THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Hà Nội là một trong những thành phố tiên phong trong việc thành lập SGD BĐS. Và đây cũng là thành phố dẫn đầu trong cả nước về số lượng SGD BĐS hiện nay. Do nhu cầu ngày càng cao, sự phát triển nhanh chóng về kinh tế và đặc biệt sự thay đổi về địa giới hành chính của Hà Nội vào tháng 5 năm 2008 – Hà Nội nhập toàn bộ dân số và diện tích tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) và 4 xã thuộc huyện Lương Sơn (Hòa Bình) vào Hà Nội, đã tạo ra những cơn sốt đối với thị trường nhà đất, kéo theo đó là các dịch vụ liên quan cũng phát triển nhanh chóng. Theo đó, hoạt động giao dịch BĐS và các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS cũng đã có rất nhiều thay đổi. Số lượng SGD BĐS tại Hà Nội tăng nhanh là điều tất yếu. Tuy nhiên việc số lượng SGD BĐS tăng nhanh không đồng nghĩa với việc chất lượng sàn giao dịch cũng được nâng cao, kéo theo đó là những yêu cầu đòi hỏi cấp thiết trong việc tổ chức và quản lý SGD BĐS ngày càng phải được coi trọng. Hiện nay việc áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý SGD BĐS tại Hà Nội mặc dù đã có những bước phát triển đáng kể song vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn và còn tồn tại nhiều điểm bất cập cần được hoàn thiện hơn. Thực trạng sau đây sẽ phản ánh rõ nhận định đó. 2.1. NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Luật Kinh doanh BĐS 2006 quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS tại Điều 56: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập Sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê của tổ chức, cá nhân khác để thực hiện cho hoạt động kinh doanh BĐS…”. Nguyên tắc này như một quy định bắt buộc các doanh nghiệp thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS hoặc các tổ chức, cá nhân hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS kể từ thời điểm có hiệu lực của Luật này cần phải được chuẩn hóa, có sự kiểm soát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tất cả các hình thức giao dịch BĐS cũng như dịch vụ BĐS. Tại Hà Nội, ngay khi quy định này được đi vào thực hiện thì đã có rất nhiều SGD BĐS được thành lập. Cụ thể: năm 2008 Hà Nội có gần 70 SGD BĐS, đến năm 2009 có gần 160 sàn và tính đến thời điểm tháng 11/2010 trên địa bàn thành phố Hà Nội có tới 305 SGD BĐS đã được thành lập, chính thức hoạt động và được đăng tải thông tin trên website mạng các SGD BĐS Việt Nam 1 . Số lượng SGD BĐS được thành lập nhanh chóng trên địa bàn thành phố Hà Nội thể hiện sự phát triển của thị trường giao dịch BĐS với rất nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau. Tuy nhiên, song song với việc SGD BĐS được thành lập ngày càng nhiều không đồng nghĩa với việc tất cả các sàn đều được đảm bảo trong việc tổ chức và hoạt động theo đúng các nguyên tắc trên. Có thể thấy hiện nay việc SGD BĐS được thành lập ồ ạt và nhanh chóng, chủ yếu là chính các công ty đầu tư về BĐS hoặc kinh doanh trong lĩnh vực BĐS mở sàn giao dịch để kinh doanh BĐS hoặc kinh doanh dịch vụ BĐS. Ví dụ SGD BĐS Đông Á (Tầng 1, Toà nhà N6E, Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính) do Công ty Cổ phần BĐS Đông Á làm chủ đầu tư, SGD BĐS Cen group do Công ty Cổ phần tập đoàn Thế kỷ - Cen group làm chủ đầu tư… Hoạt động của Sàn chủ yếu do