Nghiên cứu thị trường Văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội

Nghiên cứu thị trường Văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội

MỤC LỤC

PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU 3

PHẦN II: NỘI DUNG 5

I.Một số vấn để chung về bất động sản và bất động sản Văn phòng cho thuê: 5

1.Khái niệm và đặc điểm của bất động sản : 5

1.1 Khái niệm bất động sản 5

1.2 Phân loại bất động sản: 5

2.Đặc điểm và phân loại bất động sản Văn phòng cho thuê : 7

2.1 Đặc điểm BĐS Văn phòng cho thuê 7

2.2 Phân loại Văn phòng cho thuê: 10

I.Cung – Cầu và giá cả Văn phòng cho thuê trên địa bàn Thành phố Hà Nội 11

1.Cung BĐS Văn phòng cho thuê 11

1.1 Khái niệm Cung Văn phòng cho thuê : 11

1.2 Điều kiện hình thành Cung bất động sản Văn phòng cho thuê: 11

1.3 Đặc điểm Cung bất động sản Văn phòng cho thuê : 13

1.4 Nguồn Cung BĐS văn phòng cho thuê trên thị trường: 13

2 Cầu văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội 17

2.1 Khái niệm Cầu BĐS văn phòng cho thuê: 17

2.2 Đặc điểm đối tượng cầu : 17

2.3 Tình hình Cầu văn phòng cho thuê trên thị trường Hà Nội 18

3 Giá cả văn phòng cho thuê 21

3.1 Khái niệm về giá thuê Bất động sản: 21

3.2 Các yếu tố cấu thành giá cho thuê Văn phòng : 21

3.3 Thực trạng về giá văn phòng cho thuê trên thị trường 22

III Các nhân tố tác động đến thị trường văn phòng cho thuê và dự báo xu hướng thị trường 24

1.Các nhân tố tác động đến thị trường văn phòng cho thuê: 24

1.1 Tình hình phát triển kinh tế xã hội: 24

1.2 Quy mô, tốc độ tăng số lượng người làm việc trong các cơ quan hành chính, văn

1.3 Sự gia tăng của các cơ sở hoạt động kinh tế - xã hội 25

1.4 Chất lượng và khả năng đáp ứng của các văn phòng 25

1.5 Sự mở rộng của giao lưu kinh tế quốc tế 26

1.6 Nhu cầu hiện tại của thị trường 27

1.7 Những chủ trương chính sách của nhà nước 27

2 Dự báo xu hướng Thị trường Văn phòng cho thuê: 28

2.1 Dự báo về giá Văn phòng cho thuê: 28

2.2 Dự báo các loại văn phòng hạng A,B ,C 30

2.3.Dự báo về kiểu kiến trúc văn phòng 30

PHẦN III: GIẢI PHÁP VÀ KẾT LUẬN 32

PHẦN IV: CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 35

PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU

Cùng với xu thế chung của thế giới hiện nay, Việt Nam cũng đã vàđang bước vào thời kỳ hội nhập, mở cửa giao lưu với tất cả các nước trên thếgiới để cùng phát triển.Đặc biệt, sau khi gia nhập WTO thì nguồn vốn nướcngoài đổ vào Việt Nam tăng đáng kể.Có thể nói, thị trường Việt Nam là mộtthị trường tiềm năng để phát triển, sức hút của nó càng ngày càng lớn và dicùng với nó cũng là sự cạnh tranh vô cùng khốc liệt.Chúng ta đang có một cơhội lớn và cũng là một thách thức.Một trong những thị trường tiềm năng đóchính là thị trường Bất động sản.Trong một vài năm gần đây, thị trường Bấtđộng sản phát triển và luôn chịu ảnh hưởng trực tiếp sự tăng trưởng của nềnkinh tế.Nhiều công ty kinh doanh Bất động sản ra đời, nhiều sàn giao dịch Bấtđộng sản được thành lập, nhiều tổ chức cá nhân đã tham gia vào thị trườngmới mẻ đầy hấp dẫn này

