Tiến trình quản lý dự án bất động sản.pdf

Tiến trình quản lý dự án bất động sản

Trang 1

Tiếnnn trtrtrììììnhnhnh phphphááátttt tritritriểnnn dddự ááánnn bbbấtttt độngngng sssảnn

TIẾN TRÌNH PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẲN ĐIỂN HÌNH

l Xác định dự ánl Quy hoạchl Cơ cấu chủ sở

l Thiết kế chươngtrình

l Hoạch định thờigian của dự án

l Ước tính chi phíl Hoạch định ngân

sáchl Phân tích tài

chínhl Tóm tắt dự ánl Sắp xếp tài chính

l Hoạch định chiếnlược phát triểnl Hoạch định chiến

lược thoát vốnl Nhóm phát triển

dự ánl Quy trình Tổ

chức và điềuhành dự ánl Quản lý tài chínhl Quản lý rủi rol Quản lý thông tin

l Quy hoạchl Thiết kế kiến trúcl Thiết kế cơ sởl Lựa chọn công nghệ

xây dựngl Xin giấy phépl Thiết kế - phối hợp

xây dựngl Quản lý thiết kếl Thương lượng và

lựa chọn đối tác – kýkết hợp đồngl Quản lý xây dựngl Phân tích xây dựngl Kiểm tra chất lượng

l Phân tíchphưong án bán/ cho thuêl Tổ chức

Marketing l Tổ chức bán

hàngl Quản lý phân

chia sản phẩml Quản lý bán lẻl Hỗ trợ di chuyểnl Thay đổi

phương thứcquản lý tài sảnl Đảm bảo chất

l Phận tích xâydựng

l Bảo dưỡng địnhkỳ hoặc bảodưỡng phòngngừa

l Chấp nhận dựán

l Bàn giao sảnphẩm

l Các dịch vụ báocáo, kế toán

l Kiểm tra, điềuchỉnh, trangthiết bị kỹthuật

l Vận hành thửl Duy trì bảo trì

và quản lýsản phẩm

l Kết thúc dựán

l Quan hệchủ sở hữul Quan hệ

nhà chothuêl Bảo hành

Giai đoạnNC Khả thiGiai đoạn

bắt đầuchiến lượcGiai đoạn

Giai đoạn tiềnxây dựng & xây dựng

Giai đoạnMarketing và

bán hàng

Giai đoạnbàn giao dự

Giai đoạnvận hànhvà bảo trì

Giaiđoạnkết thúc

Tiến trình này phức tạp và trùng lắp do hiện tượng quan liêu và khung pháp lýkhông rõ ràng, nhu cầu vốn lớn nên phải có chiến lược thoát vốn để tăng hiệu

quả đầu tư và tăng IRR

Trang 2

Tiếnnn trtrtrììììnhnhnh phphphááátttt tritritriểnnn bbbấtttt độngngng sssảnnn: : : RRRủiiii rororo vvvààà thothothoááátttt vvvốnn

RỦI RO TRONG QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN DỰ ÁN

Các rủi ro chính trong giai đoạn tiền xây dựng – Dự án có được chấp thuận?

•Kiểm soát chặt hồ sơ pháp lý

•Nghiên cứu thị trường cho dự án và xây dựng chiến lược kinh doanh

•Kiểm soát chi phí

Giai đoạn thựchiện

Giai đoạn chiếnlược

Giai đoạn tiềnxây dựng

Giai đoạn xâydựng

Giai đoạn vậnhành & bảo trì

Giai đoạn kếtthúc

Giai đoạn bắtđầu

Giai đoạn thựchiện

Giai đoạn chiếnlược

Giai đoạn tiềnxây dựng

Giai đoạn xâydựng

Giai đoạn vậnhành & bảo trì

Giai đoạn kếtthúc

GIẢM THIỂU RỦI RO VÀ KẾ HOẠCH THOÁT VỐN

Thoát vốnThoát vốnThoát vốnThoát vốnThoát vốnThoát vốnThoát vốn

Trang 3

Giai đoạn bắt đầu

Quy mô dự án và tiêu thức chọn lựa quy môĐịa điểm dự án và tiêu thức chọn lựa địa điểmThị trường và phân tích thị trường

Trang 4

Vốn chủ sỡ hữu đầu tư và phương thức huy

Vốn vay và phương thức huy động vốn vay(một ngân hàng hay đồng tài trợ hay nhóm tàitrợ

Các hình thức huy động khác từ nguồn vốnvay

Vốn ứng trước của khách hàng và nhà thầuChiến lược tái cơ cấu vốn chủ sở hữu

Trang 5

Thiết kế chương trình phát triển dự ánChuẩn bị các bước công việc

Xác định công việc ưu tiên

Xây dựng khung công việc và hướng dẫnXây dựng chế độ kiểm soát tiến độ

Phối hợp các đơn vị & Đánh giá năng lực

Thời gian xác định dự án

Thời gian xây dựng QH và phê duyệt quy hoạch 1/500Thời gian phê duyệt xây dựng và pháp lý về đất