các Công ty đầu tư BĐS thành lập để bán sản phẩm của chính công ty mình là một tất yếu khách quan bởi: (1) Luật quy định: các BĐS của nhà đầu tư phải kinh doanh qua Sàn thì đương nhiên họ phải thành lập để tuân thủ quy định đó của pháp luật; (2) Nếu không thành lập thì các sản phẩm của họ lại phải bán thông qua việc ký gửi các sản phẩm BĐS của một sàn giao dịch khác, như vậy, chi phí phải chi trả cho việc mượn sàn sẽ cao, ảnh hưởng tới chi phí đầu vào của sản phẩm và như vậy thì giá BĐS của nhà đầu tư sẽ cao hơn so với các nhà đầu tư khác đã có sàn. Điều này sẽ khó khăn trong việc cạnh tranh về giá cả trong chiến lược bán hàng; (3) Nếu các nhà đầu tư không thành lập Sàn, nhà đầu tư cũng sẽ không có cơ hội để phát triển mở rộng các hoạt động kinh doanh dịch vụ khác của mình, cũng như hoạt động bán hàng cho các nhà đầu tư và các cá nhân khác ký gửi (hoạt động dịch vụ tại Sàn), như vậy, sẽ không có cơ hội để phát triển 1 Theo Báo cáo tình hình hoạt động SGD BĐS tại Hà Nội của Cục quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng. đội ngũ nhân viên lành nghề, chuyên nghiệp; (4) và cuối cùng, không có Sàn, nghĩa là nhà đầu tư cũng không có cơ hội để hiệu ứng và quảng bá sản phẩm BĐS của công ty mình một cách hiệu quả nhất từ các phương tiện thông tin kỹ thuật hiện đại như: máy tính, máy chiếu, trang web và các thiết bị điện tử hiện đại khác… Và xét ở khía cạnh nào đó, công ty đầu tư BĐS chưa tạo được sức hút và thương hiệu của công ty mình trên thị trường. Việc hầu hết các chủ đầu tư tự chủ động mở sàn giao dịch đã cho phép SGD BĐS đó có thể thực hiện hoạt động về thông tin sản phẩm rõ ràng, cụ thể hơn vì đó là bán sản phẩm của chính công ty, đồng thời cũng góp phần minh bạch và kiểm soát hoạt động kinh doanh của chính công ty đó. Tuy nhiên, cũng cần nhận thấy một thực tế đang tồn tại trong hệ thống mạng các SGD BĐS tại Hà Nội là việc các chủ đầu tư đã tận dụng những quy định trong luật để “lách luật” và từ đó biến SGD BĐS trở thành “sân sau” của chính các chủ đầu tư. Hoạt động của các sàn hiện nay chủ yếu là để bán sản phẩm của chính công ty chủ quản. Điều này đã làm giảm số lượng hàng hóa của SGD BĐS, bởi nó đã bị bó hẹp sản phẩm được giao dịch tại sàn, mặt khác những thông tin mà SGD BĐS cung cấp có phần thiên lệch cho chính các công ty chủ quản, tạo điều kiện maketing sản phẩm của chính các chủ đầu tư này là điều dễ nhận thấy, từ đó khiến những sản phẩm chưa thực sự đảm bảo chất lượng cũng được đưa lên sàn để giao dịch. Nhiều doanh nghiệp có mở sàn cũng làm đơn giản, thậm chí có sàn mở ra chỉ có vài hoạt động như môi giới, đầu tư còn các dịch vụ khác như tư vấn, thẩm định giá, quảng cáo . thì bỏ lủi. Bên cạnh đó, Luật cũng qui định: Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân (Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS), đây cũng là nguyên tắc quan trọng bởi căn cứ vào tình hình thực tế hiện nay, SGD BĐS để có thể hoạt động tốt, đảm bảo chất lượng cũng như đáp ứng được những yêu cầu đặt ra khi sàn bắt đầu được thành lập thì sàn phải có tư cách pháp nhân. Điều này nhằm nâng cao vai trò của sàn đối với các hoạt động trong TT BĐS, đồng thời tạo uy tín, niềm tin từ khách hàng khi tham gia giao dịch tại sàn. Tuy nhiên, cũng cần thấy rằng, hiện nay SGD BĐS còn bị lệ thuộc quá nhiều vào