Thực trạng áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội

Thực trạng áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội

MỞ BÀI1 Lý do chọn đề tài

Ở Việt Nam những năm gần đây, kinh tế bất động sản (BĐS) đã thu hút ngàycàng nhiều nguồn vốn trong xã hội và đóng góp nhiều cho tăng trưởng kinh tế Mặcdù trong quá trình đổi mới, Việt Nam đã thu được những thành tựu lớn về nhiềumặt nhưng trong lĩnh vực kinh doanh BĐS của Sàn giao dịch bất động sản (SGDBĐS) thì sự phát triển còn yếu kém Hiệu quả hoạt động thấp của các SGD BĐShiện nay ảnh hưởng đến sự tăng giá BĐS đến “chóng mặt”, làm giảm “nhiệt” trongcầu về BĐS Hà Nội là một trong những thành phố dẫn đầu trong cả nước về sốlượng SGD BĐS được thành lập, tuy nhiên thực trạng triển khai các quy định củapháp luật kinh doanh BĐS trong việc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS cònnhiều tồn tại cần được khắc phục Do đó, việc tìm hiểu, đánh giá kịp thời và cónhững giải pháp hoàn thiện về việc áp dụng các quy định về tổ chức và hoạt độngcủa SGD BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội là vấn đề rất cần thiết Nhận thấy tầm

quan trọng của vấn đề này, tôi đã chọn đề tài: “Thực trạng áp dụng các quy địnhvề tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố HàNội”.

2 Mục đích nghiên cứu

Mục đích của đề tài là tìm hiểu thực trạng áp dụng các quy định về tổ chức vàquản lý của SGD BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội, từ đó thấy được những hạnchế trong các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS hiện nay, những tồn tại trongviệc thực thi pháp luật của các SGD BĐS và những yếu kém trong công tác quản lýcủa nhà nước trong lĩnh vực này Đồng thời có những kiến nghị đóng góp hoànthiện để hoạt động của các SGD BĐS tại Hà Nội nói riêng và cả nước nói chungngày càng được đảm bảo chất lượng, góp phần ổn định và phát triển lành mạnh thịtrường BĐS.

3 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là tổ chức và hoạt động của các sàn giao dịchbất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội.

4 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu về việc áp dụng các quy định về tổ chức và quảnlý sàn giao dịch bất động sản của các sàn từ năm 2006 – thời điểm Luật Kinh doanhbất động sản ra đời, chính thức quy định về SGD BĐS trở lại đây, tại địa bàn thànhphố Hà Nội; những mặt đạt được và hạn chế còn tồn tại của các sàn này trong quátrình thực thi pháp luật.

5 Ý nghĩa khoa học

Đây là công trình nghiên cứu về thực trạng hoạt động của các SGD BĐS trênđịa bàn thành phố Hà Nội Những thực trạng này tồn tại nhiều trên thực tế và kéodài từ thời điểm SGD BĐS đầu tiên tại Hà Nội được thành lập, tuy nhiên chưa cónhiều nghiên cứu về nội dung này Đề tài là những nghiên cứu mở đầu cho việc tìmhiểu các quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản về sàn giao dịch bất độngsản và quá trình áp dụng của các sàn này Đề tài có giá trị tham khảo cho những đốitượng muốn tìm hiểu về lĩnh vực này.

6 Thực tiễn của đề tài

Đề tài đánh giá thực trạng áp dụng của các SGD BĐS tại Hà Nội trong việcgiúp nhà nước quản lí thị trường BĐS, làm cho thị trường trở nên minh bạch hơn;nêu lên những kết quả đã đạt được và những tồn tại trong việc áp dụng các quyđịnh về tổ chức và hoạt động của các SGD BĐS Từ đó, đưa ra một số kiến nghị đểhoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS, hoàn thiện việc thực thi pháp luật của cácSGD BĐS và công tác quản lý của nhà nước đối với hoạt động của sàn, góp phầnthúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh

CHƯƠNG 1

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN1.1.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản

Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất hàng hoá BĐS ngày càngphát triển chuyên môn hoá hơn, số lượng hàng hoá ngày càng nhiều Tuy nhiên,loại hàng hoá BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn, lại có đặc tính là khôngdi dời được; do đó nơi bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hoá Bên cạnh đó, TTBĐS là thị trường không hoàn hảo, thiếu thông tin, do đó để người bán và ngườimua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra chợ Chợ này khác với chợthông thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng bày thông tin để ngườibán và người mua tham khảo, là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và dịch vụ liên quantới BĐS, đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện nghiêm ngặt, cùng với đội ngũ cóchuyên môn, nghiệp vụ; các trang thiết bị cần thiết để hỗ trợ và giúp cho các giaodịch của người mua và người bán được thực hiện một cách nhanh chóng, hiệu quả,hạn chế rủi ro Đó chính là sàn giao dịch bất động sản.

Luật kinh doanh BĐS năm 2006, Nghị định 153/ 2007/ NĐ – CP ngày15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS; Thông tư 13/2008/ TT- BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ– CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS; vàmới đây nhất là Nghị định 23/ 2009 NĐ-CP quy định về chế tài xử phạt đối với cácSGD BĐS… là cơ sở pháp lý quan trọng cho sự ra đời và hoạt động của các SGDBĐS trên cả nước Theo đó, các văn bản pháp luật nêu trên quy định các vấn đề vềnguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS; điều kiện thành lập sàn, nội dunghoạt động của sàn, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia; mô hình và quy chếhoạt động của sàn…

Có thể thấy, khái niệm SGD BĐS chính thức được ghi nhận trong Luật Kinhdoanh BĐS năm 2006 Theo khoản 4 Điều 5 Luật Kinh doanh BĐS 2006 thì: "Sàn

giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụcho kinh doanh BĐS" SGD BĐS là nơi diễn ra hai hoạt động chính là tổ chức kinh

doanh BĐS và kinh doanh các loại hình dịch vụ BĐS Sàn không chỉ là nơi gặp gỡ

và cung ứng các sản phẩm hàng hóa BĐS, mà còn là nơi để các giao dịch BĐSđược tiến hành một cách nhanh chóng, hiệu quả, công khai và đảm bảo đúng quyđịnh của pháp luật

Tóm lại, SGD BĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp, các chủ thể tham giagiao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn,chuyên nghiệp và khép kín Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữuhiệu cho công việc quản lý và điều tiết của nhà nước Sự ra đời của SGD BĐS thựcsự đã đáp ứng được mục đích (Nhà nước mới chỉ nhằm hướng tới việc đưa tất cảcác giao dịch BĐS qua sàn để kiểm soát và công khai hóa thôi, chứ chưa thực sựđáp ứng được điều này trên thực tế) đưa tất cả các hoạt động giao dịch BĐS của cácchủ thể kinh doanh BĐS lên sàn để có thể thu thập những thông tin về TT BĐS, đểcác chủ thể từ Nhà nước, doanh nghiệp và cả người mua có thể theo dõi, nắm bắtthông tin và có những quyết định đúng đắn Bên cạnh đó, còn khuyến khích và địnhhướng các tổ chức và cá nhân khác đưa các giao dịch riêng lẻ vào sàn để tránh rủiro Đồng thời các giao dịch này khi được đưa lên Sàn cần tuân thủ các quy định củapháp luật và các quy định chặt chẽ của sàn để đảm bảo tính minh bạch, hợp pháp vànhanh chóng

1.1.2 Đặc điểm sàn giao dịch bất động sản

SGD BĐS được xem là một khái niệm mới trong TT BĐS Việt Nam Mặc dùvậy, sau hơn bốn năm chính thức đi vào hoạt động, với quy mô và sự phát triểnnhanh chóng của các sàn, SGD BĐS đã thể hiện rõ những điểm khác biệt so với cácloại hình kinh doanh dịch vụ khác

Thứ nhất: Hàng hóa giao dịch trên sàn là sản phẩm BĐS và sản phẩm dịch vụ

BĐS

SGD BĐS là nơi cung cấp các sản phẩm BĐS Đây là loại hàng hóa đặc biệt,có tính cố định, tính cá biệt, giá trị phụ thuộc vào mục đích sử dụng, có tính tăng trịvà giao dịch các quyền, lợi ích của chính BĐS Ngoài ra, điểm đặc biệt của loạihàng hóa này còn chịu sự quản lý chặt chẽ của cơ quan nhà nước Tại sàn, các chủđầu tư kinh doanh các sản phẩm BĐS với tư cách là người tạo lập các hàng hóaBĐS để cung cấp cho thị trường Họ tự góp vốn hoặc huy động vốn để xây dựng

nhà ở, công trình, tạo lập các khu đô thị, khu công nghiệp, các sản phẩm BĐS khácđể trên cơ sở đó chuyển sang giai đoạn thực hiện các giao dịch qua sàn như: bán,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua các BĐS nhằm thu lợi nhuận

(Sàn còn trung gian để thực hiện các giao dịch BĐS cho các sản phẩm BĐScủa các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân khác ký gửi)

Bên cạnh đó, sàn còn là nơi cung cấp sản phẩm dịch vụ BĐS SGD BĐS vớicác dịch vụ hỗ trợ kinh doanh BĐS như: môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS,đấu giá BĐS, quản lý BĐS… đã thực hiện việc cung cấp, quảng bá các sản phẩmBĐS để người có nhu cầu có thể tiếp cận các thông tin, tìm hiểu về BĐS Với mộtsản phẩm có giá trị lớn là BĐS thì nhu cầu sử dụng các dịch vụ trung gian để đảmbảo cho giao dịch BĐS được an toàn là điều rất cần thiết và hoạt động của sàn đãgóp phần quan trọng trong việc đảm bảo tính an toàn đó cho giao dịch đó.