Thời gian thiết kế chi tiết

Thời gian xây dựng yêu cầu thầu và chấm thầuThời gian xây dựng

Thời gian nghiệm thu, quyết toán và bàn giao

Trang 6

Giai đoạn thực hiện

Trang 7

Giai đoạn thực hiện

Mô tả dự án

Sản phẩm, thị trường và định vị thị trườngSử dụng vốn và nguồn vốn

Các báo cáo tài chính và phân tích tài chínhKế hoạch phát triển dự án

lThu xếp tài chính

Chuẩn bị bản tóm tắt dự ánĐàm phán

Cam kết

Trang 8

Giai đoạn chiến lược

Lãnh đạo và tầm nhìnPhát triển chương trìnhQuản lý chương trìnhPhát triển dự án

Quản lý dự án

Tái cơ cấu khi hình thành dự án và nhóm các nhà đầu tưTheo giai đoạn

Thiết kế chương trình M&A

Thuê đơn vị tư vấn phát triển dự ánThiết kế chương trình phát triển dự án

Trang 9

Giai đoạn chiến lược

Cơ cấu tổ chức quản lý dự án (Project M anagement)

Nhóm tư vấn, nhóm quản lý xây dựng, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhómquản lý tài sản và vận hành tài sản

Nhóm tư vấn,tổng thầu, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhóm quản lý tài sảnvà vận hành tài sản

Nhóm tư vấn, nhà thầu chính, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhóm quản lý tàisản và vận hành tài sản

Nhóm tư vần, nhóm các nhà thầu, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhóm quảnlý tài sản và vận hành tài sản

Quản lý tiến độ giải ngân

Lập các bảng phân bổ chi phí và giám sátQuản lý vốn lưu động

Quản lý chi phí vận hànhQuản lý doanh thu

Trang 10

Giai đoạn tiền xây dựng và xây dựng

lQuy hoạch

Quy hoạch 1/200Quy hoạch 1/500

lThiết kế kiến trúcKiến trúc

Cảnh quanGiao thông

lThiết kế cơ sởHạ tầng kỹ thuật

Kiến trúc và công nghệ xây dựngM&E

Cảnh quanNội thất

lLựa chọn công nghệ xây dựng

Công nghệ móng (Cọc nhồi, vách ngăn pallete, và đóng cọc)Công nghệ khung (Truyền thống và khung dây văng (trượt))

Trang 11

Giai đoạn tiền xây dựng và xây dựng

Thẩm định thiết kế cơ sởThẩm định dự án đầu tư

Giấy phép xây dựng và phê duyệt dự án đầu tư

Lựa chọn đơn vị thiết kế

Mời các đơn vị thi công tham gia phối hợp

Phối hợp giữa đơn vị thiết kế và nhà thầu thi công

Vừa thiết kế vừa thi công

Thiết kế, thẩm định thiết kế, chọn thầu, thi công

Quản lý xây dựngPhân tích xây dựngKiểm tra chất lượng

Trang 12

Giai đoạn Marketing và Bán hàng

Phân tích bán hàng (Diện tích, giá, tài trợ và phương án tài trợ)Phân tích cho thuê (Diện tích, giá, tài trợ và phương án tài trợ)

Nhóm marketingĐịnh vị thị trườngTổ chức marketing

Trang 13

Giai đoạn bàn giao dự án

Trang 14

Giai đoạn vận hành và bảo trì

kỹ thuật

phẩm

Trang 16

Giám đốc dự án

Quản lý xây dựng – Củacác nhà thầu

Hạtầng kỹ

lý dựán

Pháttriểndự án

ing vàbánhàng

Tưvấnquảnlý tàisản

Tưvấn tài

MóngKhungKết cấuKiến trúcHTKTCảnh quanM&ENội thấtKhácTư

vấnchi phí

Kiểmđịnh

Trang 17

Tổng thầu

Hạtầng kỹ

lý dựán

Tưvấn tài

vấnchi phí

Quảnlỷ xâydựng

Trang 18

Nhà thầu chính

Hạtầng kỹ

lý dựán

Tưvấn tài

vấnchi phí

Trang 19

Giám đốc dự án – Tưvấn quản lý xây dựng

Hạtầng kỹ

lý dựán

Tưvấn tài

vấnchi phí

Trang 20

Ra quyết định

Quản lý quá trình đấu thầuKiểm soát và điều hành dự án

Đảm bảo chất lượngQuản lý năng lựcKiểm soát tiến độPhối hợp các đơn vịChuẩn bị các bước công việc

