5 Công trình dự thi giải thưởng “Sinh viên nghiên cứu khoa học”, Sàn giao dịch BĐS – Một trong những nội dung quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS, Văn Thị Anh, Dân sự K32B
3.2.1.Một số kiến nghị để hoàn thiện các quy định pháp luật về Sàn giao dịch bất động sản
CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
3.2.1. Một số kiến nghị để hoàn thiện các quy định pháp luật về Sàn giao dịch bất động sản bất động sản
a. Về thành lập Sàn giao dịch bất động sản
Cần quy định cụ thể về thủ tục thành lập SGD BĐS để phù hợp với quy định về thành lập pháp nhân. Sàn giao dịch bất động sản là pháp nhân, vì vậy phải được thành lập theo thủ tục pháp luật quy định. (Dẫn chiếu theo quy định nào? Chỉ cần chỉ dẫn điều luật nào thôi)
b. Tư cách pháp nhân của Sàn
Pháp luật hiện hành nên quy định tư cách pháp nhân độc lập của SGD BĐS, bỏ quy định sàn sử dụng con dấu của công ty chủ quản, để hoạt động của sàn được
chủ động, tránh tình trạng lệ thuộc, bị hạn chế trong cách thức tổ chức và hoạt động của sàn.
c. Chức năng hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản
Cần xem xét phân biệt rõ việc công ty thành lập sàn để cung cấp các dịch vụ bất động sản và công ty thành lập sàn chỉ để bán sản phẩm của chính công ty mà không cung cấp dịch vụ cho bên thứ ba. Về nội dung này kiến nghị, dịch vụ bất động sản là hoạt động hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản, có tính chất trung gian giữa các bên tham gia giao dịch, vì vậy nên quy định rõ ràng trường hợp cụ thể thành lập sàn chỉ để thực hiện kinh doanh dịch vụ bất động sản; trường hợp thành lập sàn chỉ để bán sản phẩm của công ty.
d. Về hoạt động của Sàn và Về giá trị sử dụng của giấy xác nhận giao dịch qua Sàn
Cần quy định rõ thời điểm ban hành giấy xác nhận giao dịch qua sàn và giải quyết những vấn đề quy định khác nhau về thời điểm ban hành giấy xác nhận giao dịch qua sàn giữa Thông tư số 13/2008/TT-BXD và Thông tư số 16/2010/TT-BXD. Giấy xác nhận giao dịch qua sàn nhằm mục đích xác nhận giao dịch đã được thực hiện và có hiệu lực pháp lý, vì vậy chỉ nên cấp giấy xác nhận giao dịch qua sàn cho các giao dịch đã được thực hiện và có hiệu lực, tức là hợp đồng đã được ký kết. Việc cấp giấy xác nhận giao dịch qua sàn trước khi hợp đồng được ký kết không có ý nghĩa vì trên thực tế, tại thời điểm ấy, hợp đồng chưa được ký kết, thì giao dịch chưa chính thức được thiết lập và có đầy đủ hiệu lực pháp lý.
Cần thiết phải quy định cụ thể giá trị của giấy xác nhận giao dịch qua sàn đối với giao dịch cho thuê và cho thuê mua bất động sản. Nếu không ban hành quy định này thì nên bãi bỏ quy định các giao dịch cho thuê và cho thuê mua bất động sản phải bắt buộc thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
e. Về công bố thông tin Bất động sản
Việc công bố thông tin cần được quy định trên báo chí là loại hình báo chí nào, ví dụ như báo về bất động sản, báo kinh tế và đô thị…, không nên áp dụng công bố thông tin BĐS trên các tạp chí, tập san nhằm tạo thương hiệu cho sản
phẩm BĐS ngay từ khâu quảng cáo, giới thiệu, đồng thời tạo tâm lý tin tưởng cho người sử dụng.
f. Về giao dịch
Cần quy định cụ thể và chi tiết về trình tự thủ tục giao dịch qua sàn để xác định có một người hay nhiều người đăng ký mua bất động sản.
Đối với quy trình công bố thông tin và tiêu chuẩn của các tài liệu phục vụ công bố thông tin bất động sản tại SGD BĐS; quy định việc lưu trữ và thời gian lưu trữ, trách nhiệm cung cấp thông tin của sàn cho khách hàng… thì pháp luật hiện hành cần quy định cụ thể, rõ ràng hơn để việc áp dụng trên thực tế được dễ dàng, tránh tình trạng lúng túng khi áp dụng luật như hiện nay.
g. Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn (Bỏ giải pháp này
đi, không thuyết phục em à)
“Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải chịu trách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra” (khoản 4 điều 64 luật KDBĐS). Do tác động của mỗi kết quả tư vấn tới khách hàng là rất lớn. Do vậy, pháp luật quy định rõ trách nhiệm trước lỗi mà bên thực hiện dịch vụ gây ra, gây thiệt hại thì phải bồi thường - điều này là hoàn toàn phù hợp. Song nếu xem xét một cách khách quan, chúng ta thấy cũng nên quy định cao hơn về trách nhiệm của người được hưởng dịch vụ. Hoạt động tư vấn hẳn không dễ dàng. Pháp luật phải chăng nên quy định khách hàng phải ứng trước một khoản tiền nhất định thành một nội dung bắt buộc trong hợp đồng tư vấn bất động sản? Như vậy sẽ tăng thêm sự ràng buộc cuả người sử dụng dịch vụ với những yêu cầu đã đặt ra và cũng tăng thêm độ an toàn cho doanh nghiệp thực hiện dịch vụ.