Thuế giá trị gia tăng 27.008.325.939 28.358.742.236 29.776.679.348 31.265.513.315 Thu nhập sau thuế giá trị gia tăng 243.074.933.449 255.228.680.122 267.990.114.128 281.389.619.834 Dòng ngân lưu vào Chi phí sửa chữa, bảo trì 27.008.325.939 28.358.742.236 29.776.679.348 31.265.513.315 Sửa chữa lớn Chi phí quản lý tòa nhà 10.803.330.376 11.343.496.894 11.910.671.739 12.506.205.326 Chi phí khác: Thiết kế, giám sát xây dựng, vv 8.102.497.782 8.507.622.671 8.933.003.804 9.379.653.994 Chi phí quảng, cáo tiếp thị 12.153.746.672 12.761.434.006 13.399.505.706 14.069.480.992 Trả nợ ngân hàng Hoa hồng giới thiệu 5.671.748.447 Khấu hao tài sản 2.101.963.505 2.101.963.505 2.101.963.505 2.101.963.505 Tổng chi phí 60.169.864.274 68.745.007.759 66.121.824.102 69.322.817.132 Thuế thu nhập doanh nghiệp 58.529.622.136 59.674.775.156 64.597.852.808 67.861.376.865 Dòng ngân lưu 118.699.486.410 128.419.782.915 130.719.676.911 137.184.193.997 Thu nhập ròng Suất chiết khấu NPV (0 – 49) IRR Giá trị QSDĐ 124.375.447.039 126.808.897.207 12,7% 28.952.455.874 15% 11.443.658 đ/m2 137.270.437.217 144.205.425.837 Phụ lục PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ Bảng 13, Bảng14, Bảng 15 Thông số đầu vào Diện tích khuôn viên khu đất Mât độ xây dựng Đơn giá xây dựng công trình dự kiến Lãi vay ngân hàng Chi phí quản lý bán Chi phí khảo sát, thiết kế Chi phí đầu tư xây dựng CSHT Chi phí dự phòng Chi phí tiếp thị, quảng cáo Phí thuê chuyên gia Bảo hiểm Thuế suất chuyển mục đích sử dụng Đơn vị m2 % đ/m2 sàn xây dựng %/năm %/DT sau VAT %/DT sau VAT đ/m2 đất %/giá trị xây lắp %/DT sau VAT %/DT sau VAT %/DT sau VAT %/giá quy định Số lượng 2.350 60 2.200.000 10,8 200.000 10 5 100 đất Giá nhà nước quy định Lợi nhuận nhà đầu tư Thuế giá trị gia tăng VAT Hệ số chiết khấu Tỷ lệ tăng giá hàng năm Số tầng phép xây dựng đ/m2 đất %/tổng DT %/DT %/năm %/năm Tầng + + hầm + sân thượng kỹ 300.000 12 10 12,7 10 thuật Đơn giá bán sàn xây dựng dự tính Chỉ tiêu Giá trị phát triển Hệ số lạm phát Hệ số chiết khấu đ/m2 4.920.000 Năm Tổng cộng Năm 2007 1,12 0,89 Năm 2008 1,18 0,79 Năm 2009 1,23 0,7 Tỷ lệ diện tích bán Diện tích bán Đơn giá bán Doanh thu trước thuế Thuế giá trị gia tăng (VAT) Doanh thu sau thuế Hiện giá doanh thu Chi phí phát triển Tỷ lệ xây dựng năm Đầu tư xây dựng Đầu tư sở hạ tầng Chi phí khảo sát, thiết kế Phí thuê chuyên gia Chi phí tiếp thị, quảng cáo Thuế chuyển mục đích sử dụng đất Tổng CP đầu tư ban đầu trước VAT Tổng CP đầu tư ban đầu sau VAT Vay ngân hàng Nợ đầu kỳ Vay kỳ Tổng vay kỳ Lãi vay ngân hàng Hiện giá lãi vay Nợ cuối kỳ Lợi nhuận nhà đầu tư 62.138.364.750 55.924.528.275 44.840.910.166 20% 2.580 4.620.000 11.919.600.000 1.191.960.000 10.727.640.000 30% 34.056.000.000 10.216.800.000 430.000.000 430.000.000 1.118.490.566 214.552.800 1.118.490.566 214.552.800 2.796.226.414 536.382.000 645.000.000 645.000.000 40.164.207.545 12.257.287.600 34.113.926.818 11.031.558.840 12.257.287.600 12.257.287.600 4.093.671.218 6.710.943.393 75% 9.675 4.851.000 46.933.425.000 4.693.342.500 42.240.082.500 5% 645 5.093.550 3.285.339.750 328.533.975 2.956.805.775 60% 10% 20.433.600.000 3.405.600.000 844.801.650 844.801.650 2.112.004.125 59.136.116 59.136.116 147.840.289 22.123.203.300 19.910.882.970 3.523.872.231 3.171.485.008 12.257.287.600 25.647.075.531 37.904.363.131 - 1.323.787.061 - 1.178.170.484 - 25.647.075.531 1.287.316.800 5.068.809.900 25.647.075.531 25.647.075.531 2.769.884.157 2.188.208.484 354.816.693 Chi phí quản lý bán Chi phí dự phòng Bảo hiểm Tổng chi phí phát triển Hiện giá chi phí Giá thị thặng dư Giá trị BĐS cần thẩm định 2.236.981.131 1.873.080.000 2.796.226.414 51.824.828.974 41.827.534.230 3.013.375.937 1.401.570 429.105.600 561.924.000 2.796.226.414 16.106.131.654 đ đ đ/m2 1.689.603.300 1.123.848.000 118.272.231 187.308.000 29.116.931.231 6.601.766.089