Do nhu cầu thành lập các công ty thương mại hay các văn phòng đạidiện của các công ty nước ngoài tại Việt Nam ngày càng lớn, đó chính là khókhăn cho các nhà quản lý hiện nay.Vấn đề đặt ra là quỹ đất của chúng ta là cóhạn không thể nào đáp ứng được toàn bộ nhu cầu của các nhà đầu tư, từ đógây khó khăn cho hoạt động sản xuất của doanh nghiệp nói riêng và cả nềnkinh tế nói chung.Đứng trước tình hình này, mô hình văn phòng cho thuê làmột giải pháp hữu hiệu nhất.Nhưng không phải vì thế mà thị trường vănphòng cho thuê trở thành một thị trường hấp dẫn các nhà đầu tư Có nhữnggiai đoạn thị trường văn phòng cho thuê cực nóng và cũng có những giai đoạnthị trường này trở nên trầm lắng, thiếu sức thu hút không chỉ người đi thuê màcòn với cả nhà đầu tư.Vậy làm thế nào để thị trường này trở nên sôi động?Những tác nhân nào dẫn đến sự trầm lắng hay sôi động của thị trường?Làmthế nào để thị trường văn phòng cho thuê là vừa đủ cho thị trường hiện nay?

Với mục đích tìm hiều thị trường văn phòng cho thuê ở khu vực Hà Nộiđể làm cơ sở lý luận về bất động sản văn phòng và thị trường văn phòng.Tạothông tin thực tế để làm sáng tỏ và để nắm vững hơn về lý thuyết môn học Thị

trường bất động sản và Quản lý bất động sản.Ngoài ra còn với mục đích dựbáo khả năng phát triển thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội.Với phương pháp tìm hiểu, điều tra, thống kê, phân tích từ các tài liệu tham

khảo em đã lựa chọn đề tài: “ Nghiên cứu thị trường Văn phòng cho thuê

trên địa bàn thành phố Hà Nội”.Kết cấu đề tài gồm ba phần chính như sau:

I Một số vấn đề lý luận chung về bất động sản và Văn phòng chothuê

II Cung – Cầu và giá cả Văn phòng cho thuê trên địa bàn Thành phốHà Nội

III Nhân tố tác động đến thị trường Văn phòng cho thuê và dự báo xuhướng phát triển thị trường Văn phòng cho thuê trên địa bàn Thành phốHà Nội

Do quá trình viết bài còn nhiều khó khăn không tránh khỏi những saisót tài mong cô giáo sữa chữa và em xin chân thành cảm ơn cô đã hướng dẫnvà giúp em hoàn thành đề tài tốt nhất.

PHẦN II: NỘI DUNG

I Một số vấn để chung về bất động sản và bất động sản Văn phòng chothuê:

1.Khái niệm và đặc điểm của bất động sản :

1.1 Khái niệm bất động sản

Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêudùng.Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và cácquyền tài sản.Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyểngiao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ Tài sản bao gồm nhiềuloại, tùy theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng.Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành 2 loại là bất động sảnvà động sản

Điều 174 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: “Bất động sản là các

tài sản không thể di dời được” Như vậy, BĐS trước hết là tài sản, nhưng

khác với các tài sản khác là chúng không thể di dời được Hay nói cách khác,BĐS là đất đai và những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trongtrạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà dịch chuyển sẽ bị hưhại (tính chất, công năng, hình thái sẽ bị thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức vàchi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép…

+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể(những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng khôngphải là BĐS);

+ Phải là đất đai đã xác định được chủ quyền;

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng vàchất lượng của đất đai đó).

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản

gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đángkể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng… (những nhà bạt diđộng của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di độngtrên xe lăn không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động);

+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầucống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai;

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựngđó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động củacông trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tàisản có thể tháo dời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phảilà BĐS như: máy điều hòa di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, cáctranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác);

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giátrị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao…

+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)…

+ Các tài sản khác do pháp luật qui định.

Thứ hai phân loại theo mục đích sử dụng BĐS thì BĐS được chia thành

5 loại

- BĐS nhà ở : Bao gồm các công trình nhà ở trên đất hay cả những căn

hộ chung cư cao tầng.

- BĐS cửa hàng thương mại dịch vụ: đó chính là các chợ, trung tâm

thương mại, các khách sạn …

- BĐS Văn phòng: đây là các bất động sản được dùng để làm văn

phòng đại diện cho các công ty, các cơ quan hành chính, các chi nhánh ngânhàng …

- BĐS Công nghiệp: Là bất động sản được sử dụng trong sản xuất công

nghiệp.Đó chính đất đai được dùng để xây dựng các khu công nghiệp, các nhàxưởng, các kho, các bãi bến, các công trình khai thác hầm mỏ ….

- BĐS Nông nghiệp : Là bất động sản được dùng trong sản xuất nông

nghiệp.Bao gồm đất sử dụng mục đích trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủyhải sản,làm muối, trồng rừng và sử dụng để nghiên cứu thí nghiệm về nôngnghiệp.