các nhà đầu tư - công ty chủ quản thành lập sàn. Sự lệ thuộc quá lớn này là do luật kinh doanh BĐS có quy định về trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thì có thể sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động (khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản). Theo đó có nhiều sàn khi được thành lập mặc dù có tư cách pháp nhân nhưng lại không có con dấu riêng mà phải sử dụng dấu của chính công ty chủ quản, điều này mâu thuẫn với khái niệm “pháp nhân” trong luật dân sự. Việc không tự chủ trong hoạt động của sàn hiện nay thực sự là một cản trở lớn, gây khó khăn trong cách thức hoạt động, đồng thời hạn chế sự phát triển của chính các SGD BĐS. Cùng với các yêu cầu trên đối với sàn, SGD BĐS còn phải đáp ứng các điều kiện về công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật; về tên, địa chỉ, biển hiệu và thông tin về việc thành lập sàn… (khoản 3, 4 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS). Những nguyên tắc này góp phần công khai hóa hoạt động của các sàn, đồng thời giúp các cơ quan quản lý nhà nước có thể kiểm tra, giám sát hoạt động của sàn một cách có hiệu quả. Mặc dù luật quy định khá cụ thể về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn, song hiện còn tồn tại nhiều SGD BĐS thành lập chưa đáp ứng được yêu cầu, không thực hiện thủ tục công bố thông tin ngay khi thành lập sàn, chưa đảm bảo điều kiện về tên, địa chỉ, biển hiệu… nhưng vẫn đi vào hoạt động. Những bất cập trong việc thành lập SGD BĐS khi các nhà đầu tư tận dụng những kẽ hở trong quy định của pháp luật đã thực sự làm ảnh hưởng đến thị trường giao dịch BĐS, đến việc quản lý của nhà nước đối với hoạt động của các sàn. SGD BĐS tại Hà Nội đã thực sự bị chi phối bởi chính các nhà đầu tư, các công ty kinh doanh về BĐS, do đó các hoạt động của sàn cùng với sự phát triển của SGD BĐS còn thiếu tính tự chủ, chưa thực sự đảm bảo được chất lượng hoạt động của một SGD BĐS. 2.2. ĐIỀU KIỆN THÀNH LẬP SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Điều kiện thành lập SGD BĐS là quy định hết sức cần thiết của Luật Kinh doanh BĐS để tạo lập một hệ thống sàn được đảm bảo trong quá trình tổ chức và hoạt động. Điều kiện thành lập SGD BĐS được quy định cụ thể tại Điều 57 Luật Kinh doanh BĐS 2006, theo đó, SGD BĐS phải đáp ứng các điều kiện về đăng kí kinh doanh; nhân sự; quy mô diện tích và cơ sở vật chất kĩ thuật; cơ cấu tổ chức; tên, biển hiệu, địa chỉ giao dịch; quy chế hoạt động. Nhìn chung, các SGD BĐS khi được thành lập, về cơ bản đã được chú trọng, hướng tới việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện chính theo quy định pháp luật về nhân sự, cơ sở vật chất, chức năng ngành nghề hoạt động. Hiện trên địa bàn Hà Nội có rất nhiều SGD BĐS đảm bảo được điều kiện khi thành lập như đảm bảo về diện tích sàn, với trang thiết bị hiện đại, áp dụng và cải tiến các mô hình sàn giao dịch ở các nước tiên tiến, hệ thống nhân sự phục vụ cho hoạt động của Sàn hội tụ được những chuyên gia giỏi trong các lĩnh vực tư vấn, quản lý, đầu tư, môi giới, thẩm định và tài chính BĐS. Bên cạnh đó, quy chế hoạt động được xây dựng một cách chuyên nghiệp, đảm bảo cho việc cung cấp thông tin, các dịch vụ đảm bảo cho khách hàng giao dịch một cách tiện lợi, an toàn và nhanh chóng. Điển hình cho các SGD BĐS hoạt