Thứ hai, SGD BĐS khác với các trung tâm mua bán khác, không phải là nơi

để bày bán các sản phẩm trực tiếp mà là nơi trưng bày thông tin về sản phẩm đểngười bán và người mua tìm hiểu thông tin và quyết định lựa chọn giao dịch haykhông Với đặc điểm là trung gian, là cầu nối giữa cung và cầu, đây là nơi diễn racác giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS

Quy luật của thị trường là có cầu ắt sẽ có cung Tuy nhiên trước đây khi SGDBĐS chưa ra đời, trên TT BĐS xuất hiện các hình thức trung tâm, văn phòng môigiới BĐS hoạt động trôi nổi, không có sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước, khiếnTT BĐS thiếu minh bạch SGD BĐS ra đời được hoạt động với tư cách là một phápnhân, là khâu trung gian, tạo điều kiện cho các chủ thể có cơ hội tham gia giaodịch, sử dụng dịch vụ và lựa chọn các loại hình cung ứng dịch vụ hỗ trợ BĐS tốtnhất Ngoài ra, sàn còn là cầu nối an toàn, đảm bảo về tình trạng pháp lý của BĐS,thông tin xung quanh BĐS; qua đó cung cấp cho các chủ thể tham gia vào hoạtđộng đầu tư BĐS yên tâm hơn, đồng thời góp phần giữ ổn định và phát triển TTBĐS.

Thứ ba, so với các loại hình dịch vụ kinh doanh khác thì quy mô và tính chất

hoạt động của SGD BĐS rộng lớn hơn, tại đó không chỉ diễn ra các hoạt động kinhdoanh dịch vụ BĐS mà còn trực tiếp diễn ra hoạt động kinh doanh BĐS, bao gồm:

giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS; môi giới BĐS; định giáBĐS; tư vấn BĐS; quảng cáo BĐS; đấu giá BĐS; quản lý BĐS (Điều 58 Luật Kinhdoanh BĐS 2006) Với phạm vi hoạt động rộng lớn như vậy nên Luật Kinh doanhBĐS quy định nguyên tắc hoạt động và điều kiện để thành lập SGD BĐS chặt chẽhơn so với các loại hình dịch vụ khác Cụ thể là việc quy định về người quản lýSGD BĐS, đòi hỏi chứng chỉ môi giới hoặc định giá đối với sàn hoạt động về môigiới BĐS hoặc định giá BĐS Ngoài ra, yêu cầu về diện tích hoạt động của sàn tùythuộc vào từng loại hình dịch vụ kinh doanh của sàn, các trang thiết bị phù hợp vớitừng nội dung hoạt động của sàn Kinh doanh dịch vụ BĐS là hoạt động của phápnhân phải có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ BĐS và đáp ứng các điều kiện khithành lập Các giao dịch về BĐS thường có giá trị lớn, do đó để đảm bảo cho cácchủ thể tham gia các giao dịch BĐS được yên tâm, Nhà nước đảm bảo các nguyêntắc tổ chức và hoạt động đối với SGD BĐS, đồng thời thừa nhận các giao dịch phảiqua sàn theo một trình tự, thủ tục nhất định và có các chế tài xử lý các vi phạm.SGD BĐS thực sự là một sân chơi minh bạch cho các nhà đầu tư kinh doanh sảnphẩm có giá trị lớn này

Thứ tư, hoạt động của SGD BĐS không có sự tham gia của cơ quan Nhà nước.

Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, các dịch vụ nhằm hỗ trợ đối với các chủ thể thamgia TT BĐS được phân thành hai loại hình dịch vụ: dịch vụ công và dịch vụ tư.Dịch vụ công trong lĩnh vực có liên quan đến BĐS là loại hình dịch vụ được các cơquan nhà nước có thẩm quyền giao cho doanh nghiệp công ích hoạt động nhằmcung cấp các dịch vụ thiết yếu để phục vụ các quyền và nghĩa vụ cơ bản của côngdân Hoạt động này hướng tới việc định hướng cho các quan hệ mua bán, trao đổiBĐS trên thị trường được xác lập và thực hiện trong một quỹ đạo quản lý chungcủa Nhà nước Bên cạnh đó, việc cung cấp các dịch vụ hỗ trợ cho các chủ thể thamgia giao dịch trên thị trường BĐS còn được thực hiện bởi các loại hình doanhnghiệp vừa mang tính chất phục vụ, vừa mang tính chất kinh doanh BĐS Sàn cũngmang tính chất cung cấp các dịch vụ hỗ trợ cho các chủ thể kinh doanh BĐS trênthị trường Tuy nhiên, điểm khác biệt của SGD BĐS so với các dịch vụ công làkhông có sự tham gia của Nhà nước trong việc cung ứng các dịch vụ, không thực

hiện chức năng quản lý nhà nước, không sử dụng vốn Ngân sách Nhà nước mà thựcchất là quá trình chuyển giao quyền lực của Nhà nước trong việc cung ứng các dịchvụ công nhằm hỗ trợ và phục vụ các chủ thể tham gia kinh doanh BĐS trên thịtrường sang cho khu vực tư nhân thực hiện kinh doanh nhằm thu lợi nhuận SGDBĐS đóng vai trò là cầu nối, đáp ứng sự tìm kiếm của các chủ thể kinh doanh BĐSkhi có nhu cầu, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS phát triển sôi động vàhiệu quả Bên cạnh đó, sàn còn là công cụ của Nhà nước để lành mạnh hóa TTBĐS, góp phần định hướng cho sự cạnh tranh lành mạnh giữa khu vực Nhà nướcvới khu vực tư nhân, hạn chế tình trạng hành chính quan liêu, cửa quyền và sáchnhiễu của một bộ phận cán bộ Nhà nước hoạt động trong lĩnh vực cung cấp dịch vụBĐS công, đồng thời góp phần giảm tải một số hoạt động cho cơ quan Nhà nướctrong lĩnh vực này.

1.2 MỤC ĐÍCH HOẠT ĐỘNG, CHỨC NĂNG VÀ VAI TRÒ CỦA SÀNGIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Mục đích hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch BĐS ra đời như một nhu cầu đích thực của thị trường, nhưngười ta đã hình thành các chợ hàng hóa để tạo một môi trường trung gian cho giaodịch được thuận tiện Theo đó, mục đích hoạt động của SGD BĐS là đưa tất cả cáchoạt động giao dịch BĐS lên sàn để có thể thu thập được thông tin về TT BĐS, xâydựng thị trường giao dịch BĐS lành mạnh, chính quy, theo mong muốn của Nhànước, nhà đầu tư và khách hàng của thị trường này; nhằm hạn chế các rủi ro có thểxảy ra khi giao dịch BĐS và định hướng thị trường BĐS lành mạnh Cụ thể:

Đối với Nhà nước: SGD BĐS được coi là “cánh tay nối dài” của nhà nướctrong hoạt động quản lý và phát triển TT BĐS SGD BĐS ra đời nhằm giúp chonhà nước thông qua sàn có thể quản lý tốt giá cả thị trường và giúp cho các nhàquản lý doanh nghiệp hoạch định chiến lược kinh doanh, góp phần lành mạnh hoáthị trường bất động sản

Đối với các chủ đầu tư: SGD BĐS ra đời nhằm giúp các chủ đầu tư có sự địnhhướng tốt đối với sản phẩm BĐS, đồng thời tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có cơhội quảng bá sản phẩm của mình đến với người tiêu dùng

Đối với người tiêu dùng: SGD BĐS là nơi cung cấp kịp thời, chính xác, trungthực thông tin giá cả TT BĐS, chủ trương chính sách pháp luật liên quan đến BĐSnhằm bảo vệ lợi ích của chính người tiêu dùng; đồng thời tư vấn đầy đủ cho ngườitiêu dùng để họ có quyết định chính xác khi mua BĐS Ngoài ra để người có nhucầu có thể mua bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư, hạn chế những rủi ro khi giaodịch BĐS.