Xác định công việc ưu tiênXây dựng khung công việc và hướng dẫn

Trang 21

Kế hoạch kinh doanh

Phân tích thị trườngPhân tích tổng quan

Phân tích nhu cầu thị trườngPhân tích xu hướng thị trường

Phân tích tốc độ tăng trưởng của thị trườngPhân tích SWOT

Phân tích khả năng cạnh tranhPhân tích sản phẩm

Yếu tố thành côngVấn đề cần cân nhắc

Trang 22

Kế hoạch kinh doanh

lChiến lược M arketing

Nhiệm vụ và mục đích cần đạt đếnCơ cấu tổ chức

Xác định ngân sách và phân bổ ngân sáchThị trường mục tiêu

Định vị sản phẩmChiến lược marketingThực hiện và triển khai

lPhân tích tài chínhKiểm soát đầu tưPhân tích doanh thuPhân tích chi phí

Phân tích hiệu quả đầu tưPhân tích báo cáo tài chính

lĐầu tư và phát triển dự ánKết luận

Trang 23

Tổngngng quanquanquan vvvề thththị trtrtrườngngng bbbấtttt độngngng sssảnn

Đặc điểm

TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT

Trước những năm 1990

2004 đến nay

Không tồn tại thị trường bất động sản

Không có luật điều tiết về quyền sử dụng và chủ sở hữu của bất động sảnHệ thống phát triển nhà - Quy hoạch & phân phối

Ban hành Luật Đất Đai mới vào năm 2004 Nhà nước là chủ sở hữu toàn bộ đấtđai Các cá nhân và các tổ chức chỉ được cấp quyền sử dụng đấtĐầu tư nước ngoài tăng, tăng thu nhập và thị trường cầm cố ra đờiNhu cầu tăng Quyền sử dụng đất và bất động sản được mua bán trên thị trường

Các nhà phát triển địa phương vẫn còn tồn tại khó khăn và các giới hạn về vốnCó nhiều nhà phát triển trong nước nhỏ và có tiềm lực tài chính yếu

Không có các dự án phát triển khu thương mại và khu dân cư mớiLuật Đất Đai ra đời

Nhiều dự án nước ngoài bị sụp đổ do cuộc khủng hoảng tài chính Châu ÁThị trường bất động sản ra đời

Ban hành luật đất đai lân đầu tiên quy định về khái niệm chủ sở hữu

Ł tình trạng đầu cơ tăng & giá đất tăng

Các nhà phát triển nước ngoài ồ ạt vào thị trường Hà Nội và Tp HCM

Ł Nhiều dự án phát triển khu thương mại lớn được hình thànhGiai đoạn 1990 – 1998

Giai đoạn1998 – 2004

Trang 24

NHU CẦU VỀNHÀ Ở VÀ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI

NGÀY CÀNG CAO

Thị trường, quy trình và môitrường kinh doanh

Nhu cầu

Phát triểnLuật bất động sản

Công suất sử dụng vàcho thuê cao

Dân số trẻ - giàu ngàycàng nhiều

Vốn đầu tư nước ngoàităng

Khung pháp lýQuy trình cấp phép

Quyền phát triển

Thói quen mua sắmTrình độ dân trí tăngĐầu tư trực tiếp nước ngoàiĐầu tư gián tiếp nước ngoàiThị trường cầm cố bắt

đầu hình thành và pháttriển

Mức sống ngày càng tăng

Thu nhập bình quân trên đầu người tăngNhu cầu về giải trí, mua sắm cao

Chứng khoán hóa bất động sảnThị trường

chứng khoán phát triểnGiá có khuynh hướng tăng mặc dù đãchững lại và giảm trong thời gian qua

Công suất sử dụng caoLượng khách hàng tăngThị trường tài chính, cơ

sở hạ tầng, cơ sở pháp lýngày càng hoàn thiện

Thiếu nguồn cung

Trang 25

PHÂN TÍCH SWOT CHO THỊ

TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

ĐIỂM YẾU

THÁCH THỨC

Nền kinh tế phát triển nhanhChính trị ổn địnhVốn đầu tư nước ngoài tăng

CƠ HỘIĐIỂM MẠNH

Thị trường bắt đầu phát triểnnhanh

Khung pháp lý được cải thiệnCắt giảm chi phí

Hệ thống pháp luật còn yếu kémChi phí giải tỏa và sử dụng đất caoQuy hoạch không rõ ràng, chắc chắn

Rủi ro

Thị trường chưa thực sự phát triển vàcòn thiếu vốn

Thiếu các nhà phát triển có kinh nghiệm

Thời gian, điểm bán hàngThị trường cầm cố và các chứng khoán

bất động sản đang phát triểnNhu cầu tăng cao – Nguồn cung thiếu

Thị trường phát triển ổn địnhDân số trẻ - giàu tăngMức sống ngày càng caoKhông đoán trước được sự thay đổi của

luật phápChi phí và độ trễ tăngCơ cấu giá không hợp lý và biến động

bất thường

Thiếu sự đánh giá và định giá chấtlượng

Các vấn đề giao thôngNguồn cung không được kiểm soát

Định dạng
Số trang	25
Dung lượng	209,92 KB