2 Đặc điểm và phân loại bất động sản Văn phòng cho thuê :

2.1 Đặc điểm BĐS Văn phòng cho thuê

BĐS Văn phòng cho thuê mang đầy đủ các đặc điểm của bất động sảnđó là:

Thứ nhất, là hàng hóa có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm vàkhông có khả năng di dời được Đặc điểm này là do BĐS văn phòng cho thuê

luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giớihạn về diện tích và không gian.Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trườngBĐS, đến kinh doanh BĐS Do đó, vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi

trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng… củahàng hóa BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS.Với chức năng là dùng để làm văn phòng cho các công ty, các doanh nghiệp,các tổ chức tài chính, các văn phòng giao dịch, vì vậy đối với Văn phòng chothuê thì vị trí chiếm vai trò quan trọng nhất.Thường thì các Văn phòng chothuê được đặt ở trung tâm thành phố, giao thông vận tải thuận lợi, khả năngtiếp cận tốt, khoảng các đến các trung tâm văn hoá, chính trị, kinh tế xã hội …là gần.Ta có thể thấy ở Hà Nội các dự án xây dựng văn phòng cho thuê đềunằm ở những vị trí rất “đẹp” Ví dụ Viet Town nằm ở đường Thái Hà- ĐốngĐa, hay Vincom city tower nằm ở đường Bà Triệu thuộc quận Hai Bà Trưng,hay Opera business Center nằm ở ngay phố Tràng Tiền thuộc quận HoànKiếm…

Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của

hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiênnhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như:động đất, núi lửa, sạt lở…).Những toà nhà có văn phòng cho thuê được đầu tưvốn rất lớn, đối với người chủ đầu tư tính lâu bền của những văn phòng chothuê là rất quan trọng Nó mang tính chất ổn định đối với các đối tượng thuêvăn phòng và mang tính chất lợi nhuận đối với người cho thuê.Đặc điểm nàyảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS cũng như công tácquản lý, sử dụng BĐS.

Thứ ba, là hàng hóa mang tính cá biệt và khan hiếm Sở dĩ như vậy

là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như củatừng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất Tính phức tạp củađất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… đã tạo nên sự khan hiếm vàtính cá biệt của hàng hóa BĐS.Mặt khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng đếnthiết kế xây dựng, chế tạo … của chủ đầu tư cũng như của các kiến trúc sư,các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) củahàng hóa BĐS

Thứ tư, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê mang yếu tố thị hiếu vàtâm lý xã hội Nhìn chung hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa

BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn Đối với bất động sản Văn phòng cho thuêkhông mang tính thị hiếu cao hay tâm lý xã hội như đối với nhà ở.Tuy nhiênnó cũng là một đặc điểm không thể bỏ qua Mỗi lĩnh vực, mỗi ngành nghề đềuchọn cho mình những văn phòng cho thuê khác nhau để đáp ứng những nhucầu cần thiết, và tâm lý chung của người đi thuê văn phòng đó là có một vị tríthuận tiện trong kinh doanh, trong giao dịch, trong các cuộc họp …

Thứ năm, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê chịu ảnh hưởng lấnnhau và với các bất động sản khác.Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và

ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóaBĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trịvà giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia.Thí dụ, việc xây dựng các công trìnhhạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị củacác công trình xây dựng trong khu vực Sự ra đời của một con đường mới sẽdẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch,thương mại, dịch vụ… bám theo trục đường đó.

Thứ sáu, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê chịu sự chi phối mạnhmẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước Ta thấy, cũng như những

hàng hoá bất động sản khác, thứ nhất: Văn phòng cho thuê có giá trị rất lớn vìvậy để có thể quản lý được hàng hoá này một cách bảo đảm an toàn, giảmthiểu rủi ro thì pháp luật là công cụ hữu hiệu nhất; thứ hai: hàng hoá Vănphòng cho thuê có mối liên quan chặt chẽ với đất đai, đất đai là địa điểm đểhình thành hàng hoá này Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước là ngườiđứng ra thay mặt quản lý, và công cụ nhà nước dùng để quản lý ở đây chính làpháp luật.Vì vậy ta có thể hiểu được tại sao Văn phòng cho thuê chịu ảnhhưởng lớn của chính sách pháp luật