Tóm lại, SGD BĐS ra đời nhằm cung cấp cho thị trường nhiều sản phẩmphong phú, dịch vụ đa dạng gắn kết với dịch vụ hỗ trợ tài chính từ phía ngân hàng.Tổ chức nơi giao dịch bất động sản công khai, minh bạch tạo mọi điều kiện thuậnlợi cho mọi tổ chức cá nhân có nhu cầu; góp phần thúc đẩy thị trường bất động sảnphát triển ổn định Tạo mô hình kiểu mẫu về sàn giao dịch địa ốc, cung cấp cácdịch vụ trọn gói bao gồm tư vấn pháp lý, quảng cáo, môi giới, định giá, đấu giá, hỗtrợ tài chính, thiết kế - xây dựng, quản lý Bất động sản; giúp cho thị trường BĐStrở nên minh bạch, không bị méo mó do đầu cơ và phát triển đúng hướng

1.2.2 Chức năng của sàn giao dịch bất động sản

a Chức năng giao dịch

SGD BĐS ra đời thúc đẩy cho giao dịch diễn ra nhanh chóng, thuận lợi Đâylà nơi để cho các bên có nhu cầu giao dịch gặp nhau Bên cạnh đó, họ được giúp đỡvề mặt thủ tục, hướng dẫn để việc thực hiện các giao dịch đạt hiệu quả cao nhất, vìvậy, các thủ tục pháp lí thường diễn ra nhanh gọn hơn Khi giao dịch qua sàn thìngười mua hàng hoá không phải mất nhiều thời gian, bởi chỉ có những hàng hoá đủtiêu chuẩn mới được đưa lên sàn giao dịch, theo đó có thể hiểu hàng hóa BĐS đãđược sàng lọc trước khi đưa lên sàn để thực hiện giao dịch nên việc thực hiện cácgiao dịch qua sàn sẽ đảm bảo thời gian ngắn và ít gặp rủi ro Đặc biệt, mọi giaodịch sẽ được Nhà nước kiểm soát, giúp Nhà nước điều tiết, quản lý vĩ mô TT BĐS.Chức năng giao dịch của SGD BĐS tạo điều kiện thuận lợi cho việc cung cấp cácthông tin về sản phẩm trên TT BĐS qua các phương tiện thông tin điện tử, internet,… từ đó mở ra cơ hội tiếp cận nguồn sản phẩm đầu tư đa dạng, cơ hội tiếp cậnnguồn thông tin cho khách hàng, các nhà đầu tư thêm phong phú và cập nhật nhanhchóng

b Chức năng tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS

SGD BĐS thực hiện việc tổ chức các hoạt động kinh doanh BĐS như tổ chứccác giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS, mang tính chất là mộtnghề nghiệp chính Sàn giao dịch có vai trò quan trọng trong việc đưa hàng hóaBĐS từ các nhà đầu tư đến với người sử dụng Các giao dịch được thực hiện tại sàngiữa các nhà đầu tư kinh doanh BĐS với nhau nhằm trao đổi hàng hóa BĐS, tìmkiếm lợi nhuận từ việc mua bán hàng hóa đó Theo đó, bên bán, bên mua; bênchuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng; bên thuê, bên cho thuê; bên thuê mua,bên cho thuê mua; cùng nhau xác lập các quan hệ hợp đồng, thực hiện đúng cácquyền và nghĩa vụ của mình Không đơn thuần là giao dịch dân sự thông thường,các nhà đầu tư luôn hướng đến mục đích lợi nhuận từ các hợp đồng của mình VàSGD BĐS góp phần thúc đẩy cho các giao dịch đó diễn ra nhanh chóng, thuận tiện,là nơi để các nhà kinh doanh BĐS có nhu cầu gặp nhau

(E có thể nói thêm một chút khía cạnh sau: Sàn cũng là địa chỉ không chỉ dànhcho các nhà đầu tư, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS bày bán sản phẩm của mình,mà sàn cũng là địa chỉ cho các tổ chức, cá nhân không hoạt động trong lĩnh vực nàynhưng có sản phẩm BĐS có nhu cầu bán, cho thuê… nhưng họ không có điều kiệnvà khả năng để tìm kiếm khách hàng một cách tốt nhất… Thông qua sàn, đặc biệtlà những sàn đã có thương hiệu, sẽ là cơ hội để họ thực hiện được mong muốn đó)

c Chức năng kinh doanh dịch vụ BĐS

Kinh doanh dịch vụ BĐS là nghề nghiệp chính, thường xuyên, liên tục củaSGD BĐS, tuy không tạo ra sản phẩm mới cho TT BĐS, nhưng lại góp phần đưasản phẩm đến tay người sử dụng thực sự Bởi đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS,một lĩnh vực khá năng động và nhạy cảm, tác động trực tiếp đến nền kinh tế - xãhội thì nhu cầu được cung cấp các dịch vụ về BĐS là rất cần thiết Đất đai, nhà ở -tài sản có giá trị lớn và là yếu tố quan trọng không thể thiếu với các nhà đầu tư vàngười dân Cá nhân cần đất cho nhu cầu ăn ở và là tư liệu sản xuất Doanh nghiệpcần đất cho địa bàn đầu tư, sản xuất Nhà nước cần đất cho sự nghiệp phát triểnkinh tế - xã hội và đảm bảo an ninh quốc gia… Trước nhu cầu đó, các chủ thể trongxã hội đều mong muốn được hỗ trợ và cung ứng các dịch vụ có liên quan đến các

giao dịch BĐS trên thị trường là rất lớn bởi khi giá trị tài sản BĐS càng lớn thìngười mua càng cần có những thông tin xác thực, họ cần phải biết rõ khối tài sảnmà họ giao dịch có minh bạch và an toàn hay không Theo đó, hoạt động kinhdoanh dịch vụ BĐS như: môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS,quản lý BĐS… của SGD BĐS chính là hoạt động trung gian cần thiết nhằm cungứng và giới thiệu các sản phẩm hàng hoá BĐS, cung cấp các thông tin có liên quanđến BĐS mà người mua quan tâm, tư vấn và thực hiện các dịch vụ pháp lý khác,giúp cho chủ thể kinh doanh có niềm tin và cơ sở pháp lý vững chắc trong việc đưara quyết định đầu tư của mình, góp phần tạo một thị trường BĐS ổn định, phát triểnbền vững hơn.

1.2.3 Vai trò của sàn giao dịch bất động sản

 Cung cấp thông tin

Các thông tin do SGD BĐS cung cấp sẽ đảm bảo về mặt pháp lý, rõ ràngvà trung thực Mọi thông tin trên sàn cung cấp sẽ được sàng lọc Thông qua sànmà các thông tin được cung cấp trên thị trường là chính xác và kịp thời Điều nàysẽ có ý nghĩa với các chủ thể sau: Thông tin về BĐS đưa qua sàn được minh bạch,công khai hóa,

- Đối với Nhà nước:

Tất cả các giao dịch BĐS qua sàn sẽ giúp Nhà nước tăng cường quản lý đượccác giao dịch BĐS, từ đó có những chính sách kịp thời và chính xác để điều tiếtthị trường Sàn sẽ là nơi cung cấp các thông tin cần thiết và hiệu quả về TT BĐScho các cơ quan quản lý, giúp các cơ quan này nắm bắt được thông tin về cáchoạt động của TT BĐS Đây là cơ sở quan trọng để Nhà nước có những phươngpháp quản lý và điều tiết một cách đúng đắn và kịp thời thông qua việc đổi mới,bổ sung và hoàn thiện các văn bản pháp luật cho phù hợp; tạo điều kiện cho thịtrường này phát triển trong khuôn khổ pháp lý; tạo điều kiện cho các quan hệ đấtđai được thực hiện phù hợp với các quan hệ xã hội Bên cạnh đó, SGD BĐS cũnglà môi trường để điều chỉnh cách thức tổ chức thực hiện trên thực tế cho phùhợp, đúng với các quy phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS.

Thông qua việc giao dịch BĐS qua sàn, Nhà nước sẽ hạn chế tối đa thất thuthuế do việc chuyển nhượng, mua bán ngầm bên ngoài Hàng hóa BĐS là hànghoá có giá trị cao, vì vậy mà thuế từ BĐS sẽ đóng góp đáng kể cho ngân sáchNhà nước Tuy nhiên, BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, hình thức giao dịch trênthị trường khá phức tạp, các giao dịch ngầm đó làm thất thu nguồn thuế quan trọngnày, khiến các cơ quan chức năng gặp không ít khó khăn trong công tác quản lý.Đối với BĐS do chủ đầu tư dự án bán ra thị trường, các giao dịch đều thực hiện quahợp đồng, giá trị hợp đồng mua bán thể hiện giá trị thực tế của giao dịch, việcthanh toán có chứng từ rõ ràng nên Nhà nước dễ thu thuế Đối với BĐS mà nhà đầutư thứ cấp kinh doanh (giao dịch thứ cấp, có yếu tố đầu cơ) thường giao dịch quatay với nhau, họ chỉ cần xác nhận giao dịch hoặc chuyển tên qua chủ đầu tư, giá trịgiao dịch là do hai bên mua bán thỏa thuận, Nhà nước không quản lý được giá trịgiao dịch để thu thuế Trong khi đó, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của cácquận, huyện, tỉnh, thành phố hiện chỉ có chức năng chứng nhận giao dịch, cập nhậtbiến động các giao dịch, mà không có chức năng quản lý các giao dịch xem cóphản ánh đúng giá trị thực tế giao dịch hay không SGD BĐS ra đời đã khắc phụcđược yếu điểm này, là công cụ pháp lý hữu hiệu nhằm minh bạch hóa các giao dịchBĐS, người tham gia giao dịch khó có thể trốn thuế Sàn giúp tăng thu cho ngânsách Nhà nước qua nguồn thu thuế chuyển nhượng.

Sự ra đời của SGD sẽ giúp Nhà nước kiểm soát và quản lí được tình trạng đầucơ, giúp Nhà nước thu thuế thu nhập của các nhà buôn lậu BĐS trốn thuế.