động có hiệu quả và phong cách chuyên nghiệp phải kể đến SGD BĐS VinCom (191 Bà Triệu, Hai Bà Trưng, Hà Nội); SGD BĐS Vinaconex (Trung Hòa, Nhân Chính, Hà Nội)… Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề xoay quanh việc đảm bảo các điều kiện khi thành lập của SGD BĐS. Cụ thể: a.Về thành lập Sàn SGD BĐS hiện nay không thực hiện việc đăng tải thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng khi thành lập theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2006. Việc đăng tải thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng khi thành lập của Sàn nhằm mục đích công khai, minh bạch trước khi hoạt động, đồng thời quảng bá hình ảnh của chính sàn đó. Tuy nhiên có rất nhiều SGD BĐS tại Hà Nội khi thành lập đã không chấp hành đúng quy định này. Ngoài ra, một trong những điều kiện đối với việc thành lập SGD BĐS là quy định phải có chứng chỉ môi giới và định giá khi sàn hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới, định giá BĐS. Tuy nhiên, hiện nay có nhiều sàn chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện này. Năm 2006, Luật Kinh doanh BĐS được ban hành. Theo đó, từ ngày 1/1/2007, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới BĐS; khi kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS; khi kinh doanh dịch vụ sàn phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới BĐS, nếu có dịch vụ định giá BĐS thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS . Tại thời điểm đó, Luật có một loạt quy định về chứng chỉ hành nghề nhưng không có hướng dẫn nào về việc đào tạo hay cấp chứng chỉ . Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn có nhu cầu đăng ký kinh doanh nhưng lại không có chứng chỉ hành nghề. Do vậy, các cơ quan đăng ký kinh doanh vẫn giải quyết đăng ký kinh doanh nhưng yêu cầu doanh nghiệp phải làm giấy cam kết bổ sung chứng chỉ hành nghề sau. Đến tháng 10/2007, khi Nghị định 153/ 2007/ NĐ – CP ngày 15/10/2007 được ban hành, mới có hướng dẫn về chứng chỉ hành nghề. Trong đó cũng cho doanh nghiệp nợ chứng chỉ hành nghề nhưng phải nộp bổ sung trước ngày 1/1/2009. Nghị định này quy định kể từ ngày 1/1/2009, doanh nghiệp đăng ký kinh doanh sẽ không được nợ nữa, nếu không có chứng chỉ thì miễn giải quyết đăng ký kinh doanh. Do đó, vào thời điểm trước ngày 1/1/2009, khi thành lập SGD BĐS, các công ty được nợ chứng chỉ môi giới hoặc định giá. Mặc dù có rất nhiều quan điểm xoay quanh vấn đề nợ chứng chỉ môi giới hoặc định giá là do mãi đến cuối tháng 5/2008, Bộ Xây dựng mới có thông tư hướng dẫn, giao cho Sở xây dựng các tỉnh, thành thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá BĐS. Từ hướng dẫn này, nhiều sở xây dựng mới “rục rịch” lên kế hoạch, triển khai việc cấp chứng chỉ. Và việc chậm bổ sung chứng chỉ hành nghề có một phần lỗi của các cơ quan quản lý. Tuy nhiên, tại thời điểm hiện nay, sau 2 năm hết hạn nợ chứng chỉ môi giới hoặc định giá BĐS, nhưng sau khi thành lập xong SGD BĐS, nhiều công ty không thực hiện nghiêm túc cam kết về đáp ứng đủ điều kiện về nhân sự có chứng chỉ hành nghề khi hoạt động, dẫn tới nhiều SGD BĐS trong một thời gian khá dài từ khi thành lập và đi vào hoạt động chưa đáp ứng đầy đủ quy định về nhân sự có chứng chỉ hành nghề theo quy định. (E viết chung chung thế này, không có dẫn chứng cụ thể thì đây