Thứ bảy, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê phụ thuộc nhiều vàonăng lực quản lý Vì BĐS thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua

thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó,

đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải caohơn so với các hàng hóa thông thường.Đặc biệt nguồn cung về hàng hoá Vănphòng cho thuê là rất lớn, như vậy muốn cạnh tranh được trên thị trường thìnăng lực của người quản lý toà nhà có văn phòng cho thuê rất quan trọng.Điều đó tác động đến chất lượng, đến giá cả, đến khách hàng, …là rất nhiều

2.2 Phân loại Văn phòng cho thuê:

Trên thị trường hình thành các phân khúc Văn phòng cho thuê, đượcphân theo các hang A, B, C.Cụ thể được phân thành như sau:

Tòa nhà hạng A: Tòa nhà hiện đại, điều kiện đi lại thuận tiện, các

trang thiết bị đạt tiêu chuẩn chất lượng cao, bố trí sàn linh hoạt, diện tích lớnsàn không cột, sàn nâng, trần treo, hệ thống điều hòa không khí và sưởi ấmhiệu quả Có trình độ quản lý quốc tế, hạ tầng chỗ đỗ xe đạt tiêu chuẩn Cótổng diện tích trên 20.000 m2, diện tích sàn tối thiểu là 1.000 m2, cường độánh sáng tối thiểu là 25 W/m2 đối với các thiết bị của khách thuê, thời gianchờ đợi giữa các lượt thang máy cao nhất là 25 giây hoặc thấp hơn

Tòa nhà hạng B: Cùng tiêu chí hạng A nhưng ở vị trí trung tâm và

chất lượng thấp hơn Ngoài ra, có tổng diện tích trên 10.000 m2, diện tích sàntối thiểu là 600 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu là 15 W/m2 đối với các thiếtbị của khách thuê, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy là 30 giây hoặcthấp hơn.

Tòa nhà hạng C: Chất lượng và vị trí kém hơn hạng B Nhưng yêu cầu

cường độ ánh sáng tối thiểu là 10 W/m2, thời gian chờ đợi giữa các lượt thangmáy là 35 giây hoặc thấp hơn, tuy nhiên vẫn cần thẻ ra vào 24h trong ngày,chìa khóa điều khiển hệ thống điều hòa sau giờ làm việc, không gian chấtlượng tốt.

Đối với mỗi lĩnh vực khác nhau thì người ta sẽ chọn cho mình một vănphòng làm việc hợp lý về diện tích giá cả, chất lượng.Ví dụ :các Văn phòngđại diện ở Việt Nam của các tổ chức lớn thế giới như Ngân hàng Thế giới

(WB), Liên minh châu Âu (EU), Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF)… đều chọn vănphòng của mình đó là toà nhà hạng A cao cấp.Hay các công ty vừa và nhỏ, thìngười ta lại lựa chọn cho mình những văn phòng giá cả hợp lý,vừa đủ cho nhucầu của công ty đó là những văn phòng hạng B hay C

I.Cung – Cầu và giá cả Văn phòng cho thuê trên địa bàn Thành phố HàNội

1 Cung BĐS Văn phòng cho thuê

1.1 Khái niệm Cung Văn phòng cho thuê :

Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS sẵnsàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giánhất định.Hàng hóa bất động sản cụ thể ở đây là văn phòng cho thuê

Như vậy cung BĐS trước hết là hàng hoá BĐS tham gia trên thị trường,hay nói cách khác là tham gia vào hoạt động kinh doanh trên thị trường

1.2 Điều kiện hình thành Cung bất động sản Văn phòng cho thuê:

Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sảnvà lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục cácloại bất động sản được đưa vào kinh doanh tại khoản 1 Điều 6, Luật Kinhdoanh BĐS.Bao gồm:

- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xâydựng;

- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quyđịnh của pháp luật về đất đai;

- Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.

Theo khoản 1 điều 7 luật kinh doanh BĐS nhà công trình xây dưng đưavào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:

- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

- Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theoquy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đó quasử dụng theo yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;

- Không có tranh chấp về quyền sở hữu

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hànhchính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luậtvề xây dựng;

- Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xâydựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu,quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựngđó có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đóđược phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thicông, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đốivới nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dựán hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu,quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà,công trình xây dựng đó được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hìnhthành trong tương lai.