- Đối với nhà đầu tư:

Việc sàn cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ có ý nghĩatrong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để từ đócó chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kinh doanhto lớn SGD BĐS đáp ứng nhu cầu ngày càng phức tạp trong các giao dịch BĐScủa thị trường, cũng như đáp ứng nhu cầu ngày càng cao, cẩn trọng và khó tínhcủa khách hàng, các nhà đầu tư Hoạt động của SGD BĐS cũng để nhằm khẳngđịnh đẳng cấp, thương hiệu của chủ đầu tư, đảm trách vai trò tiếp thị và phân phốicác dự án BĐS Cũng chính từ sàn giao dịch BĐS - nơi cung cấp thông tin, tiếp thị,

quảng bá các dự án, sản phẩm BĐS tập trung, hiệu quả cho các nhà đầu tư Đây làyếu tố góp phần minh bạch và công khai hóa TT BĐS Bên cạnh đó, sàn còn thựchiện chức năng thống kê, báo cáo, tham mưu cho các doanh nghiệp kinh doanhBĐS các diễn biến của thị trường, thông qua đó nhằm đưa ra các chiến lược vàchính sách đầu tư hợp lý, phù hợp Có thể nhận thấy, hoạt động kinh doanh BĐSthông qua SGD BĐS có ý nghĩa to lớn đối với các nhà đầu tư, giúp cho họ có cơhội tiếp cận nguồn sản phẩm phong phú, đa dạng; nhà đầu tư cũng có cơ hội tiếpcận các chuyên viên tư vấn đông đảo, lành nghề, am hiểu thị trường, phục vụ chuđáo, tận tình, chuyên nghiệp Cùng với các cơ hội đó, các nhà đầu tư cũng đượctiếp cận với các dịch vụ đầu tư thuận lợi như: dịch vụ tài chính, dịch vụ pháp lý,dịch vụ thiết kế, xây dựng… Nhà đầu tư kinh doanh BĐS sẽ nhanh chóng nắm bắtđược các thông tin đó, để có định hướng đầu tư hợp lý Đây cũng là môi trường tốtđể các nhà đầu tư mở rộng quan hệ đầu tư Bên cạnh đó, sàn cũng là nơi tiêuthụ sản phẩm duy nhất của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

- Đối với người mua:

Những thông tin chính xác về mặt pháp lý lẫn chất lượng sản phẩm của sàncung cấp sẽ có ý nghĩa đối với việc chọn mua sản phẩm của khách hàng Mọi thôngtin đăng ký mua bán đều được sàng lọc Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm điềutra, xác định tính chính xác của những thông tin về người bán, về người mua, vềBĐS đăng ký trên sàn Trường hợp cần phải thẩm định thông tin, SGD BĐSlà tổ chức có tư cách pháp nhân, có mối liên hệ rộng, đặc biệt là với những cơ quancó thẩm quyền, thuận lợi trong việc nắm giữ các thông tin đầy đủ và chính xác vềnhân thân người bán, người mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũng như các đặcđiểm của BĐS tham gia giao dịch Sự ra đời của hàng loạt các sàn sẽ tạo điều kiệncho người mua có cơ hội lựa chọn sản phẩm hàng hóa phù hợp với khả năng và nhucầu của mình, giải quyết được thực trạng ép giá, cò đất hiện nay…

- Đối với TT BĐS:

Giảm đáng kể số lượng BĐS và tần suất BĐS tham gia giao dịch, từ đógiá cả sẽ bình ổn hơn Vì khi một BĐS được giao dịch nhiều lần sẽ đẩy giá lên rất

cao, nhiều người có tiền đầu tư nhiều sản phẩm nay sẽ hạn chế rất nhiều dogiá cả bình ổn, họ sẽ thấy không có lời và sẽ không đầu tư trục lợi.

Giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu cơ với mục đích kiếm lời bấtchính, làm khan hiếm thị trường, tạo cơn sốt Cơn sốt BĐS làm cho người dân phảitìm mọi cách để đầu tư kiếm lợi và làm cho thị trường càng sốt hơn Một khiBĐS được giao dịch qua sàn, giá cả được công khai, nhiều loại sản phẩm được giớithiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên giao dịch từ đólàm lành mạnh hóa TT BĐS.

Về vĩ mô, SGD BĐS cũng đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinhtế xã hội nói chung và phát triển hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng Vì nếugiá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường dẫn tới mọi người, mọi thànhphần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS kiếm lời và sao nhãng hoạt động kinh doanhcủa mình làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất, tạo ra sản phẩm cho xã hội GiáBĐS cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao và giá thành tăng cao làmcho lạm phát tăng, làm mất lợi thế cạnh tranh, thu hút đầu tư nước ngoài.

 Cung cấp dịch vụ

SGD BĐS sẽ là nơi cung cấp, phục vụ tất cả dịch vụ trọn gói của ngân hàng,kho bạc, công chứng… Do tính hợp thức và với mô hình hoạt động tổng hợp, cácSGD BĐS thường có các mối quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chuyênnghiệp với nhiều tổ chức có liên quan tới giao dịch như các tổ chức ngân hàng, tíndụng, kho bạc, các phòng công chứng… nhờ đó đến với sàn, người tham giasẽ được hỗ trợ và phục vụ đầy đủ, trọn gói, để cho công việc giao dịch giữa ngườimua và người bán diễn ra nhanh chóng, gọn nhẹ và không phiền hà, thuận lợi chothực hiện và hoàn thành các giao dịch Đồng thời, tạo điều kiện cho người tham giagiao dịch có nhiều cơ hội như: được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi, thế chấpthuận lợi…

Người mua, kẻ bán gặp nhau trực tiếp tại đây và làm tất cả các thủ tục muabán đúng nghĩa “một cửa” Trong một số dịch vụ trọn gói, người dân sẽ không phảiđi lại nhiều cơ quan Ví dụ như trường hợp mua bán BĐS, sàn sẽ tạo điều kiện đểngười mua, người bán gặp nhau; khi thống nhất, sàn mời công chứng Nhà nước đến

công chứng tại chỗ hoặc giới thiệu khách hàng sang phòng công chứng Khi đượcsàn giới thiệu, về cơ bản đó đảm bảo về mặt pháp lý… Khi thực hiện các nghĩa vụtài chính, sàn sẽ phục vụ luôn thông qua tài khoản trực tuyến giữa ngân hàng vàkho bạc.

Đặc biệt, khi các giao dịch BĐS được diễn ra trên sàn thì chi phí sẽ thấp hơnrất nhiều so với giao dịch trên thị trường Thông thường, mức phí mà khách hàngphải trả cho các trung tâm môi giới trên địa bàn Hà Nội căn cứ theo giá trị BĐSđược mua bán Tuy nhiên, tại các SGD hiện có trên địa bàn Hà Nội đều ở mức thấphơn rất nhiều so với mức phí trên thị trường hiện nay Mức phí dịch vụ sẽ không ấnđịnh tỷ lệ phần trăm giá trị của BĐS mà quy định theo loại hình dịch vụ.

 Thúc đẩy thị trường BĐS phát triển sôi động và có hiệu quả, chính quy và lànhmạnh

Các sản phẩm dịch vụ BĐS do các SGD BĐS cung cấp phong phú, đa dạng,thường xuyên cập nhật kịp thời và thái độ cung cấp dịch vụ “tận tình, chu đáo” sẽtạo cảm giác yên tâm và an toàn cho các chủ thể kinh doanh BĐS Sự tin tưởng củagiới kinh doanh BĐS đối với SGD BĐS sẽ góp phần làm sôi động thị trường, có tácdụng “kích cầu”, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp hình thành và làm tăng giá trịcủa bất động sản, rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo đảm hiệu quả kinhtế, tăng uy tín và tính hấp dẫn cho nhà đầu tư Bên cạnh đó, khi hoạt động kinhdoanh dịch vụ BĐS của các SGD BĐS hoạt động mang tính chuyên nghiệp, đã tạođược niềm tin của khách hàng, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS hoạt động côngkhai và minh bạch, chính quy và lành mạnh hơn, qua đó hạn chế đáng kể sự “leothang” của thị trường BĐS phi chính quy

Như vậy, SGD BĐS có vai trò quan trọng, là cầu nối giữa người mua và ngườibán; thông qua hoạt động kinh doanh BĐS, tạo cơ hội tiếp cận hàng hóa BĐSnhư nhau cho mọi người, minh bạch hóa thông tin góp phần làm lành mạnh hóa TTBĐS; thông qua dịch vụ kinh doanh BĐS, chuyên nghiệp hóa giao dịch, tránh đượcrủi ro và thiệt hại cho các bên tham gia giao dịch SGD BĐS phát triển góp phầnhoàn thiện cơ cấu thị trường, là đầu mối nghiên cứu thị trường và hỗ trợ thị trườngBĐS phát triển, hỗ trợ quản lý và thu ngân sách…

1.3 SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐHÀ NỘI

Hà Nội là một trong những địa chỉ đỏ được nhắc đến đầu tiên trong những lầnsốt đất; giá đất ở đây, đặc biệt là ở khu vực trung tâm đắt nhất trong cả nước Chỉtrong vòng 10 năm đã diễn ra 2 cơn sốt đất Tại Hà Nội, có thời kỳ giá đất, nhà tăngđột biến, gây tác động và ảnh hưởng xấu cho nền kinh tế và đời sống dân cư Riêngnăm 2002, giá nhà đất đã tăng vọt lên tới 40% so với cùng kỳ năm trước1 BĐS tạiHà Nội còn tồn tại nhiều vấn đề được nhắc đến trong thời gian qua Hiện nay, việctiếp cận với nguồn cung ở thị trường này không phải là vấn đề đơn giản do nhữngvướng mắc gặp phải trong khâu giải quyết thủ tục, cơ chế còn gặp nhiều khó khăn,trong khi đó quỹ đất Hà Nội lại có hạn Tính đến thời điểm cuối năm 2010, giáBĐS liên tục được đẩy lên cao Thông tin thị trường còn thiếu tính minh bạch,khiến cho việc thực hiện các giao dịch còn nhiều hạn chế Bên cạnh đó, việc diễn racác cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụngđất của dân cư tăng nhanh, mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầucơ đất đai gây nên Phần lớn người đi mua đất không phải để xây dựng nhà ở, hayđể làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, mà là để bán kiếm lời khi giá đất lên cao,hoặc để giữ tiền do tâm lý sợ tiền mất giá Mặt khác, những thông tin ảo do các môigiới và một số người đầu cơ đất tung ra nhằm đẩy giá đất lên cao để thu lợi cũngtác động lớn đến giá đất Đặc biệt, ở Hà Nội còn tồn tại các hoạt động môi giới nhàđất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các “văn phòng nhà đất”, “trungtâm nhà đất” mọc lên khắp nơi Trong số đó, phần lớn không đăng ký kinh doanhvà không nộp thuế cho Nhà nước Sự tồn tại của hàng nghìn trung tâm nhà đất cóđăng ký hoặc không đăng ký kinh doanh và đội ngũ "cò" lên tới hàng vạn, hoạtđộng với chi phí cao, không minh bạch, thậm chí "bóp méo" thông tin thị trườngnhà đất Chính điều này đã khiến cho thị trường BĐS đôi khi mang giá trị ảo, chênhlệch quá cao so với giá trị thực của nó.