là tình trạng phổ biến của các sàn nói chung trong cả nước chứ không phải là khóa luận viết cho Hà Nội em à) Sao có phần a mà không thấy phần b ở đâu??? 2.3. Thông báo hoạt động Sàn Sai phạm điển hình nhất hiện nay đối với SGD BĐS ngay khi thành lập là việc thông báo hoạt động với các chức năng ngành nghề vượt quá chức năng ngành nghề được quy định trong Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh, hoặc khi có sự thay đổi người điều hành quản lý sàn và địa chỉ hoạt động của sàn thì lại không thông báo kịp thời cho Sở Xây dựng. Ví dụ: trong đăng ký kinh doanh không có ngành nghề định giá và quản lý BĐS, nhưng trong văn bản thông báo hoạt động của Sàn gửi Sở Xây dựng lại có các dịch vụ này. Theo khoản 4 Điều 60 Nghị định 71/ 2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở có quy định Giao dịch về nhà ở thông qua SGD BĐS thì “Các SGD BĐS không được tham gia đầu tư, mua bán, cho thuê nhà ở mà chỉ được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS .” Điều này cho thấy chức năng tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS của SGD BĐS, sàn không được trực tiếp kinh doanh BĐS với tư cách là một chủ đầu tư tự tạo lập các BĐS như nhà ở, công trình khác để đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, vẫn tồn tại các sàn hiện nay còn quy định cả trong văn bản thông báo hoạt động và nội dung quy chế hoạt động của SGD BĐS chức năng kinh doanh BĐS. Điều này không phù hợp với quy định của pháp luật kinh doanh BĐS là SGD BĐS chỉ cung cấp các dịch vụ BĐS. 2.4. Về nhân sự của Sàn Một trong những nguyên nhân làm hạn chế hoạt động của SGD BĐS là nhân sự đối với sàn đó bởi yếu tố con người phải được đặt lên hàng đầu. Yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng hoạt động của sàn giao dịch, bởi với một sàn giao dịch có đội ngũ chuyên viên với trình độ kĩ thuật nghiệp vụ cao sẽ góp phần xây dựng lên phong cách chuyên nghiệp và tạo chất lượng phục vụ tốt nhất cho khách hàng, đồng thời có thể xây dựng thương hiệu bền vững cho chính sàn đó. Song có thể nhận thấy với rất nhiều SGD BĐS hiện nay, với quy mô hoạt động nhỏ, lẻ, thiếu tính chuyên nghiệp và chưa đảm bảo chất lượng lại không duy trì thường xuyên đầy đủ nhân viên môi giới, định giá BĐS theo quy định; hoặc trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của nhân viên cũng không được đảm bảo. Điểm đầu tiên có thể nhận thấy là nhân viên định giá tại Sàn không thực hiện được nghiệp vụ định giá BĐS. Vai trò mờ nhạt của nhân viên thẩm định giá BĐS tại sàn khiến nhà đầu tư chưa thể có cái nhìn toàn cảnh về giá BĐS theo diễn biến của thị trường địa ốc khi tham gia giao dịch. Có thể nói, thẩm định giá BĐS của nhân viên tại SGD BĐS chưa thể hiện hết vai trò của mình. Trong lúc giá BĐS biến động và tăng giảm nhanh, lẽ ra việc thẩm định giá của SGD BĐS phải là phương tiện xác định đúng giá trị thực của BĐS, vừa định hướng tăng giảm của BĐS cũng như định hướng thị trường trong tương lai. Sự không rõ ràng trong thẩm định giá là một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS liên tục nằm trong trạng thái trồi sụt thất thường hoặc "năm người mười giá". Việc đào tạo cũng như thẩm định giá BĐS lâu nay tiến hành một cách tự phát (không nói theo kiểu vơ đũa cả nắm thế này – vẫn có những cơ sở đào tạo uy tín. Tuy nhiên, 3 