Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản trong đầu tư xây dựng căn hộ để cho thuê

Các khái niệm

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản, cụ thể bằng hỡnh thỏi tiền tệ cho một mục đớch đó được định rừ, trong những điều kiện của một thị trường nhất định và phương pháp phù hợp. - Rủi ro kinh doanh: Là những rủi ro chịu tác động bởi những biến động trong lợi nhuận do bản chất ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp hay là sự biến động về lợi nhuận của doanh nghiệp do của doanh thu bán hàng không ổn định và tỷ suất nợ trên vốn cao.

Cơ sở giá trị của Thẩm định giá bất động sản 1. Cơ sở thị trường của thẩm định giá

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo những mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản chuyên dùng (Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 02, 2005). − Giá trị đặc biệt: Là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản lên vượt quá giá trị thị trường.

Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt ủa tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản đó, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.

Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 1. Phương pháp so sánh trực tiếp

- Hao mòn kinh tế: Là sự mất mát giá trị tài sản do yếu tố bên ngoài như sử dụng đất không thích hợp: Trường hợp các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích vật sử dụng và sở hữu công trình, xem xét mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá, trường hợp sử dụng không tương thích hoặc sự suy thoái kinh tế hoặc các yếu tố kinh tế khác thì căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá. - Cách tiếp cận: Gồm có các bước như sau: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một BĐS tính đến các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập: Lạm phát, thuế, hành lang pháp lý, ước tính các khoản chi phí: sửa chữa, bảo hành, điều hành để khấu trừ khỏi thu nhập, xác định lãi suất vốn hoá, áp dụng công thức vốn hoá để ước tính được giá trị của BĐS.

Đầu tư BĐS ở Việt Nam những cơ hội và rủi ro 1. Điểm thu hút nhà đầu tư

Hơn nữa, với một lực lượng dân số tăng nhanh, hơn 82 triệu (2005), riêng thành phố Hồ Chí Minh chiếm hơn 67 triệu dân, quá trình di cư diễn ra liên tục cộng với những tình hình thay đổi về kinh tế, chính sách của nước ta đã tạo ra một nhu cầu tiềm ẩn rất lớn về nhà ở cũng như cao ốc văn phòng trong tương lai. Với chính sách giá đất thay đổi hàng năm đó, một dự án đầu tư sẽ không thể tránh khỏi những biến động không lường trước được về chi phí đền bù, về các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện, trong khi một dự án để thực hiện hoàn thành và đưa vào kinh doanh phải mất ít nhất từ 02 đến 03 năm. Do vậy, để có thể hạn chế được các rủi ro trên đòi hỏi mỗi chủ đầu tư phải vạch ra hướng đi đúng xác định được cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng việc sử dụng phương pháp đánh giá chi phí đầu tư ngay từ đầu là cần thiết, tạo ra những bước đi riêng cho mình phù hợp với điều kiện thị trường, phù hợp với chính sách, nhu cầu xã hội hiện tại và tương lai.

Thẩm định giá với vai trò tư vấn trong đầu tư BĐS 1. Vai trò tư vấn đầu tư của thẩm định giá

Trong tình hình thị trường BĐS hiện nay, các nhà đầu tư quan tâm nhiều vào 03 loại hình đầu tư BĐS chính, đó là đầu tư xây dựng chung cư để bán, xây dựng căn hộ cho thuê và đầu tư mua lại quyền khai thác đối với một tài sản hiện hữu nào đó (đối tượng nghiên cứu ở đây là môt khách sạn) Giả sự rằng, có 02 lô đất trống được phép và có khả năng phát triển thành khu chung cư để bán và xây dựng căn hộ để cho thuê, nhà đầu tư có thể thuê hoặc mua lại quyền sử dụng hai lô đất trên để thực hiện việc đầu tư dự án của mình. − Đối với dự án đầu tư xây dựng căn hộ cho thuê: Luận văn sẽ áp dụng phương pháp thu nhập, dự án thực hiện đầu tư xây dựng mới, dòng đời khai thác dài (50 năm) chính vì thế mà phương pháp thu nhập (cụ thể là phương pháp kỹ thuật dòng tiền chiết khấu DCF) là thích hợp nhất. Nguồn tin: TT Thông tin và TĐG miền Nam Từ bảng 06 cho thấy tỷ lệ lạm phát cao 8,4% thể hiện sự bất ổ trong nền kinh tế, sẽ tác động tiêu cực nếu tăng cao, tỷ lệ hoàn vốn cao 12% đây là một trong những yếy tố thu hút đầu tư.