Thực tế này một phần phản ánh tính tất yếu khách quan vì Hà Nội là thủ đôcủa cả nước, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa; nơi tập trung đông dân cư1 http://vietbao.vn/Kinh-te/Tao-mot-thi-truong-bat-dong-san-lanh-manh-khong-de/20059746/87/

thuộc tốp đầu so với các tỉnh, thành khác và là nơi mà nhu cầu về nhà ở rất cao.Song một phần do thị trường BĐS phi chính quy diễn ra phổ biến và chiếm ưu thế,vượt xa khả năng và tầm kiểm soát của Nhà nước Với điều kiện kinh tế - xã hộinhư hiện nay, nhất là ở thành phố Hà Nội, thì việc có SGD BĐS là điều hết sức bứcbách và cần thiết Bởi mục đích của sàn giao dịch là tạo một "sân chơi" lành mạnhcho những người có nhu cầu tham gia vào TT BĐS, nhằm hạn chế hình thức muabán trao tay, giảm số vụ giao dịch ngầm, "tẩy chay" thành phần “cò mồi” trong lĩnhvực mua bán nhà đất Theo đó, vào giữa tháng 4/2006, Trung tâm giao dịch BĐSTP Hà Nội được UBND thành phố thông qua và Hà Nội trở thành một trong haithành phố lớn trong cả nước được Chính phủ đồng ý cho lập thí điểm SGD BĐS.Đây là hướng đi đúng nhằm tạo một "sân chơi" lành mạnh, ở đó có sự can thiệptích cực của Nhà nước trong lĩnh vực cực kỳ nóng bỏng này SGD BĐS đầu tiên tạiHà Nội do Nhà nước quản lý chính thức đi vào hoạt động vào đầu tháng 6/20062.Có thể nói, khi SGD BĐS được hình thành ở thành phố Hà Nội nói riêng và cáctỉnh thành khác trong cả nước thì sự phát triển một cách bền vững đã góp phần tạocho các giao dịch BĐS ngày càng đạt hiệu quả cao, đưa giá đất về mức hợp lý,tránh nhiều rủi ro cho cả người mua lẫn người bán; và một điều quan trọng là Nhànước sẽ không bị mất đi một khoản thuế lớn.

Những năm gần đây, rất nhiều công ty BĐS đã được thành lập, tham gia vàothị trường BĐS tại Hà Nội Theo số liệu thống kê của Cục quản lý nhà và thịtrường BĐS - Bộ Xây dựng, tính đến ngày 15/11/2010 cả nước có 652 SGD BĐSvà Hà Nội có 305 SGD BĐS Đây là một tín hiệu tốt cho thị trường thêm phongphú và đa dạng trong lĩnh vực môi giới và phân phối các sản phẩm BĐS Tuynhiên, thực tế với số lượng SGD BĐS được thành lập một cách ồ ạt và nhanhchóng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường BĐS và chưa thực sự đảmbảo chất lượng của một SGD BĐS, bởi chỉ một số ít trong rất nhiều các sàn giao

2 http://vietbao.vn/Kinh-te/Ha-Noi-Giao-dich-bat-dong-san-len-san/65051817/88/

dịch đó đem lại niềm tin cũng như sự hài lòng cho quý khách hàng khi tham giagiao dịch

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝSÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Hà Nội là một trong những thành phố tiên phong trong việc thành lập SGDBĐS Và đây cũng là thành phố dẫn đầu trong cả nước về số lượng SGD BĐS hiệnnay Do nhu cầu ngày càng cao, sự phát triển nhanh chóng về kinh tế và đặc biệt sựthay đổi về địa giới hành chính của Hà Nội vào tháng 5 năm 2008 – Hà Nội nhậptoàn bộ dân số và diện tích tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) và 4 xã thuộchuyện Lương Sơn (Hòa Bình) vào Hà Nội, đã tạo ra những cơn sốt đối với thịtrường nhà đất, kéo theo đó là các dịch vụ liên quan cũng phát triển nhanh chóng.

Theo đó, hoạt động giao dịch BĐS và các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS cũngđã có rất nhiều thay đổi Số lượng SGD BĐS tại Hà Nội tăng nhanh là điều tất yếu.Tuy nhiên việc số lượng SGD BĐS tăng nhanh không đồng nghĩa với việc chấtlượng sàn giao dịch cũng được nâng cao, kéo theo đó là những yêu cầu đòi hỏi cấpthiết trong việc tổ chức và quản lý SGD BĐS ngày càng phải được coi trọng Hiệnnay việc áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý SGD BĐS tại Hà Nội mặc dùđã có những bước phát triển đáng kể song vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn và còntồn tại nhiều điểm bất cập cần được hoàn thiện hơn Thực trạng sau đây sẽ phảnánh rõ nhận định đó.

2.1. NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCHBẤT ĐỘNG SẢN

Luật Kinh doanh BĐS 2006 quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của

SGD BĐS tại Điều 56: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh

doanh dịch vụ bất động sản được thành lập Sàn giao dịch bất động sản hoặc thuêcủa tổ chức, cá nhân khác để thực hiện cho hoạt động kinh doanh BĐS…” Nguyên

tắc này như một quy định bắt buộc các doanh nghiệp thực hiện hoạt động kinhdoanh BĐS hoặc các tổ chức, cá nhân hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS kể từthời điểm có hiệu lực của Luật này cần phải được chuẩn hóa, có sự kiểm soát củacơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tất cả các hình thức giao dịch BĐS cũngnhư dịch vụ BĐS

Tại Hà Nội, ngay khi quy định này được đi vào thực hiện thì đã có rất nhiềuSGD BĐS được thành lập Cụ thể: năm 2008 Hà Nội có gần 70 SGD BĐS, đếnnăm 2009 có gần 160 sàn và tính đến thời điểm tháng 11/2010 trên địa bàn thànhphố Hà Nội có tới 305 SGD BĐS đã được thành lập, chính thức hoạt động và đượcđăng tải thông tin trên website mạng các SGD BĐS Việt Nam3 Số lượng SGDBĐS được thành lập nhanh chóng trên địa bàn thành phố Hà Nội thể hiện sự pháttriển của thị trường giao dịch BĐS với rất nhiều nguyên nhân khách quan và chủquan khác nhau Tuy nhiên, song song với việc SGD BĐS được thành lập ngày

3 Theo Báo cáo tình hình hoạt động SGD BĐS tại Hà Nội của Cục quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng.

càng nhiều không đồng nghĩa với việc tất cả các sàn đều được đảm bảo trong việctổ chức và hoạt động theo đúng các nguyên tắc trên Có thể thấy hiện nay việc SGDBĐS được thành lập ồ ạt và nhanh chóng, chủ yếu là chính các công ty đầu tư vềBĐS hoặc kinh doanh trong lĩnh vực BĐS mở sàn giao dịch để kinh doanh BĐShoặc kinh doanh dịch vụ BĐS Ví dụ SGD BĐS Đông Á (Tầng 1, Toà nhà N6E,Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính) do Công ty Cổ phần BĐS Đông Á làm chủđầu tư, SGD BĐS Cen groupdo Công ty Cổ phần tập đoàn Thế kỷ - Cen group làmchủ đầu tư…

Hoạt động của Sàn chủ yếu do các Công ty đầu tư BĐS thành lập để bán sảnphẩm của chính công ty mình là một tất yếu khách quan bởi: (1) Luật quy định: cácBĐS của nhà đầu tư phải kinh doanh qua Sàn thì đương nhiên họ phải thành lập đểtuân thủ quy định đó của pháp luật; (2) Nếu không thành lập thì các sản phẩm củahọ lại phải bán thông qua việc ký gửi các sản phẩm BĐS của một sàn giao dịchkhác, như vậy, chi phí phải chi trả cho việc mượn sàn sẽ cao, ảnh hưởng tới chi phíđầu vào của sản phẩm và như vậy thì giá BĐS của nhà đầu tư sẽ cao hơn so với cácnhà đầu tư khác đã có sàn Điều này sẽ khó khăn trong việc cạnh tranh về giá cảtrong chiến lược bán hàng; (3) Nếu các nhà đầu tư không thành lập Sàn, nhà đầu tưcũng sẽ không có cơ hội để phát triển mở rộng các hoạt động kinh doanh dịch vụkhác của mình, cũng như hoạt động bán hàng cho các nhà đầu tư và các cá nhânkhác ký gửi (hoạt động dịch vụ tại Sàn), như vậy, sẽ không có cơ hội để phát triểnđội ngũ nhân viên lành nghề, chuyên nghiệp; (4) và cuối cùng, không có Sàn, nghĩalà nhà đầu tư cũng không có cơ hội để hiệu ứng và quảng bá sản phẩm BĐS củacông ty mình một cách hiệu quả nhất từ các phương tiện thông tin kỹ thuật hiện đạinhư: máy tính, máy chiếu, trang web và các thiết bị điện tử hiện đại khác… Và xétở khía cạnh nào đó, công ty đầu tư BĐS chưa tạo được sức hút và thương hiệu củacông ty mình trên thị trường Việc hầu hết các chủ đầu tư tự chủ động mở sàn giaodịch đã cho phép SGD BĐS đó có thể thực hiện hoạt động về thông tin sản phẩm rõràng, cụ thể hơn vì đó là bán sản phẩm của chính công ty, đồng thời cũng góp phầnminh bạch và kiểm soát hoạt động kinh doanh của chính công ty đó