buổi cho một chương trình đào tạo nhân viên định giá tại các cơ sở đào tạo ngoài phần pháp luật chung thì không đủ trình độ để nhân viên này hành nghề tốt được, nhất là trong điều kiện thị trường BĐS với giá cả thất thường như ở Việt Nam nói chung và ở Hà Nội nói riêng) nên không nhận được sự tín nhiệm của khách hàng. Các tổ chức đào tạo nghề lại không chịu thừa nhận nhau. Ví dụ: Bộ Tài chính cấp chứng chỉ thẩm định giá BĐS, Bộ Xây dựng đào tạo chứng chỉ định giá BĐS. Theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS, các doanh nghiệp hoặc SGD BĐS có cung cấp dịch vụ định giá BĐS phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS. Trong nhiều trường hợp, loại chứng chỉ thẩm định giá từ Bộ Tài chính không được cơ quan chức năng chấp nhận làm điều kiện mở sàn có dịch vụ định giá. Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thẩm định giá hay định giá là một nghề khá mới nhưng sẽ rất phát triển trong dài hạn, vì đây là khâu quan trọng tìm căn cứ giúp nhà đầu tư kinh doanh có hiệu quả hơn. Trong hầu hết các SGD BĐS, nhất là các sàn sử dụng tư cách pháp nhân của công ty chủ quản để hoạt động, nhân sự tại Sàn phần lớn là kiêm nhiệm, vì vậy tính chuyên nghiệp thấp. Các sàn hiện nay thường hoạt động cả hai dịch vụ định giá và môi giới BĐS thì chỉ cần hai người vừa có chứng chỉ môi giới, vừa có chứng chỉ định giá BĐS, bởi yếu tố quy mô hoạt động của sàn nhỏ. Điều này không đảm bảo được chất lượng trong hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS tại sàn, thậm chí đã tạo điều kiện cho nhiều sàn giao dịch quy mô nhỏ, thiếu tính chuyên nghiệp hoạt động. Với việc quy định chưa chặt chẽ về điều kiện của SGD BĐS của Luật Kinh doanh BĐS nên tại Hà Nội, ngay khi thành lập đã có những sàn giao dịch chưa đảm bảo chất lượng về đội ngũ nhân viên, đặc biệt là chuyên gia về môi giới và định giá. Đây là nguyên nhân làm ảnh hưởng đến hoạt động tại SGD BĐS, đồng thời ảnh hưởng đến thị trường BĐS bởi việc thiếu tính chuyên môn hóa, thiếu chuyên nghiệp trong cách thức hoạt động của sàn. Trình độ chuyên môn của đội ngũ hoạt động tại sàn đặc biệt là trình độ chuyên môn của giám đốc sàn, phó giám đốc quản lý tại sàn còn khá hạn chế do việc đào tạo về người quản lý sàn còn tràn lan, tính kiểm soát chưa cao. Hoạt động của từng bộ phận chuyên môn trong sàn chưa đáp ứng được tính chuyên nghiệp của một SGD BĐS. Nhân viên ôm đồm nhiều việc, thậm chí còn làm cả công việc lau dọn, chưa thể hiện tính chuyên nghiệp của một SGD BĐS. 3. Về cơ sở vật chất của sàn giao dịch bất động sản (E đánh số rất linh tinh – đây phải là phần 2.3) Diện tích hoạt động của sàn trong quá trình hoạt động chưa duy trì tương ứng với số lượng dịch vụ mà sàn đã đăng ký hoạt động. Luật kinh doanh BĐS có quy định về diện tích sử dụng để giao dịch của sàn tối thiểu là 50m 2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20m 2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung. Tuy nhiên, số lượng sàn thành lập và hoạt động không đúng quy định của pháp luật còn tồn tại nhiều. Phần lớn các sàn không tách bạch rõ ràng diện tích sử dụng để thực hiện các dịch vụ của sàn với các diện tích sử dụng phục vụ cho các hoạt động khác của công ty. Một số sàn còn vi phạm về địa chỉ trụ sở chính; địa chỉ đăng ký hoạt động chính và địa chỉ hoạt động thực