Ứng dụng các phương pháp phân tích dự án đầu tư 1. Phân tích dự án cho đầu tư xây dựng căn hộ để cho thuê

Tỷ lệ cho thuê trung bình 02 năm đầu %/năm 50 Nguồn tin: Điều Tra Tổng Hợp Bảng số liệu trên dựa trên những cơ sở dữ liệu ứng dụng trong việc tính toán đánh giá dự án của Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam, những dữ liệu thông tin thị trường và khảo sát ý kiến chuyên gia. Nguồn tin: Tính Toán Tổng Hợp Từ bảng kết quả tính toán trên cho thấy việc ứng dụng phương pháp thu nhập, cụ thể là kỹ thuật dòng tiền chiết khấu để thẩm định giá xây dựng dự án đã cho nhà đầu tư biết được mức giá ước tính của lô đất đó là 11,4 triệu đồng/m2. Nhưng việc dự tính xem hiệu quả ra sao thì việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá cụ thể là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư sẽ cho thẩm định viên kết quả làm cơ sở tư vấn cho chủ đầu tư biết được lượng vốn ban đầu hợp lý và giá trị nhận được từ dự án như thế nào.

Do BĐS thẩm định giá có quy mô lớn, kết quả của phương pháp so sánh trực tiếp bị hạn chế vì dựa trên cơ sở điều chỉnh giá các BĐS có quy mô nhỏ hơn nhiều, bên cạnh đó, phương pháp thặng được xây dựng trên cơ sở tính toán chi tiết, kỹ lượng các khoản mục chi phí và thu nhập, như vậy chọn kết quả của phương pháp thặng dư là mức giá đề nghị đối với QSDĐ tại 125/2 đường TĐ, Quận C, Thành phố D là 1,514 triệu đồng/m2. Dự án đầu tư xây dựng chung cư để bán hoàn toàn có thể triển khai nếu mức giá đề nghị được chấp nhận, hơn nữa nhu cầu nhà ở đang rất cao, cho nên không chỉ nhà đầu tư nên xem xét kỹ dự án đầu tư của mình, mà ngay cả Nhà nước cũng nên có những biện pháp tạo điều kiện cho việc đầu tư được thuận lợi, tạo mọi điều kiện để thu hút vào loại hình đầu tư này.

Đánh giá chung

Nhưng mức giá có thể gọi là chính xác hơn để thương lượng là kết quả của phương pháp kỹ thuật dòng tiền chiết khấu vì phương pháp này phân tích suốt dòng đời còn lại của tài sản (10 năm), có ước tính đến các thay đổi về giá, vv. Cụ thể loại hình BĐS đất trống đầu tư xây dựng công trình mới để cho thuê trong đề tài nghiên cứu cho thấy phương pháp thu nhập là phù hợp nhất, trường hợp xây dựng để bán thì phương pháp thặng dư là thích hợp hơn do phương pháp này không quan tâm đến giá trị thời gian của đồng tiền. Hiện nay nhu cầu thẩm định giá là rất cần thiết, với vai trò chủ đạo là đưa ra thước đo giá trị của một tài sản theo thị trường mà thẩm định giá ngày càng khẳng định vai trò và vị thế của mình trong nền kinh tế thị trường.