Tuy nhiên, cũng cần nhận thấy một thực tế đang tồn tại trong hệ thống mạngcác SGD BĐS tại Hà Nội là việc các chủ đầu tư đã tận dụng những quy định trongluật để “lách luật” và từ đó biến SGD BĐS trở thành “sân sau” của chính các chủđầu tư Hoạt động của các sàn hiện nay chủ yếu là để bán sản phẩm của chính côngty chủ quản Điều này đã làm giảm số lượng hàng hóa của SGD BĐS, bởi nó đã bịbó hẹp sản phẩm được giao dịch tại sàn, mặt khác những thông tin mà SGD BĐScung cấp có phần thiên lệch cho chính các công ty chủ quản, tạo điều kiệnmaketing sản phẩm của chính các chủ đầu tư này là điều dễ nhận thấy, từ đó khiếnnhững sản phẩm chưa thực sự đảm bảo chất lượng cũng được đưa lên sàn để giaodịch Nhiều doanh nghiệp có mở sàn cũng làm đơn giản, thậm chí có sàn mở ra chỉcó vài hoạt động như môi giới, đầu tư còn các dịch vụ khác như tư vấn, thẩm địnhgiá, quảng cáo thì bỏ lủi

Bên cạnh đó, Luật cũng qui định: Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp

nhân (Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS), đây cũng là nguyên tắc quan trọng

bởi căn cứ vào tình hình thực tế hiện nay, SGD BĐS để có thể hoạt động tốt, đảmbảo chất lượng cũng như đáp ứng được những yêu cầu đặt ra khi sàn bắt đầu đượcthành lập thì sàn phải có tư cách pháp nhân Điều này nhằm nâng cao vai trò củasàn đối với các hoạt động trong TT BĐS, đồng thời tạo uy tín, niềm tin từ kháchhàng khi tham gia giao dịch tại sàn Tuy nhiên, cũng cần thấy rằng, hiện nay SGDBĐS còn bị lệ thuộc quá nhiều vào các nhà đầu tư - công ty chủ quản thành lập sàn.Sự lệ thuộc quá lớn này là do luật kinh doanh BĐS có quy định về trường hợpdoanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất độngsản thì có thể sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanhbất động sản để hoạt động (khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản) Theođó có nhiều sàn khi được thành lập mặc dù có tư cách pháp nhân nhưng lại khôngcó con dấu riêng mà phải sử dụng dấu của chính công ty chủ quản, điều này mâuthuẫn với khái niệm “pháp nhân” trong luật dân sự Việc không tự chủ trong hoạtđộng của sàn hiện nay thực sự là một cản trở lớn, gây khó khăn trong cách thứchoạt động, đồng thời hạn chế sự phát triển của chính các SGD BĐS.

Cùng với các yêu cầu trên đối với sàn, SGD BĐS còn phải đáp ứng các điềukiện về công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật; về tên, địa chỉ, biển hiệu vàthông tin về việc thành lập sàn… (khoản 3, 4 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS).Những nguyên tắc này góp phần công khai hóa hoạt động của các sàn, đồng thờigiúp các cơ quan quản lý nhà nước có thể kiểm tra, giám sát hoạt động của sàn mộtcách có hiệu quả Mặc dù luật quy định khá cụ thể về nguyên tắc tổ chức và hoạtđộng của sàn, song hiện còn tồn tại nhiều SGD BĐS thành lập chưa đáp ứng đượcyêu cầu, không thực hiện thủ tục công bố thông tin ngay khi thành lập sàn, chưađảm bảo điều kiện về tên, địa chỉ, biển hiệu… nhưng vẫn đi vào hoạt động

Những bất cập trong việc thành lập SGD BĐS khi các nhà đầu tư tận dụngnhững kẽ hở trong quy định của pháp luật đã thực sự làm ảnh hưởng đến thị trườnggiao dịch BĐS, đến việc quản lý của nhà nước đối với hoạt động của các sàn SGDBĐS tại Hà Nội đã thực sự bị chi phối bởi chính các nhà đầu tư, các công ty kinhdoanh về BĐS, do đó các hoạt động của sàn cùng với sự phát triển của SGD BĐScòn thiếu tính tự chủ, chưa thực sự đảm bảo được chất lượng hoạt động của mộtSGD BĐS.

2.2. ĐIỀU KIỆN THÀNH LẬP SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Điều kiện thành lập SGD BĐS là quy định hết sức cần thiết của Luật Kinhdoanh BĐS để tạo lập một hệ thống sàn được đảm bảo trong quá trình tổ chức vàhoạt động Điều kiện thành lập SGD BĐS được quy định cụ thể tại Điều 57 LuậtKinh doanh BĐS 2006, theo đó, SGD BĐS phải đáp ứng các điều kiện về đăng kíkinh doanh; nhân sự; quy mô diện tích và cơ sở vật chất kĩ thuật; cơ cấu tổ chức;tên, biển hiệu, địa chỉ giao dịch; quy chế hoạt động

Nhìn chung, các SGD BĐS khi được thành lập, về cơ bản đã được chú trọng,hướng tới việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện chính theo quy định pháp luật về nhânsự, cơ sở vật chất, chức năng ngành nghề hoạt động Hiện trên địa bàn Hà Nội córất nhiều SGD BĐS đảm bảo được điều kiện khi thành lập như đảm bảo về diệntích sàn, với trang thiết bị hiện đại, áp dụng và cải tiến các mô hình sàn giao dịch ởcác nước tiên tiến, hệ thống nhân sự phục vụ cho hoạt động của Sàn hội tụ được

những chuyên gia giỏi trong các lĩnh vực tư vấn, quản lý, đầu tư, môi giới, thẩmđịnh và tài chính BĐS Bên cạnh đó, quy chế hoạt động được xây dựng một cáchchuyên nghiệp, đảm bảo cho việc cung cấp thông tin, các dịch vụ đảm bảo chokhách hàng giao dịch một cách tiện lợi, an toàn và nhanh chóng Điển hình cho cácSGD BĐS hoạt động có hiệu quả và phong cách chuyên nghiệp phải kể đến SGDBĐS VinCom (191 Bà Triệu, Hai Bà Trưng, Hà Nội); SGD BĐS Vinaconex(Trung Hòa, Nhân Chính, Hà Nội)…

Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề xoay quanh việc đảm bảocác điều kiện khi thành lập của SGD BĐS Cụ thể:

a.Về thành lập Sàn

SGD BĐS hiện nay không thực hiện việc đăng tải thông tin trên các phươngtiện thông tin đại chúng khi thành lập theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanhBĐS 2006 Việc đăng tải thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng khithành lập của Sàn nhằm mục đích công khai, minh bạch trước khi hoạt động, đồngthời quảng bá hình ảnh của chính sàn đó Tuy nhiên có rất nhiều SGD BĐS tại HàNội khi thành lập đã không chấp hành đúng quy định này

Ngoài ra, một trong những điều kiện đối với việc thành lập SGD BĐS là quyđịnh phải có chứng chỉ môi giới và định giá khi sàn hoạt động kinh doanh dịch vụmôi giới, định giá BĐS Tuy nhiên, hiện nay có nhiều sàn chưa đáp ứng đầy đủđiều kiện này Năm 2006, Luật Kinh doanh BĐS được ban hành Theo đó, từ ngày1/1/2007, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhấtmột người có chứng chỉ môi giới BĐS; khi kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phảicó ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS; khi kinh doanh dịch vụ sàn phải cóít nhất hai người có chứng chỉ môi giới BĐS, nếu có dịch vụ định giá BĐS thì phảicó ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS Tại thời điểm đó, Luật có mộtloạt quy định về chứng chỉ hành nghề nhưng không có hướng dẫn nào về việc đàotạo hay cấp chứng chỉ Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn có nhu cầu đăng ký kinhdoanh nhưng lại không có chứng chỉ hành nghề Do vậy, các cơ quan đăng ký kinhdoanh vẫn giải quyết đăng ký kinh doanh nhưng yêu cầu doanh nghiệp phải làmgiấy cam kết bổ sung chứng chỉ hành nghề sau Đến tháng 10/2007, khi Nghị định