tế khác nhau, do đó làm ảnh hưởng đến sự tin tưởng từ phía khách hàng, đồng thời gây khó khăn trong việc kiểm tra hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 4. Về tư cách pháp nhân của Sàn (2.4) Một trong những nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS là SGD BĐS phải là pháp nhân, nghĩa là phải đảm bảo các điều kiện: được cơ quan có thẩm quyền thành lập, cho phép thành lập, đăng ký hoặc công nhận; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập (Điều 84, Bộ Luật Dân Sự 2005). Với hầu hết các SGD BĐS khi có tư cách pháp nhân sẽ đảm bảo cho các giao dịch BĐS được diễn ra thuận lợi, ngoài ra các dịch vụ liên quan đến BĐS cũng được tiến hành một cách chuyên nghiệp và đảm bảo hơn. Một hiện tượng trong việc thành lập SGD BĐS hiện nay là các công ty kinh doanh BĐS đua nhau thành lập sàn. Các công ty thành lập nhiều chi nhánh công ty là các SGD BĐS có tên gọi khác nhau chưa đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật về pháp nhân của SGD BĐS; làm hạn chế hoạt động tại sàn; sàn hoạt động kém hiệu quả, chưa đảm bảo chất lượng. Bên cạnh những sai phạm kể trên của SGD BĐS tại Hà Nội, còn tồn tại nhiều sai phạm khác như: về tên gọi của Sàn thì nhiều SGD BĐS có tên gọi trùng nhau hoặc gần giống nhau; về nội dung Quy chế hoạt động còn tồn tại sàn quy định trong quy chế hoạt động chức năng kinh doanh BĐS hay quy định SGD BĐS được ủy quyền để ký các hợp đồng kinh doanh BĐS… Đây là những sai phạm điển hình của các SGD BĐS tại Hà Nội hiện nay. Có thể nói, chất lượng SGD BĐS mặc dù đã được cải thiện hơn, ngày càng được nâng cao và đảm bảo về chuyên môn, nghiệp vụ, cơ sở vật chất cũng như chất lượng dịch vụ, song vẫn chưa bắt nhịp được cùng với sự phát triển của thị trường BĐS. Việc lập SGD BĐS nhằm minh bạch hóa thị trường BĐS và để giao dịch đỡ bị rủi ro. Do đó, pháp luật kinh doanh BĐS ngày càng được hoàn thiện để đảm bảo cho việc thành lập, tổ chức và hoạt động của SGD BĐS. Tuy nhiên, thời gian qua đã có nhiều sàn được thành lập trên địa bàn Hà Nội song việc chấp hành tốt các quy định của pháp luật còn hạn chế, vẫn còn sàn ngang nhiên vi phạm, sàn hoạt động yếu kém sau khi thành lập, thậm chí không hoạt động. [...]... chế các giao dịch phi chính thức diễn ra Đồng thời từng bước đưa tất cả các giao dịch BĐS qua sàn Theo Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định 153/2007/NĐ-CP, từ 1/1/2009 bắt buộc các công ty kinh doanh BĐS phải giao dịch qua sàn, do đó từ đầu năm 2009 đến nay, số lượng các giao dịch ngầm đã giảm đáng kể, số lượng các giao dịch BĐS trên sàn giao dịch tăng lên chiếm khoảng 1/2 trên tổng số các giao dịch BĐS trên. .. các sàn có quy mô lớn hoặc nhỏ, tuy nhiên, vẫn phải bảo đảm tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật Luật Kinh doanh BĐS quy định về mô hình tổ chức và hoạt động của SGD BĐS khá chi tiết, cụ thể; nhưng các SGD BĐS ngay khi thành lập và đi vào hoạt động còn tồn tại nhiều điểm hạn chế trong việc xây dựng mô hình tổ chức và hoạt động sàn Hạn chế nhiều nhất của sàn về mô hình tổ chức và hoạt động hiện... qua sàn Việc SGD BĐS thực hiện chuyển đổi từ hợp đồng huy động vốn sang hợp đồng mua bán nhà, áp ứng chưa đầy đủ quy trình giao dịch qua sàn khi mua bán chuyển nhượng BĐS Sàn giao dịch khi thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giữa