1.3 Đặc điểm Cung bất động sản Văn phòng cho thuê :

Cung BĐS văn phòng cho thuê là cung về một loại hàng hoá đặcbiệt.Nó có những đăc điểm rất đặc thù so với các loại hàng hoá thông thườngkhác.Điều này bắt nguồn từ những đặc điểm của hàng hoá BĐS.Tuy nhiên đặcđiểm nổi bật của cung văn phòng cho thuê trên thị trường BĐS đó là: cungkhông thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu.Việc tăng cungthường mất thời gian cho việc tạo lập như tìm hiểu thông tin về đất đai, xingiấy phép xây dựng, thiết kế, thi công xây lắp,các thủ tục pháp lý phức tạpkhác…Thời gian xây dựng văn phòng cho thuê dài nên khả năng điểu chỉnhthị trường BĐS chậm chạp, cần có nghiên cứu, dự báo nếu không dễ nảy sinhtình trang mất cân bằng cung cầu.Nói cách khác, tổng cung BĐS văn phòngcho thuê rất ít co giãn, đặc biệt với giá.Do đó đường cung BĐS là một đườngdốc Thậm chí, cả đường cung và cầu BĐS đều là đường dốc do không cogiãn với giá và độ dốc của đường cung vẫn lớn hơn đường cầu.

1.4 Nguồn Cung BĐS văn phòng cho thuê trên thị trường:

Đối tượng cung chủ yếu của bất động sản văn phòng cho thuê đó chínhlà các cá nhân trong nước, các tổ chức, tư nhân trong nước, các nhà đầu tưnước ngoài, các tổ chức nước ngoài… Nguồn vốn để xây dựng chính là do cổđông đóng góp, hoặc là vay ngân hàng, hoặc liên kết với tổ chức nước ngoài.Sự tham gia của nhà nước đối với cung bất động sản văn phòng cho thuê là rấtít.

Qua đặc điểm trên ta có thể đánh giá khả năng cung của thị trường :Vìthị trường bất động sản văn phòng cho thuê chủ yếu là các cá nhân, các tổchức, tư nhân tham gia nên khả năng phát triển, mở rộng của nguồn cung làrất lớn Vì vậy luôn đáp ứng được chất lượng tốt cho các văn phòng cho thuêvà khả năng bắt kịp được nhu cầu của thị trường là nhạy bén.Đây là một điểmrất quan trọng đối với khả năng cung trên thị trường của bất động sản vănphòng cho thuê.Các nhà đầu tư luôn luôn đặt vấn đề lợi nhuận tối đa lên hàng

đầu, nên việc xây dựng các văn phòng cho thuê luôn được đảm bảo chấtlượng, đáp ứng nhu cầu khách hàng.

Chúng ta có thể thấy rõ điều này qua thực tế hiện nay về thị trường vănphòng cho thuê ở Hà Nội.Thống kê sơ bộ cho thấy: tính đến thời điểm cuốinăm 2008 thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội hiện có khoảng 12 toànhà văn phòng loại A với khoảng 116.000m2 sàn ,38 toà nhà hạng B với tổngdiện tích hơn 300.000 m2 văn phòng cho thuê cung cấp cho thị trường Có rấtnhiều tòa nhà đang được xây dựng như VNPT Phạm Hùng, 671 Hoàng HoaThám, Vinaconex Building, Ngoc Khanh Plaza, CEO Tower Phạm Hùng,…Hứa hẹn một nguồn cung rất lớn trên thị trường văn phòng cho thuê Theothống kê văn phòng hạng A của Hà Nội gồm các toà nhà lớn sau:

Diện tích(m2)

17 Ngô Quyền, Hoàn

Sun Red River

23 Phan Chu Trinh,

198 Trần QuangKhải, Hoàn Kiếm

10 Opera BusinessCentre

năm 2009, thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội sẽ được bổ sung

175.000m2 văn phòng hạng A và B cung mới ra thị trường, trong đó có BIDVTower tại 194 Trần Quang Khải với 16.000 m2, Capital Tower ở 109 Trần

Hưng Đạo với 23.000m2, 18.000m2 từ toà tháp CEO ở đường Phạm Hùng,

Vinaconex Tower ở 34 Láng Hạ là 10.500m2; CMC Tower: 19.000 m2 Tínhđến cuối năm 2009, tổng số nguồn cung văn phòng hạng A và B trên thị

trường Hà Nội dự đoán vào khoảng 615.000 m2.