153/ 2007/ NĐ – CP ngày 15/10/2007 được ban hành, mới có hướng dẫn về chứngchỉ hành nghề Trong đó cũng cho doanh nghiệp nợ chứng chỉ hành nghề nhưngphải nộp bổ sung trước ngày 1/1/2009 Nghị định này quy định kể từ ngày1/1/2009, doanh nghiệp đăng ký kinh doanh sẽ không được nợ nữa, nếu không cóchứng chỉ thì miễn giải quyết đăng ký kinh doanh Do đó, vào thời điểm trước ngày1/1/2009, khi thành lập SGD BĐS, các công ty được nợ chứng chỉ môi giới hoặcđịnh giá Mặc dù có rất nhiều quan điểm xoay quanh vấn đề nợ chứng chỉ môi giớihoặc định giá là do mãi đến cuối tháng 5/2008, Bộ Xây dựng mới có thông tưhướng dẫn, giao cho Sở xây dựng các tỉnh, thành thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ vàcấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá BĐS Từ hướng dẫn này, nhiều sở xâydựng mới “rục rịch” lên kế hoạch, triển khai việc cấp chứng chỉ Và việc chậm bổsung chứng chỉ hành nghề có một phần lỗi của các cơ quan quản lý Tuy nhiên, tạithời điểm hiện nay, sau 2 năm hết hạn nợ chứng chỉ môi giới hoặc định giá BĐS,nhưng sau khi thành lập xong SGD BĐS, nhiều công ty không thực hiện nghiêmtúc cam kết về đáp ứng đủ điều kiện về nhân sự có chứng chỉ hành nghề khi hoạtđộng, dẫn tới nhiều SGD BĐS trong một thời gian khá dài từ khi thành lập và đivào hoạt động chưa đáp ứng đầy đủ quy định về nhân sự có chứng chỉ hành nghềtheo quy định.

(E viết chung chung thế này, không có dẫn chứng cụ thể thì đây là tình trạngphổ biến của các sàn nói chung trong cả nước chứ không phải là khóa luận viết choHà Nội em à)

Sao có phần a mà không thấy phần b ở đâu???

2.3 Thông báo hoạt động Sàn

Sai phạm điển hình nhất hiện nay đối với SGD BĐS ngay khi thành lập là việcthông báo hoạt động với các chức năng ngành nghề vượt quá chức năng ngànhnghề được quy định trong Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh, hoặc khi có sựthay đổi người điều hành quản lý sàn và địa chỉ hoạt động của sàn thì lại khôngthông báo kịp thời cho Sở Xây dựng Ví dụ: trong đăng ký kinh doanh không có

ngành nghề định giá và quản lý BĐS, nhưng trong văn bản thông báo hoạt độngcủa Sàn gửi Sở Xây dựng lại có các dịch vụ này Theo khoản 4 Điều 60 Nghị định71/ 2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính Phủ quy định chi tiết vàhướng dẫn Luật Nhà ở có quy định Giao dịch về nhà ở thông qua SGD BĐS thì

“Các SGD BĐS không được tham gia đầu tư, mua bán, cho thuê nhà ở mà chỉ

được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầutư và hưởng phí giao dịch qua sàn theo quy định của pháp luật về kinh doanhBĐS ” Điều này cho thấy chức năng tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS của SGD

BĐS, sàn không được trực tiếp kinh doanh BĐS với tư cách là một chủ đầu tư tựtạo lập các BĐS như nhà ở, công trình khác để đưa vào kinh doanh Tuy nhiên, vẫntồn tại các sàn hiện nay còn quy định cả trong văn bản thông báo hoạt động và nộidung quy chế hoạt động của SGD BĐS chức năng kinh doanh BĐS Điều nàykhông phù hợp với quy định của pháp luật kinh doanh BĐS là SGD BĐS chỉ cungcấp các dịch vụ BĐS

2.4 Về nhân sự của Sàn

Một trong những nguyên nhân làm hạn chế hoạt động của SGD BĐS là nhânsự đối với sàn đó bởi yếu tố con người phải được đặt lên hàng đầu Yếu tố này ảnhhưởng rất lớn đến chất lượng hoạt động của sàn giao dịch, bởi với một sàn giaodịch có đội ngũ chuyên viên với trình độ kĩ thuật nghiệp vụ cao sẽ góp phần xâydựng lên phong cách chuyên nghiệp và tạo chất lượng phục vụ tốt nhất cho kháchhàng, đồng thời có thể xây dựng thương hiệu bền vững cho chính sàn đó Song cóthể nhận thấy với rất nhiều SGD BĐS hiện nay, với quy mô hoạt động nhỏ, lẻ,thiếu tính chuyên nghiệp và chưa đảm bảo chất lượng lại không duy trì thườngxuyên đầy đủ nhân viên môi giới, định giá BĐS theo quy định; hoặc trình độchuyên môn, nghiệp vụ của nhân viên cũng không được đảm bảo

Điểm đầu tiên có thể nhận thấy là nhân viên định giá tại Sàn không thực hiệnđược nghiệp vụ định giá BĐS Vai trò mờ nhạt của nhân viên thẩm định giá BĐStại sàn khiến nhà đầu tư chưa thể có cái nhìn toàn cảnh về giá BĐS theo diễn biếncủa thị trường địa ốc khi tham gia giao dịch Có thể nói, thẩm định giá BĐS củanhân viên tại SGD BĐS chưa thể hiện hết vai trò của mình Trong lúc giá BĐS biến

động và tăng giảm nhanh, lẽ ra việc thẩm định giá của SGD BĐS phải là phươngtiện xác định đúng giá trị thực của BĐS, vừa định hướng tăng giảm của BĐS cũngnhư định hướng thị trường trong tương lai Sự không rõ ràng trong thẩm định giá làmột trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS liên tục nằm trong trạng tháitrồi sụt thất thường hoặc "năm người mười giá" Việc đào tạo cũng như thẩm địnhgiá BĐS lâu nay tiến hành một cách tự phát(không nói theo kiểu vơ đũa cả nắm thếnày – vẫn có những cơ sở đào tạo uy tín Tuy nhiên, 3 buổi cho một chương trìnhđào tạo nhân viên định giá tại các cơ sở đào tạo ngoài phần pháp luật chung thìkhông đủ trình độ để nhân viên này hành nghề tốt được, nhất là trong điều kiện thịtrường BĐS với giá cả thất thường như ở Việt Nam nói chung và ở Hà Nội nóiriêng) nên không nhận được sự tín nhiệm của khách hàng Các tổ chức đào tạonghề lại không chịu thừa nhận nhau Ví dụ: Bộ Tài chính cấp chứng chỉ thẩm địnhgiá BĐS, Bộ Xây dựng đào tạo chứng chỉ định giá BĐS Theo Nghị định số153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS,các doanh nghiệp hoặc SGD BĐS có cung cấp dịch vụ định giá BĐS phải có ít nhấthai người có chứng chỉ định giá BĐS Trong nhiều trường hợp, loại chứng chỉ thẩmđịnh giá từ Bộ Tài chính không được cơ quan chức năng chấp nhận làm điều kiệnmở sàn có dịch vụ định giá Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thẩm định giáhay định giá là một nghề khá mới nhưng sẽ rất phát triển trong dài hạn, vì đây làkhâu quan trọng tìm căn cứ giúp nhà đầu tư kinh doanh có hiệu quả hơn

Trong hầu hết các SGD BĐS, nhất là các sàn sử dụng tư cách pháp nhân củacông ty chủ quản để hoạt động, nhân sự tại Sàn phần lớn là kiêm nhiệm, vì vậy tínhchuyên nghiệp thấp Các sàn hiện nay thường hoạt động cả hai dịch vụ định giá vàmôi giới BĐS thì chỉ cần hai người vừa có chứng chỉ môi giới, vừa có chứng chỉđịnh giá BĐS, bởi yếu tố quy mô hoạt động của sàn nhỏ Điều này không đảm bảođược chất lượng trong hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS tại sàn, thậm chí đã tạođiều kiện cho nhiều sàn giao dịch quy mô nhỏ, thiếu tính chuyên nghiệp hoạt động.Với việc quy định chưa chặt chẽ về điều kiện của SGD BĐS của Luật Kinh doanhBĐS nên tại Hà Nội, ngay khi thành lập đã có những sàn giao dịch chưa đảm bảochất lượng về đội ngũ nhân viên, đặc biệt là chuyên gia về môi giới và định giá.

Đây là nguyên nhân làm ảnh hưởng đến hoạt động tại SGD BĐS, đồng thời ảnhhưởng đến thị trường BĐS bởi việc thiếu tính chuyên môn hóa, thiếu chuyênnghiệp trong cách thức hoạt động của sàn Trình độ chuyên môn của đội ngũ hoạtđộng tại sàn đặc biệt là trình độ chuyên môn của giám đốc sàn, phó giám đốc quảnlý tại sàn còn khá hạn chế do việc đào tạo về người quản lý sàn còn tràn lan, tínhkiểm soát chưa cao Hoạt động của từng bộ phận chuyên môn trong sàn chưa đáp

ứng được tính chuyên nghiệp của một SGD BĐS Nhân viên ôm đồm nhiều việc,

thậm chí còn làm cả công việc lau dọn, chưa thể hiện tính chuyên nghiệp của mộtSGD BĐS

3 Về cơ sở vật chất của sàn giao dịch bất động sản

(E đánh số rất linh tinh – đây phải là phần 2.3)