khách hàng và công ty kinh doanh BĐS đầu tư vốn vào dự án nhà ở, nhưng các công ty này chưa nhận chuyển nhượng quy n sử dụng đất hoặc chưa có quy n sở hữu nhà ở... tục giao dịch qua Sàn Để một giao dịch BĐS được qua sàn thì yếu tố đầu tiên cần được đảm bảo chính là tiêu chuẩn của BĐS đó, tiếp đến là việc tiến hành các thủ tục thực hiện việc giao dịch qua sàn Tuy nhiên, hiện nay việc tiến hành giao dịch qua sàn vẫn chưa đảm bảo tốt về thủ tục theo quy định, như: Thủ tục đăng tin trên báo chí, truyền hình: Chủ đầu tư và sàn giao dịch thực hiện chưa nghiêm túc và. .. cả về nội dung và số tiêu đề nhé) Tại Điều 59 của Luật kinh doanh BĐS 2006 có quy định: việc kinh doanh BĐS thông qua sàn giao dịch bao gồm các hoạt động: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua BĐS Khi thực hiện các giao dịch trên sàn thì cá nhân, tổ chức phải cung cấp toàn bộ thông tin về BĐS để niêm yết tại sàn, để người mua sẽ được tiếp nhận các thông tin về BĐS Nếu thông tin trên sàn. .. cầu của khách hàng thì hợp đồng giao dịch BĐS sẽ được tiến hành trên sàn với sự hướng dẫn, điều phối của nhân viên sàn Với việc quy định về giao dịch qua sàn đã hạn chế tính rủi ro khi thực hiện giao dịch BĐS Trước đây, người dân muốn mua BĐS rất khó Đa phần phải qua nhiều mối quan hệ Sàn giao dịch BĐS ra đời giúp cho doanh nghiệp có nơi để bày bán sản phẩm và khách hàng tiếp cận được dịch vụ BĐS dễ... không phải loại BĐS nào giao dịch trên thị trường cũng có đầy đủ giấy tờ chủ quy n nhà đất, trong khi quy định tài sản BĐS qua sàn phải có đầy đủ cơ sở pháp lý khiến nhiều người “bỏ qua” giao dịch trên sàn Mặc dù đã có quy định nhưng thực tế thì tình trạng giao dịch “trao tay”, mua đi bán lại nhà đất vẫn diễn ra phổ biến Nhiều doanh nghiệp vẫn dùng phương thức đăng bán sản phẩm trên báo chí hoặc bán... “Sinh viên nghiên cứu khoa học”, Sàn giao dịch BĐS – Một trong những nội dung quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS, Văn Thị Anh, Dân sự K32B Mặc dù quy định mọi giao dịch phải qua sàn, không cho phép các sàn giao dịch được phép kinh doanh, nhưng không ít sàn vẫn cố tình vi phạm Cụ thể: Thứ nhất: Về điều kiện BĐS được giao dịch qua Sàn SGD BĐS khi thực hiện giao dịch mua bán, môi giới; một số dự... chính các công ty kinh doanh BĐS thành lập Khi bán sản phẩm của mình, các công ty đã ra giá cho khách hàng trước rồi mới thuê hoặc lập sàn bán lại cho chính khách hàng đó Đến nay, trên địa bàn Hà Nội đã có hàng trăm SGD BĐS được thành lập, tuy nhiên, số lượng giao dịch thực hiện qua sàn còn rất hạn chế Việc trông chờ sự minh bạch cho thị trường BĐS khi giao dịch qua sàn vì thế còn gặp nhiều khó khăn Thực. .. tài ở mức cao song các quy định này thực sự chưa được triển khai Các cơ quan quản lý nhà nước các cấp cũng chưa tổ chức tốt, chưa thường xuyên thanh tra, kiểm tra để kịp thời xử lý, chấn chỉnh sai phạm của chủ đầu tư cũng như sàn giao dịch trong hoạt động kinh doanh BĐS Bên cạnh đó, các giao dịch của người dân vẫn đang diễn ra theo thói quen là tự thực hiện dịch vụ, ít khi sử dụng các dịch vụ hỗ trợ Để . THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Hà Nội là một trong những thành phố. doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thì có thể sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động