Ngoài ra, hiện nay trên thị trường còn xuất hiện cung về một hình thứcvăn phòng khá mới mẻ đó là “Văn phòng ảo”.Những công ty cung cấp dịch vụnày đang được nhiều doanh nghiệp lựa chọn là Regus, G-Office, Văn phòng

trọn gói Khi sử dụng dịch vụ này, khách hàng không phải chuyển đồ đạc,trang thiết bị đến mà chỉ đặt biển hiệu, logo của công ty mình tại đó.Ngoài ra,doanh nghiệp không cần thiết phải có nhân viên làm việc thường trực Bộphận nhân sự của "văn phòng ảo" sẽ trả lời điện thoại, nhận fax, email và cácgiấy tờ liên quan với tư cách là thư ký của công ty Sau đó, tất cả những thôngtin này sẽ được gửi đến tận nơi cho khách hàng Công ty cổ phần Văn phòngtrọn gói là công ty đầu tiên mở ra xu hướng cho thuê "văn phòng ảo" tại HàNội Hiện nay ở Hà Nội có 6 công ty kinh doanh văn phòng trọn gói và códịch vụ “văn phòng ảo”

Dự báo về cung tiềm năng ở Hà Nội, theo nhận định của Công tyColliers International (xếp thứ 12 trong danh sách Top 100 công ty được côngnhận trên thế giới dẫn đầu về tư vấn và cho thuê dịch vụ), từ nay đến năm2012, tỉ lệ xây dựng văn phòng cao tầng hơn sẽ được tập trung xây dựng tạiquận Cầu Giấy, nơi cho phép xây dựng các toà nhà cao hơn so với toà nhà chỉđược phép xây 8 – 10 tầng ở quận Hoàn Kiếm Theo đó, cùng với công trìnhtoà tháp Keangnam cao 65 tầng trên đường Phạm Hùng, năm 2011 dự báo cókhoảng 91.000 m 2 văn phòng hạng A được đưa vào thị trường.Và dự đoánnguồn cung mới sẽ tăng gấp 3 lần tại Hà Nội trong vòng 3 năm tới, khoảng65% trong tổng cung này ở xa trung tâm.Riêng khu vực trung tâm hành chính,những vấn đề về giấy phép sẽ làm giảm nguồn cung mới, tỷ lệ chỗ trống sẽtiếp tục giảm xuống dưới 20% nhưng không còn diện tích nào cho việc mởrộng.

2 Cầu văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội

2.1Khái niệm Cầu BĐS văn phòng cho thuê:

Cầu BĐS trên thị trường là toàn bộ số lượng hàng hóa, dịch vụ màngười tiêu dùng muốn mua, muốn thuê và có khả năng trả ở các mức giá khácnhau trong khoảng thời gian nhất định.Hàng hóa cụ thể ở đây là Văn phòngcho thuê

Như vậy để cung và cầu có thể gặp nhau thì có những yêu cầu sau:+ Người chủ sở hữu văn phòng không có mục đích để sử dụng cho nhucầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu cho thuê, tức là sẵn sàng chuyển giaovăn phòng đó cho người khác

+Văn phòng đó phải đạt tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời,có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấpnhận

+Giá thuê phù hợp với khả năng thanh toán của người đi thuê+ Có một thị trường để người cho thuê và người đi thuê gặp nhau

2.2 Đặc điểm đối tượng cầu :

Nhu cầu về văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội chủ yếu là cáccông ty tư nhân, các doanh nghiệp nước ngoài, các tổ chức, các tập đoàn kinhtế đầu tư vào Việt Nam, các tổ chức tài chính …Các doanh nghiệp nhà nướccó nhu cầu văn phòng cho thuê là rất ít bởi vì hầu như các doanh nghiệp nàyđược nhà nước cấp đất để xây dựng trụ sở.Đối tượng cầu văn phòng cho thuêtrên thị trường Hà Nội là rất đa dạng Do vậy những tiêu chuẩn, những yêucầu đối với văn phòng là khác nhau tuỳ theo mục đích sử dụng và đặc điểmtừng lĩnh vực

Khả năng cầu: Nhu cầu văn phòng cho thuê trên thị trường Hà Nội làrất lớn Những năm trước đây, khi Việt Nam bắt đầu gia nhập WTO thì nhucầu văn phòng cho thuê ở Hà Nội rất cao Riêng cuối năm 2008 cho đến nay,do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính trên thế giới nên nhu cầu về vănphòng cho thuê đã giảm Tuy nhiên trong dài hạn thì khả năng cầu của vănphòng cho thuê vẫn phát triển cao.

2.3 Tình hình Cầu văn phòng cho thuê trên thị trường Hà Nội