Diện tích hoạt động của sàn trong quá trình hoạt động chưa duy trì tương ứngvới số lượng dịch vụ mà sàn đã đăng ký hoạt động Luật kinh doanh BĐS có quyđịnh về diện tích sử dụng để giao dịch của sàn tối thiểu là 50m2 phục vụ cho hoạtđộng môi giới, giao dịch và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung Tuynhiên, số lượng sàn thành lập và hoạt động không đúng quy định của pháp luật còntồn tại nhiều Phần lớn các sàn không tách bạch rõ ràng diện tích sử dụng để thựchiện các dịch vụ của sàn với các diện tích sử dụng phục vụ cho các hoạt động kháccủa công ty Một số sàn còn vi phạm về địa chỉ trụ sở chính; địa chỉ đăng ký hoạtđộng chính và địa chỉ hoạt động thực tế khác nhau, do đó làm ảnh hưởng đến sự tintưởng từ phía khách hàng, đồng thời gây khó khăn trong việc kiểm tra hoạt độngcủa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

4 Về tư cách pháp nhân của Sàn (2.4)

Một trong những nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS là SGDBĐS phải là pháp nhân, nghĩa là phải đảm bảo các điều kiện: được cơ quan có thẩmquyền thành lập, cho phép thành lập, đăng ký hoặc công nhận; có cơ cấu tổ chứcchặt chẽ; có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằngtài sản đó; nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập (Điều84, Bộ Luật Dân Sự 2005) Với hầu hết các SGD BĐS khi có tư cách pháp nhân sẽđảm bảo cho các giao dịch BĐS được diễn ra thuận lợi, ngoài ra các dịch vụ liên

quan đến BĐS cũng được tiến hành một cách chuyên nghiệp và đảm bảo hơn Mộthiện tượng trong việc thành lập SGD BĐS hiện nay là các công ty kinh doanh BĐSđua nhau thành lập sàn Các công ty thành lập nhiều chi nhánh công ty là các SGDBĐS có tên gọi khác nhau chưa đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật về phápnhân của SGD BĐS; làm hạn chế hoạt động tại sàn; sàn hoạt động kém hiệu quả,chưa đảm bảo chất lượng

Bên cạnh những sai phạm kể trên của SGD BĐS tại Hà Nội, còn tồn tại nhiềusai phạm khác như: về tên gọi của Sàn thì nhiều SGD BĐS có tên gọi trùng nhauhoặc gần giống nhau; về nội dung Quy chế hoạt động còn tồn tại sàn quy định trongquy chế hoạt động chức năng kinh doanh BĐS hay quy định SGD BĐS được ủyquyền để ký các hợp đồng kinh doanh BĐS… Đây là những sai phạm điển hình củacác SGD BĐS tại Hà Nội hiện nay.

Có thể nói, chất lượng SGD BĐS mặc dù đã được cải thiện hơn, ngày càng

được nâng cao và đảm bảo về chuyên môn, nghiệp vụ, cơ sở vật chất cũng như chấtlượng dịch vụ, song vẫn chưa bắt nhịp được cùng với sự phát triển của thị trườngBĐS Việc lập SGD BĐS nhằm minh bạch hóa thị trường BĐS và để giao dịch đỡbị rủi ro Do đó, pháp luật kinh doanh BĐS ngày càng được hoàn thiện để đảm bảocho việc thành lập, tổ chức và hoạt động của SGD BĐS Tuy nhiên, thời gian quađã có nhiều sàn được thành lập trên địa bàn Hà Nội song việc chấp hành tốt các quyđịnh của pháp luật còn hạn chế, vẫn còn sàn ngang nhiên vi phạm, sàn hoạt độngyếu kém sau khi thành lập, thậm chí không hoạt động

4.1. MÔ HÌNH TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤTĐỘNG SẢN

(Tại sao lại viết in hoa linh tinh thế này??? Phần 4 thì viết thường và nghiêng,4.1 là phần nhỏ thì lại viết in hoa to Theo cô, em cho phần này thành một mụcriêng 2.5)

Cơ cấu tổ chức của SGD BĐS bao gồm Giám đốc, các phó Giám đốc và cácbộ phận chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của SGD:

 SGD BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc môi giới BĐS Nếucó dịch vụ định giá BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc này, có chứngchỉ định giá BĐS do cơ quan có thẩm quyền cấp

 SGD BĐS phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụcho hoạt động môi giới và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồngthời bảo đảm có trang thiết bị phù hợp với nội dung.

Tuỳ thuộc vào khả năng, năng lực của mỗi doanh nghiệp để thành lập các sàncó quy mô lớn hoặc nhỏ, tuy nhiên, vẫn phải bảo đảm tuân thủ theo đúng quy địnhcủa pháp luật Luật Kinh doanh BĐS quy định về mô hình tổ chức và hoạt độngcủa SGD BĐS khá chi tiết, cụ thể; nhưng các SGD BĐS ngay khi thành lập và đivào hoạt động còn tồn tại nhiều điểm hạn chế trong việc xây dựng mô hình tổ chứcvà hoạt động sàn Hạn chế nhiều nhất của sàn về mô hình tổ chức và hoạt động hiệnnay là chất lượng đội ngũ nhân viên tại sàn Nhiều nhân viên SGD BĐS chỉ cóbằng đại học hoặc cao đẳng mà chưa hề có chứng chỉ chuyên ngành theo quy định.Bên cạnh đó, đội ngũ nhân viên quản lý sàn, môi giới BĐS, định giá BĐS cũngkhông được đào tạo đầy đủ, đảm bảo về chất lượng chuyên môn, nên khi hoạt độngtại sàn chưa thể hiện hết vai trò của người quản lý sàn, chuyên gia môi giới, địnhgiá BĐS; khiến hoạt động của sàn thường mang tính hình thức, trì trệ, không tạođược niềm tin đối với khách hàng Việc không đảm bảo chất lượng của người quảnlý sàn, chuyên viên môi giới và định giá BĐS là do hiện tượng dạy và cấp chứngchỉ BĐS một cách tràn lan Có thể nhận thấy số lượng các cơ sở đào tạo về BĐSngày càng tăng nhanh một cách đáng kể và số lượng chứng chỉ hành nghề BĐSđược cấp hàng năm cũng tăng nhanh đột biến Cụ thể: Tại Hà Nội, năm 2008 đàotạo 2050 chuyên gia môi giới, định giá và quản lý SGD BĐS và cấp 160 chứng chỉhành nghề môi giới, định giá BĐS; năm 2009 cấp giấy chứng nhận cho 17710 họcviên trong đó chứng nhận cho 8410 cho học viên môi giới BĐS, 4810 cho học viênđịnh giá BĐS, 4490 học viên quản lý SGD BĐS và cấp 5570 chứng chỉ hành nghềBĐS (4000 chứng chỉ môi giới BĐS, 1570 chứng chỉ định giá BĐS); đến ngày17/11/2010 Hà Nội có 20078 chuyên gia về BĐS với 9640 chuyên gia môi giớiBĐS, 5476 chuyên gia định giá BĐS, 4962 chuyên gia về quản lý điều hành SGD

BĐS4 Như vậy, có thể thấy con số cấp các chứng chỉ về môi giới, định giá BĐS,người quản lý, điều hành SGD BĐS ngày càng tăng nhanh một cách đáng kể Từ sốlượng đào tạo ồ ạt về các chuyên gia BĐS dường như còn là sự chạy đua để đảmbảo điều kiện cho việc thành lập SGD BĐS mà chưa chú trọng đến chất lượng đàotạo Theo thống kê Danh sách cơ sở đào tạo bồi dưỡng kiến thức BĐS tại tranghttp://daotaobds.xaydung.gov.vn của Bộ Xây dựng, hiện Hà Nội có 59 trong tổngsố 91 cơ sở đào tạo của cả nước được Bộ công nhận Việc tổ chức thực hiện đàotạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá BĐS, quản lý điều hành SGD BĐS;cấp chứng chỉ định giá BĐS là một trong những chức năng hoạt động của Sở xâydựng Tuy nhiên với nhu cầu thực tế hiện nay thì việc chỉ có Sở xây dựng đào tạochứng chỉ BĐS là khá khó khăn, do đó hiện tồn tại rất nhiều cơ sở đào tạo về chứngchỉ BĐS Theo Cục quản lý nhà và thị trường BĐS - Cơ quan điều hành Mạng cácSGD BĐS Việt Nam, mặc dù được công nhận khá nhiều nhưng phần lớn các cơ sởđào tạo có tư cách pháp nhân là công ty, cơ sở đào tạo là các trường cao đẳng, đạihọc, viện nghiên cứu liên quan tới BĐS chỉ đếm trên đầu ngón tay Thực tế nàykhiến chất lượng đào tạo nghiệp vụ BĐS hiện nay chưa cao cho dù các cơ sở nàyđã có ý thức tuân thủ đúng quy định của pháp luật Các chuyên gia trong ngànhviện dẫn: chỉ cần qua 6 buổi học là có thể thành chuyên gia tư vấn, môi giới BĐS.Thời gian này không thể đủ để học về pháp luật, các nghị định, thông tư quy địnhtrong lĩnh vực và hiểu về thủ tục, hồ sơ chứ chưa nói tới kỹ năng hành nghề… Việcquá dễ dãi, đơn giản trong quy định điều kiện hành nghề môi giới, định giá BĐScũng như thủ tục thành lập SGD BĐS cũng là nguyên nhân dẫn đến trình độ, kỹnăng hành nghề của đội ngũ những người hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS cònyếu

Ngoài ra, việc nhiều cơ sở tự tổ chức đào tạo chứng chỉ môi giới, định giá BĐS vớichất lượng chưa đảm bảo thể hiện sự hạn chế trong công tác kiểm tra, giám sát củacơ quan nhà nước trong lĩnh vực này

4 Theo Báo cáo tổng kết sàn giao dịch BĐS năm 2010